CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 20/05924
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 362
Rôle N° RG 20/05924 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7CS
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECT ION
C/
S.C.I. BECLEM AZUR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Layla TEBIEL
Me Alain-David POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 28 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/08378.
APPELANTE
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECT ION Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-jean LAMBERT de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. BECLEM AZUR, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI BECLEM AZUR a été constituée le 12 décembre 2005 entre [J] [M], [U] [Z] épouse [M], [I] [M], [O] [M] et [H] [M]. Elle est régulièrement inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Fréjus et a son siège social [Adresse 6] à [Localité 10].
Le capital social de la SCI BECLEM AZUR a été constitué d'une part d'apports en numéraire, d'autre part des biens immobiliers suivants apportés par [U] [Z] :
- Un terrain situé à [Adresse 9] cadastré BH [Cadastre 2] constituant le lot GF n°[Cadastre 1] du lotissement Domaine de la Croix,
- Un droit au bail emphytéotique portant sur un terrain dépendant des espaces verts du Lotissement du Domaine de la Croix cadastré BH [Cadastre 3], consenti par l'Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement pour une durée de 50 ans à compter du ler janvier 1973 et prorogé pour une durée de 49 ans à compter du ler janvier 2023,
- Un droit au bail emphytéotique portant sur un terrain dépendant des espaces verts du Lotissement du Domaine de la Croix cadastré BH [Cadastre 4], consenti par l'Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement pour une durée de 99 ans à compter du ler janvier 1983.
Par acte d'huissier du 29 novembre 2017, la SCI BECLEM AZUR a fait assigner l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux 'ns de voir :
- Annuler l'assemblée générale qui s'est tenue le 30 août 2017,
- A titre subsidiaire annuler la résolution n° 6,
- En tout état de cause, annuler la mise en conformité de ses statuts par l'ASL DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION,
- La condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELAS CABINET POTHET,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contraditoire du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué ainsi :
- Annule l'assemblée générale tenue par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017,
- Rejette la demande visant à voir annuler la mise en conformité de ses statuts par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBREDES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION,
- Déboute l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles,
- Condamne l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamne l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux entiers dépens et accorde le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du Code de procédure cicile à la SELAS CABINET POTHET,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le jugement susvisé retient pour l'essentiel que le lot GF n°[Cadastre 1] du lotissement Domaine de la Croix (parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] située à [Adresse 9]) et les parcelles cadastrées BH [Cadastre 3] et BH [Cadastre 4] font partie du périmètre de l'ASL du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION ; que la propriétaire de la parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] et d'un droit emphytéotique portant sur les parcelles BH [Cadastre 3] et BH [Cadastre 4] doit être convoquée aux assemblées générales de l'ASL en application de l'article 5 des statuts anciens de l'ASL ; que les convocations et courriers concernant les lots précités sont adressés aux époux [M] [Z] qui ne sont pas membres de l'ASL alors que ces courriers devaient être envoyés à la SCI BECLEM AZUR, propriétaire desdits lots depuis le 12 décembre 2005 ; que ce dysfonctionnement est attentatoire à son droit de vote ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou donner acte ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique des faits ou actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat ; que la requérante ne démontre pas quelle prescription imposée par l'ordonnance de 2004 et son décret d'application ne serait pas respectée par les statuts de l'ASL.
Selon déclaration du 30 juin 2020, l'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2021 auxquelles il sera référé plus amplement, l'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION demande de voir :
- RECEVOIR l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION en son appel, le Dire régulier en la forme, et au Fond,
- Y FAISANT droit,
- INFIRMER le Jugement rendu le 28 Février 2020 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a annulé l'assemblée générale tenue par l'Association Syndicale libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017.
- DÉBOUTER la SCI BECLEM de sa demande de nullité de l'assemblée générale des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION, tenue le 30 Août 2017.
- CONFIRMER le Jugement rendu le 28 Février 2020 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a rejeté la demande visant à voir annuler la mise en conformité des statuts par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- DÉBOUTER la SCI BECLEM AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER la SCI BECLEM au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de justes dommages intérêts pour procédure particulièrement abusive outre celle de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION fait valoir pour l'essentiel que suite à la signature de l'acte d'apport, le notaire aurait dû adresser au président de l'ASL une notification pour l'informer du changement de propriétaire ; que la preuve de l'avis de mutation de propriété au bénéfice de la SCI BECLEM AZUR qui devait être notifiée au président de l'ASL n'est pas rapportée, conformément aux articles 3 et 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; que seule la notification du transfert de propriété rend ledit transfert opposable à l'ASL, peu important la publicité de la vente; que ce transfert de propriété n'était pas opposable à l'ASL ; que le gérant de la SCI BECLEM AZUR était présent lors de l'assemblée générale puisqu'il a signé la feuille de présence ; que la clause des statuts qui prévoit la convocation aux assemblées générales par lettre simple est règulière ; que les convocations ont bien été envoyées par deux fois pour l'assemblée générale de 2017 en respectant les 15 jours statutaires ; que le lieu et la date de réunion sont parfaitement indiqués ; que la tenue de l'assemblée générale s'est faite conformément à l'article 19 des statuts de l'ASL ; qu'elle justifie de la publicité de ses statuts ab initio et donc de sa parfaite régularité ; qu'elle justifie de sa personnalité juridique par la mise en conformité de ses statuts ; que la sanction du défaut de conformité est limitée au défaut de publicité ; que les formalités de publicité ont été effectuées selon les règles applicables avant 2004 ; qu'elle remplit les exigences de l'ordonnance du 1er juillet 2004 quant à la mise en conformité de ses statuts en 2017.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023 auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI BECLEM AZUR demande de voir :
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 30 août 2017 de l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- L'INFIRMER en ce qu'il a rejeté la demande visant à voir annuler la mise en conformité de ses statuts.
- En conséquence,
- A titre subsidiaire, ANNULER la résolution n°6.
- JUGER que la mise en conformité des statuts est irrégulière.
- INVITER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à mettre ses statuts en conformité avec l'ordonnance n°2004-632 du 1 er juillet 2004 et établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- CONDAMNER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, et celle de 5.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure
civile.
- CONDAMNER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SCI BECLEM AZUR soutient essentiellement que l'ASL va présenter lors de l'assemblée générale du 29 septembre 2020 une résolution n°8 visant à voir revoter des statuts qui ont été présentés, vidant de sa substance le présent recours ; que la cour doit être tenue par l'aveu judicaire de l'appelante considérant que la résolution n°6 était nulle ; que l'appelante se contredit quand elle conclut avoir convoqué la SCI BECLEM AZUR à l'assemblée générale du 30 août 2017 ; que le transfert de propriété lui avait bien été notifié ; que la SCI BECLEM AZUR figure sur les listes d'émargement des précédentes assemblées générales ; que la nullité est également encourue compte tenu des modalités de la convocation; que la régularité des mandats n'a pas été vérifiée lors de l'assemblée générale litigieuse et que le déroulement de ladite assemblée n'a pas été conforme aux statuts ; que la résolution n°6 adoptant les nouveaux statuts est irrégulière notamment en ce que les modalités de vote ne permettent pas d'identifier les votants et de savoir si elle a été votée à la majorité requise par les statuts ; que les statuts ne sont pas conformes à la loi ; qu'en l'absence d'adoption des statuts conformes à la nouvelle règlementation, l'ASL n'a pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2024.
MOTIVATION :
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale tenue par l'Association Syndicale libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017 :
L'assemblée générale constitutive des propriétaires du lotissement du domaine de LA CROIX 1ère section s'est tenue le 12 août 1960 et il a été décidé à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés la création de l'Association Syndicale Libre (ASL) des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section.
Lors de cette même assemblée générale, les statuts ont été adoptés à l'unanimité et il a été prévu que l'association soit administrée par un syndicat composé de 4 syndics.
L'annonce de la création de cette ASL a été publiée dans les annonces légales du journal 'Var judiciaire' en date du 24 août 1960.
Il résulte de ces statuts que l'ASL des propriétaires du Lotissement du Domaine de [Localité 10] est régie par la loi du 21 juin 1865, la loi du 22 décembre 1888 et le décret du 18 décembre 1927.
L'article 5 de ces statuts prévoit que tous les acquéreurs et propriétaires présents et à venir des terrains compris dans le périmètre du lotissement de [Localité 10] - section 1- feront obligatoirement partie de l'association par le fait même de leur acquisition et dont de convention expresse ils ne cesseront de faire partie qu'en cessant d'être propriétaire ou locataires de leurs terrains.
En l'espèce, la SCI BECLEM AZUR a été constituée le 12 décembre 2005 entre [J] [M], [U] [Z] épouse [M], [I] [M], [O] [M] et [H] [M] et c'est à compter de cette date que la SCI est devenue propriétaire des biens et droits immobiliers qui sont situés dans le périmètre du lotissement du Domaine de la CROIX, régi obligatoirement par l'ASL susvisée.
A la date de la création de la SCI BECLEM, les statuts de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section ne prévoient pas que l'avis de mutation de propriété suite à l'acte d'apport à la SCI doit être notifiée à l'ASL.
Si cette obligation découle des articles 3 et 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 applicable aux associations syndicales libres déjà existantes, l'article 60 de cette même ordonnance prévoit que les statuts en vigueur à la date de publication de ladite ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci.
Or, il ressort des débats qu'à la date du 13 mars 2019, s'il avait été fait une demande de modification de statuts auprès des services de la préfecture du Var, aucun récépissé n'avait été délivré à cette date car le dossier était incomplet, le récépissé de la préfecture n'ayant été donné que le 3 juin 2019.
Ainsi, au contraire de ce que prétend l'appelante, il n'y a pas lieu d'exiger de l'intimée qu'elle prouve avoir notifié la mutation de propriété de ses lots à l'ASL.
Or, si la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 30 août 2017 n'est pas versée aux débats, le sont en revanche :
- une enveloppe portant le nom et l'adresse de 'M et Mme [M] [Z] [J], [Adresse 5]', avec le cachet de la poste française en date du 16 octobre 2017, qui contient le procès-verbal de ladite assemblée générale,
- l'enveloppe portant le nom et l'adresse de 'M et Mme [M] [Z] [J], [Adresse 5]' , avec le cachet de la poste française, qui contient le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 29 septembre 2020.
En outre, si d'autres courriers ont été envoyés par l'agence DARNIS IMMOBILER en juin et août 2019, ils sont également au nom de M et Mme [M] [Z] [J], et envoyés à leur adresse à [Localité 7].
De même, les appels à cotisation pour les périodes 2017/2018 et 2019/2020 ont été rédigés au nom de '[M] [Z]'.
Quant à l'attestation de l'agence DARNIS IMMOBILIER du 11 avril 2019, qui d'ailleurs ne remplit pas les conditions de l'article 202 du code de procédure civile, elle est insuffisante à démontrer que l'envoi a bien été fait à la SCI BECLEM AZUR alors que sont cités le nom et l'adresse de époux [M] [Z] et qu'il convient de rappeler que l'adresse du siège social de la SCI BECLEM AZUR diffère de celle de ses deux co-gérants.
Comme l'ont justement relevé les premiers juges, si rien n'est prévu par les statuts d'origine en cas d'absence de convocation d'un membre de l'ASL, le non respect de l'article 11 selon lequel 'l'assemblée générale se compose de tous les membres de l'association syndicale. Chaque membre a droit à une voix par lot possédé, construit ou non. (...)' et le fait qu'un des membre ne soit pas régulièrement convoqué sont nécessairement attentatoires au droit de vote de la SCI BECLEM AZUR, qui a de plus une adresse différente de celle de ses gérants.
En outre, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la nullité de l'assemblée générale d'une association syndicale résulte du seul fait que cette assemblée n'a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote.
En conséquence, il convient d'annuler l'assemblée générale ordinaire de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section en date du 30 août 2017 sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens de nullité soulevés par la SCI BECLEM AZUR.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes aux fins de voir régulariser les statuts de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section :
Suite à la décision déférée, assortie de l'exécution provisoire, qui a eu pour conséquence d'annuler, avec l'assemblée générale du 30 août 2017, sa résolution n°6 portant approbation des nouveaux statuts de l'ASL, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 septembre 2020 a adopté la résolution n°8 portant sur l'acceptation des nouveaux statuts en vue leur mise en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Or, par assignation du 7 janvier 2021, la SCI BECLEM AZUR a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan d'une demande aux fins de voir annuler l'assemblée générale susvisée et à titre subsidiaire, de voir annuler sa résolution n°8. Il n'est pas contesté que l'instance est encore en cours.
Ainsi, la SCI BECLEM AZUR est mal fondée à demander, dans la cadre de la présente instance, de voir juger que la mise en conformité des statuts est irrégulière et d'inviter l'ASL de mettre ses statuts en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 alors que ces prétentions sont insuffisamment précises et déterminées et que dans le cadre de l'instance précitée, le tribunal judiciaire de Draguigan pourra être amené à statuer sur ces questions.
Il convient donc de la débouter de ses demandes de ce chef et donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur les demandes de dommages-intérêts des parties :
La SCI BECLEM AZUR sollicite des dommages-intérêts sans justifier du préjudice invoqué, elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef comme étant insuffisamment fondée.
De même, l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section invoque que la procédure intentée par la SCI BECLEM AZUR est abusive alors que celle-ci a, pour partie, obtenu gain de cause en première instance et que l'appelante ne démontre pas en quoi la défense en appel de l'intimée serait abusive ou fautive.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes accessoires :
L'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.
Il paraît équitable de condamner l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe:
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y AJOUTANT :
DÉBOUTE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles ;
CONDAMNE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
DÉBOUTE la SCI BECLEM AZUR du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 362
Rôle N° RG 20/05924 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7CS
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECT ION
C/
S.C.I. BECLEM AZUR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Layla TEBIEL
Me Alain-David POTHET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 28 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/08378.
APPELANTE
A.S.L. DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECT ION Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-jean LAMBERT de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. BECLEM AZUR, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI BECLEM AZUR a été constituée le 12 décembre 2005 entre [J] [M], [U] [Z] épouse [M], [I] [M], [O] [M] et [H] [M]. Elle est régulièrement inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Fréjus et a son siège social [Adresse 6] à [Localité 10].
Le capital social de la SCI BECLEM AZUR a été constitué d'une part d'apports en numéraire, d'autre part des biens immobiliers suivants apportés par [U] [Z] :
- Un terrain situé à [Adresse 9] cadastré BH [Cadastre 2] constituant le lot GF n°[Cadastre 1] du lotissement Domaine de la Croix,
- Un droit au bail emphytéotique portant sur un terrain dépendant des espaces verts du Lotissement du Domaine de la Croix cadastré BH [Cadastre 3], consenti par l'Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement pour une durée de 50 ans à compter du ler janvier 1973 et prorogé pour une durée de 49 ans à compter du ler janvier 2023,
- Un droit au bail emphytéotique portant sur un terrain dépendant des espaces verts du Lotissement du Domaine de la Croix cadastré BH [Cadastre 4], consenti par l'Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement pour une durée de 99 ans à compter du ler janvier 1983.
Par acte d'huissier du 29 novembre 2017, la SCI BECLEM AZUR a fait assigner l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux 'ns de voir :
- Annuler l'assemblée générale qui s'est tenue le 30 août 2017,
- A titre subsidiaire annuler la résolution n° 6,
- En tout état de cause, annuler la mise en conformité de ses statuts par l'ASL DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION,
- La condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELAS CABINET POTHET,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contraditoire du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué ainsi :
- Annule l'assemblée générale tenue par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017,
- Rejette la demande visant à voir annuler la mise en conformité de ses statuts par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBREDES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION,
- Déboute l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles,
- Condamne l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamne l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux entiers dépens et accorde le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du Code de procédure cicile à la SELAS CABINET POTHET,
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le jugement susvisé retient pour l'essentiel que le lot GF n°[Cadastre 1] du lotissement Domaine de la Croix (parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] située à [Adresse 9]) et les parcelles cadastrées BH [Cadastre 3] et BH [Cadastre 4] font partie du périmètre de l'ASL du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION ; que la propriétaire de la parcelle cadastrée BH [Cadastre 2] et d'un droit emphytéotique portant sur les parcelles BH [Cadastre 3] et BH [Cadastre 4] doit être convoquée aux assemblées générales de l'ASL en application de l'article 5 des statuts anciens de l'ASL ; que les convocations et courriers concernant les lots précités sont adressés aux époux [M] [Z] qui ne sont pas membres de l'ASL alors que ces courriers devaient être envoyés à la SCI BECLEM AZUR, propriétaire desdits lots depuis le 12 décembre 2005 ; que ce dysfonctionnement est attentatoire à son droit de vote ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou donner acte ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique des faits ou actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat ; que la requérante ne démontre pas quelle prescription imposée par l'ordonnance de 2004 et son décret d'application ne serait pas respectée par les statuts de l'ASL.
Selon déclaration du 30 juin 2020, l'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2021 auxquelles il sera référé plus amplement, l'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION demande de voir :
- RECEVOIR l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION en son appel, le Dire régulier en la forme, et au Fond,
- Y FAISANT droit,
- INFIRMER le Jugement rendu le 28 Février 2020 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a annulé l'assemblée générale tenue par l'Association Syndicale libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017.
- DÉBOUTER la SCI BECLEM de sa demande de nullité de l'assemblée générale des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION, tenue le 30 Août 2017.
- CONFIRMER le Jugement rendu le 28 Février 2020 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a rejeté la demande visant à voir annuler la mise en conformité des statuts par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- DÉBOUTER la SCI BECLEM AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER la SCI BECLEM au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de justes dommages intérêts pour procédure particulièrement abusive outre celle de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'Association Syndicale Libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ère SECTION fait valoir pour l'essentiel que suite à la signature de l'acte d'apport, le notaire aurait dû adresser au président de l'ASL une notification pour l'informer du changement de propriétaire ; que la preuve de l'avis de mutation de propriété au bénéfice de la SCI BECLEM AZUR qui devait être notifiée au président de l'ASL n'est pas rapportée, conformément aux articles 3 et 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; que seule la notification du transfert de propriété rend ledit transfert opposable à l'ASL, peu important la publicité de la vente; que ce transfert de propriété n'était pas opposable à l'ASL ; que le gérant de la SCI BECLEM AZUR était présent lors de l'assemblée générale puisqu'il a signé la feuille de présence ; que la clause des statuts qui prévoit la convocation aux assemblées générales par lettre simple est règulière ; que les convocations ont bien été envoyées par deux fois pour l'assemblée générale de 2017 en respectant les 15 jours statutaires ; que le lieu et la date de réunion sont parfaitement indiqués ; que la tenue de l'assemblée générale s'est faite conformément à l'article 19 des statuts de l'ASL ; qu'elle justifie de la publicité de ses statuts ab initio et donc de sa parfaite régularité ; qu'elle justifie de sa personnalité juridique par la mise en conformité de ses statuts ; que la sanction du défaut de conformité est limitée au défaut de publicité ; que les formalités de publicité ont été effectuées selon les règles applicables avant 2004 ; qu'elle remplit les exigences de l'ordonnance du 1er juillet 2004 quant à la mise en conformité de ses statuts en 2017.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023 auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI BECLEM AZUR demande de voir :
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 30 août 2017 de l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- L'INFIRMER en ce qu'il a rejeté la demande visant à voir annuler la mise en conformité de ses statuts.
- En conséquence,
- A titre subsidiaire, ANNULER la résolution n°6.
- JUGER que la mise en conformité des statuts est irrégulière.
- INVITER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à mettre ses statuts en conformité avec l'ordonnance n°2004-632 du 1 er juillet 2004 et établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION.
- CONDAMNER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, et celle de 5.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure
civile.
- CONDAMNER l'ASL DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SCI BECLEM AZUR soutient essentiellement que l'ASL va présenter lors de l'assemblée générale du 29 septembre 2020 une résolution n°8 visant à voir revoter des statuts qui ont été présentés, vidant de sa substance le présent recours ; que la cour doit être tenue par l'aveu judicaire de l'appelante considérant que la résolution n°6 était nulle ; que l'appelante se contredit quand elle conclut avoir convoqué la SCI BECLEM AZUR à l'assemblée générale du 30 août 2017 ; que le transfert de propriété lui avait bien été notifié ; que la SCI BECLEM AZUR figure sur les listes d'émargement des précédentes assemblées générales ; que la nullité est également encourue compte tenu des modalités de la convocation; que la régularité des mandats n'a pas été vérifiée lors de l'assemblée générale litigieuse et que le déroulement de ladite assemblée n'a pas été conforme aux statuts ; que la résolution n°6 adoptant les nouveaux statuts est irrégulière notamment en ce que les modalités de vote ne permettent pas d'identifier les votants et de savoir si elle a été votée à la majorité requise par les statuts ; que les statuts ne sont pas conformes à la loi ; qu'en l'absence d'adoption des statuts conformes à la nouvelle règlementation, l'ASL n'a pas retrouvé son droit d'agir en justice en cours de procédure.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2024.
MOTIVATION :
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale tenue par l'Association Syndicale libre des propriétaires du DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION le 30 août 2017 :
L'assemblée générale constitutive des propriétaires du lotissement du domaine de LA CROIX 1ère section s'est tenue le 12 août 1960 et il a été décidé à l'unanimité des propriétaires présents ou représentés la création de l'Association Syndicale Libre (ASL) des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section.
Lors de cette même assemblée générale, les statuts ont été adoptés à l'unanimité et il a été prévu que l'association soit administrée par un syndicat composé de 4 syndics.
L'annonce de la création de cette ASL a été publiée dans les annonces légales du journal 'Var judiciaire' en date du 24 août 1960.
Il résulte de ces statuts que l'ASL des propriétaires du Lotissement du Domaine de [Localité 10] est régie par la loi du 21 juin 1865, la loi du 22 décembre 1888 et le décret du 18 décembre 1927.
L'article 5 de ces statuts prévoit que tous les acquéreurs et propriétaires présents et à venir des terrains compris dans le périmètre du lotissement de [Localité 10] - section 1- feront obligatoirement partie de l'association par le fait même de leur acquisition et dont de convention expresse ils ne cesseront de faire partie qu'en cessant d'être propriétaire ou locataires de leurs terrains.
En l'espèce, la SCI BECLEM AZUR a été constituée le 12 décembre 2005 entre [J] [M], [U] [Z] épouse [M], [I] [M], [O] [M] et [H] [M] et c'est à compter de cette date que la SCI est devenue propriétaire des biens et droits immobiliers qui sont situés dans le périmètre du lotissement du Domaine de la CROIX, régi obligatoirement par l'ASL susvisée.
A la date de la création de la SCI BECLEM, les statuts de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section ne prévoient pas que l'avis de mutation de propriété suite à l'acte d'apport à la SCI doit être notifiée à l'ASL.
Si cette obligation découle des articles 3 et 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 applicable aux associations syndicales libres déjà existantes, l'article 60 de cette même ordonnance prévoit que les statuts en vigueur à la date de publication de ladite ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci.
Or, il ressort des débats qu'à la date du 13 mars 2019, s'il avait été fait une demande de modification de statuts auprès des services de la préfecture du Var, aucun récépissé n'avait été délivré à cette date car le dossier était incomplet, le récépissé de la préfecture n'ayant été donné que le 3 juin 2019.
Ainsi, au contraire de ce que prétend l'appelante, il n'y a pas lieu d'exiger de l'intimée qu'elle prouve avoir notifié la mutation de propriété de ses lots à l'ASL.
Or, si la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 30 août 2017 n'est pas versée aux débats, le sont en revanche :
- une enveloppe portant le nom et l'adresse de 'M et Mme [M] [Z] [J], [Adresse 5]', avec le cachet de la poste française en date du 16 octobre 2017, qui contient le procès-verbal de ladite assemblée générale,
- l'enveloppe portant le nom et l'adresse de 'M et Mme [M] [Z] [J], [Adresse 5]' , avec le cachet de la poste française, qui contient le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 29 septembre 2020.
En outre, si d'autres courriers ont été envoyés par l'agence DARNIS IMMOBILER en juin et août 2019, ils sont également au nom de M et Mme [M] [Z] [J], et envoyés à leur adresse à [Localité 7].
De même, les appels à cotisation pour les périodes 2017/2018 et 2019/2020 ont été rédigés au nom de '[M] [Z]'.
Quant à l'attestation de l'agence DARNIS IMMOBILIER du 11 avril 2019, qui d'ailleurs ne remplit pas les conditions de l'article 202 du code de procédure civile, elle est insuffisante à démontrer que l'envoi a bien été fait à la SCI BECLEM AZUR alors que sont cités le nom et l'adresse de époux [M] [Z] et qu'il convient de rappeler que l'adresse du siège social de la SCI BECLEM AZUR diffère de celle de ses deux co-gérants.
Comme l'ont justement relevé les premiers juges, si rien n'est prévu par les statuts d'origine en cas d'absence de convocation d'un membre de l'ASL, le non respect de l'article 11 selon lequel 'l'assemblée générale se compose de tous les membres de l'association syndicale. Chaque membre a droit à une voix par lot possédé, construit ou non. (...)' et le fait qu'un des membre ne soit pas régulièrement convoqué sont nécessairement attentatoires au droit de vote de la SCI BECLEM AZUR, qui a de plus une adresse différente de celle de ses gérants.
En outre, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que la nullité de l'assemblée générale d'une association syndicale résulte du seul fait que cette assemblée n'a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote.
En conséquence, il convient d'annuler l'assemblée générale ordinaire de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section en date du 30 août 2017 sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens de nullité soulevés par la SCI BECLEM AZUR.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes aux fins de voir régulariser les statuts de l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section :
Suite à la décision déférée, assortie de l'exécution provisoire, qui a eu pour conséquence d'annuler, avec l'assemblée générale du 30 août 2017, sa résolution n°6 portant approbation des nouveaux statuts de l'ASL, l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 septembre 2020 a adopté la résolution n°8 portant sur l'acceptation des nouveaux statuts en vue leur mise en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Or, par assignation du 7 janvier 2021, la SCI BECLEM AZUR a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan d'une demande aux fins de voir annuler l'assemblée générale susvisée et à titre subsidiaire, de voir annuler sa résolution n°8. Il n'est pas contesté que l'instance est encore en cours.
Ainsi, la SCI BECLEM AZUR est mal fondée à demander, dans la cadre de la présente instance, de voir juger que la mise en conformité des statuts est irrégulière et d'inviter l'ASL de mettre ses statuts en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 alors que ces prétentions sont insuffisamment précises et déterminées et que dans le cadre de l'instance précitée, le tribunal judiciaire de Draguigan pourra être amené à statuer sur ces questions.
Il convient donc de la débouter de ses demandes de ce chef et donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur les demandes de dommages-intérêts des parties :
La SCI BECLEM AZUR sollicite des dommages-intérêts sans justifier du préjudice invoqué, elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef comme étant insuffisamment fondée.
De même, l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section invoque que la procédure intentée par la SCI BECLEM AZUR est abusive alors que celle-ci a, pour partie, obtenu gain de cause en première instance et que l'appelante ne démontre pas en quoi la défense en appel de l'intimée serait abusive ou fautive.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes accessoires :
L'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.
Il paraît équitable de condamner l'ASL des Propriétaires du lotissement du Domaine de la CROIX-1ère section à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe:
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y AJOUTANT :
DÉBOUTE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles ;
CONDAMNE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION à payer à la SCI BECLEM AZUR la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
DÉBOUTE la SCI BECLEM AZUR du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) DES PROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CROIX 1ERE SECTION aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,