CA Nîmes, 2e ch. C, 10 octobre 2024, n° 23/01712
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01712 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I2LC
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
28 mars 2023 RG :1119001941
[E]
[Z]
C/
S.C.I. SCI ARCALAF
Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Adresse 8]
Grosse délivrée
le
à Me Largier
SCP LEMOINE CLABEAUT
Selarl Leonard Vézian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 28 Mars 2023, N°1119001941
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, et Mme Sandrine IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Mme [S] [E]
née le 22 Août 1958 à [Localité 9]
Chez Mme [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [D] [Z]
née le 11 Octobre 1982 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
S.C.I ARCALAF inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 444 201 966 représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8] Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL TOURDIAT GESTION, société immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 450 518 352 00023, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Mai 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2014 et avenant du 10 avril 2018, la SCI Arcalaf a donné à bail à usage d'habitation à Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] - [Localité 5] moyennant un loyer de 768 € outre une provision sur charges de 70 €.
Le syndic de ladite copropriété est la Sarl Patrimoine et Habitat.
Par mandat du 16 avril 2014, la SCI Arcalaf a confié à la société Patrimoine et Habitat la gestion de son bien.
Se plaignant de divers désordres concernant l'installation de chauffage, la VMC et les volets roulant de la baie vitrée puis des fuites du balcon du dessus et des dégâts des eaux dans la cave, Mme [E] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte d'huissier en date du 27 novembre 2015 par devant le juge des référés près le tribunal d'instance de Nîmes aux fins de désignation d'un expert.
Par ordonnance du 15 février 2016, M. [F] [V] était désigné en qualité d'expert judiciaire.
Par ordonnance en date du 28 novembre 2016, la désignation de M. [V] était déclarée commune et opposable au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par le syndic Patrimoine et Habitat.
M. [V] a déposé son rapport le 26 avril 2017.
Mme [S] [E] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte du 3 août 2017 (RG 19-001941) sollicitant notamment l'homologation du rapport et la condamnation de sa bailleresse sous astreinte à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire et l'indemnisation de ses préjudices.
Par acte du 6 décembre 2017, la SCI Arcalaf a fait assigner en intervention forcée le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Patrimoine et Habitat et la SARL Patrimoine et Habitat en sa qualité de gestionnaire de la résidence aux fins de le voir intervenir dans le litige en cours entre Mme [E] et la SCI Arcalaf et réserver pour l'heure( sic) l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Les dossiers ont été joints.
L'affaire était radiée le 20 mars 2018.
Un protocole transactionnel était signé entre Mme [E] et la SCI Arcalaf le 10 avril 2018.
Le 23 juillet 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour la date du 31 janvier 2020 aux fins de vente du logement au prix de 250 000 €.
Par acte du 10 juillet 2020 (RG 21-00075), la SCI Arcalaf a fait citer Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] devant le juge des référés du tribunal judicaire de Nîmes aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des lieux des locataires.
Par ordonnance du 15 février 2021, le juge des référés a ordonné le renvoi de l'affaire devant le juge du fond.
Tenant l'absence de respect des termes du protocole par la SCI Arcalaf et par conclusions du 12 août 2019, Mme [E] et Mme [Z] ont sollicité la remise au rôle de l'affaire afin qu'il soit statué sur le contenu du rapport d'expertise, outre des demandes relatives à de nouveaux désordres apparus depuis la dernière expertise.
Par jugement du 4 janvier 2022(RG 19-001941), le tribunal judicaire de Nîmes a ordonné le sursis a statué jusqu'au prononcé de la décision sur la validité du congé de vente et expulsion subséquente (RG 21-00075).
Par jugement du 4 janvier 2022 (RG 21-00075), le juge des contentieux de la protection près du tribunal judicaire de Nîmes a notamment validé le congé pour vente délivré à Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] par exploit d'huissier du 23 juillet 2019, prononcé la résiliation du bail précité à compter du 31 janvier 2020 et ordonné l'expulsion de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] dudit bien,
Par déclaration du 2 février 2022, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Par jugement du 28 mars 2023 (RG 19-001941), le juge du contentieux et de la protection près du tribunal de Nîmes a :
- constaté l'extinction de l'instance engagée par Mme [S] [E] le 3 août 2017 ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Arcalaf à l'encontre de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à l'encontre de la SCI Arcalaf et Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ;
- rejeté le surplus des prétentions ;
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
- dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.
Par déclaration du 17 mai 2023, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1724 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 392 du code de procédure civile, de :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la péremption de l'instance.
Sur le fond
- dire et juger que la SCI Arcalaf n'a pas rempli toutes ses obligations issues du rapport de M. [V], expert judiciaire en date du 26 avril 2017 et du protocole transactionnel en date du 10 avril 2018,
- prononcer la nullité du protocole transactionnel, signé par les parties,
- dire et juger que le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] n'a pas exécuté les travaux préconisés par l'expert judiciaire et relevant des parties communes, suite à sa mise en cause par la SCI Arcalaf.
- dire et juger que Patrimoine et Habitat a commis des fautes dans le mandat de gestion qui lui a été confié.
En conséquence :
- déclarer recevable l'action de Mme [E] et l'intervention volontaire de Mme [Z], qui ont toutes deux, qualité et intérêt à agir.
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [V].
Tenant le départ de Mesdames [E] et [Z]
- dire et juger que les demandes relatives à la réalisation des travaux sont devenues sans objet.
- dire et juger que la largeur de la place de parking de la concluante dans la Résidence [Adresse 8], n'est pas conforme à la norme NF P 91-120 prévoyant une largeur minimale de 2,30 m.
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic et la SARL Patrimoine et Habitat à prendre en charge l'ensemble des préjudices subis par Mesdames [E] et [Z], pour la période du 1er février 2014 au 31 janvier 2020 pour Mme [E], et du 10 avril 2018 au 31 janvier 2020 pour Mme [Z].
En conséquence :
- condamner la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic et la SARL Patrimoine et Habitat à payer :
à Mme [E], les sommes de:
- 1.820,00 € au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
- 14.159,50 € au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
- 3.000,00 € au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
- 43.208,00 € au titre du préjudice de jouissance, lié à l'inconfort thermique, à l'impossibilité d'utiliser la cave, le court de tennis et la place de parking,
- 10.000,00 € au titre du préjudice moral
à Mme [Z] la somme de:
- 6.000 € au titre de son préjudice moral.
- condamner la Copropriété [Adresse 8] prise en la personne de son syndic à indemniser les locataires des préjudices subis de son chef à hauteur de 5000 €.
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété de leurs demandes de dommages et intérêts telles que formées à l'encontre de Mesdames [E] et [Z].
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et la Copropriété [Adresse 8] et la SARL Patrimoine et Habitat à payer à Mesdames [E] et [Z] chacune la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la SCI Arcalaf et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] de leur appel incident.
- condamner la SCI Arcalaf et la Copropriété [Adresse 8] aux entiers dépens et ce compris les frais d'expertise et le constat d'huissiers.
Au soutien de leur appel, les appelantes font valoir :
- que le protocole n'a pas été respecté par la SCI Arcalaf alors qu'une transaction au regard de l'article 384 du code de procédure civile n'a pas autorité de la chose jugée en cas de violation par l'une des parties de l'accord transactionnel,
- qu'elles ont toutes deux qualité et intérêt à agir étant locataires du bien litigieux même si elles ont quitté les lieux loués en cours de procédure.
Sur le fond, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] soutiennent :
- que la SCI Arcalaf n'a pas rempli toutes ses obligations issues du rapport de M. [V], Expert judiciaire en date du 26 avril 2017 et du protocole transactionnel en date du 10 avril 2018,
- que le syndicat de Copropriété [Adresse 8] n'a pas exécuté les travaux préconisés par l'expert judiciaire et relevant des parties communes, suite à sa mise en cause par la SCI Arcalaf,
- que la société Patrimoine et Habitat, en qualité de mandataire et syndic, a commis des fautes dans le mandat de gestion qui lui a été confié, notamment pour faire les réparations nécessaires au sein de l'appartement,
- que la responsabilité de la SCI Arcalaf est engagée pour manquement à son obligation de fournir les diagnostiques et à son obligation d'information s'agissant des infiltrations dans la cave et des infiltrations en balcon,
- que la SCI Arcalaf n'a pas assuré une jouissance paisible des lieux à ses locataires depuis leur entrée dans le logement en violations des articles 1719 et 1720 du code civil,
- que la largeur de la place de parking dans la Résidence [Adresse 8], n'est pas conforme à la norme NF P 9 1-120 prévoyant une largeur minimale de 2,30 m,
- que cette situation leur a causé un préjudice économique au titre de la surconsommation de chauffage, un préjudice matériel consécutif aux infiltrations d'eau dans la cave, un préjudice de jouissance relatif à l'inconfort thermique, à la privation de la cave, du tennis et du parking ainsi qu'un préjudice moral puisque le bailleur n'a pas respecté ses obligations contractuelles, depuis la prise à bail, et a fait preuve de nombreuses négligences, manquements, voire de résistance abusive.
