CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 octobre 2024, n° 24/00455
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 OCTOBRE 2024
N° RG 24/00455 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTT6
[G], [A], [Y] [E]
[C], [P], [O] [J]-[R] épouse [E]
c/
Syndic. de copro. [Adresse 1] ET [Adresse 3]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire d'ANGOULEME (RG : 23/00154) suivant déclaration d'appel du 29 janvier 2024
APPELANTS :
[G], [A], [Y] [E]
né le 07 Avril 1972 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
[C], [P], [O] [J]-[R] épouse [E]
née le 14 Janvier 1972 à [Localité 4]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Anaëlle RABALLAND substitutant Me Nicolas BRUNEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE
INTIMÉE :
Syndic. de copro. [Adresse 1] ET [Adresse 3]
Pris en la personne de ses deux syndics bénévoles, Madame [S], [F], [W] [N], née le 18 novembre 1965 à [Localité 6], de nationalité française, commerçante, demeurant [Adresse 2],
Et Madame [T] [H], née le 20 juillet 1961, de nationalité française, gérante de société, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Laurent BENETEAU de la SCP SCPA BENETEAU, avocat au barreau de CHARENTE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 03 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
En présence de Madame [X] [Z], élève avocat
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [G] [E] et Madame [C] [J]-[R] épouse [E], sont propriétaires des lots 3, 4, 6, 7, 8, 9 et 10 au sein de l'immeuble, sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4].
A l'occasion d'un orage survenu le 20 juin 2022, M. et Mme [E] ont eu à subir des infiltrations dans leurs lots situés pour partie au dernier étage du bâtiment et ont dû procéder à des travaux urgents.
Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E], reprochant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] de ne pas avoir convoqué l'assemblée générale des copropriétaires et de ne pas avoir pris les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ont, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], devant le président du tribunal judiciaire d'Angoulême en procédure accélérée au fond aux fins de :
- débouter Mesdames [S] [N] et [T] [H] de leurs demandes au titre de la nullité de l'assignation et de l'action, ainsi que de leur demande reconventionnelle tendant à la communication sous astreinte d'une copie de déclaration de sinistre ;
- désigner un administrateur provisoire ayant pour mission de convoquer une assemblée générale et de prendre les mesures nécessaires ;
- fixer la durée du mandat de l'administrateur provisoire à 12 mois ;
- condamner solidairement Mesdames [S] [N] et [T] [H] à verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement en date du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de l'assignation, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action ;
- débouté Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] aux dépens.
Par déclaration électronique en date du 29 janvier 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [C] [R] ont interjeté appel total de la décision.
Dans leurs dernières conclusions en date du 19 mars 2024 Monsieur [G] [E] et Madame [C] [R], épouse [E] demandent à la cour de :
- débouter Mesdames [S] [N] et [T] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- juger qu'ils se désistent partiellement de leur appel, mais uniquement sur le chef de décision suivant « déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de l'assignation, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action » ;
- juger recevable et bien fondé leur appel pour les autres chefs de jugement ;
- juger qu'il est démontré que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ;
- juger qu'il est démontré que le syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ;
- infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême (RG 23/00154 - Minute n° 23/217) en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions ;
- infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême (RG 23/00154 - Minute n° 23/217) en ce qu'il les a condamnés au paiement des frais irrépétibles et des dépens.
Et statuant de nouveau,
- désigner tel administrateur provisoire qu'il plaira à la cour de nommer, lequel pourrait notamment avoir pour mission :
- de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] ;
- de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et principalement :
- le paiement et la répartition de la charge des travaux engagés en urgence par leurs soins ;
- tous travaux supplémentaires générés par la remise en état de la couverture, les fuites persistant ;
- la régularisation de l'installation électrique des communs ;
- la souscription d'une assurance responsabilité civile et/ou dommages par la copropriété ;
- la recherche d'un syndic professionnel à l'issue du mandat confié à l'administrateur ;
- la mise en propreté des parties communes ;
- les appels de taxe foncière ;
- les obligations de sécurité (rambarde, lumières, extincteurs) ;
- la qualité de la couverture du puits de jour (commune ou privative) ;
- la modification du règlement de copropriété ;
- la communication des comptes de la copropriété ;
- justificatifs de l'ouverture d'un compte bancaire au nom de la copropriété
- fixer à une durée de 12 mois minimum la durée du mandat ainsi confié à l'administrateur provisoire ;
- condamner solidairement Madame [S] [N] et Madame [T] [H], ès qualité de syndics bénévoles, au paiement d'une indemnité à concurrence de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [S] [N] et Madame [T] [H], ès qualité de syndics bénévoles, aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.
Dans leurs dernières conclusions du 1ER avril 2024, Madame [S] [N] et Madame [T] [H], en leur qualité de syndic, demandent à la cour de :
À titre principal,
- Annuler la déclaration d'appel des époux [E] ;
- Déclarer l'appel irrecevable, à défaut, les appelants irrecevables en leurs demandes;
Subsidiairement,
- Confirmer le jugement de procédure accélérée au fond en date du 8 novembre 2023,
- Débouter, en conséquence, Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] de l'ensemble de leurs demandes ;
À titre plus subsidiaire,
- Condamner Monsieur [G] [E]-[R] et Madame [C] [E]-[R] solidairement et sous astreinte de 100 € par jour de retard et par pièce sollicitée, à communiquer la copie de leur déclaration de sinistre consécutive à l'orage du 20 juin 2022, ainsi que le rapport de l'expert d'assurance unique qui s'en est suivi ;
- Désigner, aux frais avancés des époux [E], tel expert qu'il plaira avec pour mission de : - Se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission ;
- Convoquer les parties et se rendre sur place ;
- Dire si le remplacement de la fenêtre de toit qui existait avant le velux commandé par les époux [E] était une opération strictement nécessaire au regard des dégâts occasionnés au dispositif précédent ;
- Dans la négative, estimer le surcoût des travaux réalisés par rapport à ceux strictement nécessaires sur l'ouvrage qui existait ;
- Dire si la pose d'un velux postérieurement à l'orage du 20 juin 2022 constitue une amélioration par rapport à l'existant ;
- Dire si le puits de jour désigné sous ce vocable par les époux [E] est un véritable puits de jour ou une fenêtre de toit ;
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E]-[R] solidairement au paiement de la somme de 3.500 euros, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les époux [E] se désistent de leur déclaration d'appel quant au premier chef de jugement ainsi libellé ' déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mme [S] [N] et de Mme [T] [H] de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de la déclaration d'appel, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action'. Il s'ensuit que la cour n'aura pas à statuer de ces chefs.
Sur la validité de la déclaration d'appel,
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], conclut à la nullité de la déclaration d'appel, au motif que la mention relative à l'adresse des appelants serait inexacte et que ceux-ci n'auraient pas déféré à la sommation de communiquer qui leur aurait été transmise visant à communiquer leur adresse réelle, ainsi que le justificatif d'inscription de leurs enfants dans leurs nouveaux établissements scolaires aux dates du 29 janvier 2024 (date de l'appel) et du 13 mars 2024 (date de dénonciation de la déclaration d'appel).
Il considère qu'en indiquant une adresse inexacte dans le cadre de la déclaration d'appel, les époux [E] ont méconnu les dispositions des articles 56 et 58 du code de procédure civile, imposant, à peine de nullité, la mention de certaines informations dans l'assignation et les actes emportant saisine des juridictions. Il en déduit donc que la déclaration d'appel litigieuse est entachée d'une nullité pour vice de forme.
A ce titre, il convient de rappeler qu'en application de l'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme d'un acte de procédure ne peut être prononcée pour un adversaire qui l'invoque qu'à la charge pour ce dernier de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], ne justifie d'aucun grief réel et sérieux consécutif à l'inexactitude alléguée de l'adresse des appelants. S'il argue d'une potentielle difficulté de mise à exécution de la décision à intervenir, un tel grief n'est pas matériellement établi en l'état.
De plus, le moyen tendant à dire que l'article 63 du décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté et que l'assignation d'origine n'a pas été communiquée au procureur de la République est inopérant, puisque cette communication est effectivement intervenue.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], ne pourra qu'être débouté de sa demande tendant à voir déclarer nulle la déclaration d'appel pour vice de forme.
Sur l'irrecevabilité de l'appel et des demandes des appelants,
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], soutient que l'appel est irrecevable sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, les appelants étant dépourvus de la qualité pour agir pour solliciter la désignation d'un administrateur provisoire, dès lors que les parties concernées par le litige ne constituent pas des 'communs', mais des parties privatives appartenant à Mme [N] au sein de laquelle les appelants disposent d'une simple servitude de droit privé en vue d'accéder à leur logement.
Or, l'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient à toute personne qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé. En l'espèce, les époux [E] qui étaient parties du jugement déféré et qui n'ont pas renoncé à l'exercice d'une voie de recours ont bien intérêt à interjeter appel du jugement du 8 novembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac qui les a déboutés de leur demande en désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Il en résulte que la qualité des époux [E] en vue d'interjeter appel n'est pas sérieusement contestable.
En réalité, c'est l'éventuelle irrecevabilité des demandes des appelants qui pourrait être invoquée pour défaut de qualité pour agir si leurs demandes ne portaient pas sur des parties communes. Toutefois, les appelants arguent bien de dysfonctionnements de la copropriété (paiement et répartition de la charge financière entre copropriétaires des travaux, travaux complémentaires de remise en état de la couverture, souscription d'une assurance responsabilité civile par la copropriété, appels de taxe foncière) pour justifier la désignation d'un administrateur provisoire. Dans ce cadre leurs demandes s'avèrent parfaitement recevables.
En outre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], soutient que les appelants seraient irrecevables à agir à l'encontre de Mme [H] en application de l'article 122 du code de procédure civile, sans toutefois en préciser le motif, sauf à dire que le procès-verbal la désignant en qualité de syndic bénévole n'a pas été signé.
Ce moyen ne pourra qu'être écarté dès lors que les époux [E] n'ont à aucun moment sollicité la nullité du procès-verbal emportant désignation de Mme [H], laquelle dispose avec Mme [N] de la majorité des droits au sein de la copropriété, leur permettant ainsi de prendre toute décision utile ne nécessitant pas l'unanimité. La qualité de Mme [H] en tant que syndic bénévole n'étant pas sérieusement contestable, l'action des époux [E] dirigée à son endroit est donc parfaitement recevable.
Enfin, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], conclut à l'irrecevabilité des demandes des appelants de manière générale, arguant de ce qu'ils ne rapportent pas la preuve de la compromission de l'équilibre financier du syndicat, pas plus que de l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Ici encore le présent moyen sera déclaré inopérant, puisque l'intimé opère une confusion entre les conditions formelles de recevabilité de l'action et les conditions de son bien-fondé. Ainsi, les demandes formées par les époux [E] tendant notamment à la désignation d'un administrateur provisoire au sein de la copropriété sont donc parfaitement recevables.
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire dans le cadre de la procédure accélérée au fond,
En application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019, applicable au présent litige, la désignation d'un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond ou sur requête doit être envisagée si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat se trouve dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Pour critiquer le jugement déféré qui les a déboutés de leur demande en désignation d'un administrateur provisoire, en application de la disposition susvisée, les époux [E] font valoir tout d'abord qu'ils ont été contraints, à la suite des intempéries du 20 juin 2022 de faire réaliser des travaux urgents en toiture pour lesquels ils ont obtenu l'autorisation de Mme [N], le syndic bénévole ayant par la suite refusé de procéder à leur ratification, de sorte que la société qui est intervenue n'est toujours pas réglée. Ils considèrent donc que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, puisque celui-ci est dans l'impossibilité de procéder au règlement d'une facture de 3400 euros.
Toutefois, un tel argument ne pourra qu'être écarté par la cour, le simple défaut de règlement d'une telle facture d'un montant modique de 3400 euros ne permettant pas de démontrer que l'équilibre financier global du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.
En outre, les époux [E] font valoir que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], n'a pas pourvu à la conservation de l'immeuble en refusant le règlement d'une telle somme et se posant dans le déni de pourvoir à l'entretien de la couverture de l'immeuble dans son intégralité.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond pour sa part qu'aucuns travaux urgents ne s'imposent en toiture en l'absence de nouveau sinistre et que ceux exécutés à la suite du sinistre du 20 juin 2022 concernent en réalité le changement d'un Vélux., qui s'agissant d'une fenêtre, consiste en un élément privatif, au vu du règlement de copropriété.
Toutefois l'examen de la facture du 30 septembre 2022 relative à ces travaux montre qu'ils ne sont pas circonscrits au remplacement d'un velux, mais concernent aussi un remaniement de toiture avec remplacement de tuiles défectueuses et donc s'attachent bien aux parties communes.
S'il est patent que le syndicat des copropriétaires a commis une faute, en ne procédant pas au règlement de la quote-part de la facture susvisée, concernant partiellement les parties communes, un tel manquement n'a pas eu pour conséquence pour autant de porter atteinte à la conservation de l'immeuble.
En effet, à la suite du sinistre du 20 juin 2022, les travaux urgents ont été réalisés à l'initiative des époux [E] et il n'est nullement démontré que par la suite de nouvelles infiltrations soient survenues dans les parties communes pour lesquelles syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], se serait abstenu d'agir.
Pour ce qui est du grief relatif à l'absence d'assurance de l'immeuble, il sera écarté, au vu de l'attestation d'assurance produite en pièce n°15 par l'intimé et émanant de la société Générali aux termes de laquelle il est indiqué que l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] est dûment assuré pour la période allant du 16 février au 31 décembre 2024.
Les époux [E] reprochent ensuite à Mme [N] de ne pas avoir procédé à la régularisation de l'installation électrique, faisant état de ce que les parties communes sont reliées au compteur de leur propre lot.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond sur ce point que les époux [E] se fourvoient en leurs prétentions, dès lors que leurs demandes concernent, non pas des parties communes mais les lots privés 11 et 12 appartenant à Mme [N], qui est libre de raccorder l'éclairage de son escalier personnel sur lequel les appelants disposent uniquement d'une servitude de passage. Il ajoute que Mme [N] a sollicité une modification du branchement électrique sur le lot de la SCI SAM SAM, qui était d'accord, et que M. [E] s'est opposé à l'exécution de ces travaux de sorte qu'il ne peut arguer aujourd'hui de sa propre turpitude.
En l'espèce, force est de constater que la cour ne dispose pas des éléments requis pour déterminer si les travaux en cause concernent des parties communes ou privatives. En tout état de cause, le problème concernant l'installation électrique est afférent au coût de la prise en charge de l'éclairage d'un couloir concernant l'accès à deux appartements de l'immeuble. L'exécution de ces travaux ou a fortiori leur inexécution par le syndicat des copropriétaires ne saurait porter atteinte au principe même de la conservation de l'immeuble et donc justifier la désignation d'un administrateur provisoire.
Les époux [E] exposent ensuite qu'ils assurent en l'état la mise en propreté des parties communes et qu'ils souhaiteraient la désignation d'un prestataire extérieur cette question ayant manifestement été écartée pour des raisons économiques;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], réplique que la demande de mise en propreté concerne toujours les lots privatifs sur lequel les époux [E] exercent une servitude de passage et est donc exclue du champ de la copropriété.
Comme précédemment, la cour se trouve en l'état dans l'impossibilité de dire si l'escalier concerné par cette demande de nettoyage, parfaitement visible au vu des photographies produites en pièce n°7 par l'intimé, relève de la copropriété ou d'une partie privative. A supposer toutefois qu'il relève de la copropriété, ce défaut d'entretien d'ailleurs non caractérisé, au vu des photographies figurant aux débats, ne saurait porter atteinte à la conservation même de l'immeuble.
Les époux [E] indiquent ensuite qu'ils ignorent si une taxe foncière a été appelée pour les parties communes et que le syndic, interrogé sur ce point, n'a pas répondu à cette question, attitude qui traduit que le syndic rencontre des difficultés économiques qui compromettent son équilibre financier.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond qu'il n'existe pas d'avis d'imposition afférent à la taxe foncière pour les parties communes. En tout état de cause, les appelants s'avèrent défaillants à l'effet de démontrer en quoi l'absence de production d'un tel document serait de nature à établir que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est compromis.
Les époux [E] reprochent également au syndicat des copropriétaires, qu'ils indiquent avoir interrogé de ce chef, de ne pas leur avoir indiqué si la réglementation en vigueur impose l'installation d'un extincteur dans les communs et la présence d'une rambarde dans les escaliers. S'il est exact que cette question n'a pas encore été évoquée dans le cadre de l'assemblée générale des copropriétaires, les appelants ne démontrent pas encore une fois en quoi le défaut d'exécution de ces aménagements est de nature à porter atteinte à la conservation de l'immeuble.
Enfin, les appelants souhaitent voir modifier le règlement de copropriété pour voir inscrire l'interdiction d'installation de tout commerce de bouche et plus généralement de tous les commerces de restauration ou de débits de boissons au sein de l'ensemble immobilier. Ils estiment que la partie adverse, en refusant cette modification du règlement de copropriété, n'a pas correctement pourvu à la conservation de l'immeuble.
Un tel raisonnement ne peut être suivi par la cour, dès lors que le syndicat des copropriétaires expose qu'il n'est nullement opposé à ce qu'une telle demande soit examinée en assemblée générale extraordinaire, mais qu'en tout état de cause, elle n'a aucune chance d'aboutir. De plus, rien ne permet d'établir que le défaut de vote d'une telle modification du règlement intérieur soit susceptible de caractériser une impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Dans ces conditions et au terme des développements susvisés, il y a lieu de considérer que les conditions alternatives propres à la désignation d'un administrateur provisoire consistant, soit au fait que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou qu'il se trouve dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ne sont pas constituées de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] d'une telle demande.
Sur les autres demandes,
En outre, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par pièce sollicitée à communiquer la copie de la déclaration de sinistre du 20 juin 2022, ainsi que le rapport de l'expert d'assurance qui s'en est suivi, ces éléments n'étant pas nécessaires à la solution du litige.
Pas davantage, il n'y a lieu de désigner un expert judiciaire pour apprécier le bien-fondé des travaux exécutés par les époux [E] à l'issue du sinistre du 20 juin 2022, une telle mesure d'instruction n'étant pas pertinente au regard de la nature du litige.
En définitive, les époux [E], qui succombent en leur appel, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Les époux [E] seront pour leur part déboutés de leurs demandes formées à ces titres.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Constate que M. [G] [E] et Mme [C] [E] se désistent de leur déclaration d'appel quant au premier chef de jugement ainsi libellé ' déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mme [S] [N] et de Mme [T] [H] de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de la déclaration d'appel, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action',
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], de sa demande tendant à annuler la déclaration d'appel, à déclarer l'appel irrecevable ainsi que les demandes de M. [G] [E] et de Mme [C] [E] irrecevables,
Confirme pour le surplus le jugement déféré,
Y ajoutant,
Déboute M. [G] [E] et Mme [C] [E] du surplus de leurs prétentions,
Condamne M. [G] [E] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [G] [E] et Mme [C] [E] aux entiers dépens de la procédure.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 OCTOBRE 2024
N° RG 24/00455 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTT6
[G], [A], [Y] [E]
[C], [P], [O] [J]-[R] épouse [E]
c/
Syndic. de copro. [Adresse 1] ET [Adresse 3]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire d'ANGOULEME (RG : 23/00154) suivant déclaration d'appel du 29 janvier 2024
APPELANTS :
[G], [A], [Y] [E]
né le 07 Avril 1972 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
[C], [P], [O] [J]-[R] épouse [E]
née le 14 Janvier 1972 à [Localité 4]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Anaëlle RABALLAND substitutant Me Nicolas BRUNEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE
INTIMÉE :
Syndic. de copro. [Adresse 1] ET [Adresse 3]
Pris en la personne de ses deux syndics bénévoles, Madame [S], [F], [W] [N], née le 18 novembre 1965 à [Localité 6], de nationalité française, commerçante, demeurant [Adresse 2],
Et Madame [T] [H], née le 20 juillet 1961, de nationalité française, gérante de société, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Laurent BENETEAU de la SCP SCPA BENETEAU, avocat au barreau de CHARENTE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 03 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
En présence de Madame [X] [Z], élève avocat
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [G] [E] et Madame [C] [J]-[R] épouse [E], sont propriétaires des lots 3, 4, 6, 7, 8, 9 et 10 au sein de l'immeuble, sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4].
A l'occasion d'un orage survenu le 20 juin 2022, M. et Mme [E] ont eu à subir des infiltrations dans leurs lots situés pour partie au dernier étage du bâtiment et ont dû procéder à des travaux urgents.
Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E], reprochant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] de ne pas avoir convoqué l'assemblée générale des copropriétaires et de ne pas avoir pris les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ont, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], devant le président du tribunal judiciaire d'Angoulême en procédure accélérée au fond aux fins de :
- débouter Mesdames [S] [N] et [T] [H] de leurs demandes au titre de la nullité de l'assignation et de l'action, ainsi que de leur demande reconventionnelle tendant à la communication sous astreinte d'une copie de déclaration de sinistre ;
- désigner un administrateur provisoire ayant pour mission de convoquer une assemblée générale et de prendre les mesures nécessaires ;
- fixer la durée du mandat de l'administrateur provisoire à 12 mois ;
- condamner solidairement Mesdames [S] [N] et [T] [H] à verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement en date du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de l'assignation, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action ;
- débouté Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] aux dépens.
Par déclaration électronique en date du 29 janvier 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [C] [R] ont interjeté appel total de la décision.
Dans leurs dernières conclusions en date du 19 mars 2024 Monsieur [G] [E] et Madame [C] [R], épouse [E] demandent à la cour de :
- débouter Mesdames [S] [N] et [T] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- juger qu'ils se désistent partiellement de leur appel, mais uniquement sur le chef de décision suivant « déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mesdames [S] [N] et [T] [H], de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de l'assignation, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action » ;
- juger recevable et bien fondé leur appel pour les autres chefs de jugement ;
- juger qu'il est démontré que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ;
- juger qu'il est démontré que le syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ;
- infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême (RG 23/00154 - Minute n° 23/217) en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions ;
- infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême (RG 23/00154 - Minute n° 23/217) en ce qu'il les a condamnés au paiement des frais irrépétibles et des dépens.
Et statuant de nouveau,
- désigner tel administrateur provisoire qu'il plaira à la cour de nommer, lequel pourrait notamment avoir pour mission :
- de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] ;
- de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et principalement :
- le paiement et la répartition de la charge des travaux engagés en urgence par leurs soins ;
- tous travaux supplémentaires générés par la remise en état de la couverture, les fuites persistant ;
- la régularisation de l'installation électrique des communs ;
- la souscription d'une assurance responsabilité civile et/ou dommages par la copropriété ;
- la recherche d'un syndic professionnel à l'issue du mandat confié à l'administrateur ;
- la mise en propreté des parties communes ;
- les appels de taxe foncière ;
- les obligations de sécurité (rambarde, lumières, extincteurs) ;
- la qualité de la couverture du puits de jour (commune ou privative) ;
- la modification du règlement de copropriété ;
- la communication des comptes de la copropriété ;
- justificatifs de l'ouverture d'un compte bancaire au nom de la copropriété
- fixer à une durée de 12 mois minimum la durée du mandat ainsi confié à l'administrateur provisoire ;
- condamner solidairement Madame [S] [N] et Madame [T] [H], ès qualité de syndics bénévoles, au paiement d'une indemnité à concurrence de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [S] [N] et Madame [T] [H], ès qualité de syndics bénévoles, aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.
Dans leurs dernières conclusions du 1ER avril 2024, Madame [S] [N] et Madame [T] [H], en leur qualité de syndic, demandent à la cour de :
À titre principal,
- Annuler la déclaration d'appel des époux [E] ;
- Déclarer l'appel irrecevable, à défaut, les appelants irrecevables en leurs demandes;
Subsidiairement,
- Confirmer le jugement de procédure accélérée au fond en date du 8 novembre 2023,
- Débouter, en conséquence, Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E] de l'ensemble de leurs demandes ;
À titre plus subsidiaire,
- Condamner Monsieur [G] [E]-[R] et Madame [C] [E]-[R] solidairement et sous astreinte de 100 € par jour de retard et par pièce sollicitée, à communiquer la copie de leur déclaration de sinistre consécutive à l'orage du 20 juin 2022, ainsi que le rapport de l'expert d'assurance unique qui s'en est suivi ;
- Désigner, aux frais avancés des époux [E], tel expert qu'il plaira avec pour mission de : - Se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission ;
- Convoquer les parties et se rendre sur place ;
- Dire si le remplacement de la fenêtre de toit qui existait avant le velux commandé par les époux [E] était une opération strictement nécessaire au regard des dégâts occasionnés au dispositif précédent ;
- Dans la négative, estimer le surcoût des travaux réalisés par rapport à ceux strictement nécessaires sur l'ouvrage qui existait ;
- Dire si la pose d'un velux postérieurement à l'orage du 20 juin 2022 constitue une amélioration par rapport à l'existant ;
- Dire si le puits de jour désigné sous ce vocable par les époux [E] est un véritable puits de jour ou une fenêtre de toit ;
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [G] [E] et Madame [C] [E]-[R] solidairement au paiement de la somme de 3.500 euros, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les époux [E] se désistent de leur déclaration d'appel quant au premier chef de jugement ainsi libellé ' déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mme [S] [N] et de Mme [T] [H] de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de la déclaration d'appel, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action'. Il s'ensuit que la cour n'aura pas à statuer de ces chefs.
Sur la validité de la déclaration d'appel,
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], conclut à la nullité de la déclaration d'appel, au motif que la mention relative à l'adresse des appelants serait inexacte et que ceux-ci n'auraient pas déféré à la sommation de communiquer qui leur aurait été transmise visant à communiquer leur adresse réelle, ainsi que le justificatif d'inscription de leurs enfants dans leurs nouveaux établissements scolaires aux dates du 29 janvier 2024 (date de l'appel) et du 13 mars 2024 (date de dénonciation de la déclaration d'appel).
Il considère qu'en indiquant une adresse inexacte dans le cadre de la déclaration d'appel, les époux [E] ont méconnu les dispositions des articles 56 et 58 du code de procédure civile, imposant, à peine de nullité, la mention de certaines informations dans l'assignation et les actes emportant saisine des juridictions. Il en déduit donc que la déclaration d'appel litigieuse est entachée d'une nullité pour vice de forme.
A ce titre, il convient de rappeler qu'en application de l'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme d'un acte de procédure ne peut être prononcée pour un adversaire qui l'invoque qu'à la charge pour ce dernier de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], ne justifie d'aucun grief réel et sérieux consécutif à l'inexactitude alléguée de l'adresse des appelants. S'il argue d'une potentielle difficulté de mise à exécution de la décision à intervenir, un tel grief n'est pas matériellement établi en l'état.
De plus, le moyen tendant à dire que l'article 63 du décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté et que l'assignation d'origine n'a pas été communiquée au procureur de la République est inopérant, puisque cette communication est effectivement intervenue.
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], ne pourra qu'être débouté de sa demande tendant à voir déclarer nulle la déclaration d'appel pour vice de forme.
Sur l'irrecevabilité de l'appel et des demandes des appelants,
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], soutient que l'appel est irrecevable sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, les appelants étant dépourvus de la qualité pour agir pour solliciter la désignation d'un administrateur provisoire, dès lors que les parties concernées par le litige ne constituent pas des 'communs', mais des parties privatives appartenant à Mme [N] au sein de laquelle les appelants disposent d'une simple servitude de droit privé en vue d'accéder à leur logement.
Or, l'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient à toute personne qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé. En l'espèce, les époux [E] qui étaient parties du jugement déféré et qui n'ont pas renoncé à l'exercice d'une voie de recours ont bien intérêt à interjeter appel du jugement du 8 novembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac qui les a déboutés de leur demande en désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Il en résulte que la qualité des époux [E] en vue d'interjeter appel n'est pas sérieusement contestable.
En réalité, c'est l'éventuelle irrecevabilité des demandes des appelants qui pourrait être invoquée pour défaut de qualité pour agir si leurs demandes ne portaient pas sur des parties communes. Toutefois, les appelants arguent bien de dysfonctionnements de la copropriété (paiement et répartition de la charge financière entre copropriétaires des travaux, travaux complémentaires de remise en état de la couverture, souscription d'une assurance responsabilité civile par la copropriété, appels de taxe foncière) pour justifier la désignation d'un administrateur provisoire. Dans ce cadre leurs demandes s'avèrent parfaitement recevables.
En outre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], soutient que les appelants seraient irrecevables à agir à l'encontre de Mme [H] en application de l'article 122 du code de procédure civile, sans toutefois en préciser le motif, sauf à dire que le procès-verbal la désignant en qualité de syndic bénévole n'a pas été signé.
Ce moyen ne pourra qu'être écarté dès lors que les époux [E] n'ont à aucun moment sollicité la nullité du procès-verbal emportant désignation de Mme [H], laquelle dispose avec Mme [N] de la majorité des droits au sein de la copropriété, leur permettant ainsi de prendre toute décision utile ne nécessitant pas l'unanimité. La qualité de Mme [H] en tant que syndic bénévole n'étant pas sérieusement contestable, l'action des époux [E] dirigée à son endroit est donc parfaitement recevable.
Enfin, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], conclut à l'irrecevabilité des demandes des appelants de manière générale, arguant de ce qu'ils ne rapportent pas la preuve de la compromission de l'équilibre financier du syndicat, pas plus que de l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Ici encore le présent moyen sera déclaré inopérant, puisque l'intimé opère une confusion entre les conditions formelles de recevabilité de l'action et les conditions de son bien-fondé. Ainsi, les demandes formées par les époux [E] tendant notamment à la désignation d'un administrateur provisoire au sein de la copropriété sont donc parfaitement recevables.
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire dans le cadre de la procédure accélérée au fond,
En application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019, applicable au présent litige, la désignation d'un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond ou sur requête doit être envisagée si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat se trouve dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Pour critiquer le jugement déféré qui les a déboutés de leur demande en désignation d'un administrateur provisoire, en application de la disposition susvisée, les époux [E] font valoir tout d'abord qu'ils ont été contraints, à la suite des intempéries du 20 juin 2022 de faire réaliser des travaux urgents en toiture pour lesquels ils ont obtenu l'autorisation de Mme [N], le syndic bénévole ayant par la suite refusé de procéder à leur ratification, de sorte que la société qui est intervenue n'est toujours pas réglée. Ils considèrent donc que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, puisque celui-ci est dans l'impossibilité de procéder au règlement d'une facture de 3400 euros.
Toutefois, un tel argument ne pourra qu'être écarté par la cour, le simple défaut de règlement d'une telle facture d'un montant modique de 3400 euros ne permettant pas de démontrer que l'équilibre financier global du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.
En outre, les époux [E] font valoir que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], n'a pas pourvu à la conservation de l'immeuble en refusant le règlement d'une telle somme et se posant dans le déni de pourvoir à l'entretien de la couverture de l'immeuble dans son intégralité.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond pour sa part qu'aucuns travaux urgents ne s'imposent en toiture en l'absence de nouveau sinistre et que ceux exécutés à la suite du sinistre du 20 juin 2022 concernent en réalité le changement d'un Vélux., qui s'agissant d'une fenêtre, consiste en un élément privatif, au vu du règlement de copropriété.
Toutefois l'examen de la facture du 30 septembre 2022 relative à ces travaux montre qu'ils ne sont pas circonscrits au remplacement d'un velux, mais concernent aussi un remaniement de toiture avec remplacement de tuiles défectueuses et donc s'attachent bien aux parties communes.
S'il est patent que le syndicat des copropriétaires a commis une faute, en ne procédant pas au règlement de la quote-part de la facture susvisée, concernant partiellement les parties communes, un tel manquement n'a pas eu pour conséquence pour autant de porter atteinte à la conservation de l'immeuble.
En effet, à la suite du sinistre du 20 juin 2022, les travaux urgents ont été réalisés à l'initiative des époux [E] et il n'est nullement démontré que par la suite de nouvelles infiltrations soient survenues dans les parties communes pour lesquelles syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], se serait abstenu d'agir.
Pour ce qui est du grief relatif à l'absence d'assurance de l'immeuble, il sera écarté, au vu de l'attestation d'assurance produite en pièce n°15 par l'intimé et émanant de la société Générali aux termes de laquelle il est indiqué que l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] est dûment assuré pour la période allant du 16 février au 31 décembre 2024.
Les époux [E] reprochent ensuite à Mme [N] de ne pas avoir procédé à la régularisation de l'installation électrique, faisant état de ce que les parties communes sont reliées au compteur de leur propre lot.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond sur ce point que les époux [E] se fourvoient en leurs prétentions, dès lors que leurs demandes concernent, non pas des parties communes mais les lots privés 11 et 12 appartenant à Mme [N], qui est libre de raccorder l'éclairage de son escalier personnel sur lequel les appelants disposent uniquement d'une servitude de passage. Il ajoute que Mme [N] a sollicité une modification du branchement électrique sur le lot de la SCI SAM SAM, qui était d'accord, et que M. [E] s'est opposé à l'exécution de ces travaux de sorte qu'il ne peut arguer aujourd'hui de sa propre turpitude.
En l'espèce, force est de constater que la cour ne dispose pas des éléments requis pour déterminer si les travaux en cause concernent des parties communes ou privatives. En tout état de cause, le problème concernant l'installation électrique est afférent au coût de la prise en charge de l'éclairage d'un couloir concernant l'accès à deux appartements de l'immeuble. L'exécution de ces travaux ou a fortiori leur inexécution par le syndicat des copropriétaires ne saurait porter atteinte au principe même de la conservation de l'immeuble et donc justifier la désignation d'un administrateur provisoire.
Les époux [E] exposent ensuite qu'ils assurent en l'état la mise en propreté des parties communes et qu'ils souhaiteraient la désignation d'un prestataire extérieur cette question ayant manifestement été écartée pour des raisons économiques;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], réplique que la demande de mise en propreté concerne toujours les lots privatifs sur lequel les époux [E] exercent une servitude de passage et est donc exclue du champ de la copropriété.
Comme précédemment, la cour se trouve en l'état dans l'impossibilité de dire si l'escalier concerné par cette demande de nettoyage, parfaitement visible au vu des photographies produites en pièce n°7 par l'intimé, relève de la copropriété ou d'une partie privative. A supposer toutefois qu'il relève de la copropriété, ce défaut d'entretien d'ailleurs non caractérisé, au vu des photographies figurant aux débats, ne saurait porter atteinte à la conservation même de l'immeuble.
Les époux [E] indiquent ensuite qu'ils ignorent si une taxe foncière a été appelée pour les parties communes et que le syndic, interrogé sur ce point, n'a pas répondu à cette question, attitude qui traduit que le syndic rencontre des difficultés économiques qui compromettent son équilibre financier.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], répond qu'il n'existe pas d'avis d'imposition afférent à la taxe foncière pour les parties communes. En tout état de cause, les appelants s'avèrent défaillants à l'effet de démontrer en quoi l'absence de production d'un tel document serait de nature à établir que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est compromis.
Les époux [E] reprochent également au syndicat des copropriétaires, qu'ils indiquent avoir interrogé de ce chef, de ne pas leur avoir indiqué si la réglementation en vigueur impose l'installation d'un extincteur dans les communs et la présence d'une rambarde dans les escaliers. S'il est exact que cette question n'a pas encore été évoquée dans le cadre de l'assemblée générale des copropriétaires, les appelants ne démontrent pas encore une fois en quoi le défaut d'exécution de ces aménagements est de nature à porter atteinte à la conservation de l'immeuble.
Enfin, les appelants souhaitent voir modifier le règlement de copropriété pour voir inscrire l'interdiction d'installation de tout commerce de bouche et plus généralement de tous les commerces de restauration ou de débits de boissons au sein de l'ensemble immobilier. Ils estiment que la partie adverse, en refusant cette modification du règlement de copropriété, n'a pas correctement pourvu à la conservation de l'immeuble.
Un tel raisonnement ne peut être suivi par la cour, dès lors que le syndicat des copropriétaires expose qu'il n'est nullement opposé à ce qu'une telle demande soit examinée en assemblée générale extraordinaire, mais qu'en tout état de cause, elle n'a aucune chance d'aboutir. De plus, rien ne permet d'établir que le défaut de vote d'une telle modification du règlement intérieur soit susceptible de caractériser une impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Dans ces conditions et au terme des développements susvisés, il y a lieu de considérer que les conditions alternatives propres à la désignation d'un administrateur provisoire consistant, soit au fait que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou qu'il se trouve dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, ne sont pas constituées de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [E] d'une telle demande.
Sur les autres demandes,
En outre, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par pièce sollicitée à communiquer la copie de la déclaration de sinistre du 20 juin 2022, ainsi que le rapport de l'expert d'assurance qui s'en est suivi, ces éléments n'étant pas nécessaires à la solution du litige.
Pas davantage, il n'y a lieu de désigner un expert judiciaire pour apprécier le bien-fondé des travaux exécutés par les époux [E] à l'issue du sinistre du 20 juin 2022, une telle mesure d'instruction n'étant pas pertinente au regard de la nature du litige.
En définitive, les époux [E], qui succombent en leur appel, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Les époux [E] seront pour leur part déboutés de leurs demandes formées à ces titres.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Constate que M. [G] [E] et Mme [C] [E] se désistent de leur déclaration d'appel quant au premier chef de jugement ainsi libellé ' déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de Mme [S] [N] et de Mme [T] [H] de l'ensemble de ses demandes tendant à la nullité de la déclaration d'appel, à l'irrecevabilité de l'action et à la nullité de l'action',
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], de sa demande tendant à annuler la déclaration d'appel, à déclarer l'appel irrecevable ainsi que les demandes de M. [G] [E] et de Mme [C] [E] irrecevables,
Confirme pour le surplus le jugement déféré,
Y ajoutant,
Déboute M. [G] [E] et Mme [C] [E] du surplus de leurs prétentions,
Condamne M. [G] [E] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et du [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic bénévole Mme [S] [N] et Mme [T] [H], la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [G] [E] et Mme [C] [E] aux entiers dépens de la procédure.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,