CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 octobre 2024, n° 23/01513
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
Arrêt N°
SP
N° RG 23/01513 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7BX
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE BOUCAN
C/
[T]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 12 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 30 OCTOBRE 2023 rg n°: 23/00192
APPELANTE :
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE BOUCAN représenté par son syndic en exercice, la société CITYA FRANCE IMMOBILIER, société par action simplifiée au capital de 8000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 397 527 508, ayant son siège social au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [V] [T]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Clôture: 18 juin 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Octobre 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE,
LA COUR
Par acte du 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, a fait assigner M. [V] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 14.159, 86 euros correspondent aux charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023, avec réactualisation sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, 11.158, 77 euros au titre de la reprise du solde au 31 décembre 2021, 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, avec réactualisation sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, 54,97 euros correspondant au montant de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir, 879,12 euros à titre de provisions non encore échues, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Bien que régulièrement assigné, M. [T] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Condamné M. [T] au paiement de la somme de 3.001,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023 ;
- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 2 décembre 2022 ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 879,12 euros à titre de provisions non encore échues ;
- Rejeté la demande de condamnation de M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;
- Rejeté la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;
- Condamné M. [T] aux entiers dépens ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejeté le surplus des demandes ;
- Rappelé l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe en date du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan a interjeté appel de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 25 janvier 2024.
L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 29 janvier 2024.
S'agissant de la signification de la déclaration d'appel et de l'avis à bref délai prévue à l'article 905-1 du code de procédure civile, en raison des troubles et événements politiques majeurs survenus à Mayotte au mois de janvier 2024, un premier commissaire de justice a informé le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan qu'il n'avait pas pu signifier la déclaration d'appel dans les délais et un second commissaire de justice requis a finalement pu signifier la déclaration d'appel et les conclusions d'appel suivant procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile le 27 février 2024.
Suivant ordonnance sur incident du 28 juin 2024, le président de la chambre civile a dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel, ordonné la clôture de l'affaire et renvoyé l'examen de l'affaire au fond à l'audience du 20 août 2024.
***
Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour, au visa des articles 19-2, 10, 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 dernier alinéa du code civil, et le décret n° 2015-342 en date du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, de :
- Infirmer le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau, sur les chefs de jugement critiqués :
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 11.158,77 euros au titre de de la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021 ;
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755, 55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022 ;
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Confirmer pour le surplus le jugement querellé ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan une indemnité de 2 .000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
***
M. [T], auquel la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 2, il convient de statuer par décision par défaut.
***
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire
La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Ainsi, les dispositions suivantes ne sont pas discutées en cause d'appel par les intéressés en ce que le tribunal a :
- Condamné M. [T] au paiement de la somme de 3.001,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023 ;
- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 2 décembre 2022 ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 879,12 euros à titre de provisions non-encore échues.
Enfin, en application de l'article 472 du code de procédure civile applicable en appel, si l'intimé ne conclut pas il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. En l'espèce, M. [T] n'a pas constitué. Il sera en conséquence fait application de ces dispositions.
Sur la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour de condamner M. [T] à lui payer la somme de 11.158,77 euros au titre de de la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021.
Il soutient en substance qu'il justifie parfaitement de sa créance par les pièces qu'il verse aux débats.
Sur ce,
Pour rappel, aux termes de l'article 1353 (anciennement 1315) du code civil:
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
C'est au défendeur d'apporter la preuve des faits qu'il invoque à titre d'exception. L'incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d'une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.
S'agissant de la copropriété, il convient de rappeler qu'il appartient au syndic de recouvrer les créances du syndicat auprès de ses membres en recourant si besoin aux poursuites judiciaire et en faisant jouer les garanties prévues par le statut de la copropriété.
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées.
En l'espèce, le premier juge a rejeté cette demande considérant que l'arriéré des charges de copropriété incluait déjà la reprise du solde au 31 décembre 2021, relevant en outre que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des décomptes de charges de copropriétaire adressés au défendeur pour les périodes antérieures au 31 décembre 2021 et que le relevé de compte récapitulatif établi le 10 janvier 2023 se contentait de faire état, au 31 décembre 2021, d'une reprise du solde d'un montant de 11.158,77 euros, sans qu'il puisse être apprécié le détail du montant allégué.
Force est de constater que la situation est la même à hauteur de cour.
C'est à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan de sa demande, faute pour lui de justifier des provisions dues par M. [T] depuis l'origine de la dette, l'intégration dans le compte d'un report de solde débiteur étant insuffisant.
Sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour de condamner M. [T] à lui payer la somme de 755, 55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022.
Il soutient en substance que le contrat de syndic, régulièrement approuvé en assemblée générale et par conséquence opposable à chacun des propriétaire, prévoit que sont facturées au copropriétaire débiteur, en sus du forfait annuel la somme totale de 755,55 euros au titre des frais de contentieux (112,80 + 480 + 162,75).
Le premier juge a rejeté cette demande considérant que ne relevaient pas des dispositions de l'article 10-1, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation et relevé l'absence de de justificatifs sur les diligences exceptionnelles réalisées.
Sur ce,
Pour rappel, il appartient au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du code civil.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige :
" Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
[...]
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. "
Ainsi, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.
Il doit cependant s'agir de frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, postérieurement à la mise en demeure.
Les honoraires du syndic perçus au titre du recouvrement des charges ne rentrent pas dans le champ d'application de l'article 10-1, car ils constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, à moins qu'ils ne sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat sont ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n'entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sauf en ce qui concerne l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot, les honoraires du syndic exposés à l'occasion du recouvrement judiciaire ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant, le contrat de syndic ne liant pas les copropriétaires : le syndic peut seulement les imputer au syndicat des copropriétaires et non directement au copropriétaire défaillant.
Enfin, concernant les frais de justice proprement dit, normalement, le juge condamne le débiteur au paiement des dépens de l'instance en plus du règlement du principal ; le syndic lui en demandera par conséquent le remboursement.
S'agissant des frais irrépétibles, essentiellement les honoraires de l'avocat qui a représenté la copropriété dans la procédure de recouvrement des charges, le syndic ne peut imputer au compte du copropriétaire débiteur que la seule somme fixée par le juridiction au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires conserve à sa charge l'éventuelle différence entre le montant des honoraires payés à l'avocat et la somme allouée dans la décision. Si le juge ne condamne pas le copropriétaire débiteur à l'ensemble des frais de justice liés à l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires devra, in fine, supporter la différence.
En l'espèce, le contrat de syndic versé aux débats énumère les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés, notamment, les frais de recouvrement (9.1), qui renvoient à l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan verse aux débats le relevé de compte du syndic sur lequel apparaît les sommes sollicitées, à savoir :
- 112,80 euros au 30/09/2022 " SUIVI REPRISE CONTENTIEUX / [T]"
- 480,00 euros au 01/12/2022 " MED SRU / [T] "
- 162,75 euros au 02/12/2022 "BOURBON AVOCATS - MED AVOCAT SDC / [T] "
Il produit également au dossier la lettre recommandée avec accusé de réception daté du 2 décembre 2022 (accusé de réception non produit) adressée à M. [T] par son avocat par laquelle celui-ci a été mis en demeure de régler la somme de 14.414,13 euros sous trente jours.
Il résulte des pièces versées à la procédure qu'il n'est pas justifié de la nature des mises en demeure (MED) du 1er décembre 2022, qu'il n'est fait état d'aucune diligence exceptionnelle de la part du syndic, et qu'il convient de rappeler que les honoraires d'avocat sont inclus dans les frais irrépétibles qui ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant qu'autant que celui-ci a été condamné à les régler, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, qui succombe, est mal fondé en sa demande de dommages et intérêts contre M. [T], pour résistance abusive.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires succombant, il convient de le condamner aux dépens d'appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement statuant selon la procédure accélérée au fond rendu le 12 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;
Y ajoutant
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, aux dépens d'appel ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SP
N° RG 23/01513 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F7BX
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE BOUCAN
C/
[T]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 12 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 30 OCTOBRE 2023 rg n°: 23/00192
APPELANTE :
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE BOUCAN représenté par son syndic en exercice, la société CITYA FRANCE IMMOBILIER, société par action simplifiée au capital de 8000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 397 527 508, ayant son siège social au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [V] [T]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Clôture: 18 juin 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Octobre 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Mme Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE,
LA COUR
Par acte du 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, a fait assigner M. [V] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 14.159, 86 euros correspondent aux charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023, avec réactualisation sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, 11.158, 77 euros au titre de la reprise du solde au 31 décembre 2021, 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, avec réactualisation sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, 54,97 euros correspondant au montant de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir, 879,12 euros à titre de provisions non encore échues, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Bien que régulièrement assigné, M. [T] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Condamné M. [T] au paiement de la somme de 3.001,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023 ;
- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 2 décembre 2022 ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 879,12 euros à titre de provisions non encore échues ;
- Rejeté la demande de condamnation de M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;
- Rejeté la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;
- Condamné M. [T] aux entiers dépens ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejeté le surplus des demandes ;
- Rappelé l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe en date du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan a interjeté appel de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 25 janvier 2024.
L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 29 janvier 2024.
S'agissant de la signification de la déclaration d'appel et de l'avis à bref délai prévue à l'article 905-1 du code de procédure civile, en raison des troubles et événements politiques majeurs survenus à Mayotte au mois de janvier 2024, un premier commissaire de justice a informé le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan qu'il n'avait pas pu signifier la déclaration d'appel dans les délais et un second commissaire de justice requis a finalement pu signifier la déclaration d'appel et les conclusions d'appel suivant procès-verbal de l'article 659 du code de procédure civile le 27 février 2024.
Suivant ordonnance sur incident du 28 juin 2024, le président de la chambre civile a dit n'y avoir lieu à caducité de la déclaration d'appel, ordonné la clôture de l'affaire et renvoyé l'examen de l'affaire au fond à l'audience du 20 août 2024.
***
Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour, au visa des articles 19-2, 10, 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 dernier alinéa du code civil, et le décret n° 2015-342 en date du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, de :
- Infirmer le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau, sur les chefs de jugement critiqués :
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 11.158,77 euros au titre de de la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021 ;
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755, 55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022 ;
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Confirmer pour le surplus le jugement querellé ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan une indemnité de 2 .000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
***
M. [T], auquel la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 2, il convient de statuer par décision par défaut.
***
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire
La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Ainsi, les dispositions suivantes ne sont pas discutées en cause d'appel par les intéressés en ce que le tribunal a :
- Condamné M. [T] au paiement de la somme de 3.001,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 janvier 2023 ;
- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 2 décembre 2022 ;
- Condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 879,12 euros à titre de provisions non-encore échues.
Enfin, en application de l'article 472 du code de procédure civile applicable en appel, si l'intimé ne conclut pas il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. En l'espèce, M. [T] n'a pas constitué. Il sera en conséquence fait application de ces dispositions.
Sur la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour de condamner M. [T] à lui payer la somme de 11.158,77 euros au titre de de la reprise du solde débiteur de charges de copropriété au 31 décembre 2021.
Il soutient en substance qu'il justifie parfaitement de sa créance par les pièces qu'il verse aux débats.
Sur ce,
Pour rappel, aux termes de l'article 1353 (anciennement 1315) du code civil:
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
C'est au défendeur d'apporter la preuve des faits qu'il invoque à titre d'exception. L'incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d'une preuve doivent nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.
S'agissant de la copropriété, il convient de rappeler qu'il appartient au syndic de recouvrer les créances du syndicat auprès de ses membres en recourant si besoin aux poursuites judiciaire et en faisant jouer les garanties prévues par le statut de la copropriété.
Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées.
En l'espèce, le premier juge a rejeté cette demande considérant que l'arriéré des charges de copropriété incluait déjà la reprise du solde au 31 décembre 2021, relevant en outre que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des décomptes de charges de copropriétaire adressés au défendeur pour les périodes antérieures au 31 décembre 2021 et que le relevé de compte récapitulatif établi le 10 janvier 2023 se contentait de faire état, au 31 décembre 2021, d'une reprise du solde d'un montant de 11.158,77 euros, sans qu'il puisse être apprécié le détail du montant allégué.
Force est de constater que la situation est la même à hauteur de cour.
C'est à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan de sa demande, faute pour lui de justifier des provisions dues par M. [T] depuis l'origine de la dette, l'intégration dans le compte d'un report de solde débiteur étant insuffisant.
Sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan demande à la cour de condamner M. [T] à lui payer la somme de 755, 55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022.
Il soutient en substance que le contrat de syndic, régulièrement approuvé en assemblée générale et par conséquence opposable à chacun des propriétaire, prévoit que sont facturées au copropriétaire débiteur, en sus du forfait annuel la somme totale de 755,55 euros au titre des frais de contentieux (112,80 + 480 + 162,75).
Le premier juge a rejeté cette demande considérant que ne relevaient pas des dispositions de l'article 10-1, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation et relevé l'absence de de justificatifs sur les diligences exceptionnelles réalisées.
Sur ce,
Pour rappel, il appartient au syndicat demandeur en paiement des charges de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l'article 1353 du code civil.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige :
" Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
[...]
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. "
Ainsi, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.
Il doit cependant s'agir de frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, postérieurement à la mise en demeure.
Les honoraires du syndic perçus au titre du recouvrement des charges ne rentrent pas dans le champ d'application de l'article 10-1, car ils constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, à moins qu'ils ne sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat sont ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n'entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sauf en ce qui concerne l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot, les honoraires du syndic exposés à l'occasion du recouvrement judiciaire ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant, le contrat de syndic ne liant pas les copropriétaires : le syndic peut seulement les imputer au syndicat des copropriétaires et non directement au copropriétaire défaillant.
Enfin, concernant les frais de justice proprement dit, normalement, le juge condamne le débiteur au paiement des dépens de l'instance en plus du règlement du principal ; le syndic lui en demandera par conséquent le remboursement.
S'agissant des frais irrépétibles, essentiellement les honoraires de l'avocat qui a représenté la copropriété dans la procédure de recouvrement des charges, le syndic ne peut imputer au compte du copropriétaire débiteur que la seule somme fixée par le juridiction au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires conserve à sa charge l'éventuelle différence entre le montant des honoraires payés à l'avocat et la somme allouée dans la décision. Si le juge ne condamne pas le copropriétaire débiteur à l'ensemble des frais de justice liés à l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires devra, in fine, supporter la différence.
En l'espèce, le contrat de syndic versé aux débats énumère les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés, notamment, les frais de recouvrement (9.1), qui renvoient à l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan verse aux débats le relevé de compte du syndic sur lequel apparaît les sommes sollicitées, à savoir :
- 112,80 euros au 30/09/2022 " SUIVI REPRISE CONTENTIEUX / [T]"
- 480,00 euros au 01/12/2022 " MED SRU / [T] "
- 162,75 euros au 02/12/2022 "BOURBON AVOCATS - MED AVOCAT SDC / [T] "
Il produit également au dossier la lettre recommandée avec accusé de réception daté du 2 décembre 2022 (accusé de réception non produit) adressée à M. [T] par son avocat par laquelle celui-ci a été mis en demeure de régler la somme de 14.414,13 euros sous trente jours.
Il résulte des pièces versées à la procédure qu'il n'est pas justifié de la nature des mises en demeure (MED) du 1er décembre 2022, qu'il n'est fait état d'aucune diligence exceptionnelle de la part du syndic, et qu'il convient de rappeler que les honoraires d'avocat sont inclus dans les frais irrépétibles qui ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant qu'autant que celui-ci a été condamné à les régler, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan la somme de 755,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, qui succombe, est mal fondé en sa demande de dommages et intérêts contre M. [T], pour résistance abusive.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires succombant, il convient de le condamner aux dépens d'appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement statuant selon la procédure accélérée au fond rendu le 12 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;
Y ajoutant
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, aux dépens d'appel ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Boucan, représenté par son syndic, la SAS Citya France Immobilier, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT