CA Lyon, 6e ch., 24 octobre 2024, n° 22/06238

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Suivant contrat du 4 octobre 2016, Mme [E] [Z] a donné mandat à la société New Abage Immo, exerçant sous l'enseigne Aba Immobilier, d'administrer un studio situé [Adresse 5]-[Localité 1].

Par courriels des 10 et 11 mars 2020, la société New Abage Immo a informé Mme [Z] de la résiliation du mandat de gestion susvisé.

Par acte d'huissier de justice du 19 janvier 2022, Mme [Z] a fait assigner devant le tribunal de proximité de Nantua la société New Abage Immo.

Mme [Z] sollicitait en dernier lieu la condamnation de la société New Abage Immo à lui payer la somme totale de 9.395 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'elle a subis à la suite de la résiliation abusive du mandat de gestion ainsi que de différents manquements contractuels

La société New Abage Immo concluait au débouté de l'ensemble des prétentions de Mme [Z].

Par jugement du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua a :

- débouté Mme [Z] de ses demandes indemnitaires au titre de la résiliation abusive et de la perte de loyers suite à la résiliation,

- débouté Mme [Z] de ses demandes indemnitaires au titre du mois de dédite perdu, des régularisations de charges concernant M. [P], du matelas disparu, de l'état des lieux entrant imprécis, de la signature de deux baux à M. [P] et à M. [H] pour un appartement 'soit disant dangereux' et du loyer d'avril 2020,

- débouté Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice moral,

- condamné Mme [Z] à payer à la société New Abage Immo la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [Z] de ses demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que les décisions de première instance étaient de droit exécutoires à titre provisoire,

- condamné Mme [Z] aux dépens.

Par déclaration du 12 septembre 2022, Mme [Z] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Dans ses conclusions notifiées le 12 décembre 2022, Mme [Z] demande à la Cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- juger que la société New Abage Immo a manqué à ses obligations contractuelles envers elle,

- condamner la société New Abage Immo à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

1.000 euros au titre de la location de son bien immobilier à des conditions non conformes à ses souhaits,

500 euros au titre du défaut de vérification et de mention dans les états des lieux d'entrée et de sortie des meubles présents dans le bien et de leur état,

200 euros au titre du remplacement du matelas ayant disparu durant la période d'occupation des lieux par M. [P],

159 euros au titre des charges locatives dues après régularisation par M. [P],

736 euros au titre de la perte de loyers au terme du bail de M. [H],

3.200 euros au titre de la résiliation abusive du mandat de gestion locative,

1.000 euros au titre de son préjudice moral,

- débouter la société New Abage Immo de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner la société New Abage Immo à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société New Abage Immo aux entiers dépens de l'instance, et autoriser Maître Anthony Brunet, Avocat, à les recouvrer sur son affirmation de droit selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 6 mars 2023, la société New Abage Immo demande à la Cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

- débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires.

y ajoutant,

- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ressort des explications des parties et des pièces versées aux débats que :

- pendant l'exécution du contrat de mandat de gestion, trois locataires se sont succédés, dont M. [I] [P] d'octobre 2016 à janvier 2019 et M. [M] [H] de février 2019 à avril 2020,

- Mme [Z] ne sollicite plus que la somme totale de 6.795 euros à titre de dommages et intérêts au lieu de celle de 9.335 euros en première instance.

Mme [Z] fait valoir que :

- la société New Abage Immo a manqué aux obligations de bonne foi, de loyauté et de conseil dans le cadre du mandat de gestion en refusant de louer son studio en meublé alors que c'était possible et en fixant le montant du loyer à un prix inférieur à celui auquel elle pouvait prétendre au regard du marché locatif,

- la liste des meubles et de l'électroménager laissés par elle à la disposition du locataire n'est pas mentionnée dans les états des lieux d'entrée et de sortie de MM. [P] et [H] de telle sorte qu'un matelas laissé par elle à la disposition de M. [P] en 2016 a été perdu,

- la société New Abage Immo n'a pas retenu une partie du dépôt de garantie restitué à M. [P] dans l'attente de la régularisation des charges locatives, de telle sorte qu'elle a réclamé en vain à celui-ci le solde des charges locatives,

- elle n'a pas pu récupérer ses clés ni louer son bien du 4 au 8 avril 2020 par la faute de la société New Abage Immo, aucune visite n'ayant pu être réalisée pendant la période de préavis, du fait que le locataire ne parlait pas le français, et l'état de sortie des lieux loués n'ayant été réalisé que le 8 avril 2020, soit 4 jours après la remise des clefs à la bailleresse,

- la résiliation du contrat liant les parties est abusive pour plusieurs raisons :

elle a été faite par mail et non par lettre recommandée avec avis de réception,

le studio loué a les caractéristiques d'un logement décent et ne présente aucun danger, contrairement à ce que soutient la société New Abage Immo,

elle n'a tenu qu'une seule fois des propos discriminatoires à l'égard des locataires de sexe féminin.

La société New Abage Immo réplique que :

- si elle n'a pas procédé à la résiliation du mandat de gestion par lettre recommandée avec avis de réception, cette absence de respect des formes n'a causé aucun préjudice à Mme [Z], du fait qu'elle a respecté le délai de préavis d'un mois et a assuré sa mission avec diligence jusqu'au départ effectif de M. [H] et à la clôture des comptes; la rupture du contrat a été justifiée par le fait que Mme [Z] avait un comportement discriminatoire, louait un studio ne répondant pas aux critères de décence et présentant des caractéristiques pouvant constituer un danger (proximité de l'eau avec des points électriques), et n'était pas satisfaite du travail accompli par elle,

- Mme [Z] ne prouve pas qu'elle lui a imposé certaines conditions pour le contrat de location dans le cadre du mandat de gestion, notamment quant au caractère non meublé du studio loué ou encore au prix du loyer ; au surplus, le mobilier mis à la disposition du locataire par Mme [Z] était insuffisant pour permettre à celle-ci de louer le studio considéré en meublé et le prix convenu entre les parties correspondait au prix du marché locatif pour le même type de bien,

- la présence d'un matelas n'est pas démontrée dans le cadre du contrat de location consenti à M. [P] ; eu égard à la régularisation tardive des charges, elle n'était pas fondée à retenir une somme sur le dépôt de garantie dans l'attente de cette régularisation et n'a commis aucune faute quant à l'impayé considéré ; enfin, les difficultés de visite du studio lors de la sortie des lieux du dernier locataire ne lui sont pas imputables, compte tenu de ce que le dossier de M. [H] n'avait pas à être validé par Mme [Z] et de ce que la location ne pouvait être refusé à M. [H] au motif discriminatoire que celui-ci était anglophone.

sur la résiliation du mandat de gestion :

Le contrat de mandat liant les parties est régi par les dispositions des articles 2003 et suivants du code civil dans leur rédaction en vigueur à la date du contrat.

Aux termes de l'article 2007 du code civil, le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

L'article 7 du contrat du 4 octobre 2016 prévoit que le mandat est donné pour une durée d'un an renouvelable tacitement avec une durée maximale de 10 années et que les parties pourront résilier ce mandat en exprimant leur volonté par lettre recommandée avec un préavis d'un mois (temps nécessaire à la clôture des comptes dans les règles de l'art) à n'importe quel moment à compter du 11ème mois après la signature du mandat considéré.

La renonciation par le mandataire au mandat n'ayant pas à être motivée, il n'y a pas lieu d'apprécier le bien fondé de la résiliation du mandat de gestion par la société New Abage Immo pour déterminer le préjudice subi par Mme [Z] du fait de cette résiliation.

Mme [Z] a accusé réception de la résiliation du mandat de gestion par courriel du 11 mars 2020. Aussi, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier résultant de ce que la résiliation du contrat par le mandataire n'a pas été faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Le délai de préavis de la société New Abage Immo expirait le 11 avril 2020 en application de l'article 7 du contrat précité. La société New Abage Immo a établi l'état des lieux de sortie de M. [M] [H] le 8 avril 2020. Si Mme [Z] indique n'avoir pas pu recourir à une autre agence immobilière ni avoir pu récupérer les clefs de son logement en raison de la crise sanitaire, elle n'établit par aucune pièce ces faits, étant observé que ses courriels des 11 mars et 20 avril 2020 ne sont afférents qu'au caractère abusif de la résiliation du contrat de mandat de gestion et non aux difficultés dont elle fait état.

Mme [Z] ne prouvant pas avoir subi un préjudice du fait de la renonciation par la société New Abage Immo à son mandat, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de mandat de gestion.

sur la responsabilité contractuelle du mandataire de gestion :

Il résulte des articles 1991 et 1992 du code civil ainsi que de l'article 5 (avant dernier paragraphe) du contrat du 4 octobre 2016 que la société New Abage Immo avait une obligation de moyen quant à l'exécution du contrat de mandat de gestion sauf quant au paiement des loyers.

quant au non respect des obligations de bonne foi, de loyauté et de conseil :

Le contrat de mandat de gestion du 4 octobre 2016 désigne le bien loué de la manière suivante :

'studio avec entrée, pièce principale avec placard, pièce avec d'un côté coin cuisine, de l'autre coin salle de bains-laisse à disposition du locataire : lave-linge, réfrigérateur, four micro-ondes, table, deux chaises et matelas 90"

Si le contrat susvisé ne précise pas que le local sera loué nu, Mme [Z] est d'accord pour reconnaître que le mandataire de gestion lui avait indiqué que ce serait le cas.

La société New Abage Immo ne démontre pas que le logement de Mme [Z] était indécent au regard des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2019 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ou présentait un danger pour les locataires.

