CA Poitiers, 1re ch., 12 novembre 2024, n° 22/02895
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°355
N° RG 22/02895 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTY
[O]
[E]
C/
[D]
[D]
S.A.R.L. GROUPE MERCURE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02895 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTY
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 octobre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS.
APPELANTS :
Madame [S] [T] [O] épouse [E]
née le 21 Octobre 1983 à [Localité 15] (KAZAKHSTAN)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [Z] [E]
né le 09 Septembre 1957 à [Localité 12] (95)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [H] [D]
né le 05 Septembre 1950 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 7]
ayant pour avocat Me Anne-laure BLOUIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
Monsieur [K] [P] [D]
né le 21 Septembre 1949 à [Localité 11] (19)
[Adresse 4]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Béatrice DE VIGNERAL, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. GROUPE MERCURE
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Me PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
M. [K] [D] et son frère M. [H] [D] sont propriétaires d'un immeuble situé commune d'[Localité 13].
Par acte des 9 et 23 novembre 2015, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble au profit de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] pour un prix de 460 000 €, avec le concours de l'agence MERCURE POITOU-CHARENTES, une somme de 40 000 € ayant été versée à titre d'acompte devant s'imputer sur le prix de l'acquisition en cas de réalisation et être restituée à l'acquéreur en cas de non réalisation d'une condition suspensive.
Le compromis prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 478 600 €, au taux de 2 %, sur 204 mois, avec une durée de validité de 34 jours.
Par courrier du 31 décembre 2015, les acquéreurs ont sollicité une prorogation de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Par courrier du 8 avril 2016, M. [E] informait l'agence Mercure de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, sollicitant la restitution de l'acompte.
Le 29 novembre 2017, M. [K] [D] et son frère [H] [D] ont signé un second compromis de vente de l'immeuble avec M. [L] [V], par l'intermédiaire de l'agence immobilière SQUARE HABITAT.
Par acte des 28 février 2018 et 2 mars 2018, M. [K] [D] a fait assigner M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E], ainsi que l'agence GROUPE MERCURE devant le tribunal judiciaire de POITIERS, sollicitant de voir dire que la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée dans le délai contractuellement prévu et de condamner les époux [E] à lui payer la somme de 46 000 € au titre de la clause pénale contractuelle, à régler pour partie par l'attribution de l'acompte de 40 000 € détenu par le notaire.
Par acte des 15 mai 2019, 23 mai 2019 et 20 juin 2019, M. [L] [V] a fait assigner M. [K] [D], M. [H] [D] et la société SQUARE HABITAT, aux fins de voir dire que M. [K] [D] et son frère [H] [D] devront purger la vente [D]/[E] sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard, de voir dire que la vente [V] /[D] est parfaite et définitive, de voir dire que la décision à intervenir vaudra acte de vente, de condamner solidairement M. [K] [D] et son frère [H] [D] à lui payer la somme de 12 000 € à titre de dommages-intérêts , subsidiairement à lui payer la somme de 44 103 € au titre de l'indemnité contractuelle de 10 % et d'enjoindre à l'agence immobilière de restituer la somme de 20 600 € séquestrée.
Par acte du 16 octobre 2019, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] ont attrait [H] [D] en intervention forcée dans l'instance initiée par son frère, M. [K] [D].
La jonction de ces procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état.
Aux termes de ses dernières conclusions, [K] [D] sollicitait :
- le débouté des demandes formulées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E], M. [H] [D], M. [L] [V] et Square habitat,
- de voir prononcer la résolution du compromis de vente en date du 9 et 23 novembre 2015 aux torts exclusifs des époux [E] du fait de leur défaillance, de les condamner à payer aux consorts [D] la somme de 46000 € à titre de clause pénale, payable pour partie par l'attribution de l'acompte de 40 000 € détenu par le notaire Maître [Y] à titre de séquestre, de condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de droit, celle de 50 000 € à titre de dommages-intérêts au titre des frais et taxes supportés indûment depuis le 7 février 2016,
- de condamner [H] [D] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre au profit des époux [E],
- de voir dire qu'il n'a pas fait obstacle à la régularisation de l'acte authentique au profit de M. [V], de condamner in solidum M. [H] [D], Square Habitat et les époux [E] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir au profit de M. [V] à son encontre,
- de condamner in solidum M. [H] [D], Square Habitat et les époux [E] au paiement de la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de son conseil, de voir ordonner l'exécution provisoire y compris sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [H] [D], aux termes de ses dernières écritures, concluait à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'il ne s'oppose pas à la restitution du séquestre, à voir ordonner la résiliation judiciaire de la vente, à voir constater la conclusion de la vente définitive du bien entre les consorts [D] et M. [V], à débouter M. [K] [D], M. [V], les époux [E] et le Groupe Mercure de leurs demandes, à voir dire et juger que M. [K] [D] est seul responsable du retard de la vente avec M. [V] et qu'il doit être condamné à verser les dommages-intérêts sollicités par ce dernier, à les condamner à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre,
A titre subsidiaire à débouter M. [V] de ses demandes concernant le préjudice subi pour l'annulation forcée des vacances familiales et des vacances de substitution au [Localité 9], à l'impossibilité de se projeter dans d'autres projets, à l'impossibilité de stocker des meubles et du bois,
Si les époux [E] étaient condamnés au paiement de la somme de 46000 €, à voir dire que cette somme sera attribuée à parts égales à M. [H] [D] et M. [K] [D], à voir condamner solidairement M. [K] [D] et M. [V] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La S.A.R.L. Groupe Mercure, aux termes de ses dernières écritures, concluait au débouté des demandes formulées par M. et Mme [E], au débouté des demandes formulées par M. [V] et la société Square Habitat, à prononcer sa mise hors de cause, à condamner in solidum M. et Mme [E], M. [V] et la société Square Habitat à lui payer la somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [Z] [E] et Mme [S] [O], aux termes de leurs dernières écritures, sollicitaient la condamnation de M. [K] [D] à payer une amende civile de 2000 € pour procédure abusive, à leur payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, à voir constater la non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis, à voir constater l'accord des vendeurs pour la restitution de l'acompte de 40000€ selon mail du 13 avril 2016 et lettre recommandée du 14 avril 2016 de leur mandataire le groupe Mercure, à ordonner à M. [K] [D] de formaliser son autorisation de déblocage à leur profit de la somme de 40 000€ versée sur le compte séquestre de Me [Y] et à en ordonner la restitution, à condamner [K] [D] et le groupe Mercure à leur payer des intérêts de droit pour non versement de séquestre, à condamner [K] [D] et le groupe Mercure à leur payer la somme de 175 211,20 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices découlant du contentieux et de la non installation en France à ce jour, de débouter M. [K] [D] de sa demande d'application de la clause pénale, de débouter M. [K] [D] et le groupe Mercure de leurs demandes, de débouter M. [H] [D] et la société Square Habitat de leurs demandes, de débouter M. [L] [V] de ses demandes, de condamner M. [K] [D] ou tout autre succombant in solidum à leur payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de leur conseil, le tout assorti de l'exécution provisoire.
M. [L] [V], aux termes de ses dernières écritures, sollicitait que son intervention volontaire soit déclarée recevable, de débouter M. [K] [D] et la société groupe Mercure de leurs demandes, de débouter [H] [D] et la société Square Habitat de leurs demandes, de débouter les époux [E] de leurs demandes,
De voir constater l'échange des consentements entre M. [V] et l'indivision [D] sur la vente de l'immeuble, de juger les vendeurs responsables du retard de cette vente, de les condamner avant dire droit sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l'assignation à purger par la voie amiable ou judiciaire la vente [D] /[E] en obtenant soit l'acceptation explicite définitive des époux [E] de renoncer à l'acquisition du bien immobilier litigieux soit en renonçant immédiatement à l'indemnité d'immobilisation,
De voir dire la vente immobilière [V] /[D] parfaite et définitive dés la réalisation d'une des deux premières conditions, et que la décision à intervenir vaudra acte de vente à publier au fichier immobilier avec toutes conséquences de droit,
De condamner solidairement conjointement et à défaut in solidum les vendeurs en la personne de [H] et [K] [D] à lui payer la somme de 73 000 € de dommages-intérêts pour le préjudice subi (défaut de jouissance retardant la vente pendant trois ans, immobilisation du séquestre, préjudice financier, intérêts de retard, assurant ses frais de déplacement et location de vacances) outre le préjudice moral et la perte d'énergie,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de mutation,
de condamner conjointement et solidairement à défaut in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 76 500 € équivalent à 10 % du montant de la vente ou son montant équivalent à titre de dommages-intérêts soit 39 500 € plus 17 000€ à titre des honoraires de l'agent immobilier plus 20 000 € de préjudice,
de voir ordonner la résiliation de la vente immobilière ou son inexistence, d'ordonner à son profit le remboursement du séquestre de 20 600 €,
A titre infiniment subsidiaire, de condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] [D] et M. [H] [D], l'agence Mercure et les consorts [E] ou toute autre partie déclarée fautive et responsable de l'empêchement de la vente à lui payer la somme de 73 000 € si la vente réalisée ou 76 500 € si la vente n'est pas réalisée, à condamner M. [K] [D] et M. [H] [D] et les époux [E] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre à quelque titre que ce soit,
En tout état de cause à enjoindre à l'agence immobilière Square Habitat de restituer la somme de 20 600 € en lui déclarant opposable à décision à intervenir, assortie des intérêts de droit à compter du dépôt,
Subsidiairement à lui allouer au titre d'indemnité contractuelle, 10 % du montant de la vente en cas de résolution de cette dernière, de lui restituer la somme séquestrée assortie des intérêts de droit à compter du dépôt,
de condamner conjointement les vendeurs à lui payer la somme de 22 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil,
Subsidiairement, de condamner conjointement et solidairement les vendeurs, l'agence Mercure et les époux [E] à lui payer la somme de 22 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil,
En tout état de cause de juger le ou les responsables, garants de toutes condamnations à son encontre,
le tout assorti de l'exécution provisoire y compris la condamnation en application des dispositions de l'article 700 et des dépens, juger que la décision sera opposable à toutes les parties défenderesses et aux époux [E] ainsi qu'aux notaires dans la cause.
La SAS Square Habitat Crédit Agricole Poitou, aux termes de ses dernières écritures, sollicitait de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapportait à justice concernant la vente relative à la somme séquestrée, dans l'hypothèse où la vente [V]/ [D] serait réalisée de condamner M. [V] à lui payer la somme de 17 000 € au titre de ses honoraires, dans l'hypothèse où la vente ne serait pas réalisée de condamner tous succombants solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 17 000 € à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
en tout état de cause de débouter les époux [E], M. [H] [D], M. [K] [D] et M. [L] [V] l'intégralité de leurs demandes,
de condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [V] et toute partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 03/10/2022, le tribunal judiciaire de POITIERS a statué comme suit :
'Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture.
Rejette les écritures signifiées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] le 13 juin 2022 et les pièces numéro 35,36 et 37 communiquées à l'appui de ces écritures.
Dit n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire à la mise en état.
Statuant par mise à disposition au greffe à la date indiquée, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 €
Dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
Déclare parfaite la vente de l'immeuble intervenue entre M. [K] [D] et M. [H] [D] d'une part et M. [L] [V] d'autre part, dans les conditions prévues au compromis signé par l'intermédiaire de la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou en date des 24 novembre 2017 et 29 novembre 2017.
Dit que le compromis sera annexé à l'expédition de la présente décision qui tiendra lieu d'acte authentique, avec toutes conséquences de droit.
Dit que la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou devra déconsigner la somme de 20 600 € consignée entre ses mains, au profit de M. [K] [D] et M. [H] [D], qui viendra s'imputer sur le prix de vente convenu d'un montant de 395 000 €.
Condamne M. [K] [D] et M. [H] [D] à payer à M. [L] [V] la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts.
Condamne M. [L] [V] à payer à la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou la somme de 17 000 € à titre d'honoraires.
Rejette les autres demandes.
Condamne M. [K] [D] et M. [H] [D] et M. [Z] [E] et Mme [S] [O] aux dépens et dit que dans les rapports entre eux, ils seront supportés à concurrence de moitié chacun.
Ordonne l'exécution provisoire'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- il est justifié d'une lettre émanant du Crédit Mutuel de Bretagne en date du 29 décembre 2015 octroyant un accord de principe à la demande de financement, concernant un prêt relatif au bien immobilier, mais il n'est pas justifié des conditions d'octroi du prêt nonobstant les termes de la lettre du 29 décembre.
- M. [Z] [E] et Mme [S] [O] ne justifient pas avoir déposé dans les 15 jours suivants la signature du compromis une ou plusieurs demandes de prêts d'un montant de 478 600 € au taux d'intérêt maximum de 2%, remboursable sur 204 mois, et en avoir justifié au vendeur ou son mandataire dans le même délai, comme prévu dans le compromis
- M. et Mme [E] ne justifient pas davantage qu'un prêt sollicité, conforme aux dispositions contractuelles leur aurait été refusé par la banque, se contentant d'affirmer avoir été l'objet d'un refus de financement d'autres banques et de prétendre que le Crédit Mutuel de Bretagne n'avait pas formalisé sa prise de position, sans pour autant l'établir.
En conséquence, il sera considéré que M. et Mme [E] qui n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, doivent être réputés avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, de sorte que cette dernière doit être déclarée réputée accomplie.
- sur la clause pénale, la somme de 46000 € qui correspond à 10 % du prix de vente n'apparaît pas manifestement excessive, alors que l'immeuble est immobilisé depuis le 23 novembre 2015. M. et Mme [E] seront en conséquence condamnés à payer cette somme à M. [K] [D] et M. [H] [D], propriétaires indivis, comme demandé à titre subsidiaire par M. [H] [D], somme qui sera partiellement payée par l'attribution de l'acompte du montant de 40 000 € détenu par Maître [Y] notaire à [Localité 10].
- les demandes reconventionnelles formulées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O], mal fondées, seront rejetées dans leur intégralité.
- sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [K] [D], au titre des frais et taxes supportés, elle sera rejetée car la clause pénale a vocation à indemniser le préjudice subi, l'article 1152 disposant qu'il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, alors que M. [K] [D] ne justifie d'aucun préjudice distinct et qu'en sa qualité de propriétaire il avait la libre disposition de l'immeuble.
- il est erroné de prétendre que M. et Mme [E] auraient empêché la vente de l'immeuble à M. [V], dès lors qu'ils ont toujours estimé que le compromis était devenu caduc, sollicitant la restitution de l'acompte de 40 000€ versé entre les mains du notaire, se réservant toutefois éventuellement la possibilité de se porter de nouveau acquéreurs dans le cadre de la signature d'un nouveau compromis.
- sur la demande de M. [K] [D] au titre de l'abus de droit, celui-ci n'est pas caractérisé.
- sur le sort du compromis signé entre les consorts [D] et les époux [E], ceux-ci n'ont jamais entendu faire produire ses effets au compromis qu'ils estimaient caduc.
- le compromis prévoit que la réitération par acte authentique doit intervenir au plus tard le 7 février 2016, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
A partir du 31 mars 2016, les vendeurs avaient la possibilité d'obliger M. [Z] [E] et Mme [S] [O] de régulariser la vente, ce qu'ils n'ont pas fait, signant au contraire un autre compromis avec un tiers M. [V].
- la procédure introduite par M. [K] [D] a pour seul objet de solliciter la condamnation de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à lui payer le montant de la clause pénale.
Aucune des deux parties au compromis n'a manifesté l'intention d'obliger l'autre à s'exécuter
- le compromis litigieux signé le 23 novembre 2015 ne peut plus produire aucun effet entre les parties, il est devenu sans objet et la vente de l'immeuble litigieux à M. [Z] [E] et Mme [S] [O] n'a plus vocation à intervenir, ce qui « purge » la question de cette vente, la décision étant exécutoire.
- sur la demande formulée par M. [L] [V] : il a signé 29 novembre 2017 avec M. [K] [D] et M. [H] [D] un compromis de vente sous condition suspensive de l'immeuble situé à [Localité 13] pour un prix de 395 000 € sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 214 000 au taux de 2,3 % remboursable sur 20 ans, le 29 novembre 2017 et justifie de la réalisation de la condition suspensive selon récépissé d'une offre de crédit complète en date du 6 mars 2018.
Toutes les parties sollicitent la réalisation de cette vente, à laquelle rien ne s'oppose.
La vente sera en conséquence déclarée parfaite et la présente décision à laquelle sera annexé le compromis signé le 29 novembre 2017 et les pièces jointes, vaudra acte de vente à publier à la conservation des hypothèques compétente.
La somme de 20 600 € versée à titre d'acompte sur le prix de vente par l'acquéreur entre les mains de la SAS Square Habitat, s'imputera sur le prix convenu.
- sur les dommages-intérêts sollicités par M. [L] [V], la somme de 50 000 € sera en conséquence allouée.
- sur l'imputabilité du préjudice subi par M. [L] [V], la durée de la procédure ne peut être réputée imputable au seul M. [H] [D] alors que le blocage survenu résulte d'un concours de circonstances, de la complexité de la situation litigieuse inextricable et du nombre de parties en cause. La demande en garantie formulée par M. [K] [D] sera en conséquence rejetée.
Il ne peut être reproché à celui-ci d'avoir voulu obtenir l'exécution du compromis prévoyant une clause pénale, le litige étant circonscrit sur ce point, et la demande en garantie formulée par M. [H] [D] à l'encontre de son frère [K] sera également rejetée.
- sur les demandes formulées à l'encontre de la S.A.R.L. Mercure et la SAS Square Habitat, aucune des parties n'établissant de faute à l'encontre des deux agences immobilières, les demandes formulées à l'encontre de ses dernières seront rejetées.
- la S.A.R.L. Groupe Mercure ne justifie d'aucun préjudice.
- sur la demande reconventionnelle formulée par la SA [Adresse 14], M. [L] [V] sera condamné à lui payer la somme de 17 000 €.
LA COUR
Vu l'appel en date du 22/11/2022 interjeté par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11/08/2023, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] ont présenté les demandes suivantes :
'Il est sollicité de la cour d'appel de POITIERS de :
- RECEVOIR les époux [E]-[O] en leur appel et les y déclarant bien fondés,
- JUGER M. [K] [D] mal fondé en son appel incident, l'en débouter,
- JUGER irrecevables l'appel incident et les conclusions de M. [H] [D].
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 €.
dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
rejeté les autres demandes de M. [Z] [E] et Mme [S] [O].
condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] aux dépens et dit que dans leurs rapports avec M. [K] [D] et M. [H] [D], ils seront supportés à concurrence de moitié chacun.
ordonné l'exécution provisoire.
STATUANT A NOUVEAU
- ORDONNER la restitution au profit des époux [E]-[O] de la somme de 40 000 € qu'ils avaient versée sur le compte séquestre du notaire maître [Y].
- CONDAMNER les consorts [D] à payer aux époux [E]-[O] les intérêts de droit sur la somme de 40 000 € depuis la date à laquelle elle aurait dû être restituée soit le 27 décembre 2015.
- CONDAMNER les consorts [D] à verser aux époux [E]-[O] la somme de 6 000 € réglée en exécution de la décision de 1ère instance avec les intérêts au taux légal à compter de la date du règlement.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] à indemniser les époux [E] de la perte de chance de pouvoir acquérir le bien immobilier des consorts [D], évalué à la somme de 204 997 €.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] à indemniser les époux [E] du préjudice moral qu'ils ont subi, évalué à la somme de 20 000 €.
- JUGER que les condamnations prononcées à l'encontre in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
La capitalisation des intérêts sera également ordonnée,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- JUGER que la clause pénale insérée dans le compromis sera réduite et ramenée en application de l'article 1152 du code civil à la somme de 5 000 €.
En tout état de cause,
- CONDAMNER le groupe MERCURE, en sa qualité de mandataire rédacteur du compromis à garantir les époux [E]-[O] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de la clause pénale insérée dans le compromis.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
- DÉBOUTER M. [K] [D] de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions,
- DÉBOUTER le groupe MERCURE de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE et les consorts [D] au paiement de la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE et les consorts [D] à verser aux époux [E]-[O] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, et les consorts [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel'.
A l'appui de leurs prétentions, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] soutiennent notamment que :
- les époux [E]-[O] ont assigné, le 14 avril 2017, les vendeurs devant le Président du tribunal de grande instance de Poitiers statuant en référé aux fins de se voir, principalement, restituer la somme de 40 000 euros mise sous séquestre.
Par ordonnance du 17 mai 2017, le président du tribunal de grande instance de Poitiers statuant en référé, a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des époux [E]-[O] au motif qu'elles se heurtaient à une contestation sérieuse et a renvoyé les parties à se pourvoir au fond.
- c'est à tort que le tribunal judiciaire de Poitiers a considéré réputée réalisée la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [Z] [E] et Mme [S] [O].
Les époux [E]/[O] n'ont pas reçu d'offre de prêt dans le délai fixé par la promesse malgré leurs demandes auprès de plusieurs établissements bancaires: ils ont multiplié les démarches auprès d'un courtier, la société meilleurs-taux.com à [Localité 3], dès avant la signature du compromis soit le 27 octobre 2015, et de plusieurs banques, et ont régulièrement justifié de leurs démarches auprès du mandataire des vendeurs.
- M. [E] s'est également adressé directement à sa banque en France, le Crédit Mutuel de Bretagne (ci-après : « le CMB ») dès le 27 octobre 2015 pour lui faire part de son offre d'achat pour le prix de 485 000 € dont la réponse verbale était très positive.
Le 30 décembre 2015, M. [E] rappelait par mail au CMB sa demande de prêt conforme aux termes du compromis.
- ils ne peuvent être tenus responsables de ce que le CMB ait proposé un financement à des conditions différentes, en l'espèce pour une somme supérieure.
- par courrier du 4 décembre 2015, M. [E] faisait part au mandataire de la non-obtention d'un prêt conforme aux termes de la promesse.
- les époux [E] ont donc rempli la seule obligation qui était la leur a savoir de faire une demande de prêt conforme aux conditions stipulées dans le compromis.
Les époux [E]-[O] ont notifié les refus de prêt dès le 4 décembre 2015.
- M. [E] justifie avoir déposé dans un délai de 15 jours une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies (demande de prêt à la BNP et à la banque TARNEAUD via Meilleurs taux (pièces n°41, 42 et 43) ainsi qu'au CMB en date du 9 novembre 2015 pièce n°45) et en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 15 jours ouvrables de la signature (courriel au mandataire du 4 décembre 2015)
- les conditions étaient donc remplies pour la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
- par courrier recommandé en date du 31 décembre 2015 adressé au mandataire rédacteur du compromis, M. [A] de l'agence Mercure, M. [E] a confirmé formellement la non-obtention d'une offre de prêt du CMB et par conséquent la non-réalisation de la condition suspensive.
Dans ce courrier Il confirmait également les refus de prêt concernant les autres banques sollicitées, comme il en avait fait part dans son courriel du 4 décembre 2015.
- le proposition de financement du CMB en date du 19/12/2015 ne peut être assimilée à une offre de prêt, ne s'agissant pas d'un financement validé, ce qui est expressément stipulé dans l'accord de principe du CMB qui ne mentionne pas le montant et les conditions du prêt. La condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est donc pas réputée accomplie.
Il résulte d'ailleurs du courrier adressé à M. [E] par le CMB en date du 17 juin 2022 qu'il s'agissait de simulations qui n'ont pu aboutir à une offre de prêt :'Je vous confirme qu'en fin d'année 2015 et début d'année 2016, vous nous avez sollicitez pour le financement d'un projet immobilier. Des simulations ont alors été réalisées mais n'ont pas pu aboutir à l'émission d'une offre de prêt.'
- il est établi que la condition suspensive n'a pas été réalisée à la date fixée pour la réalisation de cette condition soit le 26 décembre 2015.
- par courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 avril 2016, M. [E] rappelait au groupe MERCURE qu'à ce jour, ils n'avaient toujours pas d'offre de prêt du CMB.
- par courrier en date du 14 avril 2016, le mandataire confirmait l'acceptation par les vendeurs de la demande d'acter la caducité du compromis et de restituer l'indemnité d'immobilisation.
- le fait que l'un des vendeurs soit revenu sur son accord de restitution de l'indemnité d'immobilisation ne remet pas en cause l'absence d'offre de prêt comme cela a été constaté par le mandataire et M. [K] [D] en mars 2016.
- les époux [E]/[O] n'ont pas refusé de signer la vente, ils n'ont pas obtenu d'offre de prêt.
- sur la caducite du compromis en l'absence de signature d'avenant de prorogation, par courriel en date du 8 avril 2016, le mandataire a finalement adressé pour la première fois à M. [E] l'acceptation de prorogation de la condition suspensive de Messieurs [D].
- le compromis était caduc à la date du 26 decembre 2015 à défaut de prorogation de la condition suspensive dans les conditions prévues dans la promesse.
- les époux [E]-[O] ont poursuivi leurs démarches auprès du CMB avec l'accord tacite des vendeurs hors tout compromis de vente devenu caduc et n'ayant pas été prorogé.
- la prorogation du compromis n'est jamais intervenue, les accords de prorogation ayant été établis postérieurement à l'expiration de la condition suspensive soit le 26 décembre 2015, et ils n'ont été transmis que le 8 avril aux époux [E]/[O].
- il convient d'infirmer la décision de première instance et d'ordonner la restitution au profit des époux [E]-[O] de la somme de 40000 € qu'ils ont versée sur le compte séquestre de maître [Y].
- à titre subsidiaire, il est sollicité que la clause pénale soit dite manifestement excessive et ramenée à la somme de 5 000 €.
- sur la demande subsidiaire en cause d'appel de la demande de garantie par le mandataire, le préjudice des époux [E] d'avoir à régler la somme de 46 000 € aux vendeurs en application de la clause pénale a été directement causé par les fautes du groupe MERCURE, cette demande est recevable.
- le mandataire a, pour des raisons fallacieuses et trompeuses, refusé, malgré la demande des époux [E]-[O] en ce sens, de porter dans le compromis les conditions de prêt qui leur avaient été proposées par les banques et notamment le CMB et d'allonger le délai d'échéance de la condition suspensive conformément à l'estimation des banques.
Concernant la durée de la condition suspensive, les époux [E] avaient expressément sollicité une durée beaucoup plus longue que celle retenue par le groupe MERCURE.
- les fautes du mandataire ont rendu plus difficile aux époux [E]-[O] les recherches de financement encadrées par le compromis dans un délai très court
L'agence n'a pas adressé « l'avenant » signé par les vendeurs annoncé dans les délais et a manqué à son devoir de conseil.
- sur les demandes reconventionnelles, les consorts [D] ont fait échec à la conclusion de la vente avec les époux [E]-[O], afin de pouvoir vendre leur bien plus cher, ils ont fait perdre aux époux [E]-[O] une chance de pouvoir acquérir le bien qui sera évaluée à 80 %.
- le groupe MERCURE a manifestement failli à son devoir d'assurer l'efficacité et l'utilité de l'acte qu'il a rédigé et a manqué à son devoir de conseil. Il est responsable de la perte de chance des époux [E] de pouvoir acquérir le bien à hauteur de 80%.
- leur préjudice est estimé à la somme de 256 247 €, décomposée en plusieurs postes, soit une perte de chance de 80 % indemnisable à hauteur de 204 997 €, outre un préjudice moral évalué à 20 000 €.
- la demande indemnitaire formée sur appel incident par le groupe MERCURE doit être écartée faute de justification.
- sur le rejet de la demande formée par M. [K] [D] sur appel incident, le bien n'est resté immobilisé que jusqu'au 26 décembre 2015 soit pendant 34 jours, date à partir de laquelle le compromis est devenu caduc, les frères [D] ne peuvent imputer leurs frais d'entretien et taxes à compter du 7 février 2016 aux époux [E].
Comme jugé le tribunal, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] n'ont jamais entendu faire produire ses effets au compromis qu'ils estimaient caduc, en tout état de cause après le 8 avril 2016, et les vendeurs n'ont jamais cherché à obliger les époux [E] à se porter acquéreur et ont d'ailleurs signé un autre compromis avec un tiers.
- le prétendu abus de droit des époux [E] n'est en aucune manière établi.
- au surplus, les frères [D] ont été condamnés à régler une somme à M. [V] sur le fondement de leur réticence dolosive d'avoir dissimulé l'existence du compromis de vente avec les époux [E].
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 06/09/2024, M. [K] [D] a présenté les demandes suivantes :
'-DÉCLARER les consorts [E] mal fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- ACCUEILLIR M. [K] [D] en son appel incident et par conséquent réformer du chefs de l'indemnisation des préjudices subis,
- CONDAMNER solidairement les consorts [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit ;
- CONDAMNER solidairement les consorts [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 230.718,37 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER les époux [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 30.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,
A l'appui de ses prétentions, M. [K] [D] soutient notamment que :
- les consorts [E] ont obtenu l'accord de prêt du CMB et le compromis de vente en date des 9 et 23 novembre 2015 devait produire ses pleins effets. Il ne s'agissait pas d'un accord de principe mais d'une offre de prêt.
La signature des documents relatifs à l'assurance associée au crédit établit incontestablement que les époux [E] ont accepté l'offre de prêt.
Les époux [E] n'ont jamais produit un quelconque refus de prêt du CMB, et la pièce 38 versée aux débats par les consorts [E] n'est qu'un mail de complaisance adressé le 17 juin 2022.
- la condition suspensive est réalisée du fait de l'obtention de l'offre de prêt, même si celle-ci n'est pas acceptée par l'emprunteur.
- M. [K] [D] sollicite de voir prononcer la résolution de la promesse en date des 9 et 23 novembre 2015
- les dispositions du jugement seront confirmées en ce que les consorts [E] ont été condamnés solidairement à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46.000 € prévue contractuellement.
- la demande de dommages et intérêts des époux [E] n'est pas justifiée alors que le présent litige a pour origine le refus des époux [E] d'acquérir le bien litigieux.
Le refus de contracter avec les consorts [D] est révélé par le courrier électronique du 11 avril 2016 de M. [E]. Leur demande au titre de leur préjudice moral sera également rejetée.
- sur l'appel incident, M. [K] [D] sollicite l'indemnisation de ses préjudices.
Les époux [E], tout en sollicitant de voir déclarer caduc le compromis de vente, n'excluraient pas l'éventualité de reconsidérer la poursuite de l'acquisition du bien, ont manifesté une intention de nuire aux intérêts de M. [K] [D], en l'empêchant de céder le bien immobilier objet du litige, en laissant planer l'éventualité de la poursuite de la vente. Cette ambiguïté, relevée par toutes les parties en cause, est la cause principale du litige avec M. [L] [V].
Ce n'est que par un courrier RAR du 13 mai 2024 adressé à l'agence MERCURE que M. [E] indique sa décision finale 'de ne pas donner suite à ce projet d'achat'.
- M. et Mme [E] seront condamnés à payer à M. [K] [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit.
- Sa demande est recevable comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande au fond devant le tribunal. Il sollicite l'indemnisation d'une perte de 131 881,37 €, outre des intérêts de retard de 23837 € dus à ses frères, et des frais d'entretien de 75 000 €, soit un préjudice de 230 718,37 €. que M. et Mme [E] devront verser.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 06/09/2024, la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE a présenté les demandes suivantes :
'Par application des dispositions des articles 564 du code de procédure civile, 1240 du code civil ;
Statuant sur l'appel interjeté le 22 novembre 2022 par M. et Mme [E] du jugement rendu le 3 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de POITIERS, enregistré le jour même sous le n° RG 22/02895
Déclarer irrecevable la demande formulée par les époux [E] tendant à la condamnation de la société GROUPE MERCURE à les garantir de toute condamnation prononcée au titre de la clause pénale.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [E] de toute demande formée à l'encontre de la société GROUPE MERCURE.
Recevoir la société GROUPE MERCURE en son appel incident limité.
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation des époux [E] à payer à la société GROUPE MERCURE les sommes de :
- 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Statuer à nouveau,
Condamner M. et Mme [E] à payer à la société GROUPE MERCURE les sommes de :
- 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Condamner M. et Mme [E] à payer une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE soutient notamment que :
- les époux [E] sollicitent pour la première fois en cause d'appel, la condamnation de la société GROUPE MERCURE à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre de la clause pénale et cette demande est irrecevable.
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité délictuelle de la société GROUPE MERCURE, faute de démontrer sa faute.
- les époux [E] ont confirmé avoir disposé du compromis dès le 30 novembre 2015 et ils avaient donc la capacité de se rétracter dès le 30 novembre 2015. Le délai de rétractation de 10 jours a expiré le 11 janvier 2016 et la rétraction opérée audacieusement le 13 mai 2024 est manifestement tardive et ne saurait produire le moindre effet.
- le 20 janvier 2016, les candidats acquéreurs ont indiqué à la société GROUPE MERCURE qu'ils acceptaient la proposition de prêt émise par le CRÉDIT MUTUEL DE BRETAGNE et qu'ils espéraient finaliser rapidement la vente.
Puis le 8 avril 2016, sans qu'un événement notable se soit produit entre le 20 janvier et le 8 avril, les époux [E] ont informé la société GROUPE MERCURE qu'ils sollicitaient l'application immédiate de l'article III du compromis relatif à la non-réalisation des conditions suspensives. Ils ont également sollicité la restitution de l'acompte.
Le 11 avril 2016, ils ont révélé la raison de leur revirement : la crainte d'un risque important (technique, financier ou autre) affectant l'opération. En d'autres termes, ils se sont ravisés.
- la société GROUPE MERCURE n'a commis aucune faute, et encore moins de faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des candidats acquéreurs
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier se réalise lors de la réception de l'offre par l'acquéreur
Le 19 décembre 2015, M. et Mme [E] ont reçu l'accord du CMB : « Vous trouverez, ci-joint notre proposition de financement sans apport ainsi que les questionnaires de santé et la déclaration de patrimoine à me retourner complétés et signés. Nous nous voyons le 29 décembre 2015 à 10 heures en rendez-vous pour valider votre financement et avancer sur le dossier ».
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt a donc été réalisée sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à la société GROUPE MERCURE qui a relayé auprès des différents interlocuteurs, les informations dont elle disposait et les demandes qui lui étaient transmises.
- la pièce 38 communiquée très tardivement ne démontre pas que la banque n'ait pas accueilli la demande de prêt.
- les demandes de dommages et intérêts formée par M. et Mme [E] au titre de la perte de chance et d'un préjudice moral doivent être écartées, en l'absence de fautes établies, sachant que la perte de chance ne peut atteindre une telle proportion, et alors que si la vente n'a pas été conduite à son terme, ce n'est ni le fait de la société GROUPE MERCURE, ni celui des vendeurs, mais uniquement celui des candidats acquéreurs qui ont renoncé à acquérir le bien.
- M. et Mme [E] résident désormais en France avec leurs enfants et leurs prétentions indemnitaires sont dès lors dépourvues d'objet.
- la demande de condamnation est rappelée dans le cadre d'un appel incident, en réparation de la légèreté blâmable et l'obstination des appelants à solliciter la réparation de préjudices extravagants - qui sont néanmoins la source d'inquiétudes pour l'agence.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Par ordonnance en date du 14/11/2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de POITIERS a ainsi statué :
'Vu les articles 909 et 910-3 du code de procédure civile :
DÉCLARONS irrecevables, comme tardives, les conclusions et pièces transmises par M. [H] [D] le 26 mai 2023
PRÉCISONS que cette irrecevabilité implique l'irrecevabilité de toutes conclusions et pièces qu'il transmettrait ultérieurement
CONDAMNONS M. [H] [D] aux dépens de l'incident
LE CONDAMNONS à payer 1.200 euros aux époux [E]/[O], ensemble, à titre indemnité de procédure sur incident'.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 24/06/2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] et l'application de la clause pénale :
Suite à la proposition d'achat signée par M. [Z] [E] en date du 26 octobre 2015, un compromis de vente était régularisé entre les parties le 23 novembre 2015.
M. [E] indiquait par courriels des 26 et 30 novembre 2015 avoir reçu le compromis signé des vendeurs, et aucune rétractation tardive ne peut être envisagée dans ces circonstances, étant rappelé que l'article 1134 ancien du code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.
Ce compromis de vente prévoit en page 14 une clause pénale, 'Dans le cas où, les conditions suspensives étant réalisées, l'une des parties ou ses ayants droits viendrait à refuser de régulariser la vente, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, et tout droits et amendes, et devrait, en outre, payer à l'autre partie la somme indiquée ci-dessous à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale : 46000€'.
S'agissant de la condition suspensive, il est indiqué au compromis en pages 11 et 12 :
'1 - Condition suspensive d'obtention d'un prêt :
La présente vente est soumise à la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-dessous.
DÉCLARATION DE L'ACQUÉREUR
L'acquéreur déclare :
- Que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêt qu'il se propose de solliciter.
CARACTÉRISTIQUES DES PRÊTS
L'acquéreur déclare que ses ressources MI permettent de solliciter ces prêts et qu'il se propose de les contracter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, soit :
Montant global d'un prêt 478 600 €
Taux d'intérêt maximum (hors frais de dossier, d'assurance et hypothèque) 2%
Durée du prêt maximum 204 mois
Doc charges mensuelles maximale les années suivantes 2 770 Euros
ORGANISMES FINANCIERS SOLLICITES PAR L'ACQUÉREUR
L'acquéreur entend solliciter ce ou ces crédits, par des démarches personnelles, auprès des organismes financiers de son choix et notamment auprès des organismes suivants Crédit Mutuel Bretagne, Meilleurs Taux Bretagne et ABN-AMRO.
CONDITION SUSPENSIVE RELATIVE AU FINANCEMENT
La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts qui seront sollicités par l'acquéreur, dans un délai de quinze jours, à compter de la signature des présentes, et dont les caractéristiques ont été définies ci avant.
Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'acquéreur.
...
PROROGATION ÉVENTUELLE DE LA DURÉE
Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.'
En l'espèce, M. et Mme [E] soutiennent qu'ils n'ont pas refusé de signer la vente, mais n'ont pas, malgré leurs démarches, obtenu d'offre de prêt.
La durée de la condition était fixée à 34 jours, soit un délai expirant le 26 décembre 2015, le délai de 15 jours étant celui durant lequel l'acquéreur devait justifier avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
L'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.
Par mail en date du 29 décembre 2015 adressé à l'agence MERCURE, M. [E] sollicite qu'il soit demandé aux vendeurs de bien vouloir repousser la date d'échéance d'attribution du prêt.
Il ressort de deux courriers de messieurs [H] et [K] [D] en date des 9 et 18 janvier 2016, transmis à M. [E] le 8 avril 2016, que les vendeurs s'accordaient quant à la prorogation de la condition suspensive jusqu'au 31 janvier 2016, cela même si un avenant n'était pas finalisé comme prévu au compromis
Etant tenu compte de cette dernière date, M. et Mme [E] soutiennent qu'ils justifient de diverses démarches de prêts auprès d'organismes bancaires dans le délai contractuellement prévu.
Ils ont notamment fait appel à un courtier, la société meilleurs-taux.com à [Localité 3], dès avant la signature du compromis le 27 octobre 2015.
Toutefois, il ressort du courriel du 27 octobre 2015 que la demande de financement portait sur la somme totale de 578 600 € incluant un budget de travaux de 50 000 €,ce qui ne correspond pas à ce que le compromis stipulera ensuite.
M. et Mme [E] ont également sollicité plusieurs banques.
Toutefois, ils ne justifient pas au vu des pièces versées aux débats avoir précisément sollicité leur prêt auprès des organismes financiers de leur choix dans le respect des conditions de montant, de taux ou de durée prévues au compromis.
Ils ne démontrent pas non plus avoir communiqué leurs demandes aux vendeurs ou à leur mandataire.
Si des simulations ont ensuite été établies par les établissements bancaires suivants démarchés par le courtier pour le montant stipulé dans la promesse, les taux proposés étaient supérieurs au taux maximum de 2% prévu dans la promesse, alors que les époux [E] ne justifient pas de la teneur de leurs demandes, en conformité avec les stipulations du compromis.
Ainsi la BNP répondait le 14 novembre 2015 pour un montant de 478 000 € sur 15 ans au taux de 2, 79 %.
La banque TARNEAUD proposait le 11 décembre 2015 un financement à hauteur du prix de vente soit de 460 000 € sur 204 mois (17 ans) mais avec un taux de 2, 54 %.
Par courriel en date du 23 novembre 2015, le courtier a informé M. [E] des refus de prêt de la Société générale et de la BNP, outre de HSBC.
Par courrier postérieur en date du 13 avril 2016, la Société Générale confirmait qu'elle n'avait pas donné de suite favorable à la demande de financement des époux [E] d'un montant de 478 600 € sans autres précisions, notamment de taux.
L'ABN AMRO, banque néerlandaise, donnait par courrier du 21 avril 2016 une réponse négative pour le prêt sollicité, sans autres précisions de ses caractéristiques.
M. [E] s'est également adressé directement à sa banque en France, le Crédit Mutuel de Bretagne (ci-après : « le CMB ») dès le 27 octobre 2015 pour lui faire part de son offre d'achat pour le prix de 485 000 €.
Il est justifié alors d'une lettre émanant du Crédit Mutuel de Bretagne en date du 29 décembre 2015, octroyant un accord de principe à la demande de financement, concernant un prêt relatif au bien immobilier, mais sans toutefois que les conditions d'octroi du prêt y soient définies, cette pièce ne faisant donc que la preuve d'une demande dont la teneur n'est pas précisée et non d'un accord de prêt.
Il ne s'agissait pas d'un financement validé, dès lors qu'il est mentionné par le CMB :'cet accord de principe vous est délivré suite aux renseignements que vous nous avez communiqué et pour le projet présenté. Il est valable jusqu'au 29 janvier 2016, sous réserve que, d'une part votre situation tant personnelle que professionnelle ne soit pas modifiée et que, d'autre part, les conditions du marché n'ont pas connu d'évolution'.
L'absence d'offre de prêt sera en outre confirmée par le CMB à M. [E] en date du 17 juin 2022 : 'Je vous confirme qu'en fin d'année 2015 et début d'année 2016, vous nous avez sollicitez pour le financement d'un projet immobilier.
Des simulations ont alors été réalisées mais n'ont pas pu aboutir à l'émission d'une offre de prêt'.
Par courrier du 4 décembre 2015, M. [E] faisait part au mandataire de la non-obtention d'un prêt conforme aux termes de la promesse., puis lui confirmait le 29 décembre 2015 qu'ils n'avaient toujours pas l'offre de prêt mais seulement un accord de principe.
Alors que le délai initial prenait fin au 26/12/2015, le 30 décembre 2015, M. [E] rappelait par mail au CMB sa demande de prêt conforme aux termes du compromis en page 12 à savoir un prêt de 478 000 € avec un apport personnel de 60 000 € afin de parvenir à des mensualités inférieures à 2 800 € conformément aux termes du compromis (2 770 €), cela sans réponse conforme.
Dans ces conditions, il peut être reproché à M. et Mme [E] de ne pas justifier avoir déposé dans les 15 jours suivants la signature du compromis une ou plusieurs demandes de prêts d'un montant de 478 600 € au taux d'intérêt maximum de 2 %, remboursable sur 204 mois, et en avoir justifié au vendeur ou son mandataire dans le même délai.
De même, ils ne justifient pas aux débats d'un refus opposé à sa demande de financement qui aurait été sollicité dans les conditions précises du compromis.
Ils doivent être en conséquence réputés avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt aux sens des dispositions de l'article 1178 du code civil, de sorte que cette dernière doit être déclarée réputée accomplie par confirmation du jugement entrepris, cela sans que ce compromis puisse porter aucun effet comme retenu par le premier juge, la vente au profit de M. [V] ayant été déclarée parfaite par application des dispositions définitives du jugement.
Les autres demandes formées au titre de la clause pénale seront écartées, faute de démontrer le caractère manifestement excessif du montant contractuellement prévu et accepté.
Dans ces circonstances, la somme de 46 000 € stipulée au titre de la clause pénale est bien due par M. et Mme [E], et le jugement sera confirmé, en ce qu'il a :
- condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 € .
- dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
Sur les demandes de dommages et intérêts et de garantie formées par M. et Mme [E] :
Sur la responsabilité des vendeurs, M. et Mme [E] soutiennent que les consorts [D] ont fait échec à la conclusion de la vente en fixant une date butoir pour la signature définitive et en refusant de signer un nouveau compromis, afin de pouvoir vendre leur bien plus cher, à un autre acquéreur.
En outre, l'AGENCE MERCURE aurait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité et l'utilité de l'acte qu'elle a rédigé et manqué à son devoir de conseil.
Selon les appelants, tant les vendeurs que leur mandataire leur auraient fait perdre une chance de pouvoir acquérir le bien immobilier appartenant aux consorts [D] et de réaliser leur projet de déménager en France à hauteur de 80%.
Toutefois, M. et Mme [E] ne rapportent nullement la preuve d'une action fautive des consorts [D] alors que ceux-ci ont accepté leur demande de repousser le délai de la condition suspensive afférente à l'obtention du prêt, et qu'eux-mêmes avaient connu sans besoin de conseil et d'explicitation et accepté en signant le compromis, le délai, dont ils ne peuvent imputer à faute à l'agence une prétendue brièveté excessive qui n'est au demeurant pas établie.
De même, il n'est pas établi comme retenu par le premier juge que le mandataire la S.A.R.L. AGENCE MERCURE ait outrepassé ses pouvoirs et que le contenu des courriers envoyés n'était pas conforme à la position de ses mandants.
Il n'y a donc pas lieu en outre à retenir la garantie de la S.A.R.L. AGENCE MERCURE au titre du versement de la clause pénale contractuelle qui incombe exclusivement à M. Et Mme [E].
Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre des intimés, de nature générer une perte de chance des acquéreurs et à justifier l'allocation de dommages et intérêts.
M. et Mme [E] ne démontrent pas non plus de faute à l'appui de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, qui a été rejetée à bon droit.
Sur les demandes de M. [K] [D] sur appel incident :
Sur l'abus de droit :
En l'espèce, aucun abus de droit n'est établi à la charge de M. et Mme [E] et cette demande sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire :
Il ne peut être reproché à M. [K] [D] d'avoir voulu obtenir l'exécution du compromis prévoyant une clause pénale au profit des vendeurs, la procédure n'avait initialement pas vocation à paralyser la situation et à empêcher la revente de l'immeuble.
Sa demande indemnitaire est recevable comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande au fond devant le tribunal.
Il ne peut être retenu que les consorts [E] ont, avec une intention maligne, fait obstacle à la vente au profit de M. [V], en laissant planer l'éventualité de la poursuite de la vente, alors qu'ils ont expressément écrit aux vendeurs le 8 avril pour demander la restitution de l'acompte ce qui montrait qu'ils n'entendaient plus acheter, puis le 31 mai 2016 pour indiquer qu'ils considéraient leur compromis comme caduc, et qu'aucune manoeuvre, duplicité ou faute n'est démontrée de leur part, et la demande indemnitaire de M. [K] [D] sera rejetée en conséquence.
La demande indemnitaire de M. [K] [D] sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE :
Aucune faute n'est retenue à l'encontre de cette société, a fortiori génératrice de préjudice à l'encontre de M. et Mme [E].
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE de sa demande indemnitaire non justifiée.
Sur les dépens :
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge in solidum de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E]
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de dire que M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] verseront à M. [K] [D] et à la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE qu'ils ont intimés et qui ont dû exposer des frais irrépétibles pour défendre à leur appel, les sommes mentionnées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, le surplus des demandes étant écarté.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, dans les limites de l'appel,
DÉCLARE recevable en cause d'appel les demandes formées par M. [K] [D] et la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE.
CONFIRME le jugement entrepris.
Y ajoutant,
DÉBOUTE M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] de leurs demandes indemnitaires.
DÉBOUTE M. [K] [D] et la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE de leurs demandes indemnitaires.
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] à payer à la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 22/02895 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTY
[O]
[E]
C/
[D]
[D]
S.A.R.L. GROUPE MERCURE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02895 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVTY
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 octobre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS.
APPELANTS :
Madame [S] [T] [O] épouse [E]
née le 21 Octobre 1983 à [Localité 15] (KAZAKHSTAN)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [Z] [E]
né le 09 Septembre 1957 à [Localité 12] (95)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [H] [D]
né le 05 Septembre 1950 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 7]
ayant pour avocat Me Anne-laure BLOUIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
Monsieur [K] [P] [D]
né le 21 Septembre 1949 à [Localité 11] (19)
[Adresse 4]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Béatrice DE VIGNERAL, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. GROUPE MERCURE
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Me PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
M. [K] [D] et son frère M. [H] [D] sont propriétaires d'un immeuble situé commune d'[Localité 13].
Par acte des 9 et 23 novembre 2015, ils ont conclu une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble au profit de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] pour un prix de 460 000 €, avec le concours de l'agence MERCURE POITOU-CHARENTES, une somme de 40 000 € ayant été versée à titre d'acompte devant s'imputer sur le prix de l'acquisition en cas de réalisation et être restituée à l'acquéreur en cas de non réalisation d'une condition suspensive.
Le compromis prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 478 600 €, au taux de 2 %, sur 204 mois, avec une durée de validité de 34 jours.
Par courrier du 31 décembre 2015, les acquéreurs ont sollicité une prorogation de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Par courrier du 8 avril 2016, M. [E] informait l'agence Mercure de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, sollicitant la restitution de l'acompte.
Le 29 novembre 2017, M. [K] [D] et son frère [H] [D] ont signé un second compromis de vente de l'immeuble avec M. [L] [V], par l'intermédiaire de l'agence immobilière SQUARE HABITAT.
Par acte des 28 février 2018 et 2 mars 2018, M. [K] [D] a fait assigner M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E], ainsi que l'agence GROUPE MERCURE devant le tribunal judiciaire de POITIERS, sollicitant de voir dire que la condition suspensive d'obtention du prêt a été réalisée dans le délai contractuellement prévu et de condamner les époux [E] à lui payer la somme de 46 000 € au titre de la clause pénale contractuelle, à régler pour partie par l'attribution de l'acompte de 40 000 € détenu par le notaire.
Par acte des 15 mai 2019, 23 mai 2019 et 20 juin 2019, M. [L] [V] a fait assigner M. [K] [D], M. [H] [D] et la société SQUARE HABITAT, aux fins de voir dire que M. [K] [D] et son frère [H] [D] devront purger la vente [D]/[E] sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard, de voir dire que la vente [V] /[D] est parfaite et définitive, de voir dire que la décision à intervenir vaudra acte de vente, de condamner solidairement M. [K] [D] et son frère [H] [D] à lui payer la somme de 12 000 € à titre de dommages-intérêts , subsidiairement à lui payer la somme de 44 103 € au titre de l'indemnité contractuelle de 10 % et d'enjoindre à l'agence immobilière de restituer la somme de 20 600 € séquestrée.
Par acte du 16 octobre 2019, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] ont attrait [H] [D] en intervention forcée dans l'instance initiée par son frère, M. [K] [D].
La jonction de ces procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état.
Aux termes de ses dernières conclusions, [K] [D] sollicitait :
- le débouté des demandes formulées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E], M. [H] [D], M. [L] [V] et Square habitat,
- de voir prononcer la résolution du compromis de vente en date du 9 et 23 novembre 2015 aux torts exclusifs des époux [E] du fait de leur défaillance, de les condamner à payer aux consorts [D] la somme de 46000 € à titre de clause pénale, payable pour partie par l'attribution de l'acompte de 40 000 € détenu par le notaire Maître [Y] à titre de séquestre, de condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de droit, celle de 50 000 € à titre de dommages-intérêts au titre des frais et taxes supportés indûment depuis le 7 février 2016,
- de condamner [H] [D] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre au profit des époux [E],
- de voir dire qu'il n'a pas fait obstacle à la régularisation de l'acte authentique au profit de M. [V], de condamner in solidum M. [H] [D], Square Habitat et les époux [E] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir au profit de M. [V] à son encontre,
- de condamner in solidum M. [H] [D], Square Habitat et les époux [E] au paiement de la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de son conseil, de voir ordonner l'exécution provisoire y compris sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [H] [D], aux termes de ses dernières écritures, concluait à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'il ne s'oppose pas à la restitution du séquestre, à voir ordonner la résiliation judiciaire de la vente, à voir constater la conclusion de la vente définitive du bien entre les consorts [D] et M. [V], à débouter M. [K] [D], M. [V], les époux [E] et le Groupe Mercure de leurs demandes, à voir dire et juger que M. [K] [D] est seul responsable du retard de la vente avec M. [V] et qu'il doit être condamné à verser les dommages-intérêts sollicités par ce dernier, à les condamner à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre,
A titre subsidiaire à débouter M. [V] de ses demandes concernant le préjudice subi pour l'annulation forcée des vacances familiales et des vacances de substitution au [Localité 9], à l'impossibilité de se projeter dans d'autres projets, à l'impossibilité de stocker des meubles et du bois,
Si les époux [E] étaient condamnés au paiement de la somme de 46000 €, à voir dire que cette somme sera attribuée à parts égales à M. [H] [D] et M. [K] [D], à voir condamner solidairement M. [K] [D] et M. [V] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La S.A.R.L. Groupe Mercure, aux termes de ses dernières écritures, concluait au débouté des demandes formulées par M. et Mme [E], au débouté des demandes formulées par M. [V] et la société Square Habitat, à prononcer sa mise hors de cause, à condamner in solidum M. et Mme [E], M. [V] et la société Square Habitat à lui payer la somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [Z] [E] et Mme [S] [O], aux termes de leurs dernières écritures, sollicitaient la condamnation de M. [K] [D] à payer une amende civile de 2000 € pour procédure abusive, à leur payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, à voir constater la non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis, à voir constater l'accord des vendeurs pour la restitution de l'acompte de 40000€ selon mail du 13 avril 2016 et lettre recommandée du 14 avril 2016 de leur mandataire le groupe Mercure, à ordonner à M. [K] [D] de formaliser son autorisation de déblocage à leur profit de la somme de 40 000€ versée sur le compte séquestre de Me [Y] et à en ordonner la restitution, à condamner [K] [D] et le groupe Mercure à leur payer des intérêts de droit pour non versement de séquestre, à condamner [K] [D] et le groupe Mercure à leur payer la somme de 175 211,20 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices découlant du contentieux et de la non installation en France à ce jour, de débouter M. [K] [D] de sa demande d'application de la clause pénale, de débouter M. [K] [D] et le groupe Mercure de leurs demandes, de débouter M. [H] [D] et la société Square Habitat de leurs demandes, de débouter M. [L] [V] de ses demandes, de condamner M. [K] [D] ou tout autre succombant in solidum à leur payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de leur conseil, le tout assorti de l'exécution provisoire.
M. [L] [V], aux termes de ses dernières écritures, sollicitait que son intervention volontaire soit déclarée recevable, de débouter M. [K] [D] et la société groupe Mercure de leurs demandes, de débouter [H] [D] et la société Square Habitat de leurs demandes, de débouter les époux [E] de leurs demandes,
De voir constater l'échange des consentements entre M. [V] et l'indivision [D] sur la vente de l'immeuble, de juger les vendeurs responsables du retard de cette vente, de les condamner avant dire droit sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l'assignation à purger par la voie amiable ou judiciaire la vente [D] /[E] en obtenant soit l'acceptation explicite définitive des époux [E] de renoncer à l'acquisition du bien immobilier litigieux soit en renonçant immédiatement à l'indemnité d'immobilisation,
De voir dire la vente immobilière [V] /[D] parfaite et définitive dés la réalisation d'une des deux premières conditions, et que la décision à intervenir vaudra acte de vente à publier au fichier immobilier avec toutes conséquences de droit,
De condamner solidairement conjointement et à défaut in solidum les vendeurs en la personne de [H] et [K] [D] à lui payer la somme de 73 000 € de dommages-intérêts pour le préjudice subi (défaut de jouissance retardant la vente pendant trois ans, immobilisation du séquestre, préjudice financier, intérêts de retard, assurant ses frais de déplacement et location de vacances) outre le préjudice moral et la perte d'énergie,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de mutation,
de condamner conjointement et solidairement à défaut in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 76 500 € équivalent à 10 % du montant de la vente ou son montant équivalent à titre de dommages-intérêts soit 39 500 € plus 17 000€ à titre des honoraires de l'agent immobilier plus 20 000 € de préjudice,
de voir ordonner la résiliation de la vente immobilière ou son inexistence, d'ordonner à son profit le remboursement du séquestre de 20 600 €,
A titre infiniment subsidiaire, de condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] [D] et M. [H] [D], l'agence Mercure et les consorts [E] ou toute autre partie déclarée fautive et responsable de l'empêchement de la vente à lui payer la somme de 73 000 € si la vente réalisée ou 76 500 € si la vente n'est pas réalisée, à condamner M. [K] [D] et M. [H] [D] et les époux [E] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre à quelque titre que ce soit,
En tout état de cause à enjoindre à l'agence immobilière Square Habitat de restituer la somme de 20 600 € en lui déclarant opposable à décision à intervenir, assortie des intérêts de droit à compter du dépôt,
Subsidiairement à lui allouer au titre d'indemnité contractuelle, 10 % du montant de la vente en cas de résolution de cette dernière, de lui restituer la somme séquestrée assortie des intérêts de droit à compter du dépôt,
de condamner conjointement les vendeurs à lui payer la somme de 22 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil,
Subsidiairement, de condamner conjointement et solidairement les vendeurs, l'agence Mercure et les époux [E] à lui payer la somme de 22 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil,
En tout état de cause de juger le ou les responsables, garants de toutes condamnations à son encontre,
le tout assorti de l'exécution provisoire y compris la condamnation en application des dispositions de l'article 700 et des dépens, juger que la décision sera opposable à toutes les parties défenderesses et aux époux [E] ainsi qu'aux notaires dans la cause.
La SAS Square Habitat Crédit Agricole Poitou, aux termes de ses dernières écritures, sollicitait de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapportait à justice concernant la vente relative à la somme séquestrée, dans l'hypothèse où la vente [V]/ [D] serait réalisée de condamner M. [V] à lui payer la somme de 17 000 € au titre de ses honoraires, dans l'hypothèse où la vente ne serait pas réalisée de condamner tous succombants solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 17 000 € à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
en tout état de cause de débouter les époux [E], M. [H] [D], M. [K] [D] et M. [L] [V] l'intégralité de leurs demandes,
de condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [V] et toute partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 03/10/2022, le tribunal judiciaire de POITIERS a statué comme suit :
'Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture.
Rejette les écritures signifiées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] le 13 juin 2022 et les pièces numéro 35,36 et 37 communiquées à l'appui de ces écritures.
Dit n'y avoir lieu à renvoyer l'affaire à la mise en état.
Statuant par mise à disposition au greffe à la date indiquée, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 €
Dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
Déclare parfaite la vente de l'immeuble intervenue entre M. [K] [D] et M. [H] [D] d'une part et M. [L] [V] d'autre part, dans les conditions prévues au compromis signé par l'intermédiaire de la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou en date des 24 novembre 2017 et 29 novembre 2017.
Dit que le compromis sera annexé à l'expédition de la présente décision qui tiendra lieu d'acte authentique, avec toutes conséquences de droit.
Dit que la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou devra déconsigner la somme de 20 600 € consignée entre ses mains, au profit de M. [K] [D] et M. [H] [D], qui viendra s'imputer sur le prix de vente convenu d'un montant de 395 000 €.
Condamne M. [K] [D] et M. [H] [D] à payer à M. [L] [V] la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts.
Condamne M. [L] [V] à payer à la SAS Square Habitat Crédit Agricole Touraine Poitou la somme de 17 000 € à titre d'honoraires.
Rejette les autres demandes.
Condamne M. [K] [D] et M. [H] [D] et M. [Z] [E] et Mme [S] [O] aux dépens et dit que dans les rapports entre eux, ils seront supportés à concurrence de moitié chacun.
Ordonne l'exécution provisoire'.
Le premier juge a notamment retenu que :
- il est justifié d'une lettre émanant du Crédit Mutuel de Bretagne en date du 29 décembre 2015 octroyant un accord de principe à la demande de financement, concernant un prêt relatif au bien immobilier, mais il n'est pas justifié des conditions d'octroi du prêt nonobstant les termes de la lettre du 29 décembre.
- M. [Z] [E] et Mme [S] [O] ne justifient pas avoir déposé dans les 15 jours suivants la signature du compromis une ou plusieurs demandes de prêts d'un montant de 478 600 € au taux d'intérêt maximum de 2%, remboursable sur 204 mois, et en avoir justifié au vendeur ou son mandataire dans le même délai, comme prévu dans le compromis
- M. et Mme [E] ne justifient pas davantage qu'un prêt sollicité, conforme aux dispositions contractuelles leur aurait été refusé par la banque, se contentant d'affirmer avoir été l'objet d'un refus de financement d'autres banques et de prétendre que le Crédit Mutuel de Bretagne n'avait pas formalisé sa prise de position, sans pour autant l'établir.
En conséquence, il sera considéré que M. et Mme [E] qui n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, doivent être réputés avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, de sorte que cette dernière doit être déclarée réputée accomplie.
- sur la clause pénale, la somme de 46000 € qui correspond à 10 % du prix de vente n'apparaît pas manifestement excessive, alors que l'immeuble est immobilisé depuis le 23 novembre 2015. M. et Mme [E] seront en conséquence condamnés à payer cette somme à M. [K] [D] et M. [H] [D], propriétaires indivis, comme demandé à titre subsidiaire par M. [H] [D], somme qui sera partiellement payée par l'attribution de l'acompte du montant de 40 000 € détenu par Maître [Y] notaire à [Localité 10].
- les demandes reconventionnelles formulées par M. [Z] [E] et Mme [S] [O], mal fondées, seront rejetées dans leur intégralité.
- sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [K] [D], au titre des frais et taxes supportés, elle sera rejetée car la clause pénale a vocation à indemniser le préjudice subi, l'article 1152 disposant qu'il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, alors que M. [K] [D] ne justifie d'aucun préjudice distinct et qu'en sa qualité de propriétaire il avait la libre disposition de l'immeuble.
- il est erroné de prétendre que M. et Mme [E] auraient empêché la vente de l'immeuble à M. [V], dès lors qu'ils ont toujours estimé que le compromis était devenu caduc, sollicitant la restitution de l'acompte de 40 000€ versé entre les mains du notaire, se réservant toutefois éventuellement la possibilité de se porter de nouveau acquéreurs dans le cadre de la signature d'un nouveau compromis.
- sur la demande de M. [K] [D] au titre de l'abus de droit, celui-ci n'est pas caractérisé.
- sur le sort du compromis signé entre les consorts [D] et les époux [E], ceux-ci n'ont jamais entendu faire produire ses effets au compromis qu'ils estimaient caduc.
- le compromis prévoit que la réitération par acte authentique doit intervenir au plus tard le 7 février 2016, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
A partir du 31 mars 2016, les vendeurs avaient la possibilité d'obliger M. [Z] [E] et Mme [S] [O] de régulariser la vente, ce qu'ils n'ont pas fait, signant au contraire un autre compromis avec un tiers M. [V].
- la procédure introduite par M. [K] [D] a pour seul objet de solliciter la condamnation de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à lui payer le montant de la clause pénale.
Aucune des deux parties au compromis n'a manifesté l'intention d'obliger l'autre à s'exécuter
- le compromis litigieux signé le 23 novembre 2015 ne peut plus produire aucun effet entre les parties, il est devenu sans objet et la vente de l'immeuble litigieux à M. [Z] [E] et Mme [S] [O] n'a plus vocation à intervenir, ce qui « purge » la question de cette vente, la décision étant exécutoire.
- sur la demande formulée par M. [L] [V] : il a signé 29 novembre 2017 avec M. [K] [D] et M. [H] [D] un compromis de vente sous condition suspensive de l'immeuble situé à [Localité 13] pour un prix de 395 000 € sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 214 000 au taux de 2,3 % remboursable sur 20 ans, le 29 novembre 2017 et justifie de la réalisation de la condition suspensive selon récépissé d'une offre de crédit complète en date du 6 mars 2018.
Toutes les parties sollicitent la réalisation de cette vente, à laquelle rien ne s'oppose.
La vente sera en conséquence déclarée parfaite et la présente décision à laquelle sera annexé le compromis signé le 29 novembre 2017 et les pièces jointes, vaudra acte de vente à publier à la conservation des hypothèques compétente.
La somme de 20 600 € versée à titre d'acompte sur le prix de vente par l'acquéreur entre les mains de la SAS Square Habitat, s'imputera sur le prix convenu.
- sur les dommages-intérêts sollicités par M. [L] [V], la somme de 50 000 € sera en conséquence allouée.
- sur l'imputabilité du préjudice subi par M. [L] [V], la durée de la procédure ne peut être réputée imputable au seul M. [H] [D] alors que le blocage survenu résulte d'un concours de circonstances, de la complexité de la situation litigieuse inextricable et du nombre de parties en cause. La demande en garantie formulée par M. [K] [D] sera en conséquence rejetée.
Il ne peut être reproché à celui-ci d'avoir voulu obtenir l'exécution du compromis prévoyant une clause pénale, le litige étant circonscrit sur ce point, et la demande en garantie formulée par M. [H] [D] à l'encontre de son frère [K] sera également rejetée.
- sur les demandes formulées à l'encontre de la S.A.R.L. Mercure et la SAS Square Habitat, aucune des parties n'établissant de faute à l'encontre des deux agences immobilières, les demandes formulées à l'encontre de ses dernières seront rejetées.
- la S.A.R.L. Groupe Mercure ne justifie d'aucun préjudice.
- sur la demande reconventionnelle formulée par la SA [Adresse 14], M. [L] [V] sera condamné à lui payer la somme de 17 000 €.
LA COUR
Vu l'appel en date du 22/11/2022 interjeté par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11/08/2023, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] ont présenté les demandes suivantes :
'Il est sollicité de la cour d'appel de POITIERS de :
- RECEVOIR les époux [E]-[O] en leur appel et les y déclarant bien fondés,
- JUGER M. [K] [D] mal fondé en son appel incident, l'en débouter,
- JUGER irrecevables l'appel incident et les conclusions de M. [H] [D].
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 €.
dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
rejeté les autres demandes de M. [Z] [E] et Mme [S] [O].
condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] aux dépens et dit que dans leurs rapports avec M. [K] [D] et M. [H] [D], ils seront supportés à concurrence de moitié chacun.
ordonné l'exécution provisoire.
STATUANT A NOUVEAU
- ORDONNER la restitution au profit des époux [E]-[O] de la somme de 40 000 € qu'ils avaient versée sur le compte séquestre du notaire maître [Y].
- CONDAMNER les consorts [D] à payer aux époux [E]-[O] les intérêts de droit sur la somme de 40 000 € depuis la date à laquelle elle aurait dû être restituée soit le 27 décembre 2015.
- CONDAMNER les consorts [D] à verser aux époux [E]-[O] la somme de 6 000 € réglée en exécution de la décision de 1ère instance avec les intérêts au taux légal à compter de la date du règlement.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] à indemniser les époux [E] de la perte de chance de pouvoir acquérir le bien immobilier des consorts [D], évalué à la somme de 204 997 €.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] à indemniser les époux [E] du préjudice moral qu'ils ont subi, évalué à la somme de 20 000 €.
- JUGER que les condamnations prononcées à l'encontre in solidum le groupe MERCURE, M. [K] [D] et M. [H] [D] porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
La capitalisation des intérêts sera également ordonnée,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- JUGER que la clause pénale insérée dans le compromis sera réduite et ramenée en application de l'article 1152 du code civil à la somme de 5 000 €.
En tout état de cause,
- CONDAMNER le groupe MERCURE, en sa qualité de mandataire rédacteur du compromis à garantir les époux [E]-[O] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de la clause pénale insérée dans le compromis.
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :
- DÉBOUTER M. [K] [D] de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions,
- DÉBOUTER le groupe MERCURE de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE et les consorts [D] au paiement de la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE et les consorts [D] à verser aux époux [E]-[O] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- CONDAMNER in solidum le groupe MERCURE, et les consorts [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel'.
A l'appui de leurs prétentions, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] soutiennent notamment que :
- les époux [E]-[O] ont assigné, le 14 avril 2017, les vendeurs devant le Président du tribunal de grande instance de Poitiers statuant en référé aux fins de se voir, principalement, restituer la somme de 40 000 euros mise sous séquestre.
Par ordonnance du 17 mai 2017, le président du tribunal de grande instance de Poitiers statuant en référé, a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes des époux [E]-[O] au motif qu'elles se heurtaient à une contestation sérieuse et a renvoyé les parties à se pourvoir au fond.
- c'est à tort que le tribunal judiciaire de Poitiers a considéré réputée réalisée la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [Z] [E] et Mme [S] [O].
Les époux [E]/[O] n'ont pas reçu d'offre de prêt dans le délai fixé par la promesse malgré leurs demandes auprès de plusieurs établissements bancaires: ils ont multiplié les démarches auprès d'un courtier, la société meilleurs-taux.com à [Localité 3], dès avant la signature du compromis soit le 27 octobre 2015, et de plusieurs banques, et ont régulièrement justifié de leurs démarches auprès du mandataire des vendeurs.
- M. [E] s'est également adressé directement à sa banque en France, le Crédit Mutuel de Bretagne (ci-après : « le CMB ») dès le 27 octobre 2015 pour lui faire part de son offre d'achat pour le prix de 485 000 € dont la réponse verbale était très positive.
Le 30 décembre 2015, M. [E] rappelait par mail au CMB sa demande de prêt conforme aux termes du compromis.
- ils ne peuvent être tenus responsables de ce que le CMB ait proposé un financement à des conditions différentes, en l'espèce pour une somme supérieure.
- par courrier du 4 décembre 2015, M. [E] faisait part au mandataire de la non-obtention d'un prêt conforme aux termes de la promesse.
- les époux [E] ont donc rempli la seule obligation qui était la leur a savoir de faire une demande de prêt conforme aux conditions stipulées dans le compromis.
Les époux [E]-[O] ont notifié les refus de prêt dès le 4 décembre 2015.
- M. [E] justifie avoir déposé dans un délai de 15 jours une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies (demande de prêt à la BNP et à la banque TARNEAUD via Meilleurs taux (pièces n°41, 42 et 43) ainsi qu'au CMB en date du 9 novembre 2015 pièce n°45) et en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 15 jours ouvrables de la signature (courriel au mandataire du 4 décembre 2015)
- les conditions étaient donc remplies pour la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
- par courrier recommandé en date du 31 décembre 2015 adressé au mandataire rédacteur du compromis, M. [A] de l'agence Mercure, M. [E] a confirmé formellement la non-obtention d'une offre de prêt du CMB et par conséquent la non-réalisation de la condition suspensive.
Dans ce courrier Il confirmait également les refus de prêt concernant les autres banques sollicitées, comme il en avait fait part dans son courriel du 4 décembre 2015.
- le proposition de financement du CMB en date du 19/12/2015 ne peut être assimilée à une offre de prêt, ne s'agissant pas d'un financement validé, ce qui est expressément stipulé dans l'accord de principe du CMB qui ne mentionne pas le montant et les conditions du prêt. La condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est donc pas réputée accomplie.
Il résulte d'ailleurs du courrier adressé à M. [E] par le CMB en date du 17 juin 2022 qu'il s'agissait de simulations qui n'ont pu aboutir à une offre de prêt :'Je vous confirme qu'en fin d'année 2015 et début d'année 2016, vous nous avez sollicitez pour le financement d'un projet immobilier. Des simulations ont alors été réalisées mais n'ont pas pu aboutir à l'émission d'une offre de prêt.'
- il est établi que la condition suspensive n'a pas été réalisée à la date fixée pour la réalisation de cette condition soit le 26 décembre 2015.
- par courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 avril 2016, M. [E] rappelait au groupe MERCURE qu'à ce jour, ils n'avaient toujours pas d'offre de prêt du CMB.
- par courrier en date du 14 avril 2016, le mandataire confirmait l'acceptation par les vendeurs de la demande d'acter la caducité du compromis et de restituer l'indemnité d'immobilisation.
- le fait que l'un des vendeurs soit revenu sur son accord de restitution de l'indemnité d'immobilisation ne remet pas en cause l'absence d'offre de prêt comme cela a été constaté par le mandataire et M. [K] [D] en mars 2016.
- les époux [E]/[O] n'ont pas refusé de signer la vente, ils n'ont pas obtenu d'offre de prêt.
- sur la caducite du compromis en l'absence de signature d'avenant de prorogation, par courriel en date du 8 avril 2016, le mandataire a finalement adressé pour la première fois à M. [E] l'acceptation de prorogation de la condition suspensive de Messieurs [D].
- le compromis était caduc à la date du 26 decembre 2015 à défaut de prorogation de la condition suspensive dans les conditions prévues dans la promesse.
- les époux [E]-[O] ont poursuivi leurs démarches auprès du CMB avec l'accord tacite des vendeurs hors tout compromis de vente devenu caduc et n'ayant pas été prorogé.
- la prorogation du compromis n'est jamais intervenue, les accords de prorogation ayant été établis postérieurement à l'expiration de la condition suspensive soit le 26 décembre 2015, et ils n'ont été transmis que le 8 avril aux époux [E]/[O].
- il convient d'infirmer la décision de première instance et d'ordonner la restitution au profit des époux [E]-[O] de la somme de 40000 € qu'ils ont versée sur le compte séquestre de maître [Y].
- à titre subsidiaire, il est sollicité que la clause pénale soit dite manifestement excessive et ramenée à la somme de 5 000 €.
- sur la demande subsidiaire en cause d'appel de la demande de garantie par le mandataire, le préjudice des époux [E] d'avoir à régler la somme de 46 000 € aux vendeurs en application de la clause pénale a été directement causé par les fautes du groupe MERCURE, cette demande est recevable.
- le mandataire a, pour des raisons fallacieuses et trompeuses, refusé, malgré la demande des époux [E]-[O] en ce sens, de porter dans le compromis les conditions de prêt qui leur avaient été proposées par les banques et notamment le CMB et d'allonger le délai d'échéance de la condition suspensive conformément à l'estimation des banques.
Concernant la durée de la condition suspensive, les époux [E] avaient expressément sollicité une durée beaucoup plus longue que celle retenue par le groupe MERCURE.
- les fautes du mandataire ont rendu plus difficile aux époux [E]-[O] les recherches de financement encadrées par le compromis dans un délai très court
L'agence n'a pas adressé « l'avenant » signé par les vendeurs annoncé dans les délais et a manqué à son devoir de conseil.
- sur les demandes reconventionnelles, les consorts [D] ont fait échec à la conclusion de la vente avec les époux [E]-[O], afin de pouvoir vendre leur bien plus cher, ils ont fait perdre aux époux [E]-[O] une chance de pouvoir acquérir le bien qui sera évaluée à 80 %.
- le groupe MERCURE a manifestement failli à son devoir d'assurer l'efficacité et l'utilité de l'acte qu'il a rédigé et a manqué à son devoir de conseil. Il est responsable de la perte de chance des époux [E] de pouvoir acquérir le bien à hauteur de 80%.
- leur préjudice est estimé à la somme de 256 247 €, décomposée en plusieurs postes, soit une perte de chance de 80 % indemnisable à hauteur de 204 997 €, outre un préjudice moral évalué à 20 000 €.
- la demande indemnitaire formée sur appel incident par le groupe MERCURE doit être écartée faute de justification.
- sur le rejet de la demande formée par M. [K] [D] sur appel incident, le bien n'est resté immobilisé que jusqu'au 26 décembre 2015 soit pendant 34 jours, date à partir de laquelle le compromis est devenu caduc, les frères [D] ne peuvent imputer leurs frais d'entretien et taxes à compter du 7 février 2016 aux époux [E].
Comme jugé le tribunal, M. [Z] [E] et Mme [S] [O] n'ont jamais entendu faire produire ses effets au compromis qu'ils estimaient caduc, en tout état de cause après le 8 avril 2016, et les vendeurs n'ont jamais cherché à obliger les époux [E] à se porter acquéreur et ont d'ailleurs signé un autre compromis avec un tiers.
- le prétendu abus de droit des époux [E] n'est en aucune manière établi.
- au surplus, les frères [D] ont été condamnés à régler une somme à M. [V] sur le fondement de leur réticence dolosive d'avoir dissimulé l'existence du compromis de vente avec les époux [E].
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 06/09/2024, M. [K] [D] a présenté les demandes suivantes :
'-DÉCLARER les consorts [E] mal fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- ACCUEILLIR M. [K] [D] en son appel incident et par conséquent réformer du chefs de l'indemnisation des préjudices subis,
- CONDAMNER solidairement les consorts [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit ;
- CONDAMNER solidairement les consorts [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 230.718,37 € à titre de dommages et intérêts ;
- CONDAMNER les époux [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 30.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,
A l'appui de ses prétentions, M. [K] [D] soutient notamment que :
- les consorts [E] ont obtenu l'accord de prêt du CMB et le compromis de vente en date des 9 et 23 novembre 2015 devait produire ses pleins effets. Il ne s'agissait pas d'un accord de principe mais d'une offre de prêt.
La signature des documents relatifs à l'assurance associée au crédit établit incontestablement que les époux [E] ont accepté l'offre de prêt.
Les époux [E] n'ont jamais produit un quelconque refus de prêt du CMB, et la pièce 38 versée aux débats par les consorts [E] n'est qu'un mail de complaisance adressé le 17 juin 2022.
- la condition suspensive est réalisée du fait de l'obtention de l'offre de prêt, même si celle-ci n'est pas acceptée par l'emprunteur.
- M. [K] [D] sollicite de voir prononcer la résolution de la promesse en date des 9 et 23 novembre 2015
- les dispositions du jugement seront confirmées en ce que les consorts [E] ont été condamnés solidairement à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46.000 € prévue contractuellement.
- la demande de dommages et intérêts des époux [E] n'est pas justifiée alors que le présent litige a pour origine le refus des époux [E] d'acquérir le bien litigieux.
Le refus de contracter avec les consorts [D] est révélé par le courrier électronique du 11 avril 2016 de M. [E]. Leur demande au titre de leur préjudice moral sera également rejetée.
- sur l'appel incident, M. [K] [D] sollicite l'indemnisation de ses préjudices.
Les époux [E], tout en sollicitant de voir déclarer caduc le compromis de vente, n'excluraient pas l'éventualité de reconsidérer la poursuite de l'acquisition du bien, ont manifesté une intention de nuire aux intérêts de M. [K] [D], en l'empêchant de céder le bien immobilier objet du litige, en laissant planer l'éventualité de la poursuite de la vente. Cette ambiguïté, relevée par toutes les parties en cause, est la cause principale du litige avec M. [L] [V].
Ce n'est que par un courrier RAR du 13 mai 2024 adressé à l'agence MERCURE que M. [E] indique sa décision finale 'de ne pas donner suite à ce projet d'achat'.
- M. et Mme [E] seront condamnés à payer à M. [K] [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit.
- Sa demande est recevable comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande au fond devant le tribunal. Il sollicite l'indemnisation d'une perte de 131 881,37 €, outre des intérêts de retard de 23837 € dus à ses frères, et des frais d'entretien de 75 000 €, soit un préjudice de 230 718,37 €. que M. et Mme [E] devront verser.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 06/09/2024, la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE a présenté les demandes suivantes :
'Par application des dispositions des articles 564 du code de procédure civile, 1240 du code civil ;
Statuant sur l'appel interjeté le 22 novembre 2022 par M. et Mme [E] du jugement rendu le 3 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de POITIERS, enregistré le jour même sous le n° RG 22/02895
Déclarer irrecevable la demande formulée par les époux [E] tendant à la condamnation de la société GROUPE MERCURE à les garantir de toute condamnation prononcée au titre de la clause pénale.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [E] de toute demande formée à l'encontre de la société GROUPE MERCURE.
Recevoir la société GROUPE MERCURE en son appel incident limité.
Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation des époux [E] à payer à la société GROUPE MERCURE les sommes de :
- 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Statuer à nouveau,
Condamner M. et Mme [E] à payer à la société GROUPE MERCURE les sommes de :
- 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 5 000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Condamner M. et Mme [E] à payer une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel'.
A l'appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE soutient notamment que :
- les époux [E] sollicitent pour la première fois en cause d'appel, la condamnation de la société GROUPE MERCURE à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre de la clause pénale et cette demande est irrecevable.
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'absence de responsabilité délictuelle de la société GROUPE MERCURE, faute de démontrer sa faute.
- les époux [E] ont confirmé avoir disposé du compromis dès le 30 novembre 2015 et ils avaient donc la capacité de se rétracter dès le 30 novembre 2015. Le délai de rétractation de 10 jours a expiré le 11 janvier 2016 et la rétraction opérée audacieusement le 13 mai 2024 est manifestement tardive et ne saurait produire le moindre effet.
- le 20 janvier 2016, les candidats acquéreurs ont indiqué à la société GROUPE MERCURE qu'ils acceptaient la proposition de prêt émise par le CRÉDIT MUTUEL DE BRETAGNE et qu'ils espéraient finaliser rapidement la vente.
Puis le 8 avril 2016, sans qu'un événement notable se soit produit entre le 20 janvier et le 8 avril, les époux [E] ont informé la société GROUPE MERCURE qu'ils sollicitaient l'application immédiate de l'article III du compromis relatif à la non-réalisation des conditions suspensives. Ils ont également sollicité la restitution de l'acompte.
Le 11 avril 2016, ils ont révélé la raison de leur revirement : la crainte d'un risque important (technique, financier ou autre) affectant l'opération. En d'autres termes, ils se sont ravisés.
- la société GROUPE MERCURE n'a commis aucune faute, et encore moins de faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des candidats acquéreurs
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier se réalise lors de la réception de l'offre par l'acquéreur
Le 19 décembre 2015, M. et Mme [E] ont reçu l'accord du CMB : « Vous trouverez, ci-joint notre proposition de financement sans apport ainsi que les questionnaires de santé et la déclaration de patrimoine à me retourner complétés et signés. Nous nous voyons le 29 décembre 2015 à 10 heures en rendez-vous pour valider votre financement et avancer sur le dossier ».
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt a donc été réalisée sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée à la société GROUPE MERCURE qui a relayé auprès des différents interlocuteurs, les informations dont elle disposait et les demandes qui lui étaient transmises.
- la pièce 38 communiquée très tardivement ne démontre pas que la banque n'ait pas accueilli la demande de prêt.
- les demandes de dommages et intérêts formée par M. et Mme [E] au titre de la perte de chance et d'un préjudice moral doivent être écartées, en l'absence de fautes établies, sachant que la perte de chance ne peut atteindre une telle proportion, et alors que si la vente n'a pas été conduite à son terme, ce n'est ni le fait de la société GROUPE MERCURE, ni celui des vendeurs, mais uniquement celui des candidats acquéreurs qui ont renoncé à acquérir le bien.
- M. et Mme [E] résident désormais en France avec leurs enfants et leurs prétentions indemnitaires sont dès lors dépourvues d'objet.
- la demande de condamnation est rappelée dans le cadre d'un appel incident, en réparation de la légèreté blâmable et l'obstination des appelants à solliciter la réparation de préjudices extravagants - qui sont néanmoins la source d'inquiétudes pour l'agence.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Par ordonnance en date du 14/11/2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de POITIERS a ainsi statué :
'Vu les articles 909 et 910-3 du code de procédure civile :
DÉCLARONS irrecevables, comme tardives, les conclusions et pièces transmises par M. [H] [D] le 26 mai 2023
PRÉCISONS que cette irrecevabilité implique l'irrecevabilité de toutes conclusions et pièces qu'il transmettrait ultérieurement
CONDAMNONS M. [H] [D] aux dépens de l'incident
LE CONDAMNONS à payer 1.200 euros aux époux [E]/[O], ensemble, à titre indemnité de procédure sur incident'.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 24/06/2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [Z] [E] et Mme [S] [O] et l'application de la clause pénale :
Suite à la proposition d'achat signée par M. [Z] [E] en date du 26 octobre 2015, un compromis de vente était régularisé entre les parties le 23 novembre 2015.
M. [E] indiquait par courriels des 26 et 30 novembre 2015 avoir reçu le compromis signé des vendeurs, et aucune rétractation tardive ne peut être envisagée dans ces circonstances, étant rappelé que l'article 1134 ancien du code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.
Ce compromis de vente prévoit en page 14 une clause pénale, 'Dans le cas où, les conditions suspensives étant réalisées, l'une des parties ou ses ayants droits viendrait à refuser de régulariser la vente, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, et tout droits et amendes, et devrait, en outre, payer à l'autre partie la somme indiquée ci-dessous à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale : 46000€'.
S'agissant de la condition suspensive, il est indiqué au compromis en pages 11 et 12 :
'1 - Condition suspensive d'obtention d'un prêt :
La présente vente est soumise à la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-dessous.
DÉCLARATION DE L'ACQUÉREUR
L'acquéreur déclare :
- Que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêt qu'il se propose de solliciter.
CARACTÉRISTIQUES DES PRÊTS
L'acquéreur déclare que ses ressources MI permettent de solliciter ces prêts et qu'il se propose de les contracter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, soit :
Montant global d'un prêt 478 600 €
Taux d'intérêt maximum (hors frais de dossier, d'assurance et hypothèque) 2%
Durée du prêt maximum 204 mois
Doc charges mensuelles maximale les années suivantes 2 770 Euros
ORGANISMES FINANCIERS SOLLICITES PAR L'ACQUÉREUR
L'acquéreur entend solliciter ce ou ces crédits, par des démarches personnelles, auprès des organismes financiers de son choix et notamment auprès des organismes suivants Crédit Mutuel Bretagne, Meilleurs Taux Bretagne et ABN-AMRO.
CONDITION SUSPENSIVE RELATIVE AU FINANCEMENT
La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts qui seront sollicités par l'acquéreur, dans un délai de quinze jours, à compter de la signature des présentes, et dont les caractéristiques ont été définies ci avant.
Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'acquéreur.
...
PROROGATION ÉVENTUELLE DE LA DURÉE
Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.'
En l'espèce, M. et Mme [E] soutiennent qu'ils n'ont pas refusé de signer la vente, mais n'ont pas, malgré leurs démarches, obtenu d'offre de prêt.
La durée de la condition était fixée à 34 jours, soit un délai expirant le 26 décembre 2015, le délai de 15 jours étant celui durant lequel l'acquéreur devait justifier avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
L'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement.
Par mail en date du 29 décembre 2015 adressé à l'agence MERCURE, M. [E] sollicite qu'il soit demandé aux vendeurs de bien vouloir repousser la date d'échéance d'attribution du prêt.
Il ressort de deux courriers de messieurs [H] et [K] [D] en date des 9 et 18 janvier 2016, transmis à M. [E] le 8 avril 2016, que les vendeurs s'accordaient quant à la prorogation de la condition suspensive jusqu'au 31 janvier 2016, cela même si un avenant n'était pas finalisé comme prévu au compromis
Etant tenu compte de cette dernière date, M. et Mme [E] soutiennent qu'ils justifient de diverses démarches de prêts auprès d'organismes bancaires dans le délai contractuellement prévu.
Ils ont notamment fait appel à un courtier, la société meilleurs-taux.com à [Localité 3], dès avant la signature du compromis le 27 octobre 2015.
Toutefois, il ressort du courriel du 27 octobre 2015 que la demande de financement portait sur la somme totale de 578 600 € incluant un budget de travaux de 50 000 €,ce qui ne correspond pas à ce que le compromis stipulera ensuite.
M. et Mme [E] ont également sollicité plusieurs banques.
Toutefois, ils ne justifient pas au vu des pièces versées aux débats avoir précisément sollicité leur prêt auprès des organismes financiers de leur choix dans le respect des conditions de montant, de taux ou de durée prévues au compromis.
Ils ne démontrent pas non plus avoir communiqué leurs demandes aux vendeurs ou à leur mandataire.
Si des simulations ont ensuite été établies par les établissements bancaires suivants démarchés par le courtier pour le montant stipulé dans la promesse, les taux proposés étaient supérieurs au taux maximum de 2% prévu dans la promesse, alors que les époux [E] ne justifient pas de la teneur de leurs demandes, en conformité avec les stipulations du compromis.
Ainsi la BNP répondait le 14 novembre 2015 pour un montant de 478 000 € sur 15 ans au taux de 2, 79 %.
La banque TARNEAUD proposait le 11 décembre 2015 un financement à hauteur du prix de vente soit de 460 000 € sur 204 mois (17 ans) mais avec un taux de 2, 54 %.
Par courriel en date du 23 novembre 2015, le courtier a informé M. [E] des refus de prêt de la Société générale et de la BNP, outre de HSBC.
Par courrier postérieur en date du 13 avril 2016, la Société Générale confirmait qu'elle n'avait pas donné de suite favorable à la demande de financement des époux [E] d'un montant de 478 600 € sans autres précisions, notamment de taux.
L'ABN AMRO, banque néerlandaise, donnait par courrier du 21 avril 2016 une réponse négative pour le prêt sollicité, sans autres précisions de ses caractéristiques.
M. [E] s'est également adressé directement à sa banque en France, le Crédit Mutuel de Bretagne (ci-après : « le CMB ») dès le 27 octobre 2015 pour lui faire part de son offre d'achat pour le prix de 485 000 €.
Il est justifié alors d'une lettre émanant du Crédit Mutuel de Bretagne en date du 29 décembre 2015, octroyant un accord de principe à la demande de financement, concernant un prêt relatif au bien immobilier, mais sans toutefois que les conditions d'octroi du prêt y soient définies, cette pièce ne faisant donc que la preuve d'une demande dont la teneur n'est pas précisée et non d'un accord de prêt.
Il ne s'agissait pas d'un financement validé, dès lors qu'il est mentionné par le CMB :'cet accord de principe vous est délivré suite aux renseignements que vous nous avez communiqué et pour le projet présenté. Il est valable jusqu'au 29 janvier 2016, sous réserve que, d'une part votre situation tant personnelle que professionnelle ne soit pas modifiée et que, d'autre part, les conditions du marché n'ont pas connu d'évolution'.
L'absence d'offre de prêt sera en outre confirmée par le CMB à M. [E] en date du 17 juin 2022 : 'Je vous confirme qu'en fin d'année 2015 et début d'année 2016, vous nous avez sollicitez pour le financement d'un projet immobilier.
Des simulations ont alors été réalisées mais n'ont pas pu aboutir à l'émission d'une offre de prêt'.
Par courrier du 4 décembre 2015, M. [E] faisait part au mandataire de la non-obtention d'un prêt conforme aux termes de la promesse., puis lui confirmait le 29 décembre 2015 qu'ils n'avaient toujours pas l'offre de prêt mais seulement un accord de principe.
Alors que le délai initial prenait fin au 26/12/2015, le 30 décembre 2015, M. [E] rappelait par mail au CMB sa demande de prêt conforme aux termes du compromis en page 12 à savoir un prêt de 478 000 € avec un apport personnel de 60 000 € afin de parvenir à des mensualités inférieures à 2 800 € conformément aux termes du compromis (2 770 €), cela sans réponse conforme.
Dans ces conditions, il peut être reproché à M. et Mme [E] de ne pas justifier avoir déposé dans les 15 jours suivants la signature du compromis une ou plusieurs demandes de prêts d'un montant de 478 600 € au taux d'intérêt maximum de 2 %, remboursable sur 204 mois, et en avoir justifié au vendeur ou son mandataire dans le même délai.
De même, ils ne justifient pas aux débats d'un refus opposé à sa demande de financement qui aurait été sollicité dans les conditions précises du compromis.
Ils doivent être en conséquence réputés avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt aux sens des dispositions de l'article 1178 du code civil, de sorte que cette dernière doit être déclarée réputée accomplie par confirmation du jugement entrepris, cela sans que ce compromis puisse porter aucun effet comme retenu par le premier juge, la vente au profit de M. [V] ayant été déclarée parfaite par application des dispositions définitives du jugement.
Les autres demandes formées au titre de la clause pénale seront écartées, faute de démontrer le caractère manifestement excessif du montant contractuellement prévu et accepté.
Dans ces circonstances, la somme de 46 000 € stipulée au titre de la clause pénale est bien due par M. et Mme [E], et le jugement sera confirmé, en ce qu'il a :
- condamné M. [Z] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [K] [D] et M. [H] [D] la somme de 46 000 € .
- dit que cette somme sera payée à concurrence de 40 000 € par le déblocage des fonds séquestrés entre les mains de Me [F], notaire à [Localité 10], au bénéfice de M. [K] [D] et M. [H] [D].
Sur les demandes de dommages et intérêts et de garantie formées par M. et Mme [E] :
Sur la responsabilité des vendeurs, M. et Mme [E] soutiennent que les consorts [D] ont fait échec à la conclusion de la vente en fixant une date butoir pour la signature définitive et en refusant de signer un nouveau compromis, afin de pouvoir vendre leur bien plus cher, à un autre acquéreur.
En outre, l'AGENCE MERCURE aurait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité et l'utilité de l'acte qu'elle a rédigé et manqué à son devoir de conseil.
Selon les appelants, tant les vendeurs que leur mandataire leur auraient fait perdre une chance de pouvoir acquérir le bien immobilier appartenant aux consorts [D] et de réaliser leur projet de déménager en France à hauteur de 80%.
Toutefois, M. et Mme [E] ne rapportent nullement la preuve d'une action fautive des consorts [D] alors que ceux-ci ont accepté leur demande de repousser le délai de la condition suspensive afférente à l'obtention du prêt, et qu'eux-mêmes avaient connu sans besoin de conseil et d'explicitation et accepté en signant le compromis, le délai, dont ils ne peuvent imputer à faute à l'agence une prétendue brièveté excessive qui n'est au demeurant pas établie.
De même, il n'est pas établi comme retenu par le premier juge que le mandataire la S.A.R.L. AGENCE MERCURE ait outrepassé ses pouvoirs et que le contenu des courriers envoyés n'était pas conforme à la position de ses mandants.
Il n'y a donc pas lieu en outre à retenir la garantie de la S.A.R.L. AGENCE MERCURE au titre du versement de la clause pénale contractuelle qui incombe exclusivement à M. Et Mme [E].
Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre des intimés, de nature générer une perte de chance des acquéreurs et à justifier l'allocation de dommages et intérêts.
M. et Mme [E] ne démontrent pas non plus de faute à l'appui de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, qui a été rejetée à bon droit.
Sur les demandes de M. [K] [D] sur appel incident :
Sur l'abus de droit :
En l'espèce, aucun abus de droit n'est établi à la charge de M. et Mme [E] et cette demande sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire :
Il ne peut être reproché à M. [K] [D] d'avoir voulu obtenir l'exécution du compromis prévoyant une clause pénale au profit des vendeurs, la procédure n'avait initialement pas vocation à paralyser la situation et à empêcher la revente de l'immeuble.
Sa demande indemnitaire est recevable comme l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande au fond devant le tribunal.
Il ne peut être retenu que les consorts [E] ont, avec une intention maligne, fait obstacle à la vente au profit de M. [V], en laissant planer l'éventualité de la poursuite de la vente, alors qu'ils ont expressément écrit aux vendeurs le 8 avril pour demander la restitution de l'acompte ce qui montrait qu'ils n'entendaient plus acheter, puis le 31 mai 2016 pour indiquer qu'ils considéraient leur compromis comme caduc, et qu'aucune manoeuvre, duplicité ou faute n'est démontrée de leur part, et la demande indemnitaire de M. [K] [D] sera rejetée en conséquence.
La demande indemnitaire de M. [K] [D] sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE :
Aucune faute n'est retenue à l'encontre de cette société, a fortiori génératrice de préjudice à l'encontre de M. et Mme [E].
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE de sa demande indemnitaire non justifiée.
Sur les dépens :
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge in solidum de M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E]
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de dire que M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] verseront à M. [K] [D] et à la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE qu'ils ont intimés et qui ont dû exposer des frais irrépétibles pour défendre à leur appel, les sommes mentionnées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, le surplus des demandes étant écarté.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, dans les limites de l'appel,
DÉCLARE recevable en cause d'appel les demandes formées par M. [K] [D] et la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE.
CONFIRME le jugement entrepris.
Y ajoutant,
DÉBOUTE M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] de leurs demandes indemnitaires.
DÉBOUTE M. [K] [D] et la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE de leurs demandes indemnitaires.
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] à payer à M. [K] [D] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] à payer à la société S.A.R.L. AGENCE MERCURE la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [S] [O] épouse [E] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,