CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 24 octobre 2024, n° 23/11214

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 novembre 2021 à effet au 10 décembre 2021, Mme [R] [J] veuve [U] a donné à bail d'habitation à M. [T] [F] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1495 euros. Le bail a été consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin 2022, Mme [J] veuve [U], par l'intermédiaire de son mandataire, a donné congé à son locataire au motif d'une reprise du logement pour elle-même.

Par acte d'huissier du 16 décembre 2022, Mme [U] a fait assigner M. [F] aux fins principalement de valider le congé pour reprise et de statuer sur les conséquences de ce congé.

Par jugement contradictoire du 8 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubagne a statué en ces termes :

- Déboute M. [F] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées,

- Constate que le bail est un bail meublé,

- Déclare valable le congé en date du 07/06/2022 adressé à M. [F] et réceptionné le 08/06/2022 pour reprise du logement,

- Constate que celui-ci a mis fin au bail meublé liant les parties,

- Constate que M. [T] [F] est occupant sans droit ni titre du logement en cause depuis le 10/12/2022,

- Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion sans délai de M. [T] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des biens situés à [Adresse 4] - [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que les lieux ne seront considérés comme libérés qu'à condition qu'ils soient vides,

- Fixe cette indemnité d'occupation au montant du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé,

- Condamne M.[T] [F] à payer à Mme [R] [U] une indemnité mensuelle d'occupation et jusqu'à son départ effectif d'un montant correspondant au montant du loyer actuel charges comprises si le bail s'était maintenu,

- Supprime les délais de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le bénéfice des délais de la trêve hivernale,

- Condamne M. [T] [F] à payer à Mme [R] [U], la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamne M. [T] [F] aux dépens de l'instance.

Le premier juge a retenu la qualification d'un bail meublé en faisant état de l'existence d'un inventaire du mobilier signé par le locataire le 10 décembre 2021. Il a relevé que le mobilier était suffisant au sens de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Il a rejeté la demande de nullité du congé soulevée par le locataire au motif de l'absence de remise de la notice d'information prévue par l'article 5 de la loi du 24 mars 2014 et de l'irrégularité du délai de préavis. Il a en outre estimé que le congé était justifié par le souhait de la requérante de reprendre le bien pour elle-même expliquant avoir perdu son époux le 12 novembre 2021 et vouloir se rapprocher de ses enfants.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] qu'il a estimé injustifiée.

Selon déclaration du 29 août 2023, M. [F] a relevé appel de tous les chefs du jugement déféré.

Mme [U] a constitué avocat et formé un appel incident.

Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M. [F] demande à la cour :

' de réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

'de débouter Mme [R] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Se faisant et statuant à nouveau,

' de prononcer la nullité du congé pour reprise,

' de condamner Mme [R] [U] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'indemnisation de l'expulsion illicite,

' de condamner Mme [R] [U] à lui payer à Monsieur [T] [F] la somme de 4 784 euros correspondant à la diminution du loyer de 20% en raison du dysfonctionnement de la porte de garage qui en empêche son usage,

' de condamner Mme [R] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral résultant de la tentative d'expulsion du logement,

' de condamner Mme [R] [U] à la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il indique former un recours en retranchement en indiquant que le premier juge, qui a ordonné la suppression des délais de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que celle du bénéfice de la trêve hivernale, avait statué ultra petita.

Il soulève la nullité du congé pour reprise en raison de son caractère frauduleux. Il déclare que Mme [U] ne justifie pas de la vente de son logement principal. Il fait observer qu'elle a déclaré vivre à [Localité 2] soit à 7 kms de [Localité 1] ce qui rend inopérant son souhait de se rapprocher de sa famille dont elle ne justifie pas de l'adresse. Il conteste le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral, en lien avec le caractère frauduleux du congé et en raison de publications d'avis GOOGLE désobligeants sur sa société, postés par l'entourage de Mme [U].

Il sollicite des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance en raison d'un dysfonctionnement de la porte du garage électrique du bien loué depuis le mois d'août

Il sollicite également des dommages et intérêts liés au fait qu'il a été expulsé le 16 novembre 2023, en violation de la trêve hivernale.

Il estime nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable la demande d'indemnisation de l'intimée liée à un préjudice financier allégué. Il estime cette demande également mal fondée puisqu'elle indiquait être logée à titre gratuit dans le gîte d'une amie et continuait à percevoir la somme de 1495 euros au titre de l'indemnité d'occupation.

Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [J] veuve [U] demande à la cour :

- de débouter M. [T] [F] de l'ensemble de ses demandes

- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M.[F] à lui verser 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- de condamner M.[F] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétible de première instance,

- En tout état de cause,

- de condamner M. [T] [F] à lui payer les sommes suivantes :

* 7 030 euros (740 euros x 9,5 mois) au titre de son préjudice financier correspondant aux loyers acquittés pendant la période d'occupation irrégulière du logement litigieux,

* 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* Les entiers dépens.

Elle indique que le premier juge a usé de son pouvoir de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et s'oppose à tout retranchement. Elle déclare que le commandement d'avoir à quitter les lieux a été délivré à M.[F] le 04 septembre 2023 et que le procès-verbal de reprise a été établi le 17 novembre 2023. Elle ajoute que ce dernier, propriétaire de trois biens immobiliers à [Localité 7], pouvait se reloger.

Elle conteste tout caractère frauduleux du congé pour reprise. Elle explique qu'un compromis de vente de sa résidence principale a été signé le 15 avril 2022 et que l'acte de vente a été passé le 20 juillet 2022. Elle précise avoir été dans un premier temps hébergée à titre gratuit dans le gîte d'une amie puis moyennant un loyer mensuel de 740 euros dans un autre logement situé à [Localité 9].

Elle conteste tout manquement à ses obligations de bailleur s'agissant de la porte du garage. Elle expose avoir fait toute diligence mais relève que l'entreprise mandatée n'a pu intervenir en raison de l'attitude agressive et menaçante de M. [F].

Elle fait observer que sa demande d'indemnisation n'est pas nouvelle en cause d'appel puisqu'elle est née à compter du mois de février 2023 et rentre ainsi dans les exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise

Selon l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...).

Le congé pour reprise délivré par Mme [U] pour le 09 décembre 2022, par le biais de son mandataire, évoque une reprise pour elle-même en raison de la vente de sa résidence principale.

Cette dernière, née le 26 juillet 1944, justifie de la réalité de la vente de sa résidence principale de [Localité 10] le 20 juillet 2022. Ainsi, elle justifie de son souhait de se reloger dans le bien dont elle est propriétaire. Elle démontre le caractère réel et sérieux de sa volonté de reprise.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande de nullité du congé pour motif frauduleux sera confirmé.

Il ressort des pièces produites que les clés du logement ont été remises le 16 novembre 2023 à l'huissier de justice. La demande d'expulsion est devenue sans objet.

Le jugement déféré sera confirmé s'agissant de la fixation de l'indemnité d'occupation et de la condamnation de M.[F] au versement de cette dernière.

La cour n'a pas à étudier la demande en retranchement formée par M.[F] puisqu'elle n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions et qu'elle ne répond donc pas aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile qui disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d'une expulsion illicite et au titre de la tentative d'expulsion

Selon l'article L 412-1 du code de procédure civile d'exécution dans la version applicable à compter du 29 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le premier juge pouvait supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code de procédure civile d'exécution. Il n'a toutefois pas motivé sa décision. En dépit de cette absence de motivation, la procédure d'expulsion n'était pas illicite du fait de la suppression du délai de deux mois.

Le premier juge a ordonné la suppression de la trêve hivernale et l'huissier a procédé à la reprise des lieux le 17 novembre 2023.

L'article L 412-6 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023, énonce que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Or, la mesure d'expulsion n'a pas été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre de l'intéressé dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, de menaces ou de contrainte. Dès lors, M.[F] ne pouvait être expulsé pendant la trêve hivernale qui débutait le premier novembre 2023.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'il a subi de ce fait. Il apparaît en effet qu'il se domiciliait à une autre adresse '[Adresse 3] à [Localité 7]' dès le 29 août 2023. Par ailleurs, il a bénéficié d'un commandement de quitter les lieux le 04 septembre 2023.

Enfin, il ressort du procès-verbal de reprise du 16 novembre 2023 établi par l'huissier de justice que les locaux étaient vides de tous biens mobiliers et effets personnels.

M. [F] sera donc débouté des demandes de dommages et intérêts, en l'absence de démonstration du préjudice qu'il a subi.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 4784 euros au titre du dysfonctionnement de la porte de garage

Aux termes des articles 25-3 et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Par courriel du 28 août 2022, M.[F] indiquait au mandataire de Mme [U] que la porte du garage ne fonctionnait plus correctement depuis les derniers orages. Il réitérait sa demande de réparation par courriel du 29 août 2022.

Le 30 août 2022, le mandataire du bailleur lui indiquait avoir contacté GRAND SUD HABITAT qui devait se charger de la difficulté.

Le 20 septembre 2022, M.[F] contactait directement GRAND SUD HABITAT pour lui faire part de sa demande de rendez-vous afin de réparer la porte de garage.

Le 18 octobre 2022, le mandataire du bailleur sollicitait de GRAND SUD HABITAT qu'elle contacte le locataire ; le 28 octobre 2022, le mandataire indiquait à GRAND SUD HABITAT que la porte de garage installée en avril remontait systématiquement lorsqu'elle était baissée.

La porte du garage n'a jamais été réparée et Mme [U] ne démontre pas l'existence d'un cas de force majeure l'ayant empêchée de faire procéder à la réparation de celle-ci ; elle allègue d'un comportement agressif du locataire qui aurait empêché l'entreprise de procéder à cette réparation ; elle ne le justifie pas et ne démontre pas non plus que cette faute alléguée, imputée au locataire, aurait constitué le caractère d'un cas de force majeure ou aurait constitué la cause exclusive du préjudice qu'il invoque.

Dès lors, il est établi que Mme [U] a violé son obligation de réparation. Le préjudice que M.[F] a subi, qui a couru du 28 août 2022 (date à laquelle il justifie avoir avisé le mandataire de son bailleur du dysfonctionnement de la porte de garage) jusqu'au 09 décembre 2022 (date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ne peut donc plus chercher la responsabilité de son bailleur), sera intégralement réparé par la somme de 570 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [U] au titre de son préjudice financier et de son préjudice moral

M.[F], occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 09 décembre 2022, a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation qui est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Cette indemnité intègre le préjudice financier par Mme [U] qui ne peut solliciter en sus le montant du loyer qu'elle verse depuis le mois de février 2023. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier.

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Mme [U], demandeur en première instance, n'avait pas formé lors de cette instance de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'elle dit avoir subi du fait du refus de M. [F] de quitter les lieux loués à l'échéance du bail, résilié le 09 décembre 2022 par le biais du congé pour reprise.

Cette demande n'est pas une demande reconventionnelle en appel ; elle n'intervient ni pour opposer compensation, ni pour faire écarter les prétentions adverses, ni pour faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Dès lors, en application de l'article 564 du code de procédure civile, sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, nouvelle en cause d'appel, est irrecevable.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M. [F] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [U] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits.

M. [F] sera condamné à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Le jugement déféré qui a condamné M. [F] aux dépens et a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a supprimé le bénéfice des délais de la trêve hivernale au titre de l'expulsion et en ce qu'il a condamné M. [T] [F] à verser la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

STATUANT A NOUVEAU,

DIT que la demande d'expulsion et les conditions qui l'assortissent sont sans objet, M.[T] [F] ayant quitté les lieux loués,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[T] [F] au titre de la suppression de la trêve hivernale,

CONDAMNE Mme [R] [U] à verser à M.[T] [F] la somme de 570 euros au titre de son trouble de jouissance lié au dysfonctionnement de la porte de garage,

REJETTE la demande de Mme [R] [U] au titre de son préjudice financier,

DÉCLARE irrecevable la demande de Mme [R] [U] au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [T] [F] à verser à Mme [R] [U] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

REJETTE la demande de M.[T] [F] au titre de ses frais irrépétibles d'appel,

CONDAMNE M.[T] [F] aux dépens de la présente instance.