Toutefois, aux termes de l'article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2019 et de l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, le contrat de location de logement meublé constituant la résidence principale d'un locataire doit porter sur un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante et comportant au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Aussi, c'est à juste titre que la société New Abage Immo soutient que les meubles laissés par Mme [Z] à la disposition du locataire ne permettaient pas de louer le studio de celle-ci en meublé.

Par ailleurs, les annonces locatives versées aux débats par Mme [Z] concernent pour la plupart des logements meublés ou d'une surface supérieure à celle de 25,57 m2 du studio de Mme [Z] et sont datées de 2020, à l'exception d'une seule remontant à 2017. Cette seule offre ne prouve pas que le prix du loyer convenu entre les parties, soit 600 euros par mois, n'était pas conforme au prix du marché, étant observé que le studio considéré est situé dans un immeuble construit en 1995 et n'a pas été rénové.

Mme [Z] ne prouve donc pas que la société New Abage Immo a manqué à son obligation de conseil en convenant avec elle de louer le logement nu et de fixer le prix du loyer à 600 euros par mois.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur ce point.

quant à l'absence de mention des meubles meublants dans les états de lieux :

Le contrat de location conclu le 5 octobre 2016 par la société New Abage Immo avec M. [P] précise :

'Il est laissé à la disposition du locataire : un lave-linge, un réfrigérateur, un micro-ondes, une table et deux chaises. Le propriétaire ne prendra pas en charge la réparation et/ou le remplacement des éléments cités ci-dessus'

L'état des lieux d'entrée de M. [P] du 5 octobre 2016 ne fait pas état des meubles précités à la différence des états des lieux d'entrée et de sortie de M. [H] datés respectivement des 4 février 2019 et 8 avril 2020.

Les meubles susvisés étaient donc encore présents dans le studio de Mme [Z] à la fin du mandat de gestion, ce que celle-ci ne conteste pas.

Or, Mme [Z] ne démontre pas que la société New Abage Immo a mis à la disposition de M. [P] le matelas de 90 cm dont il est fait état dans le mandat de gestion. Aussi, en l'absence de preuve que la société New Abage Immo avait la garde du matelas considéré, Mme [Z] n'établit pas que la perte du matelas est imputable à la mandataire.

L'absence de mention des meubles laissés par la propriétaire à la disposition du locataire dans l'état des lieux d'entrée de M. [P] n'ayant causé aucun préjudice à Mme [Z], le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté celle-ci de ses demandes en paiement des sommes de 500 euros et 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce grief.

quant à l'absence de retenue sur le dépôt de garantie de M. [P] au titre de la régularisation des charges locatives :

Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2019, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées; lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

A la suite de la sortie des lieux de M. [P] en janvier 2019, la société New Abage Immo n'a pas retenu 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, de telle sorte que par courrier du 3 mai 2019, Mme [Z] a réclamé à M. [P] la somme de 159,28 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018. Néanmoins, Mme [Z] ne prouve pas que la retenue d'une telle provision était justifiée au regard de la régularisation des charges locatives intervenue pour la période précédente, soit du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017. Dès lors, elle ne démontre pas la faute qu'elle impute à la société New Abage Immo en application des dispositions précitées et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en règlement de la somme de 159,28 euros à titre de dommages et intérêts.

quant aux manquements lors de de la sortie des lieux de M. [H] :

Si la société New Abage Immo n'a pas consulté Mme [Z] avant de conclure le contrat de location avec M. [H], elle n'avait pas l'obligation de le faire en vertu du contrat de mandat de gestion du 4 octobre 2016. Aussi, elle n'a commis aucune faute de ce chef.

M. [H] ne parlait pas français, s'exprimant en anglais. Mme [Z] ne démontre pas cependant que des visites n'ont pas pu avoir lieu pendant le délai de préavis du locataire, en raison de difficultés de compréhension par celui-ci de la langue française.

Par ailleurs, la société New Abage Immo a reçu les clefs le samedi 4 octobre 2020 mais n'a effectué l'état des lieux de sortie que le mercredi 8 avril 2020. Toutefois, Mme [Z] n'établit pas qu'elle pouvait relouer le bien considéré du 5 au 8 avril 2020.

Mme [Z] ne justifiant d'aucun préjudice subi par la faute de la société New Abage Immo lors de la sortie des lieux de M. [H], le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour absence de visite du bien pendant le délai de préavis et de perception de tout loyer du 4 au 8 avril 2020.

sur le préjudice moral de Mme [Z] :

Les demandes d'indemnisation de Mme [Z] ont été rejetées, en l'absence de fautes de gestion commises par la société New Abage Immo ou en l'absence de préjudices matériels en lien avec la résiliation du contrat de mandat de gestion par la société New Abage Immo et avec les manquements relevés.

La demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le comportement du mandataire n'est pas justifiée non plus.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Z], qui n'obtient pas gain de cause dans le cadre de son recours sera condamnée aux dépens d'appel et conservera la charge de ses frais irrépétibles. Toutefois, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de mettre à sa charge une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel ;

Rejette les demandes respectives des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.