CA Versailles, ch. com. 3-2, 19 novembre 2024, n° 23/06708

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 septembre 2010, la société Immobilière Carrefour, propriétaire de l'ensemble immobilier où est implanté le centre commercial Carrefour de [Localité 16], dans les Hauts-de-France, a donné à bail à construction à la société Foncière Courtepaille un terrain constituant le lot 59 de cet ensemble immobilier, pour une durée de 40 années à compter du 2 août 2006.

L'immeuble a été construit et il y a été exploité un restaurant à l'enseigne Courtepaille.

Le 29 juillet 2020, le tribunal de commerce d'Evry a placé la société Foncière Courtepaille en redressement judiciaire.

Le 25 septembre 2020, il a ordonné la cession totale de l'entreprise exploitée par la société Foncière Courtepaille à la société Antelope Acquisitions 2, société mère du groupe Buffalo Grill, avec faculté de substitution au profit, notamment, de la société Foncière New Court pour la reprise des actifs immobiliers et au profit de la société New Court pour la reprise de l'exploitation des restaurants.

Le 30 novembre 2020, ce tribunal a converti en liquidation judiciaire la procédure collective de la société Foncière Courtepaille.

Le 9 décembre 2022, la société Foncière New Court, titulaire du bail à construction, a consenti sur les locaux en cause un bail commercial à la société New Court.

Le 30 mars 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a placé les sociétés New Court et Foncière New Court en redressement judiciaire.

Le 21 juin 2023, il a converti ces procédures collectives en liquidations judiciaires et nommé M. [O] et la société BTSG² liquidateurs (les liquidateurs).

Le 25 juillet 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Nanterre a notamment :

- autorisé les liquidateurs à vendre de gré à gré le bail à construction en cause à savoir les droits et les obligations résultant du bail à construction au profit de la société Foncière New Court (preneur) portant sur les parcelles listées ci-dessous situées Centre Commercial [15] à [Localité 16] sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille cadastré comme suit :

Désignation :

A [Localité 16] (Nord), [Adresse 17],

Un terrain formant le lot numéro 2 du lotissement dont il est ci-après question, et cadastré :

Section

N°

Lieudit

Surface

AE

622

Centre Commercial

Carrefour

00ha28a95ca

Ledit terrain formant le lot numéro Cinquante-Neuf (59) de l'ensemble immobilier objet de l'état descriptif de division ci-après visé ;

- autorisé la cession de gré à gré des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, sis [Adresse 17] ;

- au profit de : la société Gur Kebab les Trois Frères ;

- moyennant le prix de cession de 195 002 euros TTC, payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique, se décomposant comme suit :

- bail à construction : 30 001 euros ;

- bail commercial : 165 001 euros.

Le 28 septembre 2023, la société Immobilière Carrefour a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a autorisé les requérants à vendre de gré à gré le bail à construction en cause à savoir les droits et les obligations résultant du bail à construction au profit de la société Foncière New Court (preneur) portant sur les parcelles situées Centre Commercial Carrefour [Localité 16] à [Localité 16], et dit que l'acquéreur, si cela s'avère nécessaire, procèdera aux formalités de purge des inscriptions existantes, et ce, à ses frais exclusifs.

Le 14 mars 2024, le premier président de la cour d'appel de Versailles a écarté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance critiquée formulée par l'appelante.

Par dernières conclusions du 10 juin 2024, l'appelante demande à la cour de :

- juger qu'elle est recevable en son appel ;

- prononcer la nullité de l'ordonnance du 25 juillet 2023 pour violation du principe du contradictoire ;

En toute hypothèse,

- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a autorisé la cession au profit de la société Gur Kebab Les Trois Frères :

- du bail à construction et les droits et obligations résultant du bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour à la société Foncière New Court portant sur les parcelles sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille situées [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

- des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, situé [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

En cas d'effet dévolutif ;

- rejeter l'offre de reprise présentée par la société Gur Kebab Les Trois Frères portant sur :

- le bail à construction et les droits et obligations résultant du bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour à la société foncière New Court portant sur les parcelles sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille situées [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

- les éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, situé [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

- débouter tous contestants de l'ensemble de leurs demandes ;

- débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande incidente d'autorisation de la cession de gré à gré au profit de la société Gur Kebab Les Trois Frères, avec faculté de substitution :

- des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d'une contenance de 0ha 28a 95ca constituant le lot 59 de l'ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30 001 euros ;

- du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165 001 euros ;

- débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande incidente de la condamner au paiement d'une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ;

- débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- débouter la société BTSG et maître [I] [O] de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 30 juillet 2024, la société Les Trois Frères, à l'enseigne Gur Kebab, intimée (la cessionnaire), demande à la cour de :

- rejeter l'appel de la société Immobilière Carrefour, et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance du Juge-commissaire du 25 juillet 2023, autorisant la vente à la société Gur Kebab Les Trois Frères :

- des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d'une contenance de Oha 28a 95 ca constituant le lot 59 de l'ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30 001 euros ;

- du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165 001 euros ;

dans les termes prévus à l'ordonnance du juge commissaire du 25 juillet 2023, dont appel,

Subsidiairement,

- autoriser ensemble la cession de gré à gré, à la société Gur Kebab Les trois frères, ou de toutes sociétés qu'elle se substituerait :

- des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d'une contenance de Oha 28a 95 ca constituant le lot 59 de l'ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30.001€ ;

- du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165.001€ ;

A titre infiniment subsidiaire si était annulée ou infirmée l'autorisation de cession des droits tirés du bail à construction :

- annuler l'autorisation de cession des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court à son profit ;

En tout état de cause,

- condamner la société Immobilière Carrefour à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamner la société Immobilière Carrefour à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Immobilière Carrefour aux entiers dépens d'appel.

Par dernières conclusions du 25 juin 2024, les liquidateurs demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 25 juillet 2023 en ce qu'elle a autorisé la cession du fonds de commerce de restaurant exploité sis [Adresse 17] à [Localité 16] dépendant de la liquidation judiciaire de la société New Court au profit de la société Gur Kebab les Trois Frères ;

En tout état de cause,

- débouter la société Immobilière Carrefour de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Immobilière Carrefour à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Immobilière Carrefour aux entiers dépens.

Le 4 juin 2024, le ministère public a émis un avis tendant à la confirmation de l'ordonnance entreprise.

La déclaration d'appel a été signifiée aux sociétés New Court et Foncière New Court le 4 décembre 2023 selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile. Les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées le 9 janvier 2024 selon les mêmes modalités.

Celles-ci n'ont pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la qualification de l'arrêt

Aux termes de l'article L. 237-24 du code de commerce, le liquidateur représente la société.

Les liquidateurs désignés par le tribunal de commerce représentent les sociétés New Court et Foncière New Court.

La signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelante aux deux sociétés en liquidation était donc inutile.

L'arrêt sera en conséquence déclaré contradictoire, nonobstant la délivrance des exploits correspondants suivant les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile et les dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise

L'appelante fait valoir qu'en ne la convoquant pas, alors qu'elle est bailleresse et que ses droits sont affectés par la cession décidée par le juge-commissaire, ce dernier a manqué au principe de la contradiction ; que les liquidateurs l'ont avisée de l'audience tenue le 6 juillet 2023 par une lettre recommandée datée du 30 juin 2023, qui ne lui est parvenue que le 11 juillet suivant, après l'audience ; que le bail à construction stipule la solidarité du preneur et du cessionnaire et l'interdiction d'exercer une activité de vente alimentaire, clauses qui n'ont pas été prises en considération.

Les liquidateurs soutiennent que la critique est inopérante, aucune des clauses du bail ne permettant au bailleur de s'opposer au transfert du droit au bail à l'occasion d'un transfert du fonds de commerce.

La cessionnaire s'en rapporte aux observations des liquidateurs.

Réponse de la cour

Aucune des dispositions du code de commerce relatives à la cession des actifs de la société en liquidation n'impose la convocation du bailleur à l'audience au cours de laquelle le juge-commissaire autorise la cession d'un bail ou d'un fonds de commerce comportant un bail.

Il résulte de l'article 28 du code de procédure civile qu'une telle décision, rendue selon la procédure gracieuse, n'a pas à être précédée d'un débat contradictoire.

Par des chefs distincts du dispositif de l'ordonnance critiquée, le juge-commissaire a autorisé la cession à la société Les Trois Frères, d'une part, du bail à construction, d'autre part, du fonds de commerce comportant ce bail à construction et le bail commercial.

Le premier de ces chefs de dispositif n'est pas critiqué par l'appelante au travers de sa déclaration d'appel.

De surcroît, aucune des clauses de ce bail ne stipule ni droit d'agrément du cessionnaire par le bailleur ni droit de préemption au profit de ce dernier.

De là suit que pour décider de la cession du fonds de commerce comportant le bail à construction, le juge-commissaire n'avait pas à convoquer le bailleur.

L'ordonnance entreprise n'encourt donc pas la nullité.

Sur la demande de réformation

L'appelante fait valoir qu'en application de la clause de non-concurrence stipulée au bail à construction, elle s'oppose à la cession à la société Les Trois Frères, ce qui la rend impossible ; que l'ordonnance entreprise ne mentionne pas la clause de solidarité inversée entre preneur et cessionnaire vis-à-vis du bailleur ; que, faute de l'avoir entendue, le juge-commissaire n'a pas pris en considération les difficultés de circulation automobile qui résulteraient de la cession envisagée compte tenu du projet de drive, alors que le restaurant McDonald's voisin en exploite déjà un ; que la commune de [Localité 16] a décidé d'exercer son droit de préemption sur le fonds de commerce en cause.

Les liquidateurs font valoir que la clause de non-concurrence figurant au bail n'avait pas à être reprise à la décision du juge-commissaire pour être opposable au cessionnaire ; que le code de la construction et de l'habitation impose la solidarité inversée du preneur et du cessionnaire envers le bailleur à construction, de sorte que les stipulations du bail prévoyant une telle solidarité n'ont pas non plus à être reproduites à une telle décision ; que l'existence de la décision municipale de préemption, contestée en justice, est sans incidence sur l'ordonnance autorisant la cession.

La cessionnaire fait valoir qu'un bail à construction est librement cessible ; que la clause de non-concurrence stipulée ne prévoit pas d'agrément préalable du bailleur en cas de cession du bail ; que la clause de solidarité inversée n'avait pas à être reproduite à l'ordonnance critiquée ; que seule la juridiction administrative aura à apprécier la validité de la décision de préemption de la commune.

Réponse de la cour

Selon l'article L. 251-3, 1er alinéa, du code de la construction et de l'habitation, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

Aux termes du troisième alinéa de ce texte, le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société , les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier en application de l'article L. 251-1.

Selon l'article L. 251-8 de ce code, les règles figurant à ce troisième alinéa sont d'ordre public.

De là résulte notamment que la clause d'un tel bail soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur, est nulle et de nul effet (3e Civ., 24 septembre 2014, n°13-22.357, publié).

Il résulte de ces textes et principes que le bail à construction en cause est librement cessible, de sorte qu'aucune de ses clauses ne permettrait à la société Immobilière Carrefour, bailleresse, de s'opposer à la cession envisagée.

Au reste, comme le fait valoir la cessionnaire à juste titre, la clause de non-concurrence stipulée au bail interdisant au preneur et à ses locataires toute activité de vente alimentaire ne prévoit pas d'agrément du bailleur ; il n'est pas démontré que la cessionnaire envisage une autre activité que celle de vente de préparations alimentaires telles que des sandwichs, qui n'est pas de nature à contrevenir à cette interdiction ; de surcroît, la société Immobilière Carrefour, qui a, selon son extrait K bis, pour activité l'administration et la gestion d'immeubles, n'explique pas en quoi l'activité de la cessionnaire pourrait lui faire concurrence.

L'ordonnance entreprise n'avait pas à reproduire cette clause, encore moins celle de solidarité inversée, l'obligation du cessionnaire envers le bailleur découlant des dispositions de l'article L. 251-3 précité.

Par ailleurs, la pièce présentée comme une étude de circulation qui selon l'appelante démontrerait l'impossibilité du projet commercial de la cessionnaire visant à exploiter une vente à emporter sous forme de drive est constituée par une page unique, consistant en un plan légendé de la zone commerciale en date de janvier 2022 ; antérieure à l'offre de reprise de la société Les Trois Frères, elle ne démontre aucun inconvénient de nature à s'opposer à la cession critiquée.

Quant à la décision de la commune de [Localité 16] de préempter le fonds de commerce en date du 12 décembre 2023, il ne fait pas obstacle à la cession, qui en est au contraire est la condition.

L'ordonnance entreprise ne peut, dans ces conditions, qu'être confirmée.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société Les Trois Frères soutient que l'appel, abusif, l'a empêchée d'user du droit tiré du bail à construction.

L'appelante fait valoir que, n'ayant pas été convoquée devant le juge-commissaire, alors qu'elle était un tiers intéressé, elle peut pour la première fois en cause d'appel faire valoir ses observations ; que si la vente n'est pas parfaite, compte tenu de ce recours, cette circonstance n'empêche pas la cessionnaire d'entrer en jouissance des locaux.

Réponse de la cour

C'est à juste titre que la bailleresse fait valoir que, n'ayant pas été convoquée à temps devant le juge-commissaire, elle fait valoir ses arguments pour la première fois en cause d'appel.

En outre, l'ordonnance critiquée, exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l'article R. 661-1 du code de commerce, fixe l'entrée en jouissance de la cessionnaire au jour de son prononcé, sous la condition du paiement intégral du prix cession et de la remise d'une attestation d'assurance ; or la cessionnaire n'allègue pas avoir payé l'intégralité du prix de cession.

Ne sont donc établis ni une faute faisant dégénérer le droit d'appel en abus, ni un préjudice indemnisable.

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence écartée.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande l'allocation aux intimées des indemnités de procédure prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant contradictoirement,

Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ;

Confirme cette ordonnance en toutes ses dispositions ;

Rejette la demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Immobilière Carrefour aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Mme Cordier, avocat au barreau de Versailles ;

Condamne la société Immobilière Carrefour à verser à la société Les Trois Frères la somme de 8 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Condamne la société Immobilière Carrefour à verser à M. [O] et à la société BTSG², ès qualités, la somme globale de 7 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.