CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 10 octobre 2024, n° 21/02583

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 OCTOBRE 2024

mm

N° 2024/ 321

Rôle N° RG 21/02583 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7LL

SCI MARE NOSTRUM

C/

[B] [Y]

S.C.I. AMALA

S.C.I. MIFA

Société [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Me Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 17 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05307.

APPELANTE

SCI MARE NOSTRUM dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Michel LOPRESTI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

S.C.I. AMALA, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE

S.C.I. MIFA dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Denis DEUR de l'ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] situé [Adresse 2], [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le Cabinet BOURGEOIS Immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

Assignation portant signification de la déclaration d'appel et des conclusions remise le 05.05.2021 à personne habilitée,

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La résidence « [Adresse 5] », est un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8], régi par un état descriptif en volumes, cahier des charges et des servitudes, établi le 30 novembre 1990.

Cet ensemble est divisé en 14 volumes. Chaque volume est géré, en application des dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, portant statut de la copropriété.

Le cahier des charges et des servitudes de la résidence « [Adresse 5] » précise, en page 101, que les différents volumes sont grevés, en tant que de besoin et de raison, des servitudes « non aedificandi » ou « non altius tollendi » utiles en conséquence de l'implantation et de la consistance des constructions édifiées dans l'emprise des volumes contigus ou voisins.

Au titre des servitudes particulières, il est spécifié, en pages 104 et 105 du cahier des charges, que l'installation des conduits de cheminée de ventilation est autorisée dans le volume 6, sous réserve de ne pas nuire à l'esthétique de l'ensemble immobilier et sous le contrôle de l'association foncière urbaine libre ; mais que toutefois, afin d'éviter des troubles du voisinage, une servitude d'interdiction est stipulée à titre réel et perpétuel dans la partie du volume 6 qui figure en pointillés bleus, au plan de masse qui demeure annexé à l'acte. En conséquence, toute extraction, toute installation de conduits de fumée, sont strictement interdites pour l'exploitation de tous commerces (restauration, boulangerie, ou autres).Le fonds dominant et le volume 12 et le fonds servant, le volume 6.

Dans l'acte du 30 novembre 1990, a été créée une association foncière urbaine libre (AFUL), dénommée « [Adresse 5] », plus communément appelée Association Syndicale Libre, qui a pour objet, notamment, la gestion des éléments d'équipements communs bénéficiant à plusieurs volumes et « la mise en 'uvre et le respect des servitudes, charges et conditions du cahier des charges figurant au titre III » de l'état descriptif en volumes et cahier des charges et des servitudes de la résidence « [Adresse 5] »(pages 124 et 125).

L'AFUL « [Adresse 5] » a mis à jour ses statuts, par décision du 29 septembre 2015, en application des dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004. Les statuts ont été reçus à la sous-préfecture de Grasse, le 23 octobre 2015, et publiés au Journal Officiel du 14 novembre 2015.

Monsieur [B] [Y] est propriétaire d'un appartement et d'une terrasse au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5] BEACH Volume 12, donnant sur une dalle terrasse d'où émergent plusieurs extracteurs, cheminées ou conduits d'évacuation des restaurants exploités dans les locaux commerciaux situés sous cette dalle, dans le volume 6, et, pour l'un d'entre eux, dans le volume 10.

Sont notamment exploités dans ces volumes les locaux commerciaux suivants :

La SCI MIFA est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5], Volume 6, d'un local destiné à la restauration exploité par sa locataire, la SARL MADAME NATURE. Il s'agit du restaurant DAME NATURE.

La SCI AMALA, est propriétaire de locaux exploités par le restaurant à l'enseigne [Localité 6].

La SCI MARE NOSTRUM est propriétaire de locaux à usage de restaurants exploités par les société SODECOM, à l'enseigne A LA MARÉE, et par la société SOFECOM, à l'enseigne KASHMIR.

La SCI SAINT EXUPERY est propriétaire de locaux exploités sous l'enseigne CÔTÉ SUD, dans le volume 10.

Monsieur [B] [Y] se plaignant des nuisances sonores occasionnées par les moteurs des conduits d'extraction, l'AFUL [Adresse 5] a fait appel à Monsieur [K] [V], ingénieur acousticien, qui a effectué des relevés sonores, depuis la terrasse de Monsieur [Y] et sur le toit terrasse du volume 6 montrant que l'émergence sonore dépassait les valeurs admissibles fixées par le Décret du 31 août 2006,( rapport en date du 12 novembre 2013).s'agissant des bruits occasionnés par le conduit d'extraction du restaurant DAME NATURE.

Par ordonnance de référé en date du 8 septembre 2014, l'AFUL [Adresse 5] et Monsieur [Y] ont obtenu, au contradictoire de la SCI MIFA, la désignation d'un expert judiciaire, Monsieur [R] [T] avec mission habituelle en la matière.

Par Ordonnance de référé en date du 16 mars 2016, les opérations d' expertise ont été étendues aux sociétés suivantes :

La SCI AMALA,

La SCIMARE NOSTRUM,

La SCI SAINT EXUPERY,

Les sociétés SODECOM, et SOFECOM, locataires de la SCI MARE NOSTRUM,

La mission de l'expert a été étendue aux constatations des nuisances olfactives alléguées par I'AFUL [Adresse 5] et Monsieur [B] [Y].

Par ordonnance de référé en date du 2 août 2017, les ordonnances de référé des 8 septembre 2014 et 16 mars 2016 ont été déclarées communes et opposables an syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier [Adresse 5] « VOLUME VI». Monsieur [R] [T], a déposé son rapport d'expertise le 22 janvier 2018.

Par actes en date des 24, 26 et 31 octobre 2018, l'AFUL [Adresse 5] et Monsieur [Y] ont fait citer devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE la SCI MIFA, la SCI AMALA, la SCI MARE NOSTRUM, la SCI SAINT EXUPERY, et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] VOLUME VI.

La SCI MARE 'NOSTRUM a appelé en cause ses deux locataires, les sociétés SODECOM et SOFECOM, qui n'ont pas constitué avocat. Les deux affaires ont été jointes. La SCI AMALA n'a pas non plus constitué avocat.

Il s'avère qu'en cours de procédure, par assemblée générale de l'AFUL [Adresse 5] en date du 2 septembre 2020, celle-ci a décidé de se désister de la procédure pendante et de son action. Ce désistement a été accepté par toutes les parties en défense.

