CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 21/03570
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 392
Rôle N° RG 21/03570 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCSJ
S.C.I. LE TREMBLE
C/
[E] [N]
[F] [B] épouse [N]
S.D.C. [7] [7]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles ALLIGIER
Me Laurence SPORTES
Me Joëlle HELOU-MICHEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 19 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00964.
APPELANTE
S.C.I. LE TREMBLE Représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège es qualité, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
INTIMES
Monsieur [E] [N]
né le 05 Novembre 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [F] [B] épouse [N]
née le 10 Novembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.D.C. [7] Représentée par son Syndic en exercice : la SAS AGEFIM CONSULTANTS, dont le siège social est sis [Adresse 3] lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 20 juin 2024 puis 04 juillet 2024 et au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogépar mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Depuis 1996, la SCI LE TREMBLE est propriétaire, au sein de la copropriété '[7]' située [Adresse 1] à [Localité 4] des lots l, 9 et 11 consistant en un local artisanal en sous-sol et deux places de stationnement extérieur.
Suivant acte authentique du 3 octobre 2016, les époux [N] ont acquis le lot n° 3, consistant en un appartement avec jouissance privative d'un jardin de 140 m² environ et du lot n°10.
Au mois d'août 2017, les époux [N] ont entrepris de clore le jardin attenant à leur appartement par l'édification d'un muret et d'un portail.
Un litige s'est élevé entre ces derniers et la SCI LE TREMBLE à propos de ces travaux.
Par convocation postée le 15 février 2018, les copropriétaires ont été convoqués en assemblée générale et par lettre postée le 27 février 2018 a été ajouté à l'ordre du jour de l'assemblée à la demande des époux [N] l'autorisation et la régularisation de la pose d'un portail, de la construction d'un muret avec clôture et du coulage d'une dalle béton pour la création d'une terrasse.
Lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018, la résolution n°13 était adoptée.
Le procès-verbal de ladite assemblée a été notifié à la SCI LE TREMBLE par lettre expédiée le 4 mai 2018
Suivant exploits d'huissiers en date des 12 et 16 février 2018, la SCI LE TREMBLE a assigné devant le tribunal de Grasse les époux [N] et le syndicat des copropriétaires '[7]' afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* déclarer les demandes de la SCI LE TREMBLE recevables et bien-fondées,
* condamner les requis solidairement, sous astreinte de 200 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à venir à rétablir les lieux dans leur état d'origine par la démolition de la clôture et du portail,
* condamner solidairement les requis au paiement à chacun des requérants de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts,
* condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens recouverts directement par Maître Paul-André GYUCHA,
* déclarer la décision à venir commune au syndicat de la copropriété '[7]'
* la dispenser des charges afférentes à la présente instance.
L'affaire était évoquée à l'audience du 17 novembre 2020.
La SCI LE TREMBLE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance
Les époux [N] demandaient au tribunal de dire et juger qu'ils étaient d'une particulière bonne foi, qu'ils avaient régulièrement informé le syndicat des copropriétaires de leur intention de réaliser les travaux de clôture de leur jardin, ces derniers ayant été réalisés conformément aux prescriptions faites par la mairie de [Localité 4].
Ils demandaient également au tribunal de dire et juger qu'ils avaient régularisé les travaux de clôture entrepris sur le lot n° 3 par assemblée générale en date du 27 mars 2018 et que le puits situé sur leur lot ne faisait l'objet d'aucune servitude , sollicitant ainsi du tribunal l'autorisation de supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai.
Enfin ils concluaient au débouté de l'ensemble des demandes de la SCI LE TREMBLE et sollicitaient la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Le syndicat des copropriétaires '[7]' concluait au débouté des demandes de la SCI LE TREMBLE en ce qu'elles étaient été dirigées contre le syndicat des copropriétaires et de dire et juger qu'il devait purement et simplement être mis hors de cause , les éléments dont la démolition étaient requis ayant été édifiés par les époux [N] et non par le syndicat des copropriétaires.
Il sollicitait par ailleurs la condamnation de la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté la société LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par Monsieur et Madame [N].
* débouté la société LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts.
* déboute la société LE TREMBLE de sa demamde d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
* autorisé Monsieur et Madame [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la société LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours donné à la société LE TREMBLE.
* rejeté les demandes d'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.
* condamné la société LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires '[7]' d'une part, et à Monsieur et Madame [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné la société LE TREMBLE aux dépens.
Par déclaration en date du 10 mars 2021, la SCI LE TREMBLE a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute la société LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par Monsieur et Madame [N].
- déboute la société LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts.
- déboute la société LE TREMBLE de sa demamde d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- autorise Monsieur et Madame [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la société LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours donné à la société LE TREMBLE.
- condamné la société LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires '[7]' dune part, et à Monsieur et Madame [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la société LE TREMBLE aux dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[7]'demande à la cour de :
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LE TREMBLE de l'ensemble de ses demandes,
* infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le concluant de sa demande de dommages-intérêts,
En conséquence,
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts,
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner la SCI LE TREMBLE aux dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[7]' fait valoir que les travaux des époux [N] n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cependant il estime que les demandes de la SCI LE TREMBLEE à son égard sont infondées et sont devenues sans intérêt du fait de la régularisation de l'autorisation de l'assemblée générale des travaux entrepris par les époux [N].
Aussi il estime devoir être mis hors de cause
Quant au puits, il rappelle qu'il s'agit d'un puits de décompression qui semble être sur la partie privative du lot n°3 , ajoutant qu'il ne figure pas comme une partie commune et qu'il n'apparaît pas de servitude.
Enfin il souligne que le règlement de copropriété n'interdit pas la fermeture du jardin à jouissance privative du lot n°3 alors qu'il mentionne expressément que les fenestrons éclairant le lot n°1 ne doivent pas être obstrués.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [N] demandent à la Cour de :
* confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse sous le numéro RG 18/00964, minute n°2021/34.
En conséquence,
* juger que Monsieur et Madame [N] sont d'une particulière bonne foi pour avoir entrepris des démarches préalables à la réalisation des travaux.
* juger que Monsieur et Madame [N] ont régulièrement informé le Syndicat des Copropriétaires de la résidence '[7] ' de leur intention de réaliser les travaux de clôture de leur jardin.
* juger que les travaux réalisés par Monsieur et Madame [N] sont conformes aux prescriptions faites par la Mairie de [Localité 4], Direction de l'Urbanisme et au règlement de copropriété, état descriptif de division et leur titre de propriété.
* juger que Monsieur et Madame [N] ont régularisé les travaux de clôture entrepris sur leur lot n° 3 par Assemblée Générale en date du 27 Mars 2018.
* juger que le puits situé sur le lot n°3 appartenant à Monsieur et Madame [N] ne fait l'objet d'aucune servitude de quelque nature que ce soit, et n'apparait pas dans le règlement intérieur, l'état descriptif de division et le plan de la copropriété.
* juger que ledit puits est bien situé sur le lot n° 3, lot à usage privatif.
En conséquence,
* autoriser Monsieur et Madame [N] à supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai, tout en prenant le soin de respecter un délai de prévenance de quinze jours à l'égard de la SCI LE TREMBLE
En conséquence,
* débouter la SCI LE TREMBLE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant devenues sans objet.
* débouter la SCI LE TREMBLE de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts comme étant parfaitement injustifiées.
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de justes dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros pour procédure abusive.
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* condamner la SCI LE TREMBLE aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes ,les époux [N] font valoir que le jugement déféré a longuement repris les prétentions respectives des parties et leurs moyens, conformémément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile .
Ils indiquent qu'avant d'effectuer les travaux, ils se sont rapprochés du syndic par lettre du 18 octobre 2016 lequel n'a fait aucune observation particulière
Par lettre du 22 août 2017, le syndic en exercice, la SARL AZUR GESTION, leur a indiqué que le règlement de copropriété ne leur interdisait pas de clôturer le jardin qui fait partie intégrante de leur lot, la mairie de [Localité 4] leur confirmant par lettre du 31 août 2017 que les travaux réalisés en limite de leur lot privatif ne constituaient pas une clôture au sens de l'urbanisme
Ils ajoutent que lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018, l'ensemble des copropriétaires à l'unanimité ont voté favorablement à leur régularisation.
Quant au puits , ils indiquent qu'il n'existe aucune servitude dans leur titre de propriété, précisant qu'il s'agit d'un puits de décompression qui est relié à la nappe phréatique.
Ils maintiennent que ce puits n'est pas une partie commune.
Ils soulignent que les fenestrons restent au-dessus de la dalle qu'ils ont installée, ce qui permet à la lumière de pénétrer dans le local et à l'aération de se faire.
Enfin les époux [N] expliquent que la configuration des lieux permet à l'appelante d'aller déverser ses eaux usagées ou pluviales dans le caniveau situé à l'entrée de son local en haut de la rampe de stationnement ou dans le regard d'évacuation situé sur le parking commun.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LE TREMBLE demande à la Cour de :
* annuler et infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 19 janvier 2021, pour les causes sus énoncées, en ce qu'il a débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par les époux [N] , débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts , débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les époux [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la SCI LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours, donné à la SCI LE TREMBLE , condamné la SCI LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires [7] d'une part, et aux époux [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamné la SCI LE TREMBLE aux dépens.
Statuant à nouveau :
* débouter les époux [N] et le syndicat de la copropriété '[7]' de toutes leurs fins, moyens et conclusions.
* condamner solidairement les époux [N], sous astreinte de 200 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir, à rétablir les lieux dans leur état d'origine par la démolition de la clôture, du portail et de la dalle de béton destinée à l'édification d'une terrasse.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du Code Civil.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance
* condamner le syndicat de la copropriété de l'immeuble '[7]' au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 3.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
* condamner solidairement les époux [N] aux dépens de première instance et d'appel et dire que, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, Maître Gilles ALLIGIER pourra recouvrer directement ceux d'appel dont il a fait l'avance, sans en avoir reçu provision.
* dispenser la SCI LE TREMBLE des charges de copropriété afférentes à la présente instance.
A l'appui de ses demandes, la SCI LE TREMBLE fait valoir qu'avant même que l'immeuble ne soit placé sous le régime de la copropriété, le local commercial et artisanal lui appartenant devenu le lot n°1 disposait d'une pompe vide cave destinée à évacuer les eaux d'inondation qui était raccordée par un tuyau à un puits situé dans le jardin devenu une partie du lot n°3 vendu aux époux [N].
Elle précise que cette servitude d'écoulement par destination du bon père de famille existait avant le placement de l'immeuble sous le statut de la copropriété.
Courant l'été 2017, les intimés ont édifié un mur de clôture, posé un portail modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble et rendant l'accès au puits impossible, et ce sans autorisation, avant de faire couler une dalle de béton devant les fenêtres du lot n°1 pour y réaliser une terrasse, ce qui a pour effet d'occulter les deux petites fenêtres en sous-sol qui devaient pourtant rester libres .
Elle rappelle qu'elle a exercé un recours contre la résolution votée lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018 ratifiant les travaux réalisés par les époux [N], recours rejeté par jugement du 19 janvier 2021 contre lequel elle a interjeté appel.
Aussi le SCI LE TREMBLE sollicite l'annulation du jugement déféré pour violation de l'article 455 du code de procédure civile en ce que le tribunal judiciaire n'a pas répondu au moyen soulevé selon lequel les époux [N] ne disposaient d'aucune autorisation pour réaliser les travaux litigieux à la date de la délivrance de l'assignation en février 2018, la cour devant dés lors statuer sur le fond de l'affaire.
Elle soutient que le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et non l'état descriptif de division et que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'étant pas un droit de propriété, il ne peut constituer une partie privative.
Elle souligne que les travaux effectués par les époux [N] portaient bien sur des parties communes, modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, supprimant de fait l'accès à la servitude d'écoulement des eaux ou occultant les fenêtres du lot n°1, ce qui portait atteinte à l'éclairage et à l'aération de ce lot privatif alors qu'ils n'avaient pas d'autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ces travaux.
La SCI LE TREMBLE indique que le syndicat des copropriétaires souhaite favoriser certains copropriétaires à son détriment et ne remplit pas ses obligations
Enfin elle rappelle que le réglement de copropriété précise les servitudes au rang desquelles figurent notamment les tuyaux de chutes et d'écoulement des eaux pluviales, canalisations, colonnes d'eau. ..tout comme le titre de propriété des époux [N] , précisant que la servitude par bon père de famille n'a pas besoin d'être publiée pour être opposable.
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L'ordonnance de clotûre a été prononcée le 7 février 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 février 2024 et mise en délibéré au 18 avril 2024 puis prorogée au 20 juin 2024, 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
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1°) Sur la nullité du jugement
Attendu que l'article 455 du code de procédure civile énonce que 'le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.
Il énonce la décision sous forme de dispositif.'
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que le tribunal judiciaire de Grasse n'a pas répondu au moyen qu'elle avait présenté selon lequel à la date de la délivrance de l'assignation introductif d'instance c'est-à-dire février 2018 les époux [N] n'avaient pas l'autorisation pour les travaux qu'ils avaient fait réaliser à août 2017.
Qu'elle s'estime fondée dans sa demande de nullité du jugement.
Attendu qu'il résulte du jugement déféré que le premier juge a repris l'intégralité des demandes de la SCI LE TREMBLE telles qu'exposéés dans le cadre de son assignation.
Qu'il a repris in extenso les conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2019 de cette dernière
Que le tribunal a exposé les prétentions respectives de chacune des parties et leurs moyens en faisant une synthèse notamment des prétentions soutenues par la SCI LE TREMBLE.
Qu'il est ainsi indiqué que la SCI LE TREMBLE faisait valoir que les travaux réalisés par les époux [N] nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété.
Que le premier juge a répondu à ce moyen en indiquant que ces ouvrages avaient été avalisés lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 27 mars 2018 , la résolution les autorisant n'ayant pas été annulée.
Qu'il a précisé qu'au jour où le tribunal statue, les ouvrages réalisés ont donc été régularisés au regard des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'il convient tenant ces éléments de débouter la SCI LE TREMBLE de sa demande de nullité comme étant infondées et injustifiées.
2°) Sur la demande de démolition des travaux sous astreinte
Attendu que l'article 3de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.'
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que le syndic a volontairement ignoré la désignation des parties communes de la copropriété telles qu'elles résultent du règlement de copropriété pour affirmer que les époux [N] pouvaient exécuter des travaux sans une autorisation de l'assemblée générale.
Qu'elle soutient que le règlement de la copropriété '[7]' dressé le 10 juillet 1995 a notamment placé sous le régime des parties communes le sol de l'ensemble immobilier, les fermetures extérieures des lots, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, les canalisations diverses et l'harmonie extérieure de l'immeuble.
Qu'elle rappelle que ce règlement de copropriété a imposé aux copropriétaires de respecter les diverses servitudes.
Qu'elle fait valoir qu'un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot même si ce droit de jouissance est assorti de tantièmes de parties communes.
Qu'elle maintient que la construction d'une clôture et la pose d'un portail par les intimés ,simples titulaires d'un seul droit de jouissance privative de parties communes emportaient une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble supprimant de fait l'accès à la servitude d'écoulement des eaux tandis que le coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse sur le sol du lot n°3 qui est une partie commune même à jouissance privative avait pour effet d'occulter les fenêtres du lot n°1 et de porter atteinte à l'éclairage et l'aération de ce lot privatif les rendant inaccessibles.
Attendu qu'il résulte du règlement de copropriété que le jardin de 140 m² fait partie intégrante du lot n°3 sur lequel les intimés bénéficient d'une jouissance privative.
Qu'il n'est nullement indiqué qu'il est interdit de clôturer cet espace.
Qu'or il résulte de la lecture du réglement de copropriété que ce dernier peut être expressément précis lorsqu'il s'agit d'interdire certains travaux, celui-ci ayant notamment clairement indiqué en page 12 du réglement de copropriété qu'en ce qui concerne les petites fenêtres du local artisanal sis au sous-sol dudit immeuble, elles ne peuvent aucunement être occultées.
Qu'ainsi s'il est incontestable que le sol est une partie commune, il n'en demeure pas moins que seuls les propriétaires du lot n°3 ont un droit de jouissance exclusive sur ce jardin, lequel peut être clôturé.
Que l'usage exclusif d'une partie commune doit être conforme à la destination de l'immeuble , ce qui est le cas en l'espèce.
