CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 25 octobre 2024, n° 24/10690

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2018, M. et Mme [B] ont donné à bail commercial à la société OMC 77 des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 7] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer annuel de 200.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2020, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement pour inéxecution des obligations locatives, visant la clause résolutoire insérée au bail. Par un nouvel acte du 16 août 2021, ils ont dénoncé le procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2021 et sommé le preneur de procéder à l'enlèvement de matériels entreposés en dehors des locaux loués et de libérer les accès non loués à l'arrière du bâtiment.

Par acte du 18 juillet 2023, M. et Mme [B] ont fait assigner la société OMC 77 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater I'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 17 septembre 2021, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 8 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 septembre 2021 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société OMC 77 et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société OMC 77, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- rejeté la demande de délais de la société OMC 77 ;

- condamné la société OMC 77 aux dépens et à payer à M. et Mme [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration du 23 novembre 2023, la société OMC 77 a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 septembre 2024, la société OMC 77 demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

- dire que le commandement du 15 janvier 2020 est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur la sommation du 16 août 2021 ;

- dire que la sommation du 16 août 2021 est entachée d'irrégularités qui constituent autant de contestations sérieuses à l'action des époux [B] en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de cette sommation ;

- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire contractuelle formée sur le fondement de la sommation du 16 août 2021 ;

- rejeter l'ensemble des autres demandes formées par M. et Mme [B] ;

- les condamner à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 19 juin 2024, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

- débouter la société OMC 77 de toutes ses demandes comme mal fondées ;

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

- condamner la société OMC 77 à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant tous les actes, dénonciations, sommations et constats d'huissiers/commissaires de justice versés aux débats, les frais de Kbis et de levée d'état de nantissement et privilèges ainsi que les frais et actes passés nécessaires à l'exécution de l'ordonnance à intervenir.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que :

- par bail en date du 7 août 2018, M. et Mme [B] ont loué à la société OMC 77 un ensemble immobilier, situé à [Adresse 1], zone de négoce, commerce et industrie de [Localité 9], section ZB [Cadastre 2], [Adresse 8], comprenant un bâtiment avec réserve, un magasin de vente et des parkings à l'exclusion des deux passages latéraux à droite et à gauche du bâtiment ;

- par avenant au bail en date du 26 juin 2019, une parcelle de terrain d'une profondeur de 9,80 mètres à l'arrière du [Adresse 6] et sur la totalité de la largeur de celui-ci, sous la condition de réaliser certains travaux.

Soutenant que la société OMC 77 s'est affranchie de ses obligations contractuelles ; qu'elle a, notamment, réalisé des travaux de transformation du bâtiment par création d'ouverture et procédé à une emprise sur une partie du terrain non comprise dans le périmètre du bail, M. et Mme [B] lui ont fait délivrer, le 15 février 2020, un premier commandement visant la clause résolutoire d'avoir, notamment, à libérer les accès latéraux du bâtiment, supprimer les ouvertures réalisées, évacuer les différents matériaux entreposés en débordement de la parcelle enclavée, supprimer la construction édifiée sans autorisation, supprimer toutes obstructions au passage.

N'ayant pas déféré à cet acte, une sommation visant la clause résolutoire, a été délivrée à la société OMC 77 le 16 août 2021.

Les bailleurs indiquent avoir découvert par la suite que la société OMC 77 avait fermé les locaux au public et cessé toute activité dans ces derniers qui ont été tranformés et dégradés.

C'est sur le fondement des actes susvisés que les bailleurs entendent obtenir la constatation de la résiliation du bail à la date du 17 septembre 2021.

Sur la sommation délivrée le 16 août 2021

La société OMC 77 conteste la validité de cet acte dont les irrégularités sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse, en faisant valoir que la sommation encourt la nullité en ce qu'elle a été signifiée à une adresse qui n'est ni celle de l'ancienne adresse de son siège social, ni celle de son nouveau siège.

M. et Mme [B] exposent que la sommation du 16 août 2021 est parfaitement régulière en ce que l'adresse utilisée correspond non seulement à celle portée sur le cachet commercial de la société apposé sur le contrat de bail commercial, mais également à celle de l'associé unique de la société OMC 77, enfin, la comptable de la société, présente sur les lieux, a déclaré à l'huissier instrumentaire être habilitée à recevoir l'acte.

Par acte délivré le 16 août 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société OMC 77 une 'dénociation de procès-verbal de constat avec sommation pour inexécution des obligations locatives' et enjoint à la locataire d' 'enlever la totalité du matériel et des produits entreposés en dehors des locaux loués et libérer les accès non loués à l'arrière du [Adresse 6]'.

L'article 654 du code de procédure civile dispose que : 'La signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet'. Il résulte de l'article 690 du même code que la notification destinée à une personne morale de droit privé est faite au lieu de son siège social et, à défaut, en tout autre lieu de son établissement.

Il est constant que les bailleurs ont fait signifier une 'dénociation de procès-verbal de constat avec sommation pour inexécution des obligations locatives', par acte délivré le 16 août 2021 à la société OMC 77 à l'adresse du [Adresse 3], à [Localité 7] (Seine et Marne), l'huissier indiquant que :

- la signification est faite au siège du destinataire dont la certitude est confirmée par la personne présente ;

- il a remis l'acte à Mme [V] [M], comptable, laquelle a déclaré être habilitée à recevoir la copie de l'acte et l'a acceptée.

Il ressort :

- du procès-verbal de délibérations de l'assemblée générale de la société OMC 77 que celle-ci avait, à la date de la signification, son siège social au [Adresse 4], à [Localité 7], et un établissement secondaire au [Adresse 1], à [Localité 7] (pièce OMC 77 n°8) ;

- de l'extrait K bis de la société OMC 77 en date du 3 juillet 2023 (pièce [B] n°3) que l'adresse du [Adresse 3], à [Localité 7], est celle de la SAS CS Mag 77, présidente de la société OMC 77.

Il en résulte que l'adresse à laquelle l'acte a été délivré ne correspond ni au siège social, ni à l'établissement secondaire de la société OMC 77, la seule mention de cette adresse sur le cachet commercial utilisé par le signataire du bail le 7 août 2018 ne permettant pas d'établir qu'elle correspond à un établissement de la société OMC 77.

Il existe dès lors une contestation sérieuse sur la régularité de la signification de la sommation intervenue le 16 août 2021, de sorte que cet acte ne peut valablement mettre en oeuvre la clause résolutoire.

Sur le commandement délivré le 15 janvier 2020

La société OMC 77 fait valoir que le commandement délivré le 15 janvier 2020 doit être écarté de l'appréciation des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, puisqu'à l'issue de ce commandement, les bailleurs ne s'en sont jamais prévalu, ont renoncé à s'en prévaloir pour invoquer la résiliation du bail commercial et ont sollicité, en première instance, l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2021, soit un mois après la délivrance de la sommation du 16 août 2021. Ils soulignent par ailleurs que les bailleurs font abstraction de l'avenant au bail qui a étendu la teneur des locaux loués à une parcelle supplémentaire située derrière le [Adresse 6].

M. et Mme [B] opposent qu'ils n'ont, à aucun moment, renoncé à se prévaloir de ce commandement, les manquements visés dans cet acte ressortant également du procès-verbal de constat dénoncé avec la sommation du 16 août 2021.

Il est constant que, par acte délivré le 15 janvier 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société OMC 77 un 'commandement pour inexécution des obligations locatives' mettant en demeure la locataire de mettre un terme, dans le délai d'un mois, à neuf manquements à ses obligations locatives.

La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, laquelle doit résulter d'actes positifs.

En l'espèce, la société OMC 77 n'invoque aucun acte positif des bailleurs en ce sens alors même que, dans l'assignation, ils visent le commandement du 15 janvier 2020 et que, dans leurs conclusions, ils se réfèrent expressément à ce même acte. L'appelante ne saurait dès lors soutenir qu'ils ont renconcé au bénéfice du commandement du 15 janvier 2020. Le moyen opposé par la société OMC 77 sera écarté.

Le commandement délivré le 15 janvier 2020 :

- enjoint la locataire, dans le délai d'un mois, de : 'libérer les accès latéraux du bâtiment occupés par des véhicules ainsi que les frigos qui y sont installés ; côté droit façade sud, supprimer l'ouverture réalisée et laquelle comblée par une porte métallique à deux endroits ; en partie arrière, au fond d'allée sur la gauche, évacuer les matériaux, outillages, bennes, grillages, parpaings, palettes, entreposés et en débordement sur la parcelle enclavée par M. et Mme [B] ; côté gauche façade nord, supprimer la construction modulaire installée et fermée un cadenas et entreposée sans autorisation ; supprimer toutes obstructions au passage telles que camions, remorques, conteneur, bouteille de gaz ; remettre à l'identique les ouvertures réalisées sur cette partie du bâtiment telles qu'elles apparaissent sur les clichés photographiques de l'huissier ; réinstaller la porte, refermée par un bardage à l'extrémité de la façade nord ; supprimer les 2 compacteurs qui empêchent le passage sur la parcelle de fond ainsi que les cagettes présentes ; refermer les ouvertures réalisées pour l'accès au groupe froid.' ;

- reproduit l'article 16 du bail 'Clause résolutoire' qui prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, accessoire et frais de commandement ou de mise en demeure, de même qu'à défaut d'exécution d'une quelconque décharge et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après la notification au preneur d'une mise en demeure d'exécuter ou un commandement de payer signifié à personne ou à domicile contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeurer, partiellement ou totalement, sans effet pendant ce délai.

La société OMC 77 ne conteste pas la validité de ce commandement.

L'article 6 du bail 'charges et conditions' prévoit :

- 'le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions d'usage et de droit ainsi que celles suivantes, que le preneur s'oblige à respecter et exécuter fidèlement, à peine de tous dépens et dommages et intérêts, et même de résiliation des présentes si bon semble au bailleur' ;

- le preneur s'engage notamment à : ' (') 3- utiliser les lieux loués suivant leur destination et en état permanent d'exploitation effective et normale et d'en jouir en bon père de famille suivant les usages. Le preneur ne pourra rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer ;

4- (...) Maintenir les portiques solidement fixés d'une hauteur de passage de deux mètres afin que les caravanes ne puissent pas pénétrer sur les parkings et dans la propriété et les passages latéraux (...) ;

5- ne faire aucun changement de distribution percement des murs, seul, plafond démolition ou construction dans les lieux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur de son représentant, sans les autorisations administratives nécessaires. Tous les travaux qui seraient autorisées par le bailleur, pour quelque cause que ce soit, devront être réalisés aux frais du preneur, conformément aux stipulations de l'article 3 « travaux » sus-énoncés. (')

15- sans préjudice de ce qui a pu être indiqué à l'article 2 sus-énoncé, de n'encombrer, en aucun cas, les passages latéraux et autres lieux et de ne pas y déposer d'une façon générale : ballots, caisses, paquets, marchandises ou objets quelconques afin de veiller en toute circonstance à la propreté du site (')'.

Aux termes de son constat dressé le 13 juillet 2021, l'huissier de justice a constaté :

- 'des caméras sont installées en partie haute du bardage métallique extérieur, à chaque extrémité du pignon Sud du bâtiment plongeant sur le passage qui n'est pas loué à la société OMC 77 ;

- de nombreux matériels jonchent le sol le long du pignon sud du bâtiment, bloquant l'accés au terrain situé dans son prolongement ;

- trois chambres froides d'environ 20 mètres de long sont installées à l'arrière du bâtiment, au niveau du pignon est ; plusieurs tuyaux passent à cet endroit à travers des trous dans le bardage métallique extérieur du bâtiment ;

- un passage non loué à la société OMC 77 avec racks de stockage est également visible à l'arrière du pignon est du bâtiment ;

- deux destructeurs à cartons sont placés à l'arrière du pignon est du bâtiment, bloquant totalement l'accés au portail desservant l'entrée du terrain situé dans son prolongement ;

- plusieurs palettes sont stockées le long du pignon nord et est du bâtiment ;

- des fruits et légumes sont stockés à l'arrière du bâtiment et sur l'accès coté nord interdisant tout accés à la propriété appartenant aux bailleurs ;

- deux ouvertures ont été créées dans le bardage extérieur haut du pignon nord du bâtiment.'

Un constat d'huissier été dressé le 23 novembre 2020 révélant deux perforations du bardage du bâtiment, l'installation d'une construction modulaire en bordure du bâtiment et une modification de la clôture orientée vers la structure modulaire.

Un nouveau constat d'huissier en date du 5 octobre 2021 a confirmé les constatations précédentes.

Ces éléments corroborent les manquements énumérés dans le commandement du 15 janvier 2020, confirment les empiétements sur des parties du site non louées à la société OMC 77 et établissent que les injonctions contenues dans cet acte n'ont pas été suivies d'effet dans le délai prescrit.

C'est vainement que l'appelante se réfère à l'avenant au bail du 26 juin 2019 conclu sous condition dont elle n'établit pas qu'il serait entré en application, et ce alors que les procès-verbaux d'huissier de justice établissent que les interventions sur la parcelle arrière du bâtiment sur lesquelles elle s'était engagée n'ont pas été réalisées.

La sommation du 16 août 2021 ne pouvant produire effet, c'est par l'effet du premier commandement délivré le 15 janvier 2020 que la clause résolutoire insérée au bail s'est trouvée acquise. L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée sauf à dire que la clause résolutoire insérée au bail a été acquise le 16 février 2020.

Il convient d'ordonner l'expulsion de la société OMC 77 et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu'elle se trouve sans droit ni titre du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d'expulsion. L'ordonnance déférée sera dès lors confirmée sur l'expulsion de la société OMC 77 et sur sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail constatée et donc, à compter du 16 février 2020.

Sur les frais et dépens

L'ordonnance entreprise sera confirmée sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société OMC 77 sera condamnée aux dépens d'appel incluant le coût du commandement délivré les 15 janvier 2020. La demande tendant à ce que soient inclus dans les dépens les frais des autres sommations et constats d'huissiers versés aux débats, les frais de Kbis et de levée d'état de nantissement et privilèges ainsi que les frais et actes passés nécessaires à l'exécution de l'ordonnance à intervenir, qui ne relèvent pas des dépens de l'instance, sera rejetée.

L'équité commande de condamner la société OMC 77 à payer à M. et Mme [B] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

PAR CES MOTIFS

Confime l'ordonnance entreprise sauf à préciser que la clause résolutoire insérée au bail a été acquise le 16 février 2020 ;

Condamne la société OMC 77 aux dépens d'appel incluant le coût du commandement délivré le 15 janvier 2020 ;

Rejette la demande de M. et Mme [B] tendant à ce que soient inclus dans les dépens les frais des autres sommations et des constats d'huissiers versés aux débats, les frais de Kbis et de levée d'état de nantissement et privilèges et les frais et actes passés nécessaires à l'exécution de l'ordonnance à intervenir ;

Condamne la société OMC 77 à payer à M. et Mme [B] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.