CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 23 octobre 2024, n° 20/06005
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 23 OCTOBRE 2024
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06005 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBW65
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 16/18516
APPELANTE
S.C.P.I. LF GRAND PARIS PATRIMOINE anciennement dénommée LA FRANCAISE PIERRE
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 424 708 782
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
ayant pour avocat plaidant : Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04 substituée par Me Laure ASDRUBAL, même cabinet
INTIMES
S.C.I. CBC COURNUT
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 423 793 868
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0635
Société LOTUS DE SIAM
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 535 311 039
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Didier JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0196
S.C.I. VANAMA
immatriculée au RCS d'Alençon sous le numéro 823 443 049
[Adresse 13]
[Localité 6]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
ayant pour avocat plaidant : Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412
C/O Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1846
Compagnie d'assurance MACIF ( MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE DU COMMERCE)
Société d'Assurance Mutuelle à Cotisations Variables, régie par le Code des Assurances, inscrite au RCS de NIORT sous le n° 781 452 511
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI CBC Cournut est propriétaire d'un local commercial, donné à bail, situé dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 3] à Paris 8ème.
La société civile immobilière Vanama, venant aux droits de Mme [I] [D], est propriétaire dans le même immeuble de locaux à usage commercial donnés à bail à la SARL Lotus de Siam, assurée auprès de la société MACIF, qui y exploite un commerce de bar restaurant.
La société LF Grand Paris Patrimoine est propriétaire de l'immeuble voisin du [Adresse 2].
A la suite de dégâts des eaux affectant ses locaux, la société CBC Cournut a saisi le juge des référés qui, par une ordonnance du 20 juin 2014, a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confié à M. [C] [F].
Par ordonnance du 6 mai 2015, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société LF Grand Paris Patrimoine et étendues aux désordres affectant le mur séparatif des immeubles du [Adresse 3] et [Adresse 2].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2016.
Par acte d'huissier délivré le 10 novembre 2016, la SCI CBC Cournut a assigné la société Lotus de Siam, Mme [I] [D], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris 8ème, représenté par son syndic, la société Immo de France, la société civile de placement immobilier LF Grand Paris Patrimoine, anciennement dénommée LFP Pierre prise en la personne de sa gérante la société Real Estate Managers et la société MACIF en responsabilité et réparation de son préjudice.
Par jugement du 27 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société CBC Cournut,
- dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
- dit que les demandes indemnitaires formées par la société CBC Cournut sont recevables,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 3.784 € hors taxes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- débouté la société CBC Cournut de sa demande indemnitaire au titre du préjudice immatériel,
- condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert judiciaire,
- assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux,
- dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale de six mois commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
- dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra être sollicitée du juge de l'exécution,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
- rejeté la demande formée par la société CBC Cournut de toute participation à la dépense des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer les dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise de M. [C] [F] et les dépens de la procédure de référé et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société LF Grand Paris Patrimoine a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 avril 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 29 mai 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2024 par lesquelles la société LF Grand Paris Patrimoine, appelante, invite la cour, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 27 février 2020, en ce qu'il a :
dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société Covrim 4 ;
dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société Covrim 4 en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
dit que les demandes indemnitaires formées par la société Covrim 4 sont recevables,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière, la MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société Covrim 4 la somme de 3.784 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert,
assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète des travaux,
prononcé des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de LF Grand Paris Patrimoine,
- confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a :
débouté la société Covrim 4 de sa demande indemnitaire au titre du préjudice immatériel,
statuant à nouveau,
- constater que les seuls travaux réalisés par la société Lotus de Siam ont fait cesser les désordres,
- dire en conséquence qu'elle ne saurait être responsable des désordres dont se plaignait la société Covrim 4,
- constater qu'aucune des parties n'établit que les désordres auraient, même partiellement persisté au-delà desdits travaux,
- débouter la société Covrim 4, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 8ème, la société Vanama et la MACIF de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre,
- condamner la société Lotus de Siam et son assureur à la relever et la garantir de toute éventuelle condamnation à son encontre,
- condamner la société Lotus de Siam et la société Vanama in solidum à lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2020 par lesquelles la société CBC Cournut, intimée, invite la cour, à :
- confirmer en partie le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, en date du 27 février 2020 en ce qu'il a :
dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société CBC Cournut,
dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
dit que les demandes indemnitaires formées par la société CBC Cournut sont recevables,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette derni re la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 3.784 € hors taxes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert judiciaire,
assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux,
dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale de six mois commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra tre sollicitée du juge de l'exécution,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette derni re la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer les dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise de M. [C] [F] et les dépens de la procédure de référé et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire de la décision,
et statuant à nouveau y ajoutant,
- la juger recevable et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum la société Lotus de Siam, la société Vanama venant aux droits de Mme [I] [D], la société LF Grand Paris Patrimoine, MACIF assurances, à lui payer la somme de 17.454,66 € au titre du préjudice immatériel,
- condamner la MACIF assurances à garantir la société Lotus de Siam du paiement de la somme 17.454,66 € au titre du préjudice immatériel,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à exécuter les travaux nécessaires de réfection préconisés par l'expert, au titre du traitement de l'étanchéité du mur mitoyen, selon devis détaillé de la société SETRIM du 23 novembre 2018 et ce, sous astreinte de 1.000. par jour de retard et par obligation a l'expiration du délai de quinze jours a compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum la société Lotus de Siam, la société Vanama venant aux droits de Mme [I] [D], la société LF Grand Paris Patrimoine, MACIF assurances, à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 14 septembre 2021 par lesquelles la société Lotus de Siam, intimée, invite la cour, au visa des articles 1147 et suivants, 1382 et suivants, 1719 et suivants du code civil, 9 du code de procédure civile et 113-1 du code des assurances, à :
- confirmer la décision entreprise sur la responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine, les préjudices de la société CBC Cournut et l'exclusion de garantie de la MACIF,
y faisant droit,
- débouter la société LFP Grand Paris Patrimoine de son appel limité du jugement rendu le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,
- débouter la société CBC Cournut de son appel incident sur les préjudices,
- débouter la MACIF de son appel incident sur l'exclusion de sa garantie,
y ajoutant,
- la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident sur le partage de responsabilité entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sur le partage de responsabilité entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
et statuant à nouveau,
- juger que la responsabilité du préjudice matériel subi par la société CBC Cournut est à partager par moitié entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine et la société CBC Cournut à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 14 mai 2024 par lesquelles la société Vanama, intimée, invite la cour, à :
- recevoir la société Vanama qui vient désormais aux droits et obligations de Mme [I] [D] en ses conclusions et de l'y déclarer bien fondée,
en conséquence,
- juger que la société Vanama n'a aucune responsabilité dans l'origine des désordres subis par la société CBC Cournut, dont la société Covrim 4 vient désormais aux droits et obligations,
y faisant droit et statuant à nouveau,
- réformer le jugement entrepris en la mettant hors de cause,
- débouter la société LF Grand Paris Patrimoine de l'intégralité de ses demandes, en particulier de son appel en garantie en ce qu'il est mal fondé,
- débouter la société Lotus de Siam de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont mal fondées,
- débouter la société Covrim 4 qui vient au droits et obligations de la société CBC Cournut de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont mal fondées,
pour le surplus,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société CBC Cournut aux droits de laquelle vient désormais la société COVRIM 4, une somme de 3.784 € HT à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer à la société Vanama qui vient désormais aux droits et obligations de Mme [I] [D] une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance ;
Vu les conclusions notifiées le 10 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour, à :
- débouter entièrement la société LF Grand Paris Patrimoine de son appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 février 2020 comme mal fondé,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2], selon devis de la société Setrim du 19 février 2016, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, cette condamnation étant assortie d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux, ladite astreinte étant prononcée pour une durée maximale de 6 mois commençant à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
y ajoutant,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer une somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 12 janvier 2021 par lesquelles la MACIF, intimée, invite la cour, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, à :
Sur l'irrecevabilité des demandes de la société CBC Cournut,
- juger que la société CBC Cournut ne démontre pas avoir gardé à sa charge une partie de ses préjudices matériels et immatériels qui n'auraient pas été pris en charge par son assureur, la société MAAF,
en conséquence,
- infirmer le jugement, en ce qu'il a jugé recevable la société CBC Cournut au titre de ses demandes d'indemnisation de son préjudice matériel et immatériel,
- déclarer irrecevables les demandes de la société CBC Cournut,
à titre subsidiaire,
Sur l'absence de responsabilité de la société Lotus de Siam,
Sur les désordres affectant le mur mitoyen du [Adresse 2],
- juger que les désordres affectant la paroi du local de la société CBC Cournut côté mitoyen du mur de l'immeuble au [Adresse 2], relève d'un défaut d'étanchéité de la cour et du mur de cet immeuble,
- juger que ces désordres d'humidité ne proviennent pas des locaux occupés par la société Lotus de Siam,
- juger que ces défauts d'étanchéité du mur résultent de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisé dans l'immeuble de la société LFP Pierre,
- dire que la société LF Grand Paris Patrimoine engage seule sa responsabilité à l'égard de la société CBC Cournut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la seule responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine au titre des dommages affectant le mur mitoyen du [Adresse 2],
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toute demande à ce titre dirigée à son encontre de la MACIF,
- infirmer le jugement en ce qu'il a opéré un partage de responsabilité de 80 % à la charge de la société Lotus de Siam et 20 % à la charge de société LF Grand Paris Patrimoine,
statuant de nouveau,
- ramener ce partage à 50 % pour la société Lotus de Siam et 50 % à la charge de société LF Grand Paris Patrimoine,
Sur l'absence de garantie au titre des désordres d'humidité,
- juger que les infiltrations sur le mur mitoyen du [Adresse 2] sont des désordres d'humidité,
- juger qu'elle ne garantit pas la société Lotus de Siam pour les dommages ayant pour origine de l'humidité, relevant de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisés dans l'immeuble de la société LFP Pierre,
- la juger bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers la non garantie prévue par sa police pour les désordres d'humidité lesquels ne sont pas consécutifs à une rupture accidentelle de canalisation,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie, en tant qu'assureur de la société Lotus de Siam,
statuant de nouveau,
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toutes demandes formées à son encontre à ce titre,
- la mettre hors de cause,
Sur l'exclusion de garantie tendant à l'absence d'entretien et de réparation,
- juger que les infiltrations n'ont aucun caractère accidentel et que leur récurrence est due à l'absence de toute réparation et entretien de la part de la société Lotus de Siam,
- juger qu'elle ne garantit pas la société Lotus de Siam pour des dommages ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation lui incombant,
- la juger bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés l'exclusion de garantie prévue à sa police pour défaut d'entretien et absence de réparation des biens à l'origine des dommages,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie en tant qu'assureur de la société Lotus de Siam,
statuant de nouveau,
- la mettre hors de cause
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toutes demandes formées à son encontre,
à titre très infiniment subsidiaire,
Sur les demandes de la société CBC Cournut,
- juger que la société CBC Cournut est une société assujettie au paiement de la TVA,
- juger que La société CBC Cournut ne peut donc réclamer le versement de la moindre indemnité en TTC,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que seule une indemnité HT pourrait éventuellement être allouée a la société CBC Cournut,
- confirmer le jugement portant évaluation des travaux de réfection de la peinture des locaux de la société CBC Cournut à la somme de 3.784 € HT,
Sur le préjudice immatériel,
- juger que la réclamation du préjudice immatériel ne peut excéder la somme 14.545,55 € HT,
- juger que la société CBC Cournut ne justifie pas de sa demande au titre de la franchise de loyer pour la période de février 2016 à mars 2016 à hauteur 3.055,55 € HT,
- juger que la société CBC Cournut ne justifie aucunement de sa demande de réfaction annuelle du loyer de soit 1.276,66 € HT et ce sur une durée de 9 ans alors que les travaux ont été réalisés en mars 2016,
- juger que la société Lotus de Siam justifie avoir procédé aux travaux préconisés par l'expert judiciaire au mois de juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société CBC Cournut de ses demandes au titre du préjudice immatériel,
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toute demande formée à son encontre au titre du préjudice immatériel,
Sur la demande de garantie de la société Grand Paris Patrimoine,
- juger que les désordres affectant la paroi du local de la société CBC Cournut côté mitoyen du mur de l'immeuble au [Adresse 2], relève d'un défaut d'étanchéité de la cour et du mur de cet immeuble,
- juger que ces désordres d'humidité ne proviennent pas des locaux occupés par la société Lotus de Siam.
- juger que ces défauts d'étanchéité du mur résultent de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisé dans l'immeuble de la société LF Grand Paris Patrimoine,
- juger que la société LF Grand Paris Patrimoine engage seule sa responsabilité à l'égard de la société CBC Cournut,
- débouter la société LF Grand Paris Patrimoine de sa demande en garantie dirigée à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Il est également relevé que la socéité LF Grand Paris Patrimoine et la société Vanama dirigent leurs demandes contre la société Covrim 4, qui viendrait aux droits de la SCI CBC Cournut, laquelle intervient pourtant en son nom personnel.
Sur les désordres, leur nature, leur origine et les responsabilités encourues
L'expert indique en conclusion de son rapport que la description des désordres est contenue dans les trois notes aux parties. Seule la note aux parties n° 1, datée du 6 mars 2015, a été versées au débat.
Il ressort de cette note que l'expert a constaté le 13 février 2015 une importante remontée d'humidité dans le mur perpendiculaire à la façade, d'une longueur de 2 mètres et 1,30 mètre de hauteur, pour laquelle le taux d'humidité est mesuré à 100 %. Concernant le mur de la façade sur cour, il affiche également un taux de 100 % d'humidité uniquement en plinthe sur une hauteur de 20 cm et sur une longueur de 1,50 mètres. Enfin, la paroi du sous-sol située le long de la circulation des caves ainsi que le plafond vouté présentent eux aussi un taux d'humidité de 100 %.
Cette présence d'humidité dans les murs provoque une dégradation des parois en moellons ainsi que des habillages placoplâtres et des revêtements de finition.
Il expose que les désordres ainsi constatés sont de nature différente et proviennent pour une partie de l'immeuble du [Adresse 2] et pour l'autre des locaux mitoyens du restaurant exploité par la société Lotus de Siam.
Concernant le [Adresse 2], il explique en effet que le mur mitoyen entre l'immeuble du [Adresse 3] et la cour extérieure de l'immeuble du [Adresse 2] présente un revêtement d'imperméabilité totalement dégradé avec des décollements importants, et que ce mur est humide à 90 % sur une hauteur de 2 mètres.
Concernant les locaux exploités par la société Lotus de Siam, il constate une humidité importante de l'air dans la cave utilisée pour le stockage des produits du restaurant et dans la circulation du sous-sol insuffisamment ventilé. Il observe que le sol de la cuisine située au rez-de-chaussée est dépourvu d'étanchéité sous carrelage de même que les parois verticales. Enfin, il relève dans les sanitaires des remontées capillaires provoquant un décollement des faïences, l'absence d'étanchéité autour des siphons et des réseaux encastrés.
Il conclut à l'imputabilité des désordres suivante :
«Les désordres qui occasionnent des dégâts dans les locaux de la SCI CBC Cournut sont imputables en totalité à la société Lotus de Siam en ce qui concerne les parois attenantes aux locaux cuisine du rez-de-chaussée, qui malgré la sommation adressée à la requête de Mme [I] [D] n'a pas fait cesser les désordres (soit 80 %).
En ce qui concerne le mur mitoyen de la résidence du [Adresse 2], les désordres occasionnent des dégâts au mur du rez-de-Chaussée de la SCI CBC Cornut ainsi qu'à la copropriété du [Adresse 3], pour l'humidité dans les murs de la cave et le plancher vouté (soit 20%).»
Sur la responsabilité de la société Lotus de Siam et de la société Vanama
En cause d'appel, la société Lotus de Siam ne conteste pas le principe de sa responsabilité dans les désordres constatés dans les locaux de la SCI CBC Cournut.
La société Vanama fait valoir que la société Lotus de Siam est seule responsable des désordres qui résultent d'un défaut d'entretien des locaux donnés à bail.
Il convient d'adopter les motifs pertinents et circonstanciés développés par les premiers juges et de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Vanama en qualité de propriétaire du lot et la responsabilité de la société Lotus de Siam sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'égard de la SCI CBC Cournut.
Sur la responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine, propriétaire de l'immeuble du [Adresse 2]
La société LF Grand Paris Patrimoine soutient que seule la cuisine du restaurant de la société Lotus de Siam est à l'origine des désordres affectant les locaux de la société CBC Cournut, comme cela résulte des déclarations de la SCI Covrim 4 selon lesquelles les désordres avaient cessé depuis la réalisation des travaux par la société Lotus de Siam. Elle soutient que les mesures d'humidité du mur mitoyen réalisées sur toute sa longueur par un huissier le 30 juillet 2020 démontrent que les désordres invoqués par la SCI Covrim 4 ne proviennent pas de ce mur mais bien de la cuisine du restaurant Lotus de Siam. Elle prétend enfin qu'à aucun moment l'expert n'a établi en quoi l'absence d'étanchéité du mur aurait été la cause des désordres.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que l'expert judiciaire a déterminé que le défaut d'étanchéité du mur séparatif côté [Adresse 2] a occasionné des désordres à l'immeuble du [Adresse 3] dans les murs des caves et le plancher vouté et que les travaux réalisés en 2015 par la société Le Grand Paris Patrimoine n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art, le revêtement posé enfermant notamment l'humidité présente.
La société Lotus de Siam soutient que le rapport d'expertise a mis en évidence plusieurs défaut d'étanchéité du mur côté cour de l'immeuble du [Adresse 2], que ces infiltrations provoquent une humidité en plafond et en partie verticale du sous-sol de l'immeuble du [Adresse 3] et au mur du rez-de-chaussée de la SCI CBC Cornut et qu'il existe ainsi une causalité directe entre le défaut d'étanchéité du mur mitoyen et les désordres constatés dans le local de la SCI CBC Cornut. Elle allègue que le fait que les désordres ont cessé suite aux travaux qu'elle a réalisés en 2016 n'est pas établi et ne suffit pas à exonérer la société Le Grand Paris Patrimoine de sa responsabilité.
L'expert a indiqué dans sa note aux parties n° 1 communiquée à la suite de ses constatations du 13 février 2015 : « non-conformité au DTU du relevé d'étanchéité de la cour du [Adresse 2], provoquant ainsi des infiltrations d'eau derrière les relevés d'étanchéité et facilitant ainsi les remontées d'humidité par capillarité dans le mur du [Adresse 3]».
Contrairement à ce que prétend la société LF Grand Paris Patrimoine, il a ainsi caractérisé le lien de causalité entre les défauts d'étanchéité du mur mitoyen et les désordres observés dans les locaux de la SCI CBC Cournut et les parties communes en cave de l'immeuble du [Adresse 3].
La société Lotus de Siam justifie avoir fait réaliser des travaux d'étanchéité et de pose d'une VMC, pour lesquels elle a reçu une facture le 19 juillet 2016 et s'est acquittée du solde par un chèque du 21 juillet 2016.
Dans un courriel officiel du 4 août 2023, le conseil de la société LF Grand Paris Patrimoine écrivait au conseil de la SCI CBC Cournut : «à la suite de la réalisation des travaux d'étanchéité par Lotus de Siam (locataire du [Adresse 3]) au cours de l'année 2017, chacun a pu constater que les problèmes d'humidité avaient cessé, notamment lors de l'audience du 2 novembre 2017», ce à quoi le conseil de la SCI CBC Cournut répondait «A priori, il n'existe plus de désordres comme je vous l'ai indiqué il y a plus d'un an».
Néanmoins, la société LF Grand Paris Patrimoine, qui omet de verser aux débats les notes au parties n° 2 et 3 et a fait entreprendre des travaux de réfection du mur mitoyen, même non conformes au DTU, postérieurement aux premières constatations de l'expert révélant un taux d'humidité de 100 %, est mal fondée à soutenir que la résorption de l'humidité dans les locaux le la SCI CBC Cournut qu'elle invoque, mais qui n'est au demeurant pas mesurée, est due uniquement aux travaux réalisés par le Lotus de Siam.
En effet, il doit d'ailleurs être relevé qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 30 juillet 2020 que le taux d'humidité relevé sur le mur n'est pas de 100% mais varie, dans sa partie mitoyenne du local de la SCI CBC Cournut où ont été constatés les désordres, entre 21 et 50 %, ce qui démontre que les travaux réalisés en mars 2015 en cours d'expertise ont permis de faire baisser le taux d'humidité du mur.
Par conséquent, la société LF Grand Paris Patrimoine échoue à démontrer qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'humidité relevée sur son mur mitoyen et les désordres constatés dans les locaux de la SCI CBC Cournut.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité dans le dommage.
Sur le partage de responsabilité
Au soutien de sa demande de partage de responsabilité par moitié, la société Lotus de Siam allègue que le partage de responsabilité proposé par l'expert ne s'appuie sur aucune donnée technique et que la faute invoquée par l'expert résultant du retard à répondre aux injonctions de sa bailleresse ne justifie pas le taux de responsabilité retenu à hauteur de 80 % à sa charge.
La MACIF fait valoir que la société Lotus de Siam n'est pas responsable des défauts d'étanchéité du mur et de la cour du [Adresse 2], et que le partage proposé par l'expert est contestable et inéquitable au regard des faibles conséquences dommageables engendrées par les installations de la société Lotus de Siam.
La société LF Grand Paris Patrimoine sollicite le rejet des demandes de la société Lotus de Siam.
La société Lotus de Siam et son assureur, la MACIF, procèdent par simple affirmation sans apporter aucun élément de preuve de nature à remettre en cause le partage de responsabilité établi par l'expert. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a entériné ce partage et dit qu'il s'appliquera également pour les frais accessoires.
Sur l'appel en garantie de la SCI Vanama à l'encontre de la société Lotus de Siam
La SCI Vanama soutient que la société Lotus de Siam a violé le règlement de copropriété ainsi que les clauses du bail commercial et qu'elle justifie des nombreuses démarches qu'elle a dû effectuer pour que son locataire prenne les mesures nécessaires pour remédier aux désordres.
En cause d'appel, la société Lotus de Siam ne s'oppose pas à la demande.
Il convient d'adopter les motifs pertinents développés par les premiers juges et de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Lotus de Siam à garantir son bailleur, la SCI Vanama, de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut.
Sur le préjudice de la SCI CBC Cournut
Sur la recevabilité des demandes de la SCI CBC Cournut
La MACIF soutient que la SCI CBC Cournut est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, faute de démontrer qu'elle n'a perçu aucune indemnité de son assureur.
L'indemnisation éventuelle de celle-ci par son assureur ne la prive pas de sa qualité ni de son intérêt à agir, son assureur disposant alors d'une action récursoire.
La fin de non-recevoir soulevée par la MACIF sera par conséquent rejetée.
Sur le préjudice matériel
La société CBC Cournut sollicite la confirmation du jugement.
La société Lotus de Siam soutient que le tribunal a, à juste titre, retenu la somme hors taxe de 3 784 euros hors taxes.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que la SCI CBC Cournut ne peut à la fois solliciter une indemnité pour pouvoir exécuter les travaux mais également sa condamnation à les réaliser sous astreinte.
La MACIF fait valoir que la SCI CBC Cournut est une société assujettie au paiement de la TVA, et que dès lors qu'elle la récupère l'indemnité doit être versée hors taxe.
La SCI CBC Cournut, qui ne le conteste pas, justifie d'une facture de travaux pour un montant de 4 580,80 euros TTC.
Contrairement à ce que soutient la société FL Grand Paris Patrimoine, l'indemnité sollicitée par cette dernière ne se confond pas avec la demande de réalisation de travaux sous astreinte, l'indemnité correspondant aux travaux de reprise des murs à l'intérieur des locaux sinistrés tandis que la demande de réalisation de travaux portant sur le mur mitoyen propriété de la société FL Grand Paris Patrimoine.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnisation du préjudice à la somme de 3 784 euros hors taxes avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la capitalisation des intérêts sur cette somme.
Sur le préjudice immatériel
La SCI CBC Cournut, au soutien de sa demande de paiement d'une indemnité de 17 454,66 euros, allègue que, pour pouvoir relouer ses locaux, elle a dû accorder une franchise de deux mois de loyer et concéder une réduction du montant du loyer sur toute la dure du bail.
La société Lotus de Siam prétend que la SCI CBC Cournut ne démontre pas ses allégations.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que la SCI ne justifie pas de son préjudice et que l'expert s'est contenté de faire référence aux demandes sans en tirer aucune conséquence.
La MACIF soutient que rien ne démontre que la franchise de loyer a été réellement consentie car le bail ne fait pas mention des dégradations. Concernant la réfaction de loyer, elle fait valoir que rien ne démontre qu'elle soit la conséquence de la peinture cloquée.
La SCI CBC Cournut produit des extraits du contrat de bail commercial consenti à la société Sublissime le 1er février 2016 faisant apparaître que le loyer convenu est de 22 000 euros hors taxes et charges par an et qu'une franchise de 3 666 euros correspondant à deux mois de loyer hors taxes et hors charges, a été accordée «afin que ce dernier réalise ses travaux d'aménagement propres à son activité.»
Elle produit par ailleurs une copie de cette page du contrat portant l'indication manuscrite 'correct. Franchise de loyer reçu' et le tampon de la société Sublissime.
Néanmoins, cette stipulation prévoit expressément que la franchise de loyer est accordée à titre commercial, et non pas à titre indemnitaire, pour que le preneur puisse procéder à l'aménagement des locaux. Le courrier de la SCI CBC Cournut daté du même jour, évoquant la franchise en raison de la dégradation des locaux ne peut suffire à contrer les termes du bail, d'autant que la SCI produit en cause d'appel une facture de travaux datée du 28 décembre 2015 démontrant que les locaux donnés à bail le 1er février 2016 avaient d'ores et déjà été rénovés.
Par ailleurs, le seul courrier daté du même jour évoquant une réduction du montant annuel du bail par rapport à celui de la location de l'année précédente et le courrier de l'agent immobilier, du 8 janvier 2015, suggérant qu'une diminution du loyer serait opportune compte tenu de la dégradation des locaux, de suffit pas à démontrer le lien de causalité entre cette diminution et l'état des locaux, d'autant, comme il vient d'être vu, que les travaux de rénovation ont été entrepris avant la relocation.
Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de la SCI CBC Cournut au titre de son préjudice immatériel.
Sur la demande de travaux
La SCI CBC Cournut et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris sollicitent la condamnation de la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser les travaux sur le mur mitoyen tels que préconisés par l'expert.
La SCI CBC Cournut fait valoir que les dernières mesures qu'elle a réalisées sur le mur le 21 novembre 2018 démontrent qu'il demeure une humidité importante et persistante sur le mur litigieux non étanche et en cave, démontrant que les travaux et l'étanchéité n'ont toujours pas été entrepris par la société LF Grand Paris Patrimoine.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux d'étanchéité réalisés par la société LF Grand Paris Patrimoine en avril 2015, alors qu'elle était appelée aux opérations d'expertise, n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art et qu'elle n'a pas communiqué le devis du ravalement à l'expert comme elle s'y était engagée.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que les désordres ont cessé lorsque la société Lotus de Siam a procédé aux travaux de réparation de sa cuisine et que, en tant que de besoin, l'étanchéité du mur a été récemment refaite pendant les travaux de ravalement de la cour intérieure au cours duquel un enduit d'étanchéité a été posé. Il expose que l'entreprise ayant réalisé le ravalement atteste que les travaux de ravalement ont été exécutés en bonne et due forme suivant la FN DTU 42.1.
Le tribunal a, à juste titre, retenu les éléments suivants :
'L'expert judiciaire a en effet préconisé des travaux d'étanchéité de la partie du mur, mitoyen entre l'immeuble du [Adresse 2] et celui du [Adresse 3], enterré sur une hauteur de 2 mètres selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 modifié pour tenir compte d'un traitement adapté.
La responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine ayant été retenue, celle-ci ne saurait valablement s'opposer à la réalisation des travaux lui incombant et propres à mettre un terme définitif aux désordres subis tant par la société CBC Cournut que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Il est en outre démontré la persistance d'une humidité sur le mur mitoyen, partie commune de l'immeuble du [Adresse 3], et en cave par les relevés d'humitest du 21 novembre 2018 de sorte que la société LF Grand Paris Patrimoine ne saurait utilement soutenir que les travaux d'étanchéité de la cuisine du restaurant réalisés par la société Lotus de Siam ont permis de remédier aux désordres affectant le mur mitoyen.'
Comme il a été vu plus haut, cette humidité a également été mesurée en 2020 par un huissier mandaté par la société LF Grand Paris Patrimoine.
Si cette dernière justifie avoir fait réaliser un ravalement du mur mitoyen récemment, l'attestation délivrée par l'entreprise en charge des travaux ne suffit pas à démontrer qu'ils ont été réalisés conformément aux règles de l'art et conformément aux préconisations de l'expert.
Le jugement doit dès lors être confirmé en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à exécuter les travaux d'étanchéité tels que préconisés par l'expert judiciaire, à charge pour elle, dans le cadre du contentieux de l'exécution de la décision, de démontrer qu'ils ont été réalisés dans les règles de l'art.
L'astreinte courra à compter du présent arrêt.
Sur la garantie de la MACIF
La société MACIF dénie sa garantie au motif que les désordres ne présentent aucun caractère accidentel dès lors qu'ils résultent d'un défaut d'entretien et de réparation, cause d'exclusion de garantie prévue au contrat. Elle fait valoir que la société Lotus de Siam est restée inactive pendant plus de deux ans après l'apparition des désordres, alors que la SCI CBC Le Cournut n'a pas cessé depuis 2013 de signaler les désordres récurrents affectant le mur de son local.
La société Lotus de Siam soutient que la MACIF n'établit aucune faute volontaire de sa part et que la clause d'exclusion de garantie du contrat n'est pas exprimée de façon formelle et limitée.
En vertu de l'article L. 113-1 du code des assurances, «les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.»
L'article L.124-3 du code des assurances énonce que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ;
En l'espèce, les conditions générales du contrat prévoient, en leur article 25, qu'est garantie la responsabilité de l'assuré locataire «à l'égard de toute personne autre que votre propriétaire, en raison des dommages matériels et immatériels consécutifs à un évènement garanti (incendie, explosion, dégât des eaux) ayant pris naissance ou étant survenu dans les bâtiments ou bien assurés. ». Sont exclus, par renvoi à l'article 4 du contrat, « les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation caractérisé connu de l'assuré et dont il a la charge».
Le «défaut d'entretien ou de réparation caractérisé connu de l'assuré et dont il a la charge », combiné au contrat de bail commercial versé aux débats, est un critère suffisamment précis et limité et se trouve donc applicable.
En l'espèce, l'huissier de justice qui a dressé un constat le 8 octobre 2013 à la demande de la SCI CBC Cournut expose : «J'ai pu visiter les cuisines du restaurant, ce jour, avec l'accord de M. [N], gérant, et j'ai pu constater que le mur mitoyen au local dans lequel le dégât des eaux se produit, est habillé sur toute sa hauteur de plaque inox». Il en ressort donc qu'il n'a pas pu identifier l'origine des dommages, ni au niveau du carrelage ni au niveau de l'étanchéité des murs.
Par courrier recommandé du 24 octobre 2013, la SCI CBC Cournut indiquait au gérant de la société Lotus de Siam que l'origine des désordres était l'humidité dans la cave du restaurant.
Par acte d'huissier du 12 décembre 2013, Mme [D] adressait à la société Lotus de Siam une sommation de faire réaliser une recherche de fuite notamment.
D'une manière générale, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI CBC Cournut que cette dernière a effectué de nombreuses démarches afin que la société Lotus de Siam prenne les mesures nécessaires pour faire cesser le dommage.
Néanmoins, il ressort également de ces pièces que le défaut d'étanchéité de sa cuisine n'était pas connu de lui, puisque l'origine suspectée du dommage était alors l'humidité en cave. La clause d'exclusion de garantie dont se prévaut la MACIF n'est donc pas applicable.
Ce n'est qu'après la diffusion de la première note aux parties, datée du 6 mars 2015, que la société Lotus de Siam, a appris que les désordres avaient pour origine l'étanchéité de sa cuisine. Il ressort du contrat de bail que le preneur a la charge de maintenir l'ensemble des lieux loués en bon état d'entretien et d'effectuer à ses frais les réparations nécessaires, hors gros 'uvre. Par conséquent, l'exclusion de garantie stipulée dans le contrat d'assurance n'aurait pu trouver à s'appliquer à partir de la note aux parties n° 1, par laquelle la société Lotus de Siam a eu connaissance des désordres affectant sa cuisine et de la nécessité de les réparer.
Par conséquent, et pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la MACIF sera donc tenue in solidum avec les responsables des désordres d'indemniser le préjudice subi par la SCI CBC Cournut, dans les limites du partage de responsabilité opéré par le tribunal et confirmé en appel, et en ce compris l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Sur la demande de garantie formée par la société LF Grand Paris Patrimoine à l'encontre de la société Lotus de Siam, la société MACIF et la société Vanama
La société LF Grand Paris Patrimoine ayant été déclarée responsable des dommages subis par la SCI CBC Cournut à hauteur de 20%, elle est bien fondée à solliciter que la société Lotus de Siam et la MACIF soient condamnées à la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80%. Sa demande doit être rejetée pour le surplus ainsi qu'en ce qu'elle est formulée à l'encontre de la société Vanama.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La société LF Paris Grand Patrimoine et la MACIF, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros à la SCI CBC Cournut par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La société LF Paris Grand Patrimoine doit être condamnée à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et à la société Vanama par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lotus de Siam, la MACIF et la société LF Grand Paris Patrimoine.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée par la société LF Grand Paris Patrimoine à l'encontre de la société Lotus de Siam et la MACIF,
Y ajoutant,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la MACIF à l'encontre de la SCI CBC Cournut ;
Dit que l'astreinte prononcée par le tribunal commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai ;
Condamne in solidum la société Lotus de Siam et la MACIF à garantir la société LF Grand Paris Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80% ;
Condamne in solidum la société LF Paris Grand Patrimoine et la MACIF aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à SCI CBC Cournut la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Condamne la société LF Paris Grand Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et à la société Vanama la somme supplémentaire de 3 000 euros chacun par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 23 OCTOBRE 2024
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06005 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBW65
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 16/18516
APPELANTE
S.C.P.I. LF GRAND PARIS PATRIMOINE anciennement dénommée LA FRANCAISE PIERRE
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 424 708 782
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
ayant pour avocat plaidant : Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04 substituée par Me Laure ASDRUBAL, même cabinet
INTIMES
S.C.I. CBC COURNUT
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 423 793 868
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0635
Société LOTUS DE SIAM
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 535 311 039
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Didier JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0196
S.C.I. VANAMA
immatriculée au RCS d'Alençon sous le numéro 823 443 049
[Adresse 13]
[Localité 6]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
ayant pour avocat plaidant : Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412
C/O Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1846
Compagnie d'assurance MACIF ( MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE DU COMMERCE)
Société d'Assurance Mutuelle à Cotisations Variables, régie par le Code des Assurances, inscrite au RCS de NIORT sous le n° 781 452 511
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI CBC Cournut est propriétaire d'un local commercial, donné à bail, situé dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 3] à Paris 8ème.
La société civile immobilière Vanama, venant aux droits de Mme [I] [D], est propriétaire dans le même immeuble de locaux à usage commercial donnés à bail à la SARL Lotus de Siam, assurée auprès de la société MACIF, qui y exploite un commerce de bar restaurant.
La société LF Grand Paris Patrimoine est propriétaire de l'immeuble voisin du [Adresse 2].
A la suite de dégâts des eaux affectant ses locaux, la société CBC Cournut a saisi le juge des référés qui, par une ordonnance du 20 juin 2014, a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confié à M. [C] [F].
Par ordonnance du 6 mai 2015, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société LF Grand Paris Patrimoine et étendues aux désordres affectant le mur séparatif des immeubles du [Adresse 3] et [Adresse 2].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2016.
Par acte d'huissier délivré le 10 novembre 2016, la SCI CBC Cournut a assigné la société Lotus de Siam, Mme [I] [D], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris 8ème, représenté par son syndic, la société Immo de France, la société civile de placement immobilier LF Grand Paris Patrimoine, anciennement dénommée LFP Pierre prise en la personne de sa gérante la société Real Estate Managers et la société MACIF en responsabilité et réparation de son préjudice.
Par jugement du 27 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société CBC Cournut,
- dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
- dit que les demandes indemnitaires formées par la société CBC Cournut sont recevables,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 3.784 € hors taxes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- débouté la société CBC Cournut de sa demande indemnitaire au titre du préjudice immatériel,
- condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert judiciaire,
- assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux,
- dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale de six mois commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
- dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra être sollicitée du juge de l'exécution,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
- rejeté la demande formée par la société CBC Cournut de toute participation à la dépense des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer les dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise de M. [C] [F] et les dépens de la procédure de référé et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société LF Grand Paris Patrimoine a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 avril 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 29 mai 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2024 par lesquelles la société LF Grand Paris Patrimoine, appelante, invite la cour, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 27 février 2020, en ce qu'il a :
dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société Covrim 4 ;
dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société Covrim 4 en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
dit que les demandes indemnitaires formées par la société Covrim 4 sont recevables,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière, la MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société Covrim 4 la somme de 3.784 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert,
assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète des travaux,
prononcé des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de LF Grand Paris Patrimoine,
- confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a :
débouté la société Covrim 4 de sa demande indemnitaire au titre du préjudice immatériel,
statuant à nouveau,
- constater que les seuls travaux réalisés par la société Lotus de Siam ont fait cesser les désordres,
- dire en conséquence qu'elle ne saurait être responsable des désordres dont se plaignait la société Covrim 4,
- constater qu'aucune des parties n'établit que les désordres auraient, même partiellement persisté au-delà desdits travaux,
- débouter la société Covrim 4, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 8ème, la société Vanama et la MACIF de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre,
- condamner la société Lotus de Siam et son assureur à la relever et la garantir de toute éventuelle condamnation à son encontre,
- condamner la société Lotus de Siam et la société Vanama in solidum à lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2020 par lesquelles la société CBC Cournut, intimée, invite la cour, à :
- confirmer en partie le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, en date du 27 février 2020 en ce qu'il a :
dit que la société Lotus de Siam, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine sont responsables des préjudices subis par la société CBC Cournut,
dit que dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité incombant à la société Lotus de Siam, son assureur la société MACIF et la société Vanama est fixée à 80 % et celle de la société LF Grand Paris Patrimoine à 20 % en ce compris les sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
condamné in solidum la société Lotus de Siam et la société MACIF à garantir la société Vanama de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut en ce compris les indemnités allouées au titre des frais irrépétibles et les dépens,
dit que les demandes indemnitaires formées par la société CBC Cournut sont recevables,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette derni re la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 3.784 € hors taxes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,
ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2] selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 conformément aux préconisations de l'expert judiciaire,
assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux,
dit que cette astreinte prononcée pour une durée maximale de six mois commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra tre sollicitée du juge de l'exécution,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette dernière la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer à la société CBC Cournut la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum la société Lotus de Siam, l'assureur de cette derni re la société MACIF, la société Vanama et la société LF Grand Paris Patrimoine à payer les dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise de M. [C] [F] et les dépens de la procédure de référé et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire de la décision,
et statuant à nouveau y ajoutant,
- la juger recevable et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum la société Lotus de Siam, la société Vanama venant aux droits de Mme [I] [D], la société LF Grand Paris Patrimoine, MACIF assurances, à lui payer la somme de 17.454,66 € au titre du préjudice immatériel,
- condamner la MACIF assurances à garantir la société Lotus de Siam du paiement de la somme 17.454,66 € au titre du préjudice immatériel,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à exécuter les travaux nécessaires de réfection préconisés par l'expert, au titre du traitement de l'étanchéité du mur mitoyen, selon devis détaillé de la société SETRIM du 23 novembre 2018 et ce, sous astreinte de 1.000. par jour de retard et par obligation a l'expiration du délai de quinze jours a compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum la société Lotus de Siam, la société Vanama venant aux droits de Mme [I] [D], la société LF Grand Paris Patrimoine, MACIF assurances, à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 14 septembre 2021 par lesquelles la société Lotus de Siam, intimée, invite la cour, au visa des articles 1147 et suivants, 1382 et suivants, 1719 et suivants du code civil, 9 du code de procédure civile et 113-1 du code des assurances, à :
- confirmer la décision entreprise sur la responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine, les préjudices de la société CBC Cournut et l'exclusion de garantie de la MACIF,
y faisant droit,
- débouter la société LFP Grand Paris Patrimoine de son appel limité du jugement rendu le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,
- débouter la société CBC Cournut de son appel incident sur les préjudices,
- débouter la MACIF de son appel incident sur l'exclusion de sa garantie,
y ajoutant,
- la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident sur le partage de responsabilité entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sur le partage de responsabilité entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
et statuant à nouveau,
- juger que la responsabilité du préjudice matériel subi par la société CBC Cournut est à partager par moitié entre elle et la société LF Grand Paris Patrimoine,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine et la société CBC Cournut à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 14 mai 2024 par lesquelles la société Vanama, intimée, invite la cour, à :
- recevoir la société Vanama qui vient désormais aux droits et obligations de Mme [I] [D] en ses conclusions et de l'y déclarer bien fondée,
en conséquence,
- juger que la société Vanama n'a aucune responsabilité dans l'origine des désordres subis par la société CBC Cournut, dont la société Covrim 4 vient désormais aux droits et obligations,
y faisant droit et statuant à nouveau,
- réformer le jugement entrepris en la mettant hors de cause,
- débouter la société LF Grand Paris Patrimoine de l'intégralité de ses demandes, en particulier de son appel en garantie en ce qu'il est mal fondé,
- débouter la société Lotus de Siam de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont mal fondées,
- débouter la société Covrim 4 qui vient au droits et obligations de la société CBC Cournut de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont mal fondées,
pour le surplus,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société CBC Cournut aux droits de laquelle vient désormais la société COVRIM 4, une somme de 3.784 € HT à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer à la société Vanama qui vient désormais aux droits et obligations de Mme [I] [D] une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance ;
Vu les conclusions notifiées le 10 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour, à :
- débouter entièrement la société LF Grand Paris Patrimoine de son appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 février 2020 comme mal fondé,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux d'étanchéité du mur mitoyen côté [Adresse 2], selon devis de la société Setrim du 19 février 2016, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire, cette condamnation étant assortie d'une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux, ladite astreinte étant prononcée pour une durée maximale de 6 mois commençant à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
y ajoutant,
- condamner la société LF Grand Paris Patrimoine à lui payer une somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 12 janvier 2021 par lesquelles la MACIF, intimée, invite la cour, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, à :
Sur l'irrecevabilité des demandes de la société CBC Cournut,
- juger que la société CBC Cournut ne démontre pas avoir gardé à sa charge une partie de ses préjudices matériels et immatériels qui n'auraient pas été pris en charge par son assureur, la société MAAF,
en conséquence,
- infirmer le jugement, en ce qu'il a jugé recevable la société CBC Cournut au titre de ses demandes d'indemnisation de son préjudice matériel et immatériel,
- déclarer irrecevables les demandes de la société CBC Cournut,
à titre subsidiaire,
Sur l'absence de responsabilité de la société Lotus de Siam,
Sur les désordres affectant le mur mitoyen du [Adresse 2],
- juger que les désordres affectant la paroi du local de la société CBC Cournut côté mitoyen du mur de l'immeuble au [Adresse 2], relève d'un défaut d'étanchéité de la cour et du mur de cet immeuble,
- juger que ces désordres d'humidité ne proviennent pas des locaux occupés par la société Lotus de Siam,
- juger que ces défauts d'étanchéité du mur résultent de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisé dans l'immeuble de la société LFP Pierre,
- dire que la société LF Grand Paris Patrimoine engage seule sa responsabilité à l'égard de la société CBC Cournut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la seule responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine au titre des dommages affectant le mur mitoyen du [Adresse 2],
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toute demande à ce titre dirigée à son encontre de la MACIF,
- infirmer le jugement en ce qu'il a opéré un partage de responsabilité de 80 % à la charge de la société Lotus de Siam et 20 % à la charge de société LF Grand Paris Patrimoine,
statuant de nouveau,
- ramener ce partage à 50 % pour la société Lotus de Siam et 50 % à la charge de société LF Grand Paris Patrimoine,
Sur l'absence de garantie au titre des désordres d'humidité,
- juger que les infiltrations sur le mur mitoyen du [Adresse 2] sont des désordres d'humidité,
- juger qu'elle ne garantit pas la société Lotus de Siam pour les dommages ayant pour origine de l'humidité, relevant de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisés dans l'immeuble de la société LFP Pierre,
- la juger bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers la non garantie prévue par sa police pour les désordres d'humidité lesquels ne sont pas consécutifs à une rupture accidentelle de canalisation,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie, en tant qu'assureur de la société Lotus de Siam,
statuant de nouveau,
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toutes demandes formées à son encontre à ce titre,
- la mettre hors de cause,
Sur l'exclusion de garantie tendant à l'absence d'entretien et de réparation,
- juger que les infiltrations n'ont aucun caractère accidentel et que leur récurrence est due à l'absence de toute réparation et entretien de la part de la société Lotus de Siam,
- juger qu'elle ne garantit pas la société Lotus de Siam pour des dommages ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation lui incombant,
- la juger bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés l'exclusion de garantie prévue à sa police pour défaut d'entretien et absence de réparation des biens à l'origine des dommages,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie en tant qu'assureur de la société Lotus de Siam,
statuant de nouveau,
- la mettre hors de cause
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toutes demandes formées à son encontre,
à titre très infiniment subsidiaire,
Sur les demandes de la société CBC Cournut,
- juger que la société CBC Cournut est une société assujettie au paiement de la TVA,
- juger que La société CBC Cournut ne peut donc réclamer le versement de la moindre indemnité en TTC,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que seule une indemnité HT pourrait éventuellement être allouée a la société CBC Cournut,
- confirmer le jugement portant évaluation des travaux de réfection de la peinture des locaux de la société CBC Cournut à la somme de 3.784 € HT,
Sur le préjudice immatériel,
- juger que la réclamation du préjudice immatériel ne peut excéder la somme 14.545,55 € HT,
- juger que la société CBC Cournut ne justifie pas de sa demande au titre de la franchise de loyer pour la période de février 2016 à mars 2016 à hauteur 3.055,55 € HT,
- juger que la société CBC Cournut ne justifie aucunement de sa demande de réfaction annuelle du loyer de soit 1.276,66 € HT et ce sur une durée de 9 ans alors que les travaux ont été réalisés en mars 2016,
- juger que la société Lotus de Siam justifie avoir procédé aux travaux préconisés par l'expert judiciaire au mois de juin 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société CBC Cournut de ses demandes au titre du préjudice immatériel,
- débouter la société CBC Cournut et tous concluants de toute demande formée à son encontre au titre du préjudice immatériel,
Sur la demande de garantie de la société Grand Paris Patrimoine,
- juger que les désordres affectant la paroi du local de la société CBC Cournut côté mitoyen du mur de l'immeuble au [Adresse 2], relève d'un défaut d'étanchéité de la cour et du mur de cet immeuble,
- juger que ces désordres d'humidité ne proviennent pas des locaux occupés par la société Lotus de Siam.
- juger que ces défauts d'étanchéité du mur résultent de travaux défectueux en violation des règles de l'art réalisé dans l'immeuble de la société LF Grand Paris Patrimoine,
- juger que la société LF Grand Paris Patrimoine engage seule sa responsabilité à l'égard de la société CBC Cournut,
- débouter la société LF Grand Paris Patrimoine de sa demande en garantie dirigée à son encontre,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Il est également relevé que la socéité LF Grand Paris Patrimoine et la société Vanama dirigent leurs demandes contre la société Covrim 4, qui viendrait aux droits de la SCI CBC Cournut, laquelle intervient pourtant en son nom personnel.
Sur les désordres, leur nature, leur origine et les responsabilités encourues
L'expert indique en conclusion de son rapport que la description des désordres est contenue dans les trois notes aux parties. Seule la note aux parties n° 1, datée du 6 mars 2015, a été versées au débat.
Il ressort de cette note que l'expert a constaté le 13 février 2015 une importante remontée d'humidité dans le mur perpendiculaire à la façade, d'une longueur de 2 mètres et 1,30 mètre de hauteur, pour laquelle le taux d'humidité est mesuré à 100 %. Concernant le mur de la façade sur cour, il affiche également un taux de 100 % d'humidité uniquement en plinthe sur une hauteur de 20 cm et sur une longueur de 1,50 mètres. Enfin, la paroi du sous-sol située le long de la circulation des caves ainsi que le plafond vouté présentent eux aussi un taux d'humidité de 100 %.
Cette présence d'humidité dans les murs provoque une dégradation des parois en moellons ainsi que des habillages placoplâtres et des revêtements de finition.
Il expose que les désordres ainsi constatés sont de nature différente et proviennent pour une partie de l'immeuble du [Adresse 2] et pour l'autre des locaux mitoyens du restaurant exploité par la société Lotus de Siam.
Concernant le [Adresse 2], il explique en effet que le mur mitoyen entre l'immeuble du [Adresse 3] et la cour extérieure de l'immeuble du [Adresse 2] présente un revêtement d'imperméabilité totalement dégradé avec des décollements importants, et que ce mur est humide à 90 % sur une hauteur de 2 mètres.
Concernant les locaux exploités par la société Lotus de Siam, il constate une humidité importante de l'air dans la cave utilisée pour le stockage des produits du restaurant et dans la circulation du sous-sol insuffisamment ventilé. Il observe que le sol de la cuisine située au rez-de-chaussée est dépourvu d'étanchéité sous carrelage de même que les parois verticales. Enfin, il relève dans les sanitaires des remontées capillaires provoquant un décollement des faïences, l'absence d'étanchéité autour des siphons et des réseaux encastrés.
Il conclut à l'imputabilité des désordres suivante :
«Les désordres qui occasionnent des dégâts dans les locaux de la SCI CBC Cournut sont imputables en totalité à la société Lotus de Siam en ce qui concerne les parois attenantes aux locaux cuisine du rez-de-chaussée, qui malgré la sommation adressée à la requête de Mme [I] [D] n'a pas fait cesser les désordres (soit 80 %).
En ce qui concerne le mur mitoyen de la résidence du [Adresse 2], les désordres occasionnent des dégâts au mur du rez-de-Chaussée de la SCI CBC Cornut ainsi qu'à la copropriété du [Adresse 3], pour l'humidité dans les murs de la cave et le plancher vouté (soit 20%).»
Sur la responsabilité de la société Lotus de Siam et de la société Vanama
En cause d'appel, la société Lotus de Siam ne conteste pas le principe de sa responsabilité dans les désordres constatés dans les locaux de la SCI CBC Cournut.
La société Vanama fait valoir que la société Lotus de Siam est seule responsable des désordres qui résultent d'un défaut d'entretien des locaux donnés à bail.
Il convient d'adopter les motifs pertinents et circonstanciés développés par les premiers juges et de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Vanama en qualité de propriétaire du lot et la responsabilité de la société Lotus de Siam sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'égard de la SCI CBC Cournut.
Sur la responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine, propriétaire de l'immeuble du [Adresse 2]
La société LF Grand Paris Patrimoine soutient que seule la cuisine du restaurant de la société Lotus de Siam est à l'origine des désordres affectant les locaux de la société CBC Cournut, comme cela résulte des déclarations de la SCI Covrim 4 selon lesquelles les désordres avaient cessé depuis la réalisation des travaux par la société Lotus de Siam. Elle soutient que les mesures d'humidité du mur mitoyen réalisées sur toute sa longueur par un huissier le 30 juillet 2020 démontrent que les désordres invoqués par la SCI Covrim 4 ne proviennent pas de ce mur mais bien de la cuisine du restaurant Lotus de Siam. Elle prétend enfin qu'à aucun moment l'expert n'a établi en quoi l'absence d'étanchéité du mur aurait été la cause des désordres.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que l'expert judiciaire a déterminé que le défaut d'étanchéité du mur séparatif côté [Adresse 2] a occasionné des désordres à l'immeuble du [Adresse 3] dans les murs des caves et le plancher vouté et que les travaux réalisés en 2015 par la société Le Grand Paris Patrimoine n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art, le revêtement posé enfermant notamment l'humidité présente.
La société Lotus de Siam soutient que le rapport d'expertise a mis en évidence plusieurs défaut d'étanchéité du mur côté cour de l'immeuble du [Adresse 2], que ces infiltrations provoquent une humidité en plafond et en partie verticale du sous-sol de l'immeuble du [Adresse 3] et au mur du rez-de-chaussée de la SCI CBC Cornut et qu'il existe ainsi une causalité directe entre le défaut d'étanchéité du mur mitoyen et les désordres constatés dans le local de la SCI CBC Cornut. Elle allègue que le fait que les désordres ont cessé suite aux travaux qu'elle a réalisés en 2016 n'est pas établi et ne suffit pas à exonérer la société Le Grand Paris Patrimoine de sa responsabilité.
L'expert a indiqué dans sa note aux parties n° 1 communiquée à la suite de ses constatations du 13 février 2015 : « non-conformité au DTU du relevé d'étanchéité de la cour du [Adresse 2], provoquant ainsi des infiltrations d'eau derrière les relevés d'étanchéité et facilitant ainsi les remontées d'humidité par capillarité dans le mur du [Adresse 3]».
Contrairement à ce que prétend la société LF Grand Paris Patrimoine, il a ainsi caractérisé le lien de causalité entre les défauts d'étanchéité du mur mitoyen et les désordres observés dans les locaux de la SCI CBC Cournut et les parties communes en cave de l'immeuble du [Adresse 3].
La société Lotus de Siam justifie avoir fait réaliser des travaux d'étanchéité et de pose d'une VMC, pour lesquels elle a reçu une facture le 19 juillet 2016 et s'est acquittée du solde par un chèque du 21 juillet 2016.
Dans un courriel officiel du 4 août 2023, le conseil de la société LF Grand Paris Patrimoine écrivait au conseil de la SCI CBC Cournut : «à la suite de la réalisation des travaux d'étanchéité par Lotus de Siam (locataire du [Adresse 3]) au cours de l'année 2017, chacun a pu constater que les problèmes d'humidité avaient cessé, notamment lors de l'audience du 2 novembre 2017», ce à quoi le conseil de la SCI CBC Cournut répondait «A priori, il n'existe plus de désordres comme je vous l'ai indiqué il y a plus d'un an».
Néanmoins, la société LF Grand Paris Patrimoine, qui omet de verser aux débats les notes au parties n° 2 et 3 et a fait entreprendre des travaux de réfection du mur mitoyen, même non conformes au DTU, postérieurement aux premières constatations de l'expert révélant un taux d'humidité de 100 %, est mal fondée à soutenir que la résorption de l'humidité dans les locaux le la SCI CBC Cournut qu'elle invoque, mais qui n'est au demeurant pas mesurée, est due uniquement aux travaux réalisés par le Lotus de Siam.
En effet, il doit d'ailleurs être relevé qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 30 juillet 2020 que le taux d'humidité relevé sur le mur n'est pas de 100% mais varie, dans sa partie mitoyenne du local de la SCI CBC Cournut où ont été constatés les désordres, entre 21 et 50 %, ce qui démontre que les travaux réalisés en mars 2015 en cours d'expertise ont permis de faire baisser le taux d'humidité du mur.
Par conséquent, la société LF Grand Paris Patrimoine échoue à démontrer qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'humidité relevée sur son mur mitoyen et les désordres constatés dans les locaux de la SCI CBC Cournut.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu sa responsabilité dans le dommage.
Sur le partage de responsabilité
Au soutien de sa demande de partage de responsabilité par moitié, la société Lotus de Siam allègue que le partage de responsabilité proposé par l'expert ne s'appuie sur aucune donnée technique et que la faute invoquée par l'expert résultant du retard à répondre aux injonctions de sa bailleresse ne justifie pas le taux de responsabilité retenu à hauteur de 80 % à sa charge.
La MACIF fait valoir que la société Lotus de Siam n'est pas responsable des défauts d'étanchéité du mur et de la cour du [Adresse 2], et que le partage proposé par l'expert est contestable et inéquitable au regard des faibles conséquences dommageables engendrées par les installations de la société Lotus de Siam.
La société LF Grand Paris Patrimoine sollicite le rejet des demandes de la société Lotus de Siam.
La société Lotus de Siam et son assureur, la MACIF, procèdent par simple affirmation sans apporter aucun élément de preuve de nature à remettre en cause le partage de responsabilité établi par l'expert. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a entériné ce partage et dit qu'il s'appliquera également pour les frais accessoires.
Sur l'appel en garantie de la SCI Vanama à l'encontre de la société Lotus de Siam
La SCI Vanama soutient que la société Lotus de Siam a violé le règlement de copropriété ainsi que les clauses du bail commercial et qu'elle justifie des nombreuses démarches qu'elle a dû effectuer pour que son locataire prenne les mesures nécessaires pour remédier aux désordres.
En cause d'appel, la société Lotus de Siam ne s'oppose pas à la demande.
Il convient d'adopter les motifs pertinents développés par les premiers juges et de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Lotus de Siam à garantir son bailleur, la SCI Vanama, de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en faveur de la société CBC Cournut.
Sur le préjudice de la SCI CBC Cournut
Sur la recevabilité des demandes de la SCI CBC Cournut
La MACIF soutient que la SCI CBC Cournut est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, faute de démontrer qu'elle n'a perçu aucune indemnité de son assureur.
L'indemnisation éventuelle de celle-ci par son assureur ne la prive pas de sa qualité ni de son intérêt à agir, son assureur disposant alors d'une action récursoire.
La fin de non-recevoir soulevée par la MACIF sera par conséquent rejetée.
Sur le préjudice matériel
La société CBC Cournut sollicite la confirmation du jugement.
La société Lotus de Siam soutient que le tribunal a, à juste titre, retenu la somme hors taxe de 3 784 euros hors taxes.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que la SCI CBC Cournut ne peut à la fois solliciter une indemnité pour pouvoir exécuter les travaux mais également sa condamnation à les réaliser sous astreinte.
La MACIF fait valoir que la SCI CBC Cournut est une société assujettie au paiement de la TVA, et que dès lors qu'elle la récupère l'indemnité doit être versée hors taxe.
La SCI CBC Cournut, qui ne le conteste pas, justifie d'une facture de travaux pour un montant de 4 580,80 euros TTC.
Contrairement à ce que soutient la société FL Grand Paris Patrimoine, l'indemnité sollicitée par cette dernière ne se confond pas avec la demande de réalisation de travaux sous astreinte, l'indemnité correspondant aux travaux de reprise des murs à l'intérieur des locaux sinistrés tandis que la demande de réalisation de travaux portant sur le mur mitoyen propriété de la société FL Grand Paris Patrimoine.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnisation du préjudice à la somme de 3 784 euros hors taxes avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la capitalisation des intérêts sur cette somme.
Sur le préjudice immatériel
La SCI CBC Cournut, au soutien de sa demande de paiement d'une indemnité de 17 454,66 euros, allègue que, pour pouvoir relouer ses locaux, elle a dû accorder une franchise de deux mois de loyer et concéder une réduction du montant du loyer sur toute la dure du bail.
La société Lotus de Siam prétend que la SCI CBC Cournut ne démontre pas ses allégations.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que la SCI ne justifie pas de son préjudice et que l'expert s'est contenté de faire référence aux demandes sans en tirer aucune conséquence.
La MACIF soutient que rien ne démontre que la franchise de loyer a été réellement consentie car le bail ne fait pas mention des dégradations. Concernant la réfaction de loyer, elle fait valoir que rien ne démontre qu'elle soit la conséquence de la peinture cloquée.
La SCI CBC Cournut produit des extraits du contrat de bail commercial consenti à la société Sublissime le 1er février 2016 faisant apparaître que le loyer convenu est de 22 000 euros hors taxes et charges par an et qu'une franchise de 3 666 euros correspondant à deux mois de loyer hors taxes et hors charges, a été accordée «afin que ce dernier réalise ses travaux d'aménagement propres à son activité.»
Elle produit par ailleurs une copie de cette page du contrat portant l'indication manuscrite 'correct. Franchise de loyer reçu' et le tampon de la société Sublissime.
Néanmoins, cette stipulation prévoit expressément que la franchise de loyer est accordée à titre commercial, et non pas à titre indemnitaire, pour que le preneur puisse procéder à l'aménagement des locaux. Le courrier de la SCI CBC Cournut daté du même jour, évoquant la franchise en raison de la dégradation des locaux ne peut suffire à contrer les termes du bail, d'autant que la SCI produit en cause d'appel une facture de travaux datée du 28 décembre 2015 démontrant que les locaux donnés à bail le 1er février 2016 avaient d'ores et déjà été rénovés.
Par ailleurs, le seul courrier daté du même jour évoquant une réduction du montant annuel du bail par rapport à celui de la location de l'année précédente et le courrier de l'agent immobilier, du 8 janvier 2015, suggérant qu'une diminution du loyer serait opportune compte tenu de la dégradation des locaux, de suffit pas à démontrer le lien de causalité entre cette diminution et l'état des locaux, d'autant, comme il vient d'être vu, que les travaux de rénovation ont été entrepris avant la relocation.
Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de la SCI CBC Cournut au titre de son préjudice immatériel.
Sur la demande de travaux
La SCI CBC Cournut et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris sollicitent la condamnation de la société LF Grand Paris Patrimoine à réaliser les travaux sur le mur mitoyen tels que préconisés par l'expert.
La SCI CBC Cournut fait valoir que les dernières mesures qu'elle a réalisées sur le mur le 21 novembre 2018 démontrent qu'il demeure une humidité importante et persistante sur le mur litigieux non étanche et en cave, démontrant que les travaux et l'étanchéité n'ont toujours pas été entrepris par la société LF Grand Paris Patrimoine.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux d'étanchéité réalisés par la société LF Grand Paris Patrimoine en avril 2015, alors qu'elle était appelée aux opérations d'expertise, n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art et qu'elle n'a pas communiqué le devis du ravalement à l'expert comme elle s'y était engagée.
La société LF Grand Paris Patrimoine allègue que les désordres ont cessé lorsque la société Lotus de Siam a procédé aux travaux de réparation de sa cuisine et que, en tant que de besoin, l'étanchéité du mur a été récemment refaite pendant les travaux de ravalement de la cour intérieure au cours duquel un enduit d'étanchéité a été posé. Il expose que l'entreprise ayant réalisé le ravalement atteste que les travaux de ravalement ont été exécutés en bonne et due forme suivant la FN DTU 42.1.
Le tribunal a, à juste titre, retenu les éléments suivants :
'L'expert judiciaire a en effet préconisé des travaux d'étanchéité de la partie du mur, mitoyen entre l'immeuble du [Adresse 2] et celui du [Adresse 3], enterré sur une hauteur de 2 mètres selon le devis de la société Setrim du 19 février 2016 modifié pour tenir compte d'un traitement adapté.
La responsabilité de la société LF Grand Paris Patrimoine ayant été retenue, celle-ci ne saurait valablement s'opposer à la réalisation des travaux lui incombant et propres à mettre un terme définitif aux désordres subis tant par la société CBC Cournut que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Il est en outre démontré la persistance d'une humidité sur le mur mitoyen, partie commune de l'immeuble du [Adresse 3], et en cave par les relevés d'humitest du 21 novembre 2018 de sorte que la société LF Grand Paris Patrimoine ne saurait utilement soutenir que les travaux d'étanchéité de la cuisine du restaurant réalisés par la société Lotus de Siam ont permis de remédier aux désordres affectant le mur mitoyen.'
Comme il a été vu plus haut, cette humidité a également été mesurée en 2020 par un huissier mandaté par la société LF Grand Paris Patrimoine.
Si cette dernière justifie avoir fait réaliser un ravalement du mur mitoyen récemment, l'attestation délivrée par l'entreprise en charge des travaux ne suffit pas à démontrer qu'ils ont été réalisés conformément aux règles de l'art et conformément aux préconisations de l'expert.
Le jugement doit dès lors être confirmé en ce qu'il a condamné la société LF Grand Paris Patrimoine à exécuter les travaux d'étanchéité tels que préconisés par l'expert judiciaire, à charge pour elle, dans le cadre du contentieux de l'exécution de la décision, de démontrer qu'ils ont été réalisés dans les règles de l'art.
L'astreinte courra à compter du présent arrêt.
Sur la garantie de la MACIF
La société MACIF dénie sa garantie au motif que les désordres ne présentent aucun caractère accidentel dès lors qu'ils résultent d'un défaut d'entretien et de réparation, cause d'exclusion de garantie prévue au contrat. Elle fait valoir que la société Lotus de Siam est restée inactive pendant plus de deux ans après l'apparition des désordres, alors que la SCI CBC Le Cournut n'a pas cessé depuis 2013 de signaler les désordres récurrents affectant le mur de son local.
La société Lotus de Siam soutient que la MACIF n'établit aucune faute volontaire de sa part et que la clause d'exclusion de garantie du contrat n'est pas exprimée de façon formelle et limitée.
En vertu de l'article L. 113-1 du code des assurances, «les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.»
L'article L.124-3 du code des assurances énonce que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ;
En l'espèce, les conditions générales du contrat prévoient, en leur article 25, qu'est garantie la responsabilité de l'assuré locataire «à l'égard de toute personne autre que votre propriétaire, en raison des dommages matériels et immatériels consécutifs à un évènement garanti (incendie, explosion, dégât des eaux) ayant pris naissance ou étant survenu dans les bâtiments ou bien assurés. ». Sont exclus, par renvoi à l'article 4 du contrat, « les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation caractérisé connu de l'assuré et dont il a la charge».
Le «défaut d'entretien ou de réparation caractérisé connu de l'assuré et dont il a la charge », combiné au contrat de bail commercial versé aux débats, est un critère suffisamment précis et limité et se trouve donc applicable.
En l'espèce, l'huissier de justice qui a dressé un constat le 8 octobre 2013 à la demande de la SCI CBC Cournut expose : «J'ai pu visiter les cuisines du restaurant, ce jour, avec l'accord de M. [N], gérant, et j'ai pu constater que le mur mitoyen au local dans lequel le dégât des eaux se produit, est habillé sur toute sa hauteur de plaque inox». Il en ressort donc qu'il n'a pas pu identifier l'origine des dommages, ni au niveau du carrelage ni au niveau de l'étanchéité des murs.
Par courrier recommandé du 24 octobre 2013, la SCI CBC Cournut indiquait au gérant de la société Lotus de Siam que l'origine des désordres était l'humidité dans la cave du restaurant.
Par acte d'huissier du 12 décembre 2013, Mme [D] adressait à la société Lotus de Siam une sommation de faire réaliser une recherche de fuite notamment.
D'une manière générale, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI CBC Cournut que cette dernière a effectué de nombreuses démarches afin que la société Lotus de Siam prenne les mesures nécessaires pour faire cesser le dommage.
Néanmoins, il ressort également de ces pièces que le défaut d'étanchéité de sa cuisine n'était pas connu de lui, puisque l'origine suspectée du dommage était alors l'humidité en cave. La clause d'exclusion de garantie dont se prévaut la MACIF n'est donc pas applicable.
Ce n'est qu'après la diffusion de la première note aux parties, datée du 6 mars 2015, que la société Lotus de Siam, a appris que les désordres avaient pour origine l'étanchéité de sa cuisine. Il ressort du contrat de bail que le preneur a la charge de maintenir l'ensemble des lieux loués en bon état d'entretien et d'effectuer à ses frais les réparations nécessaires, hors gros 'uvre. Par conséquent, l'exclusion de garantie stipulée dans le contrat d'assurance n'aurait pu trouver à s'appliquer à partir de la note aux parties n° 1, par laquelle la société Lotus de Siam a eu connaissance des désordres affectant sa cuisine et de la nécessité de les réparer.
Par conséquent, et pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la MACIF sera donc tenue in solidum avec les responsables des désordres d'indemniser le préjudice subi par la SCI CBC Cournut, dans les limites du partage de responsabilité opéré par le tribunal et confirmé en appel, et en ce compris l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Sur la demande de garantie formée par la société LF Grand Paris Patrimoine à l'encontre de la société Lotus de Siam, la société MACIF et la société Vanama
La société LF Grand Paris Patrimoine ayant été déclarée responsable des dommages subis par la SCI CBC Cournut à hauteur de 20%, elle est bien fondée à solliciter que la société Lotus de Siam et la MACIF soient condamnées à la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80%. Sa demande doit être rejetée pour le surplus ainsi qu'en ce qu'elle est formulée à l'encontre de la société Vanama.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La société LF Paris Grand Patrimoine et la MACIF, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4 000 euros à la SCI CBC Cournut par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La société LF Paris Grand Patrimoine doit être condamnée à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et à la société Vanama par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lotus de Siam, la MACIF et la société LF Grand Paris Patrimoine.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée par la société LF Grand Paris Patrimoine à l'encontre de la société Lotus de Siam et la MACIF,
Y ajoutant,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la MACIF à l'encontre de la SCI CBC Cournut ;
Dit que l'astreinte prononcée par le tribunal commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification du présent arrêt, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai ;
Condamne in solidum la société Lotus de Siam et la MACIF à garantir la société LF Grand Paris Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80% ;
Condamne in solidum la société LF Paris Grand Patrimoine et la MACIF aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à SCI CBC Cournut la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Condamne la société LF Paris Grand Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et à la société Vanama la somme supplémentaire de 3 000 euros chacun par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE