CA Chambéry, 1re ch., 29 octobre 2024, n° 23/01477
CHAMBÉRY
Autre
Autre
MR/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 29 Octobre 2024
N° RG 23/01477 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HK7H
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de BONNEVILLE en date du 17 Août 2023
Appelante
S.C.I. SOUS LE JORA, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SELARL MARC PETERS, avocats au barreau de BONNEVILLE
Intimés
LA TAVERNE SAS GRANDEMANGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE GROSSET GRANGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par l'ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 06 Mai 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 juin 2024
Date de mise à disposition : 29 octobre 2024
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
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Faits et procédure
La SCI Sous Le Jora est propriétaire des lots n°157, 83 et 84 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Les locaux font l'objet d'un bail commercial au profit de la société La Taverne Sas Grandemange.
Par acte d'huissier du 27 février 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Agence Grosset Grange, a assigné la SCI Sous Le Jora et la société La Taverne Sas Grandemange devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de faire valoir que l'occupation des parties communes et la réalisation de travaux sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires constituent des troubles manifestement illicites justifiant la remise en état des lieux.
Par ordonnance du 17 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a :
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- Condamné la société La Taverne Sas Grandemange passé ce délai de 15 jours à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours ;
- Rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- Rejeté la demande de résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora, la demande de l'expulsion de la société La Taverne Sas Grandemange et la demande d'indemnité d'occupation ;
- Débouté la SCI Sous Le Jora de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora à payer la somme 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance.
Au visa principalement des motifs suivants :
Il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter davantage le règlement de copropriété qui n'énonce, de manière explicite, aucune interdiction d'aménagement des balcons, puisque seules les façades et fenêtres sont visées par le règlement alors que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne verse au débat aucun élément permettant de prouver que cet encombrement nuirait à la solidité, à la sécurité et à la tranquillité de l'immeuble, Ainsi, en l'état le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un trouble manifestement illicite lié à l'usage du balcon par la société La Taverne Sas Grandemange ;
La société La Taverne Sas Grandemange apporte la preuve que sa terrasse et les pots de fleur n'empiètent pas sur les places de parking ;
Le Syndicat des copropriétaires ne transmet aucun document permettant de prouver que le panneau se trouve effectivement sur les parties communes de la copropriété ;
Le Syndicat rapporte la preuve de la présence du néon installé sur le balcon, or le règlement de copropriété expose clairement la nécessité d'obtenir l'autorisation pour toute modification de la façade pouvant porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;
Le Syndicat ne fournit aucun élément permettant de chiffrer le montant éventuel des préjudices allégués, dès lors, au regard des contestations relatives au préjudice évoqué, le juge des référés ne peut pas condamner au paiement d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
La SCI Sous Le Jora ne rapporte pas la preuve qu'un mois après le commandement de payer les obligations visées n'ont pas été respectées par le locataire ;
Le bailleur est personnellement garant et responsable de l'exécution des obligations du locataire qui doit respecter les prescriptions du règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble, il convient donc de déclarer la société Sous Le Jora responsable solidairement de son locataire.
Par déclaration au greffe du 12 octobre 2023, la SCI Sous Le Jora a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 9 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Sous Le Jora sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :
- Constater que la société Taverne Sas Grandemange n'a pas respecté les obligations qui s'imposaient à elle et qu'elle n'a pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire ;
- Dire et juger que le bail la liant à la société Taverne Sas Grandemange est résilié de plein droit depuis le 30 mai 2023 et que la société Taverne Sas Grandemange est occupante sans droit ni titre ;
- Ordonner l'expulsion de la société Taverne Sas Grandemange et de tout occupant de son chef des locaux sis, [Adresse 3] (lots 83, 84 et 157), sans délai de grâce, à compter de la décision à intervenir, organisée par tel commissaire de justice qu'il plaira à la Cour, lequel interviendra au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer soit 2 737,60 euros TTC par mois outre les charges, après indexation selon les conditions du bail, depuis le 30 mai 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, laquelle sera considérée comme acquise à compter de la restitution des clés ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer une provision de 1500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
- Après avoir constaté qu'elle a mis en 'uvre toute diligence en vue de faire respecter ses obligations par son locataire, dire et juger n'y avoir lieu à condamnation à son encontre;
Subsidiairement,
- Se déclarer incompétent sur les demandes de condamnations à son encontre, celles-ci excédant le pouvoir du juge des référés ;
Plus subsidiairement encore,
- Eu égard à l'attitude de la société Taverne Sas Grandemange, dire et juger que celle-ci la garantira et relèvera de toute éventuelle condamnation à son encontre ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de frais irrépétibles outre les dépens en ce incluant les frais de signification des commandement, congés et dénonciation d'actes d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Sous Le Jora fait valoir notamment que :
La preuve du non-respect du commandement résulte de l'aveu même de la société Taverne Sas Grandemange qui précise, après expiration du délai d'un mois qu'elle ne satisfera pas aux demandes, en conséquence, il sera constaté que le bail est résilié de plein droit depuis le 30 mai 2023 ;
Elle a accompli les seules démarches en son pouvoir aux fins d'obtenir de la société Taverne Sas Grandemange qu'elle se conforme à ses obligations, elle n'a donc pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité.
Par dernières écritures du 7 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Taverne Sas Grandemange, demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle l'a :
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- condamnée, passé ce délai de 15 jours, à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours,
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3],
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance ;
- La confirmer pour le surplus ;
Y ajoutant,
- Condamner Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et la SCI Sous Le Jora à lui payer la somme de 5 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que solidairement aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Taverne Sas Grandemange fait valoir notamment que :
Il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de la condamner à enlever le néon, le premier juge n'a pas motivé sa décision puisqu'il n'a relevé ni urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, ni obligation de faire ;
Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] est totalement défaillant dans l'administration de la preuve d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile au titre du cabanon ;
La SCI Sous Le Jora ne s'est pas expliquée ni justifiée sur les prétendus manquements allégués motivant sa demande de résiliation du bail.
Par dernières écritures du 30 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3], demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance du 17 août 2023 en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné la société La Taverne Sas Grandemange passé ce délai de 15 jours à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours ;
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora à payer la somme 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance.
- Débouter la société Sous Le Jora des fins de son appel ;
- Débouter la société La Taverne Sas Grandemange et la société Sous Le Jora de leurs demandes ;
Réformant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle rejette les autres demandes du Syndicat des Copropriétaires et statuant à nouveau,
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice pour l'occupation illicite des parties communes et la résistance abusive des défendeurs;
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à libérer les emplacements de parking situés devant la terrasse du restaurant, de manière à ce qu'il n'y ait plus aucun empiétement sur ses parties communes ;
- Fixer in solidum contre la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora une astreinte de 1 500 euros par infraction, en cas de nouvelle infraction constatée quant à l'occupation indue des parties communes ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à lui payer pour la procédure devant la Cour la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens d'appel, outre les frais du constat d'huissier, dont distraction au profit de Me Bollonjeon, avocat.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] fait valoir notamment que :
Le bailleur, bien qu'avisé des difficultés rencontrées avec son locataire n'a entrepris aucune démarche pour y mettre un terme ;
Le règlement de copropriété rappelle que les copropriétaires sont responsables de toute dégradation ou usage non conforme à la destination des parties communes du fait de leurs locataires ;
En dépit de la procédure judiciaire, après les plaidoiries le 6 juillet 2023 et avant que l'ordonnance ne soit rendue, l'empiètement des parties communes a repris ;
La SCI Sous Le Jora et la société La Taverne Sas Grandemange in solidum devront libérer les emplacements de parking situés devant la terrasse du restaurant, de manière à ce qu'il n'y ait plus aucun empiétement sur les parties communes.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 6 mai 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
MOTIFS ET DECISION
L'article 835 du code de procédure civile dispose 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
Il entre également dans les attributions du juge des référés de constater la résiliation d'un bail sur le fondement de la clause résolutoire insérée dansle bail, en cas de manquement évident du locataire.
I- Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire
La société Sous le Jora a délivré le 27 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant état des manquements suivants :
- se conformer à l'obligation de payer les loyers d'avance et au plus tard le 5 de chaque mois ;
- déposer l'édifice mis en oeuvre sans autorisation administratice à savoir l'abri édifié en terrasse selon constat de Me [S] du 3 novembre 2022 ;
- évacuer les objets et marchandises irrégulièrement entreposés ;
- cesser d'occuper les parties communes de la copropriété par l'extension de la terrasse,
- se conformer à l'obligation de souffrir les travaux mis en oeuvre par la copropriété.
Il appartient à la société sous le Jora de démontrer la persistance du non-respect des obligations visées après la date du 28 mai 2023, étant précisé que l'obligation de 'déposer l'édifice mis en oeuvre sans autorisation administrative', soit un chalet en bois, est constestée par la société la Taverne Grandemange, au regard de son caractère démontable et mobilier, ainsi que l'entreposage illégal, qui concerne des réfrigérateurs et autres mobilierss sur le balcon, laquelle est également contestée au regard de l'interprétation du règlement de copropriété.
Le seul élément fourni par la société Sous le Jora permettant d'établir l'absence d'évacuation du balcon est une page de photographies en noir et blanc sur laquelle figure la date du 30 mai 2023. Toutefois, en l'absence de certification par un commissaire de justice, les constats effectués par ces photographies ne sont pas exploitables, faute d'avoir date certaine.
L'attestation de refus d'effectuer les travaux mis en oeuvre par la copropriété, a été établie le 20 décembre 2023 par la société Salomon et vise des travaux de vernis en juillet 2022, soit antérieurement à la délivrance du commandement par la bailleresse. Or, un refus postérieur de la société Grandemange n'est pas démontré, non plus qu'un retard dans le paiement des loyers.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le rejet de la demande de constat de résiliation du bail.
II- Sur l'existence de troubles illicites
- Entreposage sur le balcon
C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que :
- l'article 3-13-01 du réglement de copropriété autorise l'utilisation des parties communes suivant leur destination propre, et que la terrasse à l'est et le balcon en façade nord figurant dans le lot n°157 sont affectés à un usage commercial comme le reste du lot ;
- l' article 3-13-02 interdit d'encombrer les parties communes, et prévoit que les locaux privatifs tels que les balcons doivent être occupés et utilisés sans nuire à la bonne tenue de l'immeuble ;
- l'article 3-12-04 interdit les aménagements ou décoration aux fenêtres et façades qui extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble, et que l'article 3-12-05 interdit l'étendage de linge aux fenêtres ou balcons ;
- en conséquence, la conformité de l'entreposage de mobiliers sur le balcon, partie commune mais grevée de la jouissance privative du copropriétaire concernée, ne peut être qualifié de façon évidente de trouble manifestement illicite, et nécessite l'analyse du juge du fond sur l'interprétation du règlement de copropriété.
En revanche, c'est également à bon droit que le juge des référés a considéré que l'installation d'un néon en sous-face du balcon supérieur, qui modifie l'harmonie de l'immeuble et la façade, était soumise à l'autorisation de l'assemblée, générale, d'autant que les balcons sont des parties communes.
- Occupation de la terrasse
La société Grandemange bénéficie de la jouissance exclusive de la terrasse incluse dans le lot n°157 sur lequel elle est titulaire d'un contrat de bail commercial. L'installation d'un chalet de bois, de type 'chalet de Noël' sur cette terrasse reste soumise, de la même façon que l'entreposage de matériels destinés à l'usage du lot de copropriété concerné, à l'interprétation du juge du fond, le chalet ne paraissant pas, sauf élément contraire, soumis à des autorisations d'urbanisme au regard de son caractère démontable.
- Installation d'un cabanon-abri accolé à la façade
Le procès-verbal de constat du 3 novembre 2022 de Me [L] met en évidence une construction en bois, surmontéede tôles, jouxtant une des façades de l'immeuble. La société Grandemange soutient, sans qu'aucun élément ne soit apporté pour la contredire, que cet abri, dont l'illégalité est évidente pour modifier l'harmonie et la façace de l'immeuble, ait été démonté.
- Sur l'occupation du parking de la copropriété
Il est en dernier lieu reproché à la société Grandemange d'occuper les places de stationnement dépendant des parties communes, en étendant sa terrasse et en installant des bacs à fleurs et des tables. Cet empiètement, qui constitue bien un trouble manifestement illicite puisque cette partie commune est destinée au stationnement des véhicules de la copropriété et non à la jouissance privative du copropriétaire du lot n°157, est établi par des photographies figurant dans le constat précité du 3 novembre 2022, et par d'autres photographies, non datées, sur lesquelles figurent des tables et chaises installées sur les emplacement de stationnement, en période hivernale.
Si la société Grandemange soutient avoir cessé son empiètement, le syndicat des copropriétaires sollicite le prononcé d'une astreinte, faisant état de la remise en place des éléments mobiliers litigieux dès lors que la mise en demeure a cessé. Toutefois, le premier juge n'a pas statué sur les mesures devant mettre fin au trouble illicite, qui avait déjà pris fin avant sa saisine. Dans ces conditions, et alors que le syndicat ne démontre pas non plus devant la cour l'existence de la commission d'un tel empiétement sur les parties communes, la demande doit être rejetée.
III- Sur la demande de provision
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Grandemange a bénéficié d'une terrasse élargie, permettant d'obtenir un chiffre d'affaire majoré, sans verser de redevance pour l'occupation des parties communes. Toutefois, la durée de cette occupation n'est pas déterminable au regard des pièces fournies, non plus que le chiffre d'affaires supplémentaire éventuellement obtenu grâce à cette occupation illicite, et il n'est fait référence qu'aux démarches procédurales réalisées pour l'instance en cours, de sorte que l'octroi de sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure sont suffisantes à indemniser le syndicat des copropriétaires.
IV- Sur la condamnation du bailleur
C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le juge des référés a retenu que :
- l'article 3-12603 du règlement de copropriété impose aux copropriétaires bailleurs de faire respecter les prescriptions de ce règlement à leurs locataires ;
- si l'alinéa 1er fait référence à la location des 'appartements', l'alinéa suivant ne reprend pas cette précision et le bail commercial stipule que 'le preneur occupera les lieux loués conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil'; dont il découle que le bailleur a l'obligation de faire respecter la destination des lieux et l'usage des parties communes en copropriété par son locataire ;
- il restera possible pour la société Sous le Jora de faire valoir les démarches mises en oeuvre pour contraindre son locataire à respecter le règlement de copropriété, devant le juge de l'exécution, en cas de liquidation de l'astreinte ordonnée.
V- Sur les demandes accessoires
Succombant au fond en son appel, la société Sous le Jora supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Il ne paraît en revanche par inéquitable de rejeter la demande de la société Taverne Grandemande formulée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Sous le Jora aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne la société Sous le Jora à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 29 octobre 2024
à
la SELARL [T] [G]
la SAS MERMET & ASSOCIES
la SELARL BOLLONJEON
Copie exécutoire délivrée le 29 octobre 2024
à
la SAS MERMET & ASSOCIES
la SELARL BOLLONJEON
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 29 Octobre 2024
N° RG 23/01477 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HK7H
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de BONNEVILLE en date du 17 Août 2023
Appelante
S.C.I. SOUS LE JORA, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SELARL MARC PETERS, avocats au barreau de BONNEVILLE
Intimés
LA TAVERNE SAS GRANDEMANGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE GROSSET GRANGE, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par l'ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 06 Mai 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 juin 2024
Date de mise à disposition : 29 octobre 2024
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
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Faits et procédure
La SCI Sous Le Jora est propriétaire des lots n°157, 83 et 84 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Les locaux font l'objet d'un bail commercial au profit de la société La Taverne Sas Grandemange.
Par acte d'huissier du 27 février 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Agence Grosset Grange, a assigné la SCI Sous Le Jora et la société La Taverne Sas Grandemange devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de faire valoir que l'occupation des parties communes et la réalisation de travaux sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires constituent des troubles manifestement illicites justifiant la remise en état des lieux.
Par ordonnance du 17 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a :
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- Condamné la société La Taverne Sas Grandemange passé ce délai de 15 jours à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours ;
- Rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- Rejeté la demande de résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora, la demande de l'expulsion de la société La Taverne Sas Grandemange et la demande d'indemnité d'occupation ;
- Débouté la SCI Sous Le Jora de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora à payer la somme 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- Condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance.
Au visa principalement des motifs suivants :
Il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter davantage le règlement de copropriété qui n'énonce, de manière explicite, aucune interdiction d'aménagement des balcons, puisque seules les façades et fenêtres sont visées par le règlement alors que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne verse au débat aucun élément permettant de prouver que cet encombrement nuirait à la solidité, à la sécurité et à la tranquillité de l'immeuble, Ainsi, en l'état le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un trouble manifestement illicite lié à l'usage du balcon par la société La Taverne Sas Grandemange ;
La société La Taverne Sas Grandemange apporte la preuve que sa terrasse et les pots de fleur n'empiètent pas sur les places de parking ;
Le Syndicat des copropriétaires ne transmet aucun document permettant de prouver que le panneau se trouve effectivement sur les parties communes de la copropriété ;
Le Syndicat rapporte la preuve de la présence du néon installé sur le balcon, or le règlement de copropriété expose clairement la nécessité d'obtenir l'autorisation pour toute modification de la façade pouvant porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;
Le Syndicat ne fournit aucun élément permettant de chiffrer le montant éventuel des préjudices allégués, dès lors, au regard des contestations relatives au préjudice évoqué, le juge des référés ne peut pas condamner au paiement d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
La SCI Sous Le Jora ne rapporte pas la preuve qu'un mois après le commandement de payer les obligations visées n'ont pas été respectées par le locataire ;
Le bailleur est personnellement garant et responsable de l'exécution des obligations du locataire qui doit respecter les prescriptions du règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble, il convient donc de déclarer la société Sous Le Jora responsable solidairement de son locataire.
Par déclaration au greffe du 12 octobre 2023, la SCI Sous Le Jora a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 9 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Sous Le Jora sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :
- Constater que la société Taverne Sas Grandemange n'a pas respecté les obligations qui s'imposaient à elle et qu'elle n'a pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire ;
- Dire et juger que le bail la liant à la société Taverne Sas Grandemange est résilié de plein droit depuis le 30 mai 2023 et que la société Taverne Sas Grandemange est occupante sans droit ni titre ;
- Ordonner l'expulsion de la société Taverne Sas Grandemange et de tout occupant de son chef des locaux sis, [Adresse 3] (lots 83, 84 et 157), sans délai de grâce, à compter de la décision à intervenir, organisée par tel commissaire de justice qu'il plaira à la Cour, lequel interviendra au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer soit 2 737,60 euros TTC par mois outre les charges, après indexation selon les conditions du bail, depuis le 30 mai 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux, laquelle sera considérée comme acquise à compter de la restitution des clés ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer une provision de 1500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
- Après avoir constaté qu'elle a mis en 'uvre toute diligence en vue de faire respecter ses obligations par son locataire, dire et juger n'y avoir lieu à condamnation à son encontre;
Subsidiairement,
- Se déclarer incompétent sur les demandes de condamnations à son encontre, celles-ci excédant le pouvoir du juge des référés ;
Plus subsidiairement encore,
- Eu égard à l'attitude de la société Taverne Sas Grandemange, dire et juger que celle-ci la garantira et relèvera de toute éventuelle condamnation à son encontre ;
- Condamner la société Taverne Sas Grandemange à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de frais irrépétibles outre les dépens en ce incluant les frais de signification des commandement, congés et dénonciation d'actes d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Sous Le Jora fait valoir notamment que :
La preuve du non-respect du commandement résulte de l'aveu même de la société Taverne Sas Grandemange qui précise, après expiration du délai d'un mois qu'elle ne satisfera pas aux demandes, en conséquence, il sera constaté que le bail est résilié de plein droit depuis le 30 mai 2023 ;
Elle a accompli les seules démarches en son pouvoir aux fins d'obtenir de la société Taverne Sas Grandemange qu'elle se conforme à ses obligations, elle n'a donc pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité.
Par dernières écritures du 7 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Taverne Sas Grandemange, demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle l'a :
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- condamnée, passé ce délai de 15 jours, à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours,
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3],
- condamnée in solidum avec la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance ;
- La confirmer pour le surplus ;
Y ajoutant,
- Condamner Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et la SCI Sous Le Jora à lui payer la somme de 5 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que solidairement aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Taverne Sas Grandemange fait valoir notamment que :
Il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de la condamner à enlever le néon, le premier juge n'a pas motivé sa décision puisqu'il n'a relevé ni urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, ni obligation de faire ;
Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] est totalement défaillant dans l'administration de la preuve d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile au titre du cabanon ;
La SCI Sous Le Jora ne s'est pas expliquée ni justifiée sur les prétendus manquements allégués motivant sa demande de résiliation du bail.
Par dernières écritures du 30 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3], demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance du 17 août 2023 en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à enlever du balcon situé à l'arrière du restaurant le néon mis en place au-dessus des deux réfrigérateurs, en sous-face de la dalle du balcon supérieur, ainsi que les câbles électriques en façade et en sous-face de dalle permettant d'alimenter le néon dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- condamné la société La Taverne Sas Grandemange passé ce délai de 15 jours à une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 30 jours ;
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora à payer la somme 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
- condamné in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et à la SCI Sous Le Jora aux dépens de l'instance.
- Débouter la société Sous Le Jora des fins de son appel ;
- Débouter la société La Taverne Sas Grandemange et la société Sous Le Jora de leurs demandes ;
Réformant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle rejette les autres demandes du Syndicat des Copropriétaires et statuant à nouveau,
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice pour l'occupation illicite des parties communes et la résistance abusive des défendeurs;
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à libérer les emplacements de parking situés devant la terrasse du restaurant, de manière à ce qu'il n'y ait plus aucun empiétement sur ses parties communes ;
- Fixer in solidum contre la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora une astreinte de 1 500 euros par infraction, en cas de nouvelle infraction constatée quant à l'occupation indue des parties communes ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum la société La Taverne Sas Grandemange et la SCI Sous Le Jora à lui payer pour la procédure devant la Cour la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens d'appel, outre les frais du constat d'huissier, dont distraction au profit de Me Bollonjeon, avocat.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 3] fait valoir notamment que :
Le bailleur, bien qu'avisé des difficultés rencontrées avec son locataire n'a entrepris aucune démarche pour y mettre un terme ;
Le règlement de copropriété rappelle que les copropriétaires sont responsables de toute dégradation ou usage non conforme à la destination des parties communes du fait de leurs locataires ;
En dépit de la procédure judiciaire, après les plaidoiries le 6 juillet 2023 et avant que l'ordonnance ne soit rendue, l'empiètement des parties communes a repris ;
La SCI Sous Le Jora et la société La Taverne Sas Grandemange in solidum devront libérer les emplacements de parking situés devant la terrasse du restaurant, de manière à ce qu'il n'y ait plus aucun empiétement sur les parties communes.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 6 mai 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
MOTIFS ET DECISION
L'article 835 du code de procédure civile dispose 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
Il entre également dans les attributions du juge des référés de constater la résiliation d'un bail sur le fondement de la clause résolutoire insérée dansle bail, en cas de manquement évident du locataire.
I- Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire
La société Sous le Jora a délivré le 27 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant état des manquements suivants :
- se conformer à l'obligation de payer les loyers d'avance et au plus tard le 5 de chaque mois ;
- déposer l'édifice mis en oeuvre sans autorisation administratice à savoir l'abri édifié en terrasse selon constat de Me [S] du 3 novembre 2022 ;
- évacuer les objets et marchandises irrégulièrement entreposés ;
- cesser d'occuper les parties communes de la copropriété par l'extension de la terrasse,
- se conformer à l'obligation de souffrir les travaux mis en oeuvre par la copropriété.
Il appartient à la société sous le Jora de démontrer la persistance du non-respect des obligations visées après la date du 28 mai 2023, étant précisé que l'obligation de 'déposer l'édifice mis en oeuvre sans autorisation administrative', soit un chalet en bois, est constestée par la société la Taverne Grandemange, au regard de son caractère démontable et mobilier, ainsi que l'entreposage illégal, qui concerne des réfrigérateurs et autres mobilierss sur le balcon, laquelle est également contestée au regard de l'interprétation du règlement de copropriété.
Le seul élément fourni par la société Sous le Jora permettant d'établir l'absence d'évacuation du balcon est une page de photographies en noir et blanc sur laquelle figure la date du 30 mai 2023. Toutefois, en l'absence de certification par un commissaire de justice, les constats effectués par ces photographies ne sont pas exploitables, faute d'avoir date certaine.
L'attestation de refus d'effectuer les travaux mis en oeuvre par la copropriété, a été établie le 20 décembre 2023 par la société Salomon et vise des travaux de vernis en juillet 2022, soit antérieurement à la délivrance du commandement par la bailleresse. Or, un refus postérieur de la société Grandemange n'est pas démontré, non plus qu'un retard dans le paiement des loyers.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le rejet de la demande de constat de résiliation du bail.
II- Sur l'existence de troubles illicites
- Entreposage sur le balcon
C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que :
- l'article 3-13-01 du réglement de copropriété autorise l'utilisation des parties communes suivant leur destination propre, et que la terrasse à l'est et le balcon en façade nord figurant dans le lot n°157 sont affectés à un usage commercial comme le reste du lot ;
- l' article 3-13-02 interdit d'encombrer les parties communes, et prévoit que les locaux privatifs tels que les balcons doivent être occupés et utilisés sans nuire à la bonne tenue de l'immeuble ;
- l'article 3-12-04 interdit les aménagements ou décoration aux fenêtres et façades qui extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble, et que l'article 3-12-05 interdit l'étendage de linge aux fenêtres ou balcons ;
- en conséquence, la conformité de l'entreposage de mobiliers sur le balcon, partie commune mais grevée de la jouissance privative du copropriétaire concernée, ne peut être qualifié de façon évidente de trouble manifestement illicite, et nécessite l'analyse du juge du fond sur l'interprétation du règlement de copropriété.
En revanche, c'est également à bon droit que le juge des référés a considéré que l'installation d'un néon en sous-face du balcon supérieur, qui modifie l'harmonie de l'immeuble et la façade, était soumise à l'autorisation de l'assemblée, générale, d'autant que les balcons sont des parties communes.
- Occupation de la terrasse
La société Grandemange bénéficie de la jouissance exclusive de la terrasse incluse dans le lot n°157 sur lequel elle est titulaire d'un contrat de bail commercial. L'installation d'un chalet de bois, de type 'chalet de Noël' sur cette terrasse reste soumise, de la même façon que l'entreposage de matériels destinés à l'usage du lot de copropriété concerné, à l'interprétation du juge du fond, le chalet ne paraissant pas, sauf élément contraire, soumis à des autorisations d'urbanisme au regard de son caractère démontable.
- Installation d'un cabanon-abri accolé à la façade
Le procès-verbal de constat du 3 novembre 2022 de Me [L] met en évidence une construction en bois, surmontéede tôles, jouxtant une des façades de l'immeuble. La société Grandemange soutient, sans qu'aucun élément ne soit apporté pour la contredire, que cet abri, dont l'illégalité est évidente pour modifier l'harmonie et la façace de l'immeuble, ait été démonté.
- Sur l'occupation du parking de la copropriété
Il est en dernier lieu reproché à la société Grandemange d'occuper les places de stationnement dépendant des parties communes, en étendant sa terrasse et en installant des bacs à fleurs et des tables. Cet empiètement, qui constitue bien un trouble manifestement illicite puisque cette partie commune est destinée au stationnement des véhicules de la copropriété et non à la jouissance privative du copropriétaire du lot n°157, est établi par des photographies figurant dans le constat précité du 3 novembre 2022, et par d'autres photographies, non datées, sur lesquelles figurent des tables et chaises installées sur les emplacement de stationnement, en période hivernale.
Si la société Grandemange soutient avoir cessé son empiètement, le syndicat des copropriétaires sollicite le prononcé d'une astreinte, faisant état de la remise en place des éléments mobiliers litigieux dès lors que la mise en demeure a cessé. Toutefois, le premier juge n'a pas statué sur les mesures devant mettre fin au trouble illicite, qui avait déjà pris fin avant sa saisine. Dans ces conditions, et alors que le syndicat ne démontre pas non plus devant la cour l'existence de la commission d'un tel empiétement sur les parties communes, la demande doit être rejetée.
III- Sur la demande de provision
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Grandemange a bénéficié d'une terrasse élargie, permettant d'obtenir un chiffre d'affaire majoré, sans verser de redevance pour l'occupation des parties communes. Toutefois, la durée de cette occupation n'est pas déterminable au regard des pièces fournies, non plus que le chiffre d'affaires supplémentaire éventuellement obtenu grâce à cette occupation illicite, et il n'est fait référence qu'aux démarches procédurales réalisées pour l'instance en cours, de sorte que l'octroi de sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure sont suffisantes à indemniser le syndicat des copropriétaires.
IV- Sur la condamnation du bailleur
C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le juge des référés a retenu que :
- l'article 3-12603 du règlement de copropriété impose aux copropriétaires bailleurs de faire respecter les prescriptions de ce règlement à leurs locataires ;
- si l'alinéa 1er fait référence à la location des 'appartements', l'alinéa suivant ne reprend pas cette précision et le bail commercial stipule que 'le preneur occupera les lieux loués conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil'; dont il découle que le bailleur a l'obligation de faire respecter la destination des lieux et l'usage des parties communes en copropriété par son locataire ;
- il restera possible pour la société Sous le Jora de faire valoir les démarches mises en oeuvre pour contraindre son locataire à respecter le règlement de copropriété, devant le juge de l'exécution, en cas de liquidation de l'astreinte ordonnée.
V- Sur les demandes accessoires
Succombant au fond en son appel, la société Sous le Jora supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Il ne paraît en revanche par inéquitable de rejeter la demande de la société Taverne Grandemande formulée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Sous le Jora aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne la société Sous le Jora à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 29 octobre 2024
à
la SELARL [T] [G]
la SAS MERMET & ASSOCIES
la SELARL BOLLONJEON
Copie exécutoire délivrée le 29 octobre 2024
à
la SAS MERMET & ASSOCIES
la SELARL BOLLONJEON