CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 17 octobre 2024, n° 24/02087
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2024
(n° 360 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02087 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2Q5
Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 décembre 2023 - président du TJ de [Localité 4] - RG n° 23/57217
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9 PASSAGE GAUTHIER 75019 PARIS, représenté par son syndic en exercice la SARL ABD GESTION, RCS de Paris n° 507 784 338, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1694
INTIMÉE
Mme [L] [S]
9 passage Gauthier
[Localité 2]
Représentée par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre, et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
L'ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis édicté par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble est administré par son syndic en exercice, la société ABD Gestion.
Mme [S] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots suivants : le lot n° 12 correspondant à un appartement en duplex situé aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble et constitué, notamment, d'une terrasse jardin de 58 m².
Lors de leur assemblée générale extraordinaire du 11 janvier 2017, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses jardins, dont celle de Mme [S].
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2017, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires par-devant le tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) de Paris notamment aux fins de prononcer la nullité des résolutions ainsi adoptées par l'assemblée générale de la copropriété aux fins de réaliser ces travaux.
Lors de leur assemblée générale extraordinaire du 16 juillet 2018, les copropriétaires ont voté l'annulation des résolutions litigieuses compte tenu de l'assignation susvisée. Ils ont décidé, outre la réalisation de travaux d'urgence concernant la terrasse jardin voisine de celle de Mme [S], d'entreprendre de nouveaux travaux de réfection de l'étanchéité de l'ensemble des toitures terrasses, confiant à M. [M], architecte, la maîtrise d''uvre de ceux-ci.
Les travaux ont été achevés en septembre 2019 et ont fait l'objet d'une réception le 16 octobre 2019.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2020, se plaignant de subir de nouvelles infiltrations, Mme [S] a fait assigner par-devant le juge des référés le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et l'entreprise CZC Batei, qui avait réalisé les travaux d'étanchéité, aux fins que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 11 mars 2020, une médiation a été prescrite.
Par ordonnance du 11 février 2021, le juge des référés a confié à M. [K] une mesure d'expertise, qui a été rendue commune, par ordonnances des 10 septembre 2021 et 22 avril 2022, à M. [M], architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre des travaux d'étanchéité réalisés par l'entreprise CZC Batei ainsi qu'à la MAF et à la SMABTP, assureur de CZC Batei.
Le rapport d'expertise a été déposé le 8 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet ABD Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l'entendre, notamment :
enjoindre, et en tant que besoin, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris à faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7e étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, suivant le devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros toutes taxes comprises (TTC), puis à justifier de la bonne fin de ces travaux ;
assortir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 9, passage Gauthier à [Localité 4] d'une astreinte de 500 euros par jour de retard un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, dans la limite de trois mois.
Par ordonnance réputée contradictoire du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7e étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros TTC , et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;
écarté la demande d'astreinte ;
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens ;
dit n'y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel tendant à l'annulation ou, à tout le moins, à l'infirmation ou à la réformation de cette décision en ce qu'elle a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
infirmer l'ordonnance de référé RG n°23/57217 rendue le 7 décembre 2023 par tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61 138,63 euros et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
confirmer l'ordonnance de référé RG n°23/57217 rendue le 7 décembre 2023 en ce qu'elle a écarté la demande d'astreinte ;
statuant à nouveau :
dire n'y avoir lieu à référé ;
dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondée Mme [S] en toutes ses demandes ;
débouter Mme [S] de l'intégralité de ses demandes ;
condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, 14, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :
la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
y faisant droit,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance rendue en date du 7 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a :
écarté la demande d'astreinte,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
assortir l'injonction faite au syndicat des copropriétaires d'une astreinte de 500 euros par jour de retard un (1) mois après la signification de l'ordonnance du 7 décembre 2023, dans la limite de trois (3) mois ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Koudoyor, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Le syndicat des copropriétaires soutient que le juge des référés était incompétent, en l'absence d'urgence caractérisée ainsi qu'à défaut de trouble illicite ou de dommage imminent démontré.
Se reportant aux conclusions de l'expert qui affirme que les désordres chez Mme [S] sont localisés et occasionnels et que le retrait de la terre présente sur sa terrasse est lié aux besoins de l'expertise, le syndicat des copropriétaires considère que celle-ci peut uniquement se prévaloir d'un préjudice de jouissance temporaire pouvant être indemnisé par la partie dont la responsabilité sera retenue.
Il ajoute que, de surcroît, l'expert a relevé la responsabilité de Mme [S] tout en exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité. Il prétend encore que le coût des travaux doit être partagé entre M. [M], l'entreprise CZC Batei et leurs assureurs et Mme [S].
En outre, le syndicat des copropriétaires considère que la décision devrait être votée en assemblée générale, ce qui n'a pas été proposé par Mme [S]. Enfin, il fait valoir que l'obligation de réaliser les travaux dans un délai de trois mois est impossible à mettre en 'uvre, le syndic devant être préalablement autorisé par l'assemblée générale à laquelle il doit soumettre plusieurs devis.
Mme [S] s'appuyant sur le rapport d'expertise prétend que la réalité des désordres est démontrée. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et que l'article 14 e) du règlement de copropriété précise que le gros oeuvre de la terrasse, l'appareil multicouche d'étanchéité sont des parties communes. Elle en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée.
Elle se réfère aux travaux que l'expert préconise et qui n'ont pas été réalisés par le syndicat des copropriétaires. Elle considère que l'impossibilité pour elle de jouir de son appartement et de sa terrasse de la manière la plus absolue constitue un trouble manifestement illicite. Selon elle, l'obligation du syndicat des copropriétaires de prendre en charge la totalité des travaux n'est pas contestable alors que les conclusions de l'expert sont suffisamment étayées pour trancher le litige sans qu'il soit nécessaire de saisir le juge du fond.
Enfin, elle conteste être responsable d'une partie des désordres alors que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages de plein droit dès lors que les dommages causés aux copropriétaires ont leur origine dans les parties communes.
Selon le premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
Par ailleurs, selon l'article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [S] est irrecevable en ses demandes, mais n'a développé aucun moyen à ce titre.
Au cas d'espèce, la cour rappelle, à titre liminaire, que l'urgence n'est pas une condition d'application de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Ensuite, l'article 14 e) du règlement de copropriété énonce : 'Utilisation de la terrasse-jardin ' Au 7ème niveau, le gros-'uvre de la terrasse à savoir la dalle de béton, l'acrotère, les balustrades, les issues de conduits, l'appareil multicouche d'étanchéité, le système d'évacuation des eaux pluviales sont parties communes.'.
L'existence de désordres émanant de la terrasse du 7ème étage et affectant les lots dont Mme [S] est propriétaire dans l'immeuble dont s'agit est manifeste.
En effet, Mme [S] a fait constater par un commissaire de justice, qui a dressé procès-verbal le 15 novembre 2019, l'existence d'infiltrations d'eau affectant divers endroits de son appartement et se traduisant en particulier par des dégradations au niveau du plafond.
De plus, l'expert [K] a confirmé la présence de ces infiltrations notamment au plafond de l'entrée de la chambre du 6ème étage et au plafond du dressing de l'appartement de Mme [S], en identifiant qu'elles provenaient de la terrasse refaite par la société Batei et réceptionnée en 2019.
Il apparaît encore qu'afin de vérifier l'origine des désordres, au cours des opérations d'expertise, un arrosage général du toit-terrasse a été effectué et a permis de relever un taux d'humidité de 100% à l'entrée de la chambre du 6ème étage et de 25 à 30 % au niveau du plafond du dressing.
Au terme des investigations menées au contradictoire de toutes les parties, M. [K] est parvenu à opérer les constatations suivantes :
'En conséquence, les causes des désordres chez Madame [S] ont clairement été définies à la suite des investigations réalisées par la Société PHENIX que nous rappelons ci-après:
o Présence de défauts d'étanchéité sur la membrane bitumineuse,
o Absences de visserie au solin,
o Absences de solin à des points de huit relevés de la membrane,
o Présence de fissures infiltrantes aux joints de la membrane.
S'agissant de l'inspection caméra, la Société PHENIX n'a relevé aucun défaut particulier.
Nous avons également observé que le relevé d'étanchéité de l'édicule central n'était pas conforme au DTU à savoir 15 cm au-dessus de la terre et que le socle de l'édicule n'était pas étanche.'.
En outre, M. [K] a conclu à la nécessité d'une réfection totale du dispositif d'étanchéité (membrane bitumineuse et annexes) après dépose de l'existant, afin de remédier aux désordres.
Il s'ensuit que les dégâts subis par les biens dont Mme [S] est propriétaire sont, à l'évidence, en lien avec un défaut d'entretien des parties communes.
Ils caractérisent un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, comme l'a retenu le premier juge après avoir analysé de façon pertinente les circonstances de l'espèce, il apparaît manifeste que l'absence de réalisation des travaux indispensables pour remédier aux désordres résultant des malfaçons affectant l'étanchéité des terrasses expose Mme [S] à un dommage imminent caractérisé par un risque d'aggravation inéluctable des dégradations des parties privatives dont elle est propriétaire.
Mme [S] justifie, en conséquence, d'un dommage imminent.
Les contestations qualifiées de sérieuses, opposées par la partie appelante, relatives à l'absence de titre exécutoire, à l'absence de faute de sa part, à la responsabilité exclusive alléguée de Mme [S] dans la survenance des dommages et au défaut de décision de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux litigieux sont indifférentes à l'application des dispositions de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Il résulte de ce qui précède que l'ordonnance entreprise doit être confirmée alors qu'à juste titre, elle a prescrit une mesure adéquate et proportionnée afin de mettre fin au trouble manifestement illicite et prévenir le dommage imminent, en ordonnant au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD Couverture du 22 mars 2023, d'un montant de 61.138,63 euros TTC, et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision.
Mais, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a écarté une astreinte alors qu'au contraire, il apparaît justifié d'en assortir l'injonction décernée à hauteur de 150 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision, ce dans la limite de trois mois.
Sur les autres demandes
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais et dépens.
A hauteur d'appel, les dépens seront également mis à la charge du syndicat des copropriétaires, qui a échoué dans son recours et supportera en outre les frais irrépétibles qu'il a engagés. Ils pourront être recouvrés par Me Koudoyor conformément à sa demande et aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [S] la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a écarté la demande d'astreinte ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit que l'injonction décernée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] d'avoir à faire réaliser ces travaux est assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un mois à compter de la signification de la décision, dans la limite de trois mois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] aux dépens d'appel, et dit que Me Koudoyor, avocat, pourra recouvrer directement eux ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par application de l'article 699 du code de procédure civile;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à Mme [S] la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2024
(n° 360 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02087 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2Q5
Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 décembre 2023 - président du TJ de [Localité 4] - RG n° 23/57217
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9 PASSAGE GAUTHIER 75019 PARIS, représenté par son syndic en exercice la SARL ABD GESTION, RCS de Paris n° 507 784 338, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1694
INTIMÉE
Mme [L] [S]
9 passage Gauthier
[Localité 2]
Représentée par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre, et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
L'ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis édicté par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble est administré par son syndic en exercice, la société ABD Gestion.
Mme [S] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots suivants : le lot n° 12 correspondant à un appartement en duplex situé aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble et constitué, notamment, d'une terrasse jardin de 58 m².
Lors de leur assemblée générale extraordinaire du 11 janvier 2017, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses jardins, dont celle de Mme [S].
Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2017, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires par-devant le tribunal de grande instance (devenu le tribunal judiciaire) de Paris notamment aux fins de prononcer la nullité des résolutions ainsi adoptées par l'assemblée générale de la copropriété aux fins de réaliser ces travaux.
Lors de leur assemblée générale extraordinaire du 16 juillet 2018, les copropriétaires ont voté l'annulation des résolutions litigieuses compte tenu de l'assignation susvisée. Ils ont décidé, outre la réalisation de travaux d'urgence concernant la terrasse jardin voisine de celle de Mme [S], d'entreprendre de nouveaux travaux de réfection de l'étanchéité de l'ensemble des toitures terrasses, confiant à M. [M], architecte, la maîtrise d''uvre de ceux-ci.
Les travaux ont été achevés en septembre 2019 et ont fait l'objet d'une réception le 16 octobre 2019.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2020, se plaignant de subir de nouvelles infiltrations, Mme [S] a fait assigner par-devant le juge des référés le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et l'entreprise CZC Batei, qui avait réalisé les travaux d'étanchéité, aux fins que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 11 mars 2020, une médiation a été prescrite.
Par ordonnance du 11 février 2021, le juge des référés a confié à M. [K] une mesure d'expertise, qui a été rendue commune, par ordonnances des 10 septembre 2021 et 22 avril 2022, à M. [M], architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre des travaux d'étanchéité réalisés par l'entreprise CZC Batei ainsi qu'à la MAF et à la SMABTP, assureur de CZC Batei.
Le rapport d'expertise a été déposé le 8 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet ABD Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l'entendre, notamment :
enjoindre, et en tant que besoin, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris à faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7e étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, suivant le devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros toutes taxes comprises (TTC), puis à justifier de la bonne fin de ces travaux ;
assortir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 9, passage Gauthier à [Localité 4] d'une astreinte de 500 euros par jour de retard un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, dans la limite de trois mois.
Par ordonnance réputée contradictoire du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7e étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros TTC , et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;
écarté la demande d'astreinte ;
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens ;
dit n'y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel tendant à l'annulation ou, à tout le moins, à l'infirmation ou à la réformation de cette décision en ce qu'elle a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61.138,63 euros et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
infirmer l'ordonnance de référé RG n°23/57217 rendue le 7 décembre 2023 par tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
ordonné au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD couverture du 22 mars 2023 d'un montant de 61 138,63 euros et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
confirmer l'ordonnance de référé RG n°23/57217 rendue le 7 décembre 2023 en ce qu'elle a écarté la demande d'astreinte ;
statuant à nouveau :
dire n'y avoir lieu à référé ;
dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondée Mme [S] en toutes ses demandes ;
débouter Mme [S] de l'intégralité de ses demandes ;
condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544 du code civil, 14, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :
la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
y faisant droit,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance rendue en date du 7 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a :
écarté la demande d'astreinte,
condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
assortir l'injonction faite au syndicat des copropriétaires d'une astreinte de 500 euros par jour de retard un (1) mois après la signification de l'ordonnance du 7 décembre 2023, dans la limite de trois (3) mois ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Koudoyor, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Le syndicat des copropriétaires soutient que le juge des référés était incompétent, en l'absence d'urgence caractérisée ainsi qu'à défaut de trouble illicite ou de dommage imminent démontré.
Se reportant aux conclusions de l'expert qui affirme que les désordres chez Mme [S] sont localisés et occasionnels et que le retrait de la terre présente sur sa terrasse est lié aux besoins de l'expertise, le syndicat des copropriétaires considère que celle-ci peut uniquement se prévaloir d'un préjudice de jouissance temporaire pouvant être indemnisé par la partie dont la responsabilité sera retenue.
Il ajoute que, de surcroît, l'expert a relevé la responsabilité de Mme [S] tout en exonérant le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité. Il prétend encore que le coût des travaux doit être partagé entre M. [M], l'entreprise CZC Batei et leurs assureurs et Mme [S].
En outre, le syndicat des copropriétaires considère que la décision devrait être votée en assemblée générale, ce qui n'a pas été proposé par Mme [S]. Enfin, il fait valoir que l'obligation de réaliser les travaux dans un délai de trois mois est impossible à mettre en 'uvre, le syndic devant être préalablement autorisé par l'assemblée générale à laquelle il doit soumettre plusieurs devis.
Mme [S] s'appuyant sur le rapport d'expertise prétend que la réalité des désordres est démontrée. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et que l'article 14 e) du règlement de copropriété précise que le gros oeuvre de la terrasse, l'appareil multicouche d'étanchéité sont des parties communes. Elle en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée.
Elle se réfère aux travaux que l'expert préconise et qui n'ont pas été réalisés par le syndicat des copropriétaires. Elle considère que l'impossibilité pour elle de jouir de son appartement et de sa terrasse de la manière la plus absolue constitue un trouble manifestement illicite. Selon elle, l'obligation du syndicat des copropriétaires de prendre en charge la totalité des travaux n'est pas contestable alors que les conclusions de l'expert sont suffisamment étayées pour trancher le litige sans qu'il soit nécessaire de saisir le juge du fond.
Enfin, elle conteste être responsable d'une partie des désordres alors que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages de plein droit dès lors que les dommages causés aux copropriétaires ont leur origine dans les parties communes.
Selon le premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
Par ailleurs, selon l'article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [S] est irrecevable en ses demandes, mais n'a développé aucun moyen à ce titre.
Au cas d'espèce, la cour rappelle, à titre liminaire, que l'urgence n'est pas une condition d'application de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Ensuite, l'article 14 e) du règlement de copropriété énonce : 'Utilisation de la terrasse-jardin ' Au 7ème niveau, le gros-'uvre de la terrasse à savoir la dalle de béton, l'acrotère, les balustrades, les issues de conduits, l'appareil multicouche d'étanchéité, le système d'évacuation des eaux pluviales sont parties communes.'.
L'existence de désordres émanant de la terrasse du 7ème étage et affectant les lots dont Mme [S] est propriétaire dans l'immeuble dont s'agit est manifeste.
En effet, Mme [S] a fait constater par un commissaire de justice, qui a dressé procès-verbal le 15 novembre 2019, l'existence d'infiltrations d'eau affectant divers endroits de son appartement et se traduisant en particulier par des dégradations au niveau du plafond.
De plus, l'expert [K] a confirmé la présence de ces infiltrations notamment au plafond de l'entrée de la chambre du 6ème étage et au plafond du dressing de l'appartement de Mme [S], en identifiant qu'elles provenaient de la terrasse refaite par la société Batei et réceptionnée en 2019.
Il apparaît encore qu'afin de vérifier l'origine des désordres, au cours des opérations d'expertise, un arrosage général du toit-terrasse a été effectué et a permis de relever un taux d'humidité de 100% à l'entrée de la chambre du 6ème étage et de 25 à 30 % au niveau du plafond du dressing.
Au terme des investigations menées au contradictoire de toutes les parties, M. [K] est parvenu à opérer les constatations suivantes :
'En conséquence, les causes des désordres chez Madame [S] ont clairement été définies à la suite des investigations réalisées par la Société PHENIX que nous rappelons ci-après:
o Présence de défauts d'étanchéité sur la membrane bitumineuse,
o Absences de visserie au solin,
o Absences de solin à des points de huit relevés de la membrane,
o Présence de fissures infiltrantes aux joints de la membrane.
S'agissant de l'inspection caméra, la Société PHENIX n'a relevé aucun défaut particulier.
Nous avons également observé que le relevé d'étanchéité de l'édicule central n'était pas conforme au DTU à savoir 15 cm au-dessus de la terre et que le socle de l'édicule n'était pas étanche.'.
En outre, M. [K] a conclu à la nécessité d'une réfection totale du dispositif d'étanchéité (membrane bitumineuse et annexes) après dépose de l'existant, afin de remédier aux désordres.
Il s'ensuit que les dégâts subis par les biens dont Mme [S] est propriétaire sont, à l'évidence, en lien avec un défaut d'entretien des parties communes.
Ils caractérisent un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, comme l'a retenu le premier juge après avoir analysé de façon pertinente les circonstances de l'espèce, il apparaît manifeste que l'absence de réalisation des travaux indispensables pour remédier aux désordres résultant des malfaçons affectant l'étanchéité des terrasses expose Mme [S] à un dommage imminent caractérisé par un risque d'aggravation inéluctable des dégradations des parties privatives dont elle est propriétaire.
Mme [S] justifie, en conséquence, d'un dommage imminent.
Les contestations qualifiées de sérieuses, opposées par la partie appelante, relatives à l'absence de titre exécutoire, à l'absence de faute de sa part, à la responsabilité exclusive alléguée de Mme [S] dans la survenance des dommages et au défaut de décision de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux litigieux sont indifférentes à l'application des dispositions de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Il résulte de ce qui précède que l'ordonnance entreprise doit être confirmée alors qu'à juste titre, elle a prescrit une mesure adéquate et proportionnée afin de mettre fin au trouble manifestement illicite et prévenir le dommage imminent, en ordonnant au syndicat des copropriétaires de faire réaliser, sous le contrôle d'un architecte, les travaux de réfection totale du dispositif d'étanchéité de la terrasse-jardin du 7ème étage, avec intégration de l'étanchéité de l'édicule central, conformément au devis de la société GD Couverture du 22 mars 2023, d'un montant de 61.138,63 euros TTC, et de justifier auprès du conseil de la requérante de la bonne exécution de ces travaux, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision.
Mais, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a écarté une astreinte alors qu'au contraire, il apparaît justifié d'en assortir l'injonction décernée à hauteur de 150 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision, ce dans la limite de trois mois.
Sur les autres demandes
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais et dépens.
A hauteur d'appel, les dépens seront également mis à la charge du syndicat des copropriétaires, qui a échoué dans son recours et supportera en outre les frais irrépétibles qu'il a engagés. Ils pourront être recouvrés par Me Koudoyor conformément à sa demande et aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [S] la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a écarté la demande d'astreinte ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit que l'injonction décernée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] d'avoir à faire réaliser ces travaux est assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un mois à compter de la signification de la décision, dans la limite de trois mois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] aux dépens d'appel, et dit que Me Koudoyor, avocat, pourra recouvrer directement eux ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par application de l'article 699 du code de procédure civile;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à Mme [S] la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT