CA Chambéry, 1re ch., 29 octobre 2024, n° 22/00243
CHAMBÉRY
Autre
Autre
MR/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 29 Octobre 2024
N° RG 22/00243 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5HB
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 14 Janvier 2022
Appelante
A.S.L. L'AIGUILLE DES GLACIERS prise en la personne de la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 7]
Représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par Me Jean-marc LE MASSON, avocat plaidant au barreau de NANTES
Intimées
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MARINE, dont le siège social est situé [Adresse 2]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIGA, dont le siège social est situé [Adresse 3]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AIGUILLE DES GLACIERS MG, dont le siège social est situé [Adresse 6]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LUCES, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentées par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat au barreau d'ALBERTVILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 juin 2024
Date de mise à disposition : 29 octobre 2024
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
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Faits et procédure
Un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une division en volumes, situé aux [Adresse 4] à [Localité 5], laquelle a été organisée en association syndicale libre dite Aiguille des Glaciers (ci-après l'ASL Aiguille des Glaciers). L'assemblée générale ordinaire de l'ASL Aiguille des Glaciers s'est réunie le 7 février 2019.
Par acte d'huissier du 12 août 2019, les SCI Marine, Riga et Aiguilles des Glaciers MG ont assigné l'ASL Aiguille des Glaciers devant le tribunal de grande instance d'Albertville, notamment aux fins d'annulation de l'assemblée générale de 7 février 2019.
Par acte d'huissier du 24 décembre 2019, la SCI Luces a assigné l'ASL Aiguille des Glaciers devant le tribunal de grande instance d'Albertville également aux fins d'annulation de l'assemblée générale de 7 février 2019.
Les instances ont été jointes.
Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- Ecarté les notes en délibéré datées des 19 et 21 octobre 2021 ;
- Annulé l'ensemble des résolutions de l'assemblée générales du 7 février 2019 l'ASL Aiguille des Glaciers ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers au paiement des entiers dépens ;
- Autorisé Me [D] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers à régler aux SCI Marine, Riga et Aiguilles des Glaciers MG une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers à régler à la SCI Luces une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires.
Au visa principalement des motifs suivants ;
Dès lors qu'une ASL s'impose selon ses statuts à tous les propriétaires d'immeubles inclus en son périmètre, ce qui est le cas en l'espèce en application de leur article 6, l'assemblée générale à laquelle n'ont pas été convoqués tous les membres de l'association est nulle ;
La preuve n'est pas rapportée de ce que la SCI Luces, membre individuel de l'ASL, a été convoquée à l'assemblée générale litigieuse et elle n'est d'ailleurs pas mentionnée dans la feuille de présence produite par les demanderesses.
Par déclaration au greffe du 11 février 2022, l'ASL Aiguille des Glaciers a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Ecarté les notes en délibéré datées des 19 et 21 octobre 2021 ;
- Autorisé Me Lazzarima à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 10 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l'ASL Aiguille des Glaciers sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision demande à la cour de :
- Déclarer la SCI Luces irrecevable en son action ;
- Débouter les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces de l'ensemble de leurs prétentions et demandes ;
- Condamner les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces aux entiers dépens dont distraction.
Au soutien de ses prétentions, l'ASL Aiguille des Glaciers fait valoir notamment que :
La SCI Luces n'ayant jamais justifié avoir régularisé d'acte authentique de son état de propriétaire du lot 15 correspondant au toit terrasse de la galerie commerciale, anciennement propriété de l'ASL Aiguille des glaciers, elle est dénuée d'intérêt à agir ;
Les statuts de l'ASL Aiguille Des Glaciers ayant été respectés, la nullité de son assemblée générale du 7 février 2019 n'est pas encourue ;
La loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement d'une association syndicale libre ;
La nouvelle assemblée générale s'est tenue le 16 octobre 2020 et en sa résolution n° 12 il a été voté à nouveau le projet contesté par les requérants, démontrant la volonté des membres de l'association syndicale libre, de sorte qu'il n'y a plus d'intérêt à agir.
