CA Angers, ch. com. a, 17 septembre 2019, n° 17/01577

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS AM Conseil Habitat vend des logements sociaux pour le compte des sociétés HLM propriétaires, en direction notamment des locataires occupant des lieux. A la suite d'un appel d'offre diffusé le 1er octobre 2012, elle s'est vue confier par acte du 20 mars 2013 un mandat par la société HLM Le Logis Familial Mayennais, intitulé 'mandat de vente non exclusif', avec pour objet 'la réalisation de missions préalables à la vente, la mise en vente et la vente de patrimoine immobilier social' *

Les biens visés ont été répartis en deux listes, A et B, avec pour objectif la vente des biens de la liste A et le cas échéant, ceux de la liste B, le mandant ayant précisé dans l'acte 'un objectif de vente de 10 à 12 logements par an, soit au total de 30 à 40 logements (50 avec renouvellement) dans la liste A.'

Il est stipulé à l'article 4 relatif à la durée du mandat que celui-ci est consenti au mandataire, 'en exclusivité pour une période irrévocable de 36 mois à compter de la signature du premier acte authentique de vente de chaque opération et prend effet dès enregistrement du présent mandat sur le répertoire prévu à cet effet. A l'expiration de cette période, le présent mandat pourra être prorogé (tacite reconduction) pour 2 périodes d'un an.'

Il a également été précisé en l'article 7 dudit mandat, les modalités de rémunération de la SAS AM Conseil Habitat.

Par courrier du 23 décembre 2014, la SA d'HLM Le Logis Familial Mayennais a notifié à la SAS AM Conseil Habitat, la décision de son conseil d'administration en date du 15 décembre 2014 de concentrer le mandat aux seuls logements vacants et de suspendre la vente de patrimoine loué.

Par courrier en réponse du même jour, la SAS AM Conseil Habitat a critiqué la décision prise qui selon elle lui causerait un préjudice qu'elle chiffrait à 95 200 euros.

Par courrier du 10 avril 2015, la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais a résilié la totalité du mandat, confirmant qu'elle cessait toute vente de son patrimoine.

Par acte du 6 novembre 2015, la SAS AM Conseil Habitat a fait assigner la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais devant le tribunal de commerce de Laval aux fins de la voir condamner à lui verser une somme de 112 767 euros en réparation de son préjudice résultant de la résiliation selon elle fautive du mandat de vente, le contrat ne prévoyant aucune faculté de résiliation avant son terme.

En réponse, la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais s'est opposée aux demandes indemnitaires de la SAS AM Conseil Habitat, concluant à titre principal à la nullité du mandat en raison de sa non conformité aux règles d'ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et soutenant à titre subsidiaire qu'elle n'avait commis aucune faute en le révoquant. A titre reconventionnel, elle a sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer une indemnité de 18 000 euros, arguant de manquements de cette dernière à son obligation de conseil, l'enquête de faisabilité pour la vente des logements s'étant avérée selon elle insuffisante, outre 10 000 euros au titre d'un préjudice de réputation ainsi qu'une somme de 5 000 euros.

Par jugement en date du 7 juin 2017, le tribunal de commerce de Laval a :

- dit nul et de nul effet le mandat du 20 mars 2013,

- débouté la SAS AM Conseil Habitat de ses demandes,

- débouté la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais de ses demandes reconventionnelles,

- condamné la SAS AM Conseil Habitat à payer à la SAS AM Conseil Habitat la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2017, la SAS AM Conseil Habitat a interjeté appel de cette décision, intimant la SA d'HLM F2M venant aux droits de la SA d'HLM Le Logis Familial Mayennais. Les parties ont conclu.

Une ordonnance du 4 mars 2019 a clôturé l'instruction de l'affaire.

Par avis du greffe en date du 14 juin 2019, la cour a invité les parties à lui faire part sous la forme d'une note en délibéré de leurs observations :

- sur la qualification qu'il convient de donner à la nullité du mandat alléguée par la SA d'HLM F2M, au regard des arrêts de la chambre mixte de la cour de cassation du 24 février 2017 (pourvoi nº15-20411) et de la 1ère chambre civile de la cour de cassation en date du 20 septembre 2017 (pourvoi nº16-12906) concernant la sanction du non respect des prescriptions de la loi Hoguet et de son décret d'application,

- sur les conséquences à tirer de l'exécution volontaire du mandat litigieux dans l'hypothèse où il s'agirait d'une nullité relative, une telle exécution n'étant susceptible de couvrir les irrégularités que si celles-ci étaient connues de celui qui les invoque.

