CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 23 octobre 2024, n° 21/04494
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 423
N° RG 21/04494
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFRY
[Z] [B]
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 1]
C/
[F] [J]
[V] [H] épouse [J]
[D] [J]
[V] [J]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Philippe SILVE
Me Patrick GERBI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 22 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03693.
APPELANTS
Monsieur [Z] [B]
demeurant [Adresse 1]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 5]
représenté par son syndic en exercice, M. [Z] [B]
représentés par Me Philippe SILVE, membre de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Monsieur [F] [J]
né le 05 Octobre 1946 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]
Madame [V] [H] épouse [J]
née le 21 Février 1941 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 6]
Madame [D] [J]
née le 29 Avril 1970 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]
Madame [V] [J]
née le 06 Janvier 1971 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Patrick GERBI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [F] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] sont usufruitiers d'un appartement dont Mme [D] [J] et Mme [V] [J] sont nues propriétaires.
Cet appartement est situé dans une communauté immobilière sise [Adresse 1] à [Localité 5], cette copropriété étant représentée par son syndic en exercice, M. [Z] [B], demeurant à cette adresse.
M. [Z] [B] a convoqué une assemblée générale de copropriété pour le 7 juin 2017.
Par acte introductif d'instance du 9 août 2017, les consorts [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ainsi que M. [Z] [B] pris à titre personnel, devant le tribunal de grande instance de Nice, notamment en annulation de tout ou partie des résolution de l'AG du 7 juin 2017 et octroi de dommages et intérêts.
Considérant que la convocation pour l'AG du 7 juin 2017 est irrégulière pour violation de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qui concerne les résolutions qui ne concernent pas strictement la désignation du bureau de l'assemblée, par jugement rendu le 22 février 2021, le Tribunal:
REVOQUE l'ordonnance de clôture du 7 février 2020
ANNULE l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 7 juin 2017 de la copropriété [Adresse 1] à l'exception des résolutions désignant le bureau de l'assemblée
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer aux consorts [J] une somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles
CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer aux consorts [J] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile
DISPENSE les consorts [J], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
Par déclaration au greffe en date du 25 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent:
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] dans leur appel ;
REFORMER le jugement du 22 février 2021 dans toutes ses dispositions ;
DIRE que M. [B] a été régulièrement désigné en qualité de syndic par l'assemblée générale du 19 octobre 2018 ;
DIRE que les comptes du syndicat des copropriétaires ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale du 11 décembre 2018 ;
DIRE que M. [B] n'a commis aucune faute ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 18.262,70 € au titre des charges de copropriété impayées ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
DÉBOUTER les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
- que la copropriété est administrée par M.[B] en qualité de syndic bénévole,
- que depuis 1997 les consorts [J] n'ont plus réglé aucune charge de copropriété, ce qui désorganise les finances de la copropriété, cette dernière ayant dû faire face à des travaux importants,
- que le mandat de syndic bénévole n'a pas été renouvelé pendant 3 ans, le 4 avril 2017, M.[B] a démissionné et convoqué l'AG du 7 juin 2017,
- que c'est pour se soustraire à leur obligation de paiement des charges que les consorts [J] ont agi en nullité de cette AG,
- que la désignation de M.[B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 a pour effet de régulariser l'intégralité du PV de l'AG du 7 juin 2017,
- que l'annulation des résolutions de l'AG du 7 juin 2017 est légitime tant les résolutions votées lors de cette AG sont contraire à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le juge de première instance aurait dû constater la régularisation par l'AG du 19 octobre 2018,
- que les comptes ont été approuvés lors de l'AG du 11 décembre 2018, de sorte que cela fonde la demande de condamnation au titre des charges déjà formulée en première instance,
- que quand bien même les consorts [J] ont vendu leur appartement, ils ont été convoqués à l'AG du 11 décembre 2018 comme en atteste l'AR,
- que l'immeuble est composé d'un seul bâtiment avec deux entrées de sorte que les travaux réalisés sur les parties communes concernent tous les copropriétaires, ayant leur boîte aux lettres dans le hall du bloc B les consorts [J] doivent payer les frais afférents,
- que la responsabilité de M.[B] ne saurait être retenue en l'absence de faute et de préjudice,
- que les consorts [J] doivent être condamnés à des dommages et intérêts du fait de leur attitude malveillante.
Les consorts [J] concluent :
Constater et juger que ce n'est que devant la Cour, pour la première fois, que les appelants demandent à la Cour de statuer sur la régularité de la désignation de M. [B] par l'AG du 19 octobre 2018 et sur la régularité des comptes par l'AG du 11 décembre 2018.
Dire et juger ces demandes irrecevables comme étant nouvelles en appel ;
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Débouter le syndicat des copropriétaires et M. [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
Prendre acte de ce que les appelants reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions (p 3 avant-dernier alinéa), que toutes les délibérations contenues dans le PV d'assemblée générale du 7 JUIN 2017, sont nulles et de nul effet.
Constater en conséquence que l'objet de la procédure est vidé, rejeter l'appel et confirmer le jugement entrepris.
Constater, dire et juger qu'aucune pièce justificative n'a été fournie par le syndic pour prétendre aux montant de charges qu'il impute aux Cts [J] ;
Constater, dire et juger que M. [B] est resté pendant de très nombreuses années non seulement sans être désigné syndic et qu'il n'avait donc aucune qualité, mais encore et surtout qu'il n'a pas satisfait aux dispositions légales concernant les comptes de la copropriété et les appels de charges.
Dire et juger que les réclamations du syndic ne sont étayées par aucun compte, aucune pièce justificative des dépenses communes, aucun décompte individuel de charges qui seraient incontestablement imputables aux Cts [J].
SUBSIDIAIREMENT : En toute hypothèse, compte tenu de la vente de l'appartement des Cts [J] par acte du 9 novembre 2018,
Dire et juger que lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2018, ils n'étaient plus propriétaires.
En conséquence,
Dire et juger que les délibérations prises lors de cette assemblée générale du 11 décembre 2018 ne pourront qu'être écartées comme étant inopposables aux Cts [J]. 24
Plus subsidiairement :
Vu l'approbation des comptes par l'AG du 11 DECEMBRE 2018, sur une période de ONZE ANNEES de 2006 à 2017, et si la Cour estimait devoir prendre en considérations l'approbation des comptes par cette assemblée, et bien que celle-ci ne soit pas opposable aux concluants, à titre infiniment subsidiaire et pour répondre aux appelants, les Cts [J] contestent légitimement point par point cette approbation pour les motifs susvisés,
En conséquence,
ANNULER les délibérations de l'assemblée générale du 11 DECEMBRE 2018, n° 4 à 27 et 34 à 43.
Plus subsidiairement :
Vu les règles de la prescription, Dire et juger les réclamations de charges contestées portant
sur les exercices depuis le soi-disant solde débiteur au 31.12.1998, prescrites jusqu'au 24 avril 2010.
En toute hypothèse :
DIRE ET JUGER que par sa carence et sa négligence pendant de très nombreuses années, M. [Z] [B] a commis, à titre personnel, des omissions et fautes à l'égard des Cts [J] ;
DIRE ET JUGER qu'en conséquence et en toute hypothèse M. [Z] [B] a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle ayant engendré des préjudices subis par les Cts [J] et qu'il leur en doit réparation ;
Si la Cour estimait entrer en voie de condamnation au paiement de quelque somme que ce soit à l'encontre des cts [J], au titre des charges de copropriété,
Vu la jurisprudence constante susvisées sur la responsabilité quasi-délictuelle du syndic :
CONDAMNER M. [Z] [B] à titre personnel au paiement de légitimes dommages intérêts aux Cts [J], savoir au paiement de la somme de 18.262,70 € et à due concurrence des sommes qu'ils seraient eux-mêmes condamnés à payer afin qu'ils soient relevés de toute condamnation ;
Et même en l'absence de toute condamnation à l'égard des cts [J],
Compte tenu des préjudices causés aux concluants par ses fautes qui ont perduré depuis l'achat de leur studio en 1991, jusqu'à sa vente en 2018, soit pendant 27 ans,
CONDAMNER M. [Z] [B] in solidum avec le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € à titre de légitimes dommages intérêts.
CONDAMNER en cause d'appel le syndicat des copropriétaires in solidum avec M. [Z] [B] à titre personnel, au paiement de la somme de 3500 € au profit des cts [J] sur la base de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens en accordant à Me Patrick GERBI le bénéfice de l'article 699 du CPC
FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de ce fait,
DIRE ET JUGER que les cts [J] devront être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires ainsi que des frais irrépétibles et les dépens de la présente procédure dont la charge ne devra être répartie qu'entre les autres copropriétaires.
Ils soutiennent:
- que pour la première fois en cause d'appel, les appelants sollicitent qu'il soit statué sur la régularité de la désignation de M.[B] par l'AG du 19 octobre 2018 et sur la régularité des comptes par l'AG du 11 décembre 2018, de sorte que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles,
- que M.[B] a fait l'acquisition de l'entier immeuble pour le revendre en appartements, et ayant conservé plusieurs appartement s'est institué syndic bénévole sans établir les comptes de charges de copropriété conformément à la loi de 1965, sans convoqué d'AG pendant 17 ans, malgré les multiples demandes de leur part,
- que la première AG tenue en 2014 a été annulée,
- qu'ayant démissionné de ses fonctions de syndic bénévole c'est en qualité de copropriétaire que M.[B] a convoqué l'AG du 7 juin 2017 sans respecter l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui entache de nullité cette AG,
- qu'il a d'ailleurs démissionné le 17 septembre 2018 et une nouvelle AG a été prévue pour le 19 octobre 2018,
- que la nullité de l'AG du 7 juin 2017 ne saurait être régularisé par celle du 19 octobre 2018, moyen non invoqué en première instance,
- qu'en convoquant une nouvelle AG pour le 11 décembre 2018 portant sur toutes les mêmes délibérations que celles de l'AG du 7 juin 2017, M.[B] reconnaît lui même que toutes les délibérations prises lors de l'AG du 7 juin 2017 sont nulles,
- qu'en tout état de cause ayant vendu leur appartement le 9 novembre 2018, ils n'étaient pas présents à l'AG du 11 décembre 2018, pas notés absents et dont le PV ne leur a pas été notifié de sorte qu'elle ne leur est pas opposable,
- que lors de cette AG du 11 décembre 2018, les comptes ont été approuvés sur 11 ans,
- qu'en tout état de cause le comportement d'inertie du syndic bénévole est fautif et leur a causé un préjudice important,
- que les réclamations du syndic ne sont étayées par aucun compte, aucune pièce justificative, aucun compte individuel de charge, qui leur serait imputable, qu'ils peuvent contester les comptes,
- qu'aucune pièce justificative n'ayant été soumise à consultation l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic lors de l'AG du 11 décembre 2018 sont nulles,
- que l'immeuble comporte deux bâtiments distincts de sorte qu'en vertu du règlement de copropriété les charges doivent être réparties en fonction des tantièmes d'une part des parties communes spéciales du bloc A ou au bloc B et d'autre part en fonction des tantièmes d'une part des parties communes générales à l'ensemble immobilier,
- qu'ils n'ont pas de boîte aux lettres dans le bloc B,
- que toutes les réclamations sont prescrites jusqu'au 24 avril 2010,
- que les travaux ne concernent que le bâtiment B,
- qu'ils ont toujours payé leurs charges en envoyant des provisions qui correspondaient à la réalité et en sollicitant des explications qu'ils n'ont jamais eu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes relatives à la régularité de la désignation de M.[B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 et de l'approbation des comptes par l'AG du 11 décembre 2018
Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, la présente instance concerne la régularité de l'AG du 7 juin 2017 avec en demande reconventionnelle la condamnation des consorts [J] à payer des charges de copropriété impayées.
En première instance, il n'a jamais été question de la régularité des AG des 19 octobre et 11 décembre 2018 alors même que l'audience s'est tenue le 12 novembre 2020 et que le jugement a été rendu le 22 février 2021, soit postérieurement à ces AG.
Les demandes formulées pour la première fois en appel concernant les AG de 2018 n'ont pas pour but d'opposer la compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
Elles ne sont pas davantage l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales.
En conséquence, les demandes relatives à la régularité des AG des 19 octobre et 11 décembre 2018 exprimées pour la première fois en cause d'appel sont irrecevables.
Sur l'annulation de l'AG du 7 juin 2017
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'AG peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
En l'espèce, M.[B] a démissionné le 4 avril 2017 de son poste de syndic bénévole et a convoqué en qualité de copropriétaire une AG pour le 7 juin 2017 avec une résolution destinée à élire un nouveau syndic bénévole, sans préciser que le syndic pouvait être professionnel et le nom des candidats, et 41 autres résolutions relatives à l'approbation des comptes des exercices de 2006 à 2016 ou à la vente de parties communes à des copropriétaires, excédant les compétences d'un copropriétaire, qui ne peut convoquer une AG que pour faire désigner un syndic, en cas de vacances.
Aussi, c'est à juste titre et alors même que les intimés ne le contestent pas, que le premier juge a prononcé l'annulation de toutes les dispositions prises lors de l'AG du 7 juin 2017.
Il importe peu que des AG ultérieures en 2018 aient adopté les mêmes résolutions, qu'elles soient régulières ou pas, questions déclarées irrecevables comme développé ci-dessus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Retenant que M.[B] se présente comme syndic bénévole de la copropriété depuis 1998 sans qu'aucune AG ne soit tenue jusqu'en 2014, malgré les demandes répétées des consorts [J] et sans qu'aucune justification des appels de charges par une décision d'AG ne figure au dossier, c'est à juste titre que le jugement a dit que M.[B] a, en qualité de syndic, manqué depuis des années à ses obligations contractuelles envers les consorts [J], leur générant un préjudice, en ce qu'ils n'ont jamais obtenu la reddition des comptes du syndic dans des conditions de fond et forme telles qu'exigées par la loi de 1965 et le décret de 1967.
Ces manquements ayant été commis au nom du syndicat, c'est valablement que le premier juge a condamné ce syndicat à leur verser la somme de 5 000€ de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »
Par ailleurs, l'article 14-1 de la même loi fixe :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En ne tenant pas compte des AG de 2018 dont la question de la régularité soulevée pour la première fois en cause d'appel a été déclarée irrecevable comme développé ci-dessus, il résulte des pièces versées aux débats qu'avant 2014, il est demandé des régularisation de charges sans aucune justification.
Si à compter de 2014 des appels de fonds trimestriels ont été faits, il n'est pas versé aux débats les PV des AG correspondantes qui votent le budget prévisionnel justifiant ces appels de charges.
Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'arriéré de charges à l'encontre des consorts [J] et de sa demande accessoire en dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
M.[B] et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à verser aux consorts [J] la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Me GERBI et avec dispense des consorts [J] sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes relatives à la régularité de la désignation de M. [B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 et de l'approbation des comptes par l'AG du 11 décembre 2018, comme formulées pour la première fois en cause d'appel,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE in solidum M.[B] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice M.[B], à régler aux consorts [J] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[B] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice M.[B] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me GERBI, avocat,
DISPENSE les consorts [J], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965, de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 423
N° RG 21/04494
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFRY
[Z] [B]
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 1]
C/
[F] [J]
[V] [H] épouse [J]
[D] [J]
[V] [J]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Philippe SILVE
Me Patrick GERBI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 22 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03693.
