CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 9 octobre 2024, n° 20/02047
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 OCTOBRE 2024
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02047 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBL5Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/08145
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET SAINT LAMBERT, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 352 728 935
Cabinet SAINT LAMBERT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Rémy HUERRE et plaidant par Me Alexia LAURENT - SELARL HP & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : J0109
INTIMEE
SCI DU SOLEIL
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 572 354
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1505
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière du soleil est propriétaire des lots n°1 et n° 26 dans l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte du 2 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] l'a assignée en paiement d'arriérés de charges et de frais de recouvrement.
Par jugement du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- reçu la société du Soleil dans sa demande reconventionnelle,
- dit que l'article 3 du règlement de copropriété du [Adresse 2] est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- déclaré cet article réputé non-écrit,
- débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions du géomètre M. [J] [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour ('lots' n°49 et 50 dans les résolutions non définitives votées lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2018) ne devront être attributaires d'aucun tantième,
- dispensé la société du Soleil de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- débouté la société du Soleil du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 janvier 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
' reçu la société du Soleil dans sa demande reconventionnelle,
' dit que l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
' déclaré cet article réputé non-écrit,
' débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
' ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions de M. [J] [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour ('lots' n°49 et 50 dans les résolutions non définitives votées lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2018) ne devront être attributaires d'aucun tantième,
' dispensé la société du Soleil de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
' débouté la société du Soleil du surplus de ses demandes,
' condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société du Soleil la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code,
statuant de nouveau,
- déclarer les demandes reconventionnelles de la société du Soleil irrecevables,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 21.154,28 €, pour les charges dues entre le 8 avril 2016 et à janvier 2024, charges du 1er appel de fonds 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter la société du Soleil de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 6 février 2024 par lesquelles la société du Soleil, intimée, invite la cour, à,
- confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir annuler l'article 4 du règlement de copropriété,
statuant à nouveau,
- la recevoir en ses conclusions et les dire bien fondées,
- dire que ses demandes reconventionnelles ont un lien suffisant avec la demande principale du syndicat des copropriétaires,
- juger les articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété non écrits,
- juger la grille de répartition des charges non écrite,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,
- ordonner l'établissement d'une grille de répartition en conformité avec les dispositions légales précitées reprenant les conclusions de M. [J] [G],
- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l'actualisation du compte de charge du lot n°1 sur la base de :
Ancien lot 1 proprement dit :
Lot 46 : 46 / 1.042èmes
Lot 48 : 53 / 1.042èmes
Cave :
Lot 47 : 3 /1.042èmes
Total : 102 / 1.042èmes
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Le syndicat des copropriétaires soutient que les sommes qu'il réclame sont incontestablement dues par la SCI du Soleil, les comptes annuels ayant été approuvés et non contestés, et qu'une éventuelle nullité de l'article 3 du règlement de copropriété ne pourrait avoir d'effet que pour l'avenir.
La SCI du Soleil fait valoir que c'est sur la base des articles 3 et 4 B) que sont appelées les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement et qu'il existe donc un lien suffisant entre la demande reconventionnelle et la demande principale.
Selon l'article 70 alinéa premier du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Comme l'a justement relevé le premier juge, «l'article 3 du règlement de copropriété intitulé 'Charges communes' fixe les principes applicables à la répartition des charges communes entre les copropriétaires ainsi que les conditions de versement des provisions. L'article 4 B) de ce règlement met à la charge exclusive du propriétaire du lot n°1 les frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour de l'immeuble et de la totalité de sa deuxième cour. Ces dispositions conventionnelles fixent ainsi les règles applicables à la répartition des charges de copropriété qui, elles-mêmes, déterminent le montant des charges dont le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le paiement à l'égard de chaque copropriétaire.»
Les demandes reconventionnelles de la SCI du Soleil se rattachent dès lors par un lien suffisant avec la demande principale en recouvrement de charges et doivent être déclarées recevables. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur la demande principale en recouvrement de charges
Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI du Soleil a déjà été condamnée à deux reprises par jugements du 16 décembre 2014 et du 14 novembre 2016 à lui payer des arriérés de charges. Il fait valoir que la SCI du Soleil a voté pour les résolutions d'approbation des comptes ou n'a pas contesté les résolutions en justice. Il allègue que les articles 3 et 4b) du règlement de copropriété sont conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI du Soleil ne démontre pas l'absence d'utilité des services collectifs pour son lot du seul fait qu'elle disposerait d'une entrée et d'un local sur rue et que la nouvelle clé de répartition des charges n'est applicable que pour l'avenir.
La SCI du Soleil expose contester depuis de nombreuses années la répartition des charges au sein de la copropriété. Selon elle, les articles 3 et 4 du règlement de copropriété sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot puisqu'ils ne tiennent pas compte de la situation spécifique du lot n°1 qui est totalement indépendant du reste de la copropriété, comme l'a confirmé un constat d'huissier, doit néanmoins contribuer aux charges communes générales et aux charges communes spéciales comme les autres copropriétaires et qu'à l'inverse, l'article 4 B) prévoit que le copropriétaire du lot n°1 à la charge exclusive des frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour qui constituent des parties communes mais dont il a l'usage exclusif.
Elle soutient que le nouvel état descriptif de division établi par M. [G], géomètre, démontre que la répartition des tantièmes de copropriété, tant pour les charges générales que pour les charges particulières, sur laquelle ont été appelées les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, est erronée.
Elle conteste devoir régler des charges au titre des lots n° 49 et 50 issus de la division de son lot n° 1, tels que prévus par le projet de M. [G], constitués par des parties communes à usage privatif, tant qu'ils ne lui auront pas été cédés, puisque ces espaces appartiennent à la copropriété.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
En outre, l'article 43 de cette loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»
Il résulte de ces dispositions que la SCI du Soleil n'est pas fondée à arguer du caractère non-écrit de certains articles du règlement de copropriété pour contester devoir payer les charges de copropriété. Elle n'est pas davantage fondée à soutenir que la nouvelle grille établie par l'expert démontre que l'ancienne grille est erronée, celle-ci ne pouvant trouver application que pour l'avenir et après publication à la conservation des hypothèques, formalité qui, de l'aveu des parties, n'a pas encore été réalisée.
Il doit être relevé que l'action en annulation des résolutions n° 9 et 10 de l'assemblée générale du 16 octobre 2018 ayant adopté la nouvelle grille de répartition des charges proposée par le géomètre a été déclarée irrecevable par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022.
Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI du Soleil,
les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2016, 20 décembre 2017, 16 octobre 2018, 27 novembre 2019, 8 octobre 2020, 20 janvier 2022, 10 mai 2022 et 5 juillet 2023 approuvant les comptes des exercices du 1er avril 2015 au 31 mars 2023 et adoptant le budget prévisionnel du 1er avril 2017 au 31 mars 2024,
les appels de provisions pour la période,
un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 21 154,40 euros.
Doivent être déduits de ce décompte les frais de recouvrement d'un montant de 2 936,04 euros, qui feront l'objet d'un développement plus bas.
La dette de la SCI du Soleil est donc justifiée pour un montant de 18 218,24 euros et la SCI doit être condamnée au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1342-2 du code civil, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.
Sur les frais de recouvrement nécessaires
Le syndicat des copropriétaires soutient que le contrat de syndic prévoit expressément que les frais de suivi du contentieux sont à la charge exclusive des débiteurs en cas de diligences exceptionnelles comme c'est le cas en l'espèce.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, comme il a été indiqué plus haut, le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de frais de recouvrement pour un montant de 2 936,04 euros.
Il verse aux débats les courriers de mise en demeure adressés par lettre recommandée avec accusé de réception jusqu'au 30 janvier 2020, mais ne produit aucun justificatif pour les relances suivantes. Il doit donc être fait droit à la demande concernant les frais de relance pour un montant de 444 euros représentant les douze premières relances.
Par ailleurs, en ce qui concerne les «honoraire procédure», «honoraire contentieux», honoraires suivi contentieux », pour un montant total de 1 076,04 euros, il doit être rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.
Enfin, les honoraires d'avocat («HP ») d'un montant de 1 080 euros ne relèvent pas des frais de recouvrement mais des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 444 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1342-2 du code civil, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.
Sur le caractère non écrit des articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété
La société du Soleil soutient que les articles 3 et 4 du règlement de copropriété sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot puisque l'article 3 ne tient pas compte de la situation spécifique du lot n°1 qui est totalement indépendant du reste de la copropriété, comme l'a confirmé un constat d'huissier, mais néanmoins contribuer aux charges communes générales et aux charges communes spéciales comme les autres copropriétaires, alors qu'à l'inverse, l'article 4 B) prévoit que le copropriétaire du lot n°1 a la charge exclusive des frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour qui constituent des parties communes mais dont il a l'usage exclusif.