Par dernières écritures du 1er août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces demandent à la cour de :
- Débouter l'ASL Aiguille des Glaciers de l'appel interjeté contre le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville et de l'ensemble de ses demandes ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 janvier 2022. ;
- A titre subsidiaire, annuler la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale ordinaire de l'ASL Aiguille des Glaciers, le 7 février 2019 ;
- Condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- En tout état de cause, condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, à leur payer la somme de 10 000 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, entiers dépens, dont distraction au profit de Me Lazzarima, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces font valoir notamment que :
' la société Luces a acquis en 2008, et payé le prix du lot 15 à son propriétaire, l'ASL Aiguille des glaciers, de sorte que la vente étant parfaite, elle a bien qualité à agir et solliciter annulation de l'assemblée générale à laquelle elle n'a pas été convoquée ;
les modalités de vote sont erronnées en ce que l'ASL modifie selon les assemblées générales les tantièmes affectés aux lots de ses membres, et qu'elle applique la loi de 1965 alors que seuls les statuts sont applicables ;
la régularité de cette nouvelle assemblée générale du 16 octobre 2020 a été contestée devant le tribunal judiciaire d'Albertville et ils sollicitent son annulation ;
l'ASL a été créée pour gérer ces espaces publics, et est chargée de l'entretien de ces derniers et ne peut pas, disposer des espaces communs, décider d'entreprendre des travaux collectifs sans l'accord préalable de ses membres ;
faute par l'ASL Aiguille des Glaciers de verser aux débats ces pouvoirs, les votes sont entachés d'irrégularités ;
l'ASL ne peut pas céder sur la tranche 4 de ce toit terrasse des espaces, en vue d'édifier des locaux commerciaux à usage de restauration, cette résolution porte atteinte à la destination de l'ensemble immobilier et aux droits des propriétaires.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 2 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
MOTIFS ET DECISION
I- Sur la recevabilité de l'action de la société Luces
L'article 3 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 dispose 'Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci.
Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.'
L'article 4 du même texte précise 'Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.
Le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes.'
Les statuts de l'association syndicale libre de l'aiguille des glaciers prévoient en leur article 13 que 'l'assemblée générale se compose des propriétaires ou copropriétaires situés dans le périmètre de l'association' et en son article 23 'tous les membres de l'association doivent être convoqués à l'assemblée générale. Les convocations sont adressées aux membres de l'association au domicile qu'ils ont fait connaître et ce sous pli recommandé avec accusé de réception. Si l'un des lots de l'association est soumis à la loi du 10 juillet 1965, la convocation est régulièrement adressée au syndic de la copropriété. Dans l'hypothèse d'un démembrement de la propriété, la convocation est adressée au nu-propriétaires, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l'usifruitier. Les mutations ne sont opposables à l'association, qu'à compter de la date où elles ont été notifiées au président ou au gestionnaire. La convocation devra donc être adressée aux nouveaux membres de l'association, après réception de la notification de l'avis de mutation.'
Il résulte des pièces versées aux débats que la société Luces est propriétaire :
- au sein de la copropriété '[Adresse 8]', du lot n°200, correspondant à un local commercial portant le numéro 16, avec les 3098/100 000èmes des parties communes générales, depuis un acte authentique dressé par Me [H] le 24 avril 1992, régulièrement publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de Chambéry le 27 mai 1992, volume 92p, n°6516 ;
- d'une terrasse, correspondant au lot en volume n°15, acquis en mars 2008 auprès de l'ASL des glaciers, et dont la régularisation par acte authentique n'était pas encore réalisée le 5 février 2020, selon la réponse par mail de Mme [F], de l'étude notariale 'office du dôme';
- que la nullité de l'assemblée générale au motif du défaut de la convocation de la société Luces ès qualités de propriétaire du lot n°15 est soulevée ;
- qu'à la date du 16 janvier 2019, soit 21 jours avant la date de l'assemblée générale, dernier jour où la convocation aurait pu être adressée, sauf cas d'urgence, la notification de la mutation du lot n°15 n'était pas intervenue, en l'absence de régularisation de l'acte authentique avant cette date, de sorte, qu'eu égard aux statuts de l'ASL, la société Luces ne pouvait pas être convoquée.
La société Luces, copropriétaire du lot n°200 dans la copropriété '[Adresse 8]', qui se situe dans le périmètre de l'ASL des glaciers, est bien recevable à agir en nullité contre l'assemblée générale, mais sa demande fondée sur son absence de convocation en qualité de propriétaire du lot n°15 doit être rejetée.
Pour le surplus, la recevabilité de l'action des sociétés Marine, Riga et Aiguille des glaciers MG et Lucq, en qualité de copropriétaires de l'immeuble 'commerces porte des villards' n'est pas contestée, étant précisé que l'existence d'un second vote de la même résolution n°6 (vente de l'espace dénommé tranche 4 inclus dans le volume 21 et surplombant le lot volume 9) au cours de l'assemblée générale postérieure du 16 octobre 2020 n'est pas de nature à priver la présente action de tout intérêt.
II - Sur les modalités de vote
L'association syndicale libre n'étant pas une copropriété, les modalités de vote de ses membres doivent respecter les statuts qui la régissent, et toute violation est susceptible d'entraîner la nullité de l'assemblée générale contestée (3e Civ, 4 mai 1988, pourvoi n°89-17.875).
L'article 19 des statuts de l'ASL prévoit 'le nombre de voix de chaque membre est fixé en fonction du nombre de m² entier hors oeuvres nets bâtis et achevés. Tous membre a au moins une voix. Ne participeront au vote que les seuls membrse ayant fait face à leurs engagements.'
L'article 25 de ce texte fondateur de l'association précise 'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité relative des voix exprimées par les membres présents ou représentés à l'assemblée générale sauf s'il s'agit de modifier les présents statuts.'
Il ressort de la comparaison des deux feuilles de présence des assemblées générales ordinaires du 10 août 2018 et du 7 février 2019 de l'association syndicale libre Aiguille des glaciers que 8 copropriétaires étaient mentionnés, représentant pour la première date, un total de 9 863 tantièmes, et pour la seconde date, 12 712 tantièmes, sans que l'on puisse déterminer la raison de ces modifications dans le nombre global des tantièmes. Pour la copropriété ADS, la feuille de présence de 2018 lui attribue les lots 6, 8 et 9, affectés de 143, 117 et 462 tantièmes, et la feuille de présence lui attribue, en 2019, le lot 12 terrasse et le lot 14 parking, affectés de 117 et 462 tantièmes, le lot bénéficiant de 143 tantièmes ayant disparu, de même les lots détenus par l'ASL elle-même passent de 94 à 2 849 tantièmes, la commune de [Localité 5] de 2 415 à 2 509, etc.
En dépit des contradictions soulevées sur le calcul des voix des différents membres de l'association syndicale libre, celle-ci n'a fourni aucun début d'explication sur ce point, se contentant de rappeler que les règles de la copropriété ne lui sont pas applicables, ce qui est exact, mais ne la dispense pas pour autant de rapporter la preuve qu'elle a bien attribué à chacun de ses membres le nombre de voix correspondant à ses statuts, soit en fonction du nombre de m² entiers hors oeuvre nets bâtis et achevés, et que le calcul des majorités sur un nombre total de voix différent selon la date de l'assemblée générale conduit inévitablement à émettre des doutes sur les voix qui ont pu être opportunément écartées.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 7 février 2019, au regard de l'impossibilité de vérifier si chaque membre de l'ASL a pu bénéficier des voix qui lui sont dues en application des statuts.
III- Sur les demandes accessoires
Succombant en son appel, l'ASL supportera les dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2 000 euros au bénéfice des parties intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne l'association syndicale libre aiguille des glaciers aux dépens de l'instance d'appel, avec application de l'article 699 au profit de Me Lazzarima,
Condamne l'association syndicale libre aiguille des glaciers à payer indivisément à la société Marine, la siciété Riga, la société Luces et la société Aiguille des glaciers MG la somme de 2 000 euros sur la fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 29 octobre 2024
à
Me Philippe MURAT
Me Anne-marie LAZZARIMA
Copie exécutoire délivrée le 29 octobre 2024
à
Me Anne-marie LAZZARIMA
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 29 Octobre 2024
N° RG 22/00243 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5HB
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 14 Janvier 2022
Appelante
A.S.L. L'AIGUILLE DES GLACIERS prise en la personne de la SAS FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 7]
Représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par Me Jean-marc LE MASSON, avocat plaidant au barreau de NANTES
Intimées
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MARINE, dont le siège social est situé [Adresse 2]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RIGA, dont le siège social est situé [Adresse 3]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AIGUILLE DES GLACIERS MG, dont le siège social est situé [Adresse 6]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LUCES, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentées par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat au barreau d'ALBERTVILLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Avril 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 juin 2024
Date de mise à disposition : 29 octobre 2024
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
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Faits et procédure
Un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une division en volumes, situé aux [Adresse 4] à [Localité 5], laquelle a été organisée en association syndicale libre dite Aiguille des Glaciers (ci-après l'ASL Aiguille des Glaciers). L'assemblée générale ordinaire de l'ASL Aiguille des Glaciers s'est réunie le 7 février 2019.
Par acte d'huissier du 12 août 2019, les SCI Marine, Riga et Aiguilles des Glaciers MG ont assigné l'ASL Aiguille des Glaciers devant le tribunal de grande instance d'Albertville, notamment aux fins d'annulation de l'assemblée générale de 7 février 2019.
Par acte d'huissier du 24 décembre 2019, la SCI Luces a assigné l'ASL Aiguille des Glaciers devant le tribunal de grande instance d'Albertville également aux fins d'annulation de l'assemblée générale de 7 février 2019.
Les instances ont été jointes.
Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- Ecarté les notes en délibéré datées des 19 et 21 octobre 2021 ;
- Annulé l'ensemble des résolutions de l'assemblée générales du 7 février 2019 l'ASL Aiguille des Glaciers ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers au paiement des entiers dépens ;
- Autorisé Me [D] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers à régler aux SCI Marine, Riga et Aiguilles des Glaciers MG une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'ASL Aiguille des Glaciers à régler à la SCI Luces une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires.
Au visa principalement des motifs suivants ;
Dès lors qu'une ASL s'impose selon ses statuts à tous les propriétaires d'immeubles inclus en son périmètre, ce qui est le cas en l'espèce en application de leur article 6, l'assemblée générale à laquelle n'ont pas été convoqués tous les membres de l'association est nulle ;
La preuve n'est pas rapportée de ce que la SCI Luces, membre individuel de l'ASL, a été convoquée à l'assemblée générale litigieuse et elle n'est d'ailleurs pas mentionnée dans la feuille de présence produite par les demanderesses.
Par déclaration au greffe du 11 février 2022, l'ASL Aiguille des Glaciers a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Ecarté les notes en délibéré datées des 19 et 21 octobre 2021 ;
- Autorisé Me Lazzarima à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 10 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l'ASL Aiguille des Glaciers sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision demande à la cour de :
- Déclarer la SCI Luces irrecevable en son action ;
- Débouter les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces de l'ensemble de leurs prétentions et demandes ;
- Condamner les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces aux entiers dépens dont distraction.
Au soutien de ses prétentions, l'ASL Aiguille des Glaciers fait valoir notamment que :
La SCI Luces n'ayant jamais justifié avoir régularisé d'acte authentique de son état de propriétaire du lot 15 correspondant au toit terrasse de la galerie commerciale, anciennement propriété de l'ASL Aiguille des glaciers, elle est dénuée d'intérêt à agir ;
Les statuts de l'ASL Aiguille Des Glaciers ayant été respectés, la nullité de son assemblée générale du 7 février 2019 n'est pas encourue ;
La loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement d'une association syndicale libre ;
La nouvelle assemblée générale s'est tenue le 16 octobre 2020 et en sa résolution n° 12 il a été voté à nouveau le projet contesté par les requérants, démontrant la volonté des membres de l'association syndicale libre, de sorte qu'il n'y a plus d'intérêt à agir.
Par dernières écritures du 1er août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces demandent à la cour de :
- Débouter l'ASL Aiguille des Glaciers de l'appel interjeté contre le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville et de l'ensemble de ses demandes ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 janvier 2022. ;
- A titre subsidiaire, annuler la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale ordinaire de l'ASL Aiguille des Glaciers, le 7 février 2019 ;
- Condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- En tout état de cause, condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, à leur payer la somme de 10 000 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'ASL Aiguille des Glaciers, entiers dépens, dont distraction au profit de Me Lazzarima, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les SCI Marine, Riga, Aiguille Des Glaciers MG et Luces font valoir notamment que :
' la société Luces a acquis en 2008, et payé le prix du lot 15 à son propriétaire, l'ASL Aiguille des glaciers, de sorte que la vente étant parfaite, elle a bien qualité à agir et solliciter annulation de l'assemblée générale à laquelle elle n'a pas été convoquée ;
les modalités de vote sont erronnées en ce que l'ASL modifie selon les assemblées générales les tantièmes affectés aux lots de ses membres, et qu'elle applique la loi de 1965 alors que seuls les statuts sont applicables ;
la régularité de cette nouvelle assemblée générale du 16 octobre 2020 a été contestée devant le tribunal judiciaire d'Albertville et ils sollicitent son annulation ;
l'ASL a été créée pour gérer ces espaces publics, et est chargée de l'entretien de ces derniers et ne peut pas, disposer des espaces communs, décider d'entreprendre des travaux collectifs sans l'accord préalable de ses membres ;
faute par l'ASL Aiguille des Glaciers de verser aux débats ces pouvoirs, les votes sont entachés d'irrégularités ;
l'ASL ne peut pas céder sur la tranche 4 de ce toit terrasse des espaces, en vue d'édifier des locaux commerciaux à usage de restauration, cette résolution porte atteinte à la destination de l'ensemble immobilier et aux droits des propriétaires.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 2 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
MOTIFS ET DECISION
I- Sur la recevabilité de l'action de la société Luces
L'article 3 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 dispose 'Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci.
Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.'
L'article 4 du même texte précise 'Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.
Le propriétaire d'un immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l'existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes.'
Les statuts de l'association syndicale libre de l'aiguille des glaciers prévoient en leur article 13 que 'l'assemblée générale se compose des propriétaires ou copropriétaires situés dans le périmètre de l'association' et en son article 23 'tous les membres de l'association doivent être convoqués à l'assemblée générale. Les convocations sont adressées aux membres de l'association au domicile qu'ils ont fait connaître et ce sous pli recommandé avec accusé de réception. Si l'un des lots de l'association est soumis à la loi du 10 juillet 1965, la convocation est régulièrement adressée au syndic de la copropriété. Dans l'hypothèse d'un démembrement de la propriété, la convocation est adressée au nu-propriétaires, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l'usifruitier. Les mutations ne sont opposables à l'association, qu'à compter de la date où elles ont été notifiées au président ou au gestionnaire. La convocation devra donc être adressée aux nouveaux membres de l'association, après réception de la notification de l'avis de mutation.'
Il résulte des pièces versées aux débats que la société Luces est propriétaire :
- au sein de la copropriété '[Adresse 8]', du lot n°200, correspondant à un local commercial portant le numéro 16, avec les 3098/100 000èmes des parties communes générales, depuis un acte authentique dressé par Me [H] le 24 avril 1992, régulièrement publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de Chambéry le 27 mai 1992, volume 92p, n°6516 ;
- d'une terrasse, correspondant au lot en volume n°15, acquis en mars 2008 auprès de l'ASL des glaciers, et dont la régularisation par acte authentique n'était pas encore réalisée le 5 février 2020, selon la réponse par mail de Mme [F], de l'étude notariale 'office du dôme';
- que la nullité de l'assemblée générale au motif du défaut de la convocation de la société Luces ès qualités de propriétaire du lot n°15 est soulevée ;
- qu'à la date du 16 janvier 2019, soit 21 jours avant la date de l'assemblée générale, dernier jour où la convocation aurait pu être adressée, sauf cas d'urgence, la notification de la mutation du lot n°15 n'était pas intervenue, en l'absence de régularisation de l'acte authentique avant cette date, de sorte, qu'eu égard aux statuts de l'ASL, la société Luces ne pouvait pas être convoquée.
La société Luces, copropriétaire du lot n°200 dans la copropriété '[Adresse 8]', qui se situe dans le périmètre de l'ASL des glaciers, est bien recevable à agir en nullité contre l'assemblée générale, mais sa demande fondée sur son absence de convocation en qualité de propriétaire du lot n°15 doit être rejetée.
Pour le surplus, la recevabilité de l'action des sociétés Marine, Riga et Aiguille des glaciers MG et Lucq, en qualité de copropriétaires de l'immeuble 'commerces porte des villards' n'est pas contestée, étant précisé que l'existence d'un second vote de la même résolution n°6 (vente de l'espace dénommé tranche 4 inclus dans le volume 21 et surplombant le lot volume 9) au cours de l'assemblée générale postérieure du 16 octobre 2020 n'est pas de nature à priver la présente action de tout intérêt.
II - Sur les modalités de vote
L'association syndicale libre n'étant pas une copropriété, les modalités de vote de ses membres doivent respecter les statuts qui la régissent, et toute violation est susceptible d'entraîner la nullité de l'assemblée générale contestée (3e Civ, 4 mai 1988, pourvoi n°89-17.875).
L'article 19 des statuts de l'ASL prévoit 'le nombre de voix de chaque membre est fixé en fonction du nombre de m² entier hors oeuvres nets bâtis et achevés. Tous membre a au moins une voix. Ne participeront au vote que les seuls membrse ayant fait face à leurs engagements.'
L'article 25 de ce texte fondateur de l'association précise 'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité relative des voix exprimées par les membres présents ou représentés à l'assemblée générale sauf s'il s'agit de modifier les présents statuts.'
Il ressort de la comparaison des deux feuilles de présence des assemblées générales ordinaires du 10 août 2018 et du 7 février 2019 de l'association syndicale libre Aiguille des glaciers que 8 copropriétaires étaient mentionnés, représentant pour la première date, un total de 9 863 tantièmes, et pour la seconde date, 12 712 tantièmes, sans que l'on puisse déterminer la raison de ces modifications dans le nombre global des tantièmes. Pour la copropriété ADS, la feuille de présence de 2018 lui attribue les lots 6, 8 et 9, affectés de 143, 117 et 462 tantièmes, et la feuille de présence lui attribue, en 2019, le lot 12 terrasse et le lot 14 parking, affectés de 117 et 462 tantièmes, le lot bénéficiant de 143 tantièmes ayant disparu, de même les lots détenus par l'ASL elle-même passent de 94 à 2 849 tantièmes, la commune de [Localité 5] de 2 415 à 2 509, etc.
En dépit des contradictions soulevées sur le calcul des voix des différents membres de l'association syndicale libre, celle-ci n'a fourni aucun début d'explication sur ce point, se contentant de rappeler que les règles de la copropriété ne lui sont pas applicables, ce qui est exact, mais ne la dispense pas pour autant de rapporter la preuve qu'elle a bien attribué à chacun de ses membres le nombre de voix correspondant à ses statuts, soit en fonction du nombre de m² entiers hors oeuvre nets bâtis et achevés, et que le calcul des majorités sur un nombre total de voix différent selon la date de l'assemblée générale conduit inévitablement à émettre des doutes sur les voix qui ont pu être opportunément écartées.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 7 février 2019, au regard de l'impossibilité de vérifier si chaque membre de l'ASL a pu bénéficier des voix qui lui sont dues en application des statuts.
III- Sur les demandes accessoires
Succombant en son appel, l'ASL supportera les dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2 000 euros au bénéfice des parties intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne l'association syndicale libre aiguille des glaciers aux dépens de l'instance d'appel, avec application de l'article 699 au profit de Me Lazzarima,
Condamne l'association syndicale libre aiguille des glaciers à payer indivisément à la société Marine, la siciété Riga, la société Luces et la société Aiguille des glaciers MG la somme de 2 000 euros sur la fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 29 octobre 2024
à
Me Philippe MURAT
Me Anne-marie LAZZARIMA
Copie exécutoire délivrée le 29 octobre 2024
à
Me Anne-marie LAZZARIMA