CA Riom, 1re ch., 12 novembre 2024, n° 22/01772

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé signé le 18 juillet 2011, la SARL [Adresse 5] (MMBC), assurée au titre de la responsabilité civile et décennale auprès de la société Elite Insurance Newton Chambers, s'est engagée à réaliser les travaux nécessaires, tous corps d'état confondus, à la construction d'une maison d'habitation sur un terrain situé [Adresse 4], pour le compte de Mme [W] [F], moyennant le paiement du prix global forfaitaire de 388'600 euros TTC, ce dans un délai d'exécution de sept mois.

Les parties ont signé le même jour un contrat de marché de travaux et un cahier des clauses administratives particulières (CCAP) aux termes duquel M. [U] [O], gérant de la SARL MMBC était désigné comme contractant général.

Mme [F] a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie Alpha Insurance.

Le permis de construire a été accordé le 10 août 2011. La déclaration d'ouverture de chantier a été reçue en mairie le 24 août 2011.

Deux avenants au marché de travaux ont été régularisés le 9 mai 2012, pour un montant total de 80'669,82 euros, concernant, le premier, des travaux supplémentaires pour la maison, le second, des travaux d'aménagement des extérieurs.

Mme [F], qui disposait d'un apport personnel de 308'600 euros, a eu recours pour compléter le financement de la construction à un prêt immobilier de 80'000 euros auprès de la Banque Populaire du Massif Central (BPMC), devenue depuis la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes (ci-après, dans la discussion, « Banque Populaire »). L'offre de prêt a été acceptée le 23 août 2011.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été signé le 29 juin 2012 et Mme [F] a pris possession des lieux.

Par jugement du 31 août 2012, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL MMBC et désigné maître [N] en qualité de mandataire judiciaire.

Dénonçant l'inachèvement des travaux et l'existence de nombreuses malfaçons, Mme [F] a obtenu, par ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand le 24 mai 2013, au contradictoire de maître [N], en sa qualité de mandataire judiciaire, de la SARL MMBC et de son assureur décennal, de la Banque Populaire, des sous-traitants du constructeur et de l'assureur dommages-ouvrages, l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire dont la réalisation a été confiée à M. [T] [K].

Par jugement du 6 septembre 2013, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL MMBC, maître [N] étant désigné en qualité de liquidateur.

Par ordonnances de référé rendues les 25 juin 2014 et 8 mars 2016, les opérations d'expertise ont été étendues à maître [N], en qualité de liquidateur, à l'EURL Erdogan, terrassier, et à son assureur responsabilité civile décennale, la compagnie AXA.

L'assureur dommages-ouvrage a pris en charge certains désordres relevant de la garantie décennale et a adressé à Mme [F] une quittance subrogative pour un montant de 8 298,06 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 décembre 2015.

L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 13 juin 2016, confirmant aux termes de celui-ci l'existence de nombreuses malfaçons affectant les travaux et chiffrant les différents postes de préjudices.

Dans le cadre de la procédure collective en cours à l'égard de la SARL MMBC, Mme [F] a déclaré sa créance chirographaire qui a été admise par ordonnance du juge commissaire en date du 14 novembre 2016 à hauteur de 199 553,77 euros.

Par jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de commerce a prononcé la clôture pour insuffisance d'actifs des opérations de liquidation judiciaire de la SARL MMBC. Cette dernière a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 19 décembre 2016.

Par actes d'huissier délivrés les 23 et 30 juin 2017, Mme [F] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand maître [N], en qualité de liquidateur de la SARL MMBC, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, et la société Elite Insurance Newton Chambers, afin notamment qu'il soit jugé que la convention régularisée avec la SARL MMBC le 18 juillet 2011 dissimulait un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, soumis aux dispositions d'ordre public des articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et obtenir, sur le fondement du manquement du prêteur à ses obligations de conseil et d'information, l'indemnisation de l'intégralité de ses préjudices.

Dans le cadre d'une instance introduite parallèlement à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, par jugement du 7 juillet 2017, a condamné l'assureur au paiement de la somme totale de 51'129,64 euros au titre de la reprise des appuis de fenêtres, de l'étanchéité et de diverses menuiseries extérieures, de la démolition des cloisons et plafonds intérieurs et de divers travaux de finition et de la réfection des talus.

Par jugement en date du 2 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, dans le cadre de l'instance résultant des assignations délivrées les 23 et 30 juin 2017, a statué en ces termes :

- Constate le désistement d'instance de Mme [F] concernant les demandes au titre des désordres et autres malfaçons affectant les fenêtres, cloisons et plafonds de l'étage ;

- Déboute Mme [F] de toutes ses prétentions ;

- Rejette les demandes reconventionnelles ;

- Condamne Mme [F] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Teillot et Associés, avocat, sur son affirmation de droit.

Par ordonnance rendue le 8 juillet 2022, le président du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a désigné la Selarl Mandatum, représentée par maître [C] [G], en qualité de mandataire ad hoc de la SARL MMBC, avec pour mission de représenter cette société dans le cadre d'une procédure à initier devant la cour d'appel.

Mme [F] a relevé appel du jugement rendu le 2 octobre 2020 par déclaration électronique enregistrée le 1er septembre 2022, à l'encontre de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes et de la Selarl Mandatum.

La Selarl Mandatum a reçu signification de la déclaration d'appel par acte remis à une personne habilitée à le recevoir. L'arrêt sera en conséquence réputé contradictoire en application des articles 654 alinéa 2 et 473 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2024.

Vu les conclusions de Mme [F] en date du 29 août 2023 ;

Vu les conclusions de la Banque Populaire en date du 9 juin 2023 ;

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

- Sur la qualification du contrat conclu le 18 juillet 2011 :

Mme [F] considère que le contrat conclu avec la SARL MMBC, qui s'est présentée comme « contractant général », constituait en réalité un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan, régi par les dispositions d'ordre public prévues par les articles L231-1 à L231-13 du code de la construction et de l'habitation.

La société Banque Populaire estime quant à elle que le contrat litigieux ne peut recevoir la qualification de CCMI avec fourniture du plan alors que l'expert judiciaire lui-même a souligné dans son rapport que « le contrat n'était ni un contrat de maîtrise d''uvre, puisque la SARL MMBC s'était engagée à réaliser les travaux, ni un contrat de construction de maison individuelle, alors qu'il n'était pas conforme à la définition légale et qu'il ne comportait pas la garantie de livraison à prix et délais convenus accordée par un établissement financier ou un assureur.»

Le contrat de construction de maison individuelle est soumis, en vertu de l'article L. 230-1 du code de la construction et de l'habitation, aux dispositions d'ordre public prévues par les articles L.'231-1 à L.'231-13, L.'232-1 à L.'232-2, L.'241-1 à L.'241-9 pour la partie législative, et R.'231-1 à R.'231-14, R.'232-1 à R.'232-7 pour la partie réglementaire, du même code.

Le CCMI avec fourniture du plan est spécialement régi par les dispositions résultant des articles L231-1 à L. 231-13.

Les contours du CCMI avec fourniture du plan sont définis par l'article L231-1 du code de la construction et de l'habitation, qui dispose :

« Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.

Cette obligation est également imposée :

a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ;

b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.

Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil. ».

L'article L231-2 du même code dispose :

« Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

- tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

- les raccordements aux réseaux divers ;

- tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;

f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués dans les conditions définies à l'article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de l'article L. 231-2, tiennent compte de l'état d'avancement des travaux de construction et de l'achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l'ouvrage est informé de l'achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat. »

En l'espèce, l'accord des parties conclu le 18 juillet 2011 reposait sur un ensemble contractuel constitué par un acte d'engagement, un contrat de marché de travaux et un cahier des clauses administratives particulières.

L'analyse de ces documents permet de constater que :

- Le CCAP vise, s'agissant de l'exercice du droit de rétractation du maître d'ouvrage, l'article L. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, spécifique au CCMI avec fourniture du plan ;

- Le seul interlocuteur contractuel de Mme [F] est la SARL MMBC, représentée par son gérant, désigné comme « contractant général », qui s'est engagée à « exécuter les travaux faisant l'objet de la commande de travaux » ;

- Le prix de la construction de la maison d'habitation faisant l'objet du contrat de travaux est global, forfaitaire et définitivement arrêté au jour de la signature du contrat (388'000 euros TTC), le coût de l'étude de sol et de l'assurance dommages-ouvrage étant à la charge du maître d'ouvrage ;

- La liste des documents contractuels visés dans le contrat de marché de travaux comprend, outre le cahier des clauses administratives particulières et le cahier des clauses administratives générales, « le devis descriptif des travaux à exécuter du 18/07/2011», « la notice descriptive des travaux à exécuter du 18/07/2011 », les plans et coupes définissant l'ouvrage, le calendrier d'exécution ;

- L'article 9 du CCAP stipule que « le contractant général établira ou fera établir, s'il y a lieu, par les entreprises sous-traitantes spécialisées, tous dessins d'exécution, calepins, épures, tracés, détails, ainsi que toutes notes de calcul, notes explicatives et notes justificatives nécessaires à l'exécution des travaux ».

- Il est indiqué, s'agissant du financement, que le marché est conclu sous la condition suspensive de l'obtention par Mme [F] d'un prêt dans un délai de 22 jours à compter de la date du marché ;

- Il est stipulé l'obligation pour Mme [F] de régler une police dommages-ouvrage régularisée par le contractant général « mandaté à cet effet » par le maître d'ouvrage ;

- Les délais d'exécution et les pénalités de retard sont contractualisés ( délai de 7 mois à compter de la date d'ouverture du chantier mentionnée dans l'ordre de service, la pénalité étant de 1/3000 ème du prix convenu par jour de retard) ;

- Les modalités de paiement en fonction de l'état d'avancement des travaux sont déterminées (5 % à la signature du marché, 30 % à l'ordre de service, 35 % à l'achèvement des fondations, 75 % à la mise hors d'eau et la mise hors d'air, 95 % à la réception, 100 % à la remise des clés).

Mme [F] communique en outre en pièce n°35 les plans élaborés en phase « AVP » (pour « avant-projet »), élaborés par la SARL MMBC, étant précisé qu'il ne peut être déduit de la présence de la cartouche de M. [J], architecte, sur la demande de permis de construire, que celui-ci soit intervenu au-delà de la phase administrative du dossier, alors par ailleurs qu'il n'est nullement établi que Mme [F] ait régularisé un contrat avec ce dernier ou lui ait réglé des honoraires, les seuls frais à sa charge, étant, selon les pièces contractuelles, le coût de l'étude de sol et de l'assurance dommages-ouvrage.

S'agissant du type de contrat encadrant les travaux, l'expert judiciaire explique en page 15 de son rapport que « la construction, suivant le contrat de marché de travaux, est définie par le devis descriptif des travaux en date du 18 juillet 2011 et les plans et coupes définissant l'ouvrage ». Il précise encore : « Nous avons obtenu le descriptif qui est un descriptif de type 'à croix' , ce qui traduit bien la volonté de prendre l'apparence d'un CCMI de la part de MMBC ».

Par ailleurs, si, comme le souligne la société Banque Populaire, l'expert indique dans son rapport que le contrat n'était ni un contrat de maîtrise d''uvre, puisque la SARL MMBC s'était engagée à réaliser les travaux, ni un contrat de construction de maison individuelle, alors qu'il n'était pas conforme à la définition légale et qu'il ne comportait pas la garantie de livraison à prix et délais convenus accordée par un établissement financier ou un assureur, il indique en conclusion : « Nous ne reviendrons pas sur le fait que le montage de l'opération est 'tordu'à l'origine. M [O] [ndr : gérant de la SARL MMBC] propose une opération de construction d'une maison individuelle masquée sous une prétendue qualité de 'contractant général 'sans offrir les garanties attachées à un contrat de CMI ».

Il ressort de l'ensemble de ces explications que les obligations contractées par les parties à travers l'ensemble contractuel dont les éléments sont rappelés ci-dessus étaient caractéristiques de celles ressortant de la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan selon les articles L231-1et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et que la convention régularisée entre Mme [F] et la SARL MMBC doit être qualifiée comme telle.

- Sur la responsabilité de la société Banque Populaire :

Mme [F] rappelle qu'en matière de CCMI avec fourniture du plan, l'organisme prêteur est tenu, en vertu de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, d'une part, au moment de l'émission de l'offre de prêt destinée au financement des travaux objet du contrat de construction de maison individuelle, de vérifier que le contrat comporte les énonciations obligatoires prévues par l'article L.'231-2 du code de la construction et de l'habitation, d'autre part d'obtenir communication, avant le déblocage des fonds, du justificatif de l'obtention de la garantie de livraison, à défaut de quoi il devra assumer la réparation intégrale du préjudice résultant de l'absence de cette garantie, préjudice qui ne peut s'analyser comme une perte de chance.

Elle expose que si les dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction

et de l'habitation n'instaurent pas à la charge du banquier une obligation légale de requalification du contrat qui lui est soumis, celui-ci est cependant titulaire d'une obligation d'information et de conseil lui imposant de s'interroger sur la nature réelle du contrat afin de conseiller au mieux l'emprunteur profane en la matière et d'attirer son attention sur la nécessité pour le constructeur de souscrire une garantie de livraison.

Mme [F] soutient qu'en l'occurrence, elle a remis à l'organisme prêteur l'acte d'engagement, le contrat de marché de travaux et le CCAP ainsi que le permis de construire. Elle considère que la banque, eu égard à son habitude de ce type de convention, aurait dû attirer son attention sur la nature réelle de l'engagement régularisé avec la SARL MMBC et sur la nécessité, dans ces conditions, de souscrire une garantie de livraison. Elle estime que les manquements fautifs de la banque engagent ainsi sa responsabilité contractuelle. Elle souligne que les conséquences des manquements de la banque à ses obligations sont pour elle considérables puisqu'elle dispose d'un logement inachevé, affecté de multiples désordres alors que la souscription d'une garantie de livraison aurait permis de pallier la défaillance du constructeur et de mettre en 'uvre les travaux nécessaires à la levée des réserves.

La société Banque Populaire fait valoir quant à elle en premier lieu que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation alors que le contrat n'était pas d'évidence un CCMI, ainsi que cela ressort du rapport d'expertise. Elle soutient par ailleurs que, même sur le terrain de son devoir de conseil et de mise en garde, aucun manquement à ses obligations ne peut lui être reproché, dans la mesure où, d'une part elle n'a été sollicitée que pour procéder à un financement très partiel de l'opération, limité à 80'000 euros, d'autre part Mme [F] ne lui a remis que l'acte d'acquisition du terrain, l'acte d'engagement et le contrat de marché de travaux, documents qui ne suffisaient pas à considérer le contrat comme un CCMI.

Il est admis que le contrôle formel auquel doit procéder le banquier, en vertu des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ne s'étend pas à la vérification de la qualification du contrat qui lui est soumis.

Toutefois, si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention conclue entre le constructeur et le maître d'ouvrage quant au cadre contractuel retenu pour le projet financé, il lui appartient, en exécution de son devoir d'information, de conseil et de mise en garde, lorsque les éléments communiqués permettent de discerner que l'acte, au-delà de la présentation qui en est faite, constitue un contrat de construction de maison individuelle, d'éclairer son client, dépourvu de connaissances juridiques, sur les risques qui s'attachent à la conclusion d'un contrat très proche du CCMI, mais qui s'affranchit des règles protectrices prévues par la législation, d'ordre public en la matière, et qui, notamment, ne prévoit aucune garantie de livraison.

Afin d'exercer réellement son devoir d'information, de conseil et de mise en garde, il appartient au banquier de solliciter la communication de tous les éléments utiles à une bonne analyse du dossier.

En l'espèce, il ressort des développements précédents que le contrat conclu, apprécié à la lumière de l'ensemble des documents contractuels, constitue un CCMI avec fourniture du plan, étant précisé que le fait qu'il soit procédé par la cour, tenue à une obligation de motivation, à une démonstration en ce sens ne signifie pas que, dès le stade de l'offre de prêt, la difficulté sur ce point n'était pas apparente.

Pour se dédouaner de ses obligations, la société MMBC soutient avoir été destinataire seulement de l'acte d'engagement et du contrat de marché de travaux, de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'émettre une appréciation sur la qualification du contrat, en l'absence de communication du CCAP, l'expert ayant lui-même pointé le caractère confus du contrat signé.

Il sera observé à cet égard que si l'expert a évoqué un montage contractuel « tordu » (sic), il a également relevé l'absence de régularité formelle manifeste du contrat, soulignant que la SARL MMBC avait « 'vendu' à Mme [F] une maison d'environ 170 m² de surface habitable et 70 m² d'annexes à 388 600 € TTC », et cherché à masquer l'opération, sans offrir les garanties attachées à un CCMI.

Il appartenait à l'organisme prêteur, qui finance régulièrement de telles opérations et est ainsi rompu à lecture des conventions relatives aux travaux de construction, de se montrer particulièrement vigilant eu égard à l'importance des fonds engagés par sa cliente, soit 388'600 euros, et de s'assurer en premier lieu qu'il disposait de tous les documents lui permettant de dispenser un conseil utile en sollicitant au besoin l'intégralité des documents contractuels, si ceux-ci n'étaient pas communiqués.

Mme [F], qui soutient de son côté avoir bien transmis à la banque l'intégralité des documents contractuels, souligne à juste titre qu'en toute hypothèse la banque aurait manqué à ses obligations en accordant un crédit sur la base de documents comportant des informations limitées quant aux engagements réciproques des parties.

En outre, la seule lecture de l'acte d'engagement livrait des informations quant à l'objet du contrat, à savoir la construction d'une maison individuelle pour un prix global forfaitaire ferme et définitif de 388'600 euros TTC, et mentionnait expressément l'existence d'un cahier des clauses administratives particulières, par référence à son article 5 relatif au délai global d'exécution des travaux. Enfin, le contrat de marché de travaux, dont la banque ne conteste pas avoir été destinataire, listait l'ensemble des documents contractuels gouvernant le marché.

Il sera relevé encore que l'offre de prêt émise par la société Banque Populaire le 8 août 2012 mentionnait que l'objet du financement était la construction d'une maison individuelle, de sorte qu'à tout le moins, la banque pouvait s'interroger sur la nature réelle de l'opération envisagée, ce d'autant plus qu'il était inséré en page 14 de l'offre un paragraphe type, intitulé « conditions spécifiques » faisant référence expressément aux prêts accordés « dans le cadre des articles L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation » et reproduisant expressément les termes de l'article L. 231-10 du même code relatif aux obligations du banquier.

La société Banque Populaire considère subsidiairement que Mme [F] a elle-même commis des fautes ayant contribué à son propre préjudice en procédant à une réception prématurée de l'ouvrage et en s'acquittant de plus de 98 % des prestations facturées alors que les travaux n'étaient pas achevés.

Toutefois, cette argumentation ne résiste pas à l'analyse alors que l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de réception des travaux, qu'il était prévu par le contrat de marché de travaux le règlement de 100 % des situations au moment de la remise des clés et que Mme [F] a exercé ses prérogatives de maître d'ouvrage au moment des opérations de réception puisqu'elle a formulé 170 réserves.

L'intimée fait valoir encore que sa responsabilité ne peut être engagée alors que Mme [F] n'a pas mis en cause les différents sous-traitants intervenus sur le chantier. Toutefois, au-delà du fait que Mme [F] n'avait aucun lien contractuel avec les sous-traitants, engagés uniquement vis-à-vis de la société MMBC, une telle mise en cause n'est aucunement une condition nécessaire à la recherche la responsabilité contractuelle de l'établissement de crédit au titre de ses propres obligations.

Il ressort en définitive de l'ensemble de ces explications que la société Banque Populaire a fait preuve de légèreté dans l'étude du dossier de financement de Mme [F], étant précisé que ni le fait que le prêt n'ait été destiné qu'à un financement partiel du projet, ni l'absence de connaissance par l'organisme prêteur des difficultés rencontrées au cours du chantier n'ont d'incidence sur la teneur et l'étendue des obligations qui lui incombaient au moment de l'émission de l'offre de prêt.

Le défaut de souscription d'une garantie de livraison, imputable à la faute de la société Banque Populaire, a empêché Mme [F] d'être couverte contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, de sorte que la responsabilité contractuelle de la banque est engagée en application de l'article 1231-1 du code civil.

Le préjudice en résultant pour l'appelante ne s'analyse pas en une perte de chance partiellement indemnisable [Cass. 3e civ., 8 octobre 2014, pourvoi n° 13-22. 080] dans la mesure où la souscription d'une garantie de livraison ne relève pas d'une option pour le constructeur mais d'une obligation, ce en vertu des dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que l'existence d'une telle garantie est indissociable du cadre contractuel du CCMI.

Mme [F] devant être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle avait bénéficié d'une garantie de livraison dans les conditions prévues par l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la société Banque Populaire est tenue, du fait de la défaillance du constructeur, de prendre à sa charge la totalité des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et les pénalités de retard. Elle doit également assumer la réparation des préjudices annexes qui sont la conséquence directe de ses manquements à ses obligations contractuelles.

- Sur la réparation des préjudices subis par Mme [F] :

- Sur le préjudice au titre du coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage :

L'expert judiciaire relève qu'au moment des opérations d'expertise, il subsistait « 121 points de défauts d'importance variable (') bien réels », précisant encore : « Devant l'ampleur de la tâche à réaliser, l'impossibilité dans laquelle nous nous trouvions d'organiser efficacement la reprise de ces malfaçons tant elles étaient diverses et nombreuses, nous avons conseillé à Mme [F] de s'adjoindre les services d'un maître d''uvre en bâtiment, afin qu'il regroupe ces malfaçons par corps d'état et dresse un descriptif des travaux à reprendre pour les faire chiffrer ».

L'expert propose de retenir au titre du coût de reprise et d'achèvement des travaux les éléments de chiffrage suivants :

- 2 565 euros euros TTC au titre de la pose du conduit Poujoulat pour la cheminée (prestation prévue dans la notice descriptive initiale),

- 660 euros TTC au titre de la reprise de la façade ouest (tachée par accident par l'enduit d'imperméabilisation du sous-sol),

- 15 033,42 euros TTC au titre de la finition des travaux de plomberie-sanitaire (au titre, selon l'expert, de l'avenant n°2),

- 24 776,42 euros TTC au titre des travaux de peinture de toutes les parois intérieures et boiseries,

- 5 980,77 euros TTC euros au titre des reprises et finitions de la couverture,

- 8 171,90 euros TTC au titre de la réfection du carrelage,

- 7 980,00 euros au titre des travaux d'électricité.

La société Banque Populaire conteste la demande au titre du coût de la reprise des travaux de plomberie-sanitaire, de la réfection du carrelage et des travaux d'électricité, qui selon elle n'étaient pas prévus dans le marché initial mais étaient compris dans l'avenant n°2. Elle ne détaille pas plus avant les prestations qui n'auraient pas été prévues au contrat initial.

Il convient de préciser en premier lieu que la référence par l'expert et par l'intimée à l'avenant n°2 procède d'une erreur matérielle alors que cet avenant concerne les travaux d'aménagement des extérieurs. Les travaux 'supplémentaires' résultent eux de l'avenant n°1.

Il ressort de la comparaison du descriptif initial des travaux avec l'avenant n°1 que si l'objet de ce dernier est présenté comme étant relatif à « des travaux supplémentaires », il concerne en réalité des plus-values résultant du choix final des matériaux employés sur des postes de travaux qui étaient déjà prévus, à l'exception du poste relatif à la « création d'une ouverture vers l'espace au-dessus de l'atelier » s'agissant des travaux de charpente et couverture. Par ailleurs, il résulte de la lecture des devis retenus par l'expert sur la base de l'analyse du maître d''uvre, M. [B], que tous les travaux préconisés sont nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception et à l'achèvement de la construction, de sorte qu'ils auraient été mis en 'uvre dans le cadre de la garantie de livraison.

Les demandes de Mme [F] seront en conséquence intégralement accueillies au titre de la réparation du préjudice matériel, soit la somme de 65167,51 euros.

- Sur les préjudices financiers :

Mme [F] réclame la somme de 5400 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meuble exposés durant toute la période de réalisation des travaux, tels que chiffrés par l'entreprise Dardinier, soit 5 400 euros TTC (Annexe 27 du rapport d'expertise).

Il sera relevé toutefois que ce poste de préjudice, retenu par l'expert judiciaire, a fait l'objet d'une indemnisation par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand dans son jugement du 7 juillet 2017 dans le cadre de la procédure ayant opposé Mme [F] à l'assureur dommages-ouvrage, sur la base du même document. Cette demande doit en conséquence être écartée. Le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande présentée par Mme [F] à ce titre, en la déboutant globalement de toutes ses demandes.

Mme [F] réclame également l'indemnisation du préjudice financier constitué par le montant des honoraires réglés à M. [B], maître d''uvre, intervenu aux frais de Mme [F], à la demande expresse de l'expert judiciaire, afin de procéder à des investigations permettant de définir les conditions de réalisation des travaux de réfection de la maison.

Si le procédé proposé par l'expert judiciaire est surprenant, alors qu'il pouvait s'adjoindre un sapiteur, il n'en reste pas moins que Mme [F] a été contrainte, pour satisfaire à la demande de l'expert, d'exposer des frais au titre de l'intervention de M. [B], facturés pour un montant de 3600 euros TTC, de sorte que cette dépense constitue un préjudice indemnisable, ce que d'ailleurs ne remet pas en cause la société Banque Populaire au titre de sa contestation subsidiaire des préjudices réclamés.

Mme [F] réclame également l'allocation :

- d'une somme de 739,50 euros TTC au titre des frais exposés pour faire réaliser, préalablement à l'assignation en référé-expertise, deux constats par huissier, le premier le 16 juillet 2012, le second le 21 décembre 2012 ;

- d'une somme de 4847,44 euros TTC au titre des honoraires de l'expert, M. [X] [Y], intervenu pour l'assister aux opérations d'expertise.

Ces prétentions ne sont pas commentées par la société Banque Populaire. Il sera fait droit à ces demandes alors que les dépenses exposées étaient nécessaires compte tenu de la complexité de l'action eu égard aux multiples défauts, malfaçons et non finitions affectant la construction entreprise.

- Sur la réparation des préjudices immatériels :

Mme [F] sollicite l'indemnisation à hauteur de 44'724 euros du préjudice de jouissance résultant pour elle de l'inoccupation ou de l'occupation partielle de la maison, sur la base des propositions de l'expert.

Celui-ci considère que depuis la réception en juillet 2012, Mme [F] n'a pu occuper sa maison qu'à 54 %, qu'il arrondit à 60 %. Sur la base d'une valeur locative estimée par l'agence Blot à la somme mensuelle de 1280 euros, il chiffre à 7860 euros le préjudice qui sera subi au cours des six mois pendant lesquels les travaux seront réalisés et à 36'864 euros le préjudice subi pendant les quatre années durant lesquelles la maison n'a été occupée que partiellement.

La société Banque Populaire estime que la demande est contestable alors que Mme [F] n'aurait pu louer sa maison 'seulement à 40 %'. Toutefois, cette argumentation est inopérante alors qu'il ne s'agit pas de réparer un préjudice résultant d'une perte locative, mais d'indemniser, sur la base d'une estimation cohérente, un préjudice résultant soit de l'impossibilité d'occuper la maison pendant le déroulement des travaux, soit d'une occupation qui n'était pas aussi agréable et paisible qu'elle aurait dû l'être dans la mesure où l'immeuble est affecté de nombreux désordres ayant une incidence réelle sur le quotidien de l'appelante, telle que, par exemple, la privation de l'utilisation d'une salle de bains.

En l'absence de contestation de la réalité du préjudice subi par Mme [F], la demande sera accueillie.

Il sera également alloué à Mme [F] la somme réclamée au titre de l'indemnisation de son préjudice moral, soit 5000 euros. Ce préjudice est indéniable, le projet de Mme [F] de construire une maison devant constituer son habitation principale et conforme à ses attentes s'étant transformé en un sujet de déception important, à l'origine en outre de multiples tracasseries au fil des procédures qu'elle a été amenée à engager pour faire valoir ses droits.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société Banque Populaire supportera les dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire. Le jugement sera infirmé sur ce point. Il convient de préciser que les dépens afférents aux procédures de référé ne seront pas inclus dans les dépens de première instance, alors que les ordonnances de référé ne sont pas communiquées et qu'il ne peut être vérifié si le juge des référés a réservé le sort des dépens.

La société Banque Populaire sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [F] la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance que pour les besoins de la procédure devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

- Déclare le présent arrêt commun et opposable à la Selarl Mandatum, représentée par maître [G] en qualité de mandataire ad hoc de SARL [Adresse 5] ;

Confirme le jugement en ce qu'il a :

- Débouté Mme [W] [F] de sa demande au titre des frais de déménagement ;

Infirme le jugement pour le surplus des points soumis à cour,

Statuant à nouveau sur les points infirmés et ajoutant au jugement,

- Dit que le contrat conclu entre Mme [W] [F] et la SARL Ma Maison Basse Consommation le 18 juillet 2011, composé d'un acte d'engagement, d'un marché de travaux et d'un cahier des conditions administratives particulières, doit être requalifié en un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan soumis aux dispositions des articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

- Dit que la responsabilité contractuelle de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, est engagée à l'égard de Mme [W] [F] ;

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, à payer et porter à Mme [W] [F] la somme de 65 167,51 euros en réparation du préjudice constitué par le coût des travaux de reprise nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, cette somme étant indexée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise judiciaire, soit le 13 juin 2016 (dernier indice connu à cette date), et le jour de la présente décision devenue définitive ;

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, à payer et porter à Mme [W] [F] en réparation de ses préjudices financiers les sommes suivantes :

- 3 600 euros au titre du coût de l'intervention du maître d''uvre dans le cadre des opérations d'expertise,

- 739,50 euros au titre des frais de constat d'huissier,

- 4 847,44 euros au titre des honoraires du cabinet [Y],

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, à payer et porter à Mme [W] [F] :

- La somme de 44 724 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi et à subir,

- La somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- Déboute la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à titre principal, subsidiaire, infiniment subsidiaire ou reconventionnel ;

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire, cette condamnation étant assortie au profit de maître Laurie Furlanini du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, aux dépens d'appel, cette condamnation étant assortie au profit de maître Laurie Furlanini du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central, à payer et porter à Mme [W] [F] la somme de 8000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance que pour les besoins de la procédure devant la cour d'appel.