Elle allègue également que les articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété sont en contradiction avec l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la répartition des charges générales doit être faite en fonction de la valeur relative de chaque lot.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les articles 3 et 4 du règlement respectent l'article 10 de la loi de 1965.
Aux termes des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » (...) « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.»
L'article 43 de cette loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»
L'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble définit les charges communes auxquelles participent les copropriétaires suivant la proportion dans leurs droits, soit : les honoraires du syndic, les frais des divers compteurs à l'usage commun, les salaires, les gratifications et avantages en nature de l'employé d'immeuble, assurances sociales, sécurité sociale et caisse de compensation et autres charges annexes du salaire, les frais de boites à ordures et divers matériels nécessaires à cet employé pour l'entretien des parties communes , les frais de réparation et d'entretien à faire à l'entrée de l'immeuble et à la première cour dans sa partie non couverte, les frais d'éclairage de cette entrée, les fournitures d'eau, de gaz, d'électricité (d'après compteurs divisionnaires) de combustibles et autres en ce qui concerne les choses communes, la consommation d'eau de l'immeuble pour les locaux non pourvus de compteurs divisionnaires, les impôts contribution de toutes taxes de toutes natures auxquels sont assujettis toutes les parties communes et les parties divises de l'immeuble, l'assurance de l'immeuble contre l'incendie, les assurances de responsabilité civile du fait de l'immeuble et l'assurance contre le dégât des eaux ;
L'article 4B stipule : «le copropriétaire du premier lot aura à sa charge exclusive tous les frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour également couverte, et dont le droit à la jouissance exclusive et particulière est compris dans son lot.»
Au soutien de sa demande, la SCI du Soleil produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier établi le 30 août 2017, selon lequel il a été constaté dans le lot de la SCI du Soleil au rez-de-chaussée, l'existence à côté de la porte d'immeuble du n° 7, un n° 7 bis avec une porte à deux battants fixes et un battant ouvrant avec barreaudage et festonnage, ainsi qu'une fenêtre sur rue, et dans les locaux, l'existence, d'une poubelle de couleur verte, à droite en entrant l'existence d'un placard dissimulant à l'intérieur un tableau de répartition, un disjoncteur ainsi qu'un compteur, dans un autre placard, outre l'existence d'une centrale téléphonique fixée au mur.
Néanmoins, il apparaît que les charges de l'article 3 du règlement de copropriété relèvent de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes, et la SCI du Soleil ne démontre pas en quoi le fait que sont lot dispose d'une entrée et d'une poubelle particulière la dispense de participer à ces frais. Dès lors, la SCI du Soleil ne démontre pas l'illicéité de cet article au regard des dispositions de l'article 10 de la loi.
De même, les stipulations de l'article 4B, en ce qu'elles mettent à la charge de la SCI du Soleil les frais d'entretien et de réparation de parties dont elle a la jouissance exclusive n'apparaissent pas contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, la licéité des stipulations des articles 3 et 4B, en ce que celles-ci détaillent les charges générales et spéciales, ne peut s'apprécier au regard des dispositions de l'article 5 de la loi, laquelle a trait à la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
Par conséquent, la demande visant à voir déclarer non écrit les articles 3 et 4B du règlement de copropriété doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur le caractère non écrit de la nouvelle grille de répartition des charges
La SCI du Soleil allègue qu'elle détient un droit d'usage exclusif d'une partie d'une cour couverte et de la totalité d'une autre cour mais que ce droit ne peut se confondre avec un droit de propriété et ne peut être donc pris en compte pour le calcul des tantièmes contrairement à ce qu'a retenu l'assemblée générale du 16 octobre 2018 dans le nouvel état descriptif de division en les désignant comme étant les lots n°49 et 50, raison pour laquelle elle avait demandé en justice l'annulation de cette assemblée générale.
Il est constant qu'une nouvelle grille de répartition des charges a été établie par M. [G] et adoptée lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2018 par ses résolutions n° 9 et 10. Aux termes de cette nouvelle grille, M. [G] a divisé le lot n° 1 en cinq lots, n°46 à 50. Cette nouvelle grille a été établie pour tenir compte des différents aménagements réalisés depuis la livraison de l'ensemble immobilier.
Il a été indiqué que l'action en annulation de ces résolutions n° 9 et 10 a été déclarée irrecevable par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022.
La comparaison de la répartition des parties communes figurant dans le règlement de copropriété de 1952 et du tableau récapitulatif de l'état descriptif modificatif de division avant la mise à jour des tantièmes de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965 (page 4 du rapport) démontre que M. [G] s'est contenté de scinder les différentes parties composant le lot n° 1 tel que décrit au règlement de copropriété et de leur attribuer des numéros de lot en reportant sans aucune modification les tantièmes attribués dès l'origine à chacune de ces parties. C'est donc à tort que la SCI du Soleil soutient que la nouvelle grille de répartition des charges attribue des tantièmes à des cours parties communes dont il n'a que la jouissance exclusive.
Par conséquent, la demande visant à voir déclarer non écrite la grille de répartition des charges adoptée en 2018 doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il doit également être infirmé en ce qu'il a ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions du géomètre M. [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour objets des lots n°49 et 50 ne devront être attributaires d'aucun tantième.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire».
Il résulte des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que la SCI du Soleil s'abstient depuis de nombreuses années de payer ses charges de copropriété en raison de son désaccord sur la répartition des charges, qu'elle a été condamnée à plusieurs reprises en paiement d'un arriéré de charges et que le syndic a proposé à l'assemblée générale des copropriétaires de procéder à des appels de fonds exceptionnels pour combler le manque créé par ce défaut de paiement.
En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI du Soleil a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI du Soleil, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI du Soleil.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La SCI du Soleil sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».
La SCI du Soleil, perdant son procès, doit être déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ces dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a reçu la SCI du Soleil en sa demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 18 218,24 euros au titre des charges dues entre le 8 avril 2016 et le 1er janvier 2024, premier appel de fonds 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 444 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière sur ces sommes ;
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI du Soleil aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 OCTOBRE 2024
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02047 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBL5Q
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/08145
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET SAINT LAMBERT, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 352 728 935
Cabinet SAINT LAMBERT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Rémy HUERRE et plaidant par Me Alexia LAURENT - SELARL HP & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : J0109
INTIMEE
SCI DU SOLEIL
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 572 354
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1505
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière du soleil est propriétaire des lots n°1 et n° 26 dans l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte du 2 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] l'a assignée en paiement d'arriérés de charges et de frais de recouvrement.
Par jugement du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- reçu la société du Soleil dans sa demande reconventionnelle,
- dit que l'article 3 du règlement de copropriété du [Adresse 2] est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- déclaré cet article réputé non-écrit,
- débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions du géomètre M. [J] [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour ('lots' n°49 et 50 dans les résolutions non définitives votées lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2018) ne devront être attributaires d'aucun tantième,
- dispensé la société du Soleil de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- débouté la société du Soleil du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 janvier 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
' reçu la société du Soleil dans sa demande reconventionnelle,
' dit que l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
' déclaré cet article réputé non-écrit,
' débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
' ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions de M. [J] [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour ('lots' n°49 et 50 dans les résolutions non définitives votées lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2018) ne devront être attributaires d'aucun tantième,
' dispensé la société du Soleil de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
' débouté la société du Soleil du surplus de ses demandes,
' condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société du Soleil la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code,
statuant de nouveau,
- déclarer les demandes reconventionnelles de la société du Soleil irrecevables,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 21.154,28 €, pour les charges dues entre le 8 avril 2016 et à janvier 2024, charges du 1er appel de fonds 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter la société du Soleil de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société du Soleil à lui payer la somme de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 6 février 2024 par lesquelles la société du Soleil, intimée, invite la cour, à,
- confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir annuler l'article 4 du règlement de copropriété,
statuant à nouveau,
- la recevoir en ses conclusions et les dire bien fondées,
- dire que ses demandes reconventionnelles ont un lien suffisant avec la demande principale du syndicat des copropriétaires,
- juger les articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété non écrits,
- juger la grille de répartition des charges non écrite,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,
- ordonner l'établissement d'une grille de répartition en conformité avec les dispositions légales précitées reprenant les conclusions de M. [J] [G],
- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l'actualisation du compte de charge du lot n°1 sur la base de :
Ancien lot 1 proprement dit :
Lot 46 : 46 / 1.042èmes
Lot 48 : 53 / 1.042èmes
Cave :
Lot 47 : 3 /1.042èmes
Total : 102 / 1.042èmes
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Le syndicat des copropriétaires soutient que les sommes qu'il réclame sont incontestablement dues par la SCI du Soleil, les comptes annuels ayant été approuvés et non contestés, et qu'une éventuelle nullité de l'article 3 du règlement de copropriété ne pourrait avoir d'effet que pour l'avenir.
La SCI du Soleil fait valoir que c'est sur la base des articles 3 et 4 B) que sont appelées les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement et qu'il existe donc un lien suffisant entre la demande reconventionnelle et la demande principale.
Selon l'article 70 alinéa premier du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Comme l'a justement relevé le premier juge, «l'article 3 du règlement de copropriété intitulé 'Charges communes' fixe les principes applicables à la répartition des charges communes entre les copropriétaires ainsi que les conditions de versement des provisions. L'article 4 B) de ce règlement met à la charge exclusive du propriétaire du lot n°1 les frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour de l'immeuble et de la totalité de sa deuxième cour. Ces dispositions conventionnelles fixent ainsi les règles applicables à la répartition des charges de copropriété qui, elles-mêmes, déterminent le montant des charges dont le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le paiement à l'égard de chaque copropriétaire.»
Les demandes reconventionnelles de la SCI du Soleil se rattachent dès lors par un lien suffisant avec la demande principale en recouvrement de charges et doivent être déclarées recevables. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur la demande principale en recouvrement de charges
Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI du Soleil a déjà été condamnée à deux reprises par jugements du 16 décembre 2014 et du 14 novembre 2016 à lui payer des arriérés de charges. Il fait valoir que la SCI du Soleil a voté pour les résolutions d'approbation des comptes ou n'a pas contesté les résolutions en justice. Il allègue que les articles 3 et 4b) du règlement de copropriété sont conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI du Soleil ne démontre pas l'absence d'utilité des services collectifs pour son lot du seul fait qu'elle disposerait d'une entrée et d'un local sur rue et que la nouvelle clé de répartition des charges n'est applicable que pour l'avenir.
La SCI du Soleil expose contester depuis de nombreuses années la répartition des charges au sein de la copropriété. Selon elle, les articles 3 et 4 du règlement de copropriété sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot puisqu'ils ne tiennent pas compte de la situation spécifique du lot n°1 qui est totalement indépendant du reste de la copropriété, comme l'a confirmé un constat d'huissier, doit néanmoins contribuer aux charges communes générales et aux charges communes spéciales comme les autres copropriétaires et qu'à l'inverse, l'article 4 B) prévoit que le copropriétaire du lot n°1 à la charge exclusive des frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour qui constituent des parties communes mais dont il a l'usage exclusif.
Elle soutient que le nouvel état descriptif de division établi par M. [G], géomètre, démontre que la répartition des tantièmes de copropriété, tant pour les charges générales que pour les charges particulières, sur laquelle ont été appelées les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, est erronée.
Elle conteste devoir régler des charges au titre des lots n° 49 et 50 issus de la division de son lot n° 1, tels que prévus par le projet de M. [G], constitués par des parties communes à usage privatif, tant qu'ils ne lui auront pas été cédés, puisque ces espaces appartiennent à la copropriété.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
En outre, l'article 43 de cette loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»
Il résulte de ces dispositions que la SCI du Soleil n'est pas fondée à arguer du caractère non-écrit de certains articles du règlement de copropriété pour contester devoir payer les charges de copropriété. Elle n'est pas davantage fondée à soutenir que la nouvelle grille établie par l'expert démontre que l'ancienne grille est erronée, celle-ci ne pouvant trouver application que pour l'avenir et après publication à la conservation des hypothèques, formalité qui, de l'aveu des parties, n'a pas encore été réalisée.
Il doit être relevé que l'action en annulation des résolutions n° 9 et 10 de l'assemblée générale du 16 octobre 2018 ayant adopté la nouvelle grille de répartition des charges proposée par le géomètre a été déclarée irrecevable par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022.
Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI du Soleil,
les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2016, 20 décembre 2017, 16 octobre 2018, 27 novembre 2019, 8 octobre 2020, 20 janvier 2022, 10 mai 2022 et 5 juillet 2023 approuvant les comptes des exercices du 1er avril 2015 au 31 mars 2023 et adoptant le budget prévisionnel du 1er avril 2017 au 31 mars 2024,
les appels de provisions pour la période,
un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 21 154,40 euros.
Doivent être déduits de ce décompte les frais de recouvrement d'un montant de 2 936,04 euros, qui feront l'objet d'un développement plus bas.
La dette de la SCI du Soleil est donc justifiée pour un montant de 18 218,24 euros et la SCI doit être condamnée au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1342-2 du code civil, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.
Sur les frais de recouvrement nécessaires
Le syndicat des copropriétaires soutient que le contrat de syndic prévoit expressément que les frais de suivi du contentieux sont à la charge exclusive des débiteurs en cas de diligences exceptionnelles comme c'est le cas en l'espèce.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, comme il a été indiqué plus haut, le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de frais de recouvrement pour un montant de 2 936,04 euros.
Il verse aux débats les courriers de mise en demeure adressés par lettre recommandée avec accusé de réception jusqu'au 30 janvier 2020, mais ne produit aucun justificatif pour les relances suivantes. Il doit donc être fait droit à la demande concernant les frais de relance pour un montant de 444 euros représentant les douze premières relances.
Par ailleurs, en ce qui concerne les «honoraire procédure», «honoraire contentieux», honoraires suivi contentieux », pour un montant total de 1 076,04 euros, il doit être rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.
Enfin, les honoraires d'avocat («HP ») d'un montant de 1 080 euros ne relèvent pas des frais de recouvrement mais des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 444 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1342-2 du code civil, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.
Sur le caractère non écrit des articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété
La société du Soleil soutient que les articles 3 et 4 du règlement de copropriété sont contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot puisque l'article 3 ne tient pas compte de la situation spécifique du lot n°1 qui est totalement indépendant du reste de la copropriété, comme l'a confirmé un constat d'huissier, mais néanmoins contribuer aux charges communes générales et aux charges communes spéciales comme les autres copropriétaires, alors qu'à l'inverse, l'article 4 B) prévoit que le copropriétaire du lot n°1 a la charge exclusive des frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour qui constituent des parties communes mais dont il a l'usage exclusif.
Elle allègue également que les articles 3 et 4 B) du règlement de copropriété sont en contradiction avec l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la répartition des charges générales doit être faite en fonction de la valeur relative de chaque lot.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les articles 3 et 4 du règlement respectent l'article 10 de la loi de 1965.
Aux termes des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » (...) « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.»
L'article 43 de cette loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»
L'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble définit les charges communes auxquelles participent les copropriétaires suivant la proportion dans leurs droits, soit : les honoraires du syndic, les frais des divers compteurs à l'usage commun, les salaires, les gratifications et avantages en nature de l'employé d'immeuble, assurances sociales, sécurité sociale et caisse de compensation et autres charges annexes du salaire, les frais de boites à ordures et divers matériels nécessaires à cet employé pour l'entretien des parties communes , les frais de réparation et d'entretien à faire à l'entrée de l'immeuble et à la première cour dans sa partie non couverte, les frais d'éclairage de cette entrée, les fournitures d'eau, de gaz, d'électricité (d'après compteurs divisionnaires) de combustibles et autres en ce qui concerne les choses communes, la consommation d'eau de l'immeuble pour les locaux non pourvus de compteurs divisionnaires, les impôts contribution de toutes taxes de toutes natures auxquels sont assujettis toutes les parties communes et les parties divises de l'immeuble, l'assurance de l'immeuble contre l'incendie, les assurances de responsabilité civile du fait de l'immeuble et l'assurance contre le dégât des eaux ;
L'article 4B stipule : «le copropriétaire du premier lot aura à sa charge exclusive tous les frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour également couverte, et dont le droit à la jouissance exclusive et particulière est compris dans son lot.»
Au soutien de sa demande, la SCI du Soleil produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier établi le 30 août 2017, selon lequel il a été constaté dans le lot de la SCI du Soleil au rez-de-chaussée, l'existence à côté de la porte d'immeuble du n° 7, un n° 7 bis avec une porte à deux battants fixes et un battant ouvrant avec barreaudage et festonnage, ainsi qu'une fenêtre sur rue, et dans les locaux, l'existence, d'une poubelle de couleur verte, à droite en entrant l'existence d'un placard dissimulant à l'intérieur un tableau de répartition, un disjoncteur ainsi qu'un compteur, dans un autre placard, outre l'existence d'une centrale téléphonique fixée au mur.
Néanmoins, il apparaît que les charges de l'article 3 du règlement de copropriété relèvent de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes, et la SCI du Soleil ne démontre pas en quoi le fait que sont lot dispose d'une entrée et d'une poubelle particulière la dispense de participer à ces frais. Dès lors, la SCI du Soleil ne démontre pas l'illicéité de cet article au regard des dispositions de l'article 10 de la loi.
De même, les stipulations de l'article 4B, en ce qu'elles mettent à la charge de la SCI du Soleil les frais d'entretien et de réparation de parties dont elle a la jouissance exclusive n'apparaissent pas contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, la licéité des stipulations des articles 3 et 4B, en ce que celles-ci détaillent les charges générales et spéciales, ne peut s'apprécier au regard des dispositions de l'article 5 de la loi, laquelle a trait à la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
Par conséquent, la demande visant à voir déclarer non écrit les articles 3 et 4B du règlement de copropriété doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur le caractère non écrit de la nouvelle grille de répartition des charges
La SCI du Soleil allègue qu'elle détient un droit d'usage exclusif d'une partie d'une cour couverte et de la totalité d'une autre cour mais que ce droit ne peut se confondre avec un droit de propriété et ne peut être donc pris en compte pour le calcul des tantièmes contrairement à ce qu'a retenu l'assemblée générale du 16 octobre 2018 dans le nouvel état descriptif de division en les désignant comme étant les lots n°49 et 50, raison pour laquelle elle avait demandé en justice l'annulation de cette assemblée générale.
Il est constant qu'une nouvelle grille de répartition des charges a été établie par M. [G] et adoptée lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2018 par ses résolutions n° 9 et 10. Aux termes de cette nouvelle grille, M. [G] a divisé le lot n° 1 en cinq lots, n°46 à 50. Cette nouvelle grille a été établie pour tenir compte des différents aménagements réalisés depuis la livraison de l'ensemble immobilier.
Il a été indiqué que l'action en annulation de ces résolutions n° 9 et 10 a été déclarée irrecevable par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022.
La comparaison de la répartition des parties communes figurant dans le règlement de copropriété de 1952 et du tableau récapitulatif de l'état descriptif modificatif de division avant la mise à jour des tantièmes de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965 (page 4 du rapport) démontre que M. [G] s'est contenté de scinder les différentes parties composant le lot n° 1 tel que décrit au règlement de copropriété et de leur attribuer des numéros de lot en reportant sans aucune modification les tantièmes attribués dès l'origine à chacune de ces parties. C'est donc à tort que la SCI du Soleil soutient que la nouvelle grille de répartition des charges attribue des tantièmes à des cours parties communes dont il n'a que la jouissance exclusive.
Par conséquent, la demande visant à voir déclarer non écrite la grille de répartition des charges adoptée en 2018 doit être rejetée. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Il doit également être infirmé en ce qu'il a ordonné l'établissement d'une grille de répartition des charges en conformité avec les propositions du géomètre M. [G] sous cette réserve que les cour et partie de cour objets des lots n°49 et 50 ne devront être attributaires d'aucun tantième.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire».
Il résulte des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que la SCI du Soleil s'abstient depuis de nombreuses années de payer ses charges de copropriété en raison de son désaccord sur la répartition des charges, qu'elle a été condamnée à plusieurs reprises en paiement d'un arriéré de charges et que le syndic a proposé à l'assemblée générale des copropriétaires de procéder à des appels de fonds exceptionnels pour combler le manque créé par ce défaut de paiement.
En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI du Soleil a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI du Soleil, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI du Soleil.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La SCI du Soleil sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».
La SCI du Soleil, perdant son procès, doit être déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ces dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a reçu la SCI du Soleil en sa demande reconventionnelle,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 18 218,24 euros au titre des charges dues entre le 8 avril 2016 et le 1er janvier 2024, premier appel de fonds 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 444 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière sur ces sommes ;
Condamne la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI du Soleil aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE