CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 février 2022, n° 18/05638

FAITS ET PROCÉDURE :

MM. D… et B… K…, propriétaires indivis d'une parcelle cadastrée AK nº546 sur laquelle est édifiée une maison d'habitation située 13 rue Suzanne Salvet à Créon (Gironde), ont donné le 4 novembre 2014 un mandat de lotir et de vendre leur bien après division du terrain à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers a obtenu un permis d'aménager par arrêté du 14 avril 2015, sa déclaration préalable tendant à la division du terrain n'ayant pas fait l'objet d`opposition.

Un acte sous seing privé a été signé le 12 février 2015 dans l'intérêt de M. et H…, portant sur le lot nº 2, soit la parcelle AK 926, selon division établie par G…, géomètre topographe. Puis le 26 mai 2015, un second acte sous seing-privé portant sur le lot nº 3, soit la parcelle AK 927 a été signé au bénéfice de Y… et A….

La vente à M. et H… a été passée par acte authentique du 11 septembre 2015, la SCP Patrick Beylot et Frédéric Beylot étant le notaire rédacteur de l'acte.

Par lettre du 23 décembre 2015, MM K… ont révoqué le mandat les liant à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers.

La vente avec M. et Mme C… a été passée par acte authentique du 27 septembre 2016.

Considérant que cette révocation est abusive, la SARL L'Immobilier en Entre Deux Mers a, par acte du 3 mai 2017, assigné MM. K…, M. et Mme C… et la SCP Fabre, Massenet et Galhaud et la SCP Patrick Beylot et Frédéric Beylot devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'application de la clause pénale et d'indemnisation de son préjudice moral.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes dirigées contre MM. B… et D… K…, la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Beylot,

- débouté M. C… et A… épouse C… de leur demande de nullité du mandat,

- condamné M Patrick C… et A… à payer à la Sarl L'immobilier en entre deux mers la somme de un euro en application de la clause pénale,

- condamné la Sarl L'immobilier en entre deux mers à payer à Messieurs B… et D… K…, ensemble, la somme de 3780 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à M Patrick C… et A…, ensemble, la somme de 2 150 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile ,

- condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à MM. B… et D… K…, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à Y… et A…, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à la SCP Fabre-Massenet- Galhaud et à la SCP Beylot la somme de 500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ,

- débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers a relevé appel du jugement le 19 octobre 2018 en que le tribunal l'a déboutée de ses demandes dirigées contre MM. B… et D… K…, la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Beylot portant sur les sommes 12.750,00 euros et 2.150,00 euros au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente et sur la somme de 30.000,00 euros au titre de son préjudice ; limité la condamnation de Y… et O… à payer à la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers la somme de 1euros en application de la clause pénale ; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à MM. K…, ensemble, la somme de 3.780,00 euros à titre de dommages et intérêts; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer àM. Patrick C… et O…, ensemble, la somme de 2.150,00 euros à titre de dommages et intérêts; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers aux dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile ; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à MM. K…, ensemble, la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à Y… et O… , ensemble, la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Beylot la somme de 500,00 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2021, la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers demande à la cour, sur le fondement des articles 1134, 147, 1152 et 1382 anciens du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

- la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,

- réformer le jugement dont appel,

- réformer la décision du tribunal en ce qu'il l'a déboutée ses demandes de dommages et intérêts,

- réformer la décision du tribunal en ce qu'il l'a condamnée à payer à MM K…,

ensemble, la somme de 3 780 euros à titre de dommages et intérêts,

- réformer la décision du tribunal en ce qu'il l'a condamnée à payer à M et Mme C…, ensemble, la somme de 2 150 euros a titre de dommages et intérêts,

- juger qu'il ne peut être retenu aucun grief, ni aucune faute à l'encontre de la Sarl L'immobilier en entre deux mers,

- condamner in solidum MM K…, M et Mme C…, la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Lavergne Beylot à lui verser la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a subi,

- les condamner in solidum à verser la somme de 7 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,

- les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de première instance et de l'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2019, M et Mme C… demandent à la cour, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile, 1152 ancien et 1992 du code civil, de :

- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de condamnation formulée à hauteur de 30 000 euros par la Sarl L'immobilier en entre deux mers, en réparation de son préjudice moral, en ce qu'elle est dirigée à leur encontre,

- dire et juger que les fautes commises par l'agence immobilière justifient la réduction à l'euro symbolique de la clause pénale,

- dire et juger que le retard apporté à la signature de l'acte authentique de vente du fait de ces fautes a entraîné pour les concluants un préjudice qui a été arbitré à juste titre en première instance à la somme de 2 150 euros

- en conséquence confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Y ajoutant

- débouter la Sarl L'immobilier en entre deux mers de l'ensemble des demandes présentées en cause d'appel contre eux,

- condamner la Sarl L'immobilier en entre deux mers à régler aux concluants la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , outre aux entiers dépens,

- débouter MM K… de la demande de relevé indemne qu'ils ont présenté à titre subsidiaire contre les concluants,

- à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre le montant de la clause pénale et le montant de l'indemnité devant leur revenir en réparation du préjudice résultant des fautes commises par la Sarl L'immobilier entre deux mers.

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2021, MM. K… demandent à la cour, sur le fondement des articles 1217 , 1231-1 et 2004 du code civil , de :

A titre principal

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 11 septembre 2018, en ce qu'il a :

- jugé que la révocation du mandat, par les Consorts K…, n'était pas abusive,

- débouté intégralement la Sarl Immobilier entre deux mers de sa demande visant à l'application de la clause pénale à hauteur de 12 750 euros,

- débouté la Sarl Immobilier entre deux mers de sa demande notamment dirigée à leur encontre au titre du préjudice moral subi,

- leur a alloué des dommages et intérêts au regard des manquements de la Sarl Immobilier entre deux mers ,

- infirmer le jugement du 11 septembre 2018 en ce qu'il a limité l'indemnisation qui leur est allouée à la somme de 3 780 euros,

- et partant, condamner la Sarl Immobilier entre deux mers à leur payer, ensemble la somme de 13 908,40 euros à titre de dommages et intérêts, tant au titre du préjudice matériel qu'immatériel,

A titre subsidiaire,

- réduire dans de très larges proportions le montant de la clause pénale sollicitée,

- condamner M et Mme C…, à relever indemne MM K… des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au titre des frais d'agence pour la vente de la parcelle cadastrée AK926,

En toute hypothèse,

- confirmer le jugement du 11 septembre 2018 en ce qu'il a condamné la Sarl Immo 2 mers à leur payer, ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 et en ce qu'il a condamné la Sarl Immobilier entre deux mers aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

- condamné la Sarl Immobilier entre deux mers à payer à MM K…, ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2019, la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Patrick Beylot et Frédéric Beylot demandent à la cour de:

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 11 septembre 2018,

- condamner la Sarl L'immobilier en entre deux mers à leur verser une somme de 3 000 euros chacune par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamner la Sarl L'immobilier en entre deux mers aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 décembre 2021.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile , il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l'argumentation développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la rupture du mandat confié à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers par MM. N… *

Le tribunal a jugé que la révocation du mandat de lotir par les consorts MM. K…, justifiée par le refus de la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de recourir aux services d'un géomètre-expert et par le fait que l'agence immobilière avait sollicité en son nom le permis d'aménager au lieu du nom des mandants et que le géomètre-topographe qu'elle avait mandaté ne s'était pas déplacé sur le site n'était pas abusive et a débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers demande la réformation du jugement . Elle estime la rupture du mandat par les consorts K… abusive contestant toute faute contrairement à ce qu'à retenu le tribunal quant au relevé topogaphique et à la bonne vérification des bornes existantes, ayant fait intervenir un géomètre topographe accrédité par le cadastre, qui s'est déplacé sur les lieux et a effectué un relevé du périmètre borné, affirmant que le plan de bornage d'un lotissement ayant pour objet le découpage interne du lotissement ne nécessite pas l'intervention d'un géomètre expert et peut être réalisé par un géomètre topographe, aucun risque n'étant encouru pour un acte de vente passé dans ces conditions. Elle impute l'échec de la vente aux tergiversations de Me Beylot, notaire des consorts K… quant à l'exigence de l'intervention d'un géomètre-expert pour procéder à la division de la parcelle contrairement à ce qu'exige l'article L.111-5-3 du code l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la présente espèce .

Elle en déduit que la résiliation est abusive et qu'elle est en droit de réclamer la pénalité prévue à l'acte représentant 75 % des honoraires dus pour chaque lot soit au total une somme de 12.750 euros ainsi que la réparation de son préjudice moral pour l'indemnisation duquel elle réclame une somme de 30.000 euros.

MM. K… demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes formées à leur encontre, la SCP Fabre Massenet Galhaud et la SCP Beylot, notamment au titre de la clause pénale et a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à leur payer des dommages-intérêts, expliquant que lors de la publication par Maître Haddad de l'acte notarié du 11 septembre 2015 au profit des époux I… celui-ci a été refusé au motif que le plan d'arpentage annexé audit acte n'avait pas été réalisé par un géomètre expert ce qui confirme la position de Me Beylot quant à la nécessité de faire établir un document d'arpentage ou de bornage par un géomètre-expert qui était absolument nécessaire pour permettre la bonne fin de l'opération.

Il sera relevé en premier lieu que les arguments nouvellement invoqués devant la cour par l'appelante sont recevables et n'ont pas à être écartées ainsi que le demandent MM. K…, seules les prétentions nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile étant irrecevables en appel.

MM. N… ont confié le 4 novembre 2014 à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers un mandat de lotir une parcelle AK546 13 rue Suzanne Salvet à Créon, conclu pour une durée de douze mois. Le mandat a été prorogé par avenant du 1er octobre

2015 du 4 novembre 2015 au 4 novembre 2016. Ce mandat a été résilié par MM. K… par courrier du 23 décembre 2015.

En application de l'article 2004 du code civil , le mandant peut révoquer sa procuration quant bon lui semble. Il est de jurisprudence constante que le mandant peut ainsi révoquer à tout moment le mandant sous réserve de ne pas commettre d'abus de droit.

Le mandat de lotir confié à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers concernant la division de la parcelle AK546 13, rue Suzanne Salvet à Créon prévoyait la mission suivante :

- 'constitution du ou des dossiers de demande de l'autorisation administrative appropriée (déclaration préalable ou permis d'aménager ou les deux) y compris réalisation du relevé topographique au vu de la possession et des bornes existantes,

- dépôt de la ou des demandes,

- piquetage des lots,

- commercialisation et rédaction des actes sous-seing privé,

- appel à un géomètre topographe agréé par le cadastre pour le bornage interne et la division cadastrale,

- appel d'offres pour les travaux d'aménagement et conclusions des marchés en accord avec le mandant.'

Le 23 décembre 2015, MM. K… ont notifié par courrier recommandé à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers la révocation du mandat de lotir et de vente des lots, invoquant notamment les manquements suivants :

- dépôt du permis d'aménager en son nom,

- absence de relevé topographique,

- absence de déplacement sur les lieux du géomètre-topographe,

- division cadastrale effectuée par un géomètre topographe et non par un géomètre-expert,

- l'arrêté d'alignement sur le domaine public n'a pas été sollicité.

Il appartient au mandataire de rapporter la preuve de l'abus de droit alléguée dans la révocation du mandat au soutien de sa demande d'indemnisation.

Il convient d'examiner les manquements invoqués par MM. K… au soutien de la révocation du mandat et de rechercher si la preuve d'un abus est rapportée par la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers.

Pour rapporter la preuve d'un abus, la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers conteste les fautes qui lui sont reprochées s'agissant du dépôt de la demande d'autorisation d'aménager, du relevé topographique et de la vérification des bornes existantes, de la présence effective d'un géomètre topographe sur les lieux, du recours aux services d'un géomètre topographe et quant à la commercialisation des lots issus du permis d'aménager avant l'achèvement des travaux.

L'intervention d'un géomètre topographe au lieu d'un géomètre expert étant le principal reproche formulé par MM. K…, sera examiné en premier lieu.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers fait valoir en sa basant notamment sur l'avis du Cridon de Lyon du 25 juin 2015 et sur l'arrêt de la Cour d cassation du 30 juin 2016 qu'elle ne commettait aucune faute en recourant aux services d'un géomètre topographe, l'article L111-5-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la présente espèce ne mettant nullement à la charge du vendeur d'un lot dans le cadre de la création d'un lotissement l'obligation de procéder à un bornage réalisé par un géomètre -expert, la seule obligation à sa charge étant d'indiquer à l'acquéreur l'existence ou non d'un bornage et de fournir une information relative au descriptif du terrain. Elle fait valoir que le choix d'un géomètre topographe représentait un intérêt économique, le coût d'un tel géomètre étant bien moindre que celui d'un géomètre expert. Elle argue également de ce que plusieurs ventes de lot ont été réalisées sans difficultés sans l'intervention d'un géomètre -expert.

Selon l'article 111-5-3 du de l'urbanisme (devenu les articles L115-4 et L115-5 depuis l'ordonnance du 23 septembre 2015 ) , ' Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissements, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse du contrat qui le précédait, fondée sur l'absence de cette mention'.

La question se posait de savoir si ce texte imposait un bornage en cas de vente d'un lot de lotissement et dans quelles conditions ce bornage devait être réalisé.

Il ressort des échanges entre les parties et de leurs conclusions qu'une discussion s'est instaurée sur la nécessité ou non de faire intervenir un géomètre-expert pour délimiter les lots créés par la division de la parcelle appartenant à MM. K…. Par un courriel du 22 octobre 2015, de Me Patrick Beylot, notaire de MM. K… en charge de la signature des actes authentiques de vente des lots, écrivait à MM. K… que dans leur dossier aucune vente ne pouvait etre réalisée sans un plan de bornage réalisé par un géomètre-expert à défaut de quoi leur responsabilité en tant que vendeurs pourrait être engagée de même que celle du notaire dans la mesure où l'obligation de délimiter le terrain ne serait pas assurée.

Le notaire a sollicité par courrier du 21 octobre 2015 sur le fondement de l'article L111-3-5 du code de l'urbanisme, un plan de bornage individuel des lots vendus se déclarant surpris d'avoir reçu un plan de division établi par un géomètre-topographe.

Par courriel du 22 octobre 2015, E… de la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers écrivait à MM. K… que les géomètres n'ont pas le monopole des bornages intérieurs aux divisions de propriété, n'importe qui pouvant faire un relevé de bornage et demandant soit que le notaire fasse ' machine arrière en reconnaissant son erreur' soit de changer de notaire.

Par courriel du 27 octobre 2015, E… écrivait à Z… après un échange de mail avec Me Galhaud, notaire des acquéreurs, en contestant la position des notaires qui refusaient les documents cadastraux établis par les géomètres topographes habilités.

Puis par message du 28 octobre 2015,Z… écrivait à E… que le mieux pour sortir de cette impasse était de trouver un géomètre habilité pour établir un bornage, lui donnant carte blanche pour en trouver un. Par un courriel du 6 novembre 2015, Mme K… écrivait à E… de faire appel à un géomètre expert pour constater le bornage et qu'il serait tenu au courant de l'évolution du dossier pour que les actes sous-seing-privé signés puissent aboutir rapidement.

Le samedi 12 décembre 2015, E… a écrit à MM. K… ' ayant pu constater par vous-même les tarifs pratiqués par les géomètres, je ne doute pas que vous remercierez des économies que je vous aurais fait faire en recourant un géomètre topographe même si vous deviez faire vérifier le bornage par sécurité faute de vouloir le faire par vous-même' nous sommes convenus de la signature du sous-seing privé pour jeudi 18 heures à Fargues et je vous représenterai en vertu de mon mandat si vous êtes absents. Il sera stipulé par surprécaution que le bornage sera conforme au document cadastral et par là-même au plan de bornage établi par le géomètre topographe.' Dès lors, sauf à me produire une étude juridique écrite et sérieuse démontrant qu'un acte de vente serait entaché de nullité parce qu'un plan de bornage n'aurait pas été fait par un géomètre expert, ou que cela entraînerait un risque juridique pour l'une ou l'autre des parties, je considérerai notre contrat rompu de votre fait si vous opposez à la poursuite de ma mission'.

Mme K… a répondu à ce courriel en lui demandant de n' engager MM. K… dans aucun acte tant que le géomètre expert engagé n'a pas vérifié les différentes dimensions des parcelles.

Il ressort de ces échanges qu'un désaccord a existé entre les notaires et l'agence immobilière sur la nécessité de faire intervenir un géomètre expert pour délimiter les lots créés par la division de la parcelle AK 546 à Créon, MM. K… ayant pris la décision de faire intervenir un géomètre expert afin de sécuriser la vente ainsi que leur conseillait leur notaire Me Beylot.

En tout état de cause, les missions confiées par le mandat doivent être menées de façon loyale et le mandant peut à tout moment modifier la mission confiée au mandataire.

Dès lors que MM. K… avaient décidé de recourir à un géomètre-expert pour établir un plan de bornage des lots à vendre, la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers devait se conformer à cette volonté dont le but était de sécuriser la vente alors qu'il ressort au contraire des courriels susvisés qu'elle s'y est opposée, peu important que d'autres ventes de lots de lotissement aient pu être réalisées sans qu'intervienne un géomètre-expert.

Aucune faute ne peut en tout état de cause être reprochée à MM. K… ainsi que tente de l'établir la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers dans la demande de voir réaliser des documents d'arpentage ou un plan de bornage par un géomètre-expert dans le but de déterminer de façon certaine la délimitation des lots vendus.

S'il est exact que dans un arrêt du 30 juin 2016, pourvoi nº 15-20.623, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré comme suffisante pour répondre aux exigences de l'article L111-5-3 du code de l'urbanisme l'insertion à l'acte authentique de vente d'un terrain constituant un lot d'un lotissement du descriptif du terrain résultant d'un piquetage, les documents d'arpentage et de piquetage ayant été annexés à l'acte qui comporte la description

des limites du terrain, cet arrêt est cependant intervenu postérieurement à la rupture du mandat par MM. K… et s'il considère suffisant pour satisfaire à l'article L111-5-3 du code de l'urbanisme un document d'arpentage et un piquetage, il ne se prononce nullement sur la réalisation de ces documents par un géomètre expert ou un géomètre topographe, seul l'avis du Cridon de Lyon sur lequel se base la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers affirmant que la délimitation des lots par un géomètre-topographe était suffisante et ne relevait pas du monopole des géomètres expert.

Il a au contraire été jugé par la chambre criminelle de la Cour de cassation dans son arrêt du 1er septembre 2015 qu'il résulte des articles 1-1º et 2, ensemble l'article 7 de la loi du 7 mai 1946 que le géomètre expert réalisait les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et à ce titre lève et dresse à toutes les échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière, seuls pouvant effectuer ces travaux les géomètres experts inscrits à l'Ordre conformément aux articles 3 et 26.

Il apparaît ainsi que la vente des lots après division de leur parcelle par MM. K… nécessitait pour que leur délimitation soit régulièrement effectuée l'intervention d'un géomètre-expert non aux fins d'effectuer un bornage mais à tout le moins de réaliser un plan de division et un plan de bornage servant ensuite à l'apposition des bornes après la vente. La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers ne rapporte dans ces conditions pas

la preuve d'un abus de droit commis par MM. K… concernant le manquement ainsi invoqué.

Par ailleurs, les fautes qu'elle invoque à l'encontre de MM. K… sans d'ailleurs établir de lien entre ces fautes et un abus de droit dans la révocation du mandat ne sont pas établies. En effet, il ne saurait leur être reproché de lui avoir caché la demande de devis faite auprès d'un géomètre-expert le 25 novembre 2015 alors qu'il résulte des courriels susvisés que MM. K… avaient dès le 25 octobre 2015, informé la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de cette intention. Il ne saurait pas davantage leur être reproché d'avoir sollicité que le permis d'aménager soit établi en leur nom en tant que propriétaire dès lors que le mandat confié à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers était révoqué ni d'avoir refusé la vente du lot comportant la maison d'habitation dans l'attente du relevé d'un géomètre-expert nécessaire à la sécurisation de la vente, le changement de notaire qu'elle leur reproche relevant de la liberté de choix et ce changement ayant en outre été induit par la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers elle-même qui suggérait dans son courriel du 22 octobre 2015 à MM. K… de changer de notaire en indiquant après avoir rappelé sa position selon laquelle les géomètres n'ont pas ' le monopole des bornages intérieurs aux divisions de propriété et n'importe qui peut les faire ' et que ' alors maintenant, soit ce notaire fait machine arrière en reconnaissant son erreur soit on change de notaire'.

Il est sans intérêt d'examiner les autres manquements reprochés par MM. K… à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers dès lors que le refus de faire intervenir un géomètre-expert suffit à justifier la rupture du mandat sans que la preuve d'un abus de la part des mandants ne soit établie et qu'en tout état de cause, la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers si elle conteste les autres manquements reprochés, n'établit pas en quoi la rupture du mandat de leur fait serait abusive.

La demande tendant à voir dire abusive la rupture du mandat réalisée par MM. K… ayant été rejetée, les demandes de la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers tendant à se voir allouer une somme de 12750 euros au titre de la clause pénale et une somme de 30.000 euros

en réparation de son préjuudice moral est mal fondée et doit être rejetée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de ses demandes à ce titre.

Sur la responsabilité des notaires.

Le tribunal a jugé que la faute des notaires n'était pas établie et a débouté la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers de sa demande de dommages-intérêts formée à son encontre.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers conclut à la réformation du jugement sur ce point et reproche à Me Beylot d'avoir soulevé de façon infondée de multiples obstructions au bon déroulement des opérations notamment par le biais d'une interprétation erronée des dispositions de l'article L.111-5-3 du code de l'urbanisme discréditant ainsi l'agence immobilière. Quant à la SCP Fabre-Massenet-Galhaud, elle lui reproche de n'avoir pas été diligente dans son obligation de conseil en ne rectifiant pas immédiatement les erreurs de Me Beylot lui causant ainsi une atteinte à sa réputation et à son image engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil . Elle sollicite la condamnation de SCP notariales in solidum avec les consorts K… et avec M. et Mme C… au paiement d'une somme de 30.000 euros de dommages-intérêts.

Les notaires demandent la confirmation du jugement faisant valoir que le recours à un géomètre -expert pour effectuer un bornage qu'ils recommandaient avait pour fin d'éviter toute contestation future, représentant une simple précaution dans le seul intérêt des parties à l'acte.

Il a été ci-dessus jugé que la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers avait commis un manquement à ses obligations en s'opposant à la volonté de MM. K… de faire intervenir un géomètre-expert pour procéder à la délimitation des lots de la parcelle à diviser. Il ne saurait être reproché au notaire, tenu sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil d'une obligation d'assurer la sécurité juridique des actes authentiques qu'il rédige, d'avoir demandé dans le cadre de la vente d'un lot issu de la division d'une parcelle l'établissement d'un plan de bornage individuel des lots à vendre établi par un géomètre-expert, un tel plan relevant de la seule compétence du géomètre expert en application des articles 1, 1º, et 2, ensemble l'article 7, de la loi nº 46-942 du 7 mai 1946 ainsi que précisé ci-dessus.

En conséquence, aucune faute n'est établie à l'encontre de la SCP Beylot. Il ne saurait davantage être reproché de faute à la SCP Fabre-Massenet-Galhaud en ce que celle-ci ne se serait pas montrée diligente dans son obligation de conseil en ne rectifiant pas immédiatement les erreurs commises par Me Beylot, l'obligation de conseil devant jouer envers le client du notaire et non envers un autre notaire et la position de la SCP Beylot étant en tout état de cause justifiée. La demande à l'encontre des SCP notariales sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur le mandat confié par M. et Mme C….

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers demande l'infirmation du jugement en ce que le tribunal l'a condamnée à payer à M. et Mme C… une somme de 2150 euros à titre de dommages-intérêts. Elle sollicite leur condamnation in solidum avec MM. K…, la SCP Beylot et la SCP Fabre-Massenet-Galhaud au au paiement d'une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

La sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers réclame dans le corps de ses conclusions la condamnation de M. et Mme C… aux honoraires laissés impayés, laquelle n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions, la cour n'en étant pas saisie par application de l'article 954 al3 du code de procédure civile aux termes duquel la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

M. et Mme C… demandent la confirmation du jugement, faisant valoir que l'acte authentique de vente a été signé avec retard en raison des manquements de la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers et qu'il en est résulté pour eux un préjudice estimé par le tribunal à la somme de 2150 euros correspondant aux honoraires qu'ils ont versés à l'agence immobilière.

Concernant la demande de condamnation au titre du préjudice moral, ils en soulèvent en premier lieu l'irrecevabilité s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel et à titre subsidiaire font valoir que la rupture du mandat auquel ils sont étrangers ne peut leur être imputée.

- sur la réformation du jugement en ce qu'il a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à M. et Mme C… une somme de 2150 euros à titre de dommages-intérêts.

Le tribunal a jugé que M. et Mme C… faisaient grief à juste titre à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers d'avoir concrétisé leur acquisition avec retard ce qui est de nature à priver l'agence de toute rémunération, leur allouant ainsi une somme de 2150 euros à titre de dommages-intérêts.

M. et Mme C… ont conclu avec la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers un 'mandat pour un achat éventuel' et par son intermédiaire un contrat de vente par acte sous-seing privé, les deux actes ayant été signés le 26 mai 2015, le contrat de vente portant sur le lot nº3 du lotissement moyennant un prix de 38.700 euros, outre une commission de négociation de 4300 euros TTC à la charge de l'acquéreur. Un dépôt de garantie de 2150 euros a été versé.

M. et Mme C… reprochent à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers d'avoir par ses manquements entraîné le report de la signature de l'acte de vente lequel ne l'a été que huit mois après le sous-seing au lieu des deux mois prévus par celui-ci, leur projet immobilier ayant souffert d'un retard significatif.

L'acte de vente sous seing privé prévoyait que la signature de l'acte authentique devait avoir lieu quinze jours après la réalisation des conditions suspensives et au plus tôt le 20 juillet 2015.

Il ressort du courrier adressé par Me Beylot à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers le 21 octobre 2015 que la vente par MM. K… à M. et Mme C… était fixée au 27 octobre 2015. La vente a été passée le 27 janvier 2016 ainsi qu'il ressort de l'attestation établie par Me Galhaud.

Il est incontestable que le manquement reproché à la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers concernant son opposition à l'intervention d'un géomètre-expert pour établir les limites des lots vendus par MM. K… est à l'origine du retard de la signature de l'acte de vente. C'est à juste titre que le tribunal a fait droit à la demande de dommages-intérêts à ce titre et a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à M. et Mme C… une somme de 2180 euros de dommages-intérêts. Le jugement sera confirmé sur ce point.

- sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

La demande en paiement d'une somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice moral était formée en première instance uniquement à l'encontre de MM. K…, de la SCP Lavergne-Beylot et de la SCP Fabre-Massenet-Galhaud. S'agissant de M. et Mme C…, la demande en réparation du préjudice moral formée en cause d'appel constitue la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées à leur encontre une telle demande étant recevable par application de l'article 566 du code de procédure civile .

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers ayant été déboutée de sa demande relative à la rupture abusive du mandat de lotir en raison du manquement commis et ne rapportant pas la preuve d'une faute imputable à M. et Mme C…, sa demande de dommages-intérêts à leur encontre n'est pas fondée et doit être rejetée.

Sur l'appel incident formé par MM. K… relatif à leur demande de dommages-intérêts.

Le tribunal a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à MM. K… la somme de 3780 euros représentant le coût des travaux du géomètre-expert intervenu le 30 mai 2017 au motif qu'ils ont dû faire procéder à un bornage spécifique qui n'aurait pas été nécessaire si les délimitations avaient été établies dès le départ par un géomètre-expert à l'initiative de l'agence et a rejeté les autres demandes concernant des prestations faute de preuve.

La Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers demande la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à MM. N… une somme de 3780 euros à titre de dommages-intérêts.

MM. K… sollicitent la réformation du jugement en ce qu'il a fixé leur préjudice à la somme de 3780 euros, réclamant à ce titre une somme de 13908,40 euros représentant les frais du bornage spécifique qu'ils ont du faire réaliser, le frais complémentaires de viabilisation du terrain de M. et Mme C… outre les désagréments qu'ils ont subis.

C'est à juste titre que la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers fait valoir que ces travaux auraient dû en tout état dû être supportés par MM. K…. S'agissant de la facture du géomètre-expert, MM. K… produisent la facture du 30 mai 2017 d'honoraires du géomètre-expert qui a réalisé le bornage et le document d'arpentage pour la création de quatre lots sur la parcelle AK nº546 à Créon. Quand bien même celui-ci serait intervenu dès le début du mandat, le bornage spécifique que MM. K… invoquent concernant la parcelle de M. et Mme C… aurait été en tout état de cause à la charge des vendeurs, ne pouvant être réalisé avant la vente des lots mais seulement après, aucun bornage contradictoire des lots ne pouvant intervenir concernant une parcelle appartenant à un même propriétaire, seul un plan de division et un plan de bornage pouvant être établi avant la vente.

S'agissant des frais complémentaires entraînés par la recherche de l'emplacement des réseaux, dont l'absence au moment de la division de la parcelle a entraîné par la suite des difficultés puisque les réseaux passaient sur la parcelle vendue à M. et Mme C… qui ont endommagé celui-ci dans la mesure où ils en ignoraient la présence, les factures produites par MM. K… pour un montant total de 7125,40 euros concernent des travaux de raccordement qui devaient être engagés dans le cadre de l'aménagement du lotissement dont rien ne prouve que le coût en a été augmenté par les manquements de la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers.

C'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté ces demandes.

S'agissant de la demande au titre des désagréments que MM. K… ont subis et qu'ils

chiffrent à 3000 euros en faisant valoir que l'attitude de la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers les a conduits à investir beaucoup de temps et d'énergie pour chercher un géomètre-expert et établir un nouveau projet avec J…, géomètre-expert, la preuve est établie par les nombreux échanges de courriels versés aux débats et par le retard apporté à concrétiser la vente avec M. et Mme C…, que les difficultés de mise en place du projet de lotissement ont nécessité des démarches supplémentaires et un investissement en temps à l'origine d'un préjudice pour MM. K… qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 1500 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à MM. K… une somme de 3780 euros en réparation de leur préjudice, cette somme étant réduite à 1500 euros.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à chaque intimé une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des condamnations prononcées en première instance.

Par ces motifs,

Déclare recevable la demande tendant à voir condamner M. et Mme C… à payer une somme de 30.000 euros de dommages-intérêts à la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à à M. Joel K… et Z… une somme de 3780 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer à M. Joel K… et M. D… MM. K… une somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,

Condamne la Sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers à payer sur le fondement de l'article du code de procédure civile :

- à M. Joel K… et Z… une somme de 1500 euros,

- à A… et Y… une somme de 1500 euros,

- à la SCP Patrick Beylot et Frédéric Beylot et à la SCP Fabre Massenet Galhaud une somme de 750 euros chacune,

Condamne la sarl L'Immobilier en Entre-Deux-Mers aux dépens d'appel.