La SCI Arcalaf, par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de l'article 700 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, de :
- constater que le tribunal judiciaire de Nîmes a validé ledit congé et a ordonné notamment la résiliation du bail et l'expulsion de mesdames [E] et [Z] par jugement en date du 4 janvier 2022,
- constater que Mme [E] et Mme [Z] ont quitté les lieux courant du mois de septembre sans en informer le propriétaire,
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'extinction de l'instance,
- rejeter l'intégralité de leurs demandes fins et prétentions de mesdames [E] et [Z] à l'encontre de la SCI Arcalaf.
A titre subsidiaire,
Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir,
- juger qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail,
En conséquence,
- constater le défaut de qualité et d'intérêt pour agir de Mme [E] et Mme [Z] tenant le congé pour vente signifié le 23 juillet 2019 pour le 31 janvier 2020,
- rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions de Mme [E] et Mme [Z],
- rejeter la demande de résiliation du protocole d'accord amiable du 10 avril 2018.
A titre infiniment subsidiaire,
- annuler l'intégralité des dispositions du protocole d'accord,
En conséquence,
- annuler l'avenant du 10 avril 2018 rendant Mme [D] [Z] bénéficiaire du bail en date 8 janvier 2014 et supprimant la mention d'une cuisine équipée d'une hotte, d'une plaque et 4 feux,
- condamner Mme [E] à restituer la somme de 500 € à la SCI Arcalaf,
- rejeter la totalité des demandes fins et prétentions de Mme [E] et Mme [Z] dirigées contre la SCI Arcalaf, celles-ci étant tant injustifiées qu'infondées.
- constater que les demandes formulées concernant les parties communes relèvent de la responsabilité du syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne du Syndic en exercice, et ne peuvent en aucun cas être dirigées contre la SCI Arcalaf,
Ainsi,
- condamner le syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] devra relever et garantir la SCI Arcalaf de toutes condamnations au titre des parties communes qui pourraient être prononcées à son encontre,
- rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions formées par le syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] à l'encontre de la SCI Arcalaf, celles-ci étant injustifiées et infondées,
Tenant le caractère abusif et injustifié de la procédure engagée par Mme [E] et Mme [Z] et des demandes qu'elles formulent, et en tout état de cause que l'extinction de l'instance ou que la péremption soit retenue, ou sur le fond :
Réformant la décision entreprise,
- condamner Mme [E] et Mme [Z] à porter et payer à la SCI Arcalaf la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices tant financiers que moraux subis.
- condamner Mme [E] et Mme [Z] à porter et payer à la SCI Arcalaf la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
A l'appui de ses écritures, la SCI Arcalaf fait valoir :
- que les échanges entre les parties à la suite de la conclusion du protocole transactionnel ne sont pas des diligences susceptibles de justifier la suspension du délai de péremption,
- que la radiation prononcée en application de l'article 381 du code de procédure civile n'interrompt pas le cours du délai de péremption ce, d'autant qu'elle est intervenue en amont du protocole transactionnel à l'initiative de la SCI Arcalaf sachant qu'un accord allait être trouvé avec Mme [E],
- que la décision de sursis à statuer le temps de la validation du congé du 4 janvier 2022, motivée par le juge ne suspend pas le délai de péremption, d'autant plus que le sursis à statuer relève de l'initiative du juge,
- que le fait que le protocole transactionnel n'ait pas été homologué par un juge n'a aucune incidence sur sa valeur et celui-ci a mis fin à l'instance à l'égard de l'ensemble des parties,
- qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail,
- que les demandes formulées concernant les parties communes relèvent de la responsabilité du Syndicat de la Copropriété de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne du Syndic en exercice, et ne peuvent en aucun cas être dirigées contre la SCI Arcalaf,
- qu'elle a satisfait à ses obligations légales et réglementaires, et que par conséquent, aucun préjudice ne peut être retenu et aucune faute ne peut être imputée à son endroit, d'autant plus que les demandes indemnitaires au titre des préjudices allégués ne sont justifiées par aucun élément versé aux débats,
- que le comportement des appelantes est dilatoire et abusif lui causant un préjudice moral et financier, outre un harcèlement permanent depuis plusieurs années.
Le Syndicat des copropriétaires, Résidence [Adresse 8], par conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du 28 mars 2023 en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance engagée par Mme [S] [E] le 3 août 2017.
- juger que l'instance initialement introduite par l'assignation du 3 août 2017 s'est trouvée éteinte par l'effet du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
- juger que la péremption de l'instance initiale introduite par assignation du 3 août 2017 est acquise,
- débouter les consorts [E] et [Z] et la SCI Arcalaf de l'ensemble de leurs demandes à l'endroit du syndicat de la copropriété de la résidence de [Adresse 8].
A titre subsidiaire, sur le défaut d'intérêt à agir,
- juger qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter quelconque demande au titre dudit bail,
- débouter les consorts [E] et [Z] de l'ensemble de leurs demandes.
A titre infiniment subsidiaire, sur le fond,
- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de Mme [E] et Mme [Z] au titre de la réfection des parties communes,
- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formulées à l'encontre « du syndicat de copropriété Patrimoine et Habitat »,
- débouter Mme [E] et Mme [Z] de leurs demandes dirigées à l'encontre du Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8],
- débouter la SCI Arcalaf de sa demande aux fins d'être relevée et garantie dirigée à l'encontre du Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8],
En tout état de cause, dire que les demandes formulées sont infondées.
Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par le syndicat de la copropriété Résidence [Adresse 8],
Statuant à nouveau :
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] à porter et payer au Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] à porter et payer au Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice :
' la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais irrépétibles de 1ère instance,
' et la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais irrépétibles d'appel,
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] aux entiers dépens de la présente instance (1ère instance et appel), en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A l'appui de ses prétentions, le Syndicat de Copropriété Résidence [Adresse 8] soutient :
- que l'instance initialement introduite par l'assignation du 3 août 2017 est éteinte par l'effet du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
- que la péremption de l'instance initiale introduite par assignation du 3 août 2017 est acquise justifiée par l'absence de diligences des parties susceptibles de constituer une interruption de la péremption,
- que la copropriété n'a jamais été tenue informée de la rédaction d'un protocole d'accord transactionnel, ni de son contenu, ni des obligations mises à la charge tant de la SCI que de Mme [E].
- qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter quelconque demande au titre dudit bail,
- que l'expert judiciaire, aux termes de son rapport en date du 26 avril 2017, n'a conclu à aucun désordre lié aux parties communes nécessitant des travaux d'urgence de la part du syndicat de la copropriété, ni à une obligation incontournable de modification des parties communes et de l'installation commune,
- que les locataires ne disposent d'aucun fondement juridique pour solliciter une quelconque modification des parties communes,
- que la SARL Patrimoine et Habitat n'est plus le syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 8],
- que les consorts [Z]-[E] ne justifient d'aucun préjudice lié à une quelconque faute du syndicat de la copropriété et qu'il n'est démontré aucun manquement du syndicat de la copropriété relativement à une décision d'assemblée générale qui aurait été prise mais non-exécutée,
- que les modifications de normes ne sont pas rétroactives, et qu'il n'existe aucune obligation de mettre en conformité.
Le Syndicat de Copropriété formule en outre un appel incident à l'encontre du jugement du 28 mars 2023 en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre des appelants, lesquels entretiennent manifestement une procédure judiciaire dans le seul but d'obtenir la réparation intégrale de leur logement aux frais du syndicat de la copropriété dont ce n'est pas le rôle.
La clôture de la procédure est intervenue le 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il convient de rappeler, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Par ailleurs, les appelantes ayant quitté les lieux, la demande de réalisation de travaux est devenue sans objet, ces dernières ne formulant d'ailleurs plus aucune demande à ce titre mais sollicitent la réparation des préjudices allégués.
Sur l'extinction de l'instance par l'effet de la transaction,
Les intimés soutiennent que la signature du protocole transactionnel du 10 avril 2018 a mis fin à l'instance à l'égard de l'ensemble des parties par application de l'article 2052 du code civil malgré son absence d'homologation.
Selon l'article 2052 du code civil « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. »
En l'espèce, il est constant que la SCI Arcalaf et Mme [E] ont signé un protocole d'accord le 10 avril 2018.
Pour autant, outre que la transaction n'a pas été signée par toutes les parties à la procédure, la transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution et ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.
D'ailleurs les parties signataires du protocole transactionnel avait pris le soin de préciser à l'article 4 de la convention que sa portée juridique était conditionnée à la parfaite exécution par chacune des parties de ses obligations au titre du protocole.
Or, il n'est contesté par aucune des parties que cette transaction n'a été que très partiellement exécutée (remise des clés du tennis et avenant au bail incluant Mme [Z] comme locataire) et que Mme [E] ne s'est pas désistée de son action estimant que la SCI Arcalaf n'a pas rempli l'ensemble de ses obligations découlant du protocole s'agissant principalement des travaux de chauffage.
Dès lors, le protocole transactionnel non exécuté n'a pas mis fin à l'instance.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance de ce chef.
Sur la péremption d'instance,
Selon l'article 386 du code de procédure civile « L'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. »
Les diligences de la partie doivent traduire sans équivoque son intention de continuer l'instance. Il est nécessaire que la démarche puisse donner une impulsion à la procédure, qu'elle ait une incidence sur le déroulement du procès, qu'elle soit de nature à faire progresser l'affaire.
Les intimés soutiennent que l'instance est périmée au motif qu'aucune diligence n'est intervenue entre le 3 août 2017 (assignation de la SCI Arcalaf par Mme [E]) et la remise au rôle du 13 août 2019.
En l'espèce, l'instance serait périmée au 3 août 2019 si aucune diligence n'était intervenue dans ce délai.
Or, par acte du 6 décembre 2017, la SCI Arcalaf a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] et la Sarl Patrimoine et Habitat en sa qualité de gestionnaire.
Certes, l'acte ne formule aucune demande « pour l'heure » mais le simple fait d'assigner le syndicat des copropriétaires et le gestionnaire du bien traduit une volonté de faire progresser l'affaire notamment au regard des conclusions du rapport d'expertise de M. [V] du 26 avril 2017 qui préconise des travaux sur les parties communes.
En conséquence, l'instance n'est pas périmée puisqu'un délai de deux ans ne s'est pas écoulé entre cette diligence du 6 décembre 2017 et les conclusions de remise au rôle du 13 août 2019, étant rappelé
qu'en cas de pluralité de parties, les diligences accomplies par l'une profitent aux autres et sont opposables aux autres, dès lors qu'il s'agit d'une même instance.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance de ce chef.
Sur la qualité et l'intérêt à agir des appelantes,
Les intimés soutiennent qu'en l'état de la résiliation du bail au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail, d'autant qu'elles ont quitté les lieux le 23 septembre 2023.
Concernant la qualité à agir, les intimés ne développent aucun moyen au soutien de cette fin de non-recevoir.
Il convient en outre de rappeler que lors de l'assignation et de l'intervention volontaire, les appelantes avaient bien la qualité de locataires, la résiliation du bail étant intervenue postérieurement.
Concernant l'intérêt à agir, les anciennes locataires ont un intérêt à agir pour réclamer une indemnisation des préjudices qu'elles invoquent avoir subis avant la résiliation du bail, soit pendant la relation contractuelle, étant noté qu'elles ne sollicitent plus la réalisation de travaux du fait de leur départ des lieux.
En conséquence, leur action sera déclarée recevable.
Sur la demande d'annulation du protocole,
Les appelantes sollicitent uniquement l'annulation du protocole transactionnel signé le 10 avril 2018 avec la SCI Arcalaf sans toutefois invoquer un quelconque moyen au soutien de cette demande ni même alléguer une quelconque irrégularité tenant à sa signature (vice du consentement, capacité ').
Il y lieu par ailleurs de rappeler que Mme [Z] n'est pas signataire dudit protocole.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur le fond,
En préliminaire il convient de constater que les appelantes formulent des demandes à l'encontre de la Sarl Patrimoine et Habitat à titre personnel pour manquement à son mandat de gestion.
Or, il convient de constater que cette société n'a pas été intimée dans la présente instance, la cour n'étant dès lors pas saisie de ce chef.
Mme [E] demande réparation de divers préjudices à l'encontre de la SCI Arcalf, son ancien bailleur, et du syndicat des copropriétaires.
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.
Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du bien.
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut ainsi être engagée par le locataire sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il rapporte un manquement à sa mission.
Il convient d'examiner les demandes des appelantes au regard de ses obligations.
Sur les demandes de Mme [E],
Il n'est pas contesté et il ressort des nombreuses correspondances et mails produits aux débats mais également des deux accords intervenus entre les parties (3 juin 2015 et 10 avril 2018) que Mme [E] a, à de nombreuses reprises, alerté sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires des difficultés et dysfonctionnements invoqués leur demandant leur intervention.
Sur la demande au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
Mme [E] soutient que l'expertise judiciaire a clairement mis en valeur une surconsommation de gaz résultant de la défaillance de l'ensemble du système de chauffage (radiateur sous-dimensionné eu égard à la taille du logement, nombreuses et fortes déperditions de chaleur, vétusté de l'appartement, VMC au débit maximum') et de la présence de courant d'air qui refroidit l'ensemble du logement de façon permanente ne permettant pas d'atteindre une température constante la journée de 22°C.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le logement ne présente pas de défaillance en référence aux critères de décence et que seul l'aspect thermique du logement est perturbé, ne permettant pas au locataire d'atteindre le confort souhaité. Les déperditions obligent d'augmenter le chauffage.
L'expert a constaté que lors de son contrôle les radiateurs chauffaient parfaitement et que le fonctionnement du chauffage n'était pas mis en cause.
Il note cependant que le dimensionnement du corps de chauffe du séjour se trouve sous dimensionné et que différents facteurs sont à l'origine de cette situation :
- la dépose d'une cloison avec porte séparative du séjour imposant un plus grand volume avec les circulations,
- le logement est traversant nord/sud et se trouve situé pour partie au-dessus du hall d'entrée ouvert et les locaux poubelles non isolés entrainant de nombreux ponts thermiques aggravant la situation ,bien que réalisé tel que à l'origine, toutes les entrées du bâtiment étant d'ailleurs aménagées de la même manière,
- le logement est équipé de grandes baie vitrées simple vitrage favorisant les pertes thermiques, l'expert relevant néanmoins que la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 n'impose pas au bailleur de souscrire à la rénovation thermique qui ne deviendra obligatoire qu'en 2020 et que la fonction thermique des menuiseries aluminium n'était pas imposée à l'époque.
Ainsi, sur le logement, partie privative, il existe des situations inadaptées et incomplètes pour assurer un confort thermique abouti et sur les parties communes, il s'avère que des zones au nord, en relation directe avec le logement litigieux, sont privées d'isolation thermique. (disposition d'origine de la construction), l'ensemble participant à provoquer des déperditions pour les parties habitables.
L'homme de l'art précise néanmoins que le logement s'inscrit dans une définition thermique ancienne dont les dispositions constructives d'alors répondent aux obligations de l'époque.
En conséquence, le logement est bien équipé d'un système de chauffage qui fonctionne et les préconisations de l'expert ne consistent qu'en des améliorations tendant à répondre à un meilleur confort souhaité par la locataire, sans qu' aucun manquement ne soit imputable à la bailleresse de ce chef, ni même au syndicat des copropriétaires qui ne peut décider de faire réaliser des travaux d' isolation des parties communes sans qu'une demande ne soit formulée et soit approuvée par l'assemblée générale.
L'expert indique que la notion d'habitabilité du logement reste conforme.
Par ailleurs, il ressort de l'échange de mails entre la bailleresse et les établissements Baugey qu'une proposition a été faite à Mme [E] en février 2015 d'installer un radiateur électrique dans l'entrée (devis du 9 janvier 2015 pour 911,19 €) qui a été refusée par cette dernière.
Faute de démonstration d'un manquement de la SCI Alcaraf et/ou du syndicat des copropriétaires, la demande au titre de la surconsommation de chauffage sera rejetée.
Sur la demande au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
Les responsabilités concernant les inondations de la cave seront examinées ci-après dans le cadre de la demande au titre du préjudice de jouissance mais il a lieu à ce stade de débouter Mme [E] de sa demande au titre du préjudice matériel correspondant à la détérioration des biens.
En effet, Mme [E] ne rapporte pas la preuve que les biens qu'elle liste, et qui pour certains sont justifiés par des factures d'achat, étaient effectivement entreposés dans la cave.
Par ailleurs, elle ne justifie pas d'une déclaration à son assureur et de sa réponse de non garantie.
Sur la demande au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
Mme [E] réclame une indemnité pour la remise en état de l'appartement à son entrée dans les lieux comme révélé par l'état des lieux d'entrée et les photographies produites : rebouchage des trous, des murs, peintures, barres de seuil, rebouchage de la tranchée du séjour, coffrage des toilettes, coffrage VMC salle de bains, changements robinets, rehaussement de la cuisine évaluée à la somme de 3 000 €.
Or, les pièces produites ne permettent pas à la cour d'établir une correspondance entre les factures produites et les mentions de l'états des lieux.
Par ailleurs, la quasi-totalité des factures sont adressées à la SCI Arcalaf et Mme [E] n'établit nullement avoir procédé à leur règlement.
En conséquence, Mme [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,
Mme [E] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance lié à l'inconfort thermique, à l'impossibilité d'utiliser la cave, le court de tennis et la place de parking à compter de la date de son entrée dans les lieux (1er février 2014) jusqu'à la date de la résiliation du bail (31 janvier 2020)
Pour les motifs exposés ci-avant, la demande au titre du préjudice lié à l'inconfort thermique invoqué sera rejetée.
Concernant l'impossibilité d'utiliser la cave, il est constant que la cave de Mme [E] a été inondée.
L'expert judiciaire a relevé en pied de murs et cloisons des boxes la présence de traces d'humidité, indiquant que le niveau de l'eau avait atteint 30 cm de hauteur maximum.
Il ressort des pièces produites aux débats que la copropriété a fait réaliser des travaux pour mettre fin aux infiltrations des caves en mai et décembre 2014 et juillet 2016.
L'analyse des factures de la Sarl Garcia révèle que ces travaux ont eu pour objet le mur du bâtiment B et donc concernaient de toute évidence les parties communes.
Sa responsabilité se trouve dès lors engagée, les inondations trouvant leur cause dans les parties communes.
Par ailleurs il résulte du règlement de copropriété que, contrairement à ce que soutient la SCI Arcalaf, les caves sont des parties privatives, la cave étant précisément comprise dans l'assiette du bail, seuls les dégagements des caves étant des parties communes.
La cave ayant subi des inondations, la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible quelle que soit la cause de ces dernières.
Quant à la durée du préjudice, le syndicat des copropriétaires soutient que suite aux travaux effectués, les infiltrations dans la cave ont disparu tandis que Mme [E] fait valoir qu'elles se sont poursuivies jusqu'en juin 2017.
Or, s'il est établi que les inondations suite aux travaux de 2014 ont persisté comme en atteste un courrier de plainte d'une copropriétaire, Mme [I], au syndic le 22 décembre 2014, il n'est pas justifié qu'elles aient persisté après l'intervention de l'entreprise Garcia en juillet 2016.
En effet, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 14 juin 2017 au paragraphe « rapports d'activités » qu'une dernière intervention pour stopper les infiltrations dans les caves du bâtiment B a eu lieu, cette déclaration étant corroborée par la facture de l'entreprise Garcia du 12 juillet 2016.
Après cette date, Mme [E] ne démontre pas que les infiltrations aient persisté. Les photographies versées aux débats en pièce 30.9 par Mme [E] n'étant pas datées et aucune réclamation n'ayant été formulées postérieurement.
Par ailleurs, lors de ses opérations en 2017, l'expert a seulement constaté des traces d'infiltrations.
En conséquence, le trouble de jouissance concernant l'impossibilité d'utiliser la cave a été subi de février 2014 au 12 juillet 2016, soit pendant 28 mois qui sera justement évalué à la somme de 40 € par mois.
L'indemnisation de ce préjudice sera donc fixée à la somme de 1 120 €.
En conséquence, la SCI Arcalaf et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à payer à Mme [E] la somme de 1 120 €.
Concernant l'impossibilité d'utiliser le cours de tennis, il est constant que Mme [E] n'a obtenu la clé que lors de la signature du protocole d'accord du 10 avril 2018, soit plus de 4 ans après son entrée dans les lieux malgré ses très nombreuses demandes.
La SCI Arcalaf avait l'obligation de délivrer la clé du tennis et ne peut se dédouaner sur le syndic ou Mme [E] en soutenant qu'elle était à sa disposition mais qu'elle n'en a pas pris possession.
Il convient d'ailleurs de constater qu'en 2018, c'est bien la bailleresse qui a récupéré la clé pour la remettre à sa locataire, intervention qui aurait dûse dérouler dès la première réclamation.
Mme [E] sollicite la somme de 150 euros par mois sur 41 mois se basant sur le coût horaire de 15 € d'une location d'un terrain de tennis.
Cependant, elle ne démontre pas avoir eu recours à la location d'un terrain de tennis extérieur, ni même la fréquence de sa pratique de cette activité.
Il lui sera donc allouée la somme de 500 € de ce chef.
En conséquence, la SCI Arcalaf sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 500 € et débouté de sa demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires en l'absence de démonstration d'une faute de ce dernier.
Concernant la place de parking, il y lieu de constater que Mme [E] a pris à bail un emplacement de 2, 10 mètres, qu'aucune modification n'a été réalisée postérieurement et qu'elle en a usé régulièrement sans démontrer la moindre difficulté.
En outre, elle se contente d'affirmer la non-conformité sans en faire la démonstration notamment quant à la loi applicable et à la surface totale des places privées extérieures de la résidence.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
Sur la demande au titre du préjudice moral,
Mme [E] sollicite la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral exposant que la bailleresse
n'a non seulement pas respecté ses obligations contractuelles depuis la prise à bail, mais a également fait preuve de nombreuses négligences, manquements, et même de résistance abusive.
Il ressort des pièces produites aux débats que la SCI Arcalaf a fait preuve de négligences dans l'exécution de ses obligations contractuelles et a notamment manqué à son obligation d'information entrainant un préjudice moral pour Mme [E] qui a dû effectuer de nombreuses démarches et relances pour tenter d'obtenir satisfaction et les réparations nécessaires (volets roulants du séjour, VMC, infiltrations du balcon, clé du tennis).
Ainsi, la bailleresse ne lui a pas fourni les diagnostics lors de la prise de possession mais ne remplira son obligation que le 10 décembre 2015.
Cette diffusion tardive ne va pas permettre à la locataire de se projeter dans les frais que va imposer ce logement et d'apprécier les énergies et les dispositions thermiques à l'usage et ce avant de s'engager.
Par ailleurs, la SCI Arcalaf n'a pas informé Mme [E] des inondations de la cave alors qu'elle ne pouvait les ignorer puisque celle-ci perduraient depuis au moins 2012, soit avant la mise en location du bien et qu'elles étaient relevées régulièrement lors des assemblées générales, la convocation du 30 mai 2014 pour l'assemblée générale du 23 juin 2014 indiquant qu'une intervention avait été effectuée « pour remédier à de graves infiltrations de longue date dans les caves du bâtiment B ».
Aucun de ces manquements ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, seule la SCI Arcalaf sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 2 500 € au titre d'une juste réparation de son préjudice moral.
Sur la demande de Mme [D] [Z] au titre du préjudice moral,
Il convient de rappeler que Mme [D] [Z] est devenue co-locataire par avenant du 10 avril 2018.
Elle n'a donc pas eu à subir les préjudices retenus ci avant.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur l'appel en garantie de la SCI Arcalaf à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
Pour les motifs exposés ci-avant, il sera fait droit à l'appel en garantie au titre du préjudice de jouissance de la cave provenant des parties communes.
Concernant les autres préjudices retenus (privation de la jouissance du tennis et préjudice moral), aucune faute du syndicat des copropriétaires n'est démontrée.
En conséquence, la SCI Arcalaf sera déboutée du surplus de son appel en garantie.
Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Arcalaf et du Syndicat des copropriétaires,
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable.
Eu égard à la présente décision, l'abus de procédure n'est pas caractérisé.
En conséquence, les demandes de ce chef seront rejetées.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Arcalaf supportera les dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion du coût du constat d'huissier du 25 septembre 2019 qui relève de l'article 700 du code de procédure civile
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux appelantes et au Syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit l'instance non éteinte par l'effet de la transaction,
Dit l'instance non périmée,
Déclare l'action de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] recevable,
Déboute Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] de leur demande d'annulation du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
Condamne la SCI Arcalaf et le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] à payer à Mme [S] [E] la somme de 1 120 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser la cave,
Condamne la SCI Arcalaf à payer à Mme [S] [E] la somme de 1 120 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser le court de tennis,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande de ce chef à l'encontre syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute Mme [S] [E] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance lié à l'inconfort thermique et à l'impossibilité d'utiliser la place de parking,
Condamne la SCI Arcalaf à payer à Mme [S] [E] la somme de 2 500 € au titre du préjudice moral,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande de ce chef à l'encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute Mme [D] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral,
Condamne le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] à relever et garantir la SCI Arcalaf de la condamnation intervenue à son encontre au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser la cave,
Déboute la SCI Arcalaf du surplus de son appel en garantie à l'encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute la SCI Arcalaf de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Déboute le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SCI Arcalaf aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion du coût du constat d'huissier du 25 septembre 2019,
Déboute le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel
Déboute Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01712 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I2LC
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
28 mars 2023 RG :1119001941
[E]
[Z]
C/
S.C.I. SCI ARCALAF
Syndic. de copro. RÉSIDENCE [Adresse 8]
Grosse délivrée
le
à Me Largier
SCP LEMOINE CLABEAUT
Selarl Leonard Vézian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 28 Mars 2023, N°1119001941
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, et Mme Sandrine IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Mme [S] [E]
née le 22 Août 1958 à [Localité 9]
Chez Mme [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [D] [Z]
née le 11 Octobre 1982 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
S.C.I ARCALAF inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 444 201 966 représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8] Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL TOURDIAT GESTION, société immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 450 518 352 00023, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Mai 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2014 et avenant du 10 avril 2018, la SCI Arcalaf a donné à bail à usage d'habitation à Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] - [Localité 5] moyennant un loyer de 768 € outre une provision sur charges de 70 €.
Le syndic de ladite copropriété est la Sarl Patrimoine et Habitat.
Par mandat du 16 avril 2014, la SCI Arcalaf a confié à la société Patrimoine et Habitat la gestion de son bien.
Se plaignant de divers désordres concernant l'installation de chauffage, la VMC et les volets roulant de la baie vitrée puis des fuites du balcon du dessus et des dégâts des eaux dans la cave, Mme [E] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte d'huissier en date du 27 novembre 2015 par devant le juge des référés près le tribunal d'instance de Nîmes aux fins de désignation d'un expert.
Par ordonnance du 15 février 2016, M. [F] [V] était désigné en qualité d'expert judiciaire.
Par ordonnance en date du 28 novembre 2016, la désignation de M. [V] était déclarée commune et opposable au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par le syndic Patrimoine et Habitat.
M. [V] a déposé son rapport le 26 avril 2017.
Mme [S] [E] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte du 3 août 2017 (RG 19-001941) sollicitant notamment l'homologation du rapport et la condamnation de sa bailleresse sous astreinte à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire et l'indemnisation de ses préjudices.
Par acte du 6 décembre 2017, la SCI Arcalaf a fait assigner en intervention forcée le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Patrimoine et Habitat et la SARL Patrimoine et Habitat en sa qualité de gestionnaire de la résidence aux fins de le voir intervenir dans le litige en cours entre Mme [E] et la SCI Arcalaf et réserver pour l'heure( sic) l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Les dossiers ont été joints.
L'affaire était radiée le 20 mars 2018.
Un protocole transactionnel était signé entre Mme [E] et la SCI Arcalaf le 10 avril 2018.
Le 23 juillet 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour la date du 31 janvier 2020 aux fins de vente du logement au prix de 250 000 €.
Par acte du 10 juillet 2020 (RG 21-00075), la SCI Arcalaf a fait citer Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] devant le juge des référés du tribunal judicaire de Nîmes aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des lieux des locataires.
Par ordonnance du 15 février 2021, le juge des référés a ordonné le renvoi de l'affaire devant le juge du fond.
Tenant l'absence de respect des termes du protocole par la SCI Arcalaf et par conclusions du 12 août 2019, Mme [E] et Mme [Z] ont sollicité la remise au rôle de l'affaire afin qu'il soit statué sur le contenu du rapport d'expertise, outre des demandes relatives à de nouveaux désordres apparus depuis la dernière expertise.
Par jugement du 4 janvier 2022(RG 19-001941), le tribunal judicaire de Nîmes a ordonné le sursis a statué jusqu'au prononcé de la décision sur la validité du congé de vente et expulsion subséquente (RG 21-00075).
Par jugement du 4 janvier 2022 (RG 21-00075), le juge des contentieux de la protection près du tribunal judicaire de Nîmes a notamment validé le congé pour vente délivré à Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] par exploit d'huissier du 23 juillet 2019, prononcé la résiliation du bail précité à compter du 31 janvier 2020 et ordonné l'expulsion de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] dudit bien,
Par déclaration du 2 février 2022, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Par jugement du 28 mars 2023 (RG 19-001941), le juge du contentieux et de la protection près du tribunal de Nîmes a :
- constaté l'extinction de l'instance engagée par Mme [S] [E] le 3 août 2017 ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Arcalaf à l'encontre de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à l'encontre de la SCI Arcalaf et Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ;
- rejeté le surplus des prétentions ;
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
- dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.
Par déclaration du 17 mai 2023, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1724 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 392 du code de procédure civile, de :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la péremption de l'instance.
Sur le fond
- dire et juger que la SCI Arcalaf n'a pas rempli toutes ses obligations issues du rapport de M. [V], expert judiciaire en date du 26 avril 2017 et du protocole transactionnel en date du 10 avril 2018,
- prononcer la nullité du protocole transactionnel, signé par les parties,
- dire et juger que le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] n'a pas exécuté les travaux préconisés par l'expert judiciaire et relevant des parties communes, suite à sa mise en cause par la SCI Arcalaf.
- dire et juger que Patrimoine et Habitat a commis des fautes dans le mandat de gestion qui lui a été confié.
En conséquence :
- déclarer recevable l'action de Mme [E] et l'intervention volontaire de Mme [Z], qui ont toutes deux, qualité et intérêt à agir.
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [V].
Tenant le départ de Mesdames [E] et [Z]
- dire et juger que les demandes relatives à la réalisation des travaux sont devenues sans objet.
- dire et juger que la largeur de la place de parking de la concluante dans la Résidence [Adresse 8], n'est pas conforme à la norme NF P 91-120 prévoyant une largeur minimale de 2,30 m.
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic et la SARL Patrimoine et Habitat à prendre en charge l'ensemble des préjudices subis par Mesdames [E] et [Z], pour la période du 1er février 2014 au 31 janvier 2020 pour Mme [E], et du 10 avril 2018 au 31 janvier 2020 pour Mme [Z].
En conséquence :
- condamner la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic et la SARL Patrimoine et Habitat à payer :
à Mme [E], les sommes de:
- 1.820,00 € au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
- 14.159,50 € au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
- 3.000,00 € au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
- 43.208,00 € au titre du préjudice de jouissance, lié à l'inconfort thermique, à l'impossibilité d'utiliser la cave, le court de tennis et la place de parking,
- 10.000,00 € au titre du préjudice moral
à Mme [Z] la somme de:
- 6.000 € au titre de son préjudice moral.
- condamner la Copropriété [Adresse 8] prise en la personne de son syndic à indemniser les locataires des préjudices subis de son chef à hauteur de 5000 €.
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI Arcalaf et le Syndicat de Copropriété de leurs demandes de dommages et intérêts telles que formées à l'encontre de Mesdames [E] et [Z].
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et la Copropriété [Adresse 8] et la SARL Patrimoine et Habitat à payer à Mesdames [E] et [Z] chacune la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la SCI Arcalaf et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] de leur appel incident.
- condamner la SCI Arcalaf et la Copropriété [Adresse 8] aux entiers dépens et ce compris les frais d'expertise et le constat d'huissiers.
Au soutien de leur appel, les appelantes font valoir :
- que le protocole n'a pas été respecté par la SCI Arcalaf alors qu'une transaction au regard de l'article 384 du code de procédure civile n'a pas autorité de la chose jugée en cas de violation par l'une des parties de l'accord transactionnel,
- qu'elles ont toutes deux qualité et intérêt à agir étant locataires du bien litigieux même si elles ont quitté les lieux loués en cours de procédure.
Sur le fond, Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] soutiennent :
- que la SCI Arcalaf n'a pas rempli toutes ses obligations issues du rapport de M. [V], Expert judiciaire en date du 26 avril 2017 et du protocole transactionnel en date du 10 avril 2018,
- que le syndicat de Copropriété [Adresse 8] n'a pas exécuté les travaux préconisés par l'expert judiciaire et relevant des parties communes, suite à sa mise en cause par la SCI Arcalaf,
- que la société Patrimoine et Habitat, en qualité de mandataire et syndic, a commis des fautes dans le mandat de gestion qui lui a été confié, notamment pour faire les réparations nécessaires au sein de l'appartement,
- que la responsabilité de la SCI Arcalaf est engagée pour manquement à son obligation de fournir les diagnostiques et à son obligation d'information s'agissant des infiltrations dans la cave et des infiltrations en balcon,
- que la SCI Arcalaf n'a pas assuré une jouissance paisible des lieux à ses locataires depuis leur entrée dans le logement en violations des articles 1719 et 1720 du code civil,
- que la largeur de la place de parking dans la Résidence [Adresse 8], n'est pas conforme à la norme NF P 9 1-120 prévoyant une largeur minimale de 2,30 m,
- que cette situation leur a causé un préjudice économique au titre de la surconsommation de chauffage, un préjudice matériel consécutif aux infiltrations d'eau dans la cave, un préjudice de jouissance relatif à l'inconfort thermique, à la privation de la cave, du tennis et du parking ainsi qu'un préjudice moral puisque le bailleur n'a pas respecté ses obligations contractuelles, depuis la prise à bail, et a fait preuve de nombreuses négligences, manquements, voire de résistance abusive.
La SCI Arcalaf, par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de l'article 700 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, de :
- constater que le tribunal judiciaire de Nîmes a validé ledit congé et a ordonné notamment la résiliation du bail et l'expulsion de mesdames [E] et [Z] par jugement en date du 4 janvier 2022,
- constater que Mme [E] et Mme [Z] ont quitté les lieux courant du mois de septembre sans en informer le propriétaire,
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'extinction de l'instance,
- rejeter l'intégralité de leurs demandes fins et prétentions de mesdames [E] et [Z] à l'encontre de la SCI Arcalaf.
A titre subsidiaire,
Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir,
- juger qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail,
En conséquence,
- constater le défaut de qualité et d'intérêt pour agir de Mme [E] et Mme [Z] tenant le congé pour vente signifié le 23 juillet 2019 pour le 31 janvier 2020,
- rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions de Mme [E] et Mme [Z],
- rejeter la demande de résiliation du protocole d'accord amiable du 10 avril 2018.
A titre infiniment subsidiaire,
- annuler l'intégralité des dispositions du protocole d'accord,
En conséquence,
- annuler l'avenant du 10 avril 2018 rendant Mme [D] [Z] bénéficiaire du bail en date 8 janvier 2014 et supprimant la mention d'une cuisine équipée d'une hotte, d'une plaque et 4 feux,
- condamner Mme [E] à restituer la somme de 500 € à la SCI Arcalaf,
- rejeter la totalité des demandes fins et prétentions de Mme [E] et Mme [Z] dirigées contre la SCI Arcalaf, celles-ci étant tant injustifiées qu'infondées.
- constater que les demandes formulées concernant les parties communes relèvent de la responsabilité du syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne du Syndic en exercice, et ne peuvent en aucun cas être dirigées contre la SCI Arcalaf,
Ainsi,
- condamner le syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] devra relever et garantir la SCI Arcalaf de toutes condamnations au titre des parties communes qui pourraient être prononcées à son encontre,
- rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions formées par le syndicat de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] à l'encontre de la SCI Arcalaf, celles-ci étant injustifiées et infondées,
Tenant le caractère abusif et injustifié de la procédure engagée par Mme [E] et Mme [Z] et des demandes qu'elles formulent, et en tout état de cause que l'extinction de l'instance ou que la péremption soit retenue, ou sur le fond :
Réformant la décision entreprise,
- condamner Mme [E] et Mme [Z] à porter et payer à la SCI Arcalaf la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices tant financiers que moraux subis.
- condamner Mme [E] et Mme [Z] à porter et payer à la SCI Arcalaf la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
A l'appui de ses écritures, la SCI Arcalaf fait valoir :
- que les échanges entre les parties à la suite de la conclusion du protocole transactionnel ne sont pas des diligences susceptibles de justifier la suspension du délai de péremption,
- que la radiation prononcée en application de l'article 381 du code de procédure civile n'interrompt pas le cours du délai de péremption ce, d'autant qu'elle est intervenue en amont du protocole transactionnel à l'initiative de la SCI Arcalaf sachant qu'un accord allait être trouvé avec Mme [E],
- que la décision de sursis à statuer le temps de la validation du congé du 4 janvier 2022, motivée par le juge ne suspend pas le délai de péremption, d'autant plus que le sursis à statuer relève de l'initiative du juge,
- que le fait que le protocole transactionnel n'ait pas été homologué par un juge n'a aucune incidence sur sa valeur et celui-ci a mis fin à l'instance à l'égard de l'ensemble des parties,
- qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail,
- que les demandes formulées concernant les parties communes relèvent de la responsabilité du Syndicat de la Copropriété de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne du Syndic en exercice, et ne peuvent en aucun cas être dirigées contre la SCI Arcalaf,
- qu'elle a satisfait à ses obligations légales et réglementaires, et que par conséquent, aucun préjudice ne peut être retenu et aucune faute ne peut être imputée à son endroit, d'autant plus que les demandes indemnitaires au titre des préjudices allégués ne sont justifiées par aucun élément versé aux débats,
- que le comportement des appelantes est dilatoire et abusif lui causant un préjudice moral et financier, outre un harcèlement permanent depuis plusieurs années.
Le Syndicat des copropriétaires, Résidence [Adresse 8], par conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du 28 mars 2023 en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance engagée par Mme [S] [E] le 3 août 2017.
- juger que l'instance initialement introduite par l'assignation du 3 août 2017 s'est trouvée éteinte par l'effet du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
- juger que la péremption de l'instance initiale introduite par assignation du 3 août 2017 est acquise,
- débouter les consorts [E] et [Z] et la SCI Arcalaf de l'ensemble de leurs demandes à l'endroit du syndicat de la copropriété de la résidence de [Adresse 8].
A titre subsidiaire, sur le défaut d'intérêt à agir,
- juger qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter quelconque demande au titre dudit bail,
- débouter les consorts [E] et [Z] de l'ensemble de leurs demandes.
A titre infiniment subsidiaire, sur le fond,
- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de Mme [E] et Mme [Z] au titre de la réfection des parties communes,
- déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formulées à l'encontre « du syndicat de copropriété Patrimoine et Habitat »,
- débouter Mme [E] et Mme [Z] de leurs demandes dirigées à l'encontre du Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8],
- débouter la SCI Arcalaf de sa demande aux fins d'être relevée et garantie dirigée à l'encontre du Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8],
En tout état de cause, dire que les demandes formulées sont infondées.
Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par le syndicat de la copropriété Résidence [Adresse 8],
Statuant à nouveau :
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] à porter et payer au Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] à porter et payer au Syndicat de la Copropriété Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice :
' la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais irrépétibles de 1ère instance,
' et la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais irrépétibles d'appel,
- condamner solidairement la SCI Arcalaf et Mmes [E] et [Z] aux entiers dépens de la présente instance (1ère instance et appel), en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A l'appui de ses prétentions, le Syndicat de Copropriété Résidence [Adresse 8] soutient :
- que l'instance initialement introduite par l'assignation du 3 août 2017 est éteinte par l'effet du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
- que la péremption de l'instance initiale introduite par assignation du 3 août 2017 est acquise justifiée par l'absence de diligences des parties susceptibles de constituer une interruption de la péremption,
- que la copropriété n'a jamais été tenue informée de la rédaction d'un protocole d'accord transactionnel, ni de son contenu, ni des obligations mises à la charge tant de la SCI que de Mme [E].
- qu'en l'état de la résiliation du bail qui concerne Mmes [E] et [Z] et la SCI Arcalaf au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter quelconque demande au titre dudit bail,
- que l'expert judiciaire, aux termes de son rapport en date du 26 avril 2017, n'a conclu à aucun désordre lié aux parties communes nécessitant des travaux d'urgence de la part du syndicat de la copropriété, ni à une obligation incontournable de modification des parties communes et de l'installation commune,
- que les locataires ne disposent d'aucun fondement juridique pour solliciter une quelconque modification des parties communes,
- que la SARL Patrimoine et Habitat n'est plus le syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 8],
- que les consorts [Z]-[E] ne justifient d'aucun préjudice lié à une quelconque faute du syndicat de la copropriété et qu'il n'est démontré aucun manquement du syndicat de la copropriété relativement à une décision d'assemblée générale qui aurait été prise mais non-exécutée,
- que les modifications de normes ne sont pas rétroactives, et qu'il n'existe aucune obligation de mettre en conformité.
Le Syndicat de Copropriété formule en outre un appel incident à l'encontre du jugement du 28 mars 2023 en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre des appelants, lesquels entretiennent manifestement une procédure judiciaire dans le seul but d'obtenir la réparation intégrale de leur logement aux frais du syndicat de la copropriété dont ce n'est pas le rôle.
La clôture de la procédure est intervenue le 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il convient de rappeler, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Par ailleurs, les appelantes ayant quitté les lieux, la demande de réalisation de travaux est devenue sans objet, ces dernières ne formulant d'ailleurs plus aucune demande à ce titre mais sollicitent la réparation des préjudices allégués.
Sur l'extinction de l'instance par l'effet de la transaction,
Les intimés soutiennent que la signature du protocole transactionnel du 10 avril 2018 a mis fin à l'instance à l'égard de l'ensemble des parties par application de l'article 2052 du code civil malgré son absence d'homologation.
Selon l'article 2052 du code civil « La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. »
En l'espèce, il est constant que la SCI Arcalaf et Mme [E] ont signé un protocole d'accord le 10 avril 2018.
Pour autant, outre que la transaction n'a pas été signée par toutes les parties à la procédure, la transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution et ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.
D'ailleurs les parties signataires du protocole transactionnel avait pris le soin de préciser à l'article 4 de la convention que sa portée juridique était conditionnée à la parfaite exécution par chacune des parties de ses obligations au titre du protocole.
Or, il n'est contesté par aucune des parties que cette transaction n'a été que très partiellement exécutée (remise des clés du tennis et avenant au bail incluant Mme [Z] comme locataire) et que Mme [E] ne s'est pas désistée de son action estimant que la SCI Arcalaf n'a pas rempli l'ensemble de ses obligations découlant du protocole s'agissant principalement des travaux de chauffage.
