Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-10.180

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 novembre 2022), par acte du 30 avril 2014, la société civile immobilière [Adresse 4] (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière Foncière européenne d'investissement (l'acquéreur) divers lots dans un groupe d'immeubles.

2. En février 2016, le plancher de l'appartement constituant le lot n° 7, situé au-dessus du lot n° 4, objet de la vente, s'est affaissé.

3. L'acquéreur a, après expertise, assigné le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement notamment de la réticence dolosive.

4. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) est intervenu volontairement à l'instance en sollicitant réparation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen, pris en ses première et troisième branches

Enoncé du moyen

6. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de réparation, alors :

« 1°/ que seuls les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité des voix ; que n'affectent pas les parties communes les travaux qui ont pour objet de supprimer des cloisons à l'intérieur des parties privatives ; qu'en retenant, pour juger engagée la responsabilité de la société [Adresse 4] à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que cette dernière n'avait pas sollicité l'autorisation des copropriétaires pour effectuer ces travaux qui affectaient les parties communes, sans expliquer en quoi ces travaux affectaient les parties communes, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l'espèce ;

3°/ que la cour d'appel a constaté que la société [Adresse 4] « pouvait croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 (…) avaient été suffisants pour assurer la stabilisation du plancher de l'appartement situé au-dessus du lot vendu », ce dont il résultait qu'elle avait pris ses précautions pour assurer la stabilisation du plancher après dépose des cloisons ; qu'en considérant néanmoins, pour juger engagée la responsabilité de la société [Adresse 4] à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que « les travaux [avaient été] réalisés par la société [Adresse 4] sans précaution », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l'espèce. »

Réponse de la Cour

7. Ayant relevé que les cloisons intermédiaires, objet de la démolition décidée par la société civile immobilière [Adresse 4], réputées de simple distribution et sans effet porteur, avaient, antérieurement à leur enlèvement, été mises en compression par l'effet de la réalisation d'aménagements et l'adjonction de cloisons dans les appartements supérieurs, ce qui avait rendu nécessaire le renforcement de la structure, faisant ainsi ressortir que, lesdites cloisons étant devenues porteuses, les travaux entrepris affectaient les parties communes, de sorte que leur enlèvement requerrait l'autorisation de l'assemblée générale, laquelle n'a pas été sollicitée, et que ces travaux avaient été entrepris sans précaution, la cour d'appel a pu en déduire que celle-ci avait engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires et devait, par conséquent, être tenue à réparation à hauteur de la somme dont elle a souverainement apprécié le montant.

8. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.

Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Exposé du moyen

9. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice causé à l'acquéreur, alors « que la réticence dolosive n'est fautive qu'à la condition que soit établi son caractère intentionnel ; que la cour d'appel a constaté que « la SCI [Adresse 4] n'a pu avoir connaissance du vice affectant le bien vendu puisqu'elle avait pu croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 (…) avaient été suffisants », constatant ainsi que la venderesse avait pu tenir pour indifférents les désordres survenus 12 années plus tôt puisqu'elle pouvait légitimement penser qu'il y avait été remédié ; qu'en se déterminant par de tels motifs, qui ôtaient tout caractère intentionnel à l'omission imputée à la société [Adresse 4], la cour d'appel, qui a néanmoins considéré que cette dernière avait commis une réticence dolosive à l'égard de la SCI Foncière européenne d'investissement, acquéreur, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l'espèce, ensemble l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l'espèce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1116, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

10. Aux termes de ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

11. Pour déclarer le vendeur responsable du préjudice causé à l'acquéreur, l'arrêt relève, au vu du rapport d'expertise, que la société civile immobilière [Adresse 4] a réalisé, en 2002, des travaux de démolition de cloisons au premier étage du bâtiment A, ce qui avait immédiatement justifié le renforcement de la structure de l'immeuble par la pose de sabots.

12. Il énonce, ensuite, que si le vendeur n'avait pu avoir connaissance du vice affectant le bien cédé puisqu'il pouvait croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 avaient été suffisants pour stabiliser le plancher de l‘appartement situé au-dessus du lot vendu, il lui appartenait cependant d'informer l'acquéreur de ces désordres comme des travaux de reprise réalisés après, ce qui aurait permis à ce dernier de s'assurer du bon état structurel de l'immeuble et de la pérennité des mesures prises.

13. En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d'information de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare la société civile immobilière [Adresse 4] responsable du préjudice causé à la société civile immobilière Foncière européenne d'investissement et ordonne la réouverture des débats sur l'évaluation du préjudice causé à la société civile immobilière Foncière européenne d'investissement au titre d'une perte de chance de conclure la vente à des conditions plus avantageuses, l'arrêt rendu le 4 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Foncière européenne d'investissements aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille vingt-quatre.