APPELANTS
Monsieur [Z] [B]
demeurant [Adresse 1]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 5]
représenté par son syndic en exercice, M. [Z] [B]
représentés par Me Philippe SILVE, membre de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Monsieur [F] [J]
né le 05 Octobre 1946 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]
Madame [V] [H] épouse [J]
née le 21 Février 1941 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 6]
Madame [D] [J]
née le 29 Avril 1970 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 6]
Madame [V] [J]
née le 06 Janvier 1971 à [Localité 3] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Patrick GERBI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [F] [J] et Mme [V] [H] épouse [J] sont usufruitiers d'un appartement dont Mme [D] [J] et Mme [V] [J] sont nues propriétaires.
Cet appartement est situé dans une communauté immobilière sise [Adresse 1] à [Localité 5], cette copropriété étant représentée par son syndic en exercice, M. [Z] [B], demeurant à cette adresse.
M. [Z] [B] a convoqué une assemblée générale de copropriété pour le 7 juin 2017.
Par acte introductif d'instance du 9 août 2017, les consorts [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ainsi que M. [Z] [B] pris à titre personnel, devant le tribunal de grande instance de Nice, notamment en annulation de tout ou partie des résolution de l'AG du 7 juin 2017 et octroi de dommages et intérêts.
Considérant que la convocation pour l'AG du 7 juin 2017 est irrégulière pour violation de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qui concerne les résolutions qui ne concernent pas strictement la désignation du bureau de l'assemblée, par jugement rendu le 22 février 2021, le Tribunal:
REVOQUE l'ordonnance de clôture du 7 février 2020
ANNULE l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 7 juin 2017 de la copropriété [Adresse 1] à l'exception des résolutions désignant le bureau de l'assemblée
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer aux consorts [J] une somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles
CONDAMNE in solidum M. [Z] [B] et le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] à payer aux consorts [J] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile
DISPENSE les consorts [J], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
Par déclaration au greffe en date du 25 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent:
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] et M. [Z] [B] dans leur appel ;
REFORMER le jugement du 22 février 2021 dans toutes ses dispositions ;
DIRE que M. [B] a été régulièrement désigné en qualité de syndic par l'assemblée générale du 19 octobre 2018 ;
DIRE que les comptes du syndicat des copropriétaires ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale du 11 décembre 2018 ;
DIRE que M. [B] n'a commis aucune faute ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 18.262,70 € au titre des charges de copropriété impayées ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
DÉBOUTER les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNER les consorts [J] au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
- que la copropriété est administrée par M.[B] en qualité de syndic bénévole,
- que depuis 1997 les consorts [J] n'ont plus réglé aucune charge de copropriété, ce qui désorganise les finances de la copropriété, cette dernière ayant dû faire face à des travaux importants,
- que le mandat de syndic bénévole n'a pas été renouvelé pendant 3 ans, le 4 avril 2017, M.[B] a démissionné et convoqué l'AG du 7 juin 2017,
- que c'est pour se soustraire à leur obligation de paiement des charges que les consorts [J] ont agi en nullité de cette AG,
- que la désignation de M.[B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 a pour effet de régulariser l'intégralité du PV de l'AG du 7 juin 2017,
- que l'annulation des résolutions de l'AG du 7 juin 2017 est légitime tant les résolutions votées lors de cette AG sont contraire à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, mais que le juge de première instance aurait dû constater la régularisation par l'AG du 19 octobre 2018,
- que les comptes ont été approuvés lors de l'AG du 11 décembre 2018, de sorte que cela fonde la demande de condamnation au titre des charges déjà formulée en première instance,
- que quand bien même les consorts [J] ont vendu leur appartement, ils ont été convoqués à l'AG du 11 décembre 2018 comme en atteste l'AR,
- que l'immeuble est composé d'un seul bâtiment avec deux entrées de sorte que les travaux réalisés sur les parties communes concernent tous les copropriétaires, ayant leur boîte aux lettres dans le hall du bloc B les consorts [J] doivent payer les frais afférents,
- que la responsabilité de M.[B] ne saurait être retenue en l'absence de faute et de préjudice,
- que les consorts [J] doivent être condamnés à des dommages et intérêts du fait de leur attitude malveillante.
Les consorts [J] concluent :
Constater et juger que ce n'est que devant la Cour, pour la première fois, que les appelants demandent à la Cour de statuer sur la régularité de la désignation de M. [B] par l'AG du 19 octobre 2018 et sur la régularité des comptes par l'AG du 11 décembre 2018.
Dire et juger ces demandes irrecevables comme étant nouvelles en appel ;
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Débouter le syndicat des copropriétaires et M. [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
Prendre acte de ce que les appelants reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions (p 3 avant-dernier alinéa), que toutes les délibérations contenues dans le PV d'assemblée générale du 7 JUIN 2017, sont nulles et de nul effet.
Constater en conséquence que l'objet de la procédure est vidé, rejeter l'appel et confirmer le jugement entrepris.
Constater, dire et juger qu'aucune pièce justificative n'a été fournie par le syndic pour prétendre aux montant de charges qu'il impute aux Cts [J] ;
Constater, dire et juger que M. [B] est resté pendant de très nombreuses années non seulement sans être désigné syndic et qu'il n'avait donc aucune qualité, mais encore et surtout qu'il n'a pas satisfait aux dispositions légales concernant les comptes de la copropriété et les appels de charges.
Dire et juger que les réclamations du syndic ne sont étayées par aucun compte, aucune pièce justificative des dépenses communes, aucun décompte individuel de charges qui seraient incontestablement imputables aux Cts [J].
SUBSIDIAIREMENT : En toute hypothèse, compte tenu de la vente de l'appartement des Cts [J] par acte du 9 novembre 2018,
Dire et juger que lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2018, ils n'étaient plus propriétaires.
En conséquence,
Dire et juger que les délibérations prises lors de cette assemblée générale du 11 décembre 2018 ne pourront qu'être écartées comme étant inopposables aux Cts [J]. 24
Plus subsidiairement :
Vu l'approbation des comptes par l'AG du 11 DECEMBRE 2018, sur une période de ONZE ANNEES de 2006 à 2017, et si la Cour estimait devoir prendre en considérations l'approbation des comptes par cette assemblée, et bien que celle-ci ne soit pas opposable aux concluants, à titre infiniment subsidiaire et pour répondre aux appelants, les Cts [J] contestent légitimement point par point cette approbation pour les motifs susvisés,
En conséquence,
ANNULER les délibérations de l'assemblée générale du 11 DECEMBRE 2018, n° 4 à 27 et 34 à 43.
Plus subsidiairement :
Vu les règles de la prescription, Dire et juger les réclamations de charges contestées portant
sur les exercices depuis le soi-disant solde débiteur au 31.12.1998, prescrites jusqu'au 24 avril 2010.
En toute hypothèse :
DIRE ET JUGER que par sa carence et sa négligence pendant de très nombreuses années, M. [Z] [B] a commis, à titre personnel, des omissions et fautes à l'égard des Cts [J] ;
DIRE ET JUGER qu'en conséquence et en toute hypothèse M. [Z] [B] a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle ayant engendré des préjudices subis par les Cts [J] et qu'il leur en doit réparation ;
Si la Cour estimait entrer en voie de condamnation au paiement de quelque somme que ce soit à l'encontre des cts [J], au titre des charges de copropriété,
Vu la jurisprudence constante susvisées sur la responsabilité quasi-délictuelle du syndic :
CONDAMNER M. [Z] [B] à titre personnel au paiement de légitimes dommages intérêts aux Cts [J], savoir au paiement de la somme de 18.262,70 € et à due concurrence des sommes qu'ils seraient eux-mêmes condamnés à payer afin qu'ils soient relevés de toute condamnation ;
Et même en l'absence de toute condamnation à l'égard des cts [J],
Compte tenu des préjudices causés aux concluants par ses fautes qui ont perduré depuis l'achat de leur studio en 1991, jusqu'à sa vente en 2018, soit pendant 27 ans,
CONDAMNER M. [Z] [B] in solidum avec le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € à titre de légitimes dommages intérêts.
CONDAMNER en cause d'appel le syndicat des copropriétaires in solidum avec M. [Z] [B] à titre personnel, au paiement de la somme de 3500 € au profit des cts [J] sur la base de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens en accordant à Me Patrick GERBI le bénéfice de l'article 699 du CPC
FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de ce fait,
DIRE ET JUGER que les cts [J] devront être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires ainsi que des frais irrépétibles et les dépens de la présente procédure dont la charge ne devra être répartie qu'entre les autres copropriétaires.
Ils soutiennent:
- que pour la première fois en cause d'appel, les appelants sollicitent qu'il soit statué sur la régularité de la désignation de M.[B] par l'AG du 19 octobre 2018 et sur la régularité des comptes par l'AG du 11 décembre 2018, de sorte que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles,
- que M.[B] a fait l'acquisition de l'entier immeuble pour le revendre en appartements, et ayant conservé plusieurs appartement s'est institué syndic bénévole sans établir les comptes de charges de copropriété conformément à la loi de 1965, sans convoqué d'AG pendant 17 ans, malgré les multiples demandes de leur part,
- que la première AG tenue en 2014 a été annulée,
- qu'ayant démissionné de ses fonctions de syndic bénévole c'est en qualité de copropriétaire que M.[B] a convoqué l'AG du 7 juin 2017 sans respecter l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui entache de nullité cette AG,
- qu'il a d'ailleurs démissionné le 17 septembre 2018 et une nouvelle AG a été prévue pour le 19 octobre 2018,
- que la nullité de l'AG du 7 juin 2017 ne saurait être régularisé par celle du 19 octobre 2018, moyen non invoqué en première instance,
- qu'en convoquant une nouvelle AG pour le 11 décembre 2018 portant sur toutes les mêmes délibérations que celles de l'AG du 7 juin 2017, M.[B] reconnaît lui même que toutes les délibérations prises lors de l'AG du 7 juin 2017 sont nulles,
- qu'en tout état de cause ayant vendu leur appartement le 9 novembre 2018, ils n'étaient pas présents à l'AG du 11 décembre 2018, pas notés absents et dont le PV ne leur a pas été notifié de sorte qu'elle ne leur est pas opposable,
- que lors de cette AG du 11 décembre 2018, les comptes ont été approuvés sur 11 ans,
- qu'en tout état de cause le comportement d'inertie du syndic bénévole est fautif et leur a causé un préjudice important,
- que les réclamations du syndic ne sont étayées par aucun compte, aucune pièce justificative, aucun compte individuel de charge, qui leur serait imputable, qu'ils peuvent contester les comptes,
- qu'aucune pièce justificative n'ayant été soumise à consultation l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic lors de l'AG du 11 décembre 2018 sont nulles,
- que l'immeuble comporte deux bâtiments distincts de sorte qu'en vertu du règlement de copropriété les charges doivent être réparties en fonction des tantièmes d'une part des parties communes spéciales du bloc A ou au bloc B et d'autre part en fonction des tantièmes d'une part des parties communes générales à l'ensemble immobilier,
- qu'ils n'ont pas de boîte aux lettres dans le bloc B,
- que toutes les réclamations sont prescrites jusqu'au 24 avril 2010,
- que les travaux ne concernent que le bâtiment B,
- qu'ils ont toujours payé leurs charges en envoyant des provisions qui correspondaient à la réalité et en sollicitant des explications qu'ils n'ont jamais eu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes relatives à la régularité de la désignation de M.[B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 et de l'approbation des comptes par l'AG du 11 décembre 2018
Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, la présente instance concerne la régularité de l'AG du 7 juin 2017 avec en demande reconventionnelle la condamnation des consorts [J] à payer des charges de copropriété impayées.
En première instance, il n'a jamais été question de la régularité des AG des 19 octobre et 11 décembre 2018 alors même que l'audience s'est tenue le 12 novembre 2020 et que le jugement a été rendu le 22 février 2021, soit postérieurement à ces AG.
Les demandes formulées pour la première fois en appel concernant les AG de 2018 n'ont pas pour but d'opposer la compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
Elles ne sont pas davantage l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales.
En conséquence, les demandes relatives à la régularité des AG des 19 octobre et 11 décembre 2018 exprimées pour la première fois en cause d'appel sont irrecevables.
Sur l'annulation de l'AG du 7 juin 2017
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'AG peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
En l'espèce, M.[B] a démissionné le 4 avril 2017 de son poste de syndic bénévole et a convoqué en qualité de copropriétaire une AG pour le 7 juin 2017 avec une résolution destinée à élire un nouveau syndic bénévole, sans préciser que le syndic pouvait être professionnel et le nom des candidats, et 41 autres résolutions relatives à l'approbation des comptes des exercices de 2006 à 2016 ou à la vente de parties communes à des copropriétaires, excédant les compétences d'un copropriétaire, qui ne peut convoquer une AG que pour faire désigner un syndic, en cas de vacances.
Aussi, c'est à juste titre et alors même que les intimés ne le contestent pas, que le premier juge a prononcé l'annulation de toutes les dispositions prises lors de l'AG du 7 juin 2017.
Il importe peu que des AG ultérieures en 2018 aient adopté les mêmes résolutions, qu'elles soient régulières ou pas, questions déclarées irrecevables comme développé ci-dessus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Retenant que M.[B] se présente comme syndic bénévole de la copropriété depuis 1998 sans qu'aucune AG ne soit tenue jusqu'en 2014, malgré les demandes répétées des consorts [J] et sans qu'aucune justification des appels de charges par une décision d'AG ne figure au dossier, c'est à juste titre que le jugement a dit que M.[B] a, en qualité de syndic, manqué depuis des années à ses obligations contractuelles envers les consorts [J], leur générant un préjudice, en ce qu'ils n'ont jamais obtenu la reddition des comptes du syndic dans des conditions de fond et forme telles qu'exigées par la loi de 1965 et le décret de 1967.
Ces manquements ayant été commis au nom du syndicat, c'est valablement que le premier juge a condamné ce syndicat à leur verser la somme de 5 000€ de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »
Par ailleurs, l'article 14-1 de la même loi fixe :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
En ne tenant pas compte des AG de 2018 dont la question de la régularité soulevée pour la première fois en cause d'appel a été déclarée irrecevable comme développé ci-dessus, il résulte des pièces versées aux débats qu'avant 2014, il est demandé des régularisation de charges sans aucune justification.
Si à compter de 2014 des appels de fonds trimestriels ont été faits, il n'est pas versé aux débats les PV des AG correspondantes qui votent le budget prévisionnel justifiant ces appels de charges.
Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'arriéré de charges à l'encontre des consorts [J] et de sa demande accessoire en dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
M.[B] et le syndicat des copropriétaires sont condamnés in solidum à verser aux consorts [J] la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Me GERBI et avec dispense des consorts [J] sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DECLARE irrecevables les demandes relatives à la régularité de la désignation de M. [B] en qualité de syndic par l'AG du 19 octobre 2018 et de l'approbation des comptes par l'AG du 11 décembre 2018, comme formulées pour la première fois en cause d'appel,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE in solidum M.[B] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice M.[B], à régler aux consorts [J] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[B] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice M.[B] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me GERBI, avocat,
DISPENSE les consorts [J], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965, de toute participation aux dépenses communes relatives à l'instance.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT