CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 23/07629
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 385
Rôle N° RG 23/07629 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNL2
[B] [S]
[J] [S] épouse [C] [N]
C/
S.C.I. JUROSE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-pascal BENOIT
Me Maud SECHER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 18 Avril 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/02620.
APPELANTS
Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représenté par Me Jean-pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [J] [S] épouse [C] [N], demeurant [Adresse 4]- [Localité 1]
représentée par Me Jean-pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. JUROSE, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 04 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing prive en date du 10 juin 2013, la SARL JRS INV, représentée par l'Immobilière Lo Presti, a loué à compter du 1er juillet 2013 à Monsieur [B] [S] un appartement et une cave situés [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 585 euros, outre 15 euros de provisions pour charges.
Par trois actes du 20 mai 2013, Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T], épouse [S], se sont portés cautions solidaires des obligations locatives de Monsieur [B] [S].
Le bien loué a été vendu, le 16 juin 2011, à la SCI JUROSE.
La SCI JUROSE a fait délivrer au locataire, par acte du 2 mai 2019, un commandement de payer la somme de 2.441,23 euros au titre des consommations d'eau 2016 ,2017 et 2018 ainsi que des loyers des termes d'avril et mai 2019 demeurés impayés.
La commission départemtale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 mai 2019.
Par actes des 2 et 6 août 2019, la SCI JUROSE a fait citer Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse, en réferé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer l'expulsion du locataire et de voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.473,53 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation.
Selon ordonnance du 30 décembre 2019, le juge des référé a :
* déclaré l'action recevable .
* condamné solidairement les défendeurs à payer la somme de 1.779,14 euros au titre de la provision sur les charges dues au 14 octobre 2019 ;
* constaté la résiliation du contrat de bail conclu à compter du 2 juillet 2019 ;
* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiements à raison de mensualités de 49,42 euros dans la limite de 36 mois ;
* dit qu'en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives ou
des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein. et entier effet ;
* condamné solidairement, à titre provisionnel, en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, les défendeurs à payer à compter du 2 juillet 2019 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
* condamnné solidairement les défendeurs aux dépens.
Sur appel interjeté par Monsieur [B] [S], la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 28 octobre 2021 et a :
* infirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsíon de M. [B] [S] et condamné celui-ci au montant d'une indemnité d'occupation ainsi que sur le montant de la.provision ;
* Statuant de nouveau et y ajoutant :
* dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI JUROSE tendant à la résiliation de plein droit du bail, à l'expulsion de Monsieur [S] et à la fixation d`une indemnité d`occupation ;
* ramené le montant de la provision due par Monsieur [B] [S] à la somme de 543,02 euros
* dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'actualisation de la dette locative ;
* Débouté Monsieur [B] [S] de sa demande de dommages intérêts ;
* débouté chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Condamné Monsieur [B] [S] aux depens d'appel.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 février 2022, Monsieur [B] [S] faisait délivrer à la SCI JUROSE un commandement aux fins de saisie- vente pour avoir paiement de la somme de 619,83 € en vertu de l'arrêt ci dessus.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 mars 2022, la SCI JUROSE saisissait le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice en demande de contestation de validité du commandement aux fins de saisie vente qui lui avait été délivré le 3 février 2022 et compensation des sommes dues avec celles dues par Monsieur [B] [S] au titre des dépens.
Par jugement en date du 5 mai 2023 le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice a :
* dit le commandement aux fins de saisie vente délivré le 3 février 2022 à la SCI JUROSE à la demande de Monsieur [B] [S] régulier.
* débouté en conséquence la SCI JUROSE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité dudit commandement.
* dit que par le jeu de la compensation des dettes réciproques des parties, la créance détenue par Monsieur [B] [S] à l'encontre de la SCI JUROSE est éteinte et Monsieur [B] [S] reste devoir à la SCI JUROSE la somme de 699,02 euros à la date du 9 janvier 2023.
* dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* débouté en conséquence la SCI JUROSE de sa demande formée de ce chef.
* dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par actes des 12 juillet 2022 et 26 juillet 2022, régulièrement dénoncés au préfet en date du 27 juillet 2022, la SCI JUROSE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S], aux fins notamment de voir constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer 1'expulsion du locataire et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 2.269,20 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges (selon décompte arrêté au 5 mai 2022).
L'affaire éait évoquée à l'audiene du 22 février 2023.
La SCI JUROSE d'une part et Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] d'autre part faisaient valoir leurs observations.
Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] n'étaient ni présents, ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* déclaré l'action de la SCI JUROSE recevable ;
* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
* ordonné en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
* dit qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d`avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUROSE pourra, deux mois après la signification d`un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N],Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
* fixé cette indemité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
* dit qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indenmité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
* débouté Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;
* dit n'y avoir lieu à statuer au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
* condamné Monsíeur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum aux dépens ;
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Selon déclaration du 9 juin 2023, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] ont relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
- ordonne en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d`avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI IUROSE pourra, deux mois après la signification d`un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du ioyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
- fixe cette indemité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
- qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indenmité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
- déboute Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;
- n'y avoir lieu à statuer au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamne Monsíeur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum aux dépens ;
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] demandent à la cour de :
* recevoir l'appel en la forme et le dire fondé en droit,
* débouter la SCI JUROSE de son appel incident,
* débouter la SCI JUROSE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
* constater que Monsieur [B] [S] se trouve toujours dans les lieux loués,
* réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par l'iminobilière Lo Presti, aux droits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
- ordonné en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un delai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- dit qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUROSE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expuision ainsi qu°à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec ie concours d'un senurier et de la force publique ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-l et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], solidairement a verser à la SCI JUROSE une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'i1 aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
- dit qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
- débouté Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], in solidum aux dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
* dire nul et de nul effet le commandement délivré le 2 mai 2019,
* constater que le locataire est à jour du paiement de ses loyers et charges ;
* dire que les demandes de charges de 2013 a 2018 sont prescrites ;
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* condamner la société civile JUROSE aux dépens de première instance et d'appel,
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître Jean-Pascal BENOIT, Avocat aux offres de droit.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] contestent les sommes demandées au titre de la consommation d'eau.
Ils soutiennent que la demande d'acquistion de la clause résolutoire doit être rejetée au vu de la nullité du commandement de payer déclarée par le premier juge, soulignant être à jour de leurs loyers.
Ils indiquent que la difficulté tient aux modalités de calcul des provisions sur charges retenues par leur bailleresse.
Ils font valoir que par jugement du 5 mai 2023, le juge de l'exécution de Nice a constaté que la créance de Monsieur [S] était éteinte et qu'il restait devoir à la SCI JUROSE une somme de 699,02 euros au titre des dépens de procédure.
Par ailleurs Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] maintiennent que le bailleur ne peut solliciter le paiement des charges au-delà du 4 février 2016 compte tenu de la prescription triennale , ajoutant qu'aucun avenant n'a été signé entre les parties pour augmenter la provision sur charges à 20 euros à compter du 1er mai 2016.
Ils soulignent qu'ils n'ont pas plus été dûment informés de cette augmentation, ni avoir reçu de décompte annuel des charges d'eau.
Aussi ils indiquent ne devoir que la somme totale de 989,72 euros depuis 2016, dénonçant une surfacturation en 2016, 2017 et 2018.
Monsieur [B] [S] rappelle qu'il est âgé de 85 ans et que les demandes infondées du bailleur lui ont causé un préjudice certain.
Enfin si la cour confirmait la décision entreprise, il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI JUROSE demande à la Cour de voir :
- A titre principal,
* débouter Monsieur [B] [S] et sa fille, Madame [J] [S] épouse [C] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
* déclarer Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] irrecevables en leur contestation des termes du jugement en ce qui concerne le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion ;
* confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice le 18 avril 2023 dans toutes ses dispositions ;
- Subsidiairement,
* constater la résiliation du bail en vertu du jeu de la clause résolutoire à compter de l'expiration du délai de deux mois de la signification du commandement ;
* confirmer le jugement de première instance pour le surplus.
- En conséquence,
* dire et juger que Monsieur [B] [S] est un occupant sans droit ni titre,
* ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l'huissier instrumentaire à requérir la force publique et à se faire assister d'un serrurier,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2023 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisé par la restitution des clés,
- En tout état de cause,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], à payer à la SCI JUROSE la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N] aux entiers dépens
A l'appui de ses demande , la SCI JUROSE fait valoir que par mail du 9 novembre 2023, Mme [J] [S] a informé la société Immobilière Lo Presti qu'ils libéraient les lieux, ajoutant que l'état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 23 novembre 2023 en présence de cette dernière.
Elle maintient que Monsieur [S] restait redevable de la somme de 2.336,17 euros au titre du seul arriéré de loyers.;
A cette somme s'ajoute des frais de nettoyage et de remise en état pour une somme de 1.319 euros, celle de 699,02 euros suivant comptes arrêtés par le juge de l'exécution, celle de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile auquel il a été condamné par jugement du juge des contentieux de la protection du 18 avril 2023 dont appel ainsi que celle de 1.687,12 euros au titre des frais exposés dans le cadre des mesures d'exécution forcée accomplis au titre du jugement déféré.
Elle indique que par jugement du 20 novembre 2023, le juge de l'exécution de Nice a validé une saisie pratiquée sur les comptes de Monsieur [S] à hauteur de la somme de 4.222,19 euros.
Aussi elle précise que cette somme vient donc en déduction des sommes dues de même que le montant du dépôt de garantie de 585 euros de sorte que l'appelant est redevable, suivant comptes définitifs, de la somme de 1.334,19 €.
La SCI JUROSE fait valoir que Madame [J] [S] n'a pas qualité à relever appel de la décsion en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire puisqu'elle n'est que caution.
Elle ajoute que Monsieur [B] [S] n'avait pas plus intérêt à contester la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion puisqu'à la date de l'appel du jugement, soit le 9 juin 2023, il avait quitté les lieux donnés à bail.
Elle souligne en effet que Monsieur [W]-[Y] [S] résidait dans les lieux en lieu et place de son père, depuis 2019-2020 à la suite de son divorce d'avec Madame [G] [M] [T]
Par ailleurs, la SCI JUROSE relève que Monsieur [B] [S] n'a pas respecté son obligation de payer le loyer et les charges ce qui a justifié le prononcé de la résiliation du bail.
Elle maintient que la facturation en eau est régulière alors que les calculs de l'appelant sont erronés.
Elle précise que ce dernier a consommé en moyenne 440 euros par an jusqu'en 2019, ce mode de répartition étant conforme au bail relevant par ailleurs que Monsieur [S] n'a pas contesté le mode de répartition des charges d'eau dans le délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Au contraire elle relève que ce dernier a spontanément payé les sommes réclamées de ce chef pour les périodes antérieures à 2016.
Elle ajoute que les régularisations de consommation d'eau contestées et réclamées ont été effectués le 10 octobre 2016, 25 septembre 2017 et 19 septembre 2019, soit donc dans le délai de trois ans précédant l'exploit introductif d'instance en référé du 2 août 2019.
Enfin la SCI JUROSE insiste sur le fait que les sommes arrêtées par le juge de l'exécution dans son jugement du 5 mai 2023 ne concernent pas le montant des loyers dus, la somme de 699,02 euros arrêtée par le juge de l'exécution étant le solde de dépens restant dues par Monsieur [B] [S] après affectation de la somme de 741,90 euros au paiement de ces dépens.
