CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 20 novembre 2024, n° 21/02161
TOULOUSE
Arrêt
Autre
20/11/2024
ARRÊT N° 362 /24
N° RG 21/02161
N° Portalis DBVI-V-B7F-OE45
AMR/MP
Décision déférée du 02 Avril 2021
TJ de Toulouse 18/00886
GAUMET
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 10]
C/
[C] [O]
Société BANQUE POPULAIRE OCCITANE
[Z] [R]
[S] [Y]
SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 20-11-24
à
Me François AXISA
Me Nicolas DALMAYRAC
Me Jean-marc CLAMENS
Me Elisabeth LAJARTHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE [Adresse 10]
représenté par son syndic en exercice la Sarl CABINET MOULLIN TRAFFORT
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [C] [O]
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) et par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [Z] [R]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Madame [S] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentés par Me Jean-marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 février 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
******
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique du 31 mai 2013 passé par devant maître [M] [I], notaire à [Localité 11] (31), avec le concours de maître [E] [N], notaire à [Localité 12] (60), Mme [C] [O] a acquis de M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] un appartement situé au 2ème étage (lot N°30), une cave (lot N°12) et un parking extérieur (lot N°112) au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 10] » situé [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété, moyennant le prix de 161 000 €, incluant 2 000 € pour les meubles et objets mobiliers.
Par courrier du 19 février 2015, le Cabinet Moullin-Traffort, qui exerce la fonction de syndic, a informé Mme [O] du fait que suite à des infiltrations survenues en plafond de l'appartement situé en-dessous du sien (N°29), il avait mandaté un plombier aux fins de recherches de fuite et estimait que ces infiltrations provenaient de la douche de son appartement, laquelle, ainsi que le raccordement des toilettes, avait fait l'objet de travaux par les précédents propriétaires, dont l'entreprise mandatée estimait qu'ils contrevenaient aux règles de l'art et refusait pour ce motif d'intervenir plus avant. Dans ce courrier, le syndic mettait Mme [O] en demeure de remédier au problème de fuite.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2015, une résolution était votée à l'unanimité en vue d'engager une procédure judiciaire contre Mme [O] si elle ne réalisait pas les travaux de mise en conformité.
Mme [O] a alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'expertise. Il a été fait droit à sa demande suivant ordonnance rendue le 06 août 2015. M. [F] [A], expert désigné pour procéder à la mesure, a déposé son rapport le 16 décembre 2015.
Par exploit d'huissier du 17 mars 2016, Mme [O] a fait délivrer assignation à ses vendeurs aux fins d'obtenir la résolution de la vente intervenue le 31 mai 2013.
Par exploit d'huissier du 15 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet Moullin-Traffort, a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir sa condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte.
Par exploit d'huissier du 16 mai 2019, Mme [O] a fait assigner la Sa Banque Populaire Occitane aux fins de résolution du contrat de prêt souscrit pour acquérir l'appartement litigieux.
Les trois affaires ont été jointes.
Par jugement du 2 avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort, de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux ;
- condamné in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 1.889€ au titre des travaux destinés à remédier à la fuite de la douche, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2016 ;
- condamné in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
- débouté M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] de leur demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel ;
- condamné M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl A.A.D Avocats et de Maître Nicolas Dalmayrac ;
- condamné M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort la somme de 3.000€, à Mme [C] [O] celle de 5.000€ et à la Sa Banque Populaire Occitane celle de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour statuer ainsi le tribunal a estimé que les travaux auxquels avaient procédé les consorts [R]-[Y] n'entraient pas dans ceux soumis à l'autorisation requise par l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il a considéré que ces derniers devaient être condamnés à payer à Mme [O] le coût des travaux nécessaires à remédier à la fuite de la douche à l'italienne. Il a estimé par ailleurs qu'ils avaient manqué à leurs obligations contractuelles à l'égard de Mme [O] en ne l'informant pas des importants travaux de rénovation qu'ils avaient effectués dans l'appartement vendu et que cette faute avait causé à Mme [O] de nombreux tracas outrepassant les inconvénients normalement supportables du fait d'une procédure judiciaire, préjudice dont ils devaient réparation.
Par déclaration en date du 10 mai 2021, le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 janvier 2024, le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet Moullin Traffort, appelant, demande à la cour de :
- réformer la décision entreprise uniquement en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise des lieux dans leur état antérieur,
Statuant à nouveau,
-'dire et juger' que Mme [C] [O] a engagé sa responsabilité tant au titre de l'obligation de recueillir préalablement l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires qu'au titre des travaux non conformes et nuisances qui en découlent,
- condamner Mme [C] [O] à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux en supprimant notamment :
* le raccordement des WC à la chute des eaux usées,
* le raccordement modifié et défectueux de la douche à la chute des eaux usées,
* le meuble auquel est intégré le volume de la gaine technique,
- assortir ces condamnations d'une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- déclarer irrecevable la prétention nouvelle de Mme [C] [O] visant à voir condamner à titre principal et en tout état de cause tous succombants au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouter en toute hypothèse Madame [O] de cette demande manifestement infondée en l'absence de tout justification de l'existence d'un préjudice indemnisable ;
- condamner Mme [C] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de constat d'huissiers du 22 janvier 2020.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 janvier 2024, Mme [C] [O], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :
Au principal
- juger que les travaux réalisés par les consorts [R]-[Y] ne nécessitaient pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- juger que les travaux préconisés par l'expert judiciaire sont conformes aux normes applicables ;
- juger que les consorts [R]-[Y] sont responsables des désordres constatés ;
- juger qu'ils sont responsables du préjudice qu'elle a subi ;
Par conséquent,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
Y ajoutant,
'Condamner tout succombant au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
A défaut, dans l'hypothèse où la Cour d'Appel viendrait à faire droit à la demande du Syndicat des Copropriétaires
- Prononcer la résolution judiciaire sur le fondement des vices cachés, à défaut la nullité, au motif du dol ou, à défaut, encore, de l'erreur, de la vente, en date du 31 mai 2013, reçue par Maître [M] [I], Notaire, titulaire d'un office sis [Adresse 9] à [Localité 11] (Haute-Garonne), publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Toulouse le 1 er juillet 2013, ayant pour objet l'acquisition des biens répondant à la désignation suivante dans l'acte authentique :
« Sur la commune de [Localité 13] (Haute-Garonne), [Adresse 2]. Dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 10] », figurant au cadastre sous les références suivantes : Pref. 833 Section AH Numéro [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 2] Contenance 0 ha 71 a 86 ca
Lot numéro 12 : Dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave consistant en un local de maçonnerie clos par une porte, portant le numéro 12 sur le plan et les deux/millièmes (2/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 30 : Dans le bâtiment B, au deuxième étage à droite, un appartement de deux pièces comprenant : une entrée, cuisine avec cellier contenant un VO, WC, une chambre avec rangement, salle de bains, salle de séjour, terrasse. Et les vingt et un /millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 112 : Un parking extérieur, le long des voies de circulation, consistant en un emplacement matérialisé et numéroté sur le sol et portant le numéro 14 sur le plan. Et les un/millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.
Par conséquent,
- Ordonner la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] à restituer le prix de vente, soit la somme de 161.000€, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2015 ;
- Juger que Madame [C] [O] devra transférer à Monsieur [R] et Madame [Y] la propriété de l'immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par Madame [C] [O] n'aura à intervenir qu'après le règlement des sommes dues par Monsieur [R] et Madame [Y] à Madame [C] [O] ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au remboursement des frais de notaire à hauteur de 11.172,62€ ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au remboursement des frais de plombier à hauteur de 159,67€ ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au paiement de la somme de 40.000€ à titre de dommages-intérêts ;
- Prononcer la résolution du contrat de prêt conclu le 29 mai 2013 entre Madame [C] [O] et la Banque Populaire Occitane ;
- Juger que Madame [O] devra restituer la somme de 107.000€ reçue ;
- Juger que la Banque Populaire Occitane devra rembourser à Madame [O] l'ensemble des sommes versées en en remboursement du capital, des intérêts outre les frais, soit la somme de 119.876,96€ au 10 février 2022, à parfaire au jour du remboursement, avec intérêts à compter de l'assignation délivrée à la Banque Populaire Occitane, soit le 16 mai 2019 ;
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [O] et celles dues par la Banque Populaire Occitane ;
- Condamner la Banque Populaire Occitane à lui restituer la somme de 12.876,96€ arrêtée au 10 février 2022 à parfaire au jour des restitutions
- Condamner, in solidum, Monsieur [R] et Madame [Y] à la relever et garantir du remboursement du montant prêté par la Banque Populaire Occitane, à savoir la somme de 107.000€ ;
- Condamner Monsieur [R] et Madame [Y] in solidum, au paiement des entiers travaux de remise en état de l'appartement, tels que demandés par le Syndicat des Copropriétaires dans ses conclusions ;
- Juger que les toutes les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du dépôt du 1 er juin 2015 ;
- Débouter toute partie de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile à son encontre ;
- Condamner tout succombant, in solidum, au paiement de la somme de 10.000€, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens du procès ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
En tout état de cause
Condamner tous succombants au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 juin 2022, la Sa Banque Populaire Occitane, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1218 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
A défaut,
- condamner Mme [O] à lui régler la différence entre le capital emprunté et les sommes remboursées en capital et intérêts,
- débouter Mme [O] de sa demande de condamnation à son encontre à lui régler les sommes au titre du capital remboursé,
- condamner in solidum M. [R] et Mme [Y] à lui régler la somme de 17 698, 76 euros au titre de son préjudice financier à actualiser au jour de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Nicolas Dalmayrac sur ses affirmations de droits conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [Z] [R] et Mme [S] [Y], intimés et sur appel incident, demandent à la cour de:
1. A titre principal
- confirmer le jugement déféré ayant débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux,
- confirmer le jugement déféré les ayant condamnés à payer à Madame [C] [O] la somme de 1.889 euros au titre des travaux de reprise destinés à remédier à la fuite de la douche,
- l'infirmer pour le surplus,
- débouter Madame [O] de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- rejeter toute demande en condamnation des consorts [R] [Y] au paiement des frais irrépétibles et des dépens,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort, à leur régler une indemnité de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
2. A titre subsidiaire
- débouter Madame [O] de sa demande de résolution et de nullité de la vente,
- débouter la Banque Populaire Occitane de toutes ses demandes, fins et conclusions,
3. En toute hypothèse
- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocats, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Les demandes du syndicat des copropriétaires
L'action du syndicat des copropriétaires tend à la condamnation de Mme [O], au visa des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, à la remise en état des lieux sous astreinte par suppression du raccordement des wc à la chute des eaux usées, du raccordement de la douche à la chute des eaux usées et du meuble auquel est intégré le volume de la gaine technique.
