CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 11 octobre 2024, n° 22/17707
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17707 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRRO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2022 - Tribunal judciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/08143
APPELANT
Monsieur [D] [X] né le 17 Novembre 1979 à [Localité 9],
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assisté de Me Bertrand RABOURDIN de la SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158
INTIMÉ
Monsieur [T] [K]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté et assisté de Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Nathalie BRET, Conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 26 avril 2016, M. [T] [K] a vendu à M. [D] [X] le lot de copropriété n°29, correspondant à un appartement de trois pièces, d'une superficie dite 'Carrez' de 73,80 m², et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le prix de 820.000 €.
Par procès-verbal du même jour, Me [G] [E], huissier de justice à [Localité 10], a constaté que l'appartement faisait l'objet de travaux.
M. [X] a fait retirer la chape en béton apposée par M. [K] sur le plancher du salon.
Ces travaux ont notamment mis en évidence la suppression d'un poteau de soutènement de l'immeuble pris dans un mur porteur.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2017, M. [X] a sollicité de M. [K] l'indemnisation de son préjudice, considérant que la suppression de ce poteau et des travaux modifiant notamment le garde-corps du balcon avaient été réalisés en violation des règles de l'art et des règles applicables à la copropriété.
Compte tenu des désordres qu'il a constatés, M. [X] a sollicité une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 22 juin 2017, le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné M. [W] [Y] afin d'examiner les désordres allégués, en rechercher les causes et décrire les travaux nécessaires pour y remédier.
M. [Y] a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 7 février 2019.
Par exploit d'huissier en date des 21 et 25 juin 2019, M. [D] [X] a fait assigner M. [T] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, pris en la personne de son syndic le cabinet Dimora, devant le tribunal judiciaire de Paris, en garantie des vices cachés.
Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B],
- Déclare irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [D] [X] au titre des travaux nécessaires pour reprendre les vices et non-conformités,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- Rejette la demande de M. [D] [X] en remboursement des charges de copropriété relatives au bien objet de la vente du 26 avril 2016 et au remboursement des intérêts du prêt bancaire,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019,
- Rejette la demande de M. [D] [X] en paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 1.232 € au titre de la reprise des scellements du garde-corps du balcon de M. [D] [X],
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 9.907,18 € au titre de la réfection de l'étanchéité du balcon,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 1.050 € au titre de l'assurance dommage-ouvrage,
- Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], en paiement de la somme de 1.000 € de dommages et intérêts au titre des honoraires complémentaires du syndic,
- Rejette la demande de M. [T] [K] en paiement de la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Rejette la demande de M. [T] [K] en paiement de la somme de 3.400 € de dommages et intérêts au titre des frais d'études techniques privées engagés dans le cadre des opérations d'expertise,
- Condamne M. [T] [K], aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par la Selarl Martin & Associés, agissant par Me Bertrand
Rabourdin et par Me Bertrand Chatelain,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
M. [D] [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 octobre 2022, à l'encontre de M. [K].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'est pas partie en cause d'appel.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 mars 2024 par lesquelles M. [D] [X], appelant, invite la cour à :
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,
Réformer le jugement rendu le 13 juillet 2022 en ce qu'il a :
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B],
- Déclaré irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- Rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [D] [X] au titre des travaux nécessaires pour reprendre les vices et non-conformités,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- Rejeté la demande de M. [D] [X] en remboursement des charges de copropriété
relatives au bien objet de la vente du 26 avril 2016 et au remboursement des intérêts du prêt
bancaire,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019,
- Rejeté la demande de M. [D] [X] en paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- Juger que M. [K] en sa qualité de professionnel n'est pas fondé à invoquer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente conclu avec M. [D] [X],
- Juger qu'en sa qualité de professionnel, M. [K] est présumé connaître les vices cachés,
- Constater que le bien vendu par M. [K] à M. [D] [X] est affecté de vices cachés,
- Juger que M. [D] [X] est bien fondé à solliciter la condamnation de M. [T] [K] sur le fondement des vices cachés,
En conséquence,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre des préjudices liés à l'obligation de poursuivre la location d'un appartement, compte tenu de l'impossibilité d'occuper
l'appartement, la somme de 101.419, 04 €, qui se décompose comme suit :
¿ Le préjudice subi par M. [X] au titre des loyers qu'il a été contraint de régler entre le 1er mai 2016 et le 31 octobre 2018 : 66.308,04 €,
¿ Le remboursement des intérêts du prêt : 26 991,05 €,
¿ Les charges de copropriété versées par M. [D] [X] du 1er mai 2016 jusqu'au 31 octobre 2018 : 8 120 €,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à retenir que le préjudice que M. [X] doit être évalué sur la base de la perte de jouissance de l'appartement, condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 116.000 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre de la réduction du prix de vente compte tenu des vices et non-conformités au versement de la somme de 93.576,21 €, qui se décompose comme suit :
¿ Au titre des travaux de renforcement pour la somme de 4.255 € HT (3.725 + 530), soit 4.680, 50 € TTC,
¿ Au titre de l'étude réalisée par le Cabinet IDBTP pour un montant de 600 € TTC, de la note de Madame [B] pour un montant de 1.500 € TTC et de la note du cabinet IDBTP (facture du 6 juillet 2018 d'un montant de 1.800 € TTC,
¿ Au titre de la surface de 3,7 m² indument gagnée du fait du vice caché par M. [K] du fait de la réalisation des travaux litigieux : 40.459 €,
¿ Au titre des travaux de dépose de la chape effectuée par la société Piotr Batr pour la somme de 3.688,80 € TTC et des travaux de pose d'une nouvelle chape sans vice caché, qui ont été effectués par la société SETI pour la somme de 9.825 € H.T, soit 10.807,50€ TTC,
¿ Au titre des travaux de plomberie et de chauffage, qui ont été effectués par la Société SETI pour la somme de 9.064,66 € TTC,
¿ Au titre des travaux de climatisation à réaliser et qui ont été chiffrés par la Société 3B à la somme de 9.924, 56 € TTC,
¿ Au titre des intérêts (8.014, 87 €) et de l'assurance (3.036, 32 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour la réalisation des travaux de remise en état, soit un montant de 11.051,07 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre du préjudice moral subi la somme de 10.000 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre du préjudice lié à l'impossibilité de louer ou d'habiter l'appartement litigieux la somme de 44.000 €,
- Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
En tout état de cause,
- Condamner M. [K] à rembourser les frais d'expertise qui s'élèvent à 12.754, 79 € TTC,
- Condamner M. [K] au paiement de la somme due au titre des intérêts (6.493, 44 €) et
assurances (2.903, 11 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour faire face aux frais d'expertise et de conseil qu'il a dû régler, soit un montant de 9.396, 55 €,
- Condamner M. [K] au paiement de la somme de 45.000 € au titre de l'article 700 du cpc à M. [X],
- Condamner M. [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc ;
Vu les conclusions en date du 3 avril 2024 par lesquelles M. [T] [K], intimé, invite la cour à :
Vu les articles 564 du code de procédure civile, 1353, 1641 et suivants du code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre de M. [T] [K] au profit de M. [D] [X], à hauteur des sommes de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN, 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B], 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC, 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018, 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [T] [K] en condamnation de M. [D] [X] à lui verser les sommes de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise
judiciaire, 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive et 48.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire et juger M. [D] [X] irrecevable ou mal fondé en toutes ses demandes,
En conséquence, l'en débouter,
Et statuant à nouveau :
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire,
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 48.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le même aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 1.232 € au titre de la reprise des scellements du garde-corps du balcon de M. [D] [X],
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 9.907,18 € au titre de la réfection de l'étanchéité du balcon,
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 1.050 € au titre de l'assurance dommage-ouvrage,
- Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], en paiement de la somme de 1.000 € de dommages et intérêts au titre des honoraires complémentaires du syndic,
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur l'action en garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ;
Aux termes de l'article 1642 du même code, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ;
Aux termes de l'article 1643 du même code, 'Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie' ;
Sur les vices cachés
L'acquéreur doit démontrer que les vices sont d'une gravité suffisante, qu'ils existaient avant la vente et qu'ils n'étaient pas apparents pour lui à la date de la vente ;
M. [X] acquéreur invoque 4 vices cachés (en sus de celui relatif au garde-corps et au balcon dont les dispositions du jugement ne sont pas contestées) :
- la suppression du poteau IPN,
- les malfaçons des travaux de plomberie,
- l'impossibilité de poser le matériel de climatisation,
- l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel) ;
M. [K] oppose que les vices étaient apparents pour M. [X] du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier ;
Avant d'analyser chaque vice allégué, il convient d'étudier si M. [X] a la qualité de professionnel de l'immobilier ;
sur l'absence de qualité de professionnel de l'immobilier de M. [X]
Le fait que M. [X] perçoive des revenus déclarés en 'BIC non professionnels' ne justifie pas qu'il exerce une activité de 'loueur en meublé professionnel' (pièce 89 [X]) ;
Concernant les deux société civiles immobilières dans lesquelles M. [X] est associé, la SCI Alfaro et la SCI Azur, il ressort des statuts et du procès-verbal d'assemblée générale (pièces 97 à 99) qu'il s'agit de SCI familiales créées pour l'acquisition de deux biens immobiliers familiaux : M. [K] ne démontre pas que M. [X] ait exercé dans le cadre de ces sociétés une activité professionnelle de vente immobilière ;
M. [K] ne justifie donc pas que M. [X] soit un professionnel de l'immobilier ;
sur la suppression du poteau IPN
M. [X] allègue que M. [K] a supprimé un poteau porteur (IPN) dans le séjour ; il estime que ce poteau était porteur et que M. [K] avait connaissance de cette caratéristique ; il précise que ce poteau était compris dans un mur de refend, partie commune, et qu'il a été supprimé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; il ajoute que M. [K] non seulement n'a pas informé M. [X] de ce vice mais en outre l'a dissimulé par la pose d'une chape en béton et que ce n'est que la dépose de cette chape, postérieurement à la vente, qui a permis de révéler ce vice à M. [X] ;
En l'espèce, l'expert judiciaire constate que le poteau IPN a été supprimé dans le séjour ; il estime qu'il s'agissait d'un poteau porteur ; d'autre part, l'expert conclu que ce poteau a été supprimé sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'il était inclus dans un mur de refend, partie commune de l'immeuble ;
Il est justifié que ce vice existait antérieurement à la vente et était caché lors de la vente puisque M. [K] a effectué des travaux de réalisation d'une chape qui ont dissimulé les traces justifiant de l'existence antérieure d'un poteau ; ce vice est grave puisque le poteau était porteur et a été supprimé, sans mesures propres à remédier à son absence, et que l'expert judiciaire estime qu'un renforcement est nécessaire, de nature à éviter un effondrement du plafond ;
Il est démontré que M. [K] avait connaissance de la suppression de ce poteau avant la vente du 26 avril 2016 puisqu'il a réalisé des travaux qui ont dissimulé les traces de suppression de ce poteau ;
M. [X] démontre un vice caché ;
sur les malfaçons des travaux de plomberie
M. [X] allègue que M. [K] a réalisé des travaux de plomberie et que des vices cachés affectent ces travaux :
'- les pentes pour les évacuations ne sont pas respectées,
- les alliages utilisés à différents endroits du réseau de chauffage ne sont pas compatibles entre eux,
- les prescriptions concernant l'utilisation des conduits en PVC ne sont pas respectées,
- les raccords et jointements ne sont pas conformes aux normes' ;
En l'espèce, M. [X] produit un rapport établi par la société Sertis, 'experte en structures et réseaux d'immeubles, recherches de fuites', le 24 mai 2018 (pièce 21) qui conclut que:
- 'Ces éléments (raccords en acier galvanisé) sont à proscrire dans un circuit fermé de chauffage. Les ions cuivre provenant, soit des nourrices en laiton, soit de tubes en cuivre sur des installations privatives de l'immeuble vont provoquer une réaction d'oxydation sévère sur les éléments en acier galvanisé.
Référence DTU 60.1 P1-1-1 Paragraphe 2-2 'L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire';
- les conduits en PVC dans la chape, pour l'évacuation du lave main , du wc, d'une future salle de bain et de la climatisation comportent des malfaçons,
- les raccords en té dans le sol ne sont pas interdits mais leur présence n'est pas recommandée
M. [X] ne produit pas d'élément justifiant que 'les pentes pour les évacuations ne sont pas respectées' ;
Il ne justifie pas que 'les prescriptions concernant l'utilisation des conduits en PVC ne sont pas respectées' et 'les raccords et jointements ne sont pas conformes aux normes' en ce que le rapport de la société Sertis n'a pas de valeur probante sur ces points, puisqu'il a été établi de manière non contradictoire et qu'aucun élément du dossier ne corrobore ses conclusions ;
Au surplus, concernant l'affirmation de la société Sertis selon laquelle 'les conduits en PVC ont ce qui serait une malfaçon', l'expert judiciaire précise (en page 84) que c'est inexact car 'il existait des fourreaux qui ont été déposés par M. [X] en même temps qu'il a démoli la chape' et 'la disposition de canalisations PVC pour évacuations en enrobés et non en fourreaux est autorisée dans le cadre du chapitre 4.3.2.3 du DTU 60.33 P1-1" ;
Concernant l'association des alliages dans le réseau de chauffage privatif, la société Sertis estime qu'il existe une non conformité au DTU mais elle vise le texte interdisant l'association de canalisations en cuivre et de canalisations en acier galvanisé alors qu'elle précise que ce sont des raccords, et non des canalisations, qui sont en acier galvanisé ;
Concernant cette association des alliages dans le réseau de chauffage privatif, l'expert judiciaire précise (page 24) que les pièces en acier galvanisé sont uniquement des pièces de raccordement et que suivant le DTU dont il rappelle les dispositions complètes, elles sont admises :
article 4.2.2 du DTU 60.1 :
'Cas de l'acier galvanisé
Les éléments en cuivre et alliages de cuivre ne doivent pas être placés en amont des canalisations en acier galvanisé.
Ne sont pas visées par cette règle générale :
- les appareils de robinetterie et de comptage,
- les pièces de raccordement,
- les métaux d'apport des soudo-brasures.
Le raccordement d'un tube en cuivre à un réseau galvanisé ne doit pas se faire par brasage ou soudo-brasage direct. Une pièce intermédiaire est nécessaire pour assembler le tube en acier galvanisé et le tube de cuivre.
L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire.
Si l'eau chaude est produite à une température supérieure à 60°C, un dispositif abaisseur de température doit être interposé. Ce dispositif doit être placé le plus près possible de l'appareil de production d'eau chaude et dans le même local. Il peut toutefois être placé das un local contigu à condition que le longueur développée dans la tuyauterie reliant l'appareil de production d'eau chaude et l'abaisseur de température ne dépasse pas 15 m';
Le mail de M. [V] [U] en date du 10 janvier 2019 (pièce 39), précisant qu'il ne partage pas l'avis de l'expert judiciaire dans son pré-rapport, et que dans les circuits fermés, ne sont pas tolérés 'des raccords et compteurs en cuivre en amont des conduits en acier galvanisé' en rappelant la disposition du DTU selon laquelle 'L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire' n'a pas de valeur probante en ce que :
- M. [V] [U] ne précise pas sa spécialité, il n'a pas effectué de constatation sur les lieux et il n'a pas procédé à son analyse de manière contradictoire,
- il vise des 'raccords en cuivre' et des 'conduits en acier galvanisé' alors que l'expert judiciaire a constaté des raccords en acier galvanisé et des canalisations en cuivre et il fait référence à la disposition du DTU relative à l'association de 'canalisations' en cuivre et acier galvanisé, et non les pièces de raccordement ;
Après avoir pris connaissance de l'avis de M. [U], l'expert judiciair a maintenu son analyse ;
Il convient d'entériner les conclusions de l'expert judiciaire qui a conclu à l'absence de désordres sur les travaux de plomberie que ce soit sur la canalisation d'évacuation des eaux (en fonte) ou le réseau de chauffage, incluant l'utilisation des conduits en PVC ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice ;
sur l'impossibilité de poser le matériel de climatisation
M. [X] allègue que M. [K] lui a vendu un système de climatisation à installer mais que ce système de climatisation ne peut pas être installé car il est incompatible avec le réseau de climatisation installé par M. [K] qui est lui-même affecté de vices ; il estime que M. [K] était informé de ces vices et aurait dû alerter M. [X] sur le fait que le système de climatisation vendu ne fonctionnerait pas ; d'autre part, M. [K] n'a pas mis sous vide ni bouché correctement les réseaux en attente ce qui présente un risque que les résidus susceptibles de se loger dans les tuyaux endommagent lors de leur installation les équipements ;
En l'espèce, selon l'acte de vente du 26 avril 2016, M. [K] a vendu à M. [X] un matériel de climatisation neuf à poser ;
L'expert judiciaire précise qu'il 'n'est pas possible de déterminer si le système est en état de fonctionnement du fait qu'il n'est ni installé ni monté' et conclut à l'absence de désordre;
M. [X] ne démontre pas que le réseau ne permet pas l'installation de ce matériel, tel qu'il l'allègue ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice ;
sur l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel)
M. [X] allègue que la chape a fait l'objet d'une exécution imparfaite par un mauvais dosage qui a provoqué une fissuration généralisée visible dans l'ensemble des pièces ; il estime que M. [K] a réalisé cette chape dans le but de cacher les malfaçons liées aux travaux qu'il a effectués, soit pour dissimuler la suppression du poteau IPN et les malfaçons affectant la plomberie et le réseau d'évacuation des eaux usées en PVC ;
En l'espèce, l'expert judiciaire n'a pas pu étudier la chape puisque celle-ci a été déposée par M. [X] antérieurement à la première réunion d'expertise ;
En réponse au fait que l'huissier de justice mandaté pour le constat du 26 avril 2016 aurait incité M. [X] à procéder à la démolition de la chape, l'expert répond qu'un huissier de justice n'est pas à sons sens un technicien du bâtiment et qu'il aurait été préférable de faire appel à un spécialiste (page 59 expertise) ;
M. [X] produit le constat du 26 avril 2016 (pièce 2) dans lequel cet huissier précise 'Dans l'ensemble de l'appartement, je constate que le sol est composé d'une chape à l'état brut dont l'exécution imparfaite (mauvais dosage) a provoqué une fissuration généralisée visible dans l'ensemble des pièces' ;
L'huissier de justice n'étant pas un technicien du bâtiment (ce qui est confirmé par l'expert judiciaire), il convient de considérer que ses observations, relatives d'une part à la cause de l'exécution imparfaite de la chape, 'le mauvais dosage', et d'autre part au lien de causalité avec les fissures, ne sont pas probantes ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice caché ;
Sur la clause exonératoire de garantie du vendeur
M. [K] oppose la clause exonératoire de garantie du vendeur prévue dans l'acte de vente et expose qu'il n'a jamais exercé d'activité professionnelle principale dans le domaine de l'immobilier ou la construction ; M. [X] répond que M. [K] ne peut se prévaloir de cette clause car il est marchands de biens immobiliers, dans le cadre de plusieurs sociétés;
En l'espèce, l'acte de vente du 26 avril 2016 stipule en page 9 une clause d'exonération de la garantie du vendeur :
'Etat du bien
L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' ;
M. [X] doit démontrer :
- que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel,
ou
- que M. [K], s'il est un vendeur non professionnel, est de mauvaise foi, c'est à dire qu'il avait connaissance des vices au moment de la vente et qu'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ces vices dont il connaissait la gravité ;
En l'espèce, l'acte de vente mentionne que M. [K] est directeur de société ;
M. [X] produit :
- en pièce 8, l'extrait Kbis au 18 avril 2017 de la SARL Altream, mentionnant comme activité 'transaction sur immeubles et fonds de commerce' et comme gérant M. [T] [K] ;
L'expert comptable de la SARL Altream atteste le 14 mars 2024 (pièce 112 [K]) que 'cette société n'a jamais détenu aucun bien immobilier ni participation dans quelque autre société à ma connaissance. Elle a pour objet le conseil en management et n'a aucune activité en rapport avec l'immobilier ou la construction' :
M. [X] ne démontre pas une activité professionnelle de vente ou de construction immobilière de cette société ;
- en pièce 9, l'extrait Kbis au 18 avril 2017 de la SCI Pierre et Cité, immatriculée le 26 mars 2014, mentionnant comme activité 'acquisition, administration, gestion par bail, de biens immobiliers' et comme gérant associé M. [T] [K] ;
M. [K] justifie par la liasse fiscale et l'attestation de l'expert comptable de la SCI Pierre et Cité du 14 mars 2024 (pièces 47 et 112 [K]) que cette société a été créée pour l'acquisition du logement familial en 2014 et que suite à sa revente, la société a été liquidée en l'absence d'actifs :
M. [X] ne démontre pas que M. [K] ait exercé dans le cadre de cette société une activité professionnelle de vente immobilière ;
- en pièce 36, 55 et 85, les statuts, un procès-verbal d'assemblée générale et l'extrait du registre national des entreprises de la SARL Altius, mentionnant le 1er octobre 2001, comme objet social 'conseil et prestation de services en programmation montage et réalisation d'opérations immobilières et de construction' et comme premier gérant M. [T] [K] et le 12 août 2017 le changement d'objet social en 'conseil pour les affaires et la gestion' :
Ces pièces ne démontrent pas une activité professionnelle de vente ou de construction immobilière de cette société ; en sus, l'expert comptable de la SARL Altius atteste le 14 mars 2024 (pièce 112 [K]) que cette société 'a pour objet le conseil en management et n'a aucune activité en rapport avec l'immobilier ou la construction' ;
- en pièce 37, 56, 77 et 83, les statuts et l'extrait du registre national des entreprises de la SARL EIA, mentionnant le 11 novembre 2010, comme objet social 'Marchand de biens immobiliers' et comme associés M. [T] [K] et la SARL Altius et en pièce 77 les statuts de la SCI EIA 11, mentionnant comme objet social 'Acquisition, revente, gestion et administration civiles de tous biens immobiliers' et comme associées la SARL EIA et la SARL Altius :
M. [X] ne démontre pas que M. [K] ait exercé dans le cadre de ces sociétés une activité professionnelle de vente immobilière, sachant que sa simple qualité d'associé est insuffisante à en justifier ;
Ainsi M. [X] ne démontre pas que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel ;
En conséquence :
- concernant les vices allégués relatifs à l'impossibilité de poser le matériel de climatisation, les désordres sur les travaux de plomberie et l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel), M. [X] ne démontre pas l'existence de vices : la responsabilité de M. [K] n'est pas retenue,
- concernant la suppression du poteau porteur IPN, il ressort de l'analyse ci-avant que M. [X] démontre que M. [K] en avait connaissance au moment de la vente ; le caractère délibéré de la dissimulation s'évince des travaux entrepris par M. [X] relatifs à la pose d'une chape en béton qui ont eu pour conséquence de cacher la suppression de ce poteau et de son abstention d'en informer l'acquéreur alors qu'il en connaissait la gravité ; la responsabilité de M. [K] à son égard est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, en application de l'article 1643 du code civil, soit même s'il n'est pas démontré que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- concernant les vices relatifs au garde-corps et au balcon, le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [K] à l'égard de M. [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Sur les demande de dommages et intérêts de M. [X]
Aux termes de l'article 1644 du code civil, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' ;
Aux termes de l'article 1645 du même code, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur' ;
Aux termes de l'article 1646 du même code, 'Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente' ;
M. [X] exerce l'action estimatoire, il souhaite conserver l'appartement et se faire restituer une partie du prix ;
S'il souhaite des dommages et intérêts complémentaires, il doit démontrer que le vendeur est de mauvaise foi, c'est à dire qu'il avait connaissance des vices au moment de la vente et qu'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ces vices dont il connaissait la gravité, ce qui est le cas selon l'analyse ci-avant pour la suppression du poteau porteur IPN ;
M. [X] demande de réformer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie ;
M. [X] sollicite de condamner M. [K] à lui verser au titre de la réduction du prix de vente compte tenu des vices et non-conformités au versement de la somme de 93.576,21 €, qui se décompose comme suit :
¿ Au titre des travaux de renforcement pour la somme de 4.255 € HT (3.725 + 530), soit 4.680, 50 € TTC,
¿ Au titre de l'étude réalisée par le Cabinet IDBTP pour un montant de 600 € TTC, de la note de Madame [B] pour un montant de 1.500 € TTC et de la note du cabinet IDBTP, facture du 6 juillet 2018 d'un montant de 1.800 € TTC,
¿ Au titre de la surface de 3,7 m² indument gagnée du fait du vice caché par M. [K] du fait de la réalisation des travaux litigieux : 40.459 €,
¿ Au titre des travaux de dépose de la chape effectuée par la société Piotr Batr pour la somme de 3.688,80 € TTC et des travaux de pose d'une nouvelle chape sans vice caché, qui ont été effectués par la société SETI pour la somme de 9.825 € H.T, soit 10.807,50 € TTC,
¿ Au titre des travaux de plomberie et de chauffage, qui ont été effectués par la Société SETI pour la somme de 9.064,66 € TTC,
¿ Au titre des travaux de climatisation à réaliser et qui ont été chiffrés par la Société 3B à la somme de 9.924, 56 € TTC,
¿ Au titre des intérêts (8.014, 87 €) et de l'assurance (3.036, 32 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour la réalisation des travaux de remise en état, soit un montant de 11.051,07 € ;
En l'espèce, compte-tenu de l'analyse ci-avant, aux termes de laquelle M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice relatif à l'impossibilité de poser le matériel de climatisation, aux travaux de plomberie incluant l'utilisation des conduits en PVC et à l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel) le jugement est :
- confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des travaux relatifs au matériel de climatisation et à la plomberie (hors conduits en PVC),
- infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC ;
Il y a lieu de débouter M. [X] de sa demande au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC ;
Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter M. [X] de sa demande en appel de dommages et intérêts au titre de travaux relatifs à la chape ;
Il reste à étudier le préjudice de M. [X] en conséquence des vices cachés relatifs à la suppression du poteau porteur IPN et de ceux relatifs au garde-corps et au balcon;
Sur la demande au titre des travaux relatifs à la suppression du poteau porteur IPN
Les premiers juges ont exactement retenu que 'M. [X] verse aux débats la facture de l'entreprise Seti en date du 14 mars 2019 portant notamment sur le 'renfort de structure dans l'entrée entre le hall et le séjour' pour un montant de 3.725 € HT et sur la 'fourniture et exécution de coffrage des renforts de linteau et poteaux' pour un montant de 530 € HT, soit un total de 4.680,50 € TTC.
Ces travaux de remise en état entrepris par M. [X] à ses frais, qui visent à renforcer la structure du bâtiment même si le poteau n'a pas été remis en place, ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021 comme étant conformes aux préconisations de l'expert' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN ;
Sur les notes et étude du Cabinet IDBTP et de Mme [B]
Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Dès lors que ces études ont été produites au soutien de la résolution présentée à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021 aux fins de validation des travaux effectués pour remettre le lieu en état, il s'agit d'un préjudice indemnisable en lien avec le vice caché retenu (relatif à la suppression du poteau IPN)' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B] ;
Sur la demande au titre de l'erreur sur la superficie
Les premiers juges ont justement apprécié que la demande de M. [X] d'une réduction du prix de vente, au motif que la surface du bien aurait dû être moins importante au moment de son acquisition puisqu'il aurait dû exister un mur et un poteau qui ont été supprimés sans droit, s'analyse en une action en réduction du prix en raison d'une erreur sur la superficie vendue au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui doit être menée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie ;
Sur la demande relative aux intérêts et à l'assurance du prêt pour les travaux (nouveau en appel)
Les pièces produites par M. [X] (pièces 11, 78 et 79) ne permettent pas de déterminer si l'objet des prêts était relatif aux travaux de remise en état pour lesquels la cour a retenu la responsabilité de M. [K] ;
En conséquence, il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter M. [X] de sa demande en appel relative aux intérêts et à l'assurance du prêt pour les travaux ;
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X] en conséquence de l'impossibilité d'occuper l'appartement
En appel, M. [X] sollicite de condamner M. [K] à lui verser :
- la somme de 101.419, 04 € 'au titre des préjudices liés à l'obligation de poursuivre la location d'un appartement, compte tenu de l'impossibilité d'occuper l'appartement',
- la somme de 44.000 € 'au titre du préjudice lié à l'impossibilité de louer ou d'habiter l'appartement litigieux' ;
Il convient de considérer que ces deux sommes visent le même préjudice et de ne retenir que la demande de la somme la plus élevée soit celle de 101.419,04 € ;
Selon M. [X], la somme de 101.419, 04 € se décompose comme suit :
¿ Le préjudice subi par M. [X] au titre des loyers qu'il a été contraint de régler entre le 1er mai 2016 et le 31 octobre 2018 : 66.308,04 € (2.286,48 € x 29 mois),
¿ Le remboursement des intérêts du prêt : 26.991, 05 €,
¿ Les charges de copropriété versées par M. [D] [X] du 1er mai 2016 jusqu'au 31 octobre 2018 : 8.120 €,
Il sollicite, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à retenir que le préjudice doit être évalué sur la base de la perte de jouissance de l'appartement, condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 116.000 € (4.000 € valeur locative x 29 mois du 1er mai 2016 au 31 octobre 2018) ;
Sur la demande relative au charges de copropriété et au remboursement des intérêts du prêt
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'ces sommes sont dues par M. [X] en tout état de cause, quand bien même le bien était inoccupé' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de cette demande ;
Sur la demande au titre des loyers
En l'espèce, la responsabilité de M. [K] sur le fondement de la garantie des vices cachés est retenue au titre de la suppression du poteau porteur IPN et du vice relatif au garde-corps et au balcon ;
Il convient de considérer que l'appartement était inhabitable tant que les travaux de renforcement, en conséquence de la suppression du poteau porteur IPN n'étaient pas réalisés, compte tenu des risques d'effondrement du plafond et qu'il est justifié que M. [X] ait dû se reloger le temps de ces travaux ;
Il n'est pas contesté que M. [X] n'envisageait pas d'occuper l'appartement dès son achat le 26 avril 2016 puisqu'il souhaitait y réaliser au préalable des travaux de rénovation, dont notamment le retrait de la chape ; ce n'est que suite au constat d'huissier du 7 décembre 2016 que M. [X] a constaté la suppression d'un poteau et ce n'est que le 15 mars 2017 qu'il a adressé à M. [K] une réclamation à ce sujet ;
L'expert judiciaire a autorisé M. [X] à réaliser les travaux pour remédier à la suppression de ce poteau IPN porteur à la date du 12 avril 2018, en précisant qu'il estimait la durée des travaux à 5 mois ;
Il convient donc de considérer que la période pendant laquelle M. [X] n'a pas pu se loger en raison de la suppression du poteau IPN s'étend du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018;
Les premiers juges ne précisent pas le détail de leur calcul de 'la somme de 9.000 € au titre du préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018" ;
M. [X] justifie du règlement entre le 15 mars 2017 et le 15 mai 2018 (pièces 40, 42 et 65) d'un total de 29.828,79 € (2.125,44 € x 9,5 mois du 15 mars 2017 au 31 décembre 2017 + 2.141,58 € x 4,5 mois du 1er janvier 2018 au 15 mai 2018) au titre du loyer et des charges pour deux personnes, soit la somme de 14.914,39 € pour une personne (29.828,79 : 2) ;
En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018 et il y a lieu de condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 14.914,39 € en réparation de son préjudice de jouissance du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018 ;
M. [X] ne justifie pas qu'il envisageait de mettre l'appartement en location puisqu'il a sollicité le remboursement de ses loyers jusqu'à ce qu'il puisse loger dans ledit appartement;
Il convient de considérer que le vice relatif au garde-corps et au balcon, qui interdisait l'accès au balcon, compte tenu du risque d'effondrement de celui-ci, n'empêchait pas M. [X] de vivre dans son appartement ;
Il n'y a donc pas lieu de retenir un préjudice calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon postérieurement au 15 septembre 2018 ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon ;
M. [X] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance de l'appartement, au motif de l'absence d'accès au balcon entre le 1er septembre 2018 et le 15 septembre 2019, en ce qu'il ne produit aucune pièce certifiant qu'il occupait l'appartement pendant cette période, notamment aux dates estivales qui permettent de jouir d'un balcon ;
Il y a donc lieu de débouter M. [X] de sa demande au titre du préjudice de jouissance postérieur au 15 septembre 2018 ;
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ou la défense à une telle action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ;
En l'espèce, la contestation par M. [K] des demandes de M. [X] ne suffit pas à constituer un abus de droit car l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
M. [X] ne démontre pas que la contestation de M. [K] ait constitué un acte de malice ou de mauvaise foi ou une erreur grave équipollente au dol et qu'elle ait dégénéré en abus;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande au titre du préjudice moral ;
Sur la demande de dommages et intérêts au titre des intérêts et assurances du prêt pour les frais d'expertise (nouveau en appel)
M. [X] demande de condamner M. [K] au paiement de la somme due au titre des intérêts (6.493, 44 €) et assurances (2.903, 11 €) du prêt qu'il a été contraint de souscrire pour faire face aux frais d'expertise et de conseil qu'il a dû régler, soit un montant de 9.396, 55 € ;
En l'espèce, M. [X] ne démontre pas que le prêt a été contracté en vue de régler les frais d'expertise (pièces 11, 78 et 79) ;
Il est débouté de cette demande formée en appel ;
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [K]
M. [K] sollicite de condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire et la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;
En l'espèce, M. [K] succombant en l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] [K] de sa demande de condamner M. [D] [X] à lui verser :
- la somme de 3.400 € de dommages et intérêts au titre des frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire,
- la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [K], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [X] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [K] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement excepté en ce qu'il a :
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne M. [T] [K] à verser à M. [X] la somme de 14.914,39 € en réparation de son préjudice de jouissance du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018 ;
Déboute M. [D] [X] de sa demande de condamner M. [T] [K] à lui verser une somme au titre :
- des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- des travaux relatifs à la chape,
- de son préjudice de jouissance postérieur au 15 septembre 2018,
- des intérêts et de l'assurance du prêt pour les travaux,
- des intérêts et de l'assurance du prêt pour les frais d'expertise ;
Condamne M. [T] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [D] [X] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de M. [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17707 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRRO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2022 - Tribunal judciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/08143
APPELANT
Monsieur [D] [X] né le 17 Novembre 1979 à [Localité 9],
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assisté de Me Bertrand RABOURDIN de la SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158
INTIMÉ
Monsieur [T] [K]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté et assisté de Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Nathalie BRET, Conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 26 avril 2016, M. [T] [K] a vendu à M. [D] [X] le lot de copropriété n°29, correspondant à un appartement de trois pièces, d'une superficie dite 'Carrez' de 73,80 m², et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le prix de 820.000 €.
Par procès-verbal du même jour, Me [G] [E], huissier de justice à [Localité 10], a constaté que l'appartement faisait l'objet de travaux.
M. [X] a fait retirer la chape en béton apposée par M. [K] sur le plancher du salon.
Ces travaux ont notamment mis en évidence la suppression d'un poteau de soutènement de l'immeuble pris dans un mur porteur.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2017, M. [X] a sollicité de M. [K] l'indemnisation de son préjudice, considérant que la suppression de ce poteau et des travaux modifiant notamment le garde-corps du balcon avaient été réalisés en violation des règles de l'art et des règles applicables à la copropriété.
Compte tenu des désordres qu'il a constatés, M. [X] a sollicité une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 22 juin 2017, le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné M. [W] [Y] afin d'examiner les désordres allégués, en rechercher les causes et décrire les travaux nécessaires pour y remédier.
M. [Y] a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 7 février 2019.
Par exploit d'huissier en date des 21 et 25 juin 2019, M. [D] [X] a fait assigner M. [T] [K] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, pris en la personne de son syndic le cabinet Dimora, devant le tribunal judiciaire de Paris, en garantie des vices cachés.
Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B],
- Déclare irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [D] [X] au titre des travaux nécessaires pour reprendre les vices et non-conformités,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- Rejette la demande de M. [D] [X] en remboursement des charges de copropriété relatives au bien objet de la vente du 26 avril 2016 et au remboursement des intérêts du prêt bancaire,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019,
- Rejette la demande de M. [D] [X] en paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 1.232 € au titre de la reprise des scellements du garde-corps du balcon de M. [D] [X],
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 9.907,18 € au titre de la réfection de l'étanchéité du balcon,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 1.050 € au titre de l'assurance dommage-ouvrage,
- Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], en paiement de la somme de 1.000 € de dommages et intérêts au titre des honoraires complémentaires du syndic,
- Rejette la demande de M. [T] [K] en paiement de la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Rejette la demande de M. [T] [K] en paiement de la somme de 3.400 € de dommages et intérêts au titre des frais d'études techniques privées engagés dans le cadre des opérations d'expertise,
- Condamne M. [T] [K], aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par la Selarl Martin & Associés, agissant par Me Bertrand
Rabourdin et par Me Bertrand Chatelain,
- Condamne M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
M. [D] [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 octobre 2022, à l'encontre de M. [K].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'est pas partie en cause d'appel.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 mars 2024 par lesquelles M. [D] [X], appelant, invite la cour à :
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,
Réformer le jugement rendu le 13 juillet 2022 en ce qu'il a :
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B],
- Déclaré irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- Rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts de M. [D] [X] au titre des travaux nécessaires pour reprendre les vices et non-conformités,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- Rejeté la demande de M. [D] [X] en remboursement des charges de copropriété
relatives au bien objet de la vente du 26 avril 2016 et au remboursement des intérêts du prêt
bancaire,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019,
- Rejeté la demande de M. [D] [X] en paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- Juger que M. [K] en sa qualité de professionnel n'est pas fondé à invoquer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente conclu avec M. [D] [X],
- Juger qu'en sa qualité de professionnel, M. [K] est présumé connaître les vices cachés,
- Constater que le bien vendu par M. [K] à M. [D] [X] est affecté de vices cachés,
- Juger que M. [D] [X] est bien fondé à solliciter la condamnation de M. [T] [K] sur le fondement des vices cachés,
En conséquence,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre des préjudices liés à l'obligation de poursuivre la location d'un appartement, compte tenu de l'impossibilité d'occuper
l'appartement, la somme de 101.419, 04 €, qui se décompose comme suit :
¿ Le préjudice subi par M. [X] au titre des loyers qu'il a été contraint de régler entre le 1er mai 2016 et le 31 octobre 2018 : 66.308,04 €,
¿ Le remboursement des intérêts du prêt : 26 991,05 €,
¿ Les charges de copropriété versées par M. [D] [X] du 1er mai 2016 jusqu'au 31 octobre 2018 : 8 120 €,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à retenir que le préjudice que M. [X] doit être évalué sur la base de la perte de jouissance de l'appartement, condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 116.000 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre de la réduction du prix de vente compte tenu des vices et non-conformités au versement de la somme de 93.576,21 €, qui se décompose comme suit :
¿ Au titre des travaux de renforcement pour la somme de 4.255 € HT (3.725 + 530), soit 4.680, 50 € TTC,
¿ Au titre de l'étude réalisée par le Cabinet IDBTP pour un montant de 600 € TTC, de la note de Madame [B] pour un montant de 1.500 € TTC et de la note du cabinet IDBTP (facture du 6 juillet 2018 d'un montant de 1.800 € TTC,
¿ Au titre de la surface de 3,7 m² indument gagnée du fait du vice caché par M. [K] du fait de la réalisation des travaux litigieux : 40.459 €,
¿ Au titre des travaux de dépose de la chape effectuée par la société Piotr Batr pour la somme de 3.688,80 € TTC et des travaux de pose d'une nouvelle chape sans vice caché, qui ont été effectués par la société SETI pour la somme de 9.825 € H.T, soit 10.807,50€ TTC,
¿ Au titre des travaux de plomberie et de chauffage, qui ont été effectués par la Société SETI pour la somme de 9.064,66 € TTC,
¿ Au titre des travaux de climatisation à réaliser et qui ont été chiffrés par la Société 3B à la somme de 9.924, 56 € TTC,
¿ Au titre des intérêts (8.014, 87 €) et de l'assurance (3.036, 32 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour la réalisation des travaux de remise en état, soit un montant de 11.051,07 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre du préjudice moral subi la somme de 10.000 €,
- Condamner M. [K] à verser à M. [X] au titre du préjudice lié à l'impossibilité de louer ou d'habiter l'appartement litigieux la somme de 44.000 €,
- Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
En tout état de cause,
- Condamner M. [K] à rembourser les frais d'expertise qui s'élèvent à 12.754, 79 € TTC,
- Condamner M. [K] au paiement de la somme due au titre des intérêts (6.493, 44 €) et
assurances (2.903, 11 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour faire face aux frais d'expertise et de conseil qu'il a dû régler, soit un montant de 9.396, 55 €,
- Condamner M. [K] au paiement de la somme de 45.000 € au titre de l'article 700 du cpc à M. [X],
- Condamner M. [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du cpc ;
Vu les conclusions en date du 3 avril 2024 par lesquelles M. [T] [K], intimé, invite la cour à :
Vu les articles 564 du code de procédure civile, 1353, 1641 et suivants du code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre de M. [T] [K] au profit de M. [D] [X], à hauteur des sommes de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN, 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B], 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC, 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018, 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [T] [K] en condamnation de M. [D] [X] à lui verser les sommes de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise
judiciaire, 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive et 48.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire et juger M. [D] [X] irrecevable ou mal fondé en toutes ses demandes,
En conséquence, l'en débouter,
Et statuant à nouveau :
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire,
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,
- Condamner M. [D] [X] à payer à M. [T] [K] la somme de 48.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le même aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 1.232 € au titre de la reprise des scellements du garde-corps du balcon de M. [D] [X],
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 9.907,18 € au titre de la réfection de l'étanchéité du balcon,
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], la somme de 1.050 € au titre de l'assurance dommage-ouvrage,
- Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 7], en paiement de la somme de 1.000 € de dommages et intérêts au titre des honoraires complémentaires du syndic,
- Condamné M. [T] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur l'action en garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ;
Aux termes de l'article 1642 du même code, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ;
Aux termes de l'article 1643 du même code, 'Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie' ;
Sur les vices cachés
L'acquéreur doit démontrer que les vices sont d'une gravité suffisante, qu'ils existaient avant la vente et qu'ils n'étaient pas apparents pour lui à la date de la vente ;
M. [X] acquéreur invoque 4 vices cachés (en sus de celui relatif au garde-corps et au balcon dont les dispositions du jugement ne sont pas contestées) :
- la suppression du poteau IPN,
- les malfaçons des travaux de plomberie,
- l'impossibilité de poser le matériel de climatisation,
- l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel) ;
M. [K] oppose que les vices étaient apparents pour M. [X] du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier ;
Avant d'analyser chaque vice allégué, il convient d'étudier si M. [X] a la qualité de professionnel de l'immobilier ;
sur l'absence de qualité de professionnel de l'immobilier de M. [X]
Le fait que M. [X] perçoive des revenus déclarés en 'BIC non professionnels' ne justifie pas qu'il exerce une activité de 'loueur en meublé professionnel' (pièce 89 [X]) ;
Concernant les deux société civiles immobilières dans lesquelles M. [X] est associé, la SCI Alfaro et la SCI Azur, il ressort des statuts et du procès-verbal d'assemblée générale (pièces 97 à 99) qu'il s'agit de SCI familiales créées pour l'acquisition de deux biens immobiliers familiaux : M. [K] ne démontre pas que M. [X] ait exercé dans le cadre de ces sociétés une activité professionnelle de vente immobilière ;
M. [K] ne justifie donc pas que M. [X] soit un professionnel de l'immobilier ;
sur la suppression du poteau IPN
M. [X] allègue que M. [K] a supprimé un poteau porteur (IPN) dans le séjour ; il estime que ce poteau était porteur et que M. [K] avait connaissance de cette caratéristique ; il précise que ce poteau était compris dans un mur de refend, partie commune, et qu'il a été supprimé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; il ajoute que M. [K] non seulement n'a pas informé M. [X] de ce vice mais en outre l'a dissimulé par la pose d'une chape en béton et que ce n'est que la dépose de cette chape, postérieurement à la vente, qui a permis de révéler ce vice à M. [X] ;
En l'espèce, l'expert judiciaire constate que le poteau IPN a été supprimé dans le séjour ; il estime qu'il s'agissait d'un poteau porteur ; d'autre part, l'expert conclu que ce poteau a été supprimé sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'il était inclus dans un mur de refend, partie commune de l'immeuble ;
Il est justifié que ce vice existait antérieurement à la vente et était caché lors de la vente puisque M. [K] a effectué des travaux de réalisation d'une chape qui ont dissimulé les traces justifiant de l'existence antérieure d'un poteau ; ce vice est grave puisque le poteau était porteur et a été supprimé, sans mesures propres à remédier à son absence, et que l'expert judiciaire estime qu'un renforcement est nécessaire, de nature à éviter un effondrement du plafond ;
Il est démontré que M. [K] avait connaissance de la suppression de ce poteau avant la vente du 26 avril 2016 puisqu'il a réalisé des travaux qui ont dissimulé les traces de suppression de ce poteau ;
M. [X] démontre un vice caché ;
sur les malfaçons des travaux de plomberie
M. [X] allègue que M. [K] a réalisé des travaux de plomberie et que des vices cachés affectent ces travaux :
'- les pentes pour les évacuations ne sont pas respectées,
- les alliages utilisés à différents endroits du réseau de chauffage ne sont pas compatibles entre eux,
- les prescriptions concernant l'utilisation des conduits en PVC ne sont pas respectées,
- les raccords et jointements ne sont pas conformes aux normes' ;
En l'espèce, M. [X] produit un rapport établi par la société Sertis, 'experte en structures et réseaux d'immeubles, recherches de fuites', le 24 mai 2018 (pièce 21) qui conclut que:
- 'Ces éléments (raccords en acier galvanisé) sont à proscrire dans un circuit fermé de chauffage. Les ions cuivre provenant, soit des nourrices en laiton, soit de tubes en cuivre sur des installations privatives de l'immeuble vont provoquer une réaction d'oxydation sévère sur les éléments en acier galvanisé.
Référence DTU 60.1 P1-1-1 Paragraphe 2-2 'L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire';
- les conduits en PVC dans la chape, pour l'évacuation du lave main , du wc, d'une future salle de bain et de la climatisation comportent des malfaçons,
- les raccords en té dans le sol ne sont pas interdits mais leur présence n'est pas recommandée
M. [X] ne produit pas d'élément justifiant que 'les pentes pour les évacuations ne sont pas respectées' ;
Il ne justifie pas que 'les prescriptions concernant l'utilisation des conduits en PVC ne sont pas respectées' et 'les raccords et jointements ne sont pas conformes aux normes' en ce que le rapport de la société Sertis n'a pas de valeur probante sur ces points, puisqu'il a été établi de manière non contradictoire et qu'aucun élément du dossier ne corrobore ses conclusions ;
Au surplus, concernant l'affirmation de la société Sertis selon laquelle 'les conduits en PVC ont ce qui serait une malfaçon', l'expert judiciaire précise (en page 84) que c'est inexact car 'il existait des fourreaux qui ont été déposés par M. [X] en même temps qu'il a démoli la chape' et 'la disposition de canalisations PVC pour évacuations en enrobés et non en fourreaux est autorisée dans le cadre du chapitre 4.3.2.3 du DTU 60.33 P1-1" ;
Concernant l'association des alliages dans le réseau de chauffage privatif, la société Sertis estime qu'il existe une non conformité au DTU mais elle vise le texte interdisant l'association de canalisations en cuivre et de canalisations en acier galvanisé alors qu'elle précise que ce sont des raccords, et non des canalisations, qui sont en acier galvanisé ;
Concernant cette association des alliages dans le réseau de chauffage privatif, l'expert judiciaire précise (page 24) que les pièces en acier galvanisé sont uniquement des pièces de raccordement et que suivant le DTU dont il rappelle les dispositions complètes, elles sont admises :
article 4.2.2 du DTU 60.1 :
'Cas de l'acier galvanisé
Les éléments en cuivre et alliages de cuivre ne doivent pas être placés en amont des canalisations en acier galvanisé.
Ne sont pas visées par cette règle générale :
- les appareils de robinetterie et de comptage,
- les pièces de raccordement,
- les métaux d'apport des soudo-brasures.
Le raccordement d'un tube en cuivre à un réseau galvanisé ne doit pas se faire par brasage ou soudo-brasage direct. Une pièce intermédiaire est nécessaire pour assembler le tube en acier galvanisé et le tube de cuivre.
L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire.
Si l'eau chaude est produite à une température supérieure à 60°C, un dispositif abaisseur de température doit être interposé. Ce dispositif doit être placé le plus près possible de l'appareil de production d'eau chaude et dans le même local. Il peut toutefois être placé das un local contigu à condition que le longueur développée dans la tuyauterie reliant l'appareil de production d'eau chaude et l'abaisseur de température ne dépasse pas 15 m';
Le mail de M. [V] [U] en date du 10 janvier 2019 (pièce 39), précisant qu'il ne partage pas l'avis de l'expert judiciaire dans son pré-rapport, et que dans les circuits fermés, ne sont pas tolérés 'des raccords et compteurs en cuivre en amont des conduits en acier galvanisé' en rappelant la disposition du DTU selon laquelle 'L'association de canalisations en cuivre et en acier galvanisé n'est pas admise dans les boucles de circulation d'eau chaude sanitaire' n'a pas de valeur probante en ce que :
- M. [V] [U] ne précise pas sa spécialité, il n'a pas effectué de constatation sur les lieux et il n'a pas procédé à son analyse de manière contradictoire,
- il vise des 'raccords en cuivre' et des 'conduits en acier galvanisé' alors que l'expert judiciaire a constaté des raccords en acier galvanisé et des canalisations en cuivre et il fait référence à la disposition du DTU relative à l'association de 'canalisations' en cuivre et acier galvanisé, et non les pièces de raccordement ;
Après avoir pris connaissance de l'avis de M. [U], l'expert judiciair a maintenu son analyse ;
Il convient d'entériner les conclusions de l'expert judiciaire qui a conclu à l'absence de désordres sur les travaux de plomberie que ce soit sur la canalisation d'évacuation des eaux (en fonte) ou le réseau de chauffage, incluant l'utilisation des conduits en PVC ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice ;
sur l'impossibilité de poser le matériel de climatisation
M. [X] allègue que M. [K] lui a vendu un système de climatisation à installer mais que ce système de climatisation ne peut pas être installé car il est incompatible avec le réseau de climatisation installé par M. [K] qui est lui-même affecté de vices ; il estime que M. [K] était informé de ces vices et aurait dû alerter M. [X] sur le fait que le système de climatisation vendu ne fonctionnerait pas ; d'autre part, M. [K] n'a pas mis sous vide ni bouché correctement les réseaux en attente ce qui présente un risque que les résidus susceptibles de se loger dans les tuyaux endommagent lors de leur installation les équipements ;
En l'espèce, selon l'acte de vente du 26 avril 2016, M. [K] a vendu à M. [X] un matériel de climatisation neuf à poser ;
L'expert judiciaire précise qu'il 'n'est pas possible de déterminer si le système est en état de fonctionnement du fait qu'il n'est ni installé ni monté' et conclut à l'absence de désordre;
M. [X] ne démontre pas que le réseau ne permet pas l'installation de ce matériel, tel qu'il l'allègue ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice ;
sur l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel)
M. [X] allègue que la chape a fait l'objet d'une exécution imparfaite par un mauvais dosage qui a provoqué une fissuration généralisée visible dans l'ensemble des pièces ; il estime que M. [K] a réalisé cette chape dans le but de cacher les malfaçons liées aux travaux qu'il a effectués, soit pour dissimuler la suppression du poteau IPN et les malfaçons affectant la plomberie et le réseau d'évacuation des eaux usées en PVC ;
En l'espèce, l'expert judiciaire n'a pas pu étudier la chape puisque celle-ci a été déposée par M. [X] antérieurement à la première réunion d'expertise ;
En réponse au fait que l'huissier de justice mandaté pour le constat du 26 avril 2016 aurait incité M. [X] à procéder à la démolition de la chape, l'expert répond qu'un huissier de justice n'est pas à sons sens un technicien du bâtiment et qu'il aurait été préférable de faire appel à un spécialiste (page 59 expertise) ;
M. [X] produit le constat du 26 avril 2016 (pièce 2) dans lequel cet huissier précise 'Dans l'ensemble de l'appartement, je constate que le sol est composé d'une chape à l'état brut dont l'exécution imparfaite (mauvais dosage) a provoqué une fissuration généralisée visible dans l'ensemble des pièces' ;
L'huissier de justice n'étant pas un technicien du bâtiment (ce qui est confirmé par l'expert judiciaire), il convient de considérer que ses observations, relatives d'une part à la cause de l'exécution imparfaite de la chape, 'le mauvais dosage', et d'autre part au lien de causalité avec les fissures, ne sont pas probantes ;
M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice caché ;
Sur la clause exonératoire de garantie du vendeur
M. [K] oppose la clause exonératoire de garantie du vendeur prévue dans l'acte de vente et expose qu'il n'a jamais exercé d'activité professionnelle principale dans le domaine de l'immobilier ou la construction ; M. [X] répond que M. [K] ne peut se prévaloir de cette clause car il est marchands de biens immobiliers, dans le cadre de plusieurs sociétés;
En l'espèce, l'acte de vente du 26 avril 2016 stipule en page 9 une clause d'exonération de la garantie du vendeur :
'Etat du bien
L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' ;
M. [X] doit démontrer :
- que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel,
ou
- que M. [K], s'il est un vendeur non professionnel, est de mauvaise foi, c'est à dire qu'il avait connaissance des vices au moment de la vente et qu'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ces vices dont il connaissait la gravité ;
En l'espèce, l'acte de vente mentionne que M. [K] est directeur de société ;
M. [X] produit :
- en pièce 8, l'extrait Kbis au 18 avril 2017 de la SARL Altream, mentionnant comme activité 'transaction sur immeubles et fonds de commerce' et comme gérant M. [T] [K] ;
L'expert comptable de la SARL Altream atteste le 14 mars 2024 (pièce 112 [K]) que 'cette société n'a jamais détenu aucun bien immobilier ni participation dans quelque autre société à ma connaissance. Elle a pour objet le conseil en management et n'a aucune activité en rapport avec l'immobilier ou la construction' :
M. [X] ne démontre pas une activité professionnelle de vente ou de construction immobilière de cette société ;
- en pièce 9, l'extrait Kbis au 18 avril 2017 de la SCI Pierre et Cité, immatriculée le 26 mars 2014, mentionnant comme activité 'acquisition, administration, gestion par bail, de biens immobiliers' et comme gérant associé M. [T] [K] ;
M. [K] justifie par la liasse fiscale et l'attestation de l'expert comptable de la SCI Pierre et Cité du 14 mars 2024 (pièces 47 et 112 [K]) que cette société a été créée pour l'acquisition du logement familial en 2014 et que suite à sa revente, la société a été liquidée en l'absence d'actifs :
M. [X] ne démontre pas que M. [K] ait exercé dans le cadre de cette société une activité professionnelle de vente immobilière ;
- en pièce 36, 55 et 85, les statuts, un procès-verbal d'assemblée générale et l'extrait du registre national des entreprises de la SARL Altius, mentionnant le 1er octobre 2001, comme objet social 'conseil et prestation de services en programmation montage et réalisation d'opérations immobilières et de construction' et comme premier gérant M. [T] [K] et le 12 août 2017 le changement d'objet social en 'conseil pour les affaires et la gestion' :
Ces pièces ne démontrent pas une activité professionnelle de vente ou de construction immobilière de cette société ; en sus, l'expert comptable de la SARL Altius atteste le 14 mars 2024 (pièce 112 [K]) que cette société 'a pour objet le conseil en management et n'a aucune activité en rapport avec l'immobilier ou la construction' ;
- en pièce 37, 56, 77 et 83, les statuts et l'extrait du registre national des entreprises de la SARL EIA, mentionnant le 11 novembre 2010, comme objet social 'Marchand de biens immobiliers' et comme associés M. [T] [K] et la SARL Altius et en pièce 77 les statuts de la SCI EIA 11, mentionnant comme objet social 'Acquisition, revente, gestion et administration civiles de tous biens immobiliers' et comme associées la SARL EIA et la SARL Altius :
M. [X] ne démontre pas que M. [K] ait exercé dans le cadre de ces sociétés une activité professionnelle de vente immobilière, sachant que sa simple qualité d'associé est insuffisante à en justifier ;
Ainsi M. [X] ne démontre pas que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel ;
En conséquence :
- concernant les vices allégués relatifs à l'impossibilité de poser le matériel de climatisation, les désordres sur les travaux de plomberie et l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel), M. [X] ne démontre pas l'existence de vices : la responsabilité de M. [K] n'est pas retenue,
- concernant la suppression du poteau porteur IPN, il ressort de l'analyse ci-avant que M. [X] démontre que M. [K] en avait connaissance au moment de la vente ; le caractère délibéré de la dissimulation s'évince des travaux entrepris par M. [X] relatifs à la pose d'une chape en béton qui ont eu pour conséquence de cacher la suppression de ce poteau et de son abstention d'en informer l'acquéreur alors qu'il en connaissait la gravité ; la responsabilité de M. [K] à son égard est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, en application de l'article 1643 du code civil, soit même s'il n'est pas démontré que M. [K], vendeur, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- concernant les vices relatifs au garde-corps et au balcon, le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [K] à l'égard de M. [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Sur les demande de dommages et intérêts de M. [X]
Aux termes de l'article 1644 du code civil, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' ;
Aux termes de l'article 1645 du même code, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur' ;
Aux termes de l'article 1646 du même code, 'Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente' ;
M. [X] exerce l'action estimatoire, il souhaite conserver l'appartement et se faire restituer une partie du prix ;
S'il souhaite des dommages et intérêts complémentaires, il doit démontrer que le vendeur est de mauvaise foi, c'est à dire qu'il avait connaissance des vices au moment de la vente et qu'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ces vices dont il connaissait la gravité, ce qui est le cas selon l'analyse ci-avant pour la suppression du poteau porteur IPN ;
M. [X] demande de réformer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie ;
M. [X] sollicite de condamner M. [K] à lui verser au titre de la réduction du prix de vente compte tenu des vices et non-conformités au versement de la somme de 93.576,21 €, qui se décompose comme suit :
¿ Au titre des travaux de renforcement pour la somme de 4.255 € HT (3.725 + 530), soit 4.680, 50 € TTC,
¿ Au titre de l'étude réalisée par le Cabinet IDBTP pour un montant de 600 € TTC, de la note de Madame [B] pour un montant de 1.500 € TTC et de la note du cabinet IDBTP, facture du 6 juillet 2018 d'un montant de 1.800 € TTC,
¿ Au titre de la surface de 3,7 m² indument gagnée du fait du vice caché par M. [K] du fait de la réalisation des travaux litigieux : 40.459 €,
¿ Au titre des travaux de dépose de la chape effectuée par la société Piotr Batr pour la somme de 3.688,80 € TTC et des travaux de pose d'une nouvelle chape sans vice caché, qui ont été effectués par la société SETI pour la somme de 9.825 € H.T, soit 10.807,50 € TTC,
¿ Au titre des travaux de plomberie et de chauffage, qui ont été effectués par la Société SETI pour la somme de 9.064,66 € TTC,
¿ Au titre des travaux de climatisation à réaliser et qui ont été chiffrés par la Société 3B à la somme de 9.924, 56 € TTC,
¿ Au titre des intérêts (8.014, 87 €) et de l'assurance (3.036, 32 €) du prêt que M. [X] a été contraint de souscrire pour la réalisation des travaux de remise en état, soit un montant de 11.051,07 € ;
En l'espèce, compte-tenu de l'analyse ci-avant, aux termes de laquelle M. [X] ne démontre pas l'existence d'un vice relatif à l'impossibilité de poser le matériel de climatisation, aux travaux de plomberie incluant l'utilisation des conduits en PVC et à l'exécution imparfaite de la chape (nouveau en appel) le jugement est :
- confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des travaux relatifs au matériel de climatisation et à la plomberie (hors conduits en PVC),
- infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC ;
Il y a lieu de débouter M. [X] de sa demande au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC ;
Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter M. [X] de sa demande en appel de dommages et intérêts au titre de travaux relatifs à la chape ;
Il reste à étudier le préjudice de M. [X] en conséquence des vices cachés relatifs à la suppression du poteau porteur IPN et de ceux relatifs au garde-corps et au balcon;
Sur la demande au titre des travaux relatifs à la suppression du poteau porteur IPN
Les premiers juges ont exactement retenu que 'M. [X] verse aux débats la facture de l'entreprise Seti en date du 14 mars 2019 portant notamment sur le 'renfort de structure dans l'entrée entre le hall et le séjour' pour un montant de 3.725 € HT et sur la 'fourniture et exécution de coffrage des renforts de linteau et poteaux' pour un montant de 530 € HT, soit un total de 4.680,50 € TTC.
Ces travaux de remise en état entrepris par M. [X] à ses frais, qui visent à renforcer la structure du bâtiment même si le poteau n'a pas été remis en place, ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021 comme étant conformes aux préconisations de l'expert' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.680,50 € au titre des travaux de remise en état consécutifs à la suppression du poteau IPN ;
Sur les notes et étude du Cabinet IDBTP et de Mme [B]
Les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Dès lors que ces études ont été produites au soutien de la résolution présentée à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021 aux fins de validation des travaux effectués pour remettre le lieu en état, il s'agit d'un préjudice indemnisable en lien avec le vice caché retenu (relatif à la suppression du poteau IPN)' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 3.900 € au titre des frais de l'étude et de note réalisées par le cabinet IDBTP et de la note de Mme [L] [B] ;
Sur la demande au titre de l'erreur sur la superficie
Les premiers juges ont justement apprécié que la demande de M. [X] d'une réduction du prix de vente, au motif que la surface du bien aurait dû être moins importante au moment de son acquisition puisqu'il aurait dû exister un mur et un poteau qui ont été supprimés sans droit, s'analyse en une action en réduction du prix en raison d'une erreur sur la superficie vendue au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui doit être menée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [D] [X] en réduction du prix de vente en raison de l'erreur sur la superficie ;
Sur la demande relative aux intérêts et à l'assurance du prêt pour les travaux (nouveau en appel)
Les pièces produites par M. [X] (pièces 11, 78 et 79) ne permettent pas de déterminer si l'objet des prêts était relatif aux travaux de remise en état pour lesquels la cour a retenu la responsabilité de M. [K] ;
En conséquence, il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter M. [X] de sa demande en appel relative aux intérêts et à l'assurance du prêt pour les travaux ;
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X] en conséquence de l'impossibilité d'occuper l'appartement
En appel, M. [X] sollicite de condamner M. [K] à lui verser :
- la somme de 101.419, 04 € 'au titre des préjudices liés à l'obligation de poursuivre la location d'un appartement, compte tenu de l'impossibilité d'occuper l'appartement',
- la somme de 44.000 € 'au titre du préjudice lié à l'impossibilité de louer ou d'habiter l'appartement litigieux' ;
Il convient de considérer que ces deux sommes visent le même préjudice et de ne retenir que la demande de la somme la plus élevée soit celle de 101.419,04 € ;
Selon M. [X], la somme de 101.419, 04 € se décompose comme suit :
¿ Le préjudice subi par M. [X] au titre des loyers qu'il a été contraint de régler entre le 1er mai 2016 et le 31 octobre 2018 : 66.308,04 € (2.286,48 € x 29 mois),
¿ Le remboursement des intérêts du prêt : 26.991, 05 €,
¿ Les charges de copropriété versées par M. [D] [X] du 1er mai 2016 jusqu'au 31 octobre 2018 : 8.120 €,
Il sollicite, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à retenir que le préjudice doit être évalué sur la base de la perte de jouissance de l'appartement, condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 116.000 € (4.000 € valeur locative x 29 mois du 1er mai 2016 au 31 octobre 2018) ;
Sur la demande relative au charges de copropriété et au remboursement des intérêts du prêt
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'ces sommes sont dues par M. [X] en tout état de cause, quand bien même le bien était inoccupé' ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de cette demande ;
Sur la demande au titre des loyers
En l'espèce, la responsabilité de M. [K] sur le fondement de la garantie des vices cachés est retenue au titre de la suppression du poteau porteur IPN et du vice relatif au garde-corps et au balcon ;
Il convient de considérer que l'appartement était inhabitable tant que les travaux de renforcement, en conséquence de la suppression du poteau porteur IPN n'étaient pas réalisés, compte tenu des risques d'effondrement du plafond et qu'il est justifié que M. [X] ait dû se reloger le temps de ces travaux ;
Il n'est pas contesté que M. [X] n'envisageait pas d'occuper l'appartement dès son achat le 26 avril 2016 puisqu'il souhaitait y réaliser au préalable des travaux de rénovation, dont notamment le retrait de la chape ; ce n'est que suite au constat d'huissier du 7 décembre 2016 que M. [X] a constaté la suppression d'un poteau et ce n'est que le 15 mars 2017 qu'il a adressé à M. [K] une réclamation à ce sujet ;
L'expert judiciaire a autorisé M. [X] à réaliser les travaux pour remédier à la suppression de ce poteau IPN porteur à la date du 12 avril 2018, en précisant qu'il estimait la durée des travaux à 5 mois ;
Il convient donc de considérer que la période pendant laquelle M. [X] n'a pas pu se loger en raison de la suppression du poteau IPN s'étend du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018;
Les premiers juges ne précisent pas le détail de leur calcul de 'la somme de 9.000 € au titre du préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018" ;
M. [X] justifie du règlement entre le 15 mars 2017 et le 15 mai 2018 (pièces 40, 42 et 65) d'un total de 29.828,79 € (2.125,44 € x 9,5 mois du 15 mars 2017 au 31 décembre 2017 + 2.141,58 € x 4,5 mois du 1er janvier 2018 au 15 mai 2018) au titre du loyer et des charges pour deux personnes, soit la somme de 14.914,39 € pour une personne (29.828,79 : 2) ;
En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018 et il y a lieu de condamner M. [K] à verser à M. [X] la somme de 14.914,39 € en réparation de son préjudice de jouissance du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018 ;
M. [X] ne justifie pas qu'il envisageait de mettre l'appartement en location puisqu'il a sollicité le remboursement de ses loyers jusqu'à ce qu'il puisse loger dans ledit appartement;
Il convient de considérer que le vice relatif au garde-corps et au balcon, qui interdisait l'accès au balcon, compte tenu du risque d'effondrement de celui-ci, n'empêchait pas M. [X] de vivre dans son appartement ;
Il n'y a donc pas lieu de retenir un préjudice calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon postérieurement au 15 septembre 2018 ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon ;
M. [X] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance de l'appartement, au motif de l'absence d'accès au balcon entre le 1er septembre 2018 et le 15 septembre 2019, en ce qu'il ne produit aucune pièce certifiant qu'il occupait l'appartement pendant cette période, notamment aux dates estivales qui permettent de jouir d'un balcon ;
Il y a donc lieu de débouter M. [X] de sa demande au titre du préjudice de jouissance postérieur au 15 septembre 2018 ;
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ou la défense à une telle action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ;
En l'espèce, la contestation par M. [K] des demandes de M. [X] ne suffit pas à constituer un abus de droit car l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
M. [X] ne démontre pas que la contestation de M. [K] ait constitué un acte de malice ou de mauvaise foi ou une erreur grave équipollente au dol et qu'elle ait dégénéré en abus;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande au titre du préjudice moral ;
Sur la demande de dommages et intérêts au titre des intérêts et assurances du prêt pour les frais d'expertise (nouveau en appel)
M. [X] demande de condamner M. [K] au paiement de la somme due au titre des intérêts (6.493, 44 €) et assurances (2.903, 11 €) du prêt qu'il a été contraint de souscrire pour faire face aux frais d'expertise et de conseil qu'il a dû régler, soit un montant de 9.396, 55 € ;
En l'espèce, M. [X] ne démontre pas que le prêt a été contracté en vue de régler les frais d'expertise (pièces 11, 78 et 79) ;
Il est débouté de cette demande formée en appel ;
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [K]
M. [K] sollicite de condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 3.400 € à titre de dommages-intérêts pour les frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire et la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;
En l'espèce, M. [K] succombant en l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] [K] de sa demande de condamner M. [D] [X] à lui verser :
- la somme de 3.400 € de dommages et intérêts au titre des frais d'études techniques engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire,
- la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [K], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [X] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [K] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement excepté en ce qu'il a :
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 500 € au titre des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 9.000 € en réparation de son préjudice de jouissance jusqu'au 31 octobre 2018,
- condamné M. [T] [K] à verser à M. [D] [X] la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'au 15 septembre 2019, calculé sur des revenus de location à moindre prix en raison de l'absence d'accès au balcon ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne M. [T] [K] à verser à M. [X] la somme de 14.914,39 € en réparation de son préjudice de jouissance du 15 mars 2017 au 15 septembre 2018 ;
Déboute M. [D] [X] de sa demande de condamner M. [T] [K] à lui verser une somme au titre :
- des travaux relatifs aux conduits en PVC,
- des travaux relatifs à la chape,
- de son préjudice de jouissance postérieur au 15 septembre 2018,
- des intérêts et de l'assurance du prêt pour les travaux,
- des intérêts et de l'assurance du prêt pour les frais d'expertise ;
Condamne M. [T] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [D] [X] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de M. [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE