CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 21/02951
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 391
Rôle N° RG 21/02951 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHANX
[F] [Z] épouse [T]
C/
S.D.C. [Adresse 8] ARK A'
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurent CHOUETTE
Me Jean-Jacques DEGRYSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 07 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/06072.
APPELANTE
Madame [F] [Z] épouse [T]
née le 17 Juin 1951 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMEE
S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA ILES D'OR domicilié [Adresse 9], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Olivier MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe puis au 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [T] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété ' [Adresse 8] ' sise [Adresse 7].
Sur convocation postale émise par son syndic en place le cabinet FONCIA Iles d'Or, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 5 août 2016.
Par exploit d'huissier délivré le 4 novembre 2016 , Madame [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir prononcer l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 et la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 2.300 euros au titre des dispositions de l`article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de Maitre Eric MARTINS-MESTRE.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 octobre 2020.
Madame [T] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de de l'immeuble '[Adresse 8]' demandait au tribunal de déclarer sans emport les pièces communiquées par Madame [T] le 27 mai 2019, de dire et juger qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'absence de convocation et de participation des co-indivisaires comme suite au décès de Madame [N] [Z], les droits de ces co-indivisaires n'ayant pas été notifiés au syndic, de la déclarer irrecevable en sa demande d'annulation des résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14, de la débouter de sa demande d'annulation des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .
Par jugement contradictoire du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces communiquées par Madame [T] le 27 mai 2019.
* déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016.
* débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 *condamné Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* débouté Madame [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Madame [T] aux entiers dépens
Selon déclaration du 25 février 2021 , Madame [T] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déclare irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 , .
- déboute Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 -condamne Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- déboute Madame [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [T] aux entiers dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or demande à la Cour de :
* dire et juger que Madame [T] ne peut se prévaloir, pour contester la validité de l'assemblée générale du 5 août 2016 du défaut de convocation et de participations des co-indivisaires comme suite au décès de Madame [N] [Z], les droits de ces co-indivisaires dans la succession n'ayant pas été notifiés au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
* confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 sur ce point.
* confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 *confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 *confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a condamné Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
* condamner Madame [T] aux entiers dépens d'appel.
* condamner Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or fait valoir que ni le décès de Madame [N] [Z],, ni le nom des co-indisaires n'ont été notifiés au syndic avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 5 août 2016.
Il ajoute qu'à la suite de la convocation, le syndic a reçu de Madame [Z]-[Y] l'information du décès de Madame [N] [Z] le 14 juin 2015 ainsi qu'un pouvoir donné par Madame [Z]-[Y] à son fils [M] [Y] lequel a pu exercer les droits de vote afférents aux lots de feue Madame [N] [Z].
Il indique que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ' [Adresse 8]' du 5 août 2016 mentionne bien Madame [T] en qualité d'opposante et le nombre de voix correspondant, reconnaissant toutefois qu'il y a une erreur matérielle sur le nombre de voix sans que cette erreur ne change le décompte des majorités requises.
Ainsi après rectification de l'erreur matérielle, la résolution n°8 a obtenu 690 voix 'pour' et 280 voix (celle de Madame [T]) d'abstention, cette résolution ayant donc bien été adoptée à la majorité de l'article 25.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' souligne que les résolutions n°9, n°10 et n°13 ayant été adoptées à l'unanimité des présents et représentés en ce compris Madame [T], celle-ci est irrecevable à en solliciter la nullité.
S'agissant de la résolution n°14, il soutient que Madame [T] n'était ni opposante, ni défaillante à cette décision de rejet et se trouve par voie de conséquence irrecevable à contester celle-ci, cette dernière ayant été rejetée à la suite d'une abstention de l'unanimité des présents et représentés dont Madame [T].
Quant aux résolutions n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19, s'il est vrai que le procès-verbal de l'assemblée générale est affecté de certaines erreurs matérielles, il n'en demeure pas moins que celles-ci n'ont aucune incidence sur le sens des décisions adoptées, toutes relevant de la majorité de l'article 24.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' indique que l'appelante prétend à tort que les passerelles qui donnent accès à l'entresol et aux étages de l'immeuble ainsi que leurs poteaux porteurs constituerait des éléments de servitude d'accès à l'entresol et aux étages qui n'appartiendraient pas à la copropriété et ne constitueraient pas des parties communes de l'immeuble.
Il ajoute que ce droit de passage ne constitue pas un service collectif ou un élément d'équipement mais un droit réel et perpétuel d'accès au terrain, assiette de la copropriété, terrain qui est la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires en ce compris Madame [T] à hauteur de ses quotes-parts de parties communes.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [T] demande à la Cour de :
* dire et juger son appel recevable et bien fondé.
* réformer purement et simplement le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 7 décembre 2020.
Statuant à nouveau.
* prononcer l'annulation pure et simple et avec toute conséquence que de droit des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 .
* débouter purement et simplement l'intimé de toutes ses demandes fins et conclusions totalement infondées et injustifiées.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' au paiement de la somme de 3.800 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maitre Eric MARTINS-MESTRE, avocat , sur son afirmation de droit.
Au soutien de ses demandes, Madame [T] soutient que toutes les délibérations des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 sont viciées et faussées à la base au niveau du vote, ces votes ne respectant pas le règlement de copropriété du 28 juin 1963.
Elle fait valoir qu'elle s'est vue attribuer des tantièmes fantaisistes 270 puis 104 en lieu et place des 280 auxquels elle a droit.
Elle indique que les résolutions litigieuses doivent être annulées même si l'erreur matérielle sur les tantièmes du copropriétaire contestant n'a eu aucune incidence sur le sort de ces résolutions.
Par ailleurs s'agissant des résolutions n°16, 17, 18 et 19 de l'assemblée générale susvisée , elle indique qu'elle n'est pas redevable des dépenses concernant l'entretien d'un élément de servitude d'accès aux lots privatifs des entresols et étages des deux entrées de l'ensemble Park A auquel elle est étrangère de par la définition des règlements de copropriété.
******
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 février 2024 et mise en délibéré au 11 avril 2024 puis a été prorgée au 13 juin 2024, au 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
******
1°) Sur l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016
Attendu que Madame [T] demande à la cour de prononcer l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016.
Qu'elle soutient à l'appui de ses demandes que :
- l'assemblée générale du 5 août 2016 a été viciée puisqu'il apparaît que Madame [N] [S], veuve [Z] a participé au vote alors qu'elle était décédée.
- les votes relatifs à ces résolutions n'ont pas respecté le règlement de copropriété du 28 juin 1963, elle même s'étant vue attribuer des tantièmes qui ne corrspondaient absolument pas à ceux auxquels elle avait droit
- les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 dont l'objet était de recueillir le vote de l'assemblée générale sur la réalisation et le financement de travaux de finition du confortement de deux passerelles desservant l'immeuble et des quatre poteaux porteurs des portiques de ces passerelles ont méconnu les stipulations du règlement de copropriété dès lors qu'ils ont eu pour objet des dépenses relatives à l'entretien d'un ouvrage extérieur qui ne figure pas au nombre de ces parties communes.
a) Sur le mandat de représentation de Madame [N] [S] veuve [Z]
Attendu que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce que 'tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.'
Attendu que l'appelante verse aux débats l'acte de décès de Madame [N] [S] veuve [Z] en date du 14 juin 2015 et soutient dès lors que l'assemblée générale du 5 août 2016 a été viciée, celle-ci ayant participé au vote.
Qu'il convient cependant de constater que Madame [T] ne démontre pas que le décès de Madame [N] [S] veuve [Z] a été notifié au syndic avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 5 août 2016.
Que dès lors cette dernière ne peut se prévaloir de ce décès pour contester la validité de l'assemblée générale, les mutations étant inopposables au syndicat tant que ce dernier n'en n'a pas été informé officiellement.
Que le syndic suite à la convocation à l'assemblée générale du 5 août 2016 a reçu un courrier daté du 1er août 2016 de Madame [Z] l'informant du décès de Madame [N] [S] veuve [Z] le 14 juin 2015 ainsi qu'un pouvoir donné par celle-ci, en tant qu'héritière indivisesde la succession du lot n° 26 du Park à son fils [M] [Y].
Que c'est en l'état de ce pouvoir dont il n'est pas justifié qu'il serait irrégulier que Monsieur [Y] a pu exercer les droits de vote afférents aux lots de feue [N] [S] veuve [Z]
Qu'il s'en suit que ce moyen sera rejeté.
b) Sur l'attribution des tantièmes
Attendu que le Chapitre 8 Paragraphe 5 du règlement de copropriété du 28 juin 1963 intitulé - Assemblées des co-propriétaires - énonce que 'les décisions seront prises à la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés. Chaque propriétaire a autant de voix qu'il possède de millièmes dans les parties communes de l'immeuble. En cas de partage des voix des copropriétaires présents ou représentés, la prépondérance appartiendra au groupe faisant faisant majorité en nombre'
Qu'aux termes du tableau récapitulatif du dernier modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012 Madame [T], propriétaire des lots n°2,3, 4,5,35, 36 et 37 dispose de 280/1000èmes.
Attendu que Madame [T] soutient que les résolutions sont viciées et faussées à la base au niveau du vote.
Qu'elle fait valoir notamment que s'agissant des résolutions, il n'y a plus que 23 copropriétaires présents contrairement à ce qui est porté en page 1/ 17 dudit procès-verbal lequel affiche un nombre de tantièmes pour 24 propriétaires sans que soit signalé le départ d'un copropriétaire.
Que de plus, il lui a été atrribué un nombre de tantièmes inexacts.
Attendu qu'il convient de relever que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2016 mentionne bien Madame [T] en qualité d'opposante et le nombre de voix correspondants.
Qu'il est exact que cette dernière se voit attribuer des tantièmes qui ne sont pas ceux auxquels elle a droit une fois 270 puis une autre fois 104 en lieu et place des 280 .
Que toutefois il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu'une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n'affecte pas la validité des résolutions lorsqu'elle n'a pas d'incidence sur les votes dont les résultats ont été correctement retranscrits.
Attendu que s'agissant de la résolution n°8, il est mentionné 23 copropriétaires présents alors que 24 sont mentionnés comme présents ou représentés en page 1 du procès-verbal et qu'aucun départ n'a été signalé.
Que de plus Madame [T] s'est vue attribuer 270 voix en lieu et place des 280 qu'elle possède.
Que toutefois cette erreur est sans incidence sur le résultat du vote, la résolution n°8 devant être adoptée à la majorité de l'article 25 soit 501 voix.
Qu'après rectification de l'erreur matérielle affectant le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 la résolution n°8 a obtenu 690 voix pour et 280, soit celles de Madame [T], d'abstention.
Qu'il s'ensuit que cette résolution a donc bien été adoptée à la majorité de l'article 25.
Que s'agissant du nombre de copropriétaires, 23 au lieu de 24, cette erreur matérielle est sans incidence sur le résultat du vote puisqu'après rectification de cette erreur il y a bien 24 copropriétaires totalisant 970 tantièmes ainsi que cela résulte de la feuille de présence, Madame [V], titulaire de 30 tantièmes étant absente.
Attendu que s'agissant des résolutions n°9, n° 10 et n° 13, il convient de constater qu'elles ont été adoptées à l'unanimité des présents et représentés en ce compris Madame [T], celle-ci étant par conséquent irrecevable à en solliciter la nullité.
Qu'il en est de même de la résolution n°14 rejetée à la suite d'une abstention de l'unanimité des présents et représentés dont Madame [T].
Que cette dernière n'étant par conséquent, ni opposante, ni défaillante à cette décision de rejet, elle se trouve par voie de conséquence irrecevable à la contester.
Attendu le procès verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 relatif aux résolutions n°11, 12, 16, 17, 18 et 19 est indiscutablement affecté d'erreurs matérielles.
Qu'il mentionne en effet 23 copropriétaires alors qu'il résulte clairement de la feuille de présence que 24 copropriétaires étaient présents ou représentés,.
Que le total des voix des présents/ représentés n'est pas, contrairement à ce qu'indiqué dans le procès-verbal 952 tantièmes mais bien 970 tantièmes ainsi que cela résulte de la feuille de présence et du tableau récapitulatif du modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012, Madame [V] , titulaire de 30 tantièmes étant absente.
Que Madame [T] dispose de 280 tantièmes et donc de 280 voix et non comme mentionné 104 dans le procès-verbal.
Que cependant ces erreurs matérielles n'ont aucune incidence sur le sens des décisions adoptées, toutes relevant de la majorité de l'article 24.
Qu'en effet le nombre de voix des copropriétaires présents/ représentés étant de 970, la majorité de l'article 24 exigeant 486 voix a été observée puisqu'après rectification des erreurs matérielles, les résolutions ont obtenu 690 voix, seule Madame [T] possédant 280 voix s'y étant opposée.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les erreurs affectant le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 n'ont entraîné aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions de l'assemblée et sont dépourvues par conséquence d'incidence sur le sens de celles-ci.
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [T] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point .
c) Sur les travaux de confortement des passerelles donnant accès à l'entresol et aux étages de l'immeuble ainsi que de leur poteaux porteurs
Attendu que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 qualifie de privatives ' les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.'
Et l'article 3 de ladite loi de communes 'les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.'
Attendu que Madame [T] fait valoir que les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 ont méconnu les stipulations du règlement de copropriété dès lors qu'elles ont eu pour objet des dépenses relatives à l'entretien d'un ouvrage extérieur à l'immeuble qui ne figure pas au nombre de ses parties communes.
Qu'elle maintient que sur ces passerelles s'exerce une servitude de passage permettant l'accès aux lots privatifs de l'entresol et des étages des deux entrées de l'immeuble Park A auxquelles elle est étrangère puisque copropriétaire de lots situés en rez de jardin et donc non visés par cette servitude, étant elle même bénéficiaire d'une autre servitude.
Qu'ainsi elle soutient qu'elle n'est pas redevable des charges afférentes à ces passerelles et que par conséquent la clé de répartition des charges ' administration et ravalement'est erronée.
Attendu que les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 ont pout objet de recueillir le vote de l'assemblée générale sur la réalisation et le financement de travaux de finition du confortement de deux passerelles desservant l'immeuble et des quatre poteaux porteurs des portiques de ces passerelles.
Qu'il résulte du Chapitre 2 Paragraphe 1 intitulé - Parties communes- du règlement de copropriété en date du 28 juin 1963 que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage d'un propriétaire déterminé, elles comprendront :
- le droit au bail emphytéotique du sol sur lequel a été édifié l'immeuble.
- les fondations ,gros mur de façades, de pignons, de refends, le gros 'uvre des planchers, charpentes, couvertures en un mot tout ce qui forment l'ossature du bâtiment.
- les entrées côté ouest ,vestibules, palliers, escaliers, rampes, ascenseur et cage ascenseur.
- les têtes de cheminées et conduits de fumée.
- les canalisations et tuyaux jusqu'aux branchements particuliers.
Et d'une manière générale font partie des choses communes tous les locaux et services communs à l'ensemble des copropriétaires'.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les poteaux porteurs des passerelles sont situés dans l'emprise de l'immeuble, plus précisément sur la parcelle BY n°[Cadastre 6], anciennement parcelle A[Cadastre 2].
Que la partie de ces passerelles situées hors emprise de l'immeuble sur la parcelle BY n°[Cadastre 5] anciennement A[Cadastre 3] et A[Cadastre 1] correspondent à la servitude d'accès constituée par bail emphytéotique du 5 juillet 1962 passé entre les époux [Z] et la société SUN PARK reproduit au règlement de copropriété du 28 juin 1963.
Que les deux passerelles litigieuses qui permettent l'accès aux entrées A1 et A2 de l'immeuble ne sont pas citées comme parties communes de l'immeuble par le règlement de copropriété.
Qu'elles sont visées au chapitre intitulé -Désignation de l'immeuble- comme desservant l'immeuble au niveau des deux entrées.
Que Madame [T] soutient que ce chapitre donne une définition écrite de la servitude d'accès aux lots privatifs des entresols et des étages dont l'entretien est régi par les articles 697 et 690 du Code civil, ajoutant que celle-ci exclut l'accès à ses lots privatifs situés en rez de jardin.
Attendu que les parties s'accordent sur le fait qu'il existe une servitude de passage ayant vocation à s'exercer sur ces passerelles.
Que s'il résulte du plan de coupe de l'immeuble et du constat d'huissier du 29 octobre 2015 communiqué par le syndicat des copropriétaires mais également des constats d'huissier du 24 octobre 2016 et du 3 mai 2017 produit par l'appelante que si la structure des passerelles est dans sa majeure partie distincte de l'immeuble, celles-ci sont directement reliées en l'une de leurs extrémités aux entrées A1 et A2 du bâtiment et leurs piliers porteurs apparaissent à ce niveau dans l'emprise même de l'immeuble.
Que cette servitude constitue un droit réel accessoire aux parties communes de l'immeuble , le premier juge ayant à bon droit relevé qu'il n'a été crée aucune catégorie de parties communes spéciales au sein d el'immeuble.
Que toutefois aucun titre ne dit que les travaux nécessaires à l'usage ou à la conservation de la servitude seront à la charge du propriétaire du fonds servant.
Que dès lors en application des dispositions de l'article 697 du code civil qui énonce que ' celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver' et de l'article 698 dudit code lequel dispose que 'ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire', il appartient au bénéficiaire de la servitude de financer le coût des travaux de conservation des passerelles de leurs poteaux porteurs.
Attendu que le modificatif au règlement de copropriété du 22 juin 1971 ainsi que le modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012 énonce différentes catégories de charges dont il résulte que les lots en rez de jardin dont est propriétaire l'appelante ne sont pas redevables des charges relatives au 'ménage, entretien, enlèvement des ordures, éclairage, peinture communs sauf façades.'
Que les travaux de consolidation structurelle en vue de la conservation de l'immeuble ou de la conservation des ouvrages nécessaires pour user de la servitude de passage ne correspondent pas à des travaux d'entretien ou de peinture de sorte que les lots du rez de jardin ne sont pas exclus de la répartition des charges relatives à ces travaux.
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [T] de sa demande, l'assemblée générale ayant valablement voté les résolutions litigieuses.
Attendu qu'il y a lieu, eu égard à l'ensemble de ces éléments, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 et a débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016.
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2.500 euros au terme des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement contradictoire du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2.500 euros au terme des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Madame [T] aux entiers dépens en cause d'appel
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 24 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 391
Rôle N° RG 21/02951 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHANX
[F] [Z] épouse [T]
C/
S.D.C. [Adresse 8] ARK A'
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurent CHOUETTE
Me Jean-Jacques DEGRYSE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 07 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/06072.
APPELANTE
Madame [F] [Z] épouse [T]
née le 17 Juin 1951 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMEE
S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA ILES D'OR domicilié [Adresse 9], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Olivier MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe puis au 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [T] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété ' [Adresse 8] ' sise [Adresse 7].
Sur convocation postale émise par son syndic en place le cabinet FONCIA Iles d'Or, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 5 août 2016.
Par exploit d'huissier délivré le 4 novembre 2016 , Madame [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir prononcer l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 et la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 2.300 euros au titre des dispositions de l`article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de Maitre Eric MARTINS-MESTRE.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 octobre 2020.
Madame [T] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de de l'immeuble '[Adresse 8]' demandait au tribunal de déclarer sans emport les pièces communiquées par Madame [T] le 27 mai 2019, de dire et juger qu'elle ne pouvait se prévaloir de l'absence de convocation et de participation des co-indivisaires comme suite au décès de Madame [N] [Z], les droits de ces co-indivisaires n'ayant pas été notifiés au syndic, de la déclarer irrecevable en sa demande d'annulation des résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14, de la débouter de sa demande d'annulation des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .
Par jugement contradictoire du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces communiquées par Madame [T] le 27 mai 2019.
* déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016.
* débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 *condamné Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* débouté Madame [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné Madame [T] aux entiers dépens
Selon déclaration du 25 février 2021 , Madame [T] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déclare irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 , .
- déboute Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 -condamne Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- déboute Madame [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [T] aux entiers dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or demande à la Cour de :
* dire et juger que Madame [T] ne peut se prévaloir, pour contester la validité de l'assemblée générale du 5 août 2016 du défaut de convocation et de participations des co-indivisaires comme suite au décès de Madame [N] [Z], les droits de ces co-indivisaires dans la succession n'ayant pas été notifiés au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
* confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 sur ce point.
* confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 *confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 *confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 7 décembre 2020 en ce qu'il a condamné Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
* condamner Madame [T] aux entiers dépens d'appel.
* condamner Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' représenté par son syndic en exercice cabinet FONCIA Iles d'Or fait valoir que ni le décès de Madame [N] [Z],, ni le nom des co-indisaires n'ont été notifiés au syndic avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 5 août 2016.
Il ajoute qu'à la suite de la convocation, le syndic a reçu de Madame [Z]-[Y] l'information du décès de Madame [N] [Z] le 14 juin 2015 ainsi qu'un pouvoir donné par Madame [Z]-[Y] à son fils [M] [Y] lequel a pu exercer les droits de vote afférents aux lots de feue Madame [N] [Z].
Il indique que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ' [Adresse 8]' du 5 août 2016 mentionne bien Madame [T] en qualité d'opposante et le nombre de voix correspondant, reconnaissant toutefois qu'il y a une erreur matérielle sur le nombre de voix sans que cette erreur ne change le décompte des majorités requises.
Ainsi après rectification de l'erreur matérielle, la résolution n°8 a obtenu 690 voix 'pour' et 280 voix (celle de Madame [T]) d'abstention, cette résolution ayant donc bien été adoptée à la majorité de l'article 25.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' souligne que les résolutions n°9, n°10 et n°13 ayant été adoptées à l'unanimité des présents et représentés en ce compris Madame [T], celle-ci est irrecevable à en solliciter la nullité.
S'agissant de la résolution n°14, il soutient que Madame [T] n'était ni opposante, ni défaillante à cette décision de rejet et se trouve par voie de conséquence irrecevable à contester celle-ci, cette dernière ayant été rejetée à la suite d'une abstention de l'unanimité des présents et représentés dont Madame [T].
Quant aux résolutions n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19, s'il est vrai que le procès-verbal de l'assemblée générale est affecté de certaines erreurs matérielles, il n'en demeure pas moins que celles-ci n'ont aucune incidence sur le sens des décisions adoptées, toutes relevant de la majorité de l'article 24.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' indique que l'appelante prétend à tort que les passerelles qui donnent accès à l'entresol et aux étages de l'immeuble ainsi que leurs poteaux porteurs constituerait des éléments de servitude d'accès à l'entresol et aux étages qui n'appartiendraient pas à la copropriété et ne constitueraient pas des parties communes de l'immeuble.
Il ajoute que ce droit de passage ne constitue pas un service collectif ou un élément d'équipement mais un droit réel et perpétuel d'accès au terrain, assiette de la copropriété, terrain qui est la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires en ce compris Madame [T] à hauteur de ses quotes-parts de parties communes.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [T] demande à la Cour de :
* dire et juger son appel recevable et bien fondé.
* réformer purement et simplement le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 7 décembre 2020.
Statuant à nouveau.
* prononcer l'annulation pure et simple et avec toute conséquence que de droit des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 .
* débouter purement et simplement l'intimé de toutes ses demandes fins et conclusions totalement infondées et injustifiées.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' au paiement de la somme de 3.800 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maitre Eric MARTINS-MESTRE, avocat , sur son afirmation de droit.
Au soutien de ses demandes, Madame [T] soutient que toutes les délibérations des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016 sont viciées et faussées à la base au niveau du vote, ces votes ne respectant pas le règlement de copropriété du 28 juin 1963.
Elle fait valoir qu'elle s'est vue attribuer des tantièmes fantaisistes 270 puis 104 en lieu et place des 280 auxquels elle a droit.
Elle indique que les résolutions litigieuses doivent être annulées même si l'erreur matérielle sur les tantièmes du copropriétaire contestant n'a eu aucune incidence sur le sort de ces résolutions.
Par ailleurs s'agissant des résolutions n°16, 17, 18 et 19 de l'assemblée générale susvisée , elle indique qu'elle n'est pas redevable des dépenses concernant l'entretien d'un élément de servitude d'accès aux lots privatifs des entresols et étages des deux entrées de l'ensemble Park A auquel elle est étrangère de par la définition des règlements de copropriété.
******
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 février 2024 et mise en délibéré au 11 avril 2024 puis a été prorgée au 13 juin 2024, au 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024.
******
1°) Sur l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016
Attendu que Madame [T] demande à la cour de prononcer l'annulation des résolutions n°8, n°9, n° 10, n°11, n°12, n° 13, n°14, n°16, n° 17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale du 5 août 2016.
Qu'elle soutient à l'appui de ses demandes que :
- l'assemblée générale du 5 août 2016 a été viciée puisqu'il apparaît que Madame [N] [S], veuve [Z] a participé au vote alors qu'elle était décédée.
- les votes relatifs à ces résolutions n'ont pas respecté le règlement de copropriété du 28 juin 1963, elle même s'étant vue attribuer des tantièmes qui ne corrspondaient absolument pas à ceux auxquels elle avait droit
- les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 dont l'objet était de recueillir le vote de l'assemblée générale sur la réalisation et le financement de travaux de finition du confortement de deux passerelles desservant l'immeuble et des quatre poteaux porteurs des portiques de ces passerelles ont méconnu les stipulations du règlement de copropriété dès lors qu'ils ont eu pour objet des dépenses relatives à l'entretien d'un ouvrage extérieur qui ne figure pas au nombre de ces parties communes.
a) Sur le mandat de représentation de Madame [N] [S] veuve [Z]
Attendu que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce que 'tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.'
Attendu que l'appelante verse aux débats l'acte de décès de Madame [N] [S] veuve [Z] en date du 14 juin 2015 et soutient dès lors que l'assemblée générale du 5 août 2016 a été viciée, celle-ci ayant participé au vote.
Qu'il convient cependant de constater que Madame [T] ne démontre pas que le décès de Madame [N] [S] veuve [Z] a été notifié au syndic avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale du 5 août 2016.
Que dès lors cette dernière ne peut se prévaloir de ce décès pour contester la validité de l'assemblée générale, les mutations étant inopposables au syndicat tant que ce dernier n'en n'a pas été informé officiellement.
Que le syndic suite à la convocation à l'assemblée générale du 5 août 2016 a reçu un courrier daté du 1er août 2016 de Madame [Z] l'informant du décès de Madame [N] [S] veuve [Z] le 14 juin 2015 ainsi qu'un pouvoir donné par celle-ci, en tant qu'héritière indivisesde la succession du lot n° 26 du Park à son fils [M] [Y].
Que c'est en l'état de ce pouvoir dont il n'est pas justifié qu'il serait irrégulier que Monsieur [Y] a pu exercer les droits de vote afférents aux lots de feue [N] [S] veuve [Z]
Qu'il s'en suit que ce moyen sera rejeté.
b) Sur l'attribution des tantièmes
Attendu que le Chapitre 8 Paragraphe 5 du règlement de copropriété du 28 juin 1963 intitulé - Assemblées des co-propriétaires - énonce que 'les décisions seront prises à la majorité des voix des propriétaires présents ou représentés. Chaque propriétaire a autant de voix qu'il possède de millièmes dans les parties communes de l'immeuble. En cas de partage des voix des copropriétaires présents ou représentés, la prépondérance appartiendra au groupe faisant faisant majorité en nombre'
Qu'aux termes du tableau récapitulatif du dernier modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012 Madame [T], propriétaire des lots n°2,3, 4,5,35, 36 et 37 dispose de 280/1000èmes.
Attendu que Madame [T] soutient que les résolutions sont viciées et faussées à la base au niveau du vote.
Qu'elle fait valoir notamment que s'agissant des résolutions, il n'y a plus que 23 copropriétaires présents contrairement à ce qui est porté en page 1/ 17 dudit procès-verbal lequel affiche un nombre de tantièmes pour 24 propriétaires sans que soit signalé le départ d'un copropriétaire.
Que de plus, il lui a été atrribué un nombre de tantièmes inexacts.
Attendu qu'il convient de relever que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2016 mentionne bien Madame [T] en qualité d'opposante et le nombre de voix correspondants.
Qu'il est exact que cette dernière se voit attribuer des tantièmes qui ne sont pas ceux auxquels elle a droit une fois 270 puis une autre fois 104 en lieu et place des 280 .
Que toutefois il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu'une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n'affecte pas la validité des résolutions lorsqu'elle n'a pas d'incidence sur les votes dont les résultats ont été correctement retranscrits.
Attendu que s'agissant de la résolution n°8, il est mentionné 23 copropriétaires présents alors que 24 sont mentionnés comme présents ou représentés en page 1 du procès-verbal et qu'aucun départ n'a été signalé.
Que de plus Madame [T] s'est vue attribuer 270 voix en lieu et place des 280 qu'elle possède.
Que toutefois cette erreur est sans incidence sur le résultat du vote, la résolution n°8 devant être adoptée à la majorité de l'article 25 soit 501 voix.
Qu'après rectification de l'erreur matérielle affectant le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 la résolution n°8 a obtenu 690 voix pour et 280, soit celles de Madame [T], d'abstention.
Qu'il s'ensuit que cette résolution a donc bien été adoptée à la majorité de l'article 25.
Que s'agissant du nombre de copropriétaires, 23 au lieu de 24, cette erreur matérielle est sans incidence sur le résultat du vote puisqu'après rectification de cette erreur il y a bien 24 copropriétaires totalisant 970 tantièmes ainsi que cela résulte de la feuille de présence, Madame [V], titulaire de 30 tantièmes étant absente.
Attendu que s'agissant des résolutions n°9, n° 10 et n° 13, il convient de constater qu'elles ont été adoptées à l'unanimité des présents et représentés en ce compris Madame [T], celle-ci étant par conséquent irrecevable à en solliciter la nullité.
Qu'il en est de même de la résolution n°14 rejetée à la suite d'une abstention de l'unanimité des présents et représentés dont Madame [T].
Que cette dernière n'étant par conséquent, ni opposante, ni défaillante à cette décision de rejet, elle se trouve par voie de conséquence irrecevable à la contester.
Attendu le procès verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 relatif aux résolutions n°11, 12, 16, 17, 18 et 19 est indiscutablement affecté d'erreurs matérielles.
Qu'il mentionne en effet 23 copropriétaires alors qu'il résulte clairement de la feuille de présence que 24 copropriétaires étaient présents ou représentés,.
Que le total des voix des présents/ représentés n'est pas, contrairement à ce qu'indiqué dans le procès-verbal 952 tantièmes mais bien 970 tantièmes ainsi que cela résulte de la feuille de présence et du tableau récapitulatif du modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012, Madame [V] , titulaire de 30 tantièmes étant absente.
Que Madame [T] dispose de 280 tantièmes et donc de 280 voix et non comme mentionné 104 dans le procès-verbal.
Que cependant ces erreurs matérielles n'ont aucune incidence sur le sens des décisions adoptées, toutes relevant de la majorité de l'article 24.
Qu'en effet le nombre de voix des copropriétaires présents/ représentés étant de 970, la majorité de l'article 24 exigeant 486 voix a été observée puisqu'après rectification des erreurs matérielles, les résolutions ont obtenu 690 voix, seule Madame [T] possédant 280 voix s'y étant opposée.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les erreurs affectant le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 août 2016 n'ont entraîné aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions de l'assemblée et sont dépourvues par conséquence d'incidence sur le sens de celles-ci.
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [T] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point .
c) Sur les travaux de confortement des passerelles donnant accès à l'entresol et aux étages de l'immeuble ainsi que de leur poteaux porteurs
Attendu que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 qualifie de privatives ' les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.'
Et l'article 3 de ladite loi de communes 'les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.'
Attendu que Madame [T] fait valoir que les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 ont méconnu les stipulations du règlement de copropriété dès lors qu'elles ont eu pour objet des dépenses relatives à l'entretien d'un ouvrage extérieur à l'immeuble qui ne figure pas au nombre de ses parties communes.
Qu'elle maintient que sur ces passerelles s'exerce une servitude de passage permettant l'accès aux lots privatifs de l'entresol et des étages des deux entrées de l'immeuble Park A auxquelles elle est étrangère puisque copropriétaire de lots situés en rez de jardin et donc non visés par cette servitude, étant elle même bénéficiaire d'une autre servitude.
Qu'ainsi elle soutient qu'elle n'est pas redevable des charges afférentes à ces passerelles et que par conséquent la clé de répartition des charges ' administration et ravalement'est erronée.
Attendu que les votes relatifs aux résolutions n°16, n° 17, n° 18 et n° 19 ont pout objet de recueillir le vote de l'assemblée générale sur la réalisation et le financement de travaux de finition du confortement de deux passerelles desservant l'immeuble et des quatre poteaux porteurs des portiques de ces passerelles.
Qu'il résulte du Chapitre 2 Paragraphe 1 intitulé - Parties communes- du règlement de copropriété en date du 28 juin 1963 que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage d'un propriétaire déterminé, elles comprendront :
- le droit au bail emphytéotique du sol sur lequel a été édifié l'immeuble.
- les fondations ,gros mur de façades, de pignons, de refends, le gros 'uvre des planchers, charpentes, couvertures en un mot tout ce qui forment l'ossature du bâtiment.
- les entrées côté ouest ,vestibules, palliers, escaliers, rampes, ascenseur et cage ascenseur.
- les têtes de cheminées et conduits de fumée.
- les canalisations et tuyaux jusqu'aux branchements particuliers.
Et d'une manière générale font partie des choses communes tous les locaux et services communs à l'ensemble des copropriétaires'.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les poteaux porteurs des passerelles sont situés dans l'emprise de l'immeuble, plus précisément sur la parcelle BY n°[Cadastre 6], anciennement parcelle A[Cadastre 2].
Que la partie de ces passerelles situées hors emprise de l'immeuble sur la parcelle BY n°[Cadastre 5] anciennement A[Cadastre 3] et A[Cadastre 1] correspondent à la servitude d'accès constituée par bail emphytéotique du 5 juillet 1962 passé entre les époux [Z] et la société SUN PARK reproduit au règlement de copropriété du 28 juin 1963.
Que les deux passerelles litigieuses qui permettent l'accès aux entrées A1 et A2 de l'immeuble ne sont pas citées comme parties communes de l'immeuble par le règlement de copropriété.
Qu'elles sont visées au chapitre intitulé -Désignation de l'immeuble- comme desservant l'immeuble au niveau des deux entrées.
Que Madame [T] soutient que ce chapitre donne une définition écrite de la servitude d'accès aux lots privatifs des entresols et des étages dont l'entretien est régi par les articles 697 et 690 du Code civil, ajoutant que celle-ci exclut l'accès à ses lots privatifs situés en rez de jardin.
Attendu que les parties s'accordent sur le fait qu'il existe une servitude de passage ayant vocation à s'exercer sur ces passerelles.
Que s'il résulte du plan de coupe de l'immeuble et du constat d'huissier du 29 octobre 2015 communiqué par le syndicat des copropriétaires mais également des constats d'huissier du 24 octobre 2016 et du 3 mai 2017 produit par l'appelante que si la structure des passerelles est dans sa majeure partie distincte de l'immeuble, celles-ci sont directement reliées en l'une de leurs extrémités aux entrées A1 et A2 du bâtiment et leurs piliers porteurs apparaissent à ce niveau dans l'emprise même de l'immeuble.
Que cette servitude constitue un droit réel accessoire aux parties communes de l'immeuble , le premier juge ayant à bon droit relevé qu'il n'a été crée aucune catégorie de parties communes spéciales au sein d el'immeuble.
Que toutefois aucun titre ne dit que les travaux nécessaires à l'usage ou à la conservation de la servitude seront à la charge du propriétaire du fonds servant.
Que dès lors en application des dispositions de l'article 697 du code civil qui énonce que ' celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver' et de l'article 698 dudit code lequel dispose que 'ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire', il appartient au bénéficiaire de la servitude de financer le coût des travaux de conservation des passerelles de leurs poteaux porteurs.
Attendu que le modificatif au règlement de copropriété du 22 juin 1971 ainsi que le modificatif à l'état descriptif de division du 21 août 2012 énonce différentes catégories de charges dont il résulte que les lots en rez de jardin dont est propriétaire l'appelante ne sont pas redevables des charges relatives au 'ménage, entretien, enlèvement des ordures, éclairage, peinture communs sauf façades.'
Que les travaux de consolidation structurelle en vue de la conservation de l'immeuble ou de la conservation des ouvrages nécessaires pour user de la servitude de passage ne correspondent pas à des travaux d'entretien ou de peinture de sorte que les lots du rez de jardin ne sont pas exclus de la répartition des charges relatives à ces travaux.
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [T] de sa demande, l'assemblée générale ayant valablement voté les résolutions litigieuses.
Attendu qu'il y a lieu, eu égard à l'ensemble de ces éléments, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable Madame [T] en son action en nullité contre les résolutions n°9, n°10, n°13 et n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016 et a débouté Madame [T] de l'intégralité de ses demandes en nullité des résolutions n°8, n°11, n°12, n°16, n°17, n°18 et n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' du 5 août 2016.
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2.500 euros au terme des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement contradictoire du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 8]' la somme de 2.500 euros au terme des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Madame [T] aux entiers dépens en cause d'appel
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,