L'AFUL [Adresse 5] et Monsieur [Y] ont notamment demandé au Tribunal de :

Donner acte à l' AFUL « [Adresse 5] » de son désistement d' instance et d' action à l'encontre des défendeurs,

Homologuer le rapport d'expertise déposé par M [R] [T],

Constater que sont avérées, les nuisances sonores et olfactives en provenance des extracteurs des cinq restaurants situés [Adresse 2], parties au litige , dont les propriétaires des murs ont été mis dans la cause, a savoir : le restaurant DAME NATURE , locataire de la SCI MIFA, le restaurant LA MAREE exploité par la SARL SOFECOM, locataire de la SCI MARE NOSTRUM, le restaurant CÔTÉ SUD, locataire de la SCI SAINT-EXUPERY, le restaurant [Localité 6], locataire de la SCI AMALA, le restaurant KASHMIR, exploité par la SARL SODECOM, locataire de la SCI MARE NOSTRUM,

Condamner la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM, la SCI SAINT EXUPERY et la SCI AMALA à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du Volume VI de l'ensemble immobilier [Adresse 5],à savoir :

' la réalisation d'un diagnostic mécanique et ou aéraulique pour limiter l' intervention au strict nécessaire,

' la révision des extracteurs ou leur remp1acement avec un dispositif d'atténuation acoustique et de réduction du bruit rayonné, conformément aux données compilées colonne « Gain « , du tableau de l'expert reproduit ci-dessous...( page 23/46 de son rapport),

' le remplacement des tourelles à rejet horizontal, par des tourelles à rejets verticaux avec déflecteurs acoustiques,

' l'ajout d'un écran acoustique, si besoin ;

' un contrôle final par fumigène pour 1e 'ux d'air, et par mesure sonométrique pour le bruit, et ce sous astreinte de 300,00 euros par jours de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signi'cation de la décision à intervenir , au bénéfice de Monsieur [B] [Y],

Condamner in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE-NOSTRUM, la SCI SAINT-EXUPERY et la SCI AMALA à payer à Monsieur [B] [Y], la somme de 330.000,00 euros, au titre de la perte de valeur de son bien immobilier situé au sein de 1'ensemb1e immobilier [Adresse 5], et la somme de 36.000,00 euros, en réparation du préjudice de jouissance ; soit la somme de « 336. 000,00 euros »(SIC),

Condamner in solidum la SCI MIFA, 1a SCI MARE NOSTRUM, la SCI SAINT EXUPERY et la SCI AMALA à payer la somme de 3000,00 euros sur la base de 1' article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de l' expertise judiciaire, au bénéfice de Monsieur [B] [Y],

Ordonner l'exécution provisoire du jugement.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] VOLUME VI (Volume 6) a sollicité l'homologation du rapport d'expertise du 22 janvier 2018, et la condamnation de tous succombants à lui payer 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI MIFA a sollicité, à titre principal, la nullité de l'assignation introductive d'instance en date du 26 octobre 2018, pour absence d'exposé en droit des prétentions, et l'irrecevabilité de l'action de l'AFUL [Adresse 5], pour défaut de droit d' agir et d'intérêt légitime.

Sur le fond, elle a fait valoir que Monsieur [Y] ne rapportait pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage, ni aucune faute, ni préjudice en résultant, et sollicitait le rejet de toutes les prétentions.

A titre reconventionnel, elle a sollicité la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation in solidum avec l'AFUL aux frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.

La société SAINT EXUPERY a soutenu, à titre principal, l'irrecevabilité à agir de l'AFUL [Adresse 5] et la prescription de l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage, en l'absence d'aggravation . Elle a fait valoir que l'action serait sans objet, car le volume 10 prévoit des servitudes d'extraction et que des travaux d'isolation ont été réalisés ; que les demandes seraient irrecevables et infondées, compte tenu de la préexistence des installations, et à défaut, qu'aucun travaux ne pouvait être mis à sa charge, qu'aucun trouble anormal ne serait démontré compte tenu de la distance séparant le restaurant de la terrasse de M. [Y] et la tourelle de rejet mise en place comportant une jupe acoustique.

A titre infiniment subsidiaire, la société SAINT EXUPERY entendait voir son éventuelle condamnation cantonnée à l'euro symbolique et le préjudice de M. [Y] à 5 % de la valeur locative de son appartement.

La SCI MARE NOSTRUM a notamment demandé au tribunal de juger irrecevable l'action de [B] [Y] pour défaut de qualité à agir et, a défaut, de juger ses demandes mal-fondées en totalité, en l'absence de lien contractuel entre le demandeur et la concluante, et faute pour celui-ci de démontrer un quelconque manquement à la convention de bail susceptible d'être imputé à la SCI MARE NOSTRUM. Elle a sollicité 10 000,00 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le SDC des copropriétaires de l'ensemble Immobilier [Adresse 5] volume 6 a sollicité l'homologation du rapport d'expertise du 22 janvier 2018 et la condamnation de tous succombants à lui payer 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

Ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture,

Fixé la clôture des débats à la date de l'audience de plaidoiries,

Vu les articles 394 et suivants du code de procédure civile,

Déclaré le désistement d'instance de l'AFUL [Adresse 5] parfait,

Déclaré éteinte l'instance entre l'AFUL [Adresse 5] et les défendeurs,

Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

Vu l'article L 322-1 du code de l'urbanisme,

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à verser à M. [B] [Y] une somme de 18000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

Condamné in solidum la SARL SODECOM et la SARL SOFECOM à relever et garantir la SCI MARE NOSTRUM de cette condamnation,

Débouté M. [B] [Y] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamné la SCI MIFA à mettre son extracteur aux normes réglementaires en matière de bruit par l'ajout d'un écran acoustique, si besoin, et remise en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Condamné la SCI AMALA à remettre son extracteur en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Condamné la SCI MARE NOSTRUM à remplacer les tourelles à rejet horizontal, par des tourelles à rejet vertical avec déflecteurs acoustiques, s'agissant des locaux exploités par la SARL SOFECOM et des locaux exploités par la SARL SODECOM, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Débouté la SCI MIFA de toutes ses demandes reconventionnelles,

Débouté la SCI MARE NOSTRUM de sa demande reconventionnelle,

Rejeté toute autre ou plus ample demande,

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à verser à M. [B] [Y] une somme de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la SARL SODECOM et la SARL SOFECOM à verser à la SCI MARE NOSTRUM une somme de 2500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum M. [B] [Y] et l'AFUL [Adresse 5] à verser à la SCI SAINT EXUPERY une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Condamné in solidum la SARL SODECOM et la SARL SOFECOM à relever et garantir la SCI MARE NOSTRUM des condamnations prononcées à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Par déclaration du 18 février 2021, la SCI MARE NOSTRUM a relevé appel de cette décision, en intimant [B] [Y], la SCI AMALA, la SCI MIFA et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] VOLUME 4 »(SIC) l'appel étant limité aux chefs du jugement ayant :

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à verser à M. [B] [Y] une somme de 18000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

Condamné la SCI MARE NOSTRUM à remplacer les tourelles à rejet horizontal, par des tourelles à rejet vertical avec déflecteurs acoustiques, s'agissant des locaux exploités par la SARL SOFECOM et des locaux exploités par la SARL SODECOM, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Débouté la SCI MARE NOSTRUM de sa demande reconventionnelle,

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à verser à M. [B] [Y] une somme de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] Volume 4 » à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées par assignation remise à personne le 5 mai 2021 n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions du 3 mai 2021 de la SCI MARE NOSTRUM, notifiées par voie électronique, tendant à :

Dire la SCI MARE NOSTRUM recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du

jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Grasse le 17 décembre 2020 en ses chefs

critiqués tels que précisément énoncés dans la déclaration d'appel,

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions attaquées telles que précisément énoncées dans la déclaration d'appel de la SCI MARE NOSTRUM,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Débouter [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes, 'ns et conclusions au titre de son action fondée sur les dispositions des articles 1193 et suivants du code civil,

Dire que [B] [Y] est défaillant à administrer la preuve dont il a la charge d'un ou plusieurs manquements contractuels susceptibles d' être imputés à faute à la SCI MARE NOSTRUM, soit quant au respect des statuts de l'AFUL [Adresse 5] et/ou du cahier des charges régissant l'ensemble immobilier [Adresse 5], soit en ce qui concerne les liens contractuels tirés des baux commerciaux conclus avec les sociétés SODECOM et SOFECOM.

Dire qu'au regard du fondement juridique invoqué par [B] [Y] au titre des dispositions des articles 1193 et suivants du code civil, il lui incombe d'administrer la preuve d'un manquement fautif imputable à la SCI MARE NOSTRUM et d'un lien de causalité entre un tel manquement et le préjudice pour lequel il réclame réparation.

Dire que [B] [Y] est défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe à ce titre.

Débouter [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes, 'ns et conclusions.

Faire également notamment application des dispositions de l'article L112-16 du code la construction et de l'habitation.

Débouter de plus fort [B] [Y] de 1'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Dire et juger en toute hypothèse que rien ne justi'e de retenir le principe d'une responsabilité collective de la SCI MARE NOSTRUM avec la SCI MIFA et la SCI AMALA, alors que la situation de la SCI MARE NOSTRUM est distincte de celle des autres sociétés avec lesquelles elle a été condamnée in solidum, les fonds de commerce de restaurant exploités par les sociétés SODECOM et SOFECOM dans les locaux à elles donnés à bail à usage commercial, par la SCI MARE NOSTRUM, l' étant en conformité avec la réglementation applicable.

Dire que les gênes olfactives et/ou sonores ressenties par [B] [Y] ne sont pas caractérisées ni en toute hypothèse de nature à justifier le prononcé d'une quelconque sanction à l'encontre de la SCI MARE NOSTRUM, laquelle n'est devenue propriétaire au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5], qu'à compter du mois de juillet 2014, soit à une date à laquelle les gênes olfactives et sonores ressenties par [B] [Y] existaient déjà.

Débouter [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes, 'ns et conclusions.

Condamner [B] [Y] à payer à la SCI MARE NOSTRUM la somme de 4.000 € en application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile.

Condamner [B] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais et

honoraires de l'expert judiciaire [T], les dépens d'appel étant distraits au pro't de Maître Sébastien BADIE, avocat membre de la SCP d'Avocats BADIE-SIMON-THIBAUD &JUSTON aux offres de droit.

Vu les conclusions du 23 avril 2024 de [B] [Y], notifiées par voie électronique, tendant à :

STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel.

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 décembre 2020, en toutes ses dispositions, hormis sur le quantum des dommages et intérêts alloués à Monsieur [B] [Y].

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Vu les articles 1193 et suivants du Code civil ;

Vu le cahier des charges en date du 30 novembre 1990 ;

Vu le rapport d'expertise en date du 22 janvier 2018 ;

Vu les pièces produites ;

Vu l'assemblée générale de l'AFUL [Adresse 5] du 2 septembre 2020 ;

DONNER ACTE à l'AFUL [Adresse 5] de ce qu'elle se désiste de son instance et de son action à l'encontre des défendeurs.

HOMOLOGUER le rapport d'expertise déposé par Monsieur [R] [T], en date du 22 janvier 2018.

JUGER que sont avérées, les nuisances sonores et olfactives en provenance des extracteurs des quatre restaurants situés [Adresse 2], parties au litige, dont les propriétaires des murs ont été mis dans la cause, à savoir :

Le restaurant DAME NATURE, locataire de la SCI MIFA ;

Le restaurant LA MAREE, exploité par la SARL SOFECOM, locataire de la SCI MARE NOSTRUM ;

Le restaurant [Localité 6], locataire de la SCI AMALA ;

Le restaurant KASHMIR, exploité par la SARL SODECOM, locataire de la SCI MARE NOSTRUM ;

JUGER que la SCI AMALA s'est exécutée partiellement, en cours de procédure, en ce qui concerne les travaux préconisés par l'expert, puisque la SCI AMALA a procédé au remplacement de son groupe d'extraction et à l'installation d'un variateur de fréquences, mais celle-ci ne justifie pas d'un contrôle final par fumigène pour le flux d'air, et d'un contrôle par mesure sonométrique pour le bruit.

JUGER que la SCI MIFA s'est exécutée partiellement, en cours de procédure, puisque la SCI MIFA a procédé au seul déplacement de son conduit et de son groupe d'extraction, tel que préconisé par l'entreprise ALP'CHEMINEE, et non aux travaux préconisés par l'expert judiciaire, aux termes de son rapport d'expertise du 22 janvier 2018.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la SCI MARE NOSTRUM et la SCI MIFA à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du Volume VI de l'ensemble immobilier [Adresse 5], à savoir :

- La réalisation d'un diagnostic mécanique et/ou aéraulique, pour limiter l'intervention au strict nécessaire ;

- La révision des extracteurs ou leur remplacement, avec un dispositif d'atténuation acoustique apportant une réduction du bruit rayonné, conformément aux données mentionnées dans la colonne « Gain », du tableau de l'expert, reproduit ci-dessous :

Établissements dBA Gain après travaux Valeur 10A/10 TOTAL

Source 1 Dame Nature (MIFA) 57,5 8 49,5 89125,0938 55,71

Source 2 La Marée (SOFECOM) 54,2 6 48,2 66069,3448

Source 3 Côté Sud (ST Exupéry) 51,4 3 48,4 69183,0971

Source 4 [Localité 6] (AMALA) 55,6 7 48,6 72443,5960

Source 5 Kashmir ( SODECOM) 52,8 4 48,8 75857,7575

- Le remplacement des tourelles à rejet horizontal, par des tourelles à rejets vertical avec déflecteurs acoustiques ;

- L'ajout d'un écran acoustique, si besoin ;

- Un contrôle final par fumigène pour le flux d'air, et par mesure sonométrique pour le bruit

et ce, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au bénéfice de Monsieur [B] [Y].

CONDAMNER la SCI AMALA à faire réaliser les seuls travaux préconisés par l'expert et non réalisés à ce jour, et à en justifier, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du Volume VI de l'ensemble immobilier [Adresse 5], à savoir: un contrôle final par fumigène pour le flux d'air, et par mesure sonométrique pour le bruit.

Et ce, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au bénéfice de Monsieur [B] [Y].

CONDAMNER in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à payer à Monsieur [B] [Y], la somme de 330.000,00 euros, au titre de la perte de valeur de son bien immobilier situé au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5], et la somme de 36.000,00 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi, soit la somme totale de « 336.000,00 euros »(SIC).

CONDAMNER in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à payer la somme de 5.000,00 euros sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, au bénéfice de Monsieur [B] [Y].

Vu les conclusions du 4 décembre 2024 de la SCI AMALA, notifiées par voie électronique, tendant à :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, en ce qu'il a :

Condamné in solidum la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à payer à Monsieur [Y] une somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

Juger que le préjudice subi par Monsieur [Y] résulte, selon les propres calculs de l'expert, de nuisances sonores dont 50 % sont inhérentes à la configuration des lieux et à la destination des lots du volume n°6,

Que son préjudice ne peut donc être indemnisé qu'à hauteur de 50 % des nuisances sonores, imputables à la SCI MIFA, le Tribunal ayant à juste titre estimé que seul l'établissement installé dans ses locaux occasionnait des nuisances sonores au-delà des normes réglementaires,

Débouter en conséquence Monsieur [B] [Y] de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCI AMALA,

Subsidiairement, Liquider à de plus justes proportions le préjudice de jouissance subi par Monsieur [B] [Y],

Condamner Monsieur [B] [Y] et la SCI MARE NOSTRUM à payer à la SCI AMALA la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions du 26 février 2024 de la SCI MIFA, notifiées par voie électronique, tendant à :

Vu les articles 1165 et 1382 (devenu 1240) du code civil,

Vu le principe jurisprudentiel émanant de la Cour de cassation et en assemblée plénière du 6 octobre 2006 et 13 janvier 2020,

Vu l'article 1240 du code civil,

JUGER que Monsieur [B] [Y] ne rapporte pas la preuve de la violation par la SCI MIFA du cahier des charges et règlement de copropriété applicables au complexe immobilier [Adresse 5] volume 6

JUGER que n'est, par ailleurs, pas rapportée la preuve du lien de causalité de cette éventuelle responsabilité contractuelle, non établie, avec le préjudice olfactif et sonore invoqué par Monsieur [Y].

INFIRMER et REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grasse le 17 décembre 2020.

DEBOUTER Monsieur [Y] de toutes ses réclamations, fins et conclusions.

ACCUEILLIR la SCI MIFA en son appel incident.

CONDAMNER Monsieur [Y] à 20.000 € de dommages et intérêts pour procédures abusives.

Le CONDAMNER à 5.000 € sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile,

ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIVATION :

Sur l'intimation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] volume 4 :

Ce syndicat n'était pas partie en première instance contrairement à ce que pourrait laisser penser l'entête du jugement, par suite d'une erreur purement matérielle. En effet, l'AFUL [Adresse 5] et M. [Y] avaient fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] , volume VI, qui a constitué avocat et conclu en première instance et qui n'est pas partie à l'instance d'appel, à défaut d'avoir été intimé.

Il s'ensuit, aucune demande n'étant formée à l'encontre du SDC [Adresse 5] volume 4, qu' il convient de le mettre purement et simplement hors de cause, ce moyen, soulevé d'office par la cour, ne nécessitant pas la réouverture des débats.

Le SDC [Adresse 5] volume 4, assigné à personne, n'ayant pas constitué avocat, il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

Sur la saisine de la cour :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Les demandes de donner acte ne sont pas non plus des prétentions qui saisissent la cour. Au demeurant, la demande de [B] [Y] tendant à voir donner acte à l'AFUL [Adresse 5] de ce qu'elle se désiste de son instance et de son action, à l'encontre des défendeurs, est au minimum irrecevable, en vertu du principe que nul ne plaide par procureur, et en tout cas sans objet, l' AFUL qui n'est pas partie à l'instance d'appel s'étant désistée de son action en première instance et ce désistement ayant été accepté par les défendeurs et acté par le tribunal.

Par ailleurs, à hauteur d'appel, les fins de non recevoir qui avaient été soutenues en première instance et rejetées par le tribunal, ne sont plus reprises.

Enfin la demande d'homologation du rapport d'expertise n'est pas une prétention au sens de l'article 954 précité , le rapport d'expertise étant un simple avis qui ne lie pas le juge.

Sur le fondement de l'action de [B] [Y] :

[B] [Y] recherche la responsabilité des SCI bailleresses sur le fondement des articles 1193 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l' ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, pour manquements aux dispositions du cahier des charges de l'ensemble immobilier complexe [Adresse 5]. Son action est donc fondée sur la responsabilité contractuelle. Toutefois, le cahier des charges qui fait la loi des parties étant antérieur à l'entrée en vigueur de l'ordonnance précitée puisqu'il a été établi en 1990, il convient de ce référer aux anciens textes du code civil qui encadrent la responsabilité contractuelle, en l'occurrence aux articles 1134, 1142, 1147 et 1184.

Selon l'article 1134 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016 « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Selon l' article 1142 ancien « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. »

Selon l'article 1147 ancien : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l'article 1184 du même code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance de 2016, en cas d'inexécution 'le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts'.

En l'espèce, M. [Y] invoque les dispositions de l'article VII section 2 chapitre II du cahier des charges de l'ensemble immobilier complexe , page 114, qui dispose que « toute activité ou tout fait de nature à porter atteinte à la tranquillité ou à la sécurité des propriétaires ou occupants des autres volumes, de nature à entraver l'usage normal desdits volumes ou l'harmonie générale de l'ensemble immobilier complexe est prohibé ».

Il soutient, en substance, que les SCI MARE NOSTRUM, AMALA et MIFA, en leur qualité respective de propriétaires des locaux exploités à usage de restaurant, sont responsables des agissements de leurs locataires qui se doivent de respecter le cahier des charges et, ainsi, de ne pas troubler la tranquillité des propriétaires ou occupants des autres volumes.

Il souligne que bien que le cahier des charges de l'AFUL [Adresse 5] du 30 novembre 1990 autorise l'activité de restauration et que les extracteurs litigieux sont inhérents à la destination des lieux, il n'en demeure pas moins que le même cahier des charges prohibe toute activité de nature à entraver l'usage normal des volumes.

Sur le rapport d'expertise :

[B] [Y] considère que les manquements aux dispositions du cahier des charges sont établis par le rapport d'expertise judiciaire de M [R] [T] qui conclut, s'agissant des nuisances sonores et olfactives:

' Concernant le restaurant DAME NATURE, locataire de la SCI MIFA, que « les émergences globales et spectrales de l'extracteur sont au dessus des limites réglementaires, avec une tonalité marquée nettement audible dans les basses fréquences qui semble provenir de gaines et éléments de transformations en tôle non traités acoustiquement et non désolidarisés de l'extracteur. L'écran en bois n'a qu'une fonction esthétique ».

' Concernant le restaurant À LA MARÉE, exploité par la SARL SOFECOM locataire de la SCI MARE NOSTRUM que « les émergences globales et spectrales de l'extracteur sont dans les limites réglementaires. Son fonctionnement reste toutefois nettement audible depuis la terrasse du demandeur. La technologie de la tourelle est vétuste et ne comporte aucune précaution acoustique. Le flux d'air est rejeté tangentiellement dans tout l'espace ».

' Concernant le restaurant KASHMIR, exploité par la SARL SODECOM locataire de la SCI MARE NOSTRUM, que « les émergences globales et spectrales de l'extracteur sont dans les limites réglementaires. La gêne n'est pas ressentie du fait de la distance bien que l'extracteur soit le plus bruyant de tous ceux installés. Refoulement horizontal défavorable à la propagation des odeurs ».

' Concernant le restaurant [Localité 6], locataire de la SCI AMALA, que « les émergences globales et spectrales de l'extracteur dépassent le seuil de la gêne avérée de 0,5 dBA, soit 5,5 dBA au total, due à la proximité de l'extracteur. L'émergence « Lmin » est de 7,2 dBA. Elle représente la valeur purgée des fluctuations routières compte tenu de l'émission stable de l'extracteur...Un écran acoustique plus efficace que la petite jardinière s 'avère indispensable pour atténuer le niveau sonore perçu depuis la terrasse. Par ailleurs, la tourelle devra être à rejet vertical pour ne pas propager les odeurs sur la toiture. »

En page 19 de son rapport l'expert a établi une synthèse dont il ressort que l' émergence sonore diurne du restaurant DAME NATURE par rapport au niveau de bruit ambiant est non conforme à la norme( 7,5 dBA), qu'elle est conforme pour le restaurant LA MAREE( 4 dBA), conforme pour le restaurant CÔTÉ SUD( 1,5 dBA)non conforme pour le restaurant BAYSIDE(5,5 dBA), conforme pour le restaurant KASHMIR(3dBA).

Selon l'expert, « La non conformité de DAME NATURE provient d'une résonance générée dans les pièces d'adaptation en tôle entre l'extracteur et les baffles acoustiques. Il s'agit vraisemblablement d'un défaut d'entretien.

La légère non conformité de [Localité 6] a pour origine la proximité de l'extracteur de la terrasse du plaignant et de la vétusté de l'appareil qui projette des odeurs dans tout l'environnement( refoulement tangentiel et non vertical).

La composition quadratique de l'ensemble des extracteurs ( addition des bruits) au niveau de la terrasse du requérant conduit à la valeur suivante ' Leq Tot.( niveau sonore continu équivalent total) de 61,8 dBA.

A rapprocher du Leq du bruit ambiant avec tous les extracteurs à l'arrêt de 50,2 dBA, soit une émergence de plus de 10 dBA qui constitue une gêne avérée quelles que soient les imprécisions de mesures liées aux conditions d'enregistrement ».

En page 23 de son rapport, l'expert précise que « l'addition de toutes les sources de bruit conduit à un niveau global de 61,8 dBA qui dépasse donc le niveau de bruit ambiant de 61,8-50,2 = 11,6 dB ( pour une tolérance de 5dB) auquel s'ajoute la fréquence de résonance à tonalité nettement reconnaissable du restaurant DAME NATURE.

L'expert conclut que « la gêne avérée est constituée de la somme des sources sonores propres à chaque restaurant, une campagne coordonnée d'interventions s'avère nécessaire avec pour objectif une atténuation minimale telle que mentionnée dans la colonne « Gain » du tableau joint au § 1.1.8.6 page 23 en réponse à la question du tribunal. La réduction de bruit au niveau de la terrasse des demandeurs s'échelonne de 3 à 8 dBA selon l'extracteur concerné et nécessitera l'une ou plusieurs des solutions adéquates : remplacement de l'appareil, pose d'un écran acoustique, adjonction de silencieux ou baffles absorbants, habillage esthétique. Le coût des travaux va dépendre de la technique retenue par chacun pour atteindre l'objectif calculé, mais un délai d'exécution fixé à trois mois à partir de l' accédit de clôture (29/11/2017)est considéré comme réaliste par les parties »

Concernant les nuisances olfactives, l'expert précise également en page 23 de son rapport que « les nuisances olfactives sont les plus subjectives à quantifier, mais lorsque le léger vent de sud-ouest présent lors des mesures acoustiques a rabattu les vapeurs de cuisine sur la terrasse du demandeur pendant plus d'une heure en imprégnant les vêtements de leur odeur, la qualification d'une réelle nuisance n'est ni imaginaire ni exagérée ». Il ajoute en page 29 que « les nuisances olfactives ne peuvent être quantifiées objectivement mais sont inévitables compte tenu de la proximité de certaines tourelles à refoulement tangentiel, d'une part, et de la nature variée des cuisines préparées, d'autre part, (exotique, fruits de mer, traditionnelle etc.). C'est la raison pour laquelle un rejet vertical du panache des vapeurs de cuisson est systématiquement suggéré lors des travaux d'insonorisation ».

Sur la responsabilité contractuelle des sociétés bailleresses.

La SCI MARE NOSTRUM soutient, en substance, que M. [Y] serait défaillant dans l'administration de la preuve d'un manquement fautif imputable à la SCI MARE NOSTRUM et d'un lien de causalité entre ce manquement et le dommage dont il est sollicité réparation. Elle souligne que selon l' expert judiciaire, lui-même, les normes réglementaires d'émergence sonore sont respectées par ses locataires et qu'il ne suffit pas que le demandeur ressente des gênes sonores et olfactives , faut-il encore qu'elles présentent un degré de gravité suffisant au regard de l'environnement.

Elle souligne également que les baux des sociétés SOFECOM et SODECOM ont été consentis le 17 novembre 1999 avec un début d'exploitation à cette date , alors que [B] [Y] n'a acquis son appartement avec terrasse que par acte du 11 avril 2003. Elle évoque à cet égard les dispositions de l'article L 112-16 du code de la construction et de l'habitation dans sa codification applicable à la date de l'assignation, sur l'antériorité, devenu par la suite l'article L 113-8 du même code, depuis abrogé mais dont les dispositions ont été reprises par l'article 1253 du code civil entré en vigueur le 17 avril 2024.

Elle conteste le préjudice allégué, s' agissant notamment de la perte de valeur vénale de l'appartement du demandeur. Elle conteste également l' indemnisation du préjudice de jouissance, l'activité de restauration étant essentiellement saisonnière et l'utilisation de l'extraction étant concentrée sur les pics du déjeuner et du dîner.

La SCI MIFA soutient en substance que l'anormalité du trouble n'est pas démontrée; que le matériel ne fonctionne que pendant les services de restauration et qu'aucune faute particulière n'est prouvée à son encontre. Elle ajoute qu' elle n'est pas l'exploitante du restaurant DAME NATURE et n'a pas réalisé les travaux d'aménagement de ce restaurant , de sorte qu'aucun manquement aux dispositions du cahier des charges ne peut lui être reproché.

Elle souligne que soucieuse de conserver de bonnes relations de voisinage , la SARL DAME NATURE a fait déplacer l'extracteur à trois reprises en 20 ans.

Elle critique le jugement en ce que le tribunal n'a pas précisé en quoi le dépassement des limites réglementaires acoustiques de l'extracteur marquait une violation du cahier des charges du complexe immobilier [Adresse 5] volume 6, lequel prévoit une servitude d'extraction de toutes les cheminées de ventilation des restaurants installés dans le volume n° 6. Selon elle, la responsabilité collective n'existant pas, M [Y] serait dans l'impossibilité d'établir une relation de cause à effet entre les nuisances alléguées et l'utilisation de la tourelle d'extraction du restaurant de la locataire de la concluante.

Enfin, elle fait valoir que M [Y] a acquis son appartement en toute connaissance de cause de la présence et du fonctionnement des extracteurs litigieux.

La concluante produit une facture du 30 septembre 2021 de la société ALP'CHEMINEE concernant des travaux de prolongement du conduit d'extraction sur 16 mètres et le déplacement du groupe d'extraction et du piège à sons et une proposition de travaux de la même société consistant à déplacer l'ensemble des tourelles et groupes d'extraction des 4 restaurants.

La SCI AMALA réplique qu'aucune faute ne peut lui être imputée , l' activité de restauration étant autorisée par le cahier des charges , les extracteurs incriminés étant inhérents à la destination des lieux. Elle fait observer que seule la SCI MIFA excéderait la norme ( 5 dBA) et encore de 2,5 dBA.

Elle estime que le préjudice invoqué par M [Y] ne peut être imputé à une faute contractuelle qu' à hauteur de la moitié des nuisances sonores observées, imputables à la SCI MIFA , les nuisances inhérentes à la concentration des restaurants en un même volume et à la configuration des lieux n'étant pas indemnisables.

Elle conteste le préjudice invoqué , la dépréciation immobilière alléguée ne pouvant résulter que de la proximité des restaurants qui existait au moment où le demandeur a acheté son appartement. Elle conteste également l'évaluation de la perte de jouissance cantonnée à la seule terrasse, le préjudice ne pouvant être calculé sur 12 mois par an, sans tenir compte des périodes de fermeture des restaurants, de 1 à 2 mois durant l'année.

Étant rappelé qu' un règlement de copropriété ou, comme ici, un cahier des charges d'un ensemble immobilier par volumes groupés au sein d'une association foncière urbaine, a la nature d'un contrat, tout copropriétaire ou coloti a le droit d'en exiger le respect par les autres et peut obtenir réparation des dommages qui résultent des manquements constatés lorsqu'ils affectent ses parties privatives. Il est admis également que la responsabilité du copropriétaire bailleur peut être engagée vis à vis des autres copropriétaires du fait de l'inobservation par son locataire des obligations prévues au règlement de copropriété relatives aux modalités de jouissance des parties privatives ou communes.

Les mêmes principes sont applicables au cas d'espèce. Ainsi, en dépit de la destination commerciale à usage d'activité de restauration des lots du volume n° 6, autorisant l'extraction des vapeurs de cuisine sur la dalle terrasse, en dehors de la zone délimitant la servitude de non extraction prévue par le cahier des charges , il n'en demeure pas moins que M [Y] est en droit d'opposer aux SCI bailleresses les dispositions de l'article VII section 2 chapitre II du cahier des charges de l'ensemble immobilier complexe , page 114.

Cette clause impose ainsi aux exploitants des locaux commerciaux du volume 6 de ne pas porter atteinte par leur activité « à la tranquillité ou à la sécurité des propriétaires ou occupants des autres volumes, de nature à entraver l'usage normal desdits volumes ».

Cependant, la coexistence entre volumes destinés aux activités commerciales et volumes destinés à l'habitation, prévue et organisée par l 'état descriptif de division et le cahier des charges et servitudes, doit conduire à apprécier cette obligation au regard de critères objectifs en s'appuyant sur la notion d' anormalité du trouble au regard des circonstances locales.

En l'espèce , M [Y] a acquis un appartement avec terrasse privative donnant sur la dalle-terrasse d'où émergent les dispositifs d'extraction des restaurants situés au rez- de-chaussée du volume 6. S'il doit pouvoir jouir de sa terrasse, il ne peut prétendre à l'interdiction de toute émission sonore et rejets inhérents à l'activité de restauration s'exerçant dans les commerces dudit volume, activité prévue dès l'origine du projet immobilier et dont il connaissait l'existence et les conditions de fonctionnement lorsqu'il est devenu propriétaire dans cet ensemble.

Dès lors, le trouble occasionné doit être apprécié en tenant compte des particularités de cet ensemble immobilier organisant la coexistence, dans un même espace, de locaux d'habitation et de locaux destinés à une activité commerciale de restauration qui existent et sont exploités depuis l'origine, dans un environnement de bord de mer dédié aux activités touristiques qui draine nécessairement une clientèle importante en pleine saison. Si l'antériorité des restaurants par rapport à la date d'acquisition de son appartement par M [Y] n'interdit pas à celui -ci d' exiger le respect du cahier des charges de l'ensemble immobilier, cet environnement doit être pris en compte dans l'appréciation du trouble à la tranquillité de M [Y] et à la jouissance de sa terrasse.

' S' agissant des nuisances sonores :

L'expert indique que la gêne avérée est constituée de la somme des sources sonores propres à chaque restaurant qui aboutit à une émergence globale dépassant de 10 dBA le niveau de référence de 50,2dBA( soit le bruit ambiant, extracteurs à l'arrêt) et de 5 dBA le seuil de gêne admissible en période diurne, fixé à 5 dBA par la réglementation. Il ajoute que lorsque la nuisance sonore découle d'un cumul de nuisances unitaires qui ne sont pas( sauf pour l'une d'entre elles) en contravention avec les limites réglementaires, la responsabilité du trouble devient collective et la part d'intervention ( pour réduire le niveau global)doit être proportionnelle à la contribution de chacun au bruit global.

En l'espèce l'émergence globale résultant de l'addition des bruits de tous les extracteurs est de 61,8 dBA et dépasse de 10,6 dBA le niveau du bruit ambiant de 50,2 dBA et, par voie de conséquence, de 5,6 dBA le seuil réglementaire d'émergence de 5 dBA.

Toutefois, pris individuellement les extracteurs des restaurants KASHMIR et LA MAREE, exploités par les locataires de la SCI MARE NOSTRUM, fonctionnent conformément à la réglementation, leur émergence sonore étant respectivement de 3 dBA et 4 dBA au niveau de la terrasse de M [Y].

En revanche, le fonctionnement de l'extracteur du restaurant DAME NATURE, locataire de la SCI MIFA, est à l'origine d'une émergence sonore de 7,5 dBA qui dépasse le seuil réglementaire (5dBA) de 2,5dBA. C'est également le cas, dans une moindre mesure, du fonctionnement de l'extracteur du restaurant [Localité 6], locataire de la SCI AMALA , à l'origine d'une émergence de 5,5 dBA.

L'expert note que la non conformité de DAME NATURE provient d'une résonance générée dans les pièces d'adaptation en tôle entre l'extracteur et les baffles acoustiques et d'un défaut d'entretien. La légère non conformité de [Localité 6] a pour origine la proximité de l'extracteur par rapport à la terrasse du plaignant et la vétusté de l'appareil qui présente un refoulement tangentiel.

Au regard de ces éléments, et compte tenu de l'environnement commercial et touristique dans lequel se situe l'appartement du demandeur, seules les nuisances sonores émises par les extracteurs des restaurants DAME NATURE et [Localité 6] doivent être considérés comme portant atteinte à la tranquillité de M [Y] et à l'usage de sa terrasse en infraction avec l'article VII section 2 chapitre II du cahier des charges de l'ensemble immobilier complexe , page 114.

Des lors, les SCI MIFA et AMALA seront tenues de faire procéder aux travaux de nature à garantir le fonctionnement conforme des extracteurs de leurs locaux , soit par leur remplacement, soit par leur remise en état, avec contrôle final, après travaux, des émissions sonores mesurées au niveau de la Terrasse de M [Y], de façon à vérifier le respect des limites réglementaires rappelées par l'expert.

Il apparaît que la SCI AMALA a fait procéder par son locataire aux travaux préconisés par l'expert à l'exception du contrôle final par fumigène, pour le flux d'air, et par mesure sonométrique pour le bruit. Conformément à la demande de M [Y], elle sera tenu de faire procéder à ce contrôle final.

La SCI MIFA, quant à elle, indique que la situation a évolué à la suite d'un incendie survenu dans les locaux du restaurant DAME NATURE qui a été fermé pendant plusieurs mois. Au terme d'un accord signé avec l'assureur des travaux de réaménagement furent entrepris par la société MADAME NATURE qui a ensuite vendu son fonds. Le nouveau locataire a réaménagé le laboratoire cuisine et renforcé le système de silencieux adapté sur l'extracteur d'air. Depuis, M [Y] n'émettrait plus aucune remarque auprès des restaurateurs. Toutefois, il n'est pas justifié des travaux effectivement réalisés, ni des mesures de contrôle après travaux préconisées par l'expert

' S'agissant des nuisances olfactives :

L'expert judiciaire a pu constater l'existence de nuisances olfactives provenant de la propagation des vapeurs de cuisine, par léger vent de sud-ouest notamment, ces vapeurs étant rabattues vers la terrasse de M [Y] et finissant par imprégner au bout d'une heure passée sur la terrasse les vêtements de leur odeur. Il relève que ces nuisances inévitables sont favorisées par la proximité de certaines tourelles à refoulement tangentiel, d'une part, et par la nature variée des cuisines préparées dans les différents restaurants, d'autre part. La situation peut selon lui être améliorée par le remplacement des tourelles à rejet horizontal par des tourelles à rejet vertical avec une vitesse suffisante pour que le panache ne soit pas rabattu sur la terrasse du demandeur par vent de travers. Il suggère de contrôler le résultat de ces travaux par fumigène pour le flux d'air.

Ces nuisances concernent tous les restaurants en cause, l'expert n'ayant pas opéré de distinction entre eux.

Les travaux préconisés concernent les extracteurs des restaurants KASHMIR exploité par la société SODECOM et LA MAREE exploité par la société SOFECOM, locataires de MARE NOSTRUM , outre le restaurant [Localité 6] exploité par le locataire de la SCI AMALA et le restaurant DAME NATURE de la SCI MIFA.

Dès lors, les sociétés bailleresses seront tenues de faire modifier les extracteurs reliés à leurs locaux en les faisant équiper de tourelles à rejet vertical répondant aux préconisation de l'expert , M [T], en page 24 de son rapport.

Sur la réparation du préjudice de M [Y] :

Il convient de distinguer, dans la réparation du préjudice de jouissance qui est établi, au regard des éléments apportés par le rapport d'expertise, la part qui relève des nuisances sonores, qui ne concernent que la SCI MIFA et la SCI AMALA, de celle qui relève des nuisances olfactives et qui concerne tous les sociétés en cause.

Les nuisances olfactives étant contingentes de l' orientation du vent, selon ce qui ressort de l'avis de l'expert, elles ne sont pas constantes ni même permanentes selon que le vent souffle en direction de la terrasse de Monsieur [Y], ou non, de sorte que le trouble qu'elles génèrent est moins prégnant que celui qui résulte des nuisances sonores qui apparaissent lorsque les extracteurs, dont l'émergence sonore est non conforme, sont mis en marche, soit quotidiennement midi et soir.

Pour autant, l'impossibilité de jouir de la terrasse privative ne peut être considérée comme totale.

Dès lors, le préjudice résultant des nuisances olfactives, sera réparé par l'attribution d'une somme de 6000,00 euros, l' indemnité réparant le préjudice consécutif aux nuisances sonores étant fixée à la somme de 9000,00 euros, ces sommes prenant en compte l'ancienneté du trouble.

Les sociétés SCI MIFA, SCI MARE NOSTRUM et SCI AMALA seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 6000,00 euros. Dans leurs recours entre elles , elle contribueront à cette condamnation à hauteur de la somme de 3000,00 euros pour SCI MARE NOSTRUM, qui loue deux locaux de restauration, et à hauteur de 1500 euros chacune pour la SCI MIFA et la SCI AMALA.

Les sociétés MIFA et AMALA seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 9000 euros à laquelle elles contribueront dans leurs recours entre elles, à concurrence de la somme de 7500,00 euros pour la société MIFA et de 1500,00 euros pour la société AMALA, compte tenu des dépassements constatés.

S'agissant de la perte de valeur de l'appartement, il convient de relever que M [Y] a acquis son appartement en 2003 au prix de 518326,66 euros.

Il expose l'avoir mis en vente depuis 2010 auprès de deux agences au prix de 1230 000,00 euros, et avoir dû baisser le prix de vente à environ 900000,00 euros, net vendeur, compte tenu de la réticence des potentiels acheteurs, du fait de leur crainte des bruits et odeurs provenant des extracteurs des restaurants. Cependant, cette baisse de prix ne peut s'analyser comme une perte de valeur vénale due à la proximité des restaurants et aux nuisances sonores et olfactives générées par leur activité, alors que ces établissements constituaient l'environnement immédiat de l'appartement dès 2003, rendant prévisible la possibilité d'un trouble normalement généré par leur proximité, ce qui nécessairement a été pris en compte dans la valeur d'achat de ce bien.

Ce facteur d'environnement, s'il impacte à la baisse la valeur intrinsèque de cet appartement, avait déjà produit ses effets avant 2003, de sorte que M [Y] ne peut se prévaloir d'une perte de valeur vénale qui serait due aux émissions générées par les équipements d'extraction de ces établissements, sauf à établir une aggravation de leurs conditions de fonctionnement et des nuisances qu'ils induisent, ce qu'il ne fait pas .

Dans ces conditions , M [Y] ne peut qu' être débouté de ce chef de demande.

Sur l'appel incident de la société MIFA :

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [Y] au paiement d'une somme de 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de l' issue du litige. Cette demande est en conséquence rejetée

Sur l'astreinte :

En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Afin de contraindre les sociétés en cause à effectuer les travaux correctifs et à justifier des contrôles préconisés par l'expert, il y a lieu de confirmer le montant de l' astreinte provisoire fixée par le premier juge mais d' en limiter le cours à une période de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes:

Aucun fondement juridique ne justifie une condamnation in solidum aux dépens et aux frais irrépétibles. Le jugement sera en conséquence infirmé sur la solidarité prononcée.

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de faire masse des dépens de l'entière procédure comprenant les frais d'expertise judiciaire et de dire qu'ils seront supportés par la SCI MIFA à hauteur de 60%, par la SCI AMALA à hauteur de 20 % et par la SCI MARE NOSTRUM à hauteur de 20%.

Il convient d'autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer contre les parties condamnées aux dépens ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il apparaît inéquitable , eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties de laisser à la charge de [B] [Y] les frais non compris dans les dépens. Dès lors le jugement sera confirmé sur la somme de 4500,00 euros qui lui a été attribuée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et il convient d'y ajouter, en équité, une somme équivalente, au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, ces sommes se répartissant entre les parties perdantes au prorata de leur contribution aux dépens

Les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile par les parties condamnées aux dépens sont rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , réputé contradictoire en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l'appel,

Met hors de cause le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Volume 4,

Infirme le jugement sur les condamnations indemnitaires et à exécuter des travaux, prononcées contre la SCI MIFA, La SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA au bénéfice de Monsieur [B] [Y],

L'infirme également sur les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance prononcées contre la SCI MIFA, La SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions déférées à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI MIFA à faire procéder

' aux travaux de remise en état, de remplacement ou de modification de l'extracteur relié à son local commercial à usage de restaurant, situé dans le volume 6 du complexe immobilier [Adresse 5], de façon à garantir un fonctionnement conforme à la norme d'émergence sonore de 5 dBA au dessus du niveau du bruit ambiant de 50,2dBA mesuré par l'expert et à l'équiper d'une tourelle à rejet vertical répondant aux préconisations de l'expert judiciaire,

' au contrôle, après ces travaux, des émissions sonores mesurées au niveau de la Terrasse de M [Y], de façon à vérifier le respect des limites réglementaires rappelées par l'expert, et à un contrôle final du flux d'air vertical par fumigène conformément aux préconisations du rapport d'expertise, contrôles dont les résultats seront communiqués à Monsieur [Y] et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai , l'astreinte courant pendant trois mois,

Condamne la SCI AMALA a faire procéder à un contrôle final par fumigène, pour le flux d'air vertical, et par mesure sonométrique, pour le bruit, afin de vérifier que les travaux réalisés sur l'extracteur de son local commercial à usage de restaurant, situé dans le volume 6 du complexe immobilier [Adresse 5], permettent de respecter la limite réglementaire d'émergence de 5 dBA, par rapport au niveau du bruit ambiant de 50,2dBA , et que la tourelle de rejet vertical répond aux préconisations de l'expert,

Condamne la SCI AMALA à justifier des résultats de ces contrôles à M [Y] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant 3 mois,

Condamne la SCI MARE NOSTRUM à faire équiper les extracteurs de ses deux locaux commerciaux à usage de restaurant, situés dans le volume 6 du complexe immobilier [Adresse 5], d'une tourelle à rejet vertical répondant aux préconisations de l'expert judiciaire, et au contrôle final , après travaux, du flux d'air vertical par fumigène,

Condamne la SCI MARE NOSTRUM à justifier de ces travaux et du résultat de ce contrôle à M [Y] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant 3 mois,

Condamne in solidum les sociétés SCI MIFA, SCI MARE NOSTRUM et SCI AMALA à payer à [B] [Y] la somme de 6000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des nuisances olfactives,

Dit que dans les recours entre co obligés in solidum, la SCI MARE NOSTRUM contribuera à cette condamnation à hauteur de la somme de 3000,00 euros, la SCI MIFA et la SCI AMALA y contribuant à hauteur de 1500 euros chacune,

Condamne in solidum les sociétés MIFA et AMALA à payer à [B] [Y] la somme de 9000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant des nuisances sonores,

Dit que dans les recours entre co obligés in solidum, la SCI MIFA contribuera à cette condamnation à hauteur de la somme de 7500,00 euros et la SCI AMALA à hauteur de la somme de 1500,00 euros,

Fait masse des dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront supportés par la SCI MIFA à hauteur de 60%, par la SCI AMALA à hauteur de 20 % et par la SCI MARE NOSTRUM à hauteur de 20%,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre les parties condamnées aux dépens ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI MIFA, la SCI MARE NOSTRUM et la SCI AMALA à payer, ensemble, à [B] [Y] une somme de 9000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel, chacune contribuant à cette condamnation au prorata de sa condamnation aux dépens de l'entière procédure.

Rejette toute autre demande à ce titre.

LE GREFFIER LE PRESIDENT