CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 25 octobre 2024, n° 24/00819

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2023, M. [K] [E] a renouvelé le bail commercial le liant à la Sarl ARH (ci-après la société ARH), portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (77), moyennant un loyer annuel de 45600 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, M. [K] [E] a fait délivrer à la société ARH un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 17.567 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2023 ainsi qu'une sommation de communiquer une attestation d'assurance en cours de validité afférente aux locaux objet du bail dans un délai d'un mois, sous la sanction de la résiliation du bail par application de la même clause résolutoire.

Par acte du 10 octobre 2023, M. [E] a fait assigner la société ARH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail rétroactivement au 24 août 2023 et prononcer la résolution de plein droit du bail,

ordonner l'expulsion immédiate de la société ARH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la société ARH à lui payer la somme provisionnelle de 17.901 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 23 août 2023 sur la somme de 17.567 euros et de l'assignation pour le surplus,

ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil,

condamner la société ARH à lui payer, à compter du 1er octobre 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, le tout majoré de 20% jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d'indemnité,

condamner la société ARH au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 septembre 2023,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ARH et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieux désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ARH, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné par provision la société ARH à payer à M. [E] la somme de 901 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er septembre 2023 déduction faite du paiement de 17000 euros du 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023,

ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 10 octobre 2023, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

condamné la société ARH aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2023,

condamné la société ARH à payer à M. [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration du 22 décembre 2023, la société ARH a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf celui relatif au rejet de la demande formée au titre du dépôt de garantie et de l'astreinte.

M. [K] [E] a formé un appel incident contre la société ARH.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 juin 2024, la société ARH demande à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

in limine litis,

déclarer irrecevable l'appel incident formé par M. [K] [E],

déclarer que la cour n'est pas saisie de l'appel incident formé par M. [K] [E],

confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a rejeté les demandes de M. [K] [E],

à titre principal,

infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Meaux du 15 novembre 2023 en ce qu'elle a statué par les chefs suivants :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 septembre 2023,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ARH et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieux désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ARH, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné par provision la société ARH à payer à M. [E] la somme de 901 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er septembre 2023 déduction faite du paiement de 17000 euros du 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023,

ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 10 octobre 2023, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

condamné la société ARH aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2023,

condamné la société ARH à payer à M. [E] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

débouter M. [K] [E] de l'ensemble de ses demandes,

condamner M. [K] [E] aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juin 2024, M. [K] [E] demande à la cour de :

recevoir la société ARH en son appel et la déclarer mal fondée,

confirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Meaux le 15 novembre 2023, en ce qu'elle a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 septembre 2023,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ARH et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieux désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ARH, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné par provision la société ARH à lui payer la somme de 901 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er septembre 2023 déduction faite du paiement de 17000 euros du 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023,

ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 10 octobre 2023, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

condamné la société ARH aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2023 et à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société ARH et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

statuant sur l'appel incident,

débouter la société ARH de sa demande visant à le voir déclarer irrecevable en son appel incident,

débouter la société ARH de sa demande visant à voir déclarer que la cour n'est pas saisie de son appel incident,

le déclarer recevable et bien-fondé en son appel incident,

statuant à nouveau,

condamner la société ARH à lui payer à titre provisionnel à compter du 1er octobre 2023, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant indexé majoré des impôts et charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux occupés,

en tout état de cause et y ajoutant,

condamner la société ARH à lui payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel,

condamner la société ARH aux entiers dépens et autoriser maître Elsa Raitberger, à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l'avance sans recevoir provision suffisante, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité de l'appel incident

Au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile, la société ARH soutient que M. [K] [E] n'ayant pas sollicité l'infirmation de l'ordonnance, son appel incident est irrecevable et la cour ne peut que confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté ses demandes.

M. [K] [E] fait valoir que son appel incident ne porte pas sur le rejet de sa demande tendant à voir majorer l'indemnité d'occupation égale au loyer courant mais à réparer une omission de statuer, le premier juge ayant omis de « condamner à titre provisionnel la société ARH au paiement de l'indemnité d'occupation. » Il considère que la cour d'appel est compétente pour statuer sur une omission de statuer.

Aux termes de l'article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L'effet dévolutif prévu par l'article 561 du code de procédure civile saisit la cour des questions soumises au premier juge mais non tranchées par lui du fait d'un infra petita, sans qu'il puisse être fait grief à la cour de méconnaître l'article 463 du même code. La cour est donc compétente pour statuer sur l'omission de statuer commise par le premier juge qui a seulement fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la société ARH à compter de la résiliation du bail alors que M. [K] [E] avait expressément sollicité la condamnation de la société ARH à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle.

M. [K] [E] est en conséquence recevable, tout en sollicitant la confirmation de l'ordonnance, à former un appel incident afin que la décision du premier juge soit complétée et que la société ARH soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

M. [K] [E] a, le 23 août 2023 adressé à la société ARH un commandement d'avoir à payer la somme de 17.567 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêtés au 1er août 2023 et une sommation d'avoir à communiquer une attestation d'assurance en cours de validité afférente aux locaux loués. Cet acte visait expressément la clause résolutoire, prévue à l'article 19 du bail du 12 janvier 2023.

Il n'est pas contesté que la société ARH n'a ni adressé l'attestation d'assurance requise ni réglé la somme due dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer et la sommation.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société ARH se borne à faire valoir qu'à l'occasion de la cession de ses parts, ses anciens dirigeants n'ont fait état ni de la dette locative, ni du commandement de payer pas plus que la procédure de première instance. Elle allègue avoir réglé intégralement la dette locative au 31 mars 2024 et produire les attestations d'assurance requises, soutenant que son activité est en pleine expansion et que l'acquisition de la clause résolutoire lui serait préjudiciable.

Mais, d'une part, la société ARH n'a pas sollicité de délais de paiement et la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire, nonobstant le règlement qui serait intervenu le 17 octobre 2023 pour la somme de 17.000 euros.

D'autre part, comme le relève justement M. [K] [E], la société ARH n'a pas justifié d'une assurance conforme à l'article 9 du bail selon lequel « le preneur s'assurera contre les risques d'incendie, d'explosion, de dégât des eaux et contre les risque locatifs de sa profession ou pouvant résulter de sa qualité de locataire auprès d'une compagnie d'assurance notoirement connue.[..] le preneur devra assurer et maintenir assurés [']tous dommages immatériels consécutifs et notamment ses pertes d'exploitation, la perte totale ou partielle du son fonds de commerce, le recours des voisins ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers, notamment au titre d'accidents corporels survenus dans le local ou dont le preneur pourrait être responsable. » En effet, l'attestation d'assurance multirisque professionnelle du 7 octobre 2022 qu'elle produit, valable jusqu'au 31 mai 2023, ne couvre pas les risques visés à l'article 9. Elle est donc inopérante. Quant à l'attestation établie le 28 mai 2024, certes conforme à l'article 9, elle ne couvre que la période du 27 mai 2024 au 31 décembre 2024, sous réserve du paiement effectif de la cotisation dont il n'est pas justifié. Elle n'est donc pas plus suffisante pour justifier par le preneur du respect de son obligation d'assurance.

Dans ces conditions, la cour ne peut que constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 23 septembre 2023 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 septembre 2023, ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ARH et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Sur les autres demandes

M. [K] [E] sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné par provision la société ARH à lui payer la somme de 901 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er septembre 2023 déduction faite du paiement de 17000 euros du 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023.

La société ARH soutient pour sa part être à jour de l'intégralité des loyers. Elle verse un ordre de virement du 22 décembre 2023 pour un montant de 5000 euros « correspondant au loyer du 4ème trimestre 2023 » ainsi qu'un récépissé d'une demande de virement d'un montant de 12801 euros pour le 19 janvier 2024 avec la mention « loyer 1er trimestre 2024. »

Nonobstant ces virements, la société ARH ne justifie pas avoir réglé la somme de 901 euros retenue par le premier juge qui correspond à l'arriéré locatif pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2023. L'ordonnance qui a condamné la société ARH par provision à payer à M. [K] [E] la somme de 901 euros avec intérêts aux légal à compter du 10 octobre 2023 et qui a ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 10 octobre 2023 est confirmée.

Il y a également lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société ARH, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. Il convient d'ajouter à l'ordonnance que le cas échéant la société ARH sera condamnée au paiement de ladite indemnité d'occupation.

L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a condamné la société ARH aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

Succombant à l'instance en appel, la société ARH est condamnée aux dépens d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de la condamner au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Dit que l'appel incident de M. [K] [E] est recevable,

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel,

Y ajoutant,

Condamne la société ARH à payer à M. [K] [E] à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société ARH aux dépens d'appel.