Elle ne constitue donc pas le solde de son arriéré de loyer qui, lui, a été chiffré par le juge des contentieux de la protection à la somme de 2.649,14 € suivant décompte locatif du 5 janvier 2023.
Subsidiairement si par impossible la cour d'appel de céans ne devait pas confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail , la SCI JUROSE soutient que le commandement de payer ne saurait être déclaré nul car il est de jusriprudence constante que lorsque le débieur ne précise pas l'imputation à laquelle il entend procéder, elle se fait sur la dette la plus ancienne.
Elle ajoute que le commandement de payer est de toute façon demeuré partiellement sans effet.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2024 et mis en délibéré au 23 mai 2024 puis prorogé au 4 juillet 2024, puis au 24 octobre 2024.
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1°) Sur l'irrecevabilité de Monsieur [B] [S] et de Madame [J] [S] épouse [C] [N] à solliciter la réformation du jugement en ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de Monsieur [B] [S].
Attendu que l'aricle 31du code de procédure civile énonce que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'
Attendu que la SCI JUROSE soutient que Madame [J] [S] épouse [C] [N] en sa qualité de caution n'a pas qualité pour contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [B] [S].
Qu'elle ajoute que ce dernier a fait appel du jugement par acte du 9 juin 2023 alors qu'il avait quitté les lieux donnés à bail à cette date de sorte qu'il n'a plus intérêt à contester la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion prononcée par le juge de première instance.
Attendu qu'il convient de relever que la SCI JUROSE ne peut à la fois soutenir que Monsieur [B] [S] avait quitté le logement lorsqu'il a interjetté appel alors même qu'elle indique dans ses dernières conclusions que Mme [J] [S] a ,par mail du 9 novembre 2023, informé la société Immobilière Lo Presti qu'ils libéraient les lieux, ajoutant que l'état des lieux de sortie avait été établi par commissaire de justice le 23 novembre 2023 en présence de cette dernière.
Que si Monsieur [B] [S] ne conteste pas s'être rendu à plusieurs reprises au Niger, il n'en demeure pas moins que l'intimée ne démontre pas qu'il n'occupait plus les lieux donnés à bail le 9 juin 2023 , date de l'appel de la décision contestée.
Qu'en effet rien n'interdit au locataire de s'absenter à sa guise de son logement dont il acquitte le loyer et d'héberger un enfant qui se retrouve sans logement à la suite de son divorce.
Que dés lors Monsieur [B] [S] a intérêt à contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et son expulsion.
Qu'il en est de même de Madame [J] [S] épouse [C] [N].
Que cette dernière, en sa qualité de caution, peut se voir en effet condamnée au paiement de loyers et charges impayés ce qui était le motif de la résiliation du bail sollicitée par l'intimée.
Qu'il s'en suit qu'elle a intérêt à contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et son expulsion de Monsieur [B] [S].
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI JUROSE de cette demande.
2°) Sur la résiliation du bail
Attendu que les appelants soulignent que le jugement critiqué a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 2 mai 2019.
Qu'ils soutiennent que la demande d'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.
Attendu que contrairement à ce que soutiennent Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N], le premier juge n'a pas constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.
Qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] au motif que ce dernier était débiteur dans le règlement de ses charges et loyers relatifs au logement loué, violant ainsi gravement une de ses obligations contractuelles.
Attendu que le bail d'habitation est un contrat qui a force obligatoire et qui s'impose aux parties conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil lequel énonce que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'
Qu'ainsi le locataire doit respecter ses obligations contractuelles et notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Que l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce en effet que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ';
Qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus'
Attendu qu'il résulte de l'historique locataire établi par l'agence 1'Immobilière Lo Presti et des décomptes des sommes dues par Monsieur [B] [S] que celui-ci ne s'acquitte plus depuis de nombreuses années des charges appelées au titre de sa consommation d'eau, pas plus qu'il ne s'acquitte des régularisations de charges des taxes d'ordures ménagères ce qu'il ne conteste pas.
Qu'il soutient par contre être à jour de ses loyers.
a) Sur le paiement des loyers
Attendu que l'article 1353 du code civil énonce que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Attendu que Monsieur [B] [S] soutient être à jour de ses loyers et faite état du jugement rendu le 5 mai 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice qui a constaté que sa créance était éteinte et qu'il restait devoir à la SCI JUROSE une somme de 699,02 euros correspondant à des dépens de procédure.
Attendu qu'il convient de relever que l'appelant fait une interprétation erronée de cette décision de justice.
Qu'en effet le juge de l'exécution a constaté que Monsieur [B] [S] s'était acquitté de la somme de 49,42 € par mois de février 2020 à mars 2022 inclus, soit un total de 1.284,92 € en exécution de l'ordonnance de référé en date du 30 décembre 2019 alors que la cour d'appel avait ramené le montant des sommes dues de façon incontestable à hauteur de 543,02 euros.
Qu'ainsi sa créance était de 741,90 euros.
Que cependant au titre des dépens de la procédure de référé de première instance et d'appel,Monsieur [B] [S] devait à la SCI JUROSE la somme de 1.440,92 €.
Qu'une fois la compensation opérée entre les sommes, Monsieur [B] [S] restait donc toujour débiteur de la somme de 699,02 euros.
Que cette somme est le solde dépens restant dus par ce dernier après affectation de la somme de 741,90 euros au paiement de ces dépens.
Qu'elle ne constitue en rien le solde de son arriéré de loyers qui a été chiffré par le juge des contentieux de la protection à la somme de 2.649,14 € suivant décompte locatif du 5 janvier 2023.
b) Sur le paiement des charges
Attendu que les appelants font valoir d'une part que le bailleur n'était pas fondé à solliciter la régularisation de charges au-delà du 4 février 2016 conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que les actions relatives à l'exécution d'un bail se prescrivent par trois ans.
Qu'ils contestent d'autre part le montant des charges sollicitées, rappelant qu'aux termes du bail liant les parties il avait convenu d'une somme mensuelle de 15 € sur les charges locatives laquelle a été portée à 20 € à compter du 1er mai 2016 sans qu'aucun avenant ne soit signé entre les parties.
Que par ailleurs ils indiquent que le bailleur comme le mandataire n'ont produit aucun élément démontrant le bien-fondé de cette augmentation , ni le fait qu'ils en avaient informé le locataire, soulignant qu'à aucun moment le bailleur ne lui a fourni à son locataire le décompte annuel des charges d'eau.
Que Monsieur [B] [S] soutient qu'il était tenu en réalité de régler au titre de sa consommation d'eau pour la période allant de 2016 à 2019 la somme totale de 989,72 € .
Attendu qu'il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'
Attendu que la SCI JUROSE fait valoir que pour les périodes antérieures à 2016, Monsieur [B] [S] a réglé spontanément les régularisations de consommation d'eau de sorte que le 13 janvier 2016, le solde de son compte locataire présentait un solde créditeur de 332,41 €.
Que les régularisations de consommation d'eau contestées et réclamées ont été effectuées les 10 octobre 2016, 25 septembre 2017 et 19 septembre 2019 soit dans le délai de trois ans précédant l'exploit introductif d'instance.
Qu'en effet par actes des 2 et 6 août 2019, la SCI JUROSE a fait citer Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse, en réferé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciairc de Nice, aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer l'expulsion du locataire et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 2.269,20 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges (selon décompte arrêté au 5 mai 2022).
Que cette demande en justice, même en référé interrompt le délai de prescription conformément aux dispositions de l'article 2241 du code civil.
Que dés lors la SCI JUROSE est recevable dans sa demande tendant à la condamation des appelants au paiement des charges à compter de janvier 2016.
Attendu qu'il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au cas d 'espèce que 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentantdes signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'
Qu'il résulte de l'article 2.8 intitulé - Charges- du contrat de bail souscrit entre les parties qu'en même temps et de la même façon que le loyer, le locataire s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble ou tout autre état de répartition.
Les charges locatives feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par un budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataire. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire au domicile du bailleur ou de son mandataire à ses jours et heures de réception.'
Attendu que Monsieur [B] [S] conteste le mode de calcul des charges retenu par la SCI JUROSE.
Qu'il résulte des pièces produites au débat par l'intimée que la consommation d'eau est facturée de façon semestrielle en décembre et juin de chaque année, l'agence Eau d'Azur adressant ainsi deux factures par an, la facture de décembre étant effectuée sur la base d'une évaluation de la consommation en eau à la différence de la facturation du mois de juin laquelle est effectuée sur la base d'un relevé précis de la consommation.
Que la SCI JUROSE indique utiliser un mode de calcul du prix du m3 pour chaque occupant d'appartement selon la consommation réelle de chacun telle qu'elle résulte des relevés de compteurs individuels.
Que cette répartition des charges est conforme au contrat de bail puisqu'il est indiqué que cette dernière peut se faire 'par tout autre état de répartition 'dans la mesure où l'immeuble en question n'est pas un immeuble en copropriété.
Que la SCI JUROSE produit aux débats à l'appui de sa demande :
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2015 pour 124 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2016 pour 185,76€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2017 pour 18,50€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2018 pour 48,52 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2019 pour 173,16€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2020 pour + 91,60 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2021pour +24,50 €
* les tableaux des charges des exercices 2015 à 2021 auxquels sont annexés les justificatifs des charges relatives à l'entretien de l'immeuble et l'EDF.
* les tableaux de la taxe d'ordures ménagères pour les exercices 2013 à 2021 auxquels sont annexés les avertissements d'imposition.
* les justificatifs de la consommation d'eau et de son mode de répartition.
Que les appelants pouvaient donc demander à consulter les pièces justificatives lesquelles étaient tenues à leur disposition au domicile du bailleur ou de son mandataire.
Attendu qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [B] [S] n' a pas respecté ses obligations contractuelles et notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, caractérisant une grave inéxécution contractuelle.
Qu'il y a lieu par conséquent de le débouter de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation aux torts de Monsieur [B] [S], ordonné son expulsion, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution , condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N],Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros au titres des loyers et charges impayées avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ainsi.
qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges et tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs et en cas d'absence de production des justificatifs, à la somme de 657,55 euros.
3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N]
Attendu que Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] sollicitent la condamnation de la société civile JUROSE au paiement de la somme 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [B] [S] lequel rappelle être agé de 85 ans et avoir été profondément affecté par cette procédure.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] seront déboutés de leurs demandes à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SCI JUROSE qui avait intérêt à ester en justice.
Que s'agissant du préjudice moral allégué, force est de constater que Monsieur [B] [S] ne démontre ni la réalité de ce dernier, ni le quantum de ce dernier de sorte qu'il y a lieu de rejeter sa demande.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] au paiement de la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] recevables en leur contestation des termes du jugement en ce qui concerne le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion ;
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 18 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispsositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] à payer à la SCI JUROSE la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 385
Rôle N° RG 23/07629 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNL2
[B] [S]
[J] [S] épouse [C] [N]
C/
S.C.I. JUROSE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-pascal BENOIT
Me Maud SECHER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 18 Avril 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/02620.
APPELANTS
Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représenté par Me Jean-pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [J] [S] épouse [C] [N], demeurant [Adresse 4]- [Localité 1]
représentée par Me Jean-pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. JUROSE, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 04 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing prive en date du 10 juin 2013, la SARL JRS INV, représentée par l'Immobilière Lo Presti, a loué à compter du 1er juillet 2013 à Monsieur [B] [S] un appartement et une cave situés [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 585 euros, outre 15 euros de provisions pour charges.
Par trois actes du 20 mai 2013, Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T], épouse [S], se sont portés cautions solidaires des obligations locatives de Monsieur [B] [S].
Le bien loué a été vendu, le 16 juin 2011, à la SCI JUROSE.
La SCI JUROSE a fait délivrer au locataire, par acte du 2 mai 2019, un commandement de payer la somme de 2.441,23 euros au titre des consommations d'eau 2016 ,2017 et 2018 ainsi que des loyers des termes d'avril et mai 2019 demeurés impayés.
La commission départemtale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 mai 2019.
Par actes des 2 et 6 août 2019, la SCI JUROSE a fait citer Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse, en réferé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer l'expulsion du locataire et de voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.473,53 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation.
Selon ordonnance du 30 décembre 2019, le juge des référé a :
* déclaré l'action recevable .
* condamné solidairement les défendeurs à payer la somme de 1.779,14 euros au titre de la provision sur les charges dues au 14 octobre 2019 ;
* constaté la résiliation du contrat de bail conclu à compter du 2 juillet 2019 ;
* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiements à raison de mensualités de 49,42 euros dans la limite de 36 mois ;
* dit qu'en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives ou
des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein. et entier effet ;
* condamné solidairement, à titre provisionnel, en cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, les défendeurs à payer à compter du 2 juillet 2019 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
* condamnné solidairement les défendeurs aux dépens.
Sur appel interjeté par Monsieur [B] [S], la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rendu un arrêt le 28 octobre 2021 et a :
* infirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsíon de M. [B] [S] et condamné celui-ci au montant d'une indemnité d'occupation ainsi que sur le montant de la.provision ;
* Statuant de nouveau et y ajoutant :
* dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI JUROSE tendant à la résiliation de plein droit du bail, à l'expulsion de Monsieur [S] et à la fixation d`une indemnité d`occupation ;
* ramené le montant de la provision due par Monsieur [B] [S] à la somme de 543,02 euros
* dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'actualisation de la dette locative ;
* Débouté Monsieur [B] [S] de sa demande de dommages intérêts ;
* débouté chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Condamné Monsieur [B] [S] aux depens d'appel.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 février 2022, Monsieur [B] [S] faisait délivrer à la SCI JUROSE un commandement aux fins de saisie- vente pour avoir paiement de la somme de 619,83 € en vertu de l'arrêt ci dessus.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 mars 2022, la SCI JUROSE saisissait le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice en demande de contestation de validité du commandement aux fins de saisie vente qui lui avait été délivré le 3 février 2022 et compensation des sommes dues avec celles dues par Monsieur [B] [S] au titre des dépens.
Par jugement en date du 5 mai 2023 le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice a :
* dit le commandement aux fins de saisie vente délivré le 3 février 2022 à la SCI JUROSE à la demande de Monsieur [B] [S] régulier.
* débouté en conséquence la SCI JUROSE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité dudit commandement.
* dit que par le jeu de la compensation des dettes réciproques des parties, la créance détenue par Monsieur [B] [S] à l'encontre de la SCI JUROSE est éteinte et Monsieur [B] [S] reste devoir à la SCI JUROSE la somme de 699,02 euros à la date du 9 janvier 2023.
* dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* débouté en conséquence la SCI JUROSE de sa demande formée de ce chef.
* dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par actes des 12 juillet 2022 et 26 juillet 2022, régulièrement dénoncés au préfet en date du 27 juillet 2022, la SCI JUROSE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S], aux fins notamment de voir constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer 1'expulsion du locataire et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 2.269,20 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges (selon décompte arrêté au 5 mai 2022).
L'affaire éait évoquée à l'audiene du 22 février 2023.
La SCI JUROSE d'une part et Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] d'autre part faisaient valoir leurs observations.
Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] n'étaient ni présents, ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* déclaré l'action de la SCI JUROSE recevable ;
* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
* ordonné en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
* dit qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d`avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUROSE pourra, deux mois après la signification d`un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N],Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
* fixé cette indemité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
* dit qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indenmité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
* débouté Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;
* dit n'y avoir lieu à statuer au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
* condamné Monsíeur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum aux dépens ;
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Selon déclaration du 9 juin 2023, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] ont relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
- ordonne en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d`avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI IUROSE pourra, deux mois après la signification d`un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du ioyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
- fixe cette indemité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
- qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indenmité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
- déboute Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;
- n'y avoir lieu à statuer au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamne Monsíeur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamne Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] in solidum aux dépens ;
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] demandent à la cour de :
* recevoir l'appel en la forme et le dire fondé en droit,
* débouter la SCI JUROSE de son appel incident,
* débouter la SCI JUROSE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
* constater que Monsieur [B] [S] se trouve toujours dans les lieux loués,
* réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par l'iminobilière Lo Presti, aux droits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
- ordonné en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un delai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- dit qu'à défaut pour Monsieur [B] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUROSE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expuision ainsi qu°à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec ie concours d'un senurier et de la force publique ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-l et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], solidairement a verser à la SCI JUROSE une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, tel qu'i1 aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs ;
- dit qu'en cas d'absence de production des justificatifs, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 657,55 euros ;
- débouté Monsieur [B] [S] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], in solidum à verser à la SCI JUROSE une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], in solidum aux dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
* dire nul et de nul effet le commandement délivré le 2 mai 2019,
* constater que le locataire est à jour du paiement de ses loyers et charges ;
* dire que les demandes de charges de 2013 a 2018 sont prescrites ;
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* condamner la société civile JUROSE aux dépens de première instance et d'appel,
* condamner la société civile JUROSE à verser aux appelants aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître Jean-Pascal BENOIT, Avocat aux offres de droit.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] contestent les sommes demandées au titre de la consommation d'eau.
Ils soutiennent que la demande d'acquistion de la clause résolutoire doit être rejetée au vu de la nullité du commandement de payer déclarée par le premier juge, soulignant être à jour de leurs loyers.
Ils indiquent que la difficulté tient aux modalités de calcul des provisions sur charges retenues par leur bailleresse.
Ils font valoir que par jugement du 5 mai 2023, le juge de l'exécution de Nice a constaté que la créance de Monsieur [S] était éteinte et qu'il restait devoir à la SCI JUROSE une somme de 699,02 euros au titre des dépens de procédure.
Par ailleurs Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] maintiennent que le bailleur ne peut solliciter le paiement des charges au-delà du 4 février 2016 compte tenu de la prescription triennale , ajoutant qu'aucun avenant n'a été signé entre les parties pour augmenter la provision sur charges à 20 euros à compter du 1er mai 2016.
Ils soulignent qu'ils n'ont pas plus été dûment informés de cette augmentation, ni avoir reçu de décompte annuel des charges d'eau.
Aussi ils indiquent ne devoir que la somme totale de 989,72 euros depuis 2016, dénonçant une surfacturation en 2016, 2017 et 2018.
Monsieur [B] [S] rappelle qu'il est âgé de 85 ans et que les demandes infondées du bailleur lui ont causé un préjudice certain.
Enfin si la cour confirmait la décision entreprise, il demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI JUROSE demande à la Cour de voir :
- A titre principal,
* débouter Monsieur [B] [S] et sa fille, Madame [J] [S] épouse [C] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
* déclarer Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] irrecevables en leur contestation des termes du jugement en ce qui concerne le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion ;
* confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice le 18 avril 2023 dans toutes ses dispositions ;
- Subsidiairement,
* constater la résiliation du bail en vertu du jeu de la clause résolutoire à compter de l'expiration du délai de deux mois de la signification du commandement ;
* confirmer le jugement de première instance pour le surplus.
- En conséquence,
* dire et juger que Monsieur [B] [S] est un occupant sans droit ni titre,
* ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser l'huissier instrumentaire à requérir la force publique et à se faire assister d'un serrurier,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 € suivant décompte arrêté au 5 janvier 2023 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisé par la restitution des clés,
- En tout état de cause,
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N], à payer à la SCI JUROSE la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [B] [S], Madame [J] [S], épouse de Monsieur [C] [N] aux entiers dépens
A l'appui de ses demande , la SCI JUROSE fait valoir que par mail du 9 novembre 2023, Mme [J] [S] a informé la société Immobilière Lo Presti qu'ils libéraient les lieux, ajoutant que l'état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 23 novembre 2023 en présence de cette dernière.
Elle maintient que Monsieur [S] restait redevable de la somme de 2.336,17 euros au titre du seul arriéré de loyers.;
A cette somme s'ajoute des frais de nettoyage et de remise en état pour une somme de 1.319 euros, celle de 699,02 euros suivant comptes arrêtés par le juge de l'exécution, celle de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile auquel il a été condamné par jugement du juge des contentieux de la protection du 18 avril 2023 dont appel ainsi que celle de 1.687,12 euros au titre des frais exposés dans le cadre des mesures d'exécution forcée accomplis au titre du jugement déféré.
Elle indique que par jugement du 20 novembre 2023, le juge de l'exécution de Nice a validé une saisie pratiquée sur les comptes de Monsieur [S] à hauteur de la somme de 4.222,19 euros.
Aussi elle précise que cette somme vient donc en déduction des sommes dues de même que le montant du dépôt de garantie de 585 euros de sorte que l'appelant est redevable, suivant comptes définitifs, de la somme de 1.334,19 €.
La SCI JUROSE fait valoir que Madame [J] [S] n'a pas qualité à relever appel de la décsion en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire puisqu'elle n'est que caution.
Elle ajoute que Monsieur [B] [S] n'avait pas plus intérêt à contester la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion puisqu'à la date de l'appel du jugement, soit le 9 juin 2023, il avait quitté les lieux donnés à bail.
Elle souligne en effet que Monsieur [W]-[Y] [S] résidait dans les lieux en lieu et place de son père, depuis 2019-2020 à la suite de son divorce d'avec Madame [G] [M] [T]
Par ailleurs, la SCI JUROSE relève que Monsieur [B] [S] n'a pas respecté son obligation de payer le loyer et les charges ce qui a justifié le prononcé de la résiliation du bail.
Elle maintient que la facturation en eau est régulière alors que les calculs de l'appelant sont erronés.
Elle précise que ce dernier a consommé en moyenne 440 euros par an jusqu'en 2019, ce mode de répartition étant conforme au bail relevant par ailleurs que Monsieur [S] n'a pas contesté le mode de répartition des charges d'eau dans le délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Au contraire elle relève que ce dernier a spontanément payé les sommes réclamées de ce chef pour les périodes antérieures à 2016.
Elle ajoute que les régularisations de consommation d'eau contestées et réclamées ont été effectués le 10 octobre 2016, 25 septembre 2017 et 19 septembre 2019, soit donc dans le délai de trois ans précédant l'exploit introductif d'instance en référé du 2 août 2019.
Enfin la SCI JUROSE insiste sur le fait que les sommes arrêtées par le juge de l'exécution dans son jugement du 5 mai 2023 ne concernent pas le montant des loyers dus, la somme de 699,02 euros arrêtée par le juge de l'exécution étant le solde de dépens restant dues par Monsieur [B] [S] après affectation de la somme de 741,90 euros au paiement de ces dépens.
Elle ne constitue donc pas le solde de son arriéré de loyer qui, lui, a été chiffré par le juge des contentieux de la protection à la somme de 2.649,14 € suivant décompte locatif du 5 janvier 2023.
Subsidiairement si par impossible la cour d'appel de céans ne devait pas confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail , la SCI JUROSE soutient que le commandement de payer ne saurait être déclaré nul car il est de jusriprudence constante que lorsque le débieur ne précise pas l'imputation à laquelle il entend procéder, elle se fait sur la dette la plus ancienne.
Elle ajoute que le commandement de payer est de toute façon demeuré partiellement sans effet.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2024 et mis en délibéré au 23 mai 2024 puis prorogé au 4 juillet 2024, puis au 24 octobre 2024.
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1°) Sur l'irrecevabilité de Monsieur [B] [S] et de Madame [J] [S] épouse [C] [N] à solliciter la réformation du jugement en ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de Monsieur [B] [S].
Attendu que l'aricle 31du code de procédure civile énonce que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'
Attendu que la SCI JUROSE soutient que Madame [J] [S] épouse [C] [N] en sa qualité de caution n'a pas qualité pour contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [B] [S].
Qu'elle ajoute que ce dernier a fait appel du jugement par acte du 9 juin 2023 alors qu'il avait quitté les lieux donnés à bail à cette date de sorte qu'il n'a plus intérêt à contester la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion prononcée par le juge de première instance.
Attendu qu'il convient de relever que la SCI JUROSE ne peut à la fois soutenir que Monsieur [B] [S] avait quitté le logement lorsqu'il a interjetté appel alors même qu'elle indique dans ses dernières conclusions que Mme [J] [S] a ,par mail du 9 novembre 2023, informé la société Immobilière Lo Presti qu'ils libéraient les lieux, ajoutant que l'état des lieux de sortie avait été établi par commissaire de justice le 23 novembre 2023 en présence de cette dernière.
Que si Monsieur [B] [S] ne conteste pas s'être rendu à plusieurs reprises au Niger, il n'en demeure pas moins que l'intimée ne démontre pas qu'il n'occupait plus les lieux donnés à bail le 9 juin 2023 , date de l'appel de la décision contestée.
Qu'en effet rien n'interdit au locataire de s'absenter à sa guise de son logement dont il acquitte le loyer et d'héberger un enfant qui se retrouve sans logement à la suite de son divorce.
Que dés lors Monsieur [B] [S] a intérêt à contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et son expulsion.
Qu'il en est de même de Madame [J] [S] épouse [C] [N].
Que cette dernière, en sa qualité de caution, peut se voir en effet condamnée au paiement de loyers et charges impayés ce qui était le motif de la résiliation du bail sollicitée par l'intimée.
Qu'il s'en suit qu'elle a intérêt à contester le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et son expulsion de Monsieur [B] [S].
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI JUROSE de cette demande.
2°) Sur la résiliation du bail
Attendu que les appelants soulignent que le jugement critiqué a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 2 mai 2019.
Qu'ils soutiennent que la demande d'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.
Attendu que contrairement à ce que soutiennent Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N], le premier juge n'a pas constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.
Qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation conclu le 10 juin 2013 entre Monsieur [B] [S], d'une part, et la SARL JRS INV représentée par 1'Immobilière Lo Presti, auxdroits desquels vient la SCI JUROSE, d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 1] au motif que ce dernier était débiteur dans le règlement de ses charges et loyers relatifs au logement loué, violant ainsi gravement une de ses obligations contractuelles.
Attendu que le bail d'habitation est un contrat qui a force obligatoire et qui s'impose aux parties conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil lequel énonce que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'
Qu'ainsi le locataire doit respecter ses obligations contractuelles et notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Que l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce en effet que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ';
Qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus'
Attendu qu'il résulte de l'historique locataire établi par l'agence 1'Immobilière Lo Presti et des décomptes des sommes dues par Monsieur [B] [S] que celui-ci ne s'acquitte plus depuis de nombreuses années des charges appelées au titre de sa consommation d'eau, pas plus qu'il ne s'acquitte des régularisations de charges des taxes d'ordures ménagères ce qu'il ne conteste pas.
Qu'il soutient par contre être à jour de ses loyers.
a) Sur le paiement des loyers
Attendu que l'article 1353 du code civil énonce que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Attendu que Monsieur [B] [S] soutient être à jour de ses loyers et faite état du jugement rendu le 5 mai 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice qui a constaté que sa créance était éteinte et qu'il restait devoir à la SCI JUROSE une somme de 699,02 euros correspondant à des dépens de procédure.
Attendu qu'il convient de relever que l'appelant fait une interprétation erronée de cette décision de justice.
Qu'en effet le juge de l'exécution a constaté que Monsieur [B] [S] s'était acquitté de la somme de 49,42 € par mois de février 2020 à mars 2022 inclus, soit un total de 1.284,92 € en exécution de l'ordonnance de référé en date du 30 décembre 2019 alors que la cour d'appel avait ramené le montant des sommes dues de façon incontestable à hauteur de 543,02 euros.
Qu'ainsi sa créance était de 741,90 euros.
Que cependant au titre des dépens de la procédure de référé de première instance et d'appel,Monsieur [B] [S] devait à la SCI JUROSE la somme de 1.440,92 €.
Qu'une fois la compensation opérée entre les sommes, Monsieur [B] [S] restait donc toujour débiteur de la somme de 699,02 euros.
Que cette somme est le solde dépens restant dus par ce dernier après affectation de la somme de 741,90 euros au paiement de ces dépens.
Qu'elle ne constitue en rien le solde de son arriéré de loyers qui a été chiffré par le juge des contentieux de la protection à la somme de 2.649,14 € suivant décompte locatif du 5 janvier 2023.
b) Sur le paiement des charges
Attendu que les appelants font valoir d'une part que le bailleur n'était pas fondé à solliciter la régularisation de charges au-delà du 4 février 2016 conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que les actions relatives à l'exécution d'un bail se prescrivent par trois ans.
Qu'ils contestent d'autre part le montant des charges sollicitées, rappelant qu'aux termes du bail liant les parties il avait convenu d'une somme mensuelle de 15 € sur les charges locatives laquelle a été portée à 20 € à compter du 1er mai 2016 sans qu'aucun avenant ne soit signé entre les parties.
Que par ailleurs ils indiquent que le bailleur comme le mandataire n'ont produit aucun élément démontrant le bien-fondé de cette augmentation , ni le fait qu'ils en avaient informé le locataire, soulignant qu'à aucun moment le bailleur ne lui a fourni à son locataire le décompte annuel des charges d'eau.
Que Monsieur [B] [S] soutient qu'il était tenu en réalité de régler au titre de sa consommation d'eau pour la période allant de 2016 à 2019 la somme totale de 989,72 € .
Attendu qu'il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'
Attendu que la SCI JUROSE fait valoir que pour les périodes antérieures à 2016, Monsieur [B] [S] a réglé spontanément les régularisations de consommation d'eau de sorte que le 13 janvier 2016, le solde de son compte locataire présentait un solde créditeur de 332,41 €.
Que les régularisations de consommation d'eau contestées et réclamées ont été effectuées les 10 octobre 2016, 25 septembre 2017 et 19 septembre 2019 soit dans le délai de trois ans précédant l'exploit introductif d'instance.
Qu'en effet par actes des 2 et 6 août 2019, la SCI JUROSE a fait citer Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N], Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse, en réferé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciairc de Nice, aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail, de prononcer l'expulsion du locataire et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 2.269,20 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges (selon décompte arrêté au 5 mai 2022).
Que cette demande en justice, même en référé interrompt le délai de prescription conformément aux dispositions de l'article 2241 du code civil.
Que dés lors la SCI JUROSE est recevable dans sa demande tendant à la condamation des appelants au paiement des charges à compter de janvier 2016.
Attendu qu'il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigeur au cas d 'espèce que 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentantdes signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'
Qu'il résulte de l'article 2.8 intitulé - Charges- du contrat de bail souscrit entre les parties qu'en même temps et de la même façon que le loyer, le locataire s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble ou tout autre état de répartition.
Les charges locatives feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par un budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataire. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire au domicile du bailleur ou de son mandataire à ses jours et heures de réception.'
Attendu que Monsieur [B] [S] conteste le mode de calcul des charges retenu par la SCI JUROSE.
Qu'il résulte des pièces produites au débat par l'intimée que la consommation d'eau est facturée de façon semestrielle en décembre et juin de chaque année, l'agence Eau d'Azur adressant ainsi deux factures par an, la facture de décembre étant effectuée sur la base d'une évaluation de la consommation en eau à la différence de la facturation du mois de juin laquelle est effectuée sur la base d'un relevé précis de la consommation.
Que la SCI JUROSE indique utiliser un mode de calcul du prix du m3 pour chaque occupant d'appartement selon la consommation réelle de chacun telle qu'elle résulte des relevés de compteurs individuels.
Que cette répartition des charges est conforme au contrat de bail puisqu'il est indiqué que cette dernière peut se faire 'par tout autre état de répartition 'dans la mesure où l'immeuble en question n'est pas un immeuble en copropriété.
Que la SCI JUROSE produit aux débats à l'appui de sa demande :
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2015 pour 124 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2016 pour 185,76€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2017 pour 18,50€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2018 pour 48,52 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2019 pour 173,16€
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2020 pour + 91,60 €
* la régularisation des charges au titre de l'exercice 2021pour +24,50 €
* les tableaux des charges des exercices 2015 à 2021 auxquels sont annexés les justificatifs des charges relatives à l'entretien de l'immeuble et l'EDF.
* les tableaux de la taxe d'ordures ménagères pour les exercices 2013 à 2021 auxquels sont annexés les avertissements d'imposition.
* les justificatifs de la consommation d'eau et de son mode de répartition.
Que les appelants pouvaient donc demander à consulter les pièces justificatives lesquelles étaient tenues à leur disposition au domicile du bailleur ou de son mandataire.
Attendu qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [B] [S] n' a pas respecté ses obligations contractuelles et notamment celle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, caractérisant une grave inéxécution contractuelle.
Qu'il y a lieu par conséquent de le débouter de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation aux torts de Monsieur [B] [S], ordonné son expulsion, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution , condamné Monsieur [B] [S], Madame [J] [S] épouse [C] [N],Monsieur [W]-[Y] [S] et Madame [G] [M] [T] épouse [S] solidairement à verser à la SCI JUROSE la somme de 2.649,14 euros au titres des loyers et charges impayées avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ainsi.
qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges et tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs et en cas d'absence de production des justificatifs, à la somme de 657,55 euros.
3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N]
Attendu que Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] sollicitent la condamnation de la société civile JUROSE au paiement de la somme 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [B] [S] lequel rappelle être agé de 85 ans et avoir été profondément affecté par cette procédure.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] seront déboutés de leurs demandes à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SCI JUROSE qui avait intérêt à ester en justice.
Que s'agissant du préjudice moral allégué, force est de constater que Monsieur [B] [S] ne démontre ni la réalité de ce dernier, ni le quantum de ce dernier de sorte qu'il y a lieu de rejeter sa demande.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] au paiement de la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] recevables en leur contestation des termes du jugement en ce qui concerne le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion ;
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 18 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispsositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] à payer à la SCI JUROSE la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [J] [S] épouse [C] [N] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,