CA Grenoble, ch. com., 24 octobre 2024, n° 24/00451

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 20 août 2021, la SA Société d'habitation des Alpes a donné à bail pour une durée de 9 années commençant à courir le 24 août 2021 à la société [Localité 5] Immobilier un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] (38) moyennant un loyer mensuel de 753 euros Ht.

Le 2 août 2022, la SA Société d'habitation des Alpes a fait délivrer à la SA Société d'habitation des Alpes un commandement de payer la somme de 2.929,25 euros au titre des loyers impayés pour la période du 31 janvier 2022 au 18 juillet 2022 selon décompte arrêté au 21 juillet 2022.

Le 28 juin 2023, la SA Société d'habitation des Alpes a fait délivrer à la société [Localité 5] Immobilier un commandement de payer la somme de 1.999,82 euros au titre des loyers impayés pour la période du 31 mars 2023 au 16 juin 2023 selon décompte arrêté au 21 juin 2023.

Par acte du 8 novembre 2023, la SA Société d'habitation des Alpes a fait assigner la société Bourgoin Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société Bourgoin Immobilier et la voir condamner à lui payer les loyers impayés outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance du 22 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,

- condamné la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes à titre provisionnel la somme de 5.009,42 euros à valoir sur les loyers échus au 7 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- constaté que le bail du 20 août 2021 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2023,

- condamné la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20% et charges prévus au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

- dit qu'à défaut pour la société [Localité 5] Immobilier d'avoir libéré les locaux commerciaux [Adresse 3] à [Localité 6], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à l'expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la SA Société d'habitation des Alpes aux frais et risques des expulsés,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [Localité 5] Immobilier aux dépens qui comprendront les frais du commandement et de l'état des inscriptions.

Par déclaration du 25 janvier 2024, la société [Localité 5] Immobilier a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 4 juillet 2024.

Prétentions et moyens de la société [Localité 5] Immobilier

Dans ses conclusions remises le 2 avril 2024, elle demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés le 22 décembre 2023 en ce qu'elle a :

* renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision :

* condamné la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes à titre provisionnel la somme de 5 009,42 euros à valoir sur les loyers échus au 7 décembre 2023,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* constaté que le bail du 20 août 2021 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2023,

* condamné la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20 % et charges prévus au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

* dit qu'à défaut pour la société [Localité 5] Immobilier d'avoir libéré les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la société d'habitation des Alpes aux frais et risques des expulsés,

* rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties,

* condamné la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société [Localité 5] Immobilier aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'état des inscriptions,

* rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire,

Statuant à nouveau :

- débouter la SA Société d'habitation des Alpes de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

- juger recevables les demandes reconventionnelles de la société [Localité 5] Immobilier,

- autoriser la société [Localité 5] Immobilier à s'acquitter de l'arriéré de loyer, outre le loyer et les charges courantes, dans un délai de six mois,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

- juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

En tout état de cause,

- condamner la SA Société d'habitation des Alpes à payer à la société [Localité 5] Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SA Société d'habitation des Alpes aux entiers dépens.

A titre préliminaire, elle indique que ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont recevables dès lors qu'elles s'analysent en des demandes reconventionnelles.

Sur la résiliation du bail commercial, elle relève qu'il appartient à la SA Société d'habitation des Alpes de justifier de la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu'à défaut, l'ordonnance ne peut qu'être infirmée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir qu'elle a connu d'importantes difficultés financières au cours de l'année 2022, notamment en raison du coût des travaux de réhabilitation du local donné à bail, qu'en raison de ces travaux elle a dû décaler son début d'activité, qu'elle a réalisé un résultat déficitaire de 65.285 euros en 2022, que depuis le mois d'octobre 2023 elle est parvenue à reconstituer sa trésorerie et a adressé 4 chèques en règlement de l'arriéré de loyers, qu'elle sollicite donc des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Elle souligne qu'il appartient à la SA Société d'habitation des Alpes de justifier du quatum de sa créance, que le juge des référés a statué ultra petita en accordant une provision de 5.009,42 euros alors qu'il était sollicité la somme de 3.623,27 euros.

Sur l'indemnité d'occupation, elle souligne que le juge des référés ne peut allouer qu'une provision et qu'il a excédé ses pouvoirs en condamnant la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20% et charges prévus au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs. Elle ajoute que le juge des référés a statué ultra pétita dès lors qu'il était demandé une indemnité d'occupation d'un montant de 1.123,23 euros outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux.

Prétentions et moyens de la SA Société d'habitation des Alpes

Dans ses conclusions remises le 27 juin 2024, elle demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 22 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne en toutes ses dispositions,

Par conséquent :

- débouter la société [Localité 5] Immobilier de l'intégralité de ses demandes,

- constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail commercial régularisé entre la SA Société d'habitation des Alpes et la société [Localité 5] Immobilier le 20 août 2021,

- juger que le bail est résilié,

- ordonner l'expulsion de la société [Localité 5] Immobilier et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis, [Adresse 3], [Localité 6] (lot n°011179),

- condamner la société [Localité 5] Immobilier à payer par provision la somme de 5.009,42 euros au titre des loyers échus et impayés pour le local commercial, à valoir sur les loyers échus au 7 décembre 2023 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2023,

- condamner la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20% et des charges prévues au contrat, outre la fiscalité afférente aux loyers, à titre de provision à valoir sur l'indemnité définitive, et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

- condamner la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [Localité 5] Immobilier aux entiers dépens de l'instance.

Elle fait valoir que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire constituent des demandes nouvelles formulées par l'appelant dans ses deuxièmes écritures d'appel et sont de ce fait irrecevables. En tout état de cause, elle s'oppose à ces demandes dès lors qu'elle a déjà fait preuve de clémence et de patience à l'égard de son locataire depuis le début du bail, que dès le mois de mars 2023 elle avait proposé la mise en place d'un plan d'apurement qui n'a pas été respecté par le locataire, que les indemnités d'occupation dues pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024 n'ont pas été réglées, que les prélèvements automatiques mis en place sont rejetés.

Sur la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif, elle fait valoir qu'elle a parfaitement justifié le montant de sa créance en produisant un décompte des sommes arrêtées au 26 septembre 2023 lors de la délivrance de l'assignation, qu'elle a actualisé à l'audience du 14 décembre 2023 son décompte arrêté au 7 décembre 2023 faisant apparaître un arriéré de 5.009,42 euros, que le premier juge n'a pas statué ultra petita.

Sur la condamnation au titre d'une indemnité d'occupation, elle relève qu'elle a expressément demandé au juge de condamner la société [Localité 5] Immobilier au paiement de cette indemnité par provision, que le premier juge a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision, a condamné la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20% et charges prévus au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs, que dès lors, le paiement d'une indemnité d'occupation a bien été prononcé à titre provisionnel conformément aux pouvoirs du juge des référés, que celui-ci n'a pas jugé ultra petita dès lors que l'assignation en justice comporte expressément la demande de condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20% outre charges.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l'espèce, si dans la partie 'discussion' de ses écritures, la SA Société d'habitation des Alpes soulève l'irrecevabilité des demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formées par la société [Localité 5] Immobilier, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, la SA Société d'habitation des Alpes sollicitant uniquement dans celui-ci le débouté de la société [Localité 5] Immobilier de ses demandes. La cour n'est donc pas saisie d'une demande d'irrecevabilité.

1/ Sur la régularité de la mise en oeuvre de la clause résolutoire

En application de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail contient en son article 18 une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyers ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la SA Société d'habitation des Alpes a fait délivrer à la société [Localité 5] Immobilier un commandement de payer la somme de 1.999,82 euros au titre des loyers impayés pour la période du 31 mars 2023 au 16 juin 2023 selon décompte arrêté au 21 juin 2023. Ce commandement contient expressément la mention qu'à défaut de réglement intégral des sommes dues dans le délai d'un mois à compter du présent acte, le bail commercial sera, en vertu de la clause résolutoire qu'il contient, résilié de plein droit.

La société [Localité 5] Immobilier n'a pas réglé les sommes dues dans le délai d'un mois. C'est donc de façon parfaitement justifié que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 juillet 2023.

2/ Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 145-41 du code de commerce, les juges peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n'est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société [Localité 5] Immobilier allègue avoir rencontré des difficultés financières en 2022 en raison du coût des travaux de réhabilitation du local donné à bail. Elle ne produit toutefois aucune pièce justificative s'agissant des travaux allégués.

Par ailleurs, elle ne justifie pas de sa situation financière actuelle, seuls les comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2022 étant versés aux débats.

En outre, le bailleur démontre qu'il a précédemment accordé plusieurs délais à son locataire afin qu'il puisse régulariser sa situation. Ainsi, il n'a pas mis en oeuvre la résiliation du bail à la suite de la délivrance du commandement de payer du 2 août 2022. Il a proposé un plan d'apurement à son locataire le 22 mai 2023 qui n'a pas été respecté. Après la délivrance du commandement le 28 juin 2023, il a adressé plusieurs mises en demeure à la société [Localité 5] Immobilier avant de l'assigner devant le juge des référés. Au demeurant, celle-ci ne s'est pas présentée devant le juge.

A ce jour, la cour observe que les prélèvements automatiques mis en place pour le loyer courant ont été rejeté en avril, mai et juin 2024.

Dès lors, la société [Localité 5] Immobilier sera déboutée de ses demandes en octroi de délai et en suspension des effets de la clause résolutoire.

3/ Sur la demande de provision

Contrairement à ce que soutient la société [Localité 5] Immobilier, la SA Société d'habitation des Alpes a justifié de sa créance en produisant devant le juge des référés un décompte actualisé arrêté au 7 décembre 2023 faisant apparaître un arriéré de 5.009,42 euros.

En condamnant la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes à titre provisionnel la somme de 5.009,42 euros à valoir sur les loyers échus au 7 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le premier juge n'a pas statué ultra petita dès lors que dans son assignation, le bailleur a demandé la condamnation de la SA Société d'habitation des Alpes à payer par provision la somme de 3.623,27 euros au titre des loyers échus et impayés sauf à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, outre intérêts à compter du commandement de payer du 28 juin 2023

L'ordonnance ne peut être que confirmée sur ce point.

4/ Sur l'indemnité d'occupation

Contrairement à ce que soutient la société [Localité 5] Immobilier, le juge des référés n'a pas excédé ses pouvoirs puisque c'est à titre provisionnel qu'il a condamné la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20 % et charges prévus

au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective

des lieux avec remise des clefs. En effet, l'ordonnance de référé contient dans son dispositif la mention suivante :

' Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent par provision :

Condamnons la société [Localité 5] Immobilier au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majorés de 20 % et charges prévus au contrat outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs'.

En outre, le juge des référés n'a pas statué ultra petita puisque dans son assignation, la SA Société d'habitation des Alpes a sollicité la condamnation de la société [Localité 5] Immobilier à payer par provision une indemnité d'occupation mensuelle pour le local commercial d'un montant de 1.123,23 euros outre la fiscalité afférente aux loyers jusqu'à la complète libération des lieux, étant précisé que la somme de 1.123,23 euros correspond au loyer majoré de 20%.

L'ordonnance déférée doit donc être confirmée en l'intégralité de ses dispositions.

5/ Sur les mesures accessoires

La société [Localité 5] Immobilier qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d'appel et à payer à la SA Société d'habitation des Alpes la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l'ordonnance rendue le 22 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne en toutes ses dispositions.

Ajoutant,

Déboute la société [Localité 5] Immobilier de ses demandes en octroi de délai et en suspension des effets de la clause résolutoire.

Condamne la société [Localité 5] Immobilier aux entiers dépens d'appel.

Condamne la société [Localité 5] Immobilier à payer à la SA Société d'habitation des Alpes la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société [Localité 5] Immobilier de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.