CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 15 novembre 2024, n° 23/11803
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11803 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5DP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 21/03883
APPELANT
Monsieur [F] [U] né le 13 juin 1962 à [Localité 8],
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Fabrice TAIEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1885 assisté de Me Philippe RUIMY , avocat au barreau de PARIS, toque : C1885
INTIMÉE
S.C.I. FG IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 399 228 055, représentée par son gérant domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée et assistée de Me Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165 substitué par Me Julien COSTANTINI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La société civile SCI FG Immobilier est une filiale du Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages et du Fonds de Garantie des Victimes des Actes de Terrorisme et d'Autres infractions. Elle a pour gérant le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages.
Elle est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Par courriel du 3 janvier 2020, M. [F] [U] a formulé une offre d'achat du bien immobilier au prix de 520.115 €.
Par courriel du 4 février 2020, M. [I] [M], en qualité de responsable du patrimoine immobilier, direction financière, FG Fonds de Garantie, a indiqué accepter l'offre de M. [F] [U] selon les termes suivants : 'Je fais suite à notre conversation téléphonique et vous confirme que nous acceptons votre offre pour l'acquisition de l'appartement [Adresse 3] à [Localité 7]. Nous reviendrons vers vous dans les prochains jours une fois les annexes constituées pour organiser le planning de la cession'.
Par courrier recommandé en date du 17 novembre 2020, la SCI FG Immobilier a informé M. [U] de son refus de consentir à son souhait d'insérer une condition suspensive de financement et lui a notifié l'extinction de la période d'offre de vente à son profit.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2020, adressé à M. [M], service immobilier du Fonds de Garantie, M. [U] a contesté le refus de conclure l'avant-contrat en rappelant qu'il ne peut empêcher l'insertion d'une condition suspensive de financement dans la promesse de vente, celle-ci étant une condition légale.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mars 2021, le conseil de M. [U] a mis en demeure la SCI FG Immobilier de poursuivre le processus de vente.
Par acte du 11 mai 2021, M. [U] a fait assigner la SCI FG Immobilier devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de la condamner à signer une promesse de vente.
Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :
- Déboute M. [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG Immobilier à signer une promesse de vente portant sur les lots n°11, 48 et 38 d'une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7],
- Condamne la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts,
- Condamne la SCI FG Immobilier aux dépens,
- Condamne la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,
- Déboute la SCI FG Immobilier de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [F] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 juillet 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 30 mai 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 18 octobre 2023 par lesquelles M. [F] [U], appelant, demande à la cour :
Vu les articles 1113 alinéa 1er, 1114 1583, 1103, 1104, 1112 et 1240 du Code Civil, 565 et 566 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces du dossier,
A titre principal :
- D'infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 20 avril 2023 en ce qu'il a rejeté la demande tendant à ordonner, sous astreinte, la signature d'une promesse de vente,
- De constater le caractère parfait de l'accord des volontés tenant lieu de vente entre les parties,
- De condamner la SCI FG IMMOBILIER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à signer une promesse de vente portant sur les lots de copropriété suivants : un appartement n°223 de 3 pièces au 2ème étage porte face droite sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot n°11, avec les annexes composées d'une cave n°6 au 2ème sous-sol, lot 48 et du box n° 7 au 2ème sous-sol, lot n°38, aux conditions suspensives usuelles en la matière,
En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière OU faire injonction à la SCI FG IMMOBILIER de signer avec Monsieur [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur,
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans ne faisait pas droit aux demandes précitées :
- Juger que la SCI FG IMMOBILIER a rompu abusivement les pourparlers,
- Condamner la SCI FG IMMOBILIER au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause :
- Condamner la SCI FG IMMOBILIER à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 9 novembre 2023 par lesquelles la SCI FG Immobilier, intimée, invite la cour à :
Vu l'article 910-4 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1112, 1113 et 1849 du Code civil,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 20 avril 2023,
Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [F] [U] tendant à :
En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière OU faire injonction à la SCI FG IMMOBILIER de signer avec Monsieur [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG IMMOBILIER à signer une promesse de vente portant sur les lots n° 11, 38 et 48 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 7] ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER aux entiers dépens ;
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Débouter Monsieur [F] [U] de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur [F] [U] à payer à la SCI FG IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [F] [U] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, Membre de la SCP Bernard FAVIER Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour d'appel confirmerait le jugement en ce que la rupture des pourparlers a été jugée fautive,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Le débouter de toutes demandes plus amples ou contraire ;
- Ordonner que chaque partie conservera à sa charge les dépens d'appel ;
- Les débouter de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la fin de non recevoir tirée de l'article 910-4 du code de procédure civile
La société FG Immobilier soulève, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, au motif qu'elle n'a pas été présentée dans les premières conclusions, l'irrecevabilité de la demande de M. [U] tendant à :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immibilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
M. [U] n'a pas conclu sur ce point ;
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de la déclaration d'appel du 4 juillet 2023, 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;
Les fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile relèvent de la compétence de la cour d'appel (avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022, pourvoi n°22-70.010) ;
En l'espèce, dans ses premières conclusions d'appel, déposées le 7 septembre 2023, constituant les seules conclusions notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, M. [U] a demandé à la Cour :
'A titre principal :
- D'infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 20 avril 2023 en ce qu'il a
rejeté la demande tendant à ordonner, sous astreinte, la signature d'une promesse de vente,
- De constater le caractère parfait de l'accord des volontés tenant lieu de vente entre les
parties,
- De condamner la SCI FG Immobilier, sous astreinte de 500 € par jour de retard
courant à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à signer une promesse de vente portant sur les lots de copropriété suivants : un appartement n° 223 de 3 pièces au 2ème étage porte face droite sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot n° 11, avec les annexes composées d'une cave n° 6 au 2ème sous-sol, lot n° 48 et du box n° 7 au 2ème sous-sol, lot n° 38, aux conditions suspensives usuelles en la matière.
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans ne faisait pas droit à la demande d'exécution forcée,
- Juger que la SCI FG Immobilier a rompu abusivement les pourparlers,
- Condamner la SCI FG Immobilier au paiement de la somme de 20.000 € à titre
de dommages et intérêts,
En tout état de cause :
- Condamner la SCI FG Immobilier à payer à M. [F] [U] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens' ;
Il en ressort que les prétentions au fond de M. [U], 'en tant que de besoin', tendant, en sus de la condamnation à signer une promesse de vente, à juger que l'arrêt vaudra acte de vente ou à enjoindre de signer l'acte de réitération de la vente et à mettre à la charge de la société FG Immobilier les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière, ne figurent pas dans le dispositif des conclusions de M. [U] mentionnées à l'article 908 du code de procédure civile ; elles ne sont pas destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, ni à répliquer aux conclusions et pièces de la société FG Immobilier qui visent uniquement à confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande de la condamner à signer une promesse de vente et à lui verser des dommages et intérêts ;
Il convient donc de déclarer irrecevables, au motif qu'elles n'ont pas été présentées avec les autres prétentions de M. [U], dans ses seules conclusions remises dans les délais de l'article 908 du code de procédure civile en date du 7 septembre 2023, les prétentions de M. [U] suivantes :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immobilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
Sur la demande de condamner à signer une promesse de vente
La SCI FG Immobilier soutient sur le fondement de l'article 1849 du code civil que la cession de biens immobiliers ne figurant pas dans l'objet social de la société, M. [M] ne pouvait accepter l'offre, sans une autorisation de la cession par l'assemblée générale des associés ;
M. [M] oppose sur le fondement des articles 1156 alinéa 1 et 1157 du code civil, qu'il a légitimement cru en la réalité des pouvoirs de M. [M] ;
Aux termes de l'article 1156 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'L 'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié' ;
Aux termes de l'article 1157 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Lorsque le représentant détourne ses pouvoirs au détriment du représenté, ce dernier peut invoquer la nullité de l'acte accompli si le tiers avait connaissance du détournement ou ne pouvait l'ignorer' ;
Aux termes de l'article 1849 du code civil, 'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers' ;
L'objet social de la SCI étant aux termes de ses statuts l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion et l'exploitation de tous immeubles et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet et toutes opérations immobilières quelconques concernant tous autres immeubles pourvu que les opérations ne modifient pas le caractère de la société, cet objet ne prévoyant pas la vente d'immeubles, la cour d'appel en a exactement déduit que la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts (3ème chambre civile, 6 septembre 2011, pourvoi n°10-21.815) ;
En l'espèce, selon ses statuts (pièce 10), la SCI FG Immobilier a pour objet social 'l'acquisition de tous biens immobiliers, la gestion et l'administration desdits biens, et plus généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet social pourvu qu'elles n'en modifient pas le caractère civil de la société' ;
Les statuts stipulent que les décisions modificatives des statuts sont adoptées par les associés représentant au moins les deux tiers du capital social ;
Il en résulte que l'objet statutaire de la SCI FG Immobilier ne prévoyant pas la vente d'immeubles, la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts et non par M. [M] seul;
M. [U] ne peut valablement opposer qu'il a pu légitimement croire en la réalité des pouvoirs de M. [M], sans une autorisation par l'assemblée générale extraordinaire de la SCI FG Immobilier, alors qu'il avait connaissance de la nécessité d'une telle autorisation, puisqu'à l'appui de son argument selon lequel la SCI FG Immobilier lui a déjà vendu un bien dans le même immeuble en octobre 2012, il produit des extraits de la promesse unilatérale de vente de 2012 (pièce 17 [U]) qui précise en page 2 'Promettant : La société dénommée SCI FG Immobilier est représentée par le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages étant lui-même gérant statutaire de la SCI FG Immobilier et lui-même représenté par M. ..., spécialement habilité à l'effet des présentes par l'assemblée générale extraordinaire de la SCI FG Immobilier' ;
Aussi l'acceptation de l'offre délivrée à l'initiative de M. [M] n'a pu engager la SCI FG Immobilier ;
En conséquence, sans qu'il soit nécessaire d'étudier les autres moyens, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG Immobilier à signer une promesse de vente portant sur les lots n°11, 48 et 38 d'une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7] ;
Sur la rupture abusive des pourparlers
M. [U] expose, sur le fondement des articles 1104 et 1112 du code civil, que la SCI FG Immobilier a entretenu sa croyance que la vente immobilière allait se réaliser pendant plus de neuf mois et dénonce une rupture abusive des pourparlers ;
La SCI FG Immobilier conteste tout abus dans les circonstances de la rupture des pourparlers ; elle précise que l'avancée du dossier a été suspendue pour cause de Covid-19 de mars à mai 2020 puis pendant les vacances scolaires de juillet et août 2020 et que M. [U] a eu rapidement connaissance de la rupture des discussions le 17 novembre 2020; ;elle ajoute qu'il ne justifie d'aucun frais ;
Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public' ;
Aux termes de l'article 1112 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages' ;
La cour d'appel a retenu à bon droit que M. X qui avait rompu sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, les pourparlers avancés qu'il entretenait avec son partenaire qui avait déjà, à sa connaissance, engagé des frais et qu'il avait maintenu volontairement dans une incertitude prolongée en lui laissant croire que l'affaire allait être conclue à son profit, avait manqué aux règles de la bonne foi dans les relations commerciales et avait ainsi engagé sa responsabilité délictuelle envers M. X (chambre commerciale, 18 janvier 2011, pourvoi n° 09-14.617) ;
En l'espèce, les deux parties admettent qu'elles étaient en pourparlers entre l'acceptation de l'offre délivrée à l'initiative de M. [M] du 4 février 2020 jusqu'au 17 novembre 2020 ;
M. [U] ne saurait valablement reprocher à la SCI FG Immobilier une prolongation fautive des pourparlers pendant le contexte de crise sanitaire, alors que celui-ci a donné lieu à un confinement entre le 17 mars et le 3 mai 2020 qui a affecté les négociations en cours, malgré la possibilité de signer des actes dématérialisés, et que M. [U] ne justifie d'aucun échange sur cette période entre les parties, avant son courriel du 15 juin 2020 (pièce 8 [U]) ;
Toutefois il convient de considérer que la SCI FG Immobilier a commis une faute dans les négociations, en prolongeant les pourparlers entre le 15 juin 2020 et le 17 novembre 2020 sans intention sérieuse de contracter puisqu'elle n'a pas au cours de cette période convoqué l'assemblée générale aux fins d'autoriser la cession et a avancé un motif de rupture, le refus d'une condition suspensive de financement, qui apparaît illégitime compte tenu des dispositions du code de la consommation et du fait puisqu'elle aurait pu s'informer des conditions de financement de l'acquisition dès le début des négociations;
M. [U] justifie par les échanges de mails entre le 15 juin 2020 et le 17 novembre 2020,
du temps qu'il a perdu dans ces démarches alors qu'il est constant qu'il exerce une activité professionnelle de médecin ; compte tenu de ces mails, il y a lieu d'évaluer le préjudice de la perte de temps de M. [U] à la somme de 1.000 € ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI FG Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [U] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déclare irrecevables les prétentions en appel de M. [F] [U] suivantes :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immobilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI FG Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11803 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5DP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 21/03883
APPELANT
Monsieur [F] [U] né le 13 juin 1962 à [Localité 8],
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Fabrice TAIEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1885 assisté de Me Philippe RUIMY , avocat au barreau de PARIS, toque : C1885
INTIMÉE
S.C.I. FG IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 399 228 055, représentée par son gérant domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée et assistée de Me Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165 substitué par Me Julien COSTANTINI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La société civile SCI FG Immobilier est une filiale du Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages et du Fonds de Garantie des Victimes des Actes de Terrorisme et d'Autres infractions. Elle a pour gérant le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages.
Elle est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Par courriel du 3 janvier 2020, M. [F] [U] a formulé une offre d'achat du bien immobilier au prix de 520.115 €.
Par courriel du 4 février 2020, M. [I] [M], en qualité de responsable du patrimoine immobilier, direction financière, FG Fonds de Garantie, a indiqué accepter l'offre de M. [F] [U] selon les termes suivants : 'Je fais suite à notre conversation téléphonique et vous confirme que nous acceptons votre offre pour l'acquisition de l'appartement [Adresse 3] à [Localité 7]. Nous reviendrons vers vous dans les prochains jours une fois les annexes constituées pour organiser le planning de la cession'.
Par courrier recommandé en date du 17 novembre 2020, la SCI FG Immobilier a informé M. [U] de son refus de consentir à son souhait d'insérer une condition suspensive de financement et lui a notifié l'extinction de la période d'offre de vente à son profit.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2020, adressé à M. [M], service immobilier du Fonds de Garantie, M. [U] a contesté le refus de conclure l'avant-contrat en rappelant qu'il ne peut empêcher l'insertion d'une condition suspensive de financement dans la promesse de vente, celle-ci étant une condition légale.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mars 2021, le conseil de M. [U] a mis en demeure la SCI FG Immobilier de poursuivre le processus de vente.
Par acte du 11 mai 2021, M. [U] a fait assigner la SCI FG Immobilier devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de la condamner à signer une promesse de vente.
Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :
- Déboute M. [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG Immobilier à signer une promesse de vente portant sur les lots n°11, 48 et 38 d'une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7],
- Condamne la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts,
- Condamne la SCI FG Immobilier aux dépens,
- Condamne la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,
- Déboute la SCI FG Immobilier de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [F] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 juillet 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 30 mai 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 18 octobre 2023 par lesquelles M. [F] [U], appelant, demande à la cour :
Vu les articles 1113 alinéa 1er, 1114 1583, 1103, 1104, 1112 et 1240 du Code Civil, 565 et 566 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces du dossier,
A titre principal :
- D'infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 20 avril 2023 en ce qu'il a rejeté la demande tendant à ordonner, sous astreinte, la signature d'une promesse de vente,
- De constater le caractère parfait de l'accord des volontés tenant lieu de vente entre les parties,
- De condamner la SCI FG IMMOBILIER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à signer une promesse de vente portant sur les lots de copropriété suivants : un appartement n°223 de 3 pièces au 2ème étage porte face droite sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot n°11, avec les annexes composées d'une cave n°6 au 2ème sous-sol, lot 48 et du box n° 7 au 2ème sous-sol, lot n°38, aux conditions suspensives usuelles en la matière,
En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière OU faire injonction à la SCI FG IMMOBILIER de signer avec Monsieur [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur,
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans ne faisait pas droit aux demandes précitées :
- Juger que la SCI FG IMMOBILIER a rompu abusivement les pourparlers,
- Condamner la SCI FG IMMOBILIER au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause :
- Condamner la SCI FG IMMOBILIER à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 9 novembre 2023 par lesquelles la SCI FG Immobilier, intimée, invite la cour à :
Vu l'article 910-4 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1112, 1113 et 1849 du Code civil,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 20 avril 2023,
Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [F] [U] tendant à :
En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière OU faire injonction à la SCI FG IMMOBILIER de signer avec Monsieur [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 euros sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur ;
Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG IMMOBILIER à signer une promesse de vente portant sur les lots n° 11, 38 et 48 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 7] ;
Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SCI FG IMMOBILIER aux entiers dépens ;
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Débouter Monsieur [F] [U] de tous ses chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur [F] [U] à payer à la SCI FG IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [F] [U] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, Membre de la SCP Bernard FAVIER Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour d'appel confirmerait le jugement en ce que la rupture des pourparlers a été jugée fautive,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI FG IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] [U] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Le débouter de toutes demandes plus amples ou contraire ;
- Ordonner que chaque partie conservera à sa charge les dépens d'appel ;
- Les débouter de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la fin de non recevoir tirée de l'article 910-4 du code de procédure civile
La société FG Immobilier soulève, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, au motif qu'elle n'a pas été présentée dans les premières conclusions, l'irrecevabilité de la demande de M. [U] tendant à :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immibilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
M. [U] n'a pas conclu sur ce point ;
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de la déclaration d'appel du 4 juillet 2023, 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;
Les fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile relèvent de la compétence de la cour d'appel (avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022, pourvoi n°22-70.010) ;
En l'espèce, dans ses premières conclusions d'appel, déposées le 7 septembre 2023, constituant les seules conclusions notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, M. [U] a demandé à la Cour :
'A titre principal :
- D'infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 20 avril 2023 en ce qu'il a
rejeté la demande tendant à ordonner, sous astreinte, la signature d'une promesse de vente,
- De constater le caractère parfait de l'accord des volontés tenant lieu de vente entre les
parties,
- De condamner la SCI FG Immobilier, sous astreinte de 500 € par jour de retard
courant à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, à signer une promesse de vente portant sur les lots de copropriété suivants : un appartement n° 223 de 3 pièces au 2ème étage porte face droite sis [Adresse 2] à [Localité 7], lot n° 11, avec les annexes composées d'une cave n° 6 au 2ème sous-sol, lot n° 48 et du box n° 7 au 2ème sous-sol, lot n° 38, aux conditions suspensives usuelles en la matière.
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans ne faisait pas droit à la demande d'exécution forcée,
- Juger que la SCI FG Immobilier a rompu abusivement les pourparlers,
- Condamner la SCI FG Immobilier au paiement de la somme de 20.000 € à titre
de dommages et intérêts,
En tout état de cause :
- Condamner la SCI FG Immobilier à payer à M. [F] [U] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens' ;
Il en ressort que les prétentions au fond de M. [U], 'en tant que de besoin', tendant, en sus de la condamnation à signer une promesse de vente, à juger que l'arrêt vaudra acte de vente ou à enjoindre de signer l'acte de réitération de la vente et à mettre à la charge de la société FG Immobilier les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière, ne figurent pas dans le dispositif des conclusions de M. [U] mentionnées à l'article 908 du code de procédure civile ; elles ne sont pas destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, ni à répliquer aux conclusions et pièces de la société FG Immobilier qui visent uniquement à confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande de la condamner à signer une promesse de vente et à lui verser des dommages et intérêts ;
Il convient donc de déclarer irrecevables, au motif qu'elles n'ont pas été présentées avec les autres prétentions de M. [U], dans ses seules conclusions remises dans les délais de l'article 908 du code de procédure civile en date du 7 septembre 2023, les prétentions de M. [U] suivantes :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immobilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
Sur la demande de condamner à signer une promesse de vente
La SCI FG Immobilier soutient sur le fondement de l'article 1849 du code civil que la cession de biens immobiliers ne figurant pas dans l'objet social de la société, M. [M] ne pouvait accepter l'offre, sans une autorisation de la cession par l'assemblée générale des associés ;
M. [M] oppose sur le fondement des articles 1156 alinéa 1 et 1157 du code civil, qu'il a légitimement cru en la réalité des pouvoirs de M. [M] ;
Aux termes de l'article 1156 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'L 'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié' ;
Aux termes de l'article 1157 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Lorsque le représentant détourne ses pouvoirs au détriment du représenté, ce dernier peut invoquer la nullité de l'acte accompli si le tiers avait connaissance du détournement ou ne pouvait l'ignorer' ;
Aux termes de l'article 1849 du code civil, 'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers' ;
L'objet social de la SCI étant aux termes de ses statuts l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion et l'exploitation de tous immeubles et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet et toutes opérations immobilières quelconques concernant tous autres immeubles pourvu que les opérations ne modifient pas le caractère de la société, cet objet ne prévoyant pas la vente d'immeubles, la cour d'appel en a exactement déduit que la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts (3ème chambre civile, 6 septembre 2011, pourvoi n°10-21.815) ;
En l'espèce, selon ses statuts (pièce 10), la SCI FG Immobilier a pour objet social 'l'acquisition de tous biens immobiliers, la gestion et l'administration desdits biens, et plus généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet social pourvu qu'elles n'en modifient pas le caractère civil de la société' ;
Les statuts stipulent que les décisions modificatives des statuts sont adoptées par les associés représentant au moins les deux tiers du capital social ;
Il en résulte que l'objet statutaire de la SCI FG Immobilier ne prévoyant pas la vente d'immeubles, la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts et non par M. [M] seul;
M. [U] ne peut valablement opposer qu'il a pu légitimement croire en la réalité des pouvoirs de M. [M], sans une autorisation par l'assemblée générale extraordinaire de la SCI FG Immobilier, alors qu'il avait connaissance de la nécessité d'une telle autorisation, puisqu'à l'appui de son argument selon lequel la SCI FG Immobilier lui a déjà vendu un bien dans le même immeuble en octobre 2012, il produit des extraits de la promesse unilatérale de vente de 2012 (pièce 17 [U]) qui précise en page 2 'Promettant : La société dénommée SCI FG Immobilier est représentée par le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages étant lui-même gérant statutaire de la SCI FG Immobilier et lui-même représenté par M. ..., spécialement habilité à l'effet des présentes par l'assemblée générale extraordinaire de la SCI FG Immobilier' ;
Aussi l'acceptation de l'offre délivrée à l'initiative de M. [M] n'a pu engager la SCI FG Immobilier ;
En conséquence, sans qu'il soit nécessaire d'étudier les autres moyens, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] [U] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI FG Immobilier à signer une promesse de vente portant sur les lots n°11, 48 et 38 d'une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7] ;
Sur la rupture abusive des pourparlers
M. [U] expose, sur le fondement des articles 1104 et 1112 du code civil, que la SCI FG Immobilier a entretenu sa croyance que la vente immobilière allait se réaliser pendant plus de neuf mois et dénonce une rupture abusive des pourparlers ;
La SCI FG Immobilier conteste tout abus dans les circonstances de la rupture des pourparlers ; elle précise que l'avancée du dossier a été suspendue pour cause de Covid-19 de mars à mai 2020 puis pendant les vacances scolaires de juillet et août 2020 et que M. [U] a eu rapidement connaissance de la rupture des discussions le 17 novembre 2020; ;elle ajoute qu'il ne justifie d'aucun frais ;
Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public' ;
Aux termes de l'article 1112 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages' ;
La cour d'appel a retenu à bon droit que M. X qui avait rompu sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, les pourparlers avancés qu'il entretenait avec son partenaire qui avait déjà, à sa connaissance, engagé des frais et qu'il avait maintenu volontairement dans une incertitude prolongée en lui laissant croire que l'affaire allait être conclue à son profit, avait manqué aux règles de la bonne foi dans les relations commerciales et avait ainsi engagé sa responsabilité délictuelle envers M. X (chambre commerciale, 18 janvier 2011, pourvoi n° 09-14.617) ;
En l'espèce, les deux parties admettent qu'elles étaient en pourparlers entre l'acceptation de l'offre délivrée à l'initiative de M. [M] du 4 février 2020 jusqu'au 17 novembre 2020 ;
M. [U] ne saurait valablement reprocher à la SCI FG Immobilier une prolongation fautive des pourparlers pendant le contexte de crise sanitaire, alors que celui-ci a donné lieu à un confinement entre le 17 mars et le 3 mai 2020 qui a affecté les négociations en cours, malgré la possibilité de signer des actes dématérialisés, et que M. [U] ne justifie d'aucun échange sur cette période entre les parties, avant son courriel du 15 juin 2020 (pièce 8 [U]) ;
Toutefois il convient de considérer que la SCI FG Immobilier a commis une faute dans les négociations, en prolongeant les pourparlers entre le 15 juin 2020 et le 17 novembre 2020 sans intention sérieuse de contracter puisqu'elle n'a pas au cours de cette période convoqué l'assemblée générale aux fins d'autoriser la cession et a avancé un motif de rupture, le refus d'une condition suspensive de financement, qui apparaît illégitime compte tenu des dispositions du code de la consommation et du fait puisqu'elle aurait pu s'informer des conditions de financement de l'acquisition dès le début des négociations;
M. [U] justifie par les échanges de mails entre le 15 juin 2020 et le 17 novembre 2020,
du temps qu'il a perdu dans ces démarches alors qu'il est constant qu'il exerce une activité professionnelle de médecin ; compte tenu de ces mails, il y a lieu d'évaluer le préjudice de la perte de temps de M. [U] à la somme de 1.000 € ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI FG Immobilier à verser à M. [F] [U] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI FG Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [U] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déclare irrecevables les prétentions en appel de M. [F] [U] suivantes :
'En tant que de besoin :
- Juger que l'arrêt à venir vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive de l'arrêt au service de la publicité foncière ou faire injonction à la SCI FG Immobilier de signer avec M. [F] [U] l'acte authentique de vente du bien dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de l'arrêt pour le prix précité et juger qu'à défaut de cette signature, l'arrêt vaudra acte de vente et que le prix de 520.115 € sera payé à la publication devenue définitive du jugement au service de la publicité foncière,
- Juger que les droits d'enregistrement aux formalités de publicité foncière seront à la charge de l'acquéreur' ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI FG Immobilier la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,