Par note en délibéré du 26 juin 2019 s'agissant de la SA F2M et du 9 juillet 2019 pour la SAS AM Conseil Habitat, les parties ont fait part de leurs observations sur les questions posées par la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile , à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe

- le 4 mars 2019 pour la SAS AM Conseil Habitat,

- le 22 février 2019 pour la SA d'HLM F2M,

aux termes desquelles les parties forment les demandes qui suivent.

La SAS AM Conseil Habitat demande à la cour de :

- constater la parfaite légalité du mandat conféré à la concluante au regard des dispositions de la loi Hoguet,

- dire que contrairement à ce qui a été décidé aux termes de la décision dont appel, le mandat litigieux dont la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais est à l'origine est parfaitement légal et apte à produire tout effet de droit,

- constater que le mandat ne pouvait être résilié hormis une faute dans son exécution et, en tout état de cause, avant la fin de la première période triennale,

- constater la parfaite mise en 'uvre du mandat par la concluante qui n'aura donc commis aucune faute dans son exercice, ce qui n'aura pas été le cas de l'intimée alors qu'elle aura notamment unilatéralement modifié l'étendue du mandat et multiplié les entraves à son bon déroulement,

- constater que la résiliation unilatérale totale anticipée puis la résiliation totale en avril 2015 sans motif constitue une autre faute contractuelle commise par la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais,

- constater que l'attitude fautive de la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais n'aura été que l'expression de sa mauvaise foi dans l'exercice du contrat et l'incohérence majeure de son attitude au détriment de la concluante, ce qui sera nécessairement sanctionné par l'irrecevabilité de sa demande en nullité du contrat litigieux, en ce qu'elle constitue aussi un abus de droit manifeste,

- dire que ces faits constituent une faute lourde commise par la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais ouvrant droit au bénéfice de la concluante à l'indemnisation des différents préjudices causés sur le plan moral et commercial,

- dire que la concluante devra être indemnisée soit sur la base du manque à gagner pour la période triennale dont elle a été privée, soit en raison des honoraires qu'elle aurait facturés pour ses diligences hors procédure d'appel d'offres, en se basant donc sur les honoraires pratiqués sur le marché,

- en conséquence, recevoir la concluante en son appel,

- rejeter les demandes de la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- condamner la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais à l'indemniser de son entier préjudice en lui réglant :

* au principal : une somme de 112 767 euros HT calculée sur la base des ventes prévisibles sur une période triennale allant de novembre 2015 à novembre 2017,

* subsidiairement : une somme de 119 800 euros HT en raison des honoraires qu'elle aurait facturés hors procédure d'appel d'offres, en se basant donc sur les honoraires pratiqués sur le marché,

* en tout état de cause: une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice lié à la perte d'une chance de pouvoir réaliser d'autres affaires par ailleurs et 50 000 euros en réparation de son préjudice commercial et moral,

- condamner la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais à lui verser la somme de 25 000 euros sur le

fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile ,

- condamner la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais aux entiers dépens.

Par sa note en délibéré du 9 juillet 2019, la SAS AM Conseil Habitat a en outre fait valoir qu'au cas d'espèce, le non respect des dispositions de la loi Hoguet est susceptible d'être sanctionné par la nullité relative du mandat, couverte par les actes d'exécution du mandant.

La SA F2M venant aux droits de la SA d'HLM le Logis Familial Mayennais demande à la cour de :

- dire irrecevable et mal fondée la SAS AM Conseil Habitat en son appel et en l'ensemble de ses prétentions et la débouter de toutes ses demandes ; - la dire recevable et bien fondée en ses prétentions ;

- sur l'appel principal

* A titre principal, confirmer le jugement entrepris et dire nul et de nul effet le mandat en date du 20 mars 2013 et dès lors débouter la SAS AM Conseil Habitat de l'ensemble de ses demandes ;

* A titre subsidiaire, dire que le mandat est révocable au bon vouloir du mandant et dans tous les cas, que celui-ci n'a commis aucune faute en le révoquant susceptible d'engager sa responsabilité, et en conséquence, débouter la SAS AM Conseil Habitat de l'ensemble de ses demandes ;

* dans tous les cas , dire que les demandes indemnitaires de la SAS AM Conseil Habitat sont infondées et l'en débouter,

* à titre infiniment subsidiairement , minorer les condamnations financières s'agissant notamment d'une perte de chance et, en toutes hypothèses, réduire la période d'indemnisation à 5 mois allant de novembre 2015 à mars 2016,

- sur l'appel incident

* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la concluante de ses demandes reconventionnelles ;

* dire que la SAS AM Conseil Habitat a manifestement manqué à son obligation de conseil et a exécuté de mauvaise foi son mandat ;

* dire que la SAS AM Conseil Habitat a surfacturé ses honoraires auprès des acquéreurs des logements;

* en conséquence, condamner la SAS AM Conseil Habitat à lui payer les sommes suivantes en réparation des préjudices subis :

- 18 000 euros TTC au titre de la pré-commercialisation des baux emphytéotiques qui n'avait manifestement pas vocation à aboutir ;

- 1 207,68 euros TTC au titre du budget communication mis en 'uvre pour la vente des lots, outre le remboursement de la somme de 218,16 euros TTC au titre des frais de publicité payés à la SAS AM Conseil Habitat;

- 10 000 euros au titre du préjudice de réputation et 5 000 euros au titre de la politique de prix contraire à ses intérêts et adoptées en l'état de ses recommandations ;

- débouter la SAS AM Conseil Habitat de l'ensemble de ses demandes ;

- vu l'article 1153-1 du code civil , dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- condamner la SAS AM Conseil Habitat à lui payer la somme de 7 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile .

Dans sa note en délibéré du 26 juin 2019, la SA F2M a fait observer que le caractère indéterminé du mandat confié à la SAS AM Conseil Habitat demeure sanctionné par la nullité absolue de l'acte, s'agissant du non respect de dispositions protégeant les libertés individuelles et l'ordre public et non un simple formalisme légal. Elle a par ailleurs soutenu qu'à supposer que la qualification de nullité relative soit retenue, preuve n'était pas rapportée qu'elle avait exécuté ce mandat en connaissant le vice l'affectant.

MOTIFS DE LA DECISION

La SAS AM Conseil Habitat, spécialisée depuis 2010 dans la vente de logements sociaux sur mandat des sociétés HLM propriétaires, a candidaté sur l'appel d'offre émis le 1er octobre 2012 par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais concernant l'étude, le montage et la vente de 170 logements sociaux répartis sur 14 communes du département de la Mayenne.

Les parties ont signé le 20 mars 2013 un contrat intitulé 'mandat de vente non exclusif' inscrit au registre des mandats sous le numéro 29, en vertu duquel la SA HLM Le Logis Familial Mayennais a confié à la SAS AM Conseil Habitat la mission précisée comme suit :

'la réalisation de missions préalables à la vente, la mise en vente et la vente de patrimoine immobilier social, pour faire :

- une étude liste A et B, A pour 46 logements répartis en 8 opérations-ville dont 5 en bail emphytéotique et B pour 124 logements répartis en 9 opérations-ville dont 2 en bail emphytéotique,

- et vendre liste A, après accord des collectivités titulaires des BEA ; le cas échéant des biens de la liste B compléteront ou se substitueront ;

(...)

Pour la durée du mandat, le mandant donne au mandataire qui l'accepte un objectif de vente de 10 à

12 logements par an, soit un total de 30 à 40 logements (50 avec renouvellement) dans la liste A des logements définis à l'article 1. '

Pour la désignation des logements, renvoi est fait à l'annexe 1 du mandat.

La mission du mandataire a été précisée dans l'article 3 du contrat en ces termes :

- liste A : réalisation des études, et en cas de décision de mise en vente : le montage et la vente par lot des programmes définis à l'article 1,

- liste B : une étude permettant de valider une mise en vente des programmes définis à l'article 1.

Ont ensuite été développées en points 3.1 à 3.3, les différentes étapes de la mission conférée que sont :

- l'étude de faisabilité et enquête locataire, cette dernière n'étant pas réalisée pour la liste B si l'étude de marché ou la position des collectivités ne devaient pas permettre d'envisager la mise en vente aux locataires,

- le montage et la pré-commercialisation,

- la commercialisation que la SAS AM Conseil Habitat a précisé assurer seule pour les logements occupés et en co-traitance avec une agence immobilière pour les logements vacants.

Il est stipulé à l'article 4 sur la durée du mandat que celui-ci est consenti au mandataire, 'en exclusivité pour une période irrévocable de 36 mois à compter de la signature du premier acte authentique de vente de chaque opération et prend effet dès enregistrement du présent mandat sur le répertoire prévu à cet effet. A l'expiration de cette période, le présent mandat pourra être prorogé (tacite reconduction) pour 2 périodes d'un an'.

Il a été en outre convenu en l'article 5 que le mandat prend fin au terme de la période initiale ou de renouvellement et qu'en conséquence, le mandant s'engage à ratifier la vente à tout acquéreur que le mandataire lui présentera, s'interdit de négocier directement ou indirectement la vente des biens et s'engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement * En outre, après expiration du mandat, il s'interdit de vendre sans le concours du mandataire à un acquéreur ayant été présenté par celui-ci, et ce pendant un délai d'un an.

Enfin, la rémunération des différentes missions du mandataire a été fixée dans l'article 7 dont il ressort notamment que :

- les études préalables et enquêtes sont rémunérées sur la base regroupée de 16 programmes-ville, à hauteur d'un montant global de 17600 euros HT majoré de la TVA en vigueur, payable 50 % à la signature du mandat et le solde à la remise des études,

- la mission de montage et pré-commercialisation est rémunérée sur une base forfaitaire de 15 000 euros HT majorée de la TVA en vigueur, payable à l'envoi de l'offre de vente de chaque opération-ville (considérée comme 15, soit 1000 euros par ville),

- les ventes au locataire occupant sont rémunérées sur un forfait de 1800 euros HT, payable à la signature de l'acte,

- les ventes de logements vacants sont rémunérées :

* si réalisée par une agence ou un notaire : à partir d'un barème à négocier selon le prix et nombre de lots confiés (2000 à 2500 euros HT par lot hors publicité), celle de la gestion des ventes par la SAS AM Conseil Habitat étant de 1 % du prix de vente avec un minimum de 315 euros HT,

* si réalisée par la SAS AM Conseil Habitat, par un forfait de 2000 euros HT par lot.

Il est acquis aux débats qu'en exécution de ce mandat, la SAS AM Conseil Habitat a déjà perçu de la part de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais :

- les sommes de 13 892,74 euros TTC + 7180,80 euros TTC en réglement des factures relatives à l'étude préalable et à l'enquête (factures du 26 novembre 2013 et 31 mars 2014),

- la somme de 18 000 euros TTC pour le paiement du montage et de la pré-commercialisation, suivant facture du 10 septembre 2014.

Exposant pour démontrer le bilan positif de ses actions qu'à l'automne 2014, elle avait déjà obtenu 13

promesses de vente sur un objectif de 10/12 prévue à l'année, la SAS AM Conseil Habitat fait grief à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais aux droits de laquelle vient la SA F2M, d'avoir révoqué son mandat, sans aucun motif sérieux, ni fondement juridique, par courrier du 26 avril 2015, après une première révocation partielle intervenue le 16 décembre 2014.

Faisant valoir que le mandat a régulièrement été conclu pour une durée irrévocable de 36 mois minimum dans le respect des dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l'article 78 de son décret d'application du 20 juillet 1972, elle s'oppose ainsi à la demande de la SA F2M tendant à son annulation, soutient en outre que le mandant n'avait pas la libre faculté de le résilier et s'estime dès lors bien fondée à réclamer réparation des préjudices résultant de l'attitude fautive de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais pendant l'exécution du mandat et de la résiliation injustifiée de l'acte.

Il sera noté que les parties considèrent toutes deux que le mandat litigieux entre dans le champ d'application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972.

- Sur la nullité alléguée du mandat de vente confié à la SAS AM Conseil Habitat

L'article 6 I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dans sa version applicable à l'espèce dispose que les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1º à 6º, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge ;

Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si

l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

L'article 7 précise que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

L'article 78 du décret d'application précité en sa version applicable à l'espèce, dispose par ailleurs que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en

aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1º La vente d'immeuble par lots ;

2º La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3º La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

Au visa de ces trois articles, la SA F2M demande à titre principal la confirmation des dispositions du jugement ordonnant l'annulation du mandat litigieux motifs pris qu'il s'agirait d'un mandat exclusif d'une durée indéterminée qui contrevient aux dispositions d'ordre public des textes précités.

Comme rappelé plus haut, le mandat a été conclu 'en exclusivité pour une période irrévocable de 36 mois à compter de la signature du premier acte authentique de vente de chaque opération et prend effet dès enregistrement du présent mandat sur le répertoire prévu à cet effet. A l'expiration de cette période, le présent mandat pourra être prorogé (tacite reconduction) pour 2 périodes d'un an'.

Pour prononcer la nullité de l'acte litigieux, les premiers juges ont d'une part relevé que ce mandat qu'ils ont qualifié d'exclusif malgré son intitulé, contredisait les dispositions susvisées qui prohibent les périodes d'irrévocabilité supérieures à 3 mois, et ont d'autre part retenu que sa durée était en fait incertaine, sa prise d'effet étant reportée à la signature du premier acte de vente qui par nature est un événement aléatoire et devrait constituer en fait le terme du mandat et non son point de départ.

La SAS AM Conseil Habitat conteste le caractère exclusif du mandat qui lui a été confié, rappelant qu'il est intitulé 'mandat non exclusif de vente' et qu'il est prévu pour la vente des logements vacants, une co-traitance avec une agence immobilière. Elle soutient par ailleurs que s'agissant de vente par lots, le mandat litigieux pouvait déroger à la période d'irrévocabilité maximum de 3 mois posée par l'article 78 al 2 précité, et que nonobstant l'incertitude de la date du premier acte de vente, la durée du mandat était suffisamment précise pour considérer qu'il s'agissait d'un mandat à durée déterminée.

Enfin et surtout, la SAS AM Conseil Habitat fait valoir que l'exception de nullité ne peut jouer lorsque la partie qui s'en prévaut a, en toute connaissance de cause, exécuté le contrat litigieux, affirmant qu'en l'espèce la SA HLM Le Logis Familial Mayennais a confirmé, par son exécution, la légalité du mandat.

Si comme le rappelle la SA F2M, la règle suivant laquelle 'l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ', ne peut lui être opposée au cas d'espèce dans la mesure où les parties s'accordent pour dire qu'elle a été soulevée avant l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité, cela n'a cependant d'incidence que sur la recevabilité de l'exception de nullité qu'elle soulève et non sur son bien fondé.

C'est au regard de la nature de l'intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée qu'il convient de déterminer le régime de nullité applicable, étant rappelé que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, tandis qu'elle est relative lorsque la

règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

A travers ses dernières écritures et sa note en délibéré, la SA F2M soutient qu'en l'espèce, le non respect des articles 6 et 7 de la loi Hoguet et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 prohibant les mandats sans durée et offrant la faculté pour le mandant de dénoncer à l'issue d'un délai de 3 mois la clause d'exclusivité insérée au mandat de l'agent immobilier, est sanctionné par une nullité absolue dans la mesure où il serait porté atteinte aux libertés individuelles et à l'ordre public.

Toutefois, le formalisme imposé par les dispositions d'ordre public précitées concernant la durée du mandat et les modalités de mise en oeuvre de la clause d'exclusivité visent la seule protection des intérêts privés du mandant dans ses rapports avec le mandataire. Sa méconnaissance ne peut donc être sanctionnée que par une nullité relative susceptible de surcroît d'être couverte par l'exécution volontaire de l'acte par le mandant dont il serait établi qu'il avait connaissance de la cause de nullité susceptible de l'entâcher.

Or, en l'espèce, en tant que professionnel du secteur de la gérance immobilière et de l'accès à la propriété depuis plus de 40 ans avec en gérance près de 1300 logements, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais aux droits que laquelle vient la SA F2M ne pouvait ignorer, lors de l'exécution du mandat, les prescriptions protectrices de la Loi Hoguet sur la durée d'un mandat d'agent immobilier et sur les conditions de mise en oeuvre d'une clause d'exclusivité ainsi que la sanction de leur non respect, étant rappelé que le mandat a été établi à la suite d'un appel d'offres avec mise en concurrence lancé par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais qui maîtrisait donc nécessairement les conditions réglementaires de mise en vente de ses biens immobiliers.

En outre, la SA F2M ne conteste pas que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais a en partie exécuté ses obligations résultant du mandat avant de le révoquer par son courrier du 26 avril 2015. L'intimée a notamment admis que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais avait payé les premières missions exécutées par la SAS AM Conseil Habitat et qu'un certain nombre de promesses de vente puis de ventes avaient été conclues au cours du mandat.

Ainsi, à supposer les causes de nullité invoquées par la SA F2M établies, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais les a couvertes en poursuivant volontairement l'exécution du mandat pendant plus de 2 ans.

Au regard de ce qui précède, il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a annulé le mandat litigieux.

- sur la révocation du mandat

En application de l'article 2003 et 2004 du code civil , le mandat prend notamment fin par la révocation du mandataire, le mandant pouvant révoquer sa procuration quand bon lui semble, sauf à ne pas commettre un abus de droit.

Il est ainsi toujours possible au mandant de révoquer un mandat même irrévocable dès lors qu'il renonce à l'opération qui en est l'objet sous réserve de sa responsabilité à l'égard du mandataire dans l'hypothèse où il aurait manqué à ses obligations contractuelles ou commis un abus de droit.

Au visa de l'article 2004 du code civil précité, la SA F2M fait valoir en son subsidiaire que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais avait ainsi la liberté de mettre fin au mandat après avoir renoncé à la poursuite de l'opération immobilière qui serait apparue contraire à ses intérêts économiques.

Dans son courrier du 10 avril 2015, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais motive la révocation du mandat de la SAS AM Conseil Habitat par la décision de son conseil d'administration en date du 15 décembre 2014 de suspendre la vente de son patrimoine locatif pour des raisons stratégiques

d'entreprise. Elle se réfère à cette fin à son premier courrier du 23 décembre 2014 par lequel elle avait déjà informé la SAS AM Conseil Habitat de la décision de son conseil d'administration de concentrer la vente des logements locatifs de son patrimoine aux seuls logements vacants.

Il sera noté que dans son courrier en réponse du même jour, la SAS AM Conseil Habitat avait alors admis que l'arrêt de ces ventes vidait de sa substance le mandat qui n'avait 'plus vocation à se poursuivre' *

La SAS AM Conseil Habitat admettant elle-même en page 50 et en page 52 de ses écritures que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais avait le droit en sa qualité de propriétaire de renoncer à poursuivre la vente de ses biens immobiliers, cette dernière était parfaitement libre, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, de révoquer à tout moment le mandat pour ce seul motif, sans avoir à établir une quelconque faute du mandataire.

La SAS AM Conseil Habitat prétend cependant qu'en procédant ainsi, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais aurait commis un abus de droit engageant sa responsabilité. Elle lui reproche d'avoir résilié brutalement son mandat :

- de manière tardive, en ayant attendu 9 mois après l'étude préalable et la phase de pré-commercialisation qui ont impliqué de sa part un lourd investissement pour accompagner les locataires, potentiels futurs acquéreurs,

- sans avoir tenu compte du marché consenti et du préjudice causé par l'anéantissement de son travail sur le terrain,

- pour des motifs stratégiques et économiques injustifiés.

Outre le fait que l'article 2004 du code civil permet la révocation du mandat à tout moment, la SA F2M souligne à juste titre que plusieurs stipulations du mandat, notamment son article 3, précisent que la mission de commercialisation des lots était conditionnée à la décision de mise en vente, après réalisation des études préalables et avis des collectivités. Or, il ne peut être reproché à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais d'avoir abusé de son droit, en renonçant à l'opération immobilière alors que l'appelante avait elle-même exprimé des inquiétudes sur les prévisions de vente.

Ainsi, dans un mail du 21 août 2014, la SAS AM Conseil Habitat, par la voix de son dirigeant, a informé la SA HLM Le Logis Familial Mayennais que la situation dans le nord du département était très dure, avec aucune demande pour les produits à vendre qu'il qualifiait 'd'obsolète' en l'état du marché.

Par ailleurs, et surtout, dans le document établi le 12 novembre 2014 (pièce 14 de la SAS AM Conseil Habitat) pour le prévisionnel de l'année 2015, la SAS AM Conseil Habitat indique être confrontée à des problèmes jamais rencontrés depuis 1991, soit un marché complètement détendu sans demande d'acquisition des locataires, des ventes à prix très bas, un modèle de maison Nord Mayenne devenu non concurrentiel, une clientèle captive en location, en situation sociale fragile et enfin une crise économique décourageant les rares clients potentiels.

La SAS AM Conseil Habitat y reprend des préconisations déjà évoquées dans des mails des 23 septembre et 7 octobre 2014, notamment l'abandon dans plusieurs communes de la vente des logements occupés ou une baisse de prix significative selon les communes pour les logements notamment avec locataire, avec comme alternative parfois proposée de démolir certains logements pour agrandir les parcelles.

Sont évoquées dans ce document comme pistes d'amélioration, la mise en place d'un prix de retrait et une enveloppe travaux pour accrocher les clients, l'instauration d'une prime fidélité de -10 % pour les

locataires les plus anciens ainsi que la mise en place d'un PSLA (garantie de rachat) pour les familles sans apport.

La SAS AM Conseil Habitat prétend qu'à travers ces courriers et bilans d'étape, elle n'a fait que rappeler à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais que les prix de mise en vente par elle fixés pour faire un maximum de plus value étaient à l'évidence trop élevés. L'appelante dénonce ainsi une stratégie de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais qui aurait contribué à l'échec de l'opération et pour laquelle elle ne peut être sanctionnée à travers la résiliation du mandat. Toutefois, force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce démontrant que l'échec de l'opération serait imputable aux mauvais choix stratégiques de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais, admettant elle-même dans le rapport de novembre 2014 qu'elle n'avait jamais été confrontée à une telle situation depuis 1991.

Au vu des éléments ainsi communiqués à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais quelques semaines avant son conseil d'administration du 15 décembre 2014, la décision de renoncer à l'opération apparaissait motivée par de justes raisons et la résiliation du mandat qui en est résultée quelques mois plus tard ne peut dès lors constituer, à défaut de preuve contraire, un abus de droit et un manquement à son obligation contractuelle de loyauté et de bonne foi, sachant qu'il n'est pas contesté par la SAS AM Conseil Habitat qu'elle a pu procéder à la vente de tous les logements vacants qui lui avaient été confiés.

Par ailleurs, la SA F2M rappelle à raison que l'investissement de la SAS AM Conseil Habitat dans la phase d'étude préalable et de pré-commercialisation a été régulièrement rémunérée à hauteur d'une somme globale de 39 073,54 euros TTC, conformément aux stipulations contractuelles et qu'elle n'a donc pas abusivement profité de son travail en résiliant de manière anticipée le mandat.

Il convient en conséquence de retenir que le mandat a été régulièrement révoqué par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais, sans aucune faute contractuelle, ni abus de droit susceptible de lui être reprochée.

- sur les autres manquements contractuels invoqués par la SAS AM Conseil Habitat

La SAS AM Conseil Habitat reproche également à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais d'avoir unilatéralement modifié l'étendue de son mandat et multiplié les entraves à son bon déroulement.

Elle fait ainsi valoir que la réduction par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais de 90 % du périmètre des ventes, par sa décision unilatérale du 15 décembre 2014 de suspendre les opérations de vente des logements occupés, lui a causé un grave préjudice, cette instruction ayant eu pour effet de vider le mandat de sa substance.

Le manquement allégué ne pourra toutefois pas être retenu, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais ayant toute liberté de renoncer à vendre en tout ou partie ses biens immobiliers et l'abus de droit n'ayant pas été établi par la SAS AM Conseil Habitat pour les motifs déjà évoqués. Il sera en outre observé que dans ses mails et rapports cités plus haut, l'appelante préconisait elle-même de retirer de l'opération des biens occupés situés sur plusieurs secteurs géographiques de la Mayenne.

Enfin, la décision du mandant de restreindre les pouvoirs ou la mission du mandataire n'ayant pas à recevoir l'accord de ce dernier pour être régulière, il ne peut être reproché à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais d'avoir pris cette décision de manière unilatérale.

La SAS AM Conseil Habitat prétend également que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais lui aurait dissimulé des logements vacants qui entraient dans le périmètre de son mandat. Ce grief qui porterait sur un des logements situés dans les villes de Craon et Le Horps ne pourra qu'être écarté dans la mesure où, pour l'établir, la SAS AM Conseil Habitat s'appuie sur deux mails adressés par ses soins à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais le 19 décembre et le 31 décembre 2014, sans

autre élément de preuve extérieur, mails dont les termes extrêmement vagues sont insuffisants à déterminer les circonstances de la dissimulation alléguée, étant noté que la SA F2M conteste avoir procédé à de telles dissimulations.

Enfin, la SAS AM Conseil Habitat reproche à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais d'avoir refusé de signer les promesses de vente engagées sur l'année 2014, évoquant plus précisément la situation de trois familles pour lesquelles elle a dû faire signifier à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais les promesses de vente dûment acceptées pour leur faire donner date certaine avant l'échéance de l'offre de vente.

La SA F2M ne conteste pas la mise en oeuvre de cette procédure de signification par la SAS AM Conseil Habitat. Elle fait toutefois valoir que cela est intervenu dans un contexte de départ à la retraite du responsable, ce qui est confirmé par le mail du 31 décembre 2014 de la SAS AM Conseil Habitat, et que n'ayant pas l'intention de refuser ces ventes, ces significations étaient inutiles.

Si dans sa lettre de résiliation du 10 avril 2015, la SA HLM Le Logis Familial Mayennais regrette cet incident de fin décembre 2014, admettant, contrairement à ce que soutient la SA F2M, que la SAS AM Conseil Habitat avait malheureusement dû missionner un huissier de justice, il ne s'en déduit pas nécessairement un manquement de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais à ses obligations contractuelles. En effet, cet événement ponctuel qui a concerné 3 familles, dans le contexte évoqué, ne suffit pas à caractériser le refus de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais de procéder à ces ventes qui ont d'ailleurs été régularisées rapidement, ni de prétendues manoeuvres dilatoires pour compromettre l'opération globale.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucun des manquements contractuels invoqués par la SAS AM Conseil Habitat ne peuvent être retenus à l'encontre de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais, à défaut de preuve suffisante.

Au regard de ce qui précède, la résiliation du mandat ayant en outre été jugée régulière, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAS AM Conseil Habitat de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.

- Sur les demandes reconventionnelles de la SA F2M

Arguant du fait que la SAS AM Conseil Habitat aurait manqué à son obligation de conseil et exécuté de mauvaise foi son mandat, la SA F2M demande réparation des préjudices qui en seraient résultés à hauteur des sommes suivantes :

- 18 000 euros au titre de la pré-commercialisation des baux emphytéotiques qui n'avaient selon elle pas vocation à aboutir,

- 1207,68 euros au titre du budget communication mis en oeuvre pour la vente des lots, outre le remboursement de la somme de 218,16 euros TTC au titre des frais de publicité payés à la SAS AM Conseil Habitat,

- 10 000 euros au titre du préjudice de réputation et 5 000 euros au titre de la politique de prix contraire à ses intérêts et adoptées en l'état de ses recommandations.

L'intimée fait ainsi grief à la SAS AM Conseil Habitat d'avoir réalisé des études de faisabilité insuffisantes et de ne pas avoir immédiatement conseillé à la SA HLM Le Logis Familial Mayennais de ne pas vendre, préférant prendre le risque de mettre en péril le patrimoine immobilier de son mandant.

Toutefois, c'est à raison que les premiers juges ont relevé que l'étude de faisabilité n'avait jamais fait

l'objet d'aucune critique de la part de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais, que ce soit au moment du réglement des factures y afférent ou encore au moment de la résiliation du mandat, la lettre du 10 avril 2015 n'évoquant aucune insuffisance, analyse erronée ou manque de professionnalisme dans l'exécution par la SAS AM Conseil Habitat de son mandat.

Il sera en outre observé que la SA F2M n'a pas versé les études litigieuses aux débats pour permettre à la cour d'en apprécier l'insuffisance alléguée.

Elle ne produit aucune pièce démontrant que la SA HLM Le Logis Familial Mayennais aurait protesté contre l'absence d'étude sur les baux emphytéotiques, au moment du réglement de la somme de 15 000 euros HT correspondant pourtant à la rémunération prévue à l'article 7-1 b du mandat pour la phase de montage et de pré-commercialisation et de négociation des baux emphytéotiques, validant par ce paiement sans réserve l'exécution des actes accomplis au titre de cette partie de la mission de la SAS AM Conseil Habitat.

Enfin, il n'a jamais été contesté par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais que son mandataire avait atteint les objectifs de vente fixés pour l'année 2014, démontrant ainsi que les études de faisabilité avaient pu montrer leur pertinence.

Au regard de ce qui précède, il ne peut être reproché à la SAS AM Conseil Habitat un quelconque manquement à son obligation de conseil qui aurait généré pour l'intimée des frais inutiles, tel le coût desdites études, ainsi que le budget de communication et de publicité.

La SA F2M fait également grief à la SAS AM Conseil Habitat d'avoir unilatéralement augmenté le montant des honoraires de commercialisation versés par les acquéreurs, à raison de 105,31 euros par vente réalisée au delà du tarif contractuellement fixé dans le mandat. Estimant que ce manquement préjudicie à sa réputation, elle sollicite une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de réputation.

Force est toutefois de constater que la SA F2M ne produit aucune pièce pour établir que la réputation de la SA HLM Le Logis Familial Mayennais et la sienne a pu être atteinte par de tels agissements et pour justifier de son préjudice, la SAS AM Conseil Habitat faisant par ailleurs à juste titre observer que ce n'est pas la SA HLM Le Logis Familial Mayennais qui a réglé ces honoraires prétendument indus et qu'en outre ce reproche ne lui a jamais été opposé au cours de l'exécution du mandat et dans la lettre de révocation.

Enfin, l'article 7.2 précisant que les honoraires s'entendent valeur au 1er janvier 2012 et qu'ils sont annuellement révisés le 1er janvier en fonction de la variation de l'indice ICC à compter de 2013 , il n'est pas démontré par la SA F2M à qui incombe la charge de la preuve que les honoraires perçus ne correspondaient pas, comme lui oppose la SAS AM Conseil Habitat, au montant revalorisé au 1er janvier 2013.

La preuve des manquements et préjudices allégués par la SA F2M n'étant pas établie, le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS AM Conseil Habitat ayant succombé en son appel et ses principales prétentions, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

La SAS AM Conseil Habitat sera également condamnée aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .

L'équité commande par ailleurs de condamner la SAS AM Conseil Habitat à payer à la SA F2M la

somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement du tribunal de commerce de Laval en date du 7 juin 2017 en ses dispositions annulant le mandat donné par la SA HLM Le Logis Familial Mayennais à la SAS AM Conseil Habitat le 20 mars 2013 ;

statuant du chef infirmé et y ajoutant,

DEBOUTE la SA F2M de sa demande tendant à l'annulation dudit mandat ;

CONFIRME le jugement en toutes ses autres dispositions ;

CONDAMNE la SAS AM Conseil Habitat à payer à la SA F2M la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , au titre des frais irrépétibles d'appel ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS AM Conseil Habitat aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .