CA Paris, Pôle 4 ch. 2, 23 octobre 2024, n° 20/17915

FAITS & PROCÉDURE

M. [L] [B] et les époux [J] sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Cette résidence est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis prévue par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

Le syndic en exercice est la société Citya Immobilier [Localité 6] depuis l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2018 ( résolution n°9 du procès-verbal de l'assemblée générale.

Le mandat de syndic de la sociétéCitya Immobilier [Localité 6] a été reconduit lors de l'assemblée générale du 27 mai 2019 (résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale ).

Cette assemblée générale a également approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice N+2 du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 à la somme de 180.000 euros (résolution n°7 du procès-verbal de l'assemblée générale ).

Le syndicat des copropriétaires est désormais géré par la société Egide.

Alléguant du non-respect par l'ancien syndic des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2018, et de la fixation du budget prévisionnel sans assistance du conseil syndical, M. [B] et les époux [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Evry, par exploit délivré en date du 13 août 2019 au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 21, 25 et suivants et du décret du 17 mars 1967 et notamment les articles 25, 26, 28 et 29, aux fins de :

- Déclarer M. [B] et les époux [J] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- Prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2019 ;

- Prononcer la nullité de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2019 ;

- Dire que M. [B] et les époux [J] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

- Ordonner l'exécution provisoire ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à M. [B] et aux époux [J] la somme de 1.500 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre EmmanuelLeblanc, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- Prononcé l'annulation de l'assemblée générale de la résidence [Adresse 7] du 27 mai 2019 ;

- Dispensé M. [L] [B], M. [G] [J] et Mme [S] [Z] épouse [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à payer à M. [L] [B], M. [G] [J] et Mme [S] [Z] épouse [J], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens, avec distraction au profit de

l'avocat qui en a fait la demande ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 décembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 05 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires appelant, invite la cour, au visa des articles 6, 9 et 122 du code de procédure civile, 32-1, 514, 524 et 914 du code de procédure civile,14, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 28 et 29 du décret du 17 mars 1964,1134 ancien du Code civil (1104 du Code civil), de :

Juger que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] recevable et bien fondé en ces fins et conclusions.

Réformer le jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal judiciaire d'Evry dans toutes ces dispositions.

Statuant à nouveau :

Se déclarer incompétent et prononcer l'irrecevabilité de la demande de radiation de l'affaire

formulée par M. [B], en raison de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état.

A titre liminaire :

Juger que M. [B] et les époux [J] ne justifient pas de leur qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]

Par conséquent :

Déclarer irrecevable l'action introduite par M. [B] et les époux [J] pour défaut de qualité à agir.

A titre subsidiaire :

Juger que la durée de seize mois du mandat de syndic la SAS Citya Immobilier [Localité 6] est régulièrement fixée et conforme aux dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1964.

Juger que la SAS Citya Immobilier [Localité 6] disposait du pouvoir légal de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2019, et celui de tenir la séance de ladite assemblée.

Juger qu'aucune sanction légale n'est prévue dans l'hypothèse de la consultation par le syndic d'un conseil syndical dont plus d'un quart des sièges sont vacants, en vue de l'élaboration du budget prévisionnel.

Juger que l'avis du conseil syndical n'est pas obligatoire pour l'approbation des comptes du budget prévisionnel présentés par le syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent :

Débouter M. [B] et les époux [J] de leur demande d'annulation de l'intégralité des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2019, comme étant particulièrement mal fondée.

Débouter M. [B] et les époux [J] de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2019, approuvant le budget prévisionnel pour l'année N+2 du 1 er janvier 2020 au 31 décembre 2020, en raison du caractère inopérant de l'assistance du syndic par le conseil syndical pour l'élaboration du budget prévisionnel.

Débouter M. [B] et les époux [J] de leur demande d'exonération de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Condamner M. [B] au paiement de la somme de 5.000 €, à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

Condamner les époux [J] au paiement de la somme de 5.000 €, à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

Débouter M. [B] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à [Localité 6] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comme étant injustifiée.

Condamner M. [B] et les époux [J] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Patricia Hardouin Avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 30 novembre 2021 par lesquelles M. [B], intimé sollicite de la cour au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 21, 25 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967et notamment les articles 25, 26, 28 et 29 ;

des articles 514 et 524 du code de procédure civile :

- Radier l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégraIité de ses demandes ;

- Confirmer lejugement rendu le 2 juillet 2020 ;

- Déclarer M. [B] recevable et bien fondé en ses demandes ;

- Prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2019 ;

- Prononcer la nullité de la résolution n°7 de l'assembIée générale des copropriétaires du 27 mai 2019

- Dire que M. [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Ordonner l'exécution provisoire ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] la somme de 5.000,00 € en

application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuel Leblanc en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

Par acte du 12 février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait signifier aux consorts [J] la déclaration d'appel selon la procédure de l'article 658 du code de procédure civile. Les consorts [J] n'ont pas constitué avocat.

Par acte du 12 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait signifier aux consorts [J] ses conclusions (remises entre les mains de leur fils).

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties ; ne seront donc examinés que les moyens évoqués dans la discussion et les prétentions figurant au dispositif des écritures.

En l'espèce, les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;

Sur la demande de radiation de la procédure par M. [B] :

L'article 914 du code de procédure civile dispose que :

Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

' prononcer la caducité de l'appel ;

' déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

' déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

' déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.

Par application de ces dispositions, l'intimé doit adresser des conclusions distinctes à cet effet au conseiller de la mise en état, exigence rappelée par la Cour de cassation (Cass.civ. 2 e 12 mai 2016, n° 14-25.054 et n°14-28.086).

Ainsi, le conseiller de la mise en état détient la compétence exclusive pour statuer sur des

questions relatives à la radiation de l'affaire du rôle au motif pris de l'absence de demande de suspension de l'exécution provisoire, formulée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il échet de rejeter la demande de radiation de M. [B] formulée devant la cour aux lieu et place du conseiller de la mise en état exclusivement compétent pour en connaître par seule application de l'article 914 du code de procédure civile précité.

Sur l'exception d'irrecevabilité de l'action au fond des époux [J] en l'absence de preuve de leur qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires :

L'article 117 du code de procédure civile dispose :

Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice.

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice.

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

Au visa des articles 883 alinéa 1er du code civil et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actes valablement accomplis soit en vertu d'un mandat des coïndivisaires, soit en vertu d'une autorisation judiciaire, conservent leurs effets quelle que soit, lors du partage, l'attribution des biens qui en ont fait l'objet.

L'article 883 du code civil prévoit :

Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

Il en est de même des biens qui lui sont advenus par tout autre acte ayant pour effet de faire cesser l'indivision. Il n'est pas distingué selon que l'acte fait cesser l'indivision en tout ou partie, à l'égard de certains biens ou de certains héritiers seulement.

L'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars1965 prévoit :

Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires excipe de l'irrecevabilité à agir de M. [B] et des consorts [J] au motif que ceux-ci ne justifieraient pas de leur qualité de copropriétaires.

Toutefois, et en ce qui concerne la qualité de copropriétaire de M. [L] [B], lequel est propriétaire en indivision avec son épouse du bien immobilier dont s'agit ainsi qu'il ressort de l'attestation de propriété produite, il est versé aux débats en pièce n°10 le mandat que Mme [F] [N], son épouse, lui a donné pour la représenter et engager toute

action concernant l'annulation de l'assembIée générale litigieuse conformément aux dispositions de l'article 883 du code civil précité.

En conséquence, il apparaît que la qualité de copropriétaire de M. [B] ainsi que celle de son épouse est justifiée aux débats et le syndicat des copropriétaires sera débouté de son exception d'irrecevabilité excipée à ce titre.

S'agissant des époux [J], si le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [J] ne fournissent aucun justificatif de nature à prouver leur qualité de propriétaires de biens immobiliers au sein de la résidence [Adresse 7],il ressort toutefois de la lecture du procès-verbal d'assemblée générale contestée qu'ils sont effectivement mentionnés comme copropriétaires, notamment lors du vote de la résolution n°12 relatif à l'audit énergétique où ils sont mentionnés comme 'abstentionnistes'.

Or, il est constant que le procès-verbal d'une assemblée générale fait foi jusqu'à preuve du contraire par application des dispositions de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars1965 précité.

En conséquence, il apparaît également que la qualité de copropriétaires des consorts [J] est justifiée aux débats et le syndicat des copropriétaires sera débouté de son exception d'irrecevabilité excipée à ce titre.

Sur la nullité de l'assemblée générale du 27 mai 2019 :

L'article 28 du décret n°67-223 du 17 mars1965 dispose :

Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant les délais prévus à l'article 1792-4-1 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.

Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.

L'article 29 du décret n°67-223 du 17 mars1965 prévoit par ailleurs :

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 A de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.

Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.

La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est établi par le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mars 2018 à la résolution n° 9 que la SAS Citya Immobilier [Localité 6] a été régulièrement élue en qualité de syndic pour une durée d'un an 'qui entrera en vigueur conformément à son contrat le 23 mars 2018 pour se terminer le 31/12/2018.'

C'est donc par des motifs exacts et pertinents que les premiers juges ont considéré que la mention manuscrite ajoutée au contrat de syndic mentionnant une durée de 16 mois - de sorte que la durée d'échéance aurait été reculée au 31 juillet 2019 - ne peut être prise en considération dès lors qu'il résulte expressément des mentions inscrites au procès-verbal que le mandat du syndic expirait le 31 décembre 2018, ainsi que les copropriétaires l'ont voté.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 27 mai 2019 en son intégralité faute pour le syndic de justifier d'un mandat en cours de validité lorsqu'il a convoqué l'assemblée générale litigieuse, et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer en conséquence sur la demande de nullité de la résolution n°7 de ladite assemblée générale.

Sur les dommages et intérêts :

L'article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en cause d'appel l'allocation de dommages et intérêts à l'encontre de M. [B] et des époux [J] pour procédure abusive.

Cependant, le syndicat des copropriétaires succombant au principal à l'instance, sera nécessairement débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante à titre principal, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [B] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a dispensé M. [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance qui comprennent les dépens de l'instance et à le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de radiation de M. [B] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] de son exception d'irrecevabilité relative à la qualité à agir de M. [B] et de son épouse et des consorts [J] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Emmanuel Leblanc ainsi qu'à payer à M. [B] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Dispense M. [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.