CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 27 novembre 2024, n° 22/03411
TOULOUSE
Arrêt
Autre
27/11/2024
ARRÊT N° 382 /24
N° RG 22/03411
N° Portalis DBVI-V-B7G-PAI7
MD - SC
Décision déférée du 21 Juillet 2022
TJ de TOULOUSE - 20/04815
A. KINOO
[F] [G]
[I] [D]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 27/11/2024
à
Me Guy DEBUISSON
Me Eric VILLEPINTE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Madame [F] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice 'OCCIMO'
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 16 novembre 2007, Mme [F] [G] et sa mère Mme [I] [D] ont acquis en indivision les lots n° 4 (appartement) et n° 6 (emplacement de parking) au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 1], à [Localité 2] (31).
Mmes [G] et Mme [D] ont également un droit de jouissance privative sur une partie commune, sur laquelle un abri de jardin a été édifié par leur vendeur M. [U] en 2005.
Plusieurs procédures judiciaires ont opposé Mmes [G] et Mme [D] d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part, à propos de la validité de certaines assemblées générales ou des résolutions qui y auraient été adoptées, ainsi qu'à propos de l'abri de jardin précité.
Par ordonnance sur requête du 2 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [X], huissier de justice, pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020, ont été adoptées par trois copropriétaires sur quatre, représentant 732 tantièmes (Mme [G] et [D] ayant voté contre) les résolutions suivantes :
- la résolution n° 6 qui porte sur l'adoption d'un règlement intérieur,
- la résolution n°14 qui porte sur la modification de l'état descriptif de division et la répartition des tantièmes pour tenir compte de la construction d'un appentis/cellier sur la partie commune dont Mmes [G] et [D] ont la jouissance privative,
- la résolution n°15 qui porte sur le choix du notaire pour rédiger le modificatif de l'état descriptif de division et la charge du coût de sa prestation,
- la résolution n°16 qui porte sur la délégation de pouvoir au syndic pour signer l'acte modificatif de l'état descriptif de division et procéder aux formalités auprès du notaire,
- la résolution n°19 qui porte sur la pose d'un rocher anti-passage puis de jardinières pour éviter la circulation de véhicules dans l'enceinte des espaces verts des parties communes.
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Par acte d'huissier du 25 novembre 2020, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à Tournefeuille devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de voir ordonner l'annulation des résolutions n° 6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020.
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Par ordonnance sur requête du 3 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [H] [N], huissier de justice, aux fins d'assister à l'assemblée générale du 11 mars 2021 et prendre note des échanges entre les parties.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2021, ont été adoptées à la majorité de deux copropriétaires représentant 522 tantièmes :
- la résolution n° 21 qui reprend en substance la résolution n°14 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la résolution n°22 qui reprend en substance la résolution n°15 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la résolution n°23 qui prévoit que M. [R] avancera les frais de régularisation du règlement de copropriété.
Par acte d'huissier du 10 juin 2021, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°2 1, 22, 23 et 24 de l'assemblée du 11 mars 2021, au motif d'un abus de majorité.
Par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
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Par un jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- réputé non écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- annulé la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 2], représenté par son syndic la Société à responsabilité limitée (Sarl) Occimo, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont 'distraction' au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé.
Le premier juge a considéré que la résolution n°6 portait sur le règlement de copropriété et devait être votée à la majorité requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il était mentionné sur le procès-verbal d'assemblée générale une majorité de vote erronée, la majorité nécessaire avait néanmoins été atteinte.
Il a retenu que la résolution n°19 portait sur des travaux nécessaires à la sécurité physique des occupants et que l'abus de majorité allégué n'était pas établi.
Il a considéré que les résolutions n°14, 15 et 16 s'inscrivaient dans le sillage de l'assemblée générale du 27 février 2019, qu'un cabanon avait été édifié avant l'achat de leurs lots par Mmes [G] et [D] sur la partie commune à jouissance privative, que les résolutions précitées ne font qu'exécuter une décision antérieure et définitivement adoptée, à savoir la résolution n°21 de l'assemblée générale du 27 février 2019, que la résolution a pour objet d'entériner la construction du cabanon et préciser les charges incombant en contrepartie, et que Mmes [G] et [D] sont mal fondées à invoquer un abus de majorité.
Il a retenu qu'il en allait de même des résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021.
Le tribunal a considéré que l'attribution d'un droit de jouissance privatif n'avait pas pour effet de modifier la nature juridique de la partie commune et que la clause du règlement de copropriété qui autorise une construction sur la partie commune sans demander l'accord préalable des autres copropriétaires doit être réputée non écrite.
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Par déclaration du 22 septembre 2022, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- réputé non écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace à une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] tendant à voir constater l'abus de majorité justifiant l'annulation des résolutions précitées,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes de paiement des sommes de 4 000 euros et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Bauge.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 17 avril 2024, Mme [F] [G] et Mme [I] [D], appelantes, demandent à la cour de:
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a :
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
'* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020",
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
* réputé non-écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
* annulé la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
* condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
* condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Bauge,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- voir constater l'abus de majorité justifiant l'annulation des résolutions précitées,
- voir procéder à l'annulation des résolutions n°6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- voir procéder à l'annulation des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Mme [F] [G] et Mme [I] [D] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens.
À l'appui de leurs prétentions, les appelantes soutiennent que :
- certains copropriétaires ont commis un abus de majorité à leur encontre,
- la retranscription de l'assemblée générale du 11 mars 2021 par constat d'huissier révèle le comportement de M. [R] et Mme [M], ligués contre elles,
- une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires,
- les votes ont été faussés sous couvert d'un règlement de compte,
- sur la résolution n°6 relative à la validation du règlement intérieur : rien ne justifie sa modification et les modifications ne peuvent être votées qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour les stipulations relatives à la jouissance des lieux et relatives aux parties communes, et qui modifient les dispositions du règlement de copropriété,
- sur la résolution n°19 relative à la pose d'un rocher anti-passage : cette modification du cheminement dans les parties communes devait être soumise à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- cette mesure a été prise pour contrecarrer l'utilisation des parties communes à l'entrée de l'immeuble pour procéder à un dépose-minute utile au déplacement de Mme [D] âgée et souffrante,
- cette mesure contrevient à la libre circulation des lieux et contrevient aux termes du règlement intérieur qui prévoit qu'aucun objet ne doit entraver les parties communes,
- lors de l'assemblée générale du 11 mai 2023, la résolution n°15 est revenue sur ce point,
- les résolutions n°14, 15 et 16 sont consécutives aux demandes de modification de l'état descriptif de division porté par M. [R], mais il s'agit de prévoir une nouvelle répartition des millièmes,
- le règlement de copropriété prévoit des espaces communs donnés en jouissance exclusive, sur lequel M. [U] avait édifié un cabanon,
- l'argumentation selon laquelle cette construction fausserait les millièmes entre les copropriétaires et les charges est sans incidence dès lors que les appelantes assument l'intégralité des frais du cabanon,
- il ne peut être créé de lot de copropriété sur une partie commune, même à jouissance privative, sans auparavant prévoir une vente,
- il n'y a pas lieu de procéder à une modification du règlement de copropriété,
- le cabanon a été construit il y a 18 ans, l'action se heurte donc à la prescription décennale,
- l'annulation de la résolution n°14 entraînera l'annulation des résolutions n°15 et 16 relatives à l'établissement d'un état modificatif de division et son enregistrement,
- les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021 sont la reprise des précédentes résolutions n°14,15 et 16 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la décision met à leur charge les frais de la modification de l'état descriptif de division alors qu'elles ont acheté le bien en l'état,
- les majorités retenues pour le vote sont erronées et l'abus de majorité dont elles sont victimes justifie la nullité des résolutions,
- les résolutions n'ont aucun intérêt, l'intervention d'un géomètre et d'un notaire sont inutiles puisque le terrain n'a pas été vendu.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Occimo, intimé, demande à la cour, au visa des articles 24 à 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1193 et 1194 du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustifiées et en tout cas mal fondées,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse du 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner in solidum les appelantes à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- les condamner in solidum au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
- aucun règlement intérieur n'a jamais été adopté par l'assemblée générale,
- le règlement intérieur adopté par la résolution n°6 a été valablement proposé au vote par le syndic,
- il consiste en des rappels du règlement de copropriété sans restreindre les droits des copropriétaires dont la jouissance des parties communes, il n'a donc pas à être soumis au vote de l'article 26, néanmoins ladite majorité a été atteinte,
- malgré la pose d'une chaîne et de panneaux, des véhicules continuent de circuler et de stationner sur une zone constituée d'espaces vers communs de la copropriété,
- la résolution a évolué pendant l'assemblée générale et ce sont finalement des jardinières qui ont été posées,
- la résolution n'entrave pas la libre circulation dans les parties communes mais empêche une appropriation illicite des parties communes de l'immeuble,
- cette résolution a été voté conformément à l'article 24 mais remplit les conditions de vote de l'article 26 de la loi de 1965,
- les appelantes présentent de façon mensongère les circonstances de l'édification non autorisée du cabanon,
- il n'a pas été soumis au vote de démolir ce cellier/débarras bâtis, de sorte que les développements relatifs à la prescription extinctive sont inutiles,
- la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété autorisant la construction d'un débarras sera qualifiée de clause illicite et réputée non écrite,
- le droit de jouissance privatif sur une partie commune ne confère pas le droit de construire, or la construction d'un cellier procède bien d'une emprise sur le sol d'une partie commune,
- les celliers sont affectés de tantièmes même s'ils ne sont pas constitués de surfaces habitables,
- le fait d'assumer l'intégralité de l'entretien du cellier n'est pas de nature à rétablir l'égalité entre les copropriétaires, les appelantes ne participant pas davantage aux charges générales malgré l'augmentation de la valeur de leur lot par cette construction,
- l'augmentation des charges et non de quotes-parts de parties communes générales, doit être calculée au prorata de la surface des mètres carrés du cellier dont la jouissance est attribuée aux appelantes,
- la rédaction d'un modificatif du règlement de copropriété s'impose tant en droit qu'en équité,
- cette décision a déjà été adoptée définitivement par la résolution n°21 de l'assemblée générale du 27 février 2019, de sorte que le principe d'une modification est entériné puisqu'aucune action en annulation n'a été exercée contre cette résolution en temps utiles,
- les résolutions attaquées ne consistent qu'en l'exécution de la résolution n°21 précitée,
- toute contradiction entre le titre de propriété et la consistance apparente du bien ne peut être excipée que dans les relations entre les appelantes et leur vendeur et ne peuvent être valablement opposées au syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 7 mai 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 formée par Mmes [G] et [D],
Mmes [G] et [D] soutiennent que certains copropriétaires ont commis un abus de majorité à leur encontre et que les votes ont été faussés sous couvert d'un 'règlement de compte'.
L'action en nullité de délibérations prises en assemblée générale ne peut être fondée que sur le non-respect des formalités légales ou sur l'abus de majorité.
L'indication sur le procès-verbal d'assemblée générale de l'exigence d'une majorité de vote erronée pour approuver une résolution est sans incidence sur la validité de celle-ci dès lors que la majorité requise par les textes a effectivement été obtenue.
1.1. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020 des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1], à laquelle étaient présents quatre copropriétaires sur quatre, a été votée la résolution n° 6 portant règlement intérieur. La résolution a été adoptée à la majorité, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ayant voté pour, et un copropriétaire (les consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes ayant voté contre.
1.1.1. En vertu de l'article 24, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les articles 8 et 8-1 de la loi précitée disposent que le règlement de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance.
Le règlement intérieur a vocation à compléter le règlement de copropriété, mais il ne peut lui être assimilé. Par conséquent l'adoption du règlement intérieur n'est pas soumise à la majorité qualifiée de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et obéit aux règles de l'article 24 soit la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.
Mmes [G] et [D] soutiennent toutefois que le règlement intérieur modifie les dispositions du règlement de copropriété.
La cour relève que les dispositions du règlement intérieur sont relatives : au contact du syndic, à l'usage des parties communes, leur entretien, la porte d'entrée, les animaux, aux bruits, au dépôt des ordures ménagères, à l'étendage de linge aux fenêtres et balcons et l'entretien des jardins privatifs, à la circulation et au stationnement des véhicules, à la souscription d'une assurance par appartement, au stockage du gaz et matières inflammables, à l'usage des parkings, et à l'entretien des bouches d'aération des appartements.
Les articles ainsi adoptés sont conformes ou ne font que préciser les dispositions du règlement intérieur qui régit en p. 11 et suivants : l'utilisation des parties privatives et communes, évoque l'entretien des parties communes et la responsabilité des copropriétaires, les animaux, l'étendage de linge, le nettoyage des vmc, le bruit, l'usage des parkings.
En l'espèce, le règlement intérieur a été adopté la majorité de trois copropriétaires représentant 732 tantièmes contre un copropriétaire (consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes.
La règle de majorité de vote a donc été respectée.
1.1.2. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.
La discrimination entre copropriétaires est un élément caractérisant la conception de l'abus de majorité. La rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d'une délibération que s'il est établi que de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique.
En premier lieu, la cour rappelle qu'il n'appartient pas au juge d'apprécier l'opportunité de l'adoption ou la modification d'un règlement intérieur par l'assemblée générale des copropriétaires.
La cour relève que les dispositions du règlement intérieur, listées précédemment sont générales et applicables à tous les copropriétaires et occupants.
Mmes [G] et [D] ne démontrent pas en l'espèce, y compris à l'aide du procès-verbal de constat d'huissier ayant assisté aux débats relatifs à cet article, que les dispositions du règlement intérieur entraîneraient une rupture d'égalité à leur détriment ou au profit d'un autre copropriétaire non placé dans une situation spécifique.
La demande d'annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre.
1.2. Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ont été votées les résolutions suivantes :
- résolution n° 14 « modificatif état descriptif de division » :
« Un cellier bâti construit illégalement en 2007 sur le jardin privatif du lot numéro 4 par l'ancien copropriétaire M. [U] malgré un refus notable de la mairie et sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, aujourd'hui l'état descriptif de division ne reflète plus la réalité et l'indivision [G] est dans l'obligation d'effectuer les modifications nécessaires à la régularisation de la situation.
Modification à charge du bénéficiaire qui devra intégrer au règlement de copropriété existant une construction nouvelle (appentis/cellier) sur la partie commune privative (a) du lot 4.
L'étude de géomètre expert [Z] ayant repris la suite de l'étude [T] qui est à l'origine de la rédaction de l'état descriptif de division lors de la mise en copropriété de cette résidence sera le plus à même de modifier cet état descriptif de division qui, à ce jour, un caractère obligatoire.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance du devis joint à savoir Etude [Z] suggère de faire appel à l'étude [Z] afin de recalculer les tantièmes des quotes-parts de la copropriété.
L'assemblée générale souhaite et propose ce devis de l'étude [Z] à l'indivision [G] afin de rédiger le modificatif de l'état descriptif de division avant la prochain assemblée générale (').
Cette prestation sera réglée par le propriétaire du lot 4 à savoir l'indivision [G] directement à l'étude concernée.
Commentaire : M. [R] mentionne qu'il a été déclaré au notaire en novembre 2007 lors de l'achat du lot 4 et lot 6 par l'indivision [G] qu'aucune construction n'avait été faite depuis 10 ans sur les lots précités. Au moment de l'enquête de police diligentée par M. le procureur de la République en 2010 que la construction avait été réalisée en 2005, ce qui a entraîné la prescription.
Mme [G] réfute tous ces dires ».
- résolution n°15 « modificatif état descriptif de division : choix du notaire » :
« Dès l'état descriptif de division modifié par un géomètre, un notaire doit modifier le règlement de copropriété et publier au bureau de la publication foncière les nouveaux documents mis à jour puis collecter les émoluments pour les différents services publics. Nous rappelons qu'il s'agit de l'étude Scp [A] qui est à l'origine de la rédaction et de la publication du règlement de copropriété de cet immeuble. L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la prévision de taxe jointe à savoir Scp [A] suggère de faire publier le modificatif une fois que le géomètre aura fait sa prestation, en [cette] étude pour un montant de 923,24 euros.
L'assemblée générale souhaite et propose ce devis de l'étude Scp [A] à l'indivision [G] afin de publier au bureau de la publication foncière la modification de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété afin de régulariser et entériner cette construction, avant la prochaine assemblée générales ('). Cette prestation sera réglée par le propriétaire du lot 4 à savoir l'indivision [G] directement à l'étude concerné ».
- résolution n°16 « modification état descriptif de division : délégation de pouvoir au syndic » :
« Une fois le modificatif validé, il conviendra de le signer. L'assemblée générale demande au syndic de signer l'acte de modificatif et de procéder à toutes les formalités à l'étude de Maître [A].
Commentaire : M. [R] intervient et indique qu'il donne pouvoir au syndic pour que cette régularisation soit effective le plus rapidement possible, Mme [M] valide ce pouvoir, Mme [E] valide ce pouvoir ».
Le règlement de copropriété prévoit en p. 6 que : « est rattaché au lot 4 un espace commun donné en jouissance exclusive, à savoir un jardin » et en p. 15 que le copropriétaire du lot 4 « sera autorisé à édifier sur cet espace a une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 m² ».
La cour relève d'une part que les résolutions portent sur la modification du règlement de copropriété du fait de la construction d'un cabanon sur une partie commune à jouissance privative de Mmes [G] et [D], sur la modification de l'état descriptif de division et sur le calcul des tantièmes des quotes-parts de la copropriété. Elle relève que, d'autre part, elle n'est pas saisie d'une demande tendant à verifier la régularité de la construction du cabanon sur la partie commune à jouissance privative dont Mmes [G] et [D] ont l'usage, que dès lors il n'y a pas lieu d'analyser la validité de la résolution au regard de la prescription soulevée par Mmes [G] et [D].
1.2.1. Lors de l'assemblée générale du 27 février 2019, trois copropriétaires representant 732 tantièmes ont voté la résolution n°21 «modificatif du règlement de copropriété» : «question demandée par M. [R] : pour respecter le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande que soit établi un acte modificatif de l'état descriptif de division pour actualiser la réalité foncière de la copropriété. Cette modification (à charge du bénéficiaire) devra intégrer au règlement de copropriété existant une construction nouvelle (appentis/cellier) sur la partie commune privative (a) du lot 4».
Cette résolution est devenue définitive.
En revanche si l'assemblée générale adopte par un vote ultérieur, la même résolution, celle-ci peut être contestée en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, l'annulation éventuelle de cette dernière résolution est sans effet sur la validité de la résolution définitivement et précédemment adoptee.
En l'espèce, Mmes [G] et [D] demandent à la cour d'annuler les résolutions précitées de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et soutiennent pour ce faire qu'il s'agit de prévoir une nouvelle repartition des millièmes non votée en assemblée générale, qu'un lot de copropriété ne saurait être créé sur une partie commune et que la decision met à la charge de Mmes [G] et [D] les frais de la modification de l'état descriptif de division.
1.2.2. L'article 1er, I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
L'article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Le droit de jouissance exclusif des parties communes ne fait pas perdre le caractère de parties communes, lesquelles ne deviennent pas une partie privative. Par conséquent, le droit de jouissance exclusif n'est pas assimilable à un droit de propriété et il ne peut lui être attribué des tantièmes de copropriété (Civ. 3ème, 6 juin 2007, pourvoi n° 06-13.477, publié).
La résolution n°14 ne peut donc valablement autoriser une révision du calcul des tantièmes fondée sur l'existence d'un droit de jouissance privatif octroyé à un copropriétaire sur une partie commune et doit être annulée.
1.2.3. L'article 71-6 alinéa 1er du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que « toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif ».
En vertu de l'article 71-10 du décret précité : « Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété ».
Dès lors, les frais de modification du règlement de copropriété ne peuvent être mis à la charge d'un seul copropriétaire.
En conséquence de l'annulation de la résolution n°14, les résolutions n°15 et n°16 qui en découlent doivent être annulées, outre que ces dernières ne peuvent mettre à la charge des seules Mmes [G] et [D] le coût des frais de modification de l'état descriptif de division.
Le jugement sera en conséquence infirmé à ce titre.
1.3. Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ont été adopté la résolution n°19 « pose d'un rocher anti-passage» : « malgré les panneaux d'interdiction de stationner ou la pose d'une chaîne, des véhicules continuent de circuler dans l'enceinte des espaces verts des parties communes. Pour palier à cette indiscipline, l'assemblée générale décide d'installer une roche anti-passage à l'entrée de la résidence où les ornières se forment (')
Commentaire : M. [R] propose de placer deux jardinières remplies de sable à la place du rocher proposé. L'assemblée générale donne pouvoir au syndic pour un budget d'un montant de 270 euros maximum pour l'installation de ces deux jardinières remplies de sable. Mme [M] est d'accord avec cette proposition. Mme [E] est d'accord avec cette proposition. M. [R] est d'accord avec cette proposition. L'indivision [G] vote contre cette proposition ».
Les espaces verts et voies de circulation à l'intérieur de la résidence constituent des parties communes (p. 10 du règlement de copropriété), dont chaque copropriétaire a le droit d'user librement, suivant leur destination et sans faire obstacle au droit des autres copropriétaires et ayants droit (ibidem p. 15).
1.3.1. En vertu de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions qui entraînent un changement de jouissance et d'usage des parties communes doivent être prises à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix.
Des photographies produites aux débats par le syndicat des copropriétaires, il ressort qu'il existe une voie de circulation qui mène jusque devant l'immeuble.
La résolution n°19 en votant l'installation de jardinières pour empêcher toute circulation sur cette voie en change l'usage. Pour être valablement adoptée, la résolution doit avoir été approuvée à la double majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
En l'espèce, la résolution a été bien été adoptée à la majorité des copropriétaires représentants les deux tiers des voix, trois copropriétaires sur quatre représentants 732 tantièmes ayant voté pour.
1.3.2. La résolution adopte une interdiction générale, qui concerne tous les copropriétaires et non pas seulement Mmes [G] et [D], aucun abus de majorité n'est établi.
1.3.3. En vertu de l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
En vertu de l'article 13 du décret précité, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.Toute question débattue et mise au vote sans avoir figuré sur l'ordre du jour figurant sur la convocation à l'assemblée générale est nulle (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-12.254).
Il ressort de la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020, qu'était visée à l'ordre du jour en point 19 : la pose d'un rocher anti-passage, avec les explications idoines et un projet de résolution relatif à la pose dudit rocher.
Il n'était donc pas prévu la pose de jardinières.
La résolution n°19 qui a approuvé l'installation de jardinières anti-passage est donc nulle. Le jugement doit être infirmé à ce titre.
2. Sur la demande d'annulation des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2021 à laquelle étaient présents ou représentés trois copropriétaires sur quatre, ont été votées les résolutions suivantes :
- résolution n°21 : « modificatif état descriptif de division : géomètre » :
« Résolution demandée par M. [R] :
Un cellier bâti construit illégalement en 2007 sur le jardin privatif du lot numéro 4 par l'ancien copropriétaire M. [U] malgré un refus notable de la mairie et sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, aujourd'hui l'état descriptif de division ne reflète plus la réalité et l'indivision [G] est dans l'obligation d'effectuer les modifications nécessaires à la régularisation de la situation.
L'étude de géomètre expert [Z] ayant repris la suite de l'étude [T] qui est à l'origine de la rédaction de l'état descriptif de division lors de la mise en copropriété de cette résidence sera le plus à même de modifier cet état descriptif de division qui a, à ce jour, un caractère obligatoire.
L'assemblée générale après avoir débattu et après avoir pris connaissance du devis joint à savoir l'étude [Z], decide de valider la proposition de l'étude [Z] pour un montant de 1242 euros toutes taxes comprises ».
La résolution a été votée par deux copropriétaires représentant 522 tantièmes, Mmes [G] et [D] représentant 268 tantièmes ont voté contre.
- résolution n°22 : « modificatif état descriptif de division : notaire » :
« Dès l'état descriptif de division modifié par un géomètre, un notaire doit modifier le règlement de copropriété et publier au bureau de la publication foncière les nouveaux documents mis à jour puis collecter les émoluments pour les différents services publics. Nous rappelons qu'il s'agit de l'étude Scp [A] qui est à l'origine de la rédaction et de la publication du règlement de copropriété de cet immeuble. L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la prévision de taxe jointe à savoir Scp [A] suggère de faire publier le modificatif une fois que le géomètre aura fait sa prestation, en [cette] étude pour un montant de 923,24 euros ».
La résolution a été votée par deux copropriétaires representant 522 tantièmes, Mmes [G] et [D] representant 268 tantièmes ont voté contre.
- résolution n°23 : « régularisation du règlement de copropriété. Majorité nécessaire : majorité absolue (article 25) » :
« Résolution demandée par M. [R] : lors de l'assemblée générale du 27 février 2019, dans la résolution n°21 a été adopté la régularisation du règlement de copropriété. Afin d'exécuter les résolutions précédentes, afin d'exécuter cette décision, le syndic va procéder à la régularisation du règlement de copropriété. En vertu de l'article 35 alinéa 7, M. [R] copropriétaire des lots 5, 7 et 13 dans la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] s'engage à faire une avance de solidarité des fonds nécessaires au syndicat des copropriétaires pour régler les montant de la régularisation et normalement à la charge des copropriétaires des lots 4 et 6. Ceci dans le but de rendre possible, dans les délais que nous impose la loi ELAN, l'exécution de notre résolution n°21 adoptée le 27 février 2019 qui demande la mise en conformité de notre règlement de copropriété.
L'assemblée générale accepte l'avancement des frais par M. [R] pour le paiement du devis du géomètre d'un montant de 1242 euros toutes taxes comprises et le paiement du devis du notaire Scp [A] d'un montant de 923,24 euros toutes taxes comprises soit un total de 2 165,24 euros toutes taxes comprises ».
La résolution a été adoptée par deux copropriétaires représentant 522 tantièmes, un copropriétaire (Mmes [G] et [D]) représentant 268 tantièmes a voté contre.
La résolution n°21 ne fait que reprendre la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et est soumise aux mêmes règles, citées au paragraphe 1.2.3. du présent arrêt, qu'elle ne respecte pas en ce qui concerne la répartition des frais de modification de l'état descriptif de division, puisqu'elle précise que Mmes [G] et [D] doivent effectuer les modifications nécessaires et régulariser la situation, avant que le devis de l'étude [Z] ne soit approuvé. Par conséquent, la résolution n°21 doit être annulée. Le jugement sera infirmé à ce titre.
La résolution n°22 ne fait que valider le devis de l'étude notariale pour modifier l'état descriptif de division, sans référence à sa répartition entre les copropriétaires. Toutefois, le choix du professionnel et la validation du devis et du coût d'une prestation est soumis à la même règle de majorité que le principe de la dépense.
En vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. De même, si une résolution porte atteinte à l'affectation et aux modalités de jouissance des parties privatives, une décision unanime est nécessaire à son adoption.
En l'espèce, la modification de la répartition des tantièmes de copropriété prévue par la résolution n° 14 porte atteinte aux modalités de jouissance d'une partie privative et entraîne une modification de la répartition des charges entre les copropriétaires. Elle doit donc être adoptée à l'unanimité. Dès lors, la prestation de modification de l'état descriptif de division et son enregistrement doivent être approuvés à l'unanimité des copropriétaires à l'instar du principe de modification de l'état descriptif de division.
Or, la majorité requise n'a pas été respectée comme le soutiennent Mmes [G] et [D].
La résolution n° 22 sera donc annulée et le jugement infirmé sur ce point.
La résolution n° 23 par laquelle est approuvée l'avance des frais de modification de l'état descriptif de division par un copropriétaire et qui indique que ces frais doivent être à la charge des copropriétaires des lots 4 et 6 seulement n'est pas conforme à la règle citée en paragraphe 1.2.3. du présent arrêt, selon laquelle les frais de modification de l'état descriptif de division sont à la charge de tous les copropriétaires. La résolution sera donc annulée et le jugement infirmé à ce titre.
3. Sur la validité de la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété,
Le syndicat des copropriétaires critique la validité de la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui prévoit, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
En vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux que souhaite effectuer à ses frais un copropriétaire affectant les parties communes doivent être soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Or, l'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune, de sorte que le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
En vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Or la clause porte atteinte à l'article 25 de la loi précitée. Elle est donc illicite et doit être réputée non écrite. Le jugement sera donc confirmé à ce titre.
La cour rappelle que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge qui doit en tirer toutes les conséquences en appliquant ce constat dans la même affaire qui l'a conduit à déclarer non écrite la ou les clauses litigieuses (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607, publié).
4. Sur les dépens et frais irrépétibles,
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mmes [G] et [D], prises ensembles, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
La demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés sera rejetée et le jugement sera infirmé sur tous ces points.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et des résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 2], représenté par son syndic la Société à responsabilité limitée (Sarl) Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Annule les résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], du 10 septembre 2020.
Annule les résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], du 11 mars 2021.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mmes [F] [G] et [I] [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
.
ARRÊT N° 382 /24
N° RG 22/03411
N° Portalis DBVI-V-B7G-PAI7
MD - SC
Décision déférée du 21 Juillet 2022
TJ de TOULOUSE - 20/04815
A. KINOO
[F] [G]
[I] [D]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 27/11/2024
à
Me Guy DEBUISSON
Me Eric VILLEPINTE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Madame [F] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice 'OCCIMO'
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Le 16 novembre 2007, Mme [F] [G] et sa mère Mme [I] [D] ont acquis en indivision les lots n° 4 (appartement) et n° 6 (emplacement de parking) au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 1], à [Localité 2] (31).
Mmes [G] et Mme [D] ont également un droit de jouissance privative sur une partie commune, sur laquelle un abri de jardin a été édifié par leur vendeur M. [U] en 2005.
Plusieurs procédures judiciaires ont opposé Mmes [G] et Mme [D] d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part, à propos de la validité de certaines assemblées générales ou des résolutions qui y auraient été adoptées, ainsi qu'à propos de l'abri de jardin précité.
Par ordonnance sur requête du 2 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [X], huissier de justice, pour assister à l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2020, ont été adoptées par trois copropriétaires sur quatre, représentant 732 tantièmes (Mme [G] et [D] ayant voté contre) les résolutions suivantes :
- la résolution n° 6 qui porte sur l'adoption d'un règlement intérieur,
- la résolution n°14 qui porte sur la modification de l'état descriptif de division et la répartition des tantièmes pour tenir compte de la construction d'un appentis/cellier sur la partie commune dont Mmes [G] et [D] ont la jouissance privative,
- la résolution n°15 qui porte sur le choix du notaire pour rédiger le modificatif de l'état descriptif de division et la charge du coût de sa prestation,
- la résolution n°16 qui porte sur la délégation de pouvoir au syndic pour signer l'acte modificatif de l'état descriptif de division et procéder aux formalités auprès du notaire,
- la résolution n°19 qui porte sur la pose d'un rocher anti-passage puis de jardinières pour éviter la circulation de véhicules dans l'enceinte des espaces verts des parties communes.
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Par acte d'huissier du 25 novembre 2020, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à Tournefeuille devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de voir ordonner l'annulation des résolutions n° 6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020.
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Par ordonnance sur requête du 3 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné Maître [H] [N], huissier de justice, aux fins d'assister à l'assemblée générale du 11 mars 2021 et prendre note des échanges entre les parties.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2021, ont été adoptées à la majorité de deux copropriétaires représentant 522 tantièmes :
- la résolution n° 21 qui reprend en substance la résolution n°14 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la résolution n°22 qui reprend en substance la résolution n°15 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la résolution n°23 qui prévoit que M. [R] avancera les frais de régularisation du règlement de copropriété.
Par acte d'huissier du 10 juin 2021, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°2 1, 22, 23 et 24 de l'assemblée du 11 mars 2021, au motif d'un abus de majorité.
Par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
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Par un jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- réputé non écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- annulé la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 2], représenté par son syndic la Société à responsabilité limitée (Sarl) Occimo, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont 'distraction' au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé.
Le premier juge a considéré que la résolution n°6 portait sur le règlement de copropriété et devait être votée à la majorité requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il était mentionné sur le procès-verbal d'assemblée générale une majorité de vote erronée, la majorité nécessaire avait néanmoins été atteinte.
Il a retenu que la résolution n°19 portait sur des travaux nécessaires à la sécurité physique des occupants et que l'abus de majorité allégué n'était pas établi.
Il a considéré que les résolutions n°14, 15 et 16 s'inscrivaient dans le sillage de l'assemblée générale du 27 février 2019, qu'un cabanon avait été édifié avant l'achat de leurs lots par Mmes [G] et [D] sur la partie commune à jouissance privative, que les résolutions précitées ne font qu'exécuter une décision antérieure et définitivement adoptée, à savoir la résolution n°21 de l'assemblée générale du 27 février 2019, que la résolution a pour objet d'entériner la construction du cabanon et préciser les charges incombant en contrepartie, et que Mmes [G] et [D] sont mal fondées à invoquer un abus de majorité.
Il a retenu qu'il en allait de même des résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021.
Le tribunal a considéré que l'attribution d'un droit de jouissance privatif n'avait pas pour effet de modifier la nature juridique de la partie commune et que la clause du règlement de copropriété qui autorise une construction sur la partie commune sans demander l'accord préalable des autres copropriétaires doit être réputée non écrite.
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Par déclaration du 22 septembre 2022, Mme [F] [G] et Mme [I] [D] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
- réputé non écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace à une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] tendant à voir constater l'abus de majorité justifiant l'annulation des résolutions précitées,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes de paiement des sommes de 4 000 euros et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Bauge.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 17 avril 2024, Mme [F] [G] et Mme [I] [D], appelantes, demandent à la cour de:
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a :
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
'* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020",
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020,
* réputé non-écrite la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui stipule, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
* rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 et les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
* annulé la résolution n°24 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
* condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la Sarl Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
* condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Bauge,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- voir constater l'abus de majorité justifiant l'annulation des résolutions précitées,
- voir procéder à l'annulation des résolutions n°6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- voir procéder à l'annulation des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Mme [F] [G] et Mme [I] [D] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] aux entiers dépens.
À l'appui de leurs prétentions, les appelantes soutiennent que :
- certains copropriétaires ont commis un abus de majorité à leur encontre,
- la retranscription de l'assemblée générale du 11 mars 2021 par constat d'huissier révèle le comportement de M. [R] et Mme [M], ligués contre elles,
- une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires,
- les votes ont été faussés sous couvert d'un règlement de compte,
- sur la résolution n°6 relative à la validation du règlement intérieur : rien ne justifie sa modification et les modifications ne peuvent être votées qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour les stipulations relatives à la jouissance des lieux et relatives aux parties communes, et qui modifient les dispositions du règlement de copropriété,
- sur la résolution n°19 relative à la pose d'un rocher anti-passage : cette modification du cheminement dans les parties communes devait être soumise à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- cette mesure a été prise pour contrecarrer l'utilisation des parties communes à l'entrée de l'immeuble pour procéder à un dépose-minute utile au déplacement de Mme [D] âgée et souffrante,
- cette mesure contrevient à la libre circulation des lieux et contrevient aux termes du règlement intérieur qui prévoit qu'aucun objet ne doit entraver les parties communes,
- lors de l'assemblée générale du 11 mai 2023, la résolution n°15 est revenue sur ce point,
- les résolutions n°14, 15 et 16 sont consécutives aux demandes de modification de l'état descriptif de division porté par M. [R], mais il s'agit de prévoir une nouvelle répartition des millièmes,
- le règlement de copropriété prévoit des espaces communs donnés en jouissance exclusive, sur lequel M. [U] avait édifié un cabanon,
- l'argumentation selon laquelle cette construction fausserait les millièmes entre les copropriétaires et les charges est sans incidence dès lors que les appelantes assument l'intégralité des frais du cabanon,
- il ne peut être créé de lot de copropriété sur une partie commune, même à jouissance privative, sans auparavant prévoir une vente,
- il n'y a pas lieu de procéder à une modification du règlement de copropriété,
- le cabanon a été construit il y a 18 ans, l'action se heurte donc à la prescription décennale,
- l'annulation de la résolution n°14 entraînera l'annulation des résolutions n°15 et 16 relatives à l'établissement d'un état modificatif de division et son enregistrement,
- les résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021 sont la reprise des précédentes résolutions n°14,15 et 16 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020,
- la décision met à leur charge les frais de la modification de l'état descriptif de division alors qu'elles ont acheté le bien en l'état,
- les majorités retenues pour le vote sont erronées et l'abus de majorité dont elles sont victimes justifie la nullité des résolutions,
- les résolutions n'ont aucun intérêt, l'intervention d'un géomètre et d'un notaire sont inutiles puisque le terrain n'a pas été vendu.
Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl Occimo, intimé, demande à la cour, au visa des articles 24 à 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1193 et 1194 du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustifiées et en tout cas mal fondées,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse du 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner in solidum les appelantes à payer au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- les condamner in solidum au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
- aucun règlement intérieur n'a jamais été adopté par l'assemblée générale,
- le règlement intérieur adopté par la résolution n°6 a été valablement proposé au vote par le syndic,
- il consiste en des rappels du règlement de copropriété sans restreindre les droits des copropriétaires dont la jouissance des parties communes, il n'a donc pas à être soumis au vote de l'article 26, néanmoins ladite majorité a été atteinte,
- malgré la pose d'une chaîne et de panneaux, des véhicules continuent de circuler et de stationner sur une zone constituée d'espaces vers communs de la copropriété,
- la résolution a évolué pendant l'assemblée générale et ce sont finalement des jardinières qui ont été posées,
- la résolution n'entrave pas la libre circulation dans les parties communes mais empêche une appropriation illicite des parties communes de l'immeuble,
- cette résolution a été voté conformément à l'article 24 mais remplit les conditions de vote de l'article 26 de la loi de 1965,
- les appelantes présentent de façon mensongère les circonstances de l'édification non autorisée du cabanon,
- il n'a pas été soumis au vote de démolir ce cellier/débarras bâtis, de sorte que les développements relatifs à la prescription extinctive sont inutiles,
- la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété autorisant la construction d'un débarras sera qualifiée de clause illicite et réputée non écrite,
- le droit de jouissance privatif sur une partie commune ne confère pas le droit de construire, or la construction d'un cellier procède bien d'une emprise sur le sol d'une partie commune,
- les celliers sont affectés de tantièmes même s'ils ne sont pas constitués de surfaces habitables,
- le fait d'assumer l'intégralité de l'entretien du cellier n'est pas de nature à rétablir l'égalité entre les copropriétaires, les appelantes ne participant pas davantage aux charges générales malgré l'augmentation de la valeur de leur lot par cette construction,
- l'augmentation des charges et non de quotes-parts de parties communes générales, doit être calculée au prorata de la surface des mètres carrés du cellier dont la jouissance est attribuée aux appelantes,
- la rédaction d'un modificatif du règlement de copropriété s'impose tant en droit qu'en équité,
- cette décision a déjà été adoptée définitivement par la résolution n°21 de l'assemblée générale du 27 février 2019, de sorte que le principe d'une modification est entériné puisqu'aucune action en annulation n'a été exercée contre cette résolution en temps utiles,
- les résolutions attaquées ne consistent qu'en l'exécution de la résolution n°21 précitée,
- toute contradiction entre le titre de propriété et la consistance apparente du bien ne peut être excipée que dans les relations entre les appelantes et leur vendeur et ne peuvent être valablement opposées au syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 7 mai 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur la demande d'annulation des résolutions n°6, 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 formée par Mmes [G] et [D],
Mmes [G] et [D] soutiennent que certains copropriétaires ont commis un abus de majorité à leur encontre et que les votes ont été faussés sous couvert d'un 'règlement de compte'.
L'action en nullité de délibérations prises en assemblée générale ne peut être fondée que sur le non-respect des formalités légales ou sur l'abus de majorité.
L'indication sur le procès-verbal d'assemblée générale de l'exigence d'une majorité de vote erronée pour approuver une résolution est sans incidence sur la validité de celle-ci dès lors que la majorité requise par les textes a effectivement été obtenue.
1.1. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020 des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1], à laquelle étaient présents quatre copropriétaires sur quatre, a été votée la résolution n° 6 portant règlement intérieur. La résolution a été adoptée à la majorité, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ayant voté pour, et un copropriétaire (les consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes ayant voté contre.
1.1.1. En vertu de l'article 24, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les articles 8 et 8-1 de la loi précitée disposent que le règlement de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance.
Le règlement intérieur a vocation à compléter le règlement de copropriété, mais il ne peut lui être assimilé. Par conséquent l'adoption du règlement intérieur n'est pas soumise à la majorité qualifiée de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 et obéit aux règles de l'article 24 soit la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.
Mmes [G] et [D] soutiennent toutefois que le règlement intérieur modifie les dispositions du règlement de copropriété.
La cour relève que les dispositions du règlement intérieur sont relatives : au contact du syndic, à l'usage des parties communes, leur entretien, la porte d'entrée, les animaux, aux bruits, au dépôt des ordures ménagères, à l'étendage de linge aux fenêtres et balcons et l'entretien des jardins privatifs, à la circulation et au stationnement des véhicules, à la souscription d'une assurance par appartement, au stockage du gaz et matières inflammables, à l'usage des parkings, et à l'entretien des bouches d'aération des appartements.
Les articles ainsi adoptés sont conformes ou ne font que préciser les dispositions du règlement intérieur qui régit en p. 11 et suivants : l'utilisation des parties privatives et communes, évoque l'entretien des parties communes et la responsabilité des copropriétaires, les animaux, l'étendage de linge, le nettoyage des vmc, le bruit, l'usage des parkings.
En l'espèce, le règlement intérieur a été adopté la majorité de trois copropriétaires représentant 732 tantièmes contre un copropriétaire (consorts [G] [D]) représentant 268 tantièmes.
La règle de majorité de vote a donc été respectée.
1.1.2. Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires.
La discrimination entre copropriétaires est un élément caractérisant la conception de l'abus de majorité. La rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d'une délibération que s'il est établi que de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique.
En premier lieu, la cour rappelle qu'il n'appartient pas au juge d'apprécier l'opportunité de l'adoption ou la modification d'un règlement intérieur par l'assemblée générale des copropriétaires.
La cour relève que les dispositions du règlement intérieur, listées précédemment sont générales et applicables à tous les copropriétaires et occupants.
Mmes [G] et [D] ne démontrent pas en l'espèce, y compris à l'aide du procès-verbal de constat d'huissier ayant assisté aux débats relatifs à cet article, que les dispositions du règlement intérieur entraîneraient une rupture d'égalité à leur détriment ou au profit d'un autre copropriétaire non placé dans une situation spécifique.
La demande d'annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre.
1.2. Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ont été votées les résolutions suivantes :
- résolution n° 14 « modificatif état descriptif de division » :
« Un cellier bâti construit illégalement en 2007 sur le jardin privatif du lot numéro 4 par l'ancien copropriétaire M. [U] malgré un refus notable de la mairie et sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, aujourd'hui l'état descriptif de division ne reflète plus la réalité et l'indivision [G] est dans l'obligation d'effectuer les modifications nécessaires à la régularisation de la situation.
Modification à charge du bénéficiaire qui devra intégrer au règlement de copropriété existant une construction nouvelle (appentis/cellier) sur la partie commune privative (a) du lot 4.
L'étude de géomètre expert [Z] ayant repris la suite de l'étude [T] qui est à l'origine de la rédaction de l'état descriptif de division lors de la mise en copropriété de cette résidence sera le plus à même de modifier cet état descriptif de division qui, à ce jour, un caractère obligatoire.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance du devis joint à savoir Etude [Z] suggère de faire appel à l'étude [Z] afin de recalculer les tantièmes des quotes-parts de la copropriété.
L'assemblée générale souhaite et propose ce devis de l'étude [Z] à l'indivision [G] afin de rédiger le modificatif de l'état descriptif de division avant la prochain assemblée générale (').
Cette prestation sera réglée par le propriétaire du lot 4 à savoir l'indivision [G] directement à l'étude concernée.
Commentaire : M. [R] mentionne qu'il a été déclaré au notaire en novembre 2007 lors de l'achat du lot 4 et lot 6 par l'indivision [G] qu'aucune construction n'avait été faite depuis 10 ans sur les lots précités. Au moment de l'enquête de police diligentée par M. le procureur de la République en 2010 que la construction avait été réalisée en 2005, ce qui a entraîné la prescription.
Mme [G] réfute tous ces dires ».
- résolution n°15 « modificatif état descriptif de division : choix du notaire » :
« Dès l'état descriptif de division modifié par un géomètre, un notaire doit modifier le règlement de copropriété et publier au bureau de la publication foncière les nouveaux documents mis à jour puis collecter les émoluments pour les différents services publics. Nous rappelons qu'il s'agit de l'étude Scp [A] qui est à l'origine de la rédaction et de la publication du règlement de copropriété de cet immeuble. L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la prévision de taxe jointe à savoir Scp [A] suggère de faire publier le modificatif une fois que le géomètre aura fait sa prestation, en [cette] étude pour un montant de 923,24 euros.
L'assemblée générale souhaite et propose ce devis de l'étude Scp [A] à l'indivision [G] afin de publier au bureau de la publication foncière la modification de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété afin de régulariser et entériner cette construction, avant la prochaine assemblée générales ('). Cette prestation sera réglée par le propriétaire du lot 4 à savoir l'indivision [G] directement à l'étude concerné ».
- résolution n°16 « modification état descriptif de division : délégation de pouvoir au syndic » :
« Une fois le modificatif validé, il conviendra de le signer. L'assemblée générale demande au syndic de signer l'acte de modificatif et de procéder à toutes les formalités à l'étude de Maître [A].
Commentaire : M. [R] intervient et indique qu'il donne pouvoir au syndic pour que cette régularisation soit effective le plus rapidement possible, Mme [M] valide ce pouvoir, Mme [E] valide ce pouvoir ».
Le règlement de copropriété prévoit en p. 6 que : « est rattaché au lot 4 un espace commun donné en jouissance exclusive, à savoir un jardin » et en p. 15 que le copropriétaire du lot 4 « sera autorisé à édifier sur cet espace a une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 m² ».
La cour relève d'une part que les résolutions portent sur la modification du règlement de copropriété du fait de la construction d'un cabanon sur une partie commune à jouissance privative de Mmes [G] et [D], sur la modification de l'état descriptif de division et sur le calcul des tantièmes des quotes-parts de la copropriété. Elle relève que, d'autre part, elle n'est pas saisie d'une demande tendant à verifier la régularité de la construction du cabanon sur la partie commune à jouissance privative dont Mmes [G] et [D] ont l'usage, que dès lors il n'y a pas lieu d'analyser la validité de la résolution au regard de la prescription soulevée par Mmes [G] et [D].
1.2.1. Lors de l'assemblée générale du 27 février 2019, trois copropriétaires representant 732 tantièmes ont voté la résolution n°21 «modificatif du règlement de copropriété» : «question demandée par M. [R] : pour respecter le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande que soit établi un acte modificatif de l'état descriptif de division pour actualiser la réalité foncière de la copropriété. Cette modification (à charge du bénéficiaire) devra intégrer au règlement de copropriété existant une construction nouvelle (appentis/cellier) sur la partie commune privative (a) du lot 4».
Cette résolution est devenue définitive.
En revanche si l'assemblée générale adopte par un vote ultérieur, la même résolution, celle-ci peut être contestée en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, l'annulation éventuelle de cette dernière résolution est sans effet sur la validité de la résolution définitivement et précédemment adoptee.
En l'espèce, Mmes [G] et [D] demandent à la cour d'annuler les résolutions précitées de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et soutiennent pour ce faire qu'il s'agit de prévoir une nouvelle repartition des millièmes non votée en assemblée générale, qu'un lot de copropriété ne saurait être créé sur une partie commune et que la decision met à la charge de Mmes [G] et [D] les frais de la modification de l'état descriptif de division.
1.2.2. L'article 1er, I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
L'article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'article 3 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Le droit de jouissance exclusif des parties communes ne fait pas perdre le caractère de parties communes, lesquelles ne deviennent pas une partie privative. Par conséquent, le droit de jouissance exclusif n'est pas assimilable à un droit de propriété et il ne peut lui être attribué des tantièmes de copropriété (Civ. 3ème, 6 juin 2007, pourvoi n° 06-13.477, publié).
La résolution n°14 ne peut donc valablement autoriser une révision du calcul des tantièmes fondée sur l'existence d'un droit de jouissance privatif octroyé à un copropriétaire sur une partie commune et doit être annulée.
1.2.3. L'article 71-6 alinéa 1er du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que « toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif ».
En vertu de l'article 71-10 du décret précité : « Sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété ».
Dès lors, les frais de modification du règlement de copropriété ne peuvent être mis à la charge d'un seul copropriétaire.
En conséquence de l'annulation de la résolution n°14, les résolutions n°15 et n°16 qui en découlent doivent être annulées, outre que ces dernières ne peuvent mettre à la charge des seules Mmes [G] et [D] le coût des frais de modification de l'état descriptif de division.
Le jugement sera en conséquence infirmé à ce titre.
1.3. Lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2020, trois copropriétaires représentant 732 tantièmes ont été adopté la résolution n°19 « pose d'un rocher anti-passage» : « malgré les panneaux d'interdiction de stationner ou la pose d'une chaîne, des véhicules continuent de circuler dans l'enceinte des espaces verts des parties communes. Pour palier à cette indiscipline, l'assemblée générale décide d'installer une roche anti-passage à l'entrée de la résidence où les ornières se forment (')
Commentaire : M. [R] propose de placer deux jardinières remplies de sable à la place du rocher proposé. L'assemblée générale donne pouvoir au syndic pour un budget d'un montant de 270 euros maximum pour l'installation de ces deux jardinières remplies de sable. Mme [M] est d'accord avec cette proposition. Mme [E] est d'accord avec cette proposition. M. [R] est d'accord avec cette proposition. L'indivision [G] vote contre cette proposition ».
Les espaces verts et voies de circulation à l'intérieur de la résidence constituent des parties communes (p. 10 du règlement de copropriété), dont chaque copropriétaire a le droit d'user librement, suivant leur destination et sans faire obstacle au droit des autres copropriétaires et ayants droit (ibidem p. 15).
1.3.1. En vertu de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions qui entraînent un changement de jouissance et d'usage des parties communes doivent être prises à la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix.
Des photographies produites aux débats par le syndicat des copropriétaires, il ressort qu'il existe une voie de circulation qui mène jusque devant l'immeuble.
La résolution n°19 en votant l'installation de jardinières pour empêcher toute circulation sur cette voie en change l'usage. Pour être valablement adoptée, la résolution doit avoir été approuvée à la double majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
En l'espèce, la résolution a été bien été adoptée à la majorité des copropriétaires représentants les deux tiers des voix, trois copropriétaires sur quatre représentants 732 tantièmes ayant voté pour.
1.3.2. La résolution adopte une interdiction générale, qui concerne tous les copropriétaires et non pas seulement Mmes [G] et [D], aucun abus de majorité n'est établi.
1.3.3. En vertu de l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
En vertu de l'article 13 du décret précité, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.Toute question débattue et mise au vote sans avoir figuré sur l'ordre du jour figurant sur la convocation à l'assemblée générale est nulle (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-12.254).
Il ressort de la convocation à l'assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2020, qu'était visée à l'ordre du jour en point 19 : la pose d'un rocher anti-passage, avec les explications idoines et un projet de résolution relatif à la pose dudit rocher.
Il n'était donc pas prévu la pose de jardinières.
La résolution n°19 qui a approuvé l'installation de jardinières anti-passage est donc nulle. Le jugement doit être infirmé à ce titre.
2. Sur la demande d'annulation des résolutions n°21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2021 à laquelle étaient présents ou représentés trois copropriétaires sur quatre, ont été votées les résolutions suivantes :
- résolution n°21 : « modificatif état descriptif de division : géomètre » :
« Résolution demandée par M. [R] :
Un cellier bâti construit illégalement en 2007 sur le jardin privatif du lot numéro 4 par l'ancien copropriétaire M. [U] malgré un refus notable de la mairie et sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, aujourd'hui l'état descriptif de division ne reflète plus la réalité et l'indivision [G] est dans l'obligation d'effectuer les modifications nécessaires à la régularisation de la situation.
L'étude de géomètre expert [Z] ayant repris la suite de l'étude [T] qui est à l'origine de la rédaction de l'état descriptif de division lors de la mise en copropriété de cette résidence sera le plus à même de modifier cet état descriptif de division qui a, à ce jour, un caractère obligatoire.
L'assemblée générale après avoir débattu et après avoir pris connaissance du devis joint à savoir l'étude [Z], decide de valider la proposition de l'étude [Z] pour un montant de 1242 euros toutes taxes comprises ».
La résolution a été votée par deux copropriétaires représentant 522 tantièmes, Mmes [G] et [D] représentant 268 tantièmes ont voté contre.
- résolution n°22 : « modificatif état descriptif de division : notaire » :
« Dès l'état descriptif de division modifié par un géomètre, un notaire doit modifier le règlement de copropriété et publier au bureau de la publication foncière les nouveaux documents mis à jour puis collecter les émoluments pour les différents services publics. Nous rappelons qu'il s'agit de l'étude Scp [A] qui est à l'origine de la rédaction et de la publication du règlement de copropriété de cet immeuble. L'assemblée générale après avoir pris connaissance de la prévision de taxe jointe à savoir Scp [A] suggère de faire publier le modificatif une fois que le géomètre aura fait sa prestation, en [cette] étude pour un montant de 923,24 euros ».
La résolution a été votée par deux copropriétaires representant 522 tantièmes, Mmes [G] et [D] representant 268 tantièmes ont voté contre.
- résolution n°23 : « régularisation du règlement de copropriété. Majorité nécessaire : majorité absolue (article 25) » :
« Résolution demandée par M. [R] : lors de l'assemblée générale du 27 février 2019, dans la résolution n°21 a été adopté la régularisation du règlement de copropriété. Afin d'exécuter les résolutions précédentes, afin d'exécuter cette décision, le syndic va procéder à la régularisation du règlement de copropriété. En vertu de l'article 35 alinéa 7, M. [R] copropriétaire des lots 5, 7 et 13 dans la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] s'engage à faire une avance de solidarité des fonds nécessaires au syndicat des copropriétaires pour régler les montant de la régularisation et normalement à la charge des copropriétaires des lots 4 et 6. Ceci dans le but de rendre possible, dans les délais que nous impose la loi ELAN, l'exécution de notre résolution n°21 adoptée le 27 février 2019 qui demande la mise en conformité de notre règlement de copropriété.
L'assemblée générale accepte l'avancement des frais par M. [R] pour le paiement du devis du géomètre d'un montant de 1242 euros toutes taxes comprises et le paiement du devis du notaire Scp [A] d'un montant de 923,24 euros toutes taxes comprises soit un total de 2 165,24 euros toutes taxes comprises ».
La résolution a été adoptée par deux copropriétaires représentant 522 tantièmes, un copropriétaire (Mmes [G] et [D]) représentant 268 tantièmes a voté contre.
La résolution n°21 ne fait que reprendre la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et est soumise aux mêmes règles, citées au paragraphe 1.2.3. du présent arrêt, qu'elle ne respecte pas en ce qui concerne la répartition des frais de modification de l'état descriptif de division, puisqu'elle précise que Mmes [G] et [D] doivent effectuer les modifications nécessaires et régulariser la situation, avant que le devis de l'étude [Z] ne soit approuvé. Par conséquent, la résolution n°21 doit être annulée. Le jugement sera infirmé à ce titre.
La résolution n°22 ne fait que valider le devis de l'étude notariale pour modifier l'état descriptif de division, sans référence à sa répartition entre les copropriétaires. Toutefois, le choix du professionnel et la validation du devis et du coût d'une prestation est soumis à la même règle de majorité que le principe de la dépense.
En vertu de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. De même, si une résolution porte atteinte à l'affectation et aux modalités de jouissance des parties privatives, une décision unanime est nécessaire à son adoption.
En l'espèce, la modification de la répartition des tantièmes de copropriété prévue par la résolution n° 14 porte atteinte aux modalités de jouissance d'une partie privative et entraîne une modification de la répartition des charges entre les copropriétaires. Elle doit donc être adoptée à l'unanimité. Dès lors, la prestation de modification de l'état descriptif de division et son enregistrement doivent être approuvés à l'unanimité des copropriétaires à l'instar du principe de modification de l'état descriptif de division.
Or, la majorité requise n'a pas été respectée comme le soutiennent Mmes [G] et [D].
La résolution n° 22 sera donc annulée et le jugement infirmé sur ce point.
La résolution n° 23 par laquelle est approuvée l'avance des frais de modification de l'état descriptif de division par un copropriétaire et qui indique que ces frais doivent être à la charge des copropriétaires des lots 4 et 6 seulement n'est pas conforme à la règle citée en paragraphe 1.2.3. du présent arrêt, selon laquelle les frais de modification de l'état descriptif de division sont à la charge de tous les copropriétaires. La résolution sera donc annulée et le jugement infirmé à ce titre.
3. Sur la validité de la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété,
Le syndicat des copropriétaires critique la validité de la clause insérée en page 15 du règlement de copropriété qui prévoit, au sujet du copropriétaire du lot 4 : « il sera autorisé à édifier sur cet espace une construction à usage de débarras d'une surface maximale de 6 mètres carré sans avoir à demander au préalable l'accord des autres copropriétaires, mais il devra se soumettre aux règles d'urbanisme de la commune de [Localité 2] en vigueur au jour de l'édification »,
En vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux que souhaite effectuer à ses frais un copropriétaire affectant les parties communes doivent être soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Or, l'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune, de sorte que le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
En vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Or la clause porte atteinte à l'article 25 de la loi précitée. Elle est donc illicite et doit être réputée non écrite. Le jugement sera donc confirmé à ce titre.
La cour rappelle que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge qui doit en tirer toutes les conséquences en appliquant ce constat dans la même affaire qui l'a conduit à déclarer non écrite la ou les clauses litigieuses (Civ. 3ème, 21 juin 2006, n° 05-13.607, publié).
4. Sur les dépens et frais irrépétibles,
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mmes [G] et [D], prises ensembles, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
La demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés sera rejetée et le jugement sera infirmé sur tous ces points.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a :
- rejeté la demande de Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux fins d'annulation des résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2020 et des résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 11 mars 2021,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 2], représenté par son syndic la Société à responsabilité limitée (Sarl) Occimo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [F] [G] et Mme [I] [D] de leurs demandes sur ce fondement,
- condamné in solidum Mme [F] [G] et Mme [I] [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Astrid Maffre-Baugé.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Annule les résolutions n° 14, 15, 16 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], du 10 septembre 2020.
Annule les résolutions n° 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2], du 11 mars 2021.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mmes [F] [G] et [I] [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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