CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 23/13608
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N°2024/395
Rôle N° RG 23/13608 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDGO
[W] [B] [P]
C/
[Y] [U] épouse [C]
[X] [C]
[S] [C]
[A] [C]
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Rémy CERESIANI
Me Florence ADAGAS-CAOU
Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 20 Septembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/03748.
APPELANT
Monsieur [W] [B] [P]
né le 20 Juillet 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Rémy CERESIANI de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Madame [Y] [U] épouse [C]
née le 14 Juillet 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [X] [C]
né le 22 Septembre 1993 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [S] [C]
né le 10 Septembre 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]
Madame [A] [C] Directrice des opérations
née le 03 Avril 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
assistés de Me Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] ledit Syndicat pris en la personne de son Syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée immatriculée au R.C.S de FREJUS sous le numéro 820 171 981, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique du 6 mai 2022, Madame [Y] [C] (pour l'usufruit), Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] (un tiers indivis en nue propriété chacun) ont acquis le lot n°1 d'un ensemble immobilier comprenant deux lots, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (83).
Monsieur [B] [P] a acquis le 6 novembre 2015 le lot n°2 du même immeuble, selon jugement d'adjudication sur surenchère du 6 novembre 2015.
Par décision de l`assemblée générale du 30 novembre 2022, la société ALL IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de copropriété constituée de ces deux seuls lots.
Sur convocation du syndic nouvellement désigné, une assemblée générale s'est tenue le 17 mars 2023 au cours de laquelle les copropriétaires devaient notamment délibérer sur l'établissement d'un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales en vigueur.
Lors de cette assemblée, l'indivision [C] a voté pour la résolution n°19 tendant à voir établir un règlement de copropriété alors que Monsieur [B] [P] a voté contre.
Cette résolution s'est donc trouvée rejetée, faute d'avoir obtenu la majorité légalement requise.
Par actes d`huissier en date du 17 mai 2023, Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] ont assigné Monsieur [B] [P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan , statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un notaire pour établir un projet de règlement de copropriété.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 juillet 2023.
Les consorts [C] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, soulevaient l'irrecevabilité des prétentions de Monsieur [B] [P] et sollicitaient la condamnation de ce dernier à leur à verser à chacun de la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER demandait au tribunal d'ordonner la désignation d'un notaire avec mission d'établir un règlement de copropriété et la condamnation de tout succombant à lui régler la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Monsieur [B] [P] soulevait l'incompétence du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond et demandait le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan.
Subsidiairement il soulevait l'irrecevabilité des demandes et très subsidiairement demandait la limitation du projet de règlement de copropriété sur la base de l'état descriptif de division du 11 mai 1989.
Enfin il sollicitait la condamnation des consorts [C] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond :
* s'est déclaré compétent,
* a déclaré la demande recevable,
* a ordonné une expertise et désigné Maître [O] [N], notaire à [Localité 6] avec pour mission:
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la sienne ;
- dit que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de Draguignan dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- dit que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- dit que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DELAI D'UN MOIS ;
- dit qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- dit que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par
utilisation de la plate-forme OPALEXE ;
* a condamné Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
* a condamné Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
* a condamné Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [B] [P] d'autre part, * a accordé le droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande,
* a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Par déclaration du 3 novembre 2023, Monsieur [B] [P] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- se déclare compétent,
- déclare la demande recevable,
- ordonne une expertise et désigné Maître [O] [N], notaire à [Localité 6] avec pour mission
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la
sienne ;
- que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des
articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité
distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois;
- qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par
utilisation de la plate-forme OPALEXE
- condamne Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamne Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamne Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [B] [P] d'autre part, - accorde le droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande,
- n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [B] [P] demande à la Cour de :
* prononcer la nullité du jugement rendu par Madame le Président près le Tribunal Judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure au fond, RG n°23/03748 ainsi que l'infirmation et la réformation de cette décision en ce qu'elle a :
- déclaré Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Dragugnan statuant selon la procédure accélérée au fond, compétente ;
- déclaré la demande recevable ;
ordonné une expertise et désigné Maître [O] [N], Notaire à [Localité 6] avec pour mission:
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la
sienne ;
- dit que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des
articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de Draguignan dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- dit que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité
distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- dit que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois ;
- dit qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- dit que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE ;
- condamné Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [W] [B] [P] d'autre part.
Et statuant à nouveau de voir
A titre principal,
* prononcer l'incompétence du Président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond au profit du Tribunal judiciaire de Draguignan ;
En conséquence,
* renvoyer l'affaire devant le Tribunal judiciaire de Draguignan ;
A titre subsidiaire,
* prononcer l'irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, et de Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C]
A titre très subsidiaire,
* limiter la mission du Notaire à ces seuls points :
- établir un projet de Règlement de Copropriété sur la base de l'état descriptif de division du 11 mai 1989, conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1er Bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, Volume 1989P, Numéro 7131 ;
- se faire remettre par les parties et/ou le Syndic, toutes pièces et actes utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les lieux ;
- recevoir les observations des parties et du Syndic ;
- communiquer au Syndic le projet de règlement de copropriété afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- déclarer qu'en cas de difficultés rencontrées par le Notaire dans l'accomplissement de sa mission, il en sera référé à tout Juge du Tribunal de céans commis à cet effet par Madame ou Monsieur le Président ;
- fixer la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les frais et honoraires du Notaire dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
- déclarer la décision à intervenir commune et opposable au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice.
En tout état de cause,
* débouter Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C], et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER, de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens ;
* condamner Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [P] fait valoir que le président du tribunal judciaire a outrepassé ses pouvoirs car l'urgence n'était pas caractérisée , l'absence de règlement de copropriété n'empêchant pas l'application de la loi du 10 juillet 1965.
Il souligne que les incidents évoqués concernent un différend familial étranger à cette procédure et ce d'autant plus que les consorts [C] pouvaient seuls procéder aux travaux d'entretien et de remise en état urgents selon l'état descriptif de division qui fixe les tantièmes.
Il maintient que le président du tribunal ne pouvait remettre en cause la volonté des copropriétaires tant que la résolution n'était pas annulée, relevant que les consorts [C] ont d'ailleurs engagé une procédure au fond à cette fin
Il rappelle qu'il peut être passé outre à un refus de l'autre copropriétaire si ledit refus met en péril l'intérêt commun.
Enfin il fait valoir qu'il y a lieu d'éviter tout recours à un géomètre-expert, lequel va générer des frais inutiles en raison de l'état descriptif de division existant et opposable aux consorts [C] venant aux droits de Monsieur [B], ancien propriétaire de l'immeuble et signataire de cet état descriptif de division.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens,Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] demandent à la Cour de :
* déclarer Monsieur [B] [P] irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé en tous ses moyens, fins et prétentions d'appel formés tant à titre principal que subsidiairement et infiniment subsidiairement ,
* l'en débouter ;
* confirmer le jugement déféré en son entier dispositif ;
* condamner Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C], la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner Monsieur [B] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Florence ADAGAS-CAOU, membre de la Société Civile Professionnelle DUHAMEL ASSOCIES, Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN, dans les conditions prévues par l'article 699 du CPC.
Au soutien de leurs demandes les consorts [C] font principalement valoir qu'un état descriptif de division est dépourvu de tout caractère contractuel et ne saurait suffire et se subistuer au règlement de copropriété pour déterminer les parties privatives et communes de l'immeuble, leurs modalités de jouissance et d'administration .
Tenant le vote défavorable de l'appelant lors de l'assemblée générale du 17 mars 2023 et son silence depuis lors, il y a urgence à remédier à la situation d'insécurité juridique existant dans les realtions entre les copropriétaires et entre ceux-ci et le syndicat des copropriétaires.
Ils rappellent qu'antérieurement, l'absence de règlement de copropriété a déjà été source d'incidents et de plusieurs procédures judiciaires en raison du passage dans le lot n°1 et les parties communes de câbles d'alimentaiton et canalisations desservant le lot n°2 installés à la seule initiative du propriétaire de ce lot.
Par ailleurs les consorts [C] indiquent que l'état de dégradation de la toiture va nécessiter des travaux d'entretien et de remise en état urgents alors qu'il n'existe auncune grille de répartition des charges, ajoutant qu'il existe un climat de tension permanente .
Enfin ils soutiennent que les dispositions des articles 41-21 et 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 dérogent au principe de l'article 17 et qu'il existe bien une mise en péril de l'intérêt commun.
Ils font valoir que l'état descriptif de division a été dressé pour les seuls besoins du partage d'une indivision communautaire et non en conséquence d'un réglement de copropriété publié s'imposant aux ayants-cause particuliers des copartageants.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER demande à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondemetn de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir que la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public, un règlement de copropriété doit être établi, l'état descriptif de division ne pouvant y suppléer.
Il fait valoir que le réglement évite des incidents et diverses procédures judiciaires entre copropriétaires.
Il précise qu'il n'est pas question de revoir la répartion des tantièmes qui est de 50%-50% et qui semble convenir aux parties mais qu'il convient de résoudre le problème des portions d'escaliers appartenant aux deux lots les obligeant à passer l'un chez l'autre.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 13 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mars 2024 et mis en délibéré au 30 mai 2024 puis prorogé au 04 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
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1° ) Sur la compétence du président du tribunal judiciaire
Attendu que l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.'
Qu'il résulte de l'article 42-12 du décret du 17 mars 1967 que 'le président du tribunal judiciaire saisi en application de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 statue selon la procédure accélérée au fond.'
Attendu que Monsieur [B] [P] conteste l'urgence dans laquelle se trouve la copropriété à se pourvoir d'un règlement de copropriété et faite grief au premier juge d'avoir outrepassé ses pouvoirs.
Qu'il maintient que les consorts [C] et le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas en quoi leurs demandes seraient urgentes.
Attendu qu'il convient de rappeler que lors du partage du 11 mai 1989 consistant à diviser l'immeuble en deux lots privatifs auxquels sont attachés des tantièmes indivis de parties communes, les copartageants de l'époque n'ont pas fait le choix d'une organisation autre que celle de la copropriété des immeubles bâtis tels qu'elle résulte de la loi du 10 juillet 1965 nonobstant l'absence d'établissement d'un règlement de copropriété.
Que depuis ce partage, aucun règlement de copropriété n'a été publié au service de la publicité foncière territorialement compétent rendant ainsi un tel acte opposable aux différents ayants cause des copartageant initiaux conformément aux articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967.
Qu'ainsi un état descriptif de division qui est un document dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière et dépourvu de tout caractère contractuel au sens de l'article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait suffire et en aucun cas se substituer au règlement de copropriété pour déterminer les parties privatives et communes de l'immeuble, leurs modalités de jouissance et d'administration ainsi que les relations des copropriétaires avec le syndicat.
Qu'il résulte en effet des dispositions de l'article 8 I ) de la loi du 10 juillet 1965 que 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. '
Attendu qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2023 que Monsieur [B] [P] a voté contre la création d'un règlement de copropriété.
Qu'il est mentionné que ce dernier reviendra vers le syndic pour lui indiquer la date pour convoquer une prochaine assemblée générale et pour notamment remettre au vote le modificatif de l'état descriptif de division et la création d'un règlement de copropriété.
Que ce dernier ne s'est pas depuis lors rapproché du syndic, ne serait-ce que pour formuler des contre-propositions sur l'établissement de ce règlement de copropriété, demeurant entierement passif.
Attendu qu'il n'est pas contesté que diverses procédures judiciaires ont opposé l'ancien propriétaire du lot n°1 et les propriétaires successifs du lot n°2 en raison du passage dans le lot n°1et les parties communes de divers câbles d'alimentation et canalisations desservant le lot n°2, installés sur la seule initiative du copropriétaire de ce lot et sans l'accord du propriétaire de l'époque du lot n°1.
Que Monsieur [B] [P] ne peut valablement soutenir qu'il s'agissait d'un simple incident concernant un différend familial puisque les deux copropriétaires en conflit n'étaient autres que ses parents.
Qu'en effet il ressort des termes du jugement du 23 juin 2010 que ce litige avait en réalité pour objet la suppression d'ouvrages réalisés par le copropriétaire de l'époque du lot n°2 qui entravaient le droit de jouissance du copropriétaire du lot n°1 sur les parties privatives affectant également les parties communes de l'immeuble.
Que ce litige ne relèvait pas seulement d'un différend familial entre les deux copropriétaires de l'époque.
Attendu qu'il résulte du procès-verbal de constat établi le 8 juin 2023 à la demande du syndic de la copropriété voisine que l'état de dégradation de la toiture de l'immeuble va nécessiter des travaux d'entretien et de remise en état urgent qui devront être imputés aux copropriétaires selon une grille de répartition des charges actuellement inexistantes et qui devra figurer au règlement de copropriété.
Attendu qu'enfin il convient de souligner qu'il s'agit d'une copropriété composée de deux lots.
Que le climat de tension permanente entre les copropriétaires ne peut que nuire à une gestion efficace de cette copropriété
Qu'en effet il résulte des pièces produites aux débats que postérieurement au jugement querellé, Monsieur Monsieur [B] [P] a fait délivrer à l'indivision [C] le 7 décembre 2023 une assignation en référé aux termes de laquelle il reproche à ces derniers d'avoir fait exécuter des travaux de transformation d'une partie de leur lot en habitation au cours de l'été 2023 et d'avoir ainsi porté atteinte aux parties communes de l'immeuble sans autorisation.
Attendu qu'il s'ensuit, au vu de l'ensemble de ces observations, que l'établissement d'un règlement de copropriété conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 s'avère urgent afin de fixer les droits et obligations respectives des copropriétaires concernant la jouissance des parties privatives, le respect de la destination de l'immeuble, des parties communes et la contribution aux charges communes avant que le conflit ne s'accroisse.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a caractérisé l'urgence visée par l'article 41- 22 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et retenu sur ce fondement sa compétence.
2°) Sur la recevabilité de l'indivision [C]
Attendu que l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'par dérogation à l'article 17 et au deuxième alinéa de l'article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.'
Qu'il résulte de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 que 'le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.'
Attendu que que Monsieur [B] [P] fait valoir qu'en l'état actuel des choses il existe un procès-verbal d'assemblée générale en date du 17 mars 2023 rejetant l'établissement d'un règlement de copropriété.
Qu'il ajoute que le président du tribunal ne pouvait remettre en cause la volonté des copropriétaires tant que la résolution n'est pas annulée.
Qu'ainsi en l'absence de décision passée en force de chose jugée les consorts [C] n'ont pas intérêt à agir en établissement d'un règlement de copropriété allant à l'encontre de la résolution 19 de l'assemblée générale.
Attendu qu'il résulte des articles précités qu'un copropriétaire peut passer outre un refus de l'autre copropriétaire dans le cadre d'une copropriété, étant rappelé que la mise en péril de l'intérêt commun résulte du refus de Monsieur [B] [P].
Qu'en effet comme l'a très justement indiqué le premier juge, les tensions présentes au sein de cette petite copropriété ne sont pas de nature à permettre une gestion efficace de cette dernière et les travaux qui s'annoncent rendent nécessaire une intervention urgente pour fixer les règles avant que le conflit ne s'accroisse.
Qu'il convient pat conséquent de débouter Monsieur [B] [P] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la limitation de la mission du notaire désigné.
Attendu que Monsieur [B] [P] invoque l'existence de l'état descriptif de division établi le 11 mai 1989 pour les besoins du partage de l'indivision post communautaire qui existait à cette époque entre les ex époux Monsieur [B]/ Madame [P].
Qu'il soutient que cet acte est opposable aux consorts [C] venant aux droits du précédent copropriétaire du lot n°1 et que l'existence de cet état descriptif de division permet d'éviter tout recours à un géomètre expert.
Attendu qu'il convient de souligner que l'état descriptif de division dont il est fait état n'a été établi que pour les seuls besoins du partage de communauté des époux [B]/[P] comme cela résulte clairement de l'acte en date du 11 mai 1989 qui rappelle en sa page 3 que 'les comparants établissent préalablement l'état descriptif de division afin de pouvoir procéder au partage de l'immeuble '
Que cet état descriptif de division a été dressé pour les seuls besoins du partage d'une indivision communautaire et non en conséquence d'un règlement de copropriété régulièrement publié et qui s'imposerait aux ayants- cause particuliers des copartageants en vertu de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'il résulte de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 juillet 1992 qu'un tel état descriptif de division qui est un document dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière est dépourvu de tout caractère contractuel au sens de l'article 8alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Que l'état descriptif de division du 11 mai 1989 n'a pas pris en considération les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement de ses articles 5 et 10 relatifs aux quotes-parts de tantièmes indivis de parties communes générales et spéciales attachées à chaque lot ainsi qu'à la quote-part de contribution aux charges de copropriété également attachées à chaque lot.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à se prévaloir de l'état descriptif de division du 11 mai 1989 pour revendiquer une limitation de la mission du notaire telle qu'elle a été déterminée par le premier juge et qui a ,à bon droit , autorisé le notaire désigné à se faire assister d'un géomètre expert étant rappelé que l'état descriptif de division doit procéder du règlement de copropriété et non l'inverse.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [B] [P] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C], Monsieur [X] [C] et au syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire du 20 septembre 2023 du président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C], Monsieur [X] [C] et au syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N°2024/395
Rôle N° RG 23/13608 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDGO
[W] [B] [P]
C/
[Y] [U] épouse [C]
[X] [C]
[S] [C]
[A] [C]
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Rémy CERESIANI
Me Florence ADAGAS-CAOU
Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 20 Septembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/03748.
APPELANT
Monsieur [W] [B] [P]
né le 20 Juillet 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Rémy CERESIANI de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Madame [Y] [U] épouse [C]
née le 14 Juillet 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [X] [C]
né le 22 Septembre 1993 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [S] [C]
né le 10 Septembre 1987 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]
Madame [A] [C] Directrice des opérations
née le 03 Avril 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
assistés de Me Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS
S.D.C. DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1] ledit Syndicat pris en la personne de son Syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée immatriculée au R.C.S de FREJUS sous le numéro 820 171 981, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique du 6 mai 2022, Madame [Y] [C] (pour l'usufruit), Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] (un tiers indivis en nue propriété chacun) ont acquis le lot n°1 d'un ensemble immobilier comprenant deux lots, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (83).
Monsieur [B] [P] a acquis le 6 novembre 2015 le lot n°2 du même immeuble, selon jugement d'adjudication sur surenchère du 6 novembre 2015.
Par décision de l`assemblée générale du 30 novembre 2022, la société ALL IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de copropriété constituée de ces deux seuls lots.
Sur convocation du syndic nouvellement désigné, une assemblée générale s'est tenue le 17 mars 2023 au cours de laquelle les copropriétaires devaient notamment délibérer sur l'établissement d'un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales en vigueur.
Lors de cette assemblée, l'indivision [C] a voté pour la résolution n°19 tendant à voir établir un règlement de copropriété alors que Monsieur [B] [P] a voté contre.
Cette résolution s'est donc trouvée rejetée, faute d'avoir obtenu la majorité légalement requise.
Par actes d`huissier en date du 17 mai 2023, Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] ont assigné Monsieur [B] [P] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan , statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un notaire pour établir un projet de règlement de copropriété.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 juillet 2023.
Les consorts [C] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, soulevaient l'irrecevabilité des prétentions de Monsieur [B] [P] et sollicitaient la condamnation de ce dernier à leur à verser à chacun de la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER demandait au tribunal d'ordonner la désignation d'un notaire avec mission d'établir un règlement de copropriété et la condamnation de tout succombant à lui régler la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Monsieur [B] [P] soulevait l'incompétence du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond et demandait le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Draguignan.
Subsidiairement il soulevait l'irrecevabilité des demandes et très subsidiairement demandait la limitation du projet de règlement de copropriété sur la base de l'état descriptif de division du 11 mai 1989.
Enfin il sollicitait la condamnation des consorts [C] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond :
* s'est déclaré compétent,
* a déclaré la demande recevable,
* a ordonné une expertise et désigné Maître [O] [N], notaire à [Localité 6] avec pour mission:
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la sienne ;
- dit que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de Draguignan dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- dit que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- dit que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DELAI D'UN MOIS ;
- dit qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- dit que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par
utilisation de la plate-forme OPALEXE ;
* a condamné Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
* a condamné Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
* a condamné Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [B] [P] d'autre part, * a accordé le droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande,
* a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Par déclaration du 3 novembre 2023, Monsieur [B] [P] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- se déclare compétent,
- déclare la demande recevable,
- ordonne une expertise et désigné Maître [O] [N], notaire à [Localité 6] avec pour mission
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la
sienne ;
- que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des
articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité
distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois;
- qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par
utilisation de la plate-forme OPALEXE
- condamne Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamne Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamne Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [B] [P] d'autre part, - accorde le droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande,
- n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [B] [P] demande à la Cour de :
* prononcer la nullité du jugement rendu par Madame le Président près le Tribunal Judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure au fond, RG n°23/03748 ainsi que l'infirmation et la réformation de cette décision en ce qu'elle a :
- déclaré Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Dragugnan statuant selon la procédure accélérée au fond, compétente ;
- déclaré la demande recevable ;
ordonné une expertise et désigné Maître [O] [N], Notaire à [Localité 6] avec pour mission:
¿d'établir un règlement de copropriété conforme aux dispositions légales relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1 er bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, volume 1989 P n° 7131 ;
¿ se faire remettre tous documents utiles par les parties et/ou le syndic ;
¿ recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution de sa mission ;
¿ visiter les lieux après en avoir averti les parties ;
¿ une fois établi, communiquer le projet de règlement de copropriété au syndic afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- autorisé le notaire désigné à se faire assister le cas échéant d'un géomètre-expert de son choix en vue de l'accomplissement de sa mission ;
- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, d'une spécialité différente de la
sienne ;
- dit que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des
articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en cas d'empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
- fixé à la somme de 2.500 euros TTC la provision à consigner par Madame [Y]
[C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] à la régie du Tribunal Judiciaire de Draguignan dans les deux mois de la présente, à peine de caducité de la décision ordonnant l'expertise.
- dit que dans l'hypothèse d'adjonction d'un sapiteur, mais seulement dans une spécialité
distincte de la sienne, l'expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d'une consignation complémentaire ;
- dit que sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois ;
- dit qu'a l'issue de délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 15 juillet 2024, sauf prorogation
dûment autorisée, l'expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations pour chaque victime séparément qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe ;
- dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
- désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN pour surveiller l'expertise ordonnée ;
- dit que les opérations d'expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE ;
- condamné Monsieur [B] [P] à verser à Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Monsieur [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Monsieur [B] [P] aux dépens excepté les frais d'expertise qui seront supportés par moitié par Madame [Y] [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C] d'une part et par Monsieur [W] [B] [P] d'autre part.
Et statuant à nouveau de voir
A titre principal,
* prononcer l'incompétence du Président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond au profit du Tribunal judiciaire de Draguignan ;
En conséquence,
* renvoyer l'affaire devant le Tribunal judiciaire de Draguignan ;
A titre subsidiaire,
* prononcer l'irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, et de Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C]
A titre très subsidiaire,
* limiter la mission du Notaire à ces seuls points :
- établir un projet de Règlement de Copropriété sur la base de l'état descriptif de division du 11 mai 1989, conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, relatif à l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 4] et divisé en deux lots privatifs suivant l'état descriptif de division du 11 mai 1989 publié au 1er Bureau des Hypothèques de [Localité 7] le 19 juin 1989, Volume 1989P, Numéro 7131 ;
- se faire remettre par les parties et/ou le Syndic, toutes pièces et actes utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les lieux ;
- recevoir les observations des parties et du Syndic ;
- communiquer au Syndic le projet de règlement de copropriété afin qu'il soit soumis à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- déclarer qu'en cas de difficultés rencontrées par le Notaire dans l'accomplissement de sa mission, il en sera référé à tout Juge du Tribunal de céans commis à cet effet par Madame ou Monsieur le Président ;
- fixer la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les frais et honoraires du Notaire dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
- déclarer la décision à intervenir commune et opposable au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice.
En tout état de cause,
* débouter Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C], et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER, de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens ;
* condamner Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [P] fait valoir que le président du tribunal judciaire a outrepassé ses pouvoirs car l'urgence n'était pas caractérisée , l'absence de règlement de copropriété n'empêchant pas l'application de la loi du 10 juillet 1965.
Il souligne que les incidents évoqués concernent un différend familial étranger à cette procédure et ce d'autant plus que les consorts [C] pouvaient seuls procéder aux travaux d'entretien et de remise en état urgents selon l'état descriptif de division qui fixe les tantièmes.
Il maintient que le président du tribunal ne pouvait remettre en cause la volonté des copropriétaires tant que la résolution n'était pas annulée, relevant que les consorts [C] ont d'ailleurs engagé une procédure au fond à cette fin
Il rappelle qu'il peut être passé outre à un refus de l'autre copropriétaire si ledit refus met en péril l'intérêt commun.
Enfin il fait valoir qu'il y a lieu d'éviter tout recours à un géomètre-expert, lequel va générer des frais inutiles en raison de l'état descriptif de division existant et opposable aux consorts [C] venant aux droits de Monsieur [B], ancien propriétaire de l'immeuble et signataire de cet état descriptif de division.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens,Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [X] [C], Monsieur [S] [C] et Madame [A] [C] demandent à la Cour de :
* déclarer Monsieur [B] [P] irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé en tous ses moyens, fins et prétentions d'appel formés tant à titre principal que subsidiairement et infiniment subsidiairement ,
* l'en débouter ;
* confirmer le jugement déféré en son entier dispositif ;
* condamner Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C] et Monsieur [X] [C], la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner Monsieur [B] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Florence ADAGAS-CAOU, membre de la Société Civile Professionnelle DUHAMEL ASSOCIES, Avocat au Barreau de DRAGUIGNAN, dans les conditions prévues par l'article 699 du CPC.
Au soutien de leurs demandes les consorts [C] font principalement valoir qu'un état descriptif de division est dépourvu de tout caractère contractuel et ne saurait suffire et se subistuer au règlement de copropriété pour déterminer les parties privatives et communes de l'immeuble, leurs modalités de jouissance et d'administration .
Tenant le vote défavorable de l'appelant lors de l'assemblée générale du 17 mars 2023 et son silence depuis lors, il y a urgence à remédier à la situation d'insécurité juridique existant dans les realtions entre les copropriétaires et entre ceux-ci et le syndicat des copropriétaires.
Ils rappellent qu'antérieurement, l'absence de règlement de copropriété a déjà été source d'incidents et de plusieurs procédures judiciaires en raison du passage dans le lot n°1 et les parties communes de câbles d'alimentaiton et canalisations desservant le lot n°2 installés à la seule initiative du propriétaire de ce lot.
Par ailleurs les consorts [C] indiquent que l'état de dégradation de la toiture va nécessiter des travaux d'entretien et de remise en état urgents alors qu'il n'existe auncune grille de répartition des charges, ajoutant qu'il existe un climat de tension permanente .
Enfin ils soutiennent que les dispositions des articles 41-21 et 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 dérogent au principe de l'article 17 et qu'il existe bien une mise en péril de l'intérêt commun.
Ils font valoir que l'état descriptif de division a été dressé pour les seuls besoins du partage d'une indivision communautaire et non en conséquence d'un réglement de copropriété publié s'imposant aux ayants-cause particuliers des copartageants.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER demande à la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondemetn de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir que la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public, un règlement de copropriété doit être établi, l'état descriptif de division ne pouvant y suppléer.
Il fait valoir que le réglement évite des incidents et diverses procédures judiciaires entre copropriétaires.
Il précise qu'il n'est pas question de revoir la répartion des tantièmes qui est de 50%-50% et qui semble convenir aux parties mais qu'il convient de résoudre le problème des portions d'escaliers appartenant aux deux lots les obligeant à passer l'un chez l'autre.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 13 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mars 2024 et mis en délibéré au 30 mai 2024 puis prorogé au 04 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
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1° ) Sur la compétence du président du tribunal judiciaire
Attendu que l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.'
Qu'il résulte de l'article 42-12 du décret du 17 mars 1967 que 'le président du tribunal judiciaire saisi en application de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 statue selon la procédure accélérée au fond.'
Attendu que Monsieur [B] [P] conteste l'urgence dans laquelle se trouve la copropriété à se pourvoir d'un règlement de copropriété et faite grief au premier juge d'avoir outrepassé ses pouvoirs.
Qu'il maintient que les consorts [C] et le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas en quoi leurs demandes seraient urgentes.
Attendu qu'il convient de rappeler que lors du partage du 11 mai 1989 consistant à diviser l'immeuble en deux lots privatifs auxquels sont attachés des tantièmes indivis de parties communes, les copartageants de l'époque n'ont pas fait le choix d'une organisation autre que celle de la copropriété des immeubles bâtis tels qu'elle résulte de la loi du 10 juillet 1965 nonobstant l'absence d'établissement d'un règlement de copropriété.
Que depuis ce partage, aucun règlement de copropriété n'a été publié au service de la publicité foncière territorialement compétent rendant ainsi un tel acte opposable aux différents ayants cause des copartageant initiaux conformément aux articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967.
Qu'ainsi un état descriptif de division qui est un document dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière et dépourvu de tout caractère contractuel au sens de l'article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait suffire et en aucun cas se substituer au règlement de copropriété pour déterminer les parties privatives et communes de l'immeuble, leurs modalités de jouissance et d'administration ainsi que les relations des copropriétaires avec le syndicat.
Qu'il résulte en effet des dispositions de l'article 8 I ) de la loi du 10 juillet 1965 que 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. '
Attendu qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2023 que Monsieur [B] [P] a voté contre la création d'un règlement de copropriété.
Qu'il est mentionné que ce dernier reviendra vers le syndic pour lui indiquer la date pour convoquer une prochaine assemblée générale et pour notamment remettre au vote le modificatif de l'état descriptif de division et la création d'un règlement de copropriété.
Que ce dernier ne s'est pas depuis lors rapproché du syndic, ne serait-ce que pour formuler des contre-propositions sur l'établissement de ce règlement de copropriété, demeurant entierement passif.
Attendu qu'il n'est pas contesté que diverses procédures judiciaires ont opposé l'ancien propriétaire du lot n°1 et les propriétaires successifs du lot n°2 en raison du passage dans le lot n°1et les parties communes de divers câbles d'alimentation et canalisations desservant le lot n°2, installés sur la seule initiative du copropriétaire de ce lot et sans l'accord du propriétaire de l'époque du lot n°1.
Que Monsieur [B] [P] ne peut valablement soutenir qu'il s'agissait d'un simple incident concernant un différend familial puisque les deux copropriétaires en conflit n'étaient autres que ses parents.
Qu'en effet il ressort des termes du jugement du 23 juin 2010 que ce litige avait en réalité pour objet la suppression d'ouvrages réalisés par le copropriétaire de l'époque du lot n°2 qui entravaient le droit de jouissance du copropriétaire du lot n°1 sur les parties privatives affectant également les parties communes de l'immeuble.
Que ce litige ne relèvait pas seulement d'un différend familial entre les deux copropriétaires de l'époque.
Attendu qu'il résulte du procès-verbal de constat établi le 8 juin 2023 à la demande du syndic de la copropriété voisine que l'état de dégradation de la toiture de l'immeuble va nécessiter des travaux d'entretien et de remise en état urgent qui devront être imputés aux copropriétaires selon une grille de répartition des charges actuellement inexistantes et qui devra figurer au règlement de copropriété.
Attendu qu'enfin il convient de souligner qu'il s'agit d'une copropriété composée de deux lots.
Que le climat de tension permanente entre les copropriétaires ne peut que nuire à une gestion efficace de cette copropriété
Qu'en effet il résulte des pièces produites aux débats que postérieurement au jugement querellé, Monsieur Monsieur [B] [P] a fait délivrer à l'indivision [C] le 7 décembre 2023 une assignation en référé aux termes de laquelle il reproche à ces derniers d'avoir fait exécuter des travaux de transformation d'une partie de leur lot en habitation au cours de l'été 2023 et d'avoir ainsi porté atteinte aux parties communes de l'immeuble sans autorisation.
Attendu qu'il s'ensuit, au vu de l'ensemble de ces observations, que l'établissement d'un règlement de copropriété conforme aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 s'avère urgent afin de fixer les droits et obligations respectives des copropriétaires concernant la jouissance des parties privatives, le respect de la destination de l'immeuble, des parties communes et la contribution aux charges communes avant que le conflit ne s'accroisse.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a caractérisé l'urgence visée par l'article 41- 22 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et retenu sur ce fondement sa compétence.
2°) Sur la recevabilité de l'indivision [C]
Attendu que l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'par dérogation à l'article 17 et au deuxième alinéa de l'article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.'
Qu'il résulte de l'article 41-22 de la loi du 10 juillet 1965 que 'le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.'
Attendu que que Monsieur [B] [P] fait valoir qu'en l'état actuel des choses il existe un procès-verbal d'assemblée générale en date du 17 mars 2023 rejetant l'établissement d'un règlement de copropriété.
Qu'il ajoute que le président du tribunal ne pouvait remettre en cause la volonté des copropriétaires tant que la résolution n'est pas annulée.
Qu'ainsi en l'absence de décision passée en force de chose jugée les consorts [C] n'ont pas intérêt à agir en établissement d'un règlement de copropriété allant à l'encontre de la résolution 19 de l'assemblée générale.
Attendu qu'il résulte des articles précités qu'un copropriétaire peut passer outre un refus de l'autre copropriétaire dans le cadre d'une copropriété, étant rappelé que la mise en péril de l'intérêt commun résulte du refus de Monsieur [B] [P].
Qu'en effet comme l'a très justement indiqué le premier juge, les tensions présentes au sein de cette petite copropriété ne sont pas de nature à permettre une gestion efficace de cette dernière et les travaux qui s'annoncent rendent nécessaire une intervention urgente pour fixer les règles avant que le conflit ne s'accroisse.
Qu'il convient pat conséquent de débouter Monsieur [B] [P] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la limitation de la mission du notaire désigné.
Attendu que Monsieur [B] [P] invoque l'existence de l'état descriptif de division établi le 11 mai 1989 pour les besoins du partage de l'indivision post communautaire qui existait à cette époque entre les ex époux Monsieur [B]/ Madame [P].
Qu'il soutient que cet acte est opposable aux consorts [C] venant aux droits du précédent copropriétaire du lot n°1 et que l'existence de cet état descriptif de division permet d'éviter tout recours à un géomètre expert.
Attendu qu'il convient de souligner que l'état descriptif de division dont il est fait état n'a été établi que pour les seuls besoins du partage de communauté des époux [B]/[P] comme cela résulte clairement de l'acte en date du 11 mai 1989 qui rappelle en sa page 3 que 'les comparants établissent préalablement l'état descriptif de division afin de pouvoir procéder au partage de l'immeuble '
Que cet état descriptif de division a été dressé pour les seuls besoins du partage d'une indivision communautaire et non en conséquence d'un règlement de copropriété régulièrement publié et qui s'imposerait aux ayants- cause particuliers des copartageants en vertu de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'il résulte de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 10 juillet 1992 qu'un tel état descriptif de division qui est un document dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière est dépourvu de tout caractère contractuel au sens de l'article 8alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.
Que l'état descriptif de division du 11 mai 1989 n'a pas pris en considération les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement de ses articles 5 et 10 relatifs aux quotes-parts de tantièmes indivis de parties communes générales et spéciales attachées à chaque lot ainsi qu'à la quote-part de contribution aux charges de copropriété également attachées à chaque lot.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à se prévaloir de l'état descriptif de division du 11 mai 1989 pour revendiquer une limitation de la mission du notaire telle qu'elle a été déterminée par le premier juge et qui a ,à bon droit , autorisé le notaire désigné à se faire assister d'un géomètre expert étant rappelé que l'état descriptif de division doit procéder du règlement de copropriété et non l'inverse.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [B] [P] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C], Monsieur [X] [C] et au syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire du 20 septembre 2023 du président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à Madame [Y] [U] épouse [C], Monsieur [S] [C], Madame [A] [C], Monsieur [X] [C] et au syndicat des coprppriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société ALL IMMOBILIER la somme de 1.000,00 euros à chacun d'eux sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
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