Dès lors, le protocole transactionnel non exécuté n'a pas mis fin à l'instance.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance de ce chef.
Sur la péremption d'instance,
Selon l'article 386 du code de procédure civile « L'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. »
Les diligences de la partie doivent traduire sans équivoque son intention de continuer l'instance. Il est nécessaire que la démarche puisse donner une impulsion à la procédure, qu'elle ait une incidence sur le déroulement du procès, qu'elle soit de nature à faire progresser l'affaire.
Les intimés soutiennent que l'instance est périmée au motif qu'aucune diligence n'est intervenue entre le 3 août 2017 (assignation de la SCI Arcalaf par Mme [E]) et la remise au rôle du 13 août 2019.
En l'espèce, l'instance serait périmée au 3 août 2019 si aucune diligence n'était intervenue dans ce délai.
Or, par acte du 6 décembre 2017, la SCI Arcalaf a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] et la Sarl Patrimoine et Habitat en sa qualité de gestionnaire.
Certes, l'acte ne formule aucune demande « pour l'heure » mais le simple fait d'assigner le syndicat des copropriétaires et le gestionnaire du bien traduit une volonté de faire progresser l'affaire notamment au regard des conclusions du rapport d'expertise de M. [V] du 26 avril 2017 qui préconise des travaux sur les parties communes.
En conséquence, l'instance n'est pas périmée puisqu'un délai de deux ans ne s'est pas écoulé entre cette diligence du 6 décembre 2017 et les conclusions de remise au rôle du 13 août 2019, étant rappelé
qu'en cas de pluralité de parties, les diligences accomplies par l'une profitent aux autres et sont opposables aux autres, dès lors qu'il s'agit d'une même instance.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance de ce chef.
Sur la qualité et l'intérêt à agir des appelantes,
Les intimés soutiennent qu'en l'état de la résiliation du bail au 31 janvier 2020, celles-ci sont occupantes sans droit ni titre du logement dont s'agit depuis cette date et n'ont donc plus d'intérêt à agir pour solliciter une quelconque demande au titre dudit bail, d'autant qu'elles ont quitté les lieux le 23 septembre 2023.
Concernant la qualité à agir, les intimés ne développent aucun moyen au soutien de cette fin de non-recevoir.
Il convient en outre de rappeler que lors de l'assignation et de l'intervention volontaire, les appelantes avaient bien la qualité de locataires, la résiliation du bail étant intervenue postérieurement.
Concernant l'intérêt à agir, les anciennes locataires ont un intérêt à agir pour réclamer une indemnisation des préjudices qu'elles invoquent avoir subis avant la résiliation du bail, soit pendant la relation contractuelle, étant noté qu'elles ne sollicitent plus la réalisation de travaux du fait de leur départ des lieux.
En conséquence, leur action sera déclarée recevable.
Sur la demande d'annulation du protocole,
Les appelantes sollicitent uniquement l'annulation du protocole transactionnel signé le 10 avril 2018 avec la SCI Arcalaf sans toutefois invoquer un quelconque moyen au soutien de cette demande ni même alléguer une quelconque irrégularité tenant à sa signature (vice du consentement, capacité ').
Il y lieu par ailleurs de rappeler que Mme [Z] n'est pas signataire dudit protocole.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur le fond,
En préliminaire il convient de constater que les appelantes formulent des demandes à l'encontre de la Sarl Patrimoine et Habitat à titre personnel pour manquement à son mandat de gestion.
Or, il convient de constater que cette société n'a pas été intimée dans la présente instance, la cour n'étant dès lors pas saisie de ce chef.
Mme [E] demande réparation de divers préjudices à l'encontre de la SCI Arcalf, son ancien bailleur, et du syndicat des copropriétaires.
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.
Le bailleur doit assurer une jouissance paisible du bien.
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut ainsi être engagée par le locataire sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il rapporte un manquement à sa mission.
Il convient d'examiner les demandes des appelantes au regard de ses obligations.
Sur les demandes de Mme [E],
Il n'est pas contesté et il ressort des nombreuses correspondances et mails produits aux débats mais également des deux accords intervenus entre les parties (3 juin 2015 et 10 avril 2018) que Mme [E] a, à de nombreuses reprises, alerté sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires des difficultés et dysfonctionnements invoqués leur demandant leur intervention.
Sur la demande au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
Mme [E] soutient que l'expertise judiciaire a clairement mis en valeur une surconsommation de gaz résultant de la défaillance de l'ensemble du système de chauffage (radiateur sous-dimensionné eu égard à la taille du logement, nombreuses et fortes déperditions de chaleur, vétusté de l'appartement, VMC au débit maximum') et de la présence de courant d'air qui refroidit l'ensemble du logement de façon permanente ne permettant pas d'atteindre une température constante la journée de 22°C.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le logement ne présente pas de défaillance en référence aux critères de décence et que seul l'aspect thermique du logement est perturbé, ne permettant pas au locataire d'atteindre le confort souhaité. Les déperditions obligent d'augmenter le chauffage.
L'expert a constaté que lors de son contrôle les radiateurs chauffaient parfaitement et que le fonctionnement du chauffage n'était pas mis en cause.
Il note cependant que le dimensionnement du corps de chauffe du séjour se trouve sous dimensionné et que différents facteurs sont à l'origine de cette situation :
- la dépose d'une cloison avec porte séparative du séjour imposant un plus grand volume avec les circulations,
- le logement est traversant nord/sud et se trouve situé pour partie au-dessus du hall d'entrée ouvert et les locaux poubelles non isolés entrainant de nombreux ponts thermiques aggravant la situation ,bien que réalisé tel que à l'origine, toutes les entrées du bâtiment étant d'ailleurs aménagées de la même manière,
- le logement est équipé de grandes baie vitrées simple vitrage favorisant les pertes thermiques, l'expert relevant néanmoins que la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 n'impose pas au bailleur de souscrire à la rénovation thermique qui ne deviendra obligatoire qu'en 2020 et que la fonction thermique des menuiseries aluminium n'était pas imposée à l'époque.
Ainsi, sur le logement, partie privative, il existe des situations inadaptées et incomplètes pour assurer un confort thermique abouti et sur les parties communes, il s'avère que des zones au nord, en relation directe avec le logement litigieux, sont privées d'isolation thermique. (disposition d'origine de la construction), l'ensemble participant à provoquer des déperditions pour les parties habitables.
L'homme de l'art précise néanmoins que le logement s'inscrit dans une définition thermique ancienne dont les dispositions constructives d'alors répondent aux obligations de l'époque.
En conséquence, le logement est bien équipé d'un système de chauffage qui fonctionne et les préconisations de l'expert ne consistent qu'en des améliorations tendant à répondre à un meilleur confort souhaité par la locataire, sans qu' aucun manquement ne soit imputable à la bailleresse de ce chef, ni même au syndicat des copropriétaires qui ne peut décider de faire réaliser des travaux d' isolation des parties communes sans qu'une demande ne soit formulée et soit approuvée par l'assemblée générale.
L'expert indique que la notion d'habitabilité du logement reste conforme.
Par ailleurs, il ressort de l'échange de mails entre la bailleresse et les établissements Baugey qu'une proposition a été faite à Mme [E] en février 2015 d'installer un radiateur électrique dans l'entrée (devis du 9 janvier 2015 pour 911,19 €) qui a été refusée par cette dernière.
Faute de démonstration d'un manquement de la SCI Alcaraf et/ou du syndicat des copropriétaires, la demande au titre de la surconsommation de chauffage sera rejetée.
Sur la demande au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
Les responsabilités concernant les inondations de la cave seront examinées ci-après dans le cadre de la demande au titre du préjudice de jouissance mais il a lieu à ce stade de débouter Mme [E] de sa demande au titre du préjudice matériel correspondant à la détérioration des biens.
En effet, Mme [E] ne rapporte pas la preuve que les biens qu'elle liste, et qui pour certains sont justifiés par des factures d'achat, étaient effectivement entreposés dans la cave.
Par ailleurs, elle ne justifie pas d'une déclaration à son assureur et de sa réponse de non garantie.
Sur la demande au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
Mme [E] réclame une indemnité pour la remise en état de l'appartement à son entrée dans les lieux comme révélé par l'état des lieux d'entrée et les photographies produites : rebouchage des trous, des murs, peintures, barres de seuil, rebouchage de la tranchée du séjour, coffrage des toilettes, coffrage VMC salle de bains, changements robinets, rehaussement de la cuisine évaluée à la somme de 3 000 €.
Or, les pièces produites ne permettent pas à la cour d'établir une correspondance entre les factures produites et les mentions de l'états des lieux.
Par ailleurs, la quasi-totalité des factures sont adressées à la SCI Arcalaf et Mme [E] n'établit nullement avoir procédé à leur règlement.
En conséquence, Mme [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,
Mme [E] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance lié à l'inconfort thermique, à l'impossibilité d'utiliser la cave, le court de tennis et la place de parking à compter de la date de son entrée dans les lieux (1er février 2014) jusqu'à la date de la résiliation du bail (31 janvier 2020)
Pour les motifs exposés ci-avant, la demande au titre du préjudice lié à l'inconfort thermique invoqué sera rejetée.
Concernant l'impossibilité d'utiliser la cave, il est constant que la cave de Mme [E] a été inondée.
L'expert judiciaire a relevé en pied de murs et cloisons des boxes la présence de traces d'humidité, indiquant que le niveau de l'eau avait atteint 30 cm de hauteur maximum.
Il ressort des pièces produites aux débats que la copropriété a fait réaliser des travaux pour mettre fin aux infiltrations des caves en mai et décembre 2014 et juillet 2016.
L'analyse des factures de la Sarl Garcia révèle que ces travaux ont eu pour objet le mur du bâtiment B et donc concernaient de toute évidence les parties communes.
Sa responsabilité se trouve dès lors engagée, les inondations trouvant leur cause dans les parties communes.
Par ailleurs il résulte du règlement de copropriété que, contrairement à ce que soutient la SCI Arcalaf, les caves sont des parties privatives, la cave étant précisément comprise dans l'assiette du bail, seuls les dégagements des caves étant des parties communes.
La cave ayant subi des inondations, la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible quelle que soit la cause de ces dernières.
Quant à la durée du préjudice, le syndicat des copropriétaires soutient que suite aux travaux effectués, les infiltrations dans la cave ont disparu tandis que Mme [E] fait valoir qu'elles se sont poursuivies jusqu'en juin 2017.
Or, s'il est établi que les inondations suite aux travaux de 2014 ont persisté comme en atteste un courrier de plainte d'une copropriétaire, Mme [I], au syndic le 22 décembre 2014, il n'est pas justifié qu'elles aient persisté après l'intervention de l'entreprise Garcia en juillet 2016.
En effet, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 14 juin 2017 au paragraphe « rapports d'activités » qu'une dernière intervention pour stopper les infiltrations dans les caves du bâtiment B a eu lieu, cette déclaration étant corroborée par la facture de l'entreprise Garcia du 12 juillet 2016.
Après cette date, Mme [E] ne démontre pas que les infiltrations aient persisté. Les photographies versées aux débats en pièce 30.9 par Mme [E] n'étant pas datées et aucune réclamation n'ayant été formulées postérieurement.
Par ailleurs, lors de ses opérations en 2017, l'expert a seulement constaté des traces d'infiltrations.
En conséquence, le trouble de jouissance concernant l'impossibilité d'utiliser la cave a été subi de février 2014 au 12 juillet 2016, soit pendant 28 mois qui sera justement évalué à la somme de 40 € par mois.
L'indemnisation de ce préjudice sera donc fixée à la somme de 1 120 €.
En conséquence, la SCI Arcalaf et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à payer à Mme [E] la somme de 1 120 €.
Concernant l'impossibilité d'utiliser le cours de tennis, il est constant que Mme [E] n'a obtenu la clé que lors de la signature du protocole d'accord du 10 avril 2018, soit plus de 4 ans après son entrée dans les lieux malgré ses très nombreuses demandes.
La SCI Arcalaf avait l'obligation de délivrer la clé du tennis et ne peut se dédouaner sur le syndic ou Mme [E] en soutenant qu'elle était à sa disposition mais qu'elle n'en a pas pris possession.
Il convient d'ailleurs de constater qu'en 2018, c'est bien la bailleresse qui a récupéré la clé pour la remettre à sa locataire, intervention qui aurait dûse dérouler dès la première réclamation.
Mme [E] sollicite la somme de 150 euros par mois sur 41 mois se basant sur le coût horaire de 15 € d'une location d'un terrain de tennis.
Cependant, elle ne démontre pas avoir eu recours à la location d'un terrain de tennis extérieur, ni même la fréquence de sa pratique de cette activité.
Il lui sera donc allouée la somme de 500 € de ce chef.
En conséquence, la SCI Arcalaf sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 500 € et débouté de sa demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires en l'absence de démonstration d'une faute de ce dernier.
Concernant la place de parking, il y lieu de constater que Mme [E] a pris à bail un emplacement de 2, 10 mètres, qu'aucune modification n'a été réalisée postérieurement et qu'elle en a usé régulièrement sans démontrer la moindre difficulté.
En outre, elle se contente d'affirmer la non-conformité sans en faire la démonstration notamment quant à la loi applicable et à la surface totale des places privées extérieures de la résidence.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.
Sur la demande au titre du préjudice moral,
Mme [E] sollicite la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral exposant que la bailleresse
n'a non seulement pas respecté ses obligations contractuelles depuis la prise à bail, mais a également fait preuve de nombreuses négligences, manquements, et même de résistance abusive.
Il ressort des pièces produites aux débats que la SCI Arcalaf a fait preuve de négligences dans l'exécution de ses obligations contractuelles et a notamment manqué à son obligation d'information entrainant un préjudice moral pour Mme [E] qui a dû effectuer de nombreuses démarches et relances pour tenter d'obtenir satisfaction et les réparations nécessaires (volets roulants du séjour, VMC, infiltrations du balcon, clé du tennis).
Ainsi, la bailleresse ne lui a pas fourni les diagnostics lors de la prise de possession mais ne remplira son obligation que le 10 décembre 2015.
Cette diffusion tardive ne va pas permettre à la locataire de se projeter dans les frais que va imposer ce logement et d'apprécier les énergies et les dispositions thermiques à l'usage et ce avant de s'engager.
Par ailleurs, la SCI Arcalaf n'a pas informé Mme [E] des inondations de la cave alors qu'elle ne pouvait les ignorer puisque celle-ci perduraient depuis au moins 2012, soit avant la mise en location du bien et qu'elles étaient relevées régulièrement lors des assemblées générales, la convocation du 30 mai 2014 pour l'assemblée générale du 23 juin 2014 indiquant qu'une intervention avait été effectuée « pour remédier à de graves infiltrations de longue date dans les caves du bâtiment B ».
Aucun de ces manquements ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, seule la SCI Arcalaf sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 2 500 € au titre d'une juste réparation de son préjudice moral.
Sur la demande de Mme [D] [Z] au titre du préjudice moral,
Il convient de rappeler que Mme [D] [Z] est devenue co-locataire par avenant du 10 avril 2018.
Elle n'a donc pas eu à subir les préjudices retenus ci avant.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur l'appel en garantie de la SCI Arcalaf à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
Pour les motifs exposés ci-avant, il sera fait droit à l'appel en garantie au titre du préjudice de jouissance de la cave provenant des parties communes.
Concernant les autres préjudices retenus (privation de la jouissance du tennis et préjudice moral), aucune faute du syndicat des copropriétaires n'est démontrée.
En conséquence, la SCI Arcalaf sera déboutée du surplus de son appel en garantie.
Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Arcalaf et du Syndicat des copropriétaires,
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable.
Eu égard à la présente décision, l'abus de procédure n'est pas caractérisé.
En conséquence, les demandes de ce chef seront rejetées.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Arcalaf supportera les dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion du coût du constat d'huissier du 25 septembre 2019 qui relève de l'article 700 du code de procédure civile
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux appelantes et au Syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit l'instance non éteinte par l'effet de la transaction,
Dit l'instance non périmée,
Déclare l'action de Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] recevable,
Déboute Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] de leur demande d'annulation du protocole transactionnel du 10 avril 2018,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice économique lié à la surconsommation de chauffage,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice matériel consécutif aux inondations de la cave,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande au titre du préjudice matériel pour la remise en état général de l'appartement,
Condamne la SCI Arcalaf et le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] à payer à Mme [S] [E] la somme de 1 120 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser la cave,
Condamne la SCI Arcalaf à payer à Mme [S] [E] la somme de 1 120 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser le court de tennis,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande de ce chef à l'encontre syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute Mme [S] [E] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance lié à l'inconfort thermique et à l'impossibilité d'utiliser la place de parking,
Condamne la SCI Arcalaf à payer à Mme [S] [E] la somme de 2 500 € au titre du préjudice moral,
Déboute Mme [S] [E] de sa demande de ce chef à l'encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute Mme [D] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral,
Condamne le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] à relever et garantir la SCI Arcalaf de la condamnation intervenue à son encontre au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'utiliser la cave,
Déboute la SCI Arcalaf du surplus de son appel en garantie à l'encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8],
Déboute la SCI Arcalaf de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Déboute le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SCI Arcalaf aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion du coût du constat d'huissier du 25 septembre 2019,
Déboute le Syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 8] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel
Déboute Mme [S] [E] et Mme [D] [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,