CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 octobre 2024, n° 23/00944
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
Arrêt N°
PF
R.G : N° RG 23/00944 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5KM
[E]
C/
[U]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-DENIS en date du 22 JUIN 2023 suivant déclaration d'appel en date du 04 JUILLET 2023 rg n°: 23/00112
APPELANT :
Monsieur [K], [G] [E]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Madame [Z] [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE : 18 juin 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Octobre 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
LA COUR
Par acte d'huissier du 9 mars 2023, M. [E] a fait assigner Mme [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de St Denis suivant la procédure accélérée au fond aux fins de désigner, en sa personne, un administrateur provisoire des biens immobiliers détenus par lui et Mme [U] et de l'autoriser à procéder à la mise en vente de ces biens.
Par jugement du 22 juin 2023, le juge a:
- rejeté l'exception d'incompétence matérielle;
- déclaré irrecevable et au surplus mal fondée, la demande concernant la vente du bien immobilier situé [Adresse 12] (974) ;
- rejeté la demande reconventionnelle d'attribution préférentielle et les demandes y rattachées, tendant à la fixation de la valeur dudit bien immobilier et à la réglementation du départ des lieux de M. [E];
- rejeté la demande reconventionnelle concernant la vente de l'immeuble indivis situé [13] au [Adresse 3];
- Désigné, aux frais de l'indivision, la SELARL Baronnie-Langet, située [Adresse 2] à [Localité 14], en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision conventionnelle existant entre Mme [U] et M. [E], avec la mission encadrée par les articles 1873-5 à 1873-9 du code civil, et notamment :
* se faire remettre par tout détenteur en ce compris les indivisaires tous documents utiles pour l'accomplissement de sa mission et convoquer, le cas échéant, lesdits indivisaires pour examiner avec eux les différentes solutions qui s'offrent à eux pour organiser la gestion des biens indivis,
* gérer et administrer les deux biens indivis situés au [Adresse 5], et au sein de la [13] au [Adresse 3] ;
- Dit que l'administrateur provisoire aura le pouvoir d'accomplir les actes de gestion et d'administration nécessaires à l'administration des immeubles en indivision, et notamment de prendre, dans les limites de ses pouvoirs, toute mesure urgente pour la sauvegarde du bien, dans l'intérêt de l'indivision, et procéder au recouvrement des sommes nécessaires à l'entretien des biens indivis ;
- Dit que la mission est donnée pour une durée de 12 mois à compter de la présente ordonnance ;
- Dit que la rémunération de l'administrateur provisoire sera, à défaut d'accord des coïndivisaires sur le montant de celle-ci, taxée par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis, ou le magistrat délégué par lui ;
- Désigné le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis, ou le magistrat délégué par lui, pour contrôler l'exécution du mandat de l'administrateur provisoire ;
- Fixé l'indemnité d'occupation due par M. [E] à l'indivision, au titre de la jouissance exclusive du bien situé à [Localité 11], à la somme mensuelle de 3.032 euros ;
- Dit que l'indemnité d'occupation est due à compter du 27 mars 2022 jusqu'au jour du partage ou de la libération effective des lieux si elle est antérieure ;
- Rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 4 juillet 2023 au greffe de la cour, M. [E] a formé appel du jugement.
Il demande à la cour de:
- le recevoir en son appel, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter Mme [U] de toutes demandes plus amples et contraires ;
Et en conséquence,
- Infirmer le jugement du 22 juin 2023 dans les limites de son appel;
Et statuant à nouveau :
1. Sur la vente du domicile conjugal
A titre principal,
- l'autoriser à mettre en vente le bien de [Localité 11] pour un prix minimum de 906.000 euros sans recourir à l'autorisation de Mme [U] et à effectuer toutes démarches visant à finaliser la vente du bien : [Adresse 12]) cadastré EV - N° [Cadastre 4] ;
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [U] à signer sous astreinte de 500 euros par jour de retard les 3 mandats de vente qui ont été transmis par courrier officiel du 7 juillet 2023 à savoir :
- Mandat de vente agence [8] pour un prix de vente de 1.100.000 euros TTC soit 1.056.000 euros net vendeur ;
- Mandat de vente agence [10] pour un prix de vente de 1.100.000 euros ;
- Mandat de vente agence [9] pour un prix de vente de 1.100.000 euros TTC soit 1.056.000 euros net vendeur ;
2. Sur l'administration provisoire de l'indivision
Dans l'attente de la mise en vente du bien de [Localité 11] :
- le désigner administrateur provisoire de l'indivision conformément à l'article 815-6 du code civil ;
Et en conséquence,
- ordonner qu'il aura seul la gestion des biens indivis sis :
1) [Adresse 12]) cadastré EV - N° [Cadastre 4]
2) [Adresse 16]) cadastré AV N° 1409,1695,1931,2143,2148 et CH n° [Cadastre 7] - ilot C1 lot A de la Zac citerne 46, lot 5 et lot 30.
À charge pour lui de les mettre en location et d'en percevoir les fruits, d'en assumer les charges, le tout à charge de comptes entre les indivisaires lors des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ;
3. Sur l'indemnité d'occupation
. A titre principal,
- Débouter Mme [U] de sa demande d'indemnité d'occupation ;
. A titre subsidiaire,
- fixer qu'il ne sera redevable d'une indemnité d'occupation que sur les périodes où il occupe effectivement le bien ;
- fixer la valeur locative à 3.100 euros ;
- fixer que l'indemnité d'occupation sera décotée de 30% pour occupation précaire, soit un montant résiduel de 2.170 euros, montant sur lequel il n'est redevable que de sa quote-part soit 50% ;
- constater qu'il a quitté le bien à compter du 4 août 2023 ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [U] à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Mme [U] en tous les dépens et allouer à Maître Ingrid Blameble le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Mme [U] sollicite de la cour de:
- juger mal fondé l'appel de M. [E] ;
- rejeter toutes les demandes et prétentions contraires de M. [E] ;
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du Président du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 juin 2023 ;
Y ajoutant, M. [E] prétextant que le jugement de première instance ne le condamne pas expressément à lui régler l'indemnité locative fixée :
- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation lui étant due par M. [E] à la somme de 3.302 euros par mois, soit la somme de 3.032 euros à compter du 1er février 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, c'est-à-dire la somme de 78.832 euros au 18 mars 2024, à parfaire,
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 78.832 euros à titre d'indemnités locatives depuis le 1er février 2022 ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.302 euros à titre d'indemnités d'occupation par mois jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme forfaitaire de de 25.000 euros à titre d'indemnités en raison de la location du bien par M. [E], ce dont ce dernier a nécessairement tiré profit ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Laurent Benoiton, avocat aux offres de droit, en ce compris le coût du procès-verbal de difficultés en date du 18 avril 2012.
Par message RPVA du 1er octobre 2024, vu les articles 16, 125, 1380 du code de procédure civil, 815-5 du code civil, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sous huitaine sur l'irrecevabilité de la demande de vente de l'immeuble indivis du [Adresse 5] à [Localité 11] suivant la procédure accélérée au fond.
Par observations du 8 octobre 2024, M. [E] a soutenu qu'en application de l'article 815-6 du code civil, en cas d'urgence et d'intérêt commun, le président pouvait, suivant la procédure accélérée au fond, être autorisé à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. Il indique qu'en l'espèce, tel est bien le cas alors que les dettes au titre du bien s'accumulent et qu'il n'est plus en mesure de les assumer seul, alors que Mme [U] s'abstient de tout paiement.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de M. [E] du 28 mars 2023 et celles de Mme [U] du 19 mars 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu l'ordonnance de clôture du 18 juin 2024;
A titre liminaire, sur le périmètre de l'appel,
Vu l'article 954 du code de procédure civile,
M. [E] a exclu du périmètre de son appel les chefs du dispositif suivants:
- rejet de la demande reconventionnelle d'attribution préférentielle et les demandes y rattachées, tendant à la fixation de la valeur dudit bien immobilier et à la réglementation du départ des lieux de M. [E];
- rejet de la demande reconventionnelle concernant la vente de l'immeuble indivis situé [13] au [Adresse 3];
Mme [U] n'a pas formé appel incident de ces chefs. Ces chefs ont donc un caractère définitif et il n'y a pas lieu d'examiner les moyens développés par Mme [U] sur ces points.
