CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 29 octobre 2024, n° 22/04214

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte reçu le 25 juillet 2018 par maître [W] [H] [V], notaire à [Localité 6], M. [E] [I] a vendu à M. [F] [M] et Mme [Z] [B] la pleine propriété indivise d'une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, sise [Adresse 5] à [Localité 6] (31), moyennant le prix de 310.000 euros.

L'acte authentique de vente stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison :

- des vices apparents ;

- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;

- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Dans l'acte authentique de vente, le vendeur déclare que l'immeuble n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées à usage domestique. L'immeuble est situé dans une zone non desservie par un réseau collectif d'assainissement.

L'acte authentique de vente mentionne que le diagnostic réalisé le 23 mai 2018 par le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31), annexé, constate la non-conformité de l'installation d'assainissement. Les conclusions sont les suivantes :

'Installation incomplète

- travaux sous 1 an (si vente) : mettre en place un dispositif d'assainissement non collectif réglementaire au dimensionnement adapté

- recommandations : mettre en place un dispositif d'assainissement non collectif réglementaire au dimensionnement adapté.'

L'acte authentique de vente précise que l'acquéreur est informé que, dans ce cas, il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d'un an à compter de la date de l'acte de vente.

Le 28 août 2018, la société Weill, mandatée par les acquéreurs pour procéder au pompage et lavage de la fosse septique et du bac à graisse, a relevé un « problème sur conduite évacuation cuisine et toilette ».

Le 17 octobre 2018, M. [G] [N], conseil en construction, a constaté, après avoir été sollicité par les acheteurs, des désordres, qu'aucun écoulement d'évacuation du WC et de l'évier de la cuisine n'arrive directement dans le bac à graisse et dans la fosse septique.

Il a constaté une prolifération de petites mouches autour de certains regards extérieurs de ventilation du vide sanitaire et quelques odeurs nauséabondes proches des sanitaires de l'entrée.

Les acquéreurs ont ensuite fait intervenir l'Eurl Michel [R] pour une inspection vidéo de l'installation des réseaux hydrauliques d'eaux usées et d'eaux vannes de leur habitation, laquelle a notamment mis en évidence, dans le rapport du 18 novembre 2018 :

- le réseau d'eau vanne (WC) est prévu se raccorder à la fosse septique ; le réseau d'eau usée devrait se raccorder sur le bac à graisse situé à côté de la fosse septique ;

- l'inspection vidéo du collecteur montre une rupture de la conduite, dans le vide sanitaire : les WC ne s'évacuent pas dans la fosse septique ,

- l'inspection vidéo montre que l'évacuation du WC du rez-de-chaussée (sur sanibroyeur) aboutit directement dans le vide sanitaire. La conduite n'est pas raccordée au système d'assainissement ;

- l'eau de l'évier de la cuisine coule directement dans le vide sanitaire ; il n'est pas constaté d'écoulement d'eau usée vers le bac à graisse .

Le 4 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, saisi par M. [M] et Mme [B], a ordonné une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de M. [E] [I], et désigné M. [J] [A] pour y procéder.

Le 9 janvier 2020, les opérations d'expertise ont été déclarées communes au Smea réseau 31, appelé en la cause par M. [E] [I].

L'expert a clôturé son rapport le 28 août 2020.

-:-:-:-

Par acte du 5 octobre 2020, M. [F] [M] et Mme [Z] [B] ont fait assigner M. [E] [I] devant le tribunal judiciaire de Toulouse sur le fondement de l'article 1240 du code civil en réparation de leurs préjudices matériels, sanitaire et moral.

Par acte du 6 avril 2021, M. [I] a appelé en cause le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31).

Par un jugement du 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture,

débouté M. [M] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [I],

mis hors de cause le Smea réseau 31,

condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à verser à M. [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté toute autre demande sur ce fondement,

condamné in solidum M. [M] et Mme [B] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

rappelé que le jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge, relevant que les demandes étaient formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, a estimé que l'inaccessibilité du vide sanitaire était connue des acquéreurs avant la vente, et ne constituait pas un vice caché. S'agissant de la cassure de la canalisation des eaux vannes et celles des eaux usées, il a retenu qu'elle entraînait l'impropriété de la maison à sa destination, mais que cependant, il n'était pas démontré par les acquéreurs qu'il s'agissait d'un vice antérieur à la vente. Dès lors, il a jugé que M. [M] et Mme [B] devaient être déboutés de leur action fondée sur la garantie des vices cachés.

Il a dit que le recours contre le Smea réseau 31 était donc sans objet.

-:-:-:-

Par déclaration du 7 décembre 2022, M. [F] [M] et Mme [Z] [B] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

débouté M. [F] [M] et Mme [Z] [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [E] [I],

mis hors de cause le Smea réseau 31,

condamné in solidum M. [M] et Mme [B] à verser à M. [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [M] et Mme [B] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mars 2023, M. [F] [M] et Mme [Z] [B], appelants, demandent à la cour de :

recevoir Mme [B] et M. [M] en leur appel et le déclarer bien fondé,

réformer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

condamner M. [I] à verser à M. [M] et Mme [B] la somme de :

17.900 euros au titre des travaux de réparation à réaliser,

2.000 euros au titre des frais de relogement,

20.000 euros au titre de leur préjudice sanitaire et moral,

réserver la demande des appelants concernant l'indemnisation d'un surcoût de travaux in fine,

condamner M. [I] à leur régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

À titre subsidiaire et avant dire droit,

ordonner une expertise judiciaire complémentaire confiée à tel expert qu'il plaira à la juridiction aux fins de :

déterminer les raisons qui ont conduit M. [I] à mettre en place des toilettes sanibroyeurs dans l'immeuble situé [Adresse 5],

réaliser l'analyse des sous-sols et décrire leur degré de pollution afin de rechercher l'ancienneté de ladite pollution,

déterminer le coût exact des travaux de reprise de l'installation sanitaire en sous-sol,

déterminer les entiers préjudices des appelants,

réserver les demandes des appelants en lecture du rapport d'expertise complémentaire.

Ils recherchent la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance pour avoir tenté de pallier les désordres sanitaires en posant des toilettes équipées de sanibroyeurs dans un immeuble équipé en canalisations diamètre 100, permettant un équipement de toilettes traditionnelles. Ils soutiennent qu'il a manifestement caché à ses acquéreurs les raisons pour lesquelles il avait opté pour un tel équipement.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2024, M. [E] [I], intimé, demande à la cour de :

confirmer le jugement dont appel,

En conséquence,

débouter M. [M] et Mme [B] de Ieurs demandes de condamnation de M. [I] à la somme de 17.900 euros au titre des travaux de réparation à effectuer,

débouter M. [M] et Mme [B] de Ieurs demandes de condamnation de M. [I] aux frais de relogement,

débouter M. [M] et Mme [B] de Ieurs demandes de condamnation de M. [I] en réparation de leur préjudice sanitaire et moral,

débouter M. [M] et Mme [B] de Ieurs demandes de condamnation de M. [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; de l'expertise, et des dépens,

À titre subsidiaire et avant dire droit,

débouter M. [M] et Mme [B] de Ieur demande au titre d'une expertise complémentaire,

En tout état de cause,

constater l'absence de désordre imputable à M. [I],

constater l'intervention du Smea réseau 31,

constater que le Smea réseau 31 n'a pas révélé l'intégralité des désordres,

condamner le Smea réseau 31 à garantir M. [I] de toutes les conséquences des désordres invoqués par M. [M] et Mme [B],

condamner M. [M] et Mme [B] et tout succombant à payer à M. [I] la somme de 8.161,40 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il soutient que les acquéreurs ne démontrent pas que les vices étaient antérieurs à la vente, ni la mauvaise foi du vendeur. Il fait valoir qu'il avait informé les acquéreurs de la nécessité de procéder à la vidange de la fosse, et du fait que le dispositif d'assainissement était non conforme.

Il s'oppose à la demande d'expertise complémentaire, indiquant qu'elle ne saurait pallier la carence des appelants dans l'administration de la preuve.

Subsidiairement, il dit qu'il ne peut être condamné qu'à la reprise de la tuyauterie, évaluée à 2.000 euros. Il appelle en garantie le Smea réseau 31 qui n'a pas révélé l'intégralité des malfaçons et notamment les désordres relatifs à l'évacuation.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 juin 2023, le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31), intimé, demande à la cour de :

confirmer en intégralité le jugement dont appel,

condamner toute partie succombant à verser au Smea 31 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

À titre subsidiaire,

débouter M. [E] [I] de sa demande de condamnation du Smea 31 à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en l'absence de faute du Smea réseau 31dans la réalisation de sa mission,

condamner M. [I] à verser au Smea réseau 31 la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il soutient ne pas avoir commis de faute contractuelle à l'occasion du diagnostic.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024.

L'affaire a été examinée à l'audience du 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'action en garantie des vices cachés :

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avaient connus.

L'article 1642 du code civil précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du même code dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

M. [M] et Mme [B] agissent contre M. [I] sur le fondement des vices cachés, faisant valoir qu'il avait connaissance de ces vices avant la vente.

Sur les données du rapport d'expertise judiciaire :

L'expert judiciaire constate que le vide sanitaire est inaccessible.

Il relève que le passage caméra réalisé par M. [R] révèle une cassure du tuyau d'évacuation des WC et une rupture de l'évacuation des eaux vannes du lave-vaisselle. Les fluides pollués se déversent dans le vide sanitaire avec les contaminations auxquelles on peut s'attendre.

Il constate sur la terrasse de l'entrée, dans un regard présentant une ouverture relativement faible ne permettant pas l'accès au vide sanitaire, la présence de mouches psychodes, insectes se développant à partir d'écoulement d'eau usée et excréments.

Il note des odeurs au droit des regards périphériques non étanches.

L'expert judiciaire indique que M. [M] et Mme [B] sont gênés dans leur fonctionnement (odeur, présence d'insectes, condition sanitaire remise en question). Il précise que l'habitabilité de l'ouvrage sera bientôt compromise et qu'il est urgent de faire les travaux de réparation. En raison du rythme d'occupation et du nombre d'utilisateurs, le délai d'insalubrité peut être court.

Il indique que l'accès au vide sanitaire qui aurait pu permettre une réparation provisoire par la réfection de la tuyauterie n'existe pas. Il estime que l'absence d'accès au vide sanitaire est une anomalie de construction : en effet, cela interdit toute réparation des tuyauteries, quelles qu'elles soient, qui y cheminent.

S'agissant des causes des désordres, il note que l'entretien de la fosse septique, dont l'objet principal est la vidange des matières entrées en sédimentation, a tardé et que la fosse étant totalement remplie, les réseaux qui la desservent en amont se sont mis en charge et sous l'action du poids, les suspentes et leurs fixations de soutien aux planchers se sont brisées, coupant ainsi le circuit d'évacuation.

Sur l'inaccessibilité du vide sanitaire :

Le vide sanitaire est inaccessible. Ceci n'était pas caché pour les acquéreurs. En effet, c'est signalé dans le diagnostic réalisé par le Smea réseau 31, annexé à l'acte authentique de vente : 'sous-sol : reçoit l'ensemble des eaux usées : accessibilité : non'.

Ceci ne constitue donc pas un vice caché.

Sur la cassure du tuyau d'évacuation des WC et la rupture de l'évacuation des eaux vannes du lave-vaisselle :

Ceci est un vice caché. En effet, le vide sanitaire étant inaccessible, seul un passage caméra pouvait détecter les cassures.

Le rapport du Smea réseau 31 annexé à l'acte authentique de vente indiquait concernant le sous-sol :

'reçoit l'ensemble des eaux usées.

- Accessibilité : non ;

- bon état de fonctionnement : non vérifiable ;

- dimensionnement : indéterminé ;

- défaut constaté : oui : point de rejet non accessible. Rejet non réglementaire car cet ouvrage ne peut être assimilé à un dispositif de traitement secondaire. Absence d'éléments probants sur la nature de l'ouvrage et son dimensionnement.'

Ainsi, la cassure du tuyau d'évacuation des WC et la rupture de l'évacuation des eaux vannes du lave-vaisselle n'avait pas été vue par le Smea réseau 31.

Elle n'était pas apparente pour les acquéreurs.

Cette cassure rend la maison impropre à sa destination.

La question se pose de savoir si ce vice était antérieur à la vente.

M. [R] a relevé que la maison était équipée de WC sur sanibroyeur, alors que les branchements prévus d'origine sont gravitaires en diamètre 100 mm. Il dit qu'il est possible que l'installation des WC sur sanibroyeur ait eu pour objectif d'évacuer les effluents sous pression alors que les écoulements gravitaires sont compromis par des flashes répétés sur les conduites en vide sanitaire.

Il dit que compte tenu de la surcharge du poids d'eau contenu dans les réseaux, une rupture a pu se faire, faisant s'évacuer les eaux usées et les eaux vannes directement dans le vide sanitaire.

M. [R] a formé comme hypothèse que selon ce qui a été constaté sur place, les désordres constatés semblent anciens :

- traces sèches sur le collecteur principal en entrée de fosse ;

- quantité d'eau contenue dans le vide sanitaire ;

- le bac à graisses est rempli d'eau claire au même titre que la fosse septique.

Cependant :

- M. [R] emploie l'adjectif 'anciens', ce qui ne permet pas de dater les désordres avec précision, et le verbe 'semblent'. Il parle de flashes répétés sur les conduits en vide sanitaire, puis d'une rupture des canalisations. Il dit que l'installation du WC sur sanibroyeur peut s'expliquer par les flashes.

- le rapport du Smea réseau 31 indique :

* 'contrôle de la destination des eaux usées des équipements intérieurs : WC, cuisine, salle de bains, buanderie : conformité des écoulements : conforme' ;

* 'caractéristiques de l'installation :

dégraisseur de 200 l reçoit les eaux ménagères : bon état de fonctionnement : partiel ; cloison séparative déboîtée ;

fosse septique de 1500 l reçoit les eaux vannes : bon état de fonctionnement : oui ; défaut constaté : non'.

Le rapport ajoute : 'mauvais écoulement des eaux jusqu'aux dispositifs et à travers les dispositifs : non'.

Ainsi, lors de l'établissement de ce rapport deux mois avant la vente, il y avait bien un écoulement des eaux usées vers le bac à graisse et un écoulement des eaux vannes vers la fosse septique.

Ce rapport relève également l'absence de proliférations d'insectes aux abords de l'installation dans une zone de lutte contre les moustiques. Il relève l'absence de nuisances olfactives récurrentes.

Ainsi, il ressort de ce rapport que l'écoulement des eaux usées et des eaux vannes était normal deux mois avant la vente, et qu'il n'y avait pas d'odeurs ni de prolifération d'insectes.

Pour l'expert judiciaire en page 18, il n'y a pas de preuve qu'au-delà de l'entretien de la fosse septique (l'acte de vente rappelle que la fosse septique doit être entretenue) le réseau d'eaux vannes ait déjà présenté des problèmes lors de la vente.

Le rapport d'expertise non contradictoire Ixi du 16 janvier 2023 produit par M. [M] et Mme [B] indique que les sanibroyeurs semblent avoir été installés depuis au moins 16 ans et le service après vente du fabricant a indiqué qu'ils étaient installés sur des canalisations en diamètre 100 lorsqu'il existait un problème de pente sur le réseau.

Ainsi, ce rapport va dans le sens d'un problème de pente (les flashes dont parle M. [R]), mais ne permet pas d'établir une rupture complète des canalisations avant la vente.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir que la preuve n'est pas rapportée d'une rupture des canalisations avant la vente.

Le sanibroyeur était visible avant la vente ; il n'est pas démontré que le problème de pente ayant pu justifier l'installation du sanibroyeur rendait la maison impropre à sa destination.

En conséquence, il n'est pas démontré l'existence antérieurement à la vente d'un vice caché rendant la maison impropre à sa destination.

Les acquéreurs sollicitent subsidiairement une expertise complémentaire pour :

- déterminer les raisons qui ont conduit M. [I] à mettre en place des toilettes sanibroyeurs dans l'immeuble,

- réaliser l'analyse des sous-sols et décrire leur degré de pollution afin de rechercher l'ancienneté de ladite pollution.

Comme indiqué plus haut, le fait que le vendeur ait installé un WC sur sanibroyeur peut s'expliquer par des problèmes de pente sur le réseau. Il n'y avait pas d'odeurs ni de prolifération d'insectes avant la vente. Il n'y a donc pas lieu d'investiguer sur les raisons ayant pu conduire à mettre en place un sanibroyeur de nombreuses années avant la vente.

S'agissant de l'analyse des sous-sols, l'expert judiciaire relève qu'après avoir découvert les vices, les acquéreurs ont continué (par nécessité financière) à habiter la maison, et que sans doute par une situation financière obérée, ils n'ont pas souhaité engager en cours d'expertise les travaux d'accès au vide sanitaire de façon à faire une réparation urgente. Le degré de pollution n'a donc pu que s'accroître, et ce pendant deux ans après la vente. La recherche de l'ancienneté de la pollution pour tenter d' établir si cette pollution est antérieure ou postérieure à la vente n'est donc ni nécessaire à la solution du litige ni pertinente.

En conséquence, l'expertise complémentaire ne se justifie pas et cette demande sera rejetée.

En l'absence de démonstration d'un vice caché antérieur à la vente, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] et Mme [B] de leurs demandes à l'encontre de M. [I].

Sur le recours de M. [I] contre le Smea réseau 31 :

M. [M] et Mme [B] étant déboutés de leurs demandes contre M. [I], il y a lieu de déclarer sans objet le recours de M. [I] contre le Smea réseau 31.

Infirmant le jugement dont appel, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause le Smea réseau 31, ce syndicat formant notamment une demande au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

M. [M] et Mme [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point, et aux dépens d'appel.

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

M. [F] [M] et Mme [Z] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à M. [E] [I] la somme de 3.000 euros et au syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déboute M. [F] [M] et Mme [Z] [B] de leur demande d'expertise complémentaire ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 26 septembre 2022, sauf en ce qu'il a mis hors de cause le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31) ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Déclare sans objet le recours de M. [E] [I] contre le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31) ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31) ;

Condamne in solidum M. [F] [M] et Mme [Z] [B] aux dépens d'appel ;

Les condamne in solidum à payer à M. [E] [I] la somme de 3.000 euros et au syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne (Smea réseau 31) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.