Qu'il ne doit pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Qu'en l'état la SCI LE TREMBLE soutient que le coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse sur le sol du lot n°3 qui est une partie commune même à jouissance privative avait pour effet d'occulter les fenêtres du lot n°1 et de porter atteinte à l'éclairage et l'aération de ce lot privatif les rendant inaccessibles.
Qu'il convient en effet de souligner qu'il est mentionnée en page 12 du règlement de copropriété qu'en ce qui concerne les petites fenêtres du local artisanal sis au sous-sol dudit immeuble, elles ne peuvent aucunement être occultées.
Que cependant il ne résulte pas des pièces communiquées que la dalle de la terrasse obstruerait les deux fenêtres du local du sous-sol ouvrant sur le jardin du lot n°3 ainsi que le confirment les clichés photographiques versés aux débats par les intimés.
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que les travaux réalisés suppriment l'accès à la servitude d'écoulement des eaux et lui interdit l'accès au puits situé dans le lot n°3 qui recueille les eaux extraites de son local par une pompe de relevage.
Qu'il résulte du plan de la copropriété, du règlement de la copropriété, de son état descriptif de division ainsi que des titres de chacunes des parties que ce puits n'est mentionné sur aucun de ces documents.
Qu'aucun de ces documents précise le droit pour le lot situé en sous-sol d'évacuer ses eaux pluviales dans ce puits.
Que dès lors ce puits ne peut être considéré comme un élément commun à l'ensemble des copropriétaires.
Que sa fonction est de collecter les eaux pluviales se desservant naturellement à l'intérieur et ne peut être considéré comme un réseau d'évacuation des eaux d'un lot.
Qu'en l'état, le puits et les tuyaux provenant de l'atelier de la SCI LE TREMBLE ne sont pas des tuyaux de chute ou d'écoulement d'eaux pluviales ménagères et usées mais un tuyau d'évacuation d'une pompe de relevage privée qui s'évacue à tort dans un puits relié à une nappe phréatique alors que de telles eaux doivent se déverser dans un regard d'évacuation approprié qui se trouve dans les parties communes de la copropriété.
Que dès lors faute pour la SCI LE TREMBLE de justifier d'un droit d'accès ou d'utilisation de ce puits situé dans l'emprise du jardin à jouissance privative des intimés, elle ne peut valablement soutenir que les ouvrages litigieux seraient irréguliers et porteraient atteint aux parties communes de l'immeuble.
Attendu enfin que la SCI LE TREMBLE souligne à juste titre que les travaux réalisés par les époux [N] n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale en violation des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Que cependant la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt en date du 20 novembre 1985 que si l'autorisation doit par principe être préalable, l'assemblée générale peut ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation par une régularisation à posteriori à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Que tel est le cas en l'espèce.
Qu'en effet l'assemblée générale de la copropriété qui s'est tenue le 27 mars 2018 a adopté la résolution n° 13 libellée comme suit :
'l'assemblée générale autorise et entérine les travaux réalisés par Monsieur et Madame àVUILLOD à savoir clôture de leur jardin à usage privatif avec pose d'un portail, la construction d'un muret avec clôture et coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse.'
Que cette résolution a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés .
Que dés lors il convient de débouter la SCI LE TREMBLE de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la demande de suppression du raccordement du puits
Attendu que les époux [N] demandent à la Cour l'autorisation de supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai, tout en prenant le soin de respecter un délai de prévenance de quinze jours à l'égard de la SCI LE TREMBLE.
Que cette dernière ne justifie d'aucun droit acquis à déverser les eaux issues de la pompe de relevage de son local dans le puits situé dans le jardin du lot n°3.
Qu'il s'en suit Monsieur et Madame [N] sont fondés en leur demande et confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° )Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires '[7]'
Attendu que le syndicat des copropriétaires '[7] ' demande à la cour de condamner la SCI LE TREMBLE à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, cette derière multipliant les procédures à son encontre.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires '[7] ' sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SCI LE TREMBLE qui avait intérêt à ester en justice.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires '[7] ' de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
5°) Sur la demande en dommages et intérêts des consorts [N]
Attendu que les consorts [N] demandent à la cour de condamner la SCI LE TREMBLE à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, le fait que la SCI TREMBLE multiplie les procédure ne caractérise pas en soi une malveillance constitutive d'une faute .
Qu'il convient par conséquent de débouter les consorts [N] de cette demande er de confirmer le jugement déféré sur ce point.
6°) Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI LE TREMBLE
Attendu que la SCI LE TREMBLE demande à la cour de condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts et le syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêt par application de l'article 1240 du code civil.
Que cette dernière sera déboutée de sa demande faute de rapporter le preuve d'un préjudice causé par les ouvrages litigieux.
Qu'il convient dés lors de débouter la SCI LE TREMBLE de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7°) Sur l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Attendu que la SCI LE TREMBLE ne saurait se prévaloir de ces dispositions, succombant en ses prétentions.
8° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LE TREMBLE au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LE TREMBLE à payer aux consorts [N] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et au syndicat des copropriétaire '[7]' la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
DÉBOUTE la SCI LE TREMBLE de sa demande tendant à voir annuler le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 19 janvier 2021,
CONFIRME le jugement du 19 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE à payer aux consorts [N] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE à payer au syndicat des copropriétaire '[7]' la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 392
Rôle N° RG 21/03570 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCSJ
S.C.I. LE TREMBLE
C/
[E] [N]
[F] [B] épouse [N]
S.D.C. [7] [7]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles ALLIGIER
Me Laurence SPORTES
Me Joëlle HELOU-MICHEL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 19 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00964.
APPELANTE
S.C.I. LE TREMBLE Représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège es qualité, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Michel IZARD de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
INTIMES
Monsieur [E] [N]
né le 05 Novembre 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [F] [B] épouse [N]
née le 10 Novembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Laurence SPORTES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.D.C. [7] Représentée par son Syndic en exercice : la SAS AGEFIM CONSULTANTS, dont le siège social est sis [Adresse 3] lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 20 juin 2024 puis 04 juillet 2024 et au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogépar mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Depuis 1996, la SCI LE TREMBLE est propriétaire, au sein de la copropriété '[7]' située [Adresse 1] à [Localité 4] des lots l, 9 et 11 consistant en un local artisanal en sous-sol et deux places de stationnement extérieur.
Suivant acte authentique du 3 octobre 2016, les époux [N] ont acquis le lot n° 3, consistant en un appartement avec jouissance privative d'un jardin de 140 m² environ et du lot n°10.
Au mois d'août 2017, les époux [N] ont entrepris de clore le jardin attenant à leur appartement par l'édification d'un muret et d'un portail.
Un litige s'est élevé entre ces derniers et la SCI LE TREMBLE à propos de ces travaux.
Par convocation postée le 15 février 2018, les copropriétaires ont été convoqués en assemblée générale et par lettre postée le 27 février 2018 a été ajouté à l'ordre du jour de l'assemblée à la demande des époux [N] l'autorisation et la régularisation de la pose d'un portail, de la construction d'un muret avec clôture et du coulage d'une dalle béton pour la création d'une terrasse.
Lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018, la résolution n°13 était adoptée.
Le procès-verbal de ladite assemblée a été notifié à la SCI LE TREMBLE par lettre expédiée le 4 mai 2018
Suivant exploits d'huissiers en date des 12 et 16 février 2018, la SCI LE TREMBLE a assigné devant le tribunal de Grasse les époux [N] et le syndicat des copropriétaires '[7]' afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* déclarer les demandes de la SCI LE TREMBLE recevables et bien-fondées,
* condamner les requis solidairement, sous astreinte de 200 euros par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à venir à rétablir les lieux dans leur état d'origine par la démolition de la clôture et du portail,
* condamner solidairement les requis au paiement à chacun des requérants de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts,
* condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens recouverts directement par Maître Paul-André GYUCHA,
* déclarer la décision à venir commune au syndicat de la copropriété '[7]'
* la dispenser des charges afférentes à la présente instance.
L'affaire était évoquée à l'audience du 17 novembre 2020.
La SCI LE TREMBLE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance
Les époux [N] demandaient au tribunal de dire et juger qu'ils étaient d'une particulière bonne foi, qu'ils avaient régulièrement informé le syndicat des copropriétaires de leur intention de réaliser les travaux de clôture de leur jardin, ces derniers ayant été réalisés conformément aux prescriptions faites par la mairie de [Localité 4].
Ils demandaient également au tribunal de dire et juger qu'ils avaient régularisé les travaux de clôture entrepris sur le lot n° 3 par assemblée générale en date du 27 mars 2018 et que le puits situé sur leur lot ne faisait l'objet d'aucune servitude , sollicitant ainsi du tribunal l'autorisation de supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai.
Enfin ils concluaient au débouté de l'ensemble des demandes de la SCI LE TREMBLE et sollicitaient la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Le syndicat des copropriétaires '[7]' concluait au débouté des demandes de la SCI LE TREMBLE en ce qu'elles étaient été dirigées contre le syndicat des copropriétaires et de dire et juger qu'il devait purement et simplement être mis hors de cause , les éléments dont la démolition étaient requis ayant été édifiés par les époux [N] et non par le syndicat des copropriétaires.
Il sollicitait par ailleurs la condamnation de la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté la société LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par Monsieur et Madame [N].
* débouté la société LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts.
* déboute la société LE TREMBLE de sa demamde d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
* autorisé Monsieur et Madame [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la société LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours donné à la société LE TREMBLE.
* rejeté les demandes d'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.
* condamné la société LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires '[7]' d'une part, et à Monsieur et Madame [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné la société LE TREMBLE aux dépens.
Par déclaration en date du 10 mars 2021, la SCI LE TREMBLE a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute la société LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par Monsieur et Madame [N].
- déboute la société LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts.
- déboute la société LE TREMBLE de sa demamde d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- autorise Monsieur et Madame [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la société LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours donné à la société LE TREMBLE.
- condamné la société LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires '[7]' dune part, et à Monsieur et Madame [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la société LE TREMBLE aux dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[7]'demande à la cour de :
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LE TREMBLE de l'ensemble de ses demandes,
* infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le concluant de sa demande de dommages-intérêts,
En conséquence,
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts,
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner la SCI LE TREMBLE aux dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[7]' fait valoir que les travaux des époux [N] n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cependant il estime que les demandes de la SCI LE TREMBLEE à son égard sont infondées et sont devenues sans intérêt du fait de la régularisation de l'autorisation de l'assemblée générale des travaux entrepris par les époux [N].
Aussi il estime devoir être mis hors de cause
Quant au puits, il rappelle qu'il s'agit d'un puits de décompression qui semble être sur la partie privative du lot n°3 , ajoutant qu'il ne figure pas comme une partie commune et qu'il n'apparaît pas de servitude.
Enfin il souligne que le règlement de copropriété n'interdit pas la fermeture du jardin à jouissance privative du lot n°3 alors qu'il mentionne expressément que les fenestrons éclairant le lot n°1 ne doivent pas être obstrués.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [N] demandent à la Cour de :
* confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Grasse sous le numéro RG 18/00964, minute n°2021/34.
En conséquence,
* juger que Monsieur et Madame [N] sont d'une particulière bonne foi pour avoir entrepris des démarches préalables à la réalisation des travaux.
* juger que Monsieur et Madame [N] ont régulièrement informé le Syndicat des Copropriétaires de la résidence '[7] ' de leur intention de réaliser les travaux de clôture de leur jardin.
* juger que les travaux réalisés par Monsieur et Madame [N] sont conformes aux prescriptions faites par la Mairie de [Localité 4], Direction de l'Urbanisme et au règlement de copropriété, état descriptif de division et leur titre de propriété.
* juger que Monsieur et Madame [N] ont régularisé les travaux de clôture entrepris sur leur lot n° 3 par Assemblée Générale en date du 27 Mars 2018.
* juger que le puits situé sur le lot n°3 appartenant à Monsieur et Madame [N] ne fait l'objet d'aucune servitude de quelque nature que ce soit, et n'apparait pas dans le règlement intérieur, l'état descriptif de division et le plan de la copropriété.
* juger que ledit puits est bien situé sur le lot n° 3, lot à usage privatif.
En conséquence,
* autoriser Monsieur et Madame [N] à supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai, tout en prenant le soin de respecter un délai de prévenance de quinze jours à l'égard de la SCI LE TREMBLE
En conséquence,
* débouter la SCI LE TREMBLE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant devenues sans objet.
* débouter la SCI LE TREMBLE de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts comme étant parfaitement injustifiées.
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de justes dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros pour procédure abusive.
* condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
* condamner la SCI LE TREMBLE aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes ,les époux [N] font valoir que le jugement déféré a longuement repris les prétentions respectives des parties et leurs moyens, conformémément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile .
Ils indiquent qu'avant d'effectuer les travaux, ils se sont rapprochés du syndic par lettre du 18 octobre 2016 lequel n'a fait aucune observation particulière
Par lettre du 22 août 2017, le syndic en exercice, la SARL AZUR GESTION, leur a indiqué que le règlement de copropriété ne leur interdisait pas de clôturer le jardin qui fait partie intégrante de leur lot, la mairie de [Localité 4] leur confirmant par lettre du 31 août 2017 que les travaux réalisés en limite de leur lot privatif ne constituaient pas une clôture au sens de l'urbanisme
Ils ajoutent que lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018, l'ensemble des copropriétaires à l'unanimité ont voté favorablement à leur régularisation.
Quant au puits , ils indiquent qu'il n'existe aucune servitude dans leur titre de propriété, précisant qu'il s'agit d'un puits de décompression qui est relié à la nappe phréatique.
Ils maintiennent que ce puits n'est pas une partie commune.
Ils soulignent que les fenestrons restent au-dessus de la dalle qu'ils ont installée, ce qui permet à la lumière de pénétrer dans le local et à l'aération de se faire.
Enfin les époux [N] expliquent que la configuration des lieux permet à l'appelante d'aller déverser ses eaux usagées ou pluviales dans le caniveau situé à l'entrée de son local en haut de la rampe de stationnement ou dans le regard d'évacuation situé sur le parking commun.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LE TREMBLE demande à la Cour de :
* annuler et infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 19 janvier 2021, pour les causes sus énoncées, en ce qu'il a débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande de démolition du muret, du portail et de la dalle béton édifiés par les époux [N] , débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande d'allocation de dommages et intérêts , débouté la SCI LE TREMBLE de sa demande d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les époux [N] à supprimer le raccordement de la pompe de relevage de la SCI LE TREMBLE dans le puits situé dans le jardin à jouissance privative du lot 3, après un délai de prévenance de quinze jours, donné à la SCI LE TREMBLE , condamné la SCI LE TREMBLE à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires [7] d'une part, et aux époux [N] d'autre part, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamné la SCI LE TREMBLE aux dépens.
Statuant à nouveau :
* débouter les époux [N] et le syndicat de la copropriété '[7]' de toutes leurs fins, moyens et conclusions.
* condamner solidairement les époux [N], sous astreinte de 200 € par jour commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir, à rétablir les lieux dans leur état d'origine par la démolition de la clôture, du portail et de la dalle de béton destinée à l'édification d'une terrasse.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du Code Civil.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance
* condamner le syndicat de la copropriété de l'immeuble '[7]' au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
* condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 3.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
* condamner solidairement les époux [N] aux dépens de première instance et d'appel et dire que, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, Maître Gilles ALLIGIER pourra recouvrer directement ceux d'appel dont il a fait l'avance, sans en avoir reçu provision.
* dispenser la SCI LE TREMBLE des charges de copropriété afférentes à la présente instance.
A l'appui de ses demandes, la SCI LE TREMBLE fait valoir qu'avant même que l'immeuble ne soit placé sous le régime de la copropriété, le local commercial et artisanal lui appartenant devenu le lot n°1 disposait d'une pompe vide cave destinée à évacuer les eaux d'inondation qui était raccordée par un tuyau à un puits situé dans le jardin devenu une partie du lot n°3 vendu aux époux [N].
Elle précise que cette servitude d'écoulement par destination du bon père de famille existait avant le placement de l'immeuble sous le statut de la copropriété.
Courant l'été 2017, les intimés ont édifié un mur de clôture, posé un portail modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble et rendant l'accès au puits impossible, et ce sans autorisation, avant de faire couler une dalle de béton devant les fenêtres du lot n°1 pour y réaliser une terrasse, ce qui a pour effet d'occulter les deux petites fenêtres en sous-sol qui devaient pourtant rester libres .
Elle rappelle qu'elle a exercé un recours contre la résolution votée lors de l'assemblée générale du 27 mars 2018 ratifiant les travaux réalisés par les époux [N], recours rejeté par jugement du 19 janvier 2021 contre lequel elle a interjeté appel.
Aussi le SCI LE TREMBLE sollicite l'annulation du jugement déféré pour violation de l'article 455 du code de procédure civile en ce que le tribunal judiciaire n'a pas répondu au moyen soulevé selon lequel les époux [N] ne disposaient d'aucune autorisation pour réaliser les travaux litigieux à la date de la délivrance de l'assignation en février 2018, la cour devant dés lors statuer sur le fond de l'affaire.
Elle soutient que le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et non l'état descriptif de division et que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'étant pas un droit de propriété, il ne peut constituer une partie privative.
Elle souligne que les travaux effectués par les époux [N] portaient bien sur des parties communes, modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, supprimant de fait l'accès à la servitude d'écoulement des eaux ou occultant les fenêtres du lot n°1, ce qui portait atteinte à l'éclairage et à l'aération de ce lot privatif alors qu'ils n'avaient pas d'autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ces travaux.
La SCI LE TREMBLE indique que le syndicat des copropriétaires souhaite favoriser certains copropriétaires à son détriment et ne remplit pas ses obligations
Enfin elle rappelle que le réglement de copropriété précise les servitudes au rang desquelles figurent notamment les tuyaux de chutes et d'écoulement des eaux pluviales, canalisations, colonnes d'eau. ..tout comme le titre de propriété des époux [N] , précisant que la servitude par bon père de famille n'a pas besoin d'être publiée pour être opposable.
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L'ordonnance de clotûre a été prononcée le 7 février 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 février 2024 et mise en délibéré au 18 avril 2024 puis prorogée au 20 juin 2024, 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
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1°) Sur la nullité du jugement
Attendu que l'article 455 du code de procédure civile énonce que 'le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.
Il énonce la décision sous forme de dispositif.'
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que le tribunal judiciaire de Grasse n'a pas répondu au moyen qu'elle avait présenté selon lequel à la date de la délivrance de l'assignation introductif d'instance c'est-à-dire février 2018 les époux [N] n'avaient pas l'autorisation pour les travaux qu'ils avaient fait réaliser à août 2017.
Qu'elle s'estime fondée dans sa demande de nullité du jugement.
Attendu qu'il résulte du jugement déféré que le premier juge a repris l'intégralité des demandes de la SCI LE TREMBLE telles qu'exposéés dans le cadre de son assignation.
Qu'il a repris in extenso les conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2019 de cette dernière
Que le tribunal a exposé les prétentions respectives de chacune des parties et leurs moyens en faisant une synthèse notamment des prétentions soutenues par la SCI LE TREMBLE.
Qu'il est ainsi indiqué que la SCI LE TREMBLE faisait valoir que les travaux réalisés par les époux [N] nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété.
Que le premier juge a répondu à ce moyen en indiquant que ces ouvrages avaient été avalisés lors de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 27 mars 2018 , la résolution les autorisant n'ayant pas été annulée.
Qu'il a précisé qu'au jour où le tribunal statue, les ouvrages réalisés ont donc été régularisés au regard des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'il convient tenant ces éléments de débouter la SCI LE TREMBLE de sa demande de nullité comme étant infondées et injustifiées.
2°) Sur la demande de démolition des travaux sous astreinte
Attendu que l'article 3de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.'
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que le syndic a volontairement ignoré la désignation des parties communes de la copropriété telles qu'elles résultent du règlement de copropriété pour affirmer que les époux [N] pouvaient exécuter des travaux sans une autorisation de l'assemblée générale.
Qu'elle soutient que le règlement de la copropriété '[7]' dressé le 10 juillet 1995 a notamment placé sous le régime des parties communes le sol de l'ensemble immobilier, les fermetures extérieures des lots, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, les canalisations diverses et l'harmonie extérieure de l'immeuble.
Qu'elle rappelle que ce règlement de copropriété a imposé aux copropriétaires de respecter les diverses servitudes.
Qu'elle fait valoir qu'un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot même si ce droit de jouissance est assorti de tantièmes de parties communes.
Qu'elle maintient que la construction d'une clôture et la pose d'un portail par les intimés ,simples titulaires d'un seul droit de jouissance privative de parties communes emportaient une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble supprimant de fait l'accès à la servitude d'écoulement des eaux tandis que le coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse sur le sol du lot n°3 qui est une partie commune même à jouissance privative avait pour effet d'occulter les fenêtres du lot n°1 et de porter atteinte à l'éclairage et l'aération de ce lot privatif les rendant inaccessibles.
Attendu qu'il résulte du règlement de copropriété que le jardin de 140 m² fait partie intégrante du lot n°3 sur lequel les intimés bénéficient d'une jouissance privative.
Qu'il n'est nullement indiqué qu'il est interdit de clôturer cet espace.
Qu'or il résulte de la lecture du réglement de copropriété que ce dernier peut être expressément précis lorsqu'il s'agit d'interdire certains travaux, celui-ci ayant notamment clairement indiqué en page 12 du réglement de copropriété qu'en ce qui concerne les petites fenêtres du local artisanal sis au sous-sol dudit immeuble, elles ne peuvent aucunement être occultées.
Qu'ainsi s'il est incontestable que le sol est une partie commune, il n'en demeure pas moins que seuls les propriétaires du lot n°3 ont un droit de jouissance exclusive sur ce jardin, lequel peut être clôturé.
Que l'usage exclusif d'une partie commune doit être conforme à la destination de l'immeuble , ce qui est le cas en l'espèce.
Qu'il ne doit pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Qu'en l'état la SCI LE TREMBLE soutient que le coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse sur le sol du lot n°3 qui est une partie commune même à jouissance privative avait pour effet d'occulter les fenêtres du lot n°1 et de porter atteinte à l'éclairage et l'aération de ce lot privatif les rendant inaccessibles.
Qu'il convient en effet de souligner qu'il est mentionnée en page 12 du règlement de copropriété qu'en ce qui concerne les petites fenêtres du local artisanal sis au sous-sol dudit immeuble, elles ne peuvent aucunement être occultées.
Que cependant il ne résulte pas des pièces communiquées que la dalle de la terrasse obstruerait les deux fenêtres du local du sous-sol ouvrant sur le jardin du lot n°3 ainsi que le confirment les clichés photographiques versés aux débats par les intimés.
Attendu que la SCI LE TREMBLE soutient que les travaux réalisés suppriment l'accès à la servitude d'écoulement des eaux et lui interdit l'accès au puits situé dans le lot n°3 qui recueille les eaux extraites de son local par une pompe de relevage.
Qu'il résulte du plan de la copropriété, du règlement de la copropriété, de son état descriptif de division ainsi que des titres de chacunes des parties que ce puits n'est mentionné sur aucun de ces documents.
Qu'aucun de ces documents précise le droit pour le lot situé en sous-sol d'évacuer ses eaux pluviales dans ce puits.
Que dès lors ce puits ne peut être considéré comme un élément commun à l'ensemble des copropriétaires.
Que sa fonction est de collecter les eaux pluviales se desservant naturellement à l'intérieur et ne peut être considéré comme un réseau d'évacuation des eaux d'un lot.
Qu'en l'état, le puits et les tuyaux provenant de l'atelier de la SCI LE TREMBLE ne sont pas des tuyaux de chute ou d'écoulement d'eaux pluviales ménagères et usées mais un tuyau d'évacuation d'une pompe de relevage privée qui s'évacue à tort dans un puits relié à une nappe phréatique alors que de telles eaux doivent se déverser dans un regard d'évacuation approprié qui se trouve dans les parties communes de la copropriété.
Que dès lors faute pour la SCI LE TREMBLE de justifier d'un droit d'accès ou d'utilisation de ce puits situé dans l'emprise du jardin à jouissance privative des intimés, elle ne peut valablement soutenir que les ouvrages litigieux seraient irréguliers et porteraient atteint aux parties communes de l'immeuble.
Attendu enfin que la SCI LE TREMBLE souligne à juste titre que les travaux réalisés par les époux [N] n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale en violation des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Que cependant la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt en date du 20 novembre 1985 que si l'autorisation doit par principe être préalable, l'assemblée générale peut ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation par une régularisation à posteriori à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Que tel est le cas en l'espèce.
Qu'en effet l'assemblée générale de la copropriété qui s'est tenue le 27 mars 2018 a adopté la résolution n° 13 libellée comme suit :
'l'assemblée générale autorise et entérine les travaux réalisés par Monsieur et Madame àVUILLOD à savoir clôture de leur jardin à usage privatif avec pose d'un portail, la construction d'un muret avec clôture et coulage d'une dalle de béton pour la création d'une terrasse.'
Que cette résolution a été adoptée à l'unanimité des présents et représentés .
Que dés lors il convient de débouter la SCI LE TREMBLE de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la demande de suppression du raccordement du puits
Attendu que les époux [N] demandent à la Cour l'autorisation de supprimer ce raccordement par tous moyens et sans délai, tout en prenant le soin de respecter un délai de prévenance de quinze jours à l'égard de la SCI LE TREMBLE.
Que cette dernière ne justifie d'aucun droit acquis à déverser les eaux issues de la pompe de relevage de son local dans le puits situé dans le jardin du lot n°3.
Qu'il s'en suit Monsieur et Madame [N] sont fondés en leur demande et confirmer le jugement déféré sur ce point.
4° )Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires '[7]'
Attendu que le syndicat des copropriétaires '[7] ' demande à la cour de condamner la SCI LE TREMBLE à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, cette derière multipliant les procédures à son encontre.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires '[7] ' sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SCI LE TREMBLE qui avait intérêt à ester en justice.
Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires '[7] ' de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
5°) Sur la demande en dommages et intérêts des consorts [N]
Attendu que les consorts [N] demandent à la cour de condamner la SCI LE TREMBLE à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, le fait que la SCI TREMBLE multiplie les procédure ne caractérise pas en soi une malveillance constitutive d'une faute .
Qu'il convient par conséquent de débouter les consorts [N] de cette demande er de confirmer le jugement déféré sur ce point.
6°) Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI LE TREMBLE
Attendu que la SCI LE TREMBLE demande à la cour de condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts et le syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêt par application de l'article 1240 du code civil.
Que cette dernière sera déboutée de sa demande faute de rapporter le preuve d'un préjudice causé par les ouvrages litigieux.
Qu'il convient dés lors de débouter la SCI LE TREMBLE de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7°) Sur l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Attendu que la SCI LE TREMBLE ne saurait se prévaloir de ces dispositions, succombant en ses prétentions.
8° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LE TREMBLE au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LE TREMBLE à payer aux consorts [N] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et au syndicat des copropriétaire '[7]' la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
DÉBOUTE la SCI LE TREMBLE de sa demande tendant à voir annuler le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 19 janvier 2021,
CONFIRME le jugement du 19 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE à payer aux consorts [N] la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE à payer au syndicat des copropriétaire '[7]' la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'arti cle 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI LE TREMBLE aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,