Sur la demande de vente du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11]
Vu l'article 1380 du code de procédure civile;
Comme l'a relevé le premier juge, il ne relève pas de la compétence du Président du tribunal judiciaire, statuant suivant la procédure accélérée au fond, de connaitre des demandes de vente d'un bien en indivision par un seul indivisaire en application des dispositions de l'article 815-5 du code civil.
Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable sera ainsi confirmé.
De plus, si, en cours de délibéré, M. [E] invoque l'article 815-6 du code civil pour fonder la compétence du Président du tribunal statuant suivant la procédure accélérée au fond, il est relevé que, pour être fondée, la demande doit à la fois être fondée sur l'urgence et l'intérêt commun.
Or, si M. [E] fait valoir que les engagements financiers de prêt afférents au bien ne peuvent plus être honorés, il produit au soutien de sa demande une information d'inscription au FICP du 17 juin 2023 au titre du prêt de l'immeuble litigieux et une offre d'achat, dont retour était attendu sous huitaine, du 10 juillet 2023.
Aucune information actualisée n'est ainsi donnée sur la situation de l'indivision et de ses engagements. En particulier, alors qu'est mis en exergue une situation obérée des remboursements du prêt, des finances des indivisaires - qu'elles visent au paiement des échéances ou au rachat de la part indivise du bien par l'autre indivisaire, les éléments financiers afférents aux biens et à la situation financière des parties ne sont pas connus.
Aussi, l'urgence de la vente du bien n'est en tout état de cause pas démontrée.
Il est de surcroit observé qu'après échec d'un partage amiable des biens appartenant de manière indivise à M. [E] et Mme [U], cette dernière a saisi le juge aux affaires familiales par assignation du 23 mars 2023 aux fins de liquidation de l'indivision -incluant ledit immeuble-.
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
Les parties s'accordent sur la nécessité d'un administrateur pour gérer l'indivision existant entre M. [E] et Mme [U] des biens sis [13] à [Localité 15] et [Adresse 5] à [Localité 11]. En revanche, ils s'opposent sur l'administrateur à désigner, M. [E], indiquant qu'il est le seul à réaliser les démarches pour le compte de l'indivision, réglant les factures et les traites et entreprenant les démarches nécessaires à la mise en location des biens pour couvrir les dépenses.
Sur ce,
Vu l'article 815-6 du code civil;
Eu égard au climat conflictuel existant entre les parties, tant sur le plan des relations personnelles qui des relations financières dans le cadre de l'indivision, chacun s'accusant de ne pas régler les quotes-parts de dette leur revenant, c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a désigné un administrateur provisoire réglementé et a rejeté la demande de M. [E] de sa voir désigner administrateur.
Le jugement sera ainsi confirmé dans la désignation de la SELARL Baronnie-Langet, située [Adresse 2] à [Localité 14] comme administrateur de l'indivision des deux biens immobiliers litigieux, outre les modalités fixées pour l'exercice de sa mission.
Sur l'indemnité d'occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11]
- sur le caractère exclusif de la jouissance
Mme [U] soutient que M. [E] occupe privativement le bien sis [Adresse 5] à [Localité 11] et conteste le fait qu'il lui ait remis un double des clés. M. [E] indique que Mme [U] a quitté ce domicile en mars 2022 et que, suite à un changement de clés, il lui en a remis un double, qu'elle se rend régulièrement dans le bien pour l'entretenir alors que lui-même est peu présent et qu'il a définitivement quitté le bien le 4 août 2023.
Sur ce,
Vu l'article 815-6 du code civil,
Il résulte du courriel de M. [E] du 26 mars 2022 que ce dernier a fait changer de son initiative les clés du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11].
S'il y indique vouloir remettre trois clés le lendemain à Mme [U], cet élément ne saurait résulter que de la seule attestation de M. [F], dont l'attestation dactylographiée est au demeurant non conforme à l'article 202 du code de procédure civile et comporte une copie tronquée du document d'identité.
Les autres éléments mis en exergue par M. [E] pour justifier de la possession ou de la mise à disposition de ces nouvelles clés sont insuffisamment précis pour démontrer que M. [E] ne disposait pas d'une jouissance exclusive du bien suite à changement des serrures, tel le fait que par SMS non daté, un voisin a indiqué avoir accompagné Mme [U] dans la maison, le fait que Mme [U] aurait en avril 2022, conservé une clé de la boîte aux lettres, qu'un an plus tard, elle se soit présentée à ladite adresse avec son fils dans le cadre d'une rencontre prévue avec M. [E] ou encore qu'elle ait eu connaissance des dates de venue à la Réunion de M. [E].
Au total, c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a fixé le début de la période de jouissance exclusive au 27 mars 2022, lendemain du courriel de M. [E] informant du changement de clés.
Il n'y a pas lieu en outre, en l'état, de retenir la date du 4 août 2023 comme date de fin de jouissance privative par M. [E] du bien sur la foi d'un seul courriel du conseil de M. [E] adressé entre avocats faisant état du départ des lieux de ce dernier.
- sur le montant de l'indemnité d'occupation et ses modalités de versement
M. [E] verse aux débats deux attestations de valeur locative de la maison du [Adresse 5] à [Localité 11] estimant celle-ci entre 3.000 et 3.200 euros. La valeur de 3.032 euros fixée par le premier juge correspond donc à la fourchette basse de la valeur estimée. Contrairement à ce que plaide M. [E], il n'y a pas lieu de prendre en compte son occupation réelle du bien ou son caractère précaire compte tenu des procédures en cours pour appliquer une décote, le seul critère prévu par l'article 815-6 précité étant celui de de la jouissance exclusive du bien.
Par ailleurs, si M. [E] est fondé à soutenir que le bien lui appartient pour moitié et qu'il convient de le répercuter sur le montant de l'indemnité d'occupation, cette prise en compte est à intervenir au moment des comptes de l'indivision, non dans le versement du montant mensuel de l'indemnité au gestionnaire de l'indivision.
Enfin, un administrateur ayant été désigné pour la gestion de l'indivision, Mme [U] ne saurait valablement arguer de ce que le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] devrait directement lui revenir, en son entier et sans attendre les comptes à réaliser entre les indivisaires, tout comme la part des loyers éventuellement perçus, lesquels devront être répercutés auprès de l'administrateur et intégré dans les comptes.
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [E] au versement d'une indemnité d'occupation de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 11] d'un montant mensuel de 3.032 euros et les demandes additionnelles de Mme [U]- dont le fondement légal n'est au demeurant pas précisé-, rejetées.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile;
M. [E], qui succombe, supportera les dépens lesquels seront distraits au profit de Me Benoiton.
L'équité commande en outre de le condamner à verser à Mme [U] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Confirme le jugement entrepris;
- Rejette les demandes de Mme [U] de voir compléter le jugement pour la désigner comme bénéficiaire du versement de l'indemnité d'occupation due par M. [E], outre condamnation de ce dernier à lui régler un arriéré d'indemnités d'occupation et une indemnisation au titre des loyers perçus;
- Condamne [K], [G] [E] à verser à Madame [Z] [C] [U] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel;
- Condamne [K], [G] [E] aux dépens, avec distraction au profit de Me Benoiton.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
PF
R.G : N° RG 23/00944 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5KM
[E]
C/
[U]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-DENIS en date du 22 JUIN 2023 suivant déclaration d'appel en date du 04 JUILLET 2023 rg n°: 23/00112
APPELANT :
Monsieur [K], [G] [E]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Madame [Z] [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE : 18 juin 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Octobre 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
LA COUR
Par acte d'huissier du 9 mars 2023, M. [E] a fait assigner Mme [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de St Denis suivant la procédure accélérée au fond aux fins de désigner, en sa personne, un administrateur provisoire des biens immobiliers détenus par lui et Mme [U] et de l'autoriser à procéder à la mise en vente de ces biens.
Par jugement du 22 juin 2023, le juge a:
- rejeté l'exception d'incompétence matérielle;
- déclaré irrecevable et au surplus mal fondée, la demande concernant la vente du bien immobilier situé [Adresse 12] (974) ;
- rejeté la demande reconventionnelle d'attribution préférentielle et les demandes y rattachées, tendant à la fixation de la valeur dudit bien immobilier et à la réglementation du départ des lieux de M. [E];
- rejeté la demande reconventionnelle concernant la vente de l'immeuble indivis situé [13] au [Adresse 3];
- Désigné, aux frais de l'indivision, la SELARL Baronnie-Langet, située [Adresse 2] à [Localité 14], en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision conventionnelle existant entre Mme [U] et M. [E], avec la mission encadrée par les articles 1873-5 à 1873-9 du code civil, et notamment :
* se faire remettre par tout détenteur en ce compris les indivisaires tous documents utiles pour l'accomplissement de sa mission et convoquer, le cas échéant, lesdits indivisaires pour examiner avec eux les différentes solutions qui s'offrent à eux pour organiser la gestion des biens indivis,
* gérer et administrer les deux biens indivis situés au [Adresse 5], et au sein de la [13] au [Adresse 3] ;
- Dit que l'administrateur provisoire aura le pouvoir d'accomplir les actes de gestion et d'administration nécessaires à l'administration des immeubles en indivision, et notamment de prendre, dans les limites de ses pouvoirs, toute mesure urgente pour la sauvegarde du bien, dans l'intérêt de l'indivision, et procéder au recouvrement des sommes nécessaires à l'entretien des biens indivis ;
- Dit que la mission est donnée pour une durée de 12 mois à compter de la présente ordonnance ;
- Dit que la rémunération de l'administrateur provisoire sera, à défaut d'accord des coïndivisaires sur le montant de celle-ci, taxée par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis, ou le magistrat délégué par lui ;
- Désigné le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis, ou le magistrat délégué par lui, pour contrôler l'exécution du mandat de l'administrateur provisoire ;
- Fixé l'indemnité d'occupation due par M. [E] à l'indivision, au titre de la jouissance exclusive du bien situé à [Localité 11], à la somme mensuelle de 3.032 euros ;
- Dit que l'indemnité d'occupation est due à compter du 27 mars 2022 jusqu'au jour du partage ou de la libération effective des lieux si elle est antérieure ;
- Rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 4 juillet 2023 au greffe de la cour, M. [E] a formé appel du jugement.
Il demande à la cour de:
- le recevoir en son appel, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter Mme [U] de toutes demandes plus amples et contraires ;
Et en conséquence,
- Infirmer le jugement du 22 juin 2023 dans les limites de son appel;
Et statuant à nouveau :
1. Sur la vente du domicile conjugal
A titre principal,
- l'autoriser à mettre en vente le bien de [Localité 11] pour un prix minimum de 906.000 euros sans recourir à l'autorisation de Mme [U] et à effectuer toutes démarches visant à finaliser la vente du bien : [Adresse 12]) cadastré EV - N° [Cadastre 4] ;
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [U] à signer sous astreinte de 500 euros par jour de retard les 3 mandats de vente qui ont été transmis par courrier officiel du 7 juillet 2023 à savoir :
- Mandat de vente agence [8] pour un prix de vente de 1.100.000 euros TTC soit 1.056.000 euros net vendeur ;
- Mandat de vente agence [10] pour un prix de vente de 1.100.000 euros ;
- Mandat de vente agence [9] pour un prix de vente de 1.100.000 euros TTC soit 1.056.000 euros net vendeur ;
2. Sur l'administration provisoire de l'indivision
Dans l'attente de la mise en vente du bien de [Localité 11] :
- le désigner administrateur provisoire de l'indivision conformément à l'article 815-6 du code civil ;
Et en conséquence,
- ordonner qu'il aura seul la gestion des biens indivis sis :
1) [Adresse 12]) cadastré EV - N° [Cadastre 4]
2) [Adresse 16]) cadastré AV N° 1409,1695,1931,2143,2148 et CH n° [Cadastre 7] - ilot C1 lot A de la Zac citerne 46, lot 5 et lot 30.
À charge pour lui de les mettre en location et d'en percevoir les fruits, d'en assumer les charges, le tout à charge de comptes entre les indivisaires lors des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ;
3. Sur l'indemnité d'occupation
. A titre principal,
- Débouter Mme [U] de sa demande d'indemnité d'occupation ;
. A titre subsidiaire,
- fixer qu'il ne sera redevable d'une indemnité d'occupation que sur les périodes où il occupe effectivement le bien ;
- fixer la valeur locative à 3.100 euros ;
- fixer que l'indemnité d'occupation sera décotée de 30% pour occupation précaire, soit un montant résiduel de 2.170 euros, montant sur lequel il n'est redevable que de sa quote-part soit 50% ;
- constater qu'il a quitté le bien à compter du 4 août 2023 ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [U] à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Mme [U] en tous les dépens et allouer à Maître Ingrid Blameble le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Mme [U] sollicite de la cour de:
- juger mal fondé l'appel de M. [E] ;
- rejeter toutes les demandes et prétentions contraires de M. [E] ;
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du Président du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 22 juin 2023 ;
Y ajoutant, M. [E] prétextant que le jugement de première instance ne le condamne pas expressément à lui régler l'indemnité locative fixée :
- fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation lui étant due par M. [E] à la somme de 3.302 euros par mois, soit la somme de 3.032 euros à compter du 1er février 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, c'est-à-dire la somme de 78.832 euros au 18 mars 2024, à parfaire,
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 78.832 euros à titre d'indemnités locatives depuis le 1er février 2022 ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.302 euros à titre d'indemnités d'occupation par mois jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme forfaitaire de de 25.000 euros à titre d'indemnités en raison de la location du bien par M. [E], ce dont ce dernier a nécessairement tiré profit ;
- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Laurent Benoiton, avocat aux offres de droit, en ce compris le coût du procès-verbal de difficultés en date du 18 avril 2012.
Par message RPVA du 1er octobre 2024, vu les articles 16, 125, 1380 du code de procédure civil, 815-5 du code civil, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sous huitaine sur l'irrecevabilité de la demande de vente de l'immeuble indivis du [Adresse 5] à [Localité 11] suivant la procédure accélérée au fond.
Par observations du 8 octobre 2024, M. [E] a soutenu qu'en application de l'article 815-6 du code civil, en cas d'urgence et d'intérêt commun, le président pouvait, suivant la procédure accélérée au fond, être autorisé à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. Il indique qu'en l'espèce, tel est bien le cas alors que les dettes au titre du bien s'accumulent et qu'il n'est plus en mesure de les assumer seul, alors que Mme [U] s'abstient de tout paiement.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de M. [E] du 28 mars 2023 et celles de Mme [U] du 19 mars 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu l'ordonnance de clôture du 18 juin 2024;
A titre liminaire, sur le périmètre de l'appel,
Vu l'article 954 du code de procédure civile,
M. [E] a exclu du périmètre de son appel les chefs du dispositif suivants:
- rejet de la demande reconventionnelle d'attribution préférentielle et les demandes y rattachées, tendant à la fixation de la valeur dudit bien immobilier et à la réglementation du départ des lieux de M. [E];
- rejet de la demande reconventionnelle concernant la vente de l'immeuble indivis situé [13] au [Adresse 3];
Mme [U] n'a pas formé appel incident de ces chefs. Ces chefs ont donc un caractère définitif et il n'y a pas lieu d'examiner les moyens développés par Mme [U] sur ces points.
Sur la demande de vente du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11]
Vu l'article 1380 du code de procédure civile;
Comme l'a relevé le premier juge, il ne relève pas de la compétence du Président du tribunal judiciaire, statuant suivant la procédure accélérée au fond, de connaitre des demandes de vente d'un bien en indivision par un seul indivisaire en application des dispositions de l'article 815-5 du code civil.
Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable sera ainsi confirmé.
De plus, si, en cours de délibéré, M. [E] invoque l'article 815-6 du code civil pour fonder la compétence du Président du tribunal statuant suivant la procédure accélérée au fond, il est relevé que, pour être fondée, la demande doit à la fois être fondée sur l'urgence et l'intérêt commun.
Or, si M. [E] fait valoir que les engagements financiers de prêt afférents au bien ne peuvent plus être honorés, il produit au soutien de sa demande une information d'inscription au FICP du 17 juin 2023 au titre du prêt de l'immeuble litigieux et une offre d'achat, dont retour était attendu sous huitaine, du 10 juillet 2023.
Aucune information actualisée n'est ainsi donnée sur la situation de l'indivision et de ses engagements. En particulier, alors qu'est mis en exergue une situation obérée des remboursements du prêt, des finances des indivisaires - qu'elles visent au paiement des échéances ou au rachat de la part indivise du bien par l'autre indivisaire, les éléments financiers afférents aux biens et à la situation financière des parties ne sont pas connus.
Aussi, l'urgence de la vente du bien n'est en tout état de cause pas démontrée.
Il est de surcroit observé qu'après échec d'un partage amiable des biens appartenant de manière indivise à M. [E] et Mme [U], cette dernière a saisi le juge aux affaires familiales par assignation du 23 mars 2023 aux fins de liquidation de l'indivision -incluant ledit immeuble-.
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
Les parties s'accordent sur la nécessité d'un administrateur pour gérer l'indivision existant entre M. [E] et Mme [U] des biens sis [13] à [Localité 15] et [Adresse 5] à [Localité 11]. En revanche, ils s'opposent sur l'administrateur à désigner, M. [E], indiquant qu'il est le seul à réaliser les démarches pour le compte de l'indivision, réglant les factures et les traites et entreprenant les démarches nécessaires à la mise en location des biens pour couvrir les dépenses.
Sur ce,
Vu l'article 815-6 du code civil;
Eu égard au climat conflictuel existant entre les parties, tant sur le plan des relations personnelles qui des relations financières dans le cadre de l'indivision, chacun s'accusant de ne pas régler les quotes-parts de dette leur revenant, c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a désigné un administrateur provisoire réglementé et a rejeté la demande de M. [E] de sa voir désigner administrateur.
Le jugement sera ainsi confirmé dans la désignation de la SELARL Baronnie-Langet, située [Adresse 2] à [Localité 14] comme administrateur de l'indivision des deux biens immobiliers litigieux, outre les modalités fixées pour l'exercice de sa mission.
Sur l'indemnité d'occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11]
- sur le caractère exclusif de la jouissance
Mme [U] soutient que M. [E] occupe privativement le bien sis [Adresse 5] à [Localité 11] et conteste le fait qu'il lui ait remis un double des clés. M. [E] indique que Mme [U] a quitté ce domicile en mars 2022 et que, suite à un changement de clés, il lui en a remis un double, qu'elle se rend régulièrement dans le bien pour l'entretenir alors que lui-même est peu présent et qu'il a définitivement quitté le bien le 4 août 2023.
Sur ce,
Vu l'article 815-6 du code civil,
Il résulte du courriel de M. [E] du 26 mars 2022 que ce dernier a fait changer de son initiative les clés du bien sis [Adresse 5] à [Localité 11].
S'il y indique vouloir remettre trois clés le lendemain à Mme [U], cet élément ne saurait résulter que de la seule attestation de M. [F], dont l'attestation dactylographiée est au demeurant non conforme à l'article 202 du code de procédure civile et comporte une copie tronquée du document d'identité.
Les autres éléments mis en exergue par M. [E] pour justifier de la possession ou de la mise à disposition de ces nouvelles clés sont insuffisamment précis pour démontrer que M. [E] ne disposait pas d'une jouissance exclusive du bien suite à changement des serrures, tel le fait que par SMS non daté, un voisin a indiqué avoir accompagné Mme [U] dans la maison, le fait que Mme [U] aurait en avril 2022, conservé une clé de la boîte aux lettres, qu'un an plus tard, elle se soit présentée à ladite adresse avec son fils dans le cadre d'une rencontre prévue avec M. [E] ou encore qu'elle ait eu connaissance des dates de venue à la Réunion de M. [E].
Au total, c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a fixé le début de la période de jouissance exclusive au 27 mars 2022, lendemain du courriel de M. [E] informant du changement de clés.
Il n'y a pas lieu en outre, en l'état, de retenir la date du 4 août 2023 comme date de fin de jouissance privative par M. [E] du bien sur la foi d'un seul courriel du conseil de M. [E] adressé entre avocats faisant état du départ des lieux de ce dernier.
- sur le montant de l'indemnité d'occupation et ses modalités de versement
M. [E] verse aux débats deux attestations de valeur locative de la maison du [Adresse 5] à [Localité 11] estimant celle-ci entre 3.000 et 3.200 euros. La valeur de 3.032 euros fixée par le premier juge correspond donc à la fourchette basse de la valeur estimée. Contrairement à ce que plaide M. [E], il n'y a pas lieu de prendre en compte son occupation réelle du bien ou son caractère précaire compte tenu des procédures en cours pour appliquer une décote, le seul critère prévu par l'article 815-6 précité étant celui de de la jouissance exclusive du bien.
Par ailleurs, si M. [E] est fondé à soutenir que le bien lui appartient pour moitié et qu'il convient de le répercuter sur le montant de l'indemnité d'occupation, cette prise en compte est à intervenir au moment des comptes de l'indivision, non dans le versement du montant mensuel de l'indemnité au gestionnaire de l'indivision.
Enfin, un administrateur ayant été désigné pour la gestion de l'indivision, Mme [U] ne saurait valablement arguer de ce que le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] devrait directement lui revenir, en son entier et sans attendre les comptes à réaliser entre les indivisaires, tout comme la part des loyers éventuellement perçus, lesquels devront être répercutés auprès de l'administrateur et intégré dans les comptes.
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [E] au versement d'une indemnité d'occupation de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 11] d'un montant mensuel de 3.032 euros et les demandes additionnelles de Mme [U]- dont le fondement légal n'est au demeurant pas précisé-, rejetées.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile;
M. [E], qui succombe, supportera les dépens lesquels seront distraits au profit de Me Benoiton.
L'équité commande en outre de le condamner à verser à Mme [U] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Confirme le jugement entrepris;
- Rejette les demandes de Mme [U] de voir compléter le jugement pour la désigner comme bénéficiaire du versement de l'indemnité d'occupation due par M. [E], outre condamnation de ce dernier à lui régler un arriéré d'indemnités d'occupation et une indemnisation au titre des loyers perçus;
- Condamne [K], [G] [E] à verser à Madame [Z] [C] [U] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel;
- Condamne [K], [G] [E] aux dépens, avec distraction au profit de Me Benoiton.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT