CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 24 octobre 2024, n° 23/14079
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/600
Rôle N° RG 23/14079 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BME4D
[E] [B] [C]
[T] [G] [O] [F] épouse [C]
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves BRUGIERE
Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z.
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 03 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01717.
APPELANTS
Monsieur [E] [C]
né le 15 avril 1965 à [Localité 5] (Royaume-Uni), demeurant [Adresse 3]
Madame [T] [F] épouse [C]
née le 10 septembre 1970 à [Localité 8] (Corée du Sud), demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Yves BRUGIERE, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme TARIN TESTOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F], son épouse, sont copropriétaires dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], dénommé 'le [Adresse 4]' bâtiment D du lot 224.
Ce lot se compose d'un appartement T5 en duplex comportant au niveau -1 un jardin, partie commune dont ils ont la jouissance exclusive.
Considérant que les copropriétaires du lot susvisé ont procédé à des travaux d'aménagement du jardin, sans les autorisations requises, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch, a, par acte du 26 septembre 2022, fait citer les époux [C] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin notamment d'obtenir leur condamnation sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à remettre en état le jardin du lot n°224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021.
Par ordonnance contradictoire en date du 3 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné monsieur [C] et son épouse à remettre en état le jardin du lot numéro 224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à courir 15 jours après la signification de l'ordonnance ;
- condamné monsieur [C] et son épouse à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Il retient en substance que les défendeurs ont entrepris des travaux en contrariété avec l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires en procédant à l'installation d'un jacuzzi, nuisant ainsi à la tranquillité des propriétaires, en faisant réaliser un bâtiment en contrariété avec l'autorisation obtenue, en ce que la création du bâti non autorisée emporte une emprise au sol irrégulière, modifiant en leur faveur la surface d'habitabilité.
Selon déclaration reçue au greffe le 16 novembre 2023, les époux [C] [F] ont interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en l'ensemble de ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 11 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants sollicitent de la cour qu'elle :
- les reçoive en leur appel ;
- infirme l'ordonnance déférée en l'ensemble de ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes ;
- les dise dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires ;
- condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à leur verser la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Les appelants considèrent que la demande du syndicat des copropriétaires aurait dû être rejetée en l'absence de troubles manifestement illicites, ou que le juge des référés aurait dû se déclarer incompétent en l'état d'une contestation sérieuse.
Ils exposent que les travaux d'aménagement de leur jardin ont été réalisés suite à l'accord donné par l'assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2021 (résolution n°43).
Ils indiquent qu'au vu du refus de l'assemblée générale de les autoriser à installer un jacuzzi encastré, ils ont renoncé à leur projet initial, optant pour la pose d'un appareil hors sol, lequel doit être assimilé à un meuble.
Ils en ont informé le syndic, lequel n'a formé aucune objection, considérant qu'il n'y avait pas lieu de demander une autorisation pour une installation de cette nature.
Ils considèrent qu'il s'agit d'un accord implicite pour la copropriété sur lequel le syndicat des copropriétaires souhaite revenir.
Ils estiment qu'ils avaient la possibilité de procéder à l'installation d'un jacuzzi en l'état d'une modification du règlement de copropriété intervenue le 6 juillet 2009, permettant la création de leur lot par la réunion de deux lots, modifiant la limite de jardin affecté en jouissance privative à leur lot, autorisant l'installation d'un jacuzzi sur ce dernier.
Ils font valoir que le règlement de copropriété ne prévoit pas de restriction sur ce point, que d'autres installations de cette nature ont été réalisées dans l'immeuble comprenant leur lot, sans opposition, ni contestation de la part du syndicat des copropriétaires.
Ils considèrent qu'aucune preuve de nuisance liée à l'usage de leur jacuzzi n'est rapportée.
Les appelants relèvent que l'action dirigée à leur encontre constitue une atteinte prohibée à l'égalité de traitement entre copropriétaires.
Ils précisent que l'alimentation de l'appareil se fait sur leur réseau privé, qu'aucune nuisance n'est démontrée, qu'il s'agisse d'une atteinte à la solidité, à la sécurité, à la tranquillité ou à l'harmonie de l'immeuble, laquelle est en tout état de cause subjective et ne relève pas de la compétence du juge des référé, juge de l'urgence et de l'évidence. Ils relèvent à cet égard que le syndicat évoque des travaux susceptibles de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ce qui démontre le caractère totalement hypothétique des nuisances.
Ils contestent toute création d'un bâtiment créant une surface habitable en appropriation d'une partie commune, mais font état de la création d'un local de stockage d'une superficie inférieure à 5m² aménagé sous le décrochement de la terrasse pour la remise du matériel de jardin, impropre à toute habitation et réalisée avec l'autorisation de la copropriété, à qui le plan d'aménagement à préalablement été fournie et en conformité avec les préconisations du syndic.
S'agissant des autres points litigieux : ils contestent toute irrégularité sur la hauteur du mur de soutènement, relèvent que la surface de gazon est plus importante que celle prévue au projet et que la pose de palissade a été également validée lors de l'assemblée générale du 09 janvier 2021, ce d'autant qu'elle existait antérieurement et qu'elle a été remplacée à l'identique.
Les appelants indiquent qu'ils ne sont pas en infraction avec les règles de l'urbanisme, les aménagements réalisés ne nécessitant aucune autorisation préalable.
Par dernières conclusions transmises le 20 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch sollicite de la cour au visa de l'article 835 du code de procédure civile, 25 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle :
- confirme l'ordonnance déférée ;
- condamne monsieur et madame [C] à remettre en état le jardin du lot n°224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir (retrait des palissades nouvellement installées compris) ;
- condamne monsieur et madame [C] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, notamment le coût du constat d'huissier du 3 août 2022.
L'intimé relève que les rez-de-jardin sont des parties privatives à jouissance exclusive, que selon le règlement de copropriété toute demande de travaux doit faire l'objet des demandes d'autorisation en assemblée générale, qu'il s'agit de l'application des dispositions légales en la matière.
S'il convient qu'aux termes d'un acte rectificatif, a été admise l'installation sur le lot 224 d'un jacuzzi, il considère que cela ne dispensait pas les propriétaires du lot de soumettre le projet envisager à une demande d'autorisation, afin de permettre au syndicat des copropriétaires d'apprécier l'harmonie de l'installation proposée au regard de l'ensemble de l'immeuble et de s'assurer de l'absence de nuisance pour les autres copropriétaires et ce qu'il s'agisse d'un jacuzzi fixé au sol ou simplement posé.
Le syndicat de copropriété indique que les époux [C] ont soumis à l'assemblée générale du 9 novembre 2021 un projet consistant en un réaménagement de la terrasse sans jacuzzi et sans construction susceptible de créer une surface de plancher.
Il relève que la résolution n°43 les a autorisés à procéder à l'aménagement de leur jardin dans le strict respect des plans fournis, en écartant expressément la réalisation d'un jacuzzi. Il précise qu'il s'agit d'une résolution devenue définitive au vote de laquelle les époux [C] ont pris part.
Il constate que les travaux ont été réalisés en contrariété avec l'autorisation obtenue, laquelle n'était pas générale mais se fondant sur des plans et sans la moindre autorisation d'urbanisme et ceci alors même que l'aménagement extérieur le nécessitait.
Il précise qu'une comparaison des plans soumis et des réalisations effectuées suffit à le constater, sans besoin d'analyse du règlement inférieur et qu'elles procèdent d'une appropriation des parties communes et d'une modification de l'état descriptif de division sans autorisation.
Il rappelle qu'il est de jurisprudence constante que l'autorisation de travaux donnée ne peut être générale, mais relative à des travaux déterminés.
Il considère que le nombre de m² de la surface réalisée est indifférent au litige, dans la mesure où elle a été réalisée sans autorisation.
Il indique qu'il s'agit d'une pièce vitrée, permettant l'habitabilité et que les appelants ont tenté de masquer.
Il relève encore la pose sans autorisation d'une palissade.
L'intimé fait également valoir que les autorisations de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont accordées sous réserve de respecter les lois et règlements en vigueurs notamment relatives à l'urbanisme, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, rendant ainsi les travaux non conformes à l'autorisation.
Il rappelle que les attestations sur l'embellissement du jardin sont inopérantes à remettre en cause des pouvoirs exclusifs du syndicat de copropriété s'agissant de l'aménagement des parties communes.
Il indique que les copropriétaires en la cause sont restés indifférents aux courriers de mise en demeure envoyés au cours du mois de mai 2022, un procès-verbal de constat était dressé au mois d'août 2022, permettant d'attester de la réalisation d'un jacuzzi, d'un bâtiment, d'aménagement du sol du jardin en contrariété avec l'autorisation obtenue.
L'intimé relève que ces faits constituent un trouble manifestement illicite et ne souffrent d'aucune contestation sérieuse, fondant la compétence du juge des référés.
Par soit transmis du 18 septembre 2024, la cour indiquait aux parties s'interroger sur la recevabilité de la demande formulée en appel portant sur le retrait de la palissade en application de l'article 564 du code de procédure civile et les invitait à présenter une note en délibéré sur ce point.
Par note reçue le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires produisait ses dernières conclusions remises au juge des référés ainsi que la preuve de leur signification, lesquelles faisaient déjà mention d'une demande de retrait de la palissade.
Il sera rappelé que par courrier transmis le 11 septembre 2024 à la cour le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a, devant le refus des appelants d'accéder à sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée dans ses conclusions du 5 septembre 2024, renoncée à celle-ci.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024.
MOTIVATION :
Sur le trouble manifestement illicite :
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte, sans avoir à justifier de l'existence d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer l'existence d'un dommage imminent, ou d'un trouble manifestement illicite liés à la présence des éléments litigieux.
En l'espèce, le règlement de copropriété assimile aux parties privatives les jardins, parties communes dont l'usage est réservé à titre exclusif à certains copropriétaires (article 7).
Il prévoit :
- s'agissant de l'usage des parties privatives (article 10) :
« Chacun des co-propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans le lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni porter atteinte à sa destination.
Il est ici précisé que la destination de l'immeuble dont s'agit doit demeurer exclusivement bourgeoise ; l'exploitation de tout commerce étant strictement interdite. » ;
- s'agissant de l'harmonie de l'immeuble (article 12) :
« Aucun aménagement, ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux éléments qui extérieurement rompraient l'harmonie de l'immeuble. » ;
- s'agissant de modifications (article 18) :
« Tous travaux susceptibles d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. » ;
- s'agissant de l'usage des jardins (article 23) :
'Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des jardins devront en respecter l'aspect général et s'abstenir de toutes plantations potagères.
Ils devront veiller au remplacement des arbres existants en cas de maladie, et les tailler au-delà d'une hauteur de trois mètres, exception faite pour ceux de haute futaie préexistants au programme immobilier.
Les haies séparatives seront taillées au-delà d'une hauteur de deux mètres. En cas de carence, les travaux d'entretien et de remise en état pourront être commandés par le syndic à leurs frais.
Les barbecues sont interdits sur les terrasses, balcons et jardins. ».
Par acte authentique du 06 juillet 2009, le règlement de copropriété a été modifié, portant création du lot 235 dont les consorts [C] sont propriétaires par la réunion de deux lots préexistant, modifiant « la limite des jardins affectés en jouissance privative aux lots 224 et 225 de l'état description de division dépendant du bâtiment D, telle que ces limites figurent sur les plans demeurés ci-annexés après mention ; avec autorisation d'installer un jacuzzi sur les jardins concernés et sur la terrasse du lot n°232 de l'état description de division ' règlement de copropriété (numéro 332 au plan). ».
Il n'est pas contesté que les appelants ont par courrier du 17 septembre 2021 soumis à l'assemblée générale de la copropriété une demande d'autorisation de travaux comportant :
le réaménagement de leur jardin avec création d'une terrasse en bois sur plot en partie haute ;
la création d'une deuxième terrasse en bois en partie basse du jardin ;
le déplacement des escaliers qui mènent à la partie basse du jardin ;
la remise à neuf de la clôture en bois du jardin à l'identique de l'existant ;
option installation d'un jacuzzi hors sol.
Etaient joints à ce courrier, un plan d'état des lieux, un plan du projet, des vues en trois dimensions du projet.
L'assemblée générale de la copropriété du 9 novembre 2021, adoptait la résolution n°43, après avoir pris connaissance du projet et en avoir délibéré, autorisant ainsi monsieur [C] et son épouse madame [F] à réaliser les travaux dans le jardin du lot n°224, à leur frais exclusif, projet sans jacuzzi.
S'agissant du trouble résultant de l'installation du jacuzzi :
Il s'induit de l'acte modificatif du règlement de copropriété [Adresse 4] du 06 juillet 2009 que les consorts [C] étaient autorisés à procéder dans le jardin dépendant de leur lot à l'installation d'un jacuzzi, élément qui, par principe, n'était donc pas considéré comme susceptible de nuire à l'aspect général du jardin, ni de rompre l'harmonie de l'immeuble.
Cette modification du règlement de copropriété ne les dispensait cependant pas de soumettre leur projet d'installation d'un jacuzzi à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété conformément aux textes précités et au règlement de copropriété, si des travaux s'avéraient nécessaires à cette installation.
Or les appelants exposent que le jacuzzi litigieux n'est pas encastré, mais qu'il s'agit d'un meuble posé au sol.
Il verse un constat daté du 16 mars 2023, par lequel le commissaire de justice requis mentionne : « observant les deux murs périphériques au jacuzzi, je constate que des espaces sont visibles entre ces murs et l'équipement, il n'est donc manifestement pas incorporé à cet espace ».
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], à qui incombe la charge de la preuve du trouble allégué, ne justifie pas d'élément permettant de considérer avec l'évidence requise en référé que des travaux, autres que ceux autorisés au titre de l'aménagement du jardin, ont été nécessaires pour procéder à l'installation du jacuzzi litigieux.
Le principe d'installation d'un jacuzzi dans ce jardin étant validé par l'effet de la modification du règlement intérieur précité, l'autorisation préalable de la copropriété pour procéder à l'installation de ce type d'appareil n'était pas requise, conformément à l'avis donné par le syndic groupe Foch.
Sur ce même fondement, il ne peut être considéré en référé, que cet aménagement viendrait rompre l'harmonie de l'immeuble, ce d'autant que par cette même modification du règlement intérieur ont été autorisés l'installation de jacuzzi sur d'autres lots, qu'il n'est pas contesté que d'autres copropriétaires en bénéficient et que le lot 224 du bâtiment D se trouve à l'écart des autres bâtiments de la copropriété.
Pour le surplus il n'est pas démontré que cette installation compromette la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni qu'elle porte atteinte à sa destination.
Il s'ensuit que le caractère illicite du trouble résultant de l'installation du jacuzzi n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose du jacuzzi et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] débouté de sa demande de ce chef.
S'agissant du trouble résultant de la réalisation du bâti :
Il résulte du procès-verbal de constat établi le 03 août 2022 par commissaire de justice qu'un bâtiment de couleur blanche se trouve édifié sur le lot 224.
Le syndicat des copropriétaires se plaint d'une appropriation des parties communes et d'une modification de l'état de description de division sans autorisation.
Les appelants reconnaissent la réalisation d'un local de stockage d'une superficie inférieure à 5m² doté d'une baie vitrée, aménagé sous le décrochement de la terrasse pour la remise du matériel de jardin.
Ils indiquent que ce local est impropre à toute habitation et qu'il a été réalisé avec l'autorisation de la copropriété, à qui le plan d'aménagement à préalablement été fournie et en conformité avec les préconisations du syndic.
Ils produisent un constat par lequel le commissaire de justice mentionne une superficie du local de 4,94m².
Il n'est pas contesté que la réalisation de ce bâti a nécessité des travaux, lesquels s'agissant d'une partie commune à jouissance privative, devaient être soumis à autorisation préalable du syndicat des copropriétaires en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 18 du règlement de copropriété.
Les appelants font valoir que l'assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2021 a validé le projet présenté prévoyant un petit espace de rangement sous leur terrasse pour remiser leur matériel et mobilier de jardin.
Cependant il résulte des pièces versées aux débats que le courrier par lequel les époux [C] ont soumis à l'assemblée générale des copropriétaires une demande d'autorisation de travaux ne comporte pas de mention concernant la réalisation de ce local.
De même la présentation en trois dimensions des travaux projetés dans le jardin ne laisse pas apparaître en partie basse un local vitré venu se positionner sous la terrasse en bois, située en partie haute, et s'encastrant dans le mur de soutènement.
Le projet soumis à l'assemblée générale montre en contrebas du jardin un mur plein sans dégagement.
Il est d'ailleurs expressément précisé sur les plans « le mur de soutènement existant pour le haut du jardin ne bougera pas. Il sera juste renforcé si nécessaire. La jardinière sera démolie et un nouveau mur de soutènement sera construit pour soutenir la nouvelle terrasse ».
La jardinière se trouvant selon photographies remises à l'assemblée générale en vue de l'autorisation sollicitée, en partie basse, il s'ensuit que le projet portant sur la création d'un nouveau mur de soutènement intéressait la partie basse, sans qu'il soit mentionné la construction d'un local venant se positionner le long de ce mur.
La mention sur un plan « wood terrace on the roof of storage room », qui permettait selon les appelants de signaler la présence de ce local, non traduite en français, non reprise dans le courrier détaillant le projet soumis à l'assemblée générale, non étayée par un dessin du dit local et en contrariété avec les mentions portées sur le plan et les images permettant la visualisation du projet en trois dimensions, s'avère insuffisante pour permettre aux appelants d'affirmer qu'ils ont obtenu l'autorisation requise.
Il s'ensuit que l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale ne porte pas sur une construction susceptible de créer une surface de plancher.
Dès lors quelles que soient la taille réelle et la destination de ce bâti, et sans qu'il soit besoin de vérifier le respect des règles d'urbanisme en la matière, il convient de constater à l'instar du premier juge que la création de cette construction, non autorisée par l'assemblée générale, emporte emprise irrégulière au sol constitutive d'une appropriation des parties communes par les consorts [C].
Il est ainsi démontré la réalité du trouble manifestement illicite subi par la copropriété du fait de la construction de ce bâti édifié sans autorisation préalable.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné monsieur et madame [C] à remettre en état le jardin en conformité avec l'autorisation obtenue en procédant à la dépose du bâti et à la reprise du mur conformément aux documents accompagnant la présentation du projet.
S'agissant du trouble résultant de l'installation de la palissade :
Selon le syndicat des copropriétaires, la pose d'une palissade sans autorisation aucune de l'assemblée générale des copropriétaires est constitutive d'un trouble manifestement illicite.
Cependant il résulte du courrier transmis en vue de l'assemblée générale du 9 novembre 2021 que les époux [C] ont expressément indiqué envisager de remettre à neuf la clôture en bois du jardin à l'identique de l'existant.
Ce courrier était accompagné de dessins du futur jardin faisant apparaître la-dite palissade.
A défaut d'opposition de l'assemblée générale et en l'état de la résolution votant le projet d'aménagement du jardin de monsieur et madame [C], il convient de considérer que les appelants ont obtenu l'autorisation de procéder au changement sollicité.
En outre il n'est pas démontré que la palissade nouvellement posée présente une apparence distincte de celle existant précédemment, les photographies du jardin en son état antérieur et celles jointes au constat de commissaire de justice du 16 mars 2023 remis par les appelants laissant au contraire apparaître une palissade manifestement identique en son matériau et en son coloris.
Il s'ensuit que le caractère illicite du trouble résultant de l'installation de la palissade n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose de celle-ci et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] débouté de sa demande de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné monsieur [C] et madame [K] son épouse au paiement d'une somme de 2000 euros et aux dépens de première instance.
Succombant partiellement en leurs demandes, monsieur [C] et madame [K] supporteront les dépens de la procédure d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de dispenser les appelants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a ordonné la dépose du jacuzzi et celle de la palissade, sis sur le lot 224 de la copropriété [Adresse 4] ;
Statuant à nouveau,
Déboute le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch, de ses demandes relatives à la dépose du jacuzzi et de la palissade sis sur le lot 224 de la copropriété [Adresse 4] ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel non compris dans les dépens ;
Dit n'y avoir lieu de dispenser monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F] épouse [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], dont la charge sera répartie entre les copropriétaires ;
Condamne monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F] épouse [C] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier du 03 août 2022.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/600
Rôle N° RG 23/14079 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BME4D
[E] [B] [C]
[T] [G] [O] [F] épouse [C]
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Yves BRUGIERE
Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z.
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 03 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01717.
APPELANTS
Monsieur [E] [C]
né le 15 avril 1965 à [Localité 5] (Royaume-Uni), demeurant [Adresse 3]
Madame [T] [F] épouse [C]
née le 10 septembre 1970 à [Localité 8] (Corée du Sud), demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Yves BRUGIERE, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme TARIN TESTOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F], son épouse, sont copropriétaires dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], dénommé 'le [Adresse 4]' bâtiment D du lot 224.
Ce lot se compose d'un appartement T5 en duplex comportant au niveau -1 un jardin, partie commune dont ils ont la jouissance exclusive.
Considérant que les copropriétaires du lot susvisé ont procédé à des travaux d'aménagement du jardin, sans les autorisations requises, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch, a, par acte du 26 septembre 2022, fait citer les époux [C] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin notamment d'obtenir leur condamnation sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à remettre en état le jardin du lot n°224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021.
Par ordonnance contradictoire en date du 3 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné monsieur [C] et son épouse à remettre en état le jardin du lot numéro 224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à courir 15 jours après la signification de l'ordonnance ;
- condamné monsieur [C] et son épouse à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Il retient en substance que les défendeurs ont entrepris des travaux en contrariété avec l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires en procédant à l'installation d'un jacuzzi, nuisant ainsi à la tranquillité des propriétaires, en faisant réaliser un bâtiment en contrariété avec l'autorisation obtenue, en ce que la création du bâti non autorisée emporte une emprise au sol irrégulière, modifiant en leur faveur la surface d'habitabilité.
Selon déclaration reçue au greffe le 16 novembre 2023, les époux [C] [F] ont interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en l'ensemble de ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 11 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants sollicitent de la cour qu'elle :
- les reçoive en leur appel ;
- infirme l'ordonnance déférée en l'ensemble de ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes ;
- les dise dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires ;
- condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à leur verser la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Les appelants considèrent que la demande du syndicat des copropriétaires aurait dû être rejetée en l'absence de troubles manifestement illicites, ou que le juge des référés aurait dû se déclarer incompétent en l'état d'une contestation sérieuse.
Ils exposent que les travaux d'aménagement de leur jardin ont été réalisés suite à l'accord donné par l'assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2021 (résolution n°43).
Ils indiquent qu'au vu du refus de l'assemblée générale de les autoriser à installer un jacuzzi encastré, ils ont renoncé à leur projet initial, optant pour la pose d'un appareil hors sol, lequel doit être assimilé à un meuble.
Ils en ont informé le syndic, lequel n'a formé aucune objection, considérant qu'il n'y avait pas lieu de demander une autorisation pour une installation de cette nature.
Ils considèrent qu'il s'agit d'un accord implicite pour la copropriété sur lequel le syndicat des copropriétaires souhaite revenir.
Ils estiment qu'ils avaient la possibilité de procéder à l'installation d'un jacuzzi en l'état d'une modification du règlement de copropriété intervenue le 6 juillet 2009, permettant la création de leur lot par la réunion de deux lots, modifiant la limite de jardin affecté en jouissance privative à leur lot, autorisant l'installation d'un jacuzzi sur ce dernier.
Ils font valoir que le règlement de copropriété ne prévoit pas de restriction sur ce point, que d'autres installations de cette nature ont été réalisées dans l'immeuble comprenant leur lot, sans opposition, ni contestation de la part du syndicat des copropriétaires.
Ils considèrent qu'aucune preuve de nuisance liée à l'usage de leur jacuzzi n'est rapportée.
Les appelants relèvent que l'action dirigée à leur encontre constitue une atteinte prohibée à l'égalité de traitement entre copropriétaires.
Ils précisent que l'alimentation de l'appareil se fait sur leur réseau privé, qu'aucune nuisance n'est démontrée, qu'il s'agisse d'une atteinte à la solidité, à la sécurité, à la tranquillité ou à l'harmonie de l'immeuble, laquelle est en tout état de cause subjective et ne relève pas de la compétence du juge des référé, juge de l'urgence et de l'évidence. Ils relèvent à cet égard que le syndicat évoque des travaux susceptibles de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ce qui démontre le caractère totalement hypothétique des nuisances.
Ils contestent toute création d'un bâtiment créant une surface habitable en appropriation d'une partie commune, mais font état de la création d'un local de stockage d'une superficie inférieure à 5m² aménagé sous le décrochement de la terrasse pour la remise du matériel de jardin, impropre à toute habitation et réalisée avec l'autorisation de la copropriété, à qui le plan d'aménagement à préalablement été fournie et en conformité avec les préconisations du syndic.
S'agissant des autres points litigieux : ils contestent toute irrégularité sur la hauteur du mur de soutènement, relèvent que la surface de gazon est plus importante que celle prévue au projet et que la pose de palissade a été également validée lors de l'assemblée générale du 09 janvier 2021, ce d'autant qu'elle existait antérieurement et qu'elle a été remplacée à l'identique.
Les appelants indiquent qu'ils ne sont pas en infraction avec les règles de l'urbanisme, les aménagements réalisés ne nécessitant aucune autorisation préalable.
Par dernières conclusions transmises le 20 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch sollicite de la cour au visa de l'article 835 du code de procédure civile, 25 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle :
- confirme l'ordonnance déférée ;
- condamne monsieur et madame [C] à remettre en état le jardin du lot n°224 conformément à l'autorisation du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir (retrait des palissades nouvellement installées compris) ;
- condamne monsieur et madame [C] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, notamment le coût du constat d'huissier du 3 août 2022.
L'intimé relève que les rez-de-jardin sont des parties privatives à jouissance exclusive, que selon le règlement de copropriété toute demande de travaux doit faire l'objet des demandes d'autorisation en assemblée générale, qu'il s'agit de l'application des dispositions légales en la matière.
S'il convient qu'aux termes d'un acte rectificatif, a été admise l'installation sur le lot 224 d'un jacuzzi, il considère que cela ne dispensait pas les propriétaires du lot de soumettre le projet envisager à une demande d'autorisation, afin de permettre au syndicat des copropriétaires d'apprécier l'harmonie de l'installation proposée au regard de l'ensemble de l'immeuble et de s'assurer de l'absence de nuisance pour les autres copropriétaires et ce qu'il s'agisse d'un jacuzzi fixé au sol ou simplement posé.
Le syndicat de copropriété indique que les époux [C] ont soumis à l'assemblée générale du 9 novembre 2021 un projet consistant en un réaménagement de la terrasse sans jacuzzi et sans construction susceptible de créer une surface de plancher.
Il relève que la résolution n°43 les a autorisés à procéder à l'aménagement de leur jardin dans le strict respect des plans fournis, en écartant expressément la réalisation d'un jacuzzi. Il précise qu'il s'agit d'une résolution devenue définitive au vote de laquelle les époux [C] ont pris part.
Il constate que les travaux ont été réalisés en contrariété avec l'autorisation obtenue, laquelle n'était pas générale mais se fondant sur des plans et sans la moindre autorisation d'urbanisme et ceci alors même que l'aménagement extérieur le nécessitait.
Il précise qu'une comparaison des plans soumis et des réalisations effectuées suffit à le constater, sans besoin d'analyse du règlement inférieur et qu'elles procèdent d'une appropriation des parties communes et d'une modification de l'état descriptif de division sans autorisation.
Il rappelle qu'il est de jurisprudence constante que l'autorisation de travaux donnée ne peut être générale, mais relative à des travaux déterminés.
Il considère que le nombre de m² de la surface réalisée est indifférent au litige, dans la mesure où elle a été réalisée sans autorisation.
Il indique qu'il s'agit d'une pièce vitrée, permettant l'habitabilité et que les appelants ont tenté de masquer.
Il relève encore la pose sans autorisation d'une palissade.
L'intimé fait également valoir que les autorisations de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont accordées sous réserve de respecter les lois et règlements en vigueurs notamment relatives à l'urbanisme, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, rendant ainsi les travaux non conformes à l'autorisation.
Il rappelle que les attestations sur l'embellissement du jardin sont inopérantes à remettre en cause des pouvoirs exclusifs du syndicat de copropriété s'agissant de l'aménagement des parties communes.
Il indique que les copropriétaires en la cause sont restés indifférents aux courriers de mise en demeure envoyés au cours du mois de mai 2022, un procès-verbal de constat était dressé au mois d'août 2022, permettant d'attester de la réalisation d'un jacuzzi, d'un bâtiment, d'aménagement du sol du jardin en contrariété avec l'autorisation obtenue.
L'intimé relève que ces faits constituent un trouble manifestement illicite et ne souffrent d'aucune contestation sérieuse, fondant la compétence du juge des référés.
Par soit transmis du 18 septembre 2024, la cour indiquait aux parties s'interroger sur la recevabilité de la demande formulée en appel portant sur le retrait de la palissade en application de l'article 564 du code de procédure civile et les invitait à présenter une note en délibéré sur ce point.
Par note reçue le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires produisait ses dernières conclusions remises au juge des référés ainsi que la preuve de leur signification, lesquelles faisaient déjà mention d'une demande de retrait de la palissade.
Il sera rappelé que par courrier transmis le 11 septembre 2024 à la cour le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a, devant le refus des appelants d'accéder à sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée dans ses conclusions du 5 septembre 2024, renoncée à celle-ci.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024.
MOTIVATION :
Sur le trouble manifestement illicite :
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.
Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte, sans avoir à justifier de l'existence d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat.
S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer l'existence d'un dommage imminent, ou d'un trouble manifestement illicite liés à la présence des éléments litigieux.
En l'espèce, le règlement de copropriété assimile aux parties privatives les jardins, parties communes dont l'usage est réservé à titre exclusif à certains copropriétaires (article 7).
Il prévoit :
- s'agissant de l'usage des parties privatives (article 10) :
« Chacun des co-propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans le lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni porter atteinte à sa destination.
Il est ici précisé que la destination de l'immeuble dont s'agit doit demeurer exclusivement bourgeoise ; l'exploitation de tout commerce étant strictement interdite. » ;
- s'agissant de l'harmonie de l'immeuble (article 12) :
« Aucun aménagement, ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux éléments qui extérieurement rompraient l'harmonie de l'immeuble. » ;
- s'agissant de modifications (article 18) :
« Tous travaux susceptibles d'affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. » ;
- s'agissant de l'usage des jardins (article 23) :
'Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des jardins devront en respecter l'aspect général et s'abstenir de toutes plantations potagères.
Ils devront veiller au remplacement des arbres existants en cas de maladie, et les tailler au-delà d'une hauteur de trois mètres, exception faite pour ceux de haute futaie préexistants au programme immobilier.
Les haies séparatives seront taillées au-delà d'une hauteur de deux mètres. En cas de carence, les travaux d'entretien et de remise en état pourront être commandés par le syndic à leurs frais.
Les barbecues sont interdits sur les terrasses, balcons et jardins. ».
Par acte authentique du 06 juillet 2009, le règlement de copropriété a été modifié, portant création du lot 235 dont les consorts [C] sont propriétaires par la réunion de deux lots préexistant, modifiant « la limite des jardins affectés en jouissance privative aux lots 224 et 225 de l'état description de division dépendant du bâtiment D, telle que ces limites figurent sur les plans demeurés ci-annexés après mention ; avec autorisation d'installer un jacuzzi sur les jardins concernés et sur la terrasse du lot n°232 de l'état description de division ' règlement de copropriété (numéro 332 au plan). ».
Il n'est pas contesté que les appelants ont par courrier du 17 septembre 2021 soumis à l'assemblée générale de la copropriété une demande d'autorisation de travaux comportant :
le réaménagement de leur jardin avec création d'une terrasse en bois sur plot en partie haute ;
la création d'une deuxième terrasse en bois en partie basse du jardin ;
le déplacement des escaliers qui mènent à la partie basse du jardin ;
la remise à neuf de la clôture en bois du jardin à l'identique de l'existant ;
option installation d'un jacuzzi hors sol.
Etaient joints à ce courrier, un plan d'état des lieux, un plan du projet, des vues en trois dimensions du projet.
L'assemblée générale de la copropriété du 9 novembre 2021, adoptait la résolution n°43, après avoir pris connaissance du projet et en avoir délibéré, autorisant ainsi monsieur [C] et son épouse madame [F] à réaliser les travaux dans le jardin du lot n°224, à leur frais exclusif, projet sans jacuzzi.
S'agissant du trouble résultant de l'installation du jacuzzi :
Il s'induit de l'acte modificatif du règlement de copropriété [Adresse 4] du 06 juillet 2009 que les consorts [C] étaient autorisés à procéder dans le jardin dépendant de leur lot à l'installation d'un jacuzzi, élément qui, par principe, n'était donc pas considéré comme susceptible de nuire à l'aspect général du jardin, ni de rompre l'harmonie de l'immeuble.
Cette modification du règlement de copropriété ne les dispensait cependant pas de soumettre leur projet d'installation d'un jacuzzi à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété conformément aux textes précités et au règlement de copropriété, si des travaux s'avéraient nécessaires à cette installation.
Or les appelants exposent que le jacuzzi litigieux n'est pas encastré, mais qu'il s'agit d'un meuble posé au sol.
Il verse un constat daté du 16 mars 2023, par lequel le commissaire de justice requis mentionne : « observant les deux murs périphériques au jacuzzi, je constate que des espaces sont visibles entre ces murs et l'équipement, il n'est donc manifestement pas incorporé à cet espace ».
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], à qui incombe la charge de la preuve du trouble allégué, ne justifie pas d'élément permettant de considérer avec l'évidence requise en référé que des travaux, autres que ceux autorisés au titre de l'aménagement du jardin, ont été nécessaires pour procéder à l'installation du jacuzzi litigieux.
Le principe d'installation d'un jacuzzi dans ce jardin étant validé par l'effet de la modification du règlement intérieur précité, l'autorisation préalable de la copropriété pour procéder à l'installation de ce type d'appareil n'était pas requise, conformément à l'avis donné par le syndic groupe Foch.
Sur ce même fondement, il ne peut être considéré en référé, que cet aménagement viendrait rompre l'harmonie de l'immeuble, ce d'autant que par cette même modification du règlement intérieur ont été autorisés l'installation de jacuzzi sur d'autres lots, qu'il n'est pas contesté que d'autres copropriétaires en bénéficient et que le lot 224 du bâtiment D se trouve à l'écart des autres bâtiments de la copropriété.
Pour le surplus il n'est pas démontré que cette installation compromette la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni qu'elle porte atteinte à sa destination.
Il s'ensuit que le caractère illicite du trouble résultant de l'installation du jacuzzi n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose du jacuzzi et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] débouté de sa demande de ce chef.
S'agissant du trouble résultant de la réalisation du bâti :
Il résulte du procès-verbal de constat établi le 03 août 2022 par commissaire de justice qu'un bâtiment de couleur blanche se trouve édifié sur le lot 224.
Le syndicat des copropriétaires se plaint d'une appropriation des parties communes et d'une modification de l'état de description de division sans autorisation.
Les appelants reconnaissent la réalisation d'un local de stockage d'une superficie inférieure à 5m² doté d'une baie vitrée, aménagé sous le décrochement de la terrasse pour la remise du matériel de jardin.
Ils indiquent que ce local est impropre à toute habitation et qu'il a été réalisé avec l'autorisation de la copropriété, à qui le plan d'aménagement à préalablement été fournie et en conformité avec les préconisations du syndic.
Ils produisent un constat par lequel le commissaire de justice mentionne une superficie du local de 4,94m².
Il n'est pas contesté que la réalisation de ce bâti a nécessité des travaux, lesquels s'agissant d'une partie commune à jouissance privative, devaient être soumis à autorisation préalable du syndicat des copropriétaires en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 18 du règlement de copropriété.
Les appelants font valoir que l'assemblée générale des copropriétaires du 09 novembre 2021 a validé le projet présenté prévoyant un petit espace de rangement sous leur terrasse pour remiser leur matériel et mobilier de jardin.
Cependant il résulte des pièces versées aux débats que le courrier par lequel les époux [C] ont soumis à l'assemblée générale des copropriétaires une demande d'autorisation de travaux ne comporte pas de mention concernant la réalisation de ce local.
De même la présentation en trois dimensions des travaux projetés dans le jardin ne laisse pas apparaître en partie basse un local vitré venu se positionner sous la terrasse en bois, située en partie haute, et s'encastrant dans le mur de soutènement.
Le projet soumis à l'assemblée générale montre en contrebas du jardin un mur plein sans dégagement.
Il est d'ailleurs expressément précisé sur les plans « le mur de soutènement existant pour le haut du jardin ne bougera pas. Il sera juste renforcé si nécessaire. La jardinière sera démolie et un nouveau mur de soutènement sera construit pour soutenir la nouvelle terrasse ».
La jardinière se trouvant selon photographies remises à l'assemblée générale en vue de l'autorisation sollicitée, en partie basse, il s'ensuit que le projet portant sur la création d'un nouveau mur de soutènement intéressait la partie basse, sans qu'il soit mentionné la construction d'un local venant se positionner le long de ce mur.
La mention sur un plan « wood terrace on the roof of storage room », qui permettait selon les appelants de signaler la présence de ce local, non traduite en français, non reprise dans le courrier détaillant le projet soumis à l'assemblée générale, non étayée par un dessin du dit local et en contrariété avec les mentions portées sur le plan et les images permettant la visualisation du projet en trois dimensions, s'avère insuffisante pour permettre aux appelants d'affirmer qu'ils ont obtenu l'autorisation requise.
Il s'ensuit que l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale ne porte pas sur une construction susceptible de créer une surface de plancher.
Dès lors quelles que soient la taille réelle et la destination de ce bâti, et sans qu'il soit besoin de vérifier le respect des règles d'urbanisme en la matière, il convient de constater à l'instar du premier juge que la création de cette construction, non autorisée par l'assemblée générale, emporte emprise irrégulière au sol constitutive d'une appropriation des parties communes par les consorts [C].
Il est ainsi démontré la réalité du trouble manifestement illicite subi par la copropriété du fait de la construction de ce bâti édifié sans autorisation préalable.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné monsieur et madame [C] à remettre en état le jardin en conformité avec l'autorisation obtenue en procédant à la dépose du bâti et à la reprise du mur conformément aux documents accompagnant la présentation du projet.
S'agissant du trouble résultant de l'installation de la palissade :
Selon le syndicat des copropriétaires, la pose d'une palissade sans autorisation aucune de l'assemblée générale des copropriétaires est constitutive d'un trouble manifestement illicite.
Cependant il résulte du courrier transmis en vue de l'assemblée générale du 9 novembre 2021 que les époux [C] ont expressément indiqué envisager de remettre à neuf la clôture en bois du jardin à l'identique de l'existant.
Ce courrier était accompagné de dessins du futur jardin faisant apparaître la-dite palissade.
A défaut d'opposition de l'assemblée générale et en l'état de la résolution votant le projet d'aménagement du jardin de monsieur et madame [C], il convient de considérer que les appelants ont obtenu l'autorisation de procéder au changement sollicité.
En outre il n'est pas démontré que la palissade nouvellement posée présente une apparence distincte de celle existant précédemment, les photographies du jardin en son état antérieur et celles jointes au constat de commissaire de justice du 16 mars 2023 remis par les appelants laissant au contraire apparaître une palissade manifestement identique en son matériau et en son coloris.
Il s'ensuit que le caractère illicite du trouble résultant de l'installation de la palissade n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.
La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose de celle-ci et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] débouté de sa demande de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné monsieur [C] et madame [K] son épouse au paiement d'une somme de 2000 euros et aux dépens de première instance.
Succombant partiellement en leurs demandes, monsieur [C] et madame [K] supporteront les dépens de la procédure d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de dispenser les appelants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a ordonné la dépose du jacuzzi et celle de la palissade, sis sur le lot 224 de la copropriété [Adresse 4] ;
Statuant à nouveau,
Déboute le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Groupe Foch, de ses demandes relatives à la dépose du jacuzzi et de la palissade sis sur le lot 224 de la copropriété [Adresse 4] ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel non compris dans les dépens ;
Dit n'y avoir lieu de dispenser monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F] épouse [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], dont la charge sera répartie entre les copropriétaires ;
Condamne monsieur [E] [B] [C] et madame [T] [G] [O] [F] épouse [C] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier du 03 août 2022.
La greffière Le président