La nature des travaux réalisés par les consorts [R]-[Y] n'est pas contestée.
A l'origine, l'appartement, qui présente une surface d'environ 58 m2, comportait un couloir séparant la cuisine du séjour dans lequel était installé un wc fermé et dont l'évacuation était raccordée sur la colonne spécifique des eaux vannes.
Il a été procédé à des aménagements intérieurs consistant en la suppression du couloir séparant la cuisine du séjour dans lequel se trouvaient les wc raccordés sur la colonne des eaux vannes en gardant la colonne d'aération des eaux vannes masquée par du mobilier, le déplacement des wc vers la salle de bains existante avec raccordement sur la colonne existante des eaux usées et la pose d'un receveur de douche extra plat raccordé à la colonne existante des eaux usées.
Il convient d'établir si une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était requise pour réaliser ces travaux, le fait qu'ils soient atteints de désordres ou de non-conformités étant indifférent.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble
Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 «ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. ».
Les "travaux affectant les parties communes" doivent s'entendre comme des travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes qu'ils affectent dans leur consistance matérielle ou dans les modalités de leur usage.
L'article VII B2 du règlement intérieur de copropriété désigne notamment, comme parties communes spéciales à tous les copropriétaires du bâtiment B « toutes les canalisations d'alimentation, d'adduction, d'écoulement et d'évacuation ».
L'article VIII I-A dudit règlement dispose : «Toutefois, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de la construction ou pouvant intéresser toutes chose ou partie commune, il (le copropriétaire) devra, au préalable, obtenir l'assentiment de l'Assemblée des copropriétaires à la majorité indiquée Article XVIII - §I2 A et l'accord de l'architecte de la copropriété (') Il devra d'une façon générale s'adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic ou l'architecte de copropriété pour tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie.».
L'article Article XVIII - §I2 A stipule que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci doit être donnée à la majorité absolue de l'ensemble des copropriétaires.
La mise en place d'une douche à l'italienne en lieu et place du bidet existant et son raccordement à la colonne existante des eaux usées constituent des travaux de plomberie soumis à ce titre à l'article VIII I-A du règlement de copropriété qui prévoit que le copropriétaire effectuant de tels travaux doit s'adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic ou l'architecte de copropriété, ce qui n'a pas été fait.
Le déplacement du wc dans la salle de bains, qui a entraîné la nécessité de le raccorder à la colonne des eaux usées alors qu'il était raccordé à la colonne des eaux vannes, a entraîné une modification de l'usage de la colonne des eaux usées, partie commune, et aurait dû faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il en est de même pour ce qui concerne l'intégration dans un meuble de la canalisation des eaux vannes, partie commune.
Le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas à démontrer l'existence d'un préjudice, est bien fondé à demander la condamnation du propriétaire du lot concerné par les travaux irréguliers à la remise en l'état antérieur mais l'examen de la condamnation sollicitée à l'endroit à de Mme [O] sera effectué à la suite de l'examen de la demande de résolution de la vente dont la demande du syndicat des copropriétaires dépend directement.
Les demandes de Mme [O]
La cour ayant estimé le syndicat des copropriétaires bien fondé en sa demande de remise en l'état antérieur du lot concerné par les travaux, seules les demandes subsidiaires de Mme [O] doivent être tranchées, de sorte que la disposition du jugement ayant condamné M. [R] et Mme [Y] à lui payer la somme de 1 889 € au titre des travaux de reprise du raccordement de la douche doit être infirmée.
1-la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés
Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En revanche, en application de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Par ailleurs, en application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Selon les dispositions de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait le vice de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur.
L'acte authentique de vente du 31 mai 2013 signé par les vendeurs et l'acquéreuse stipule que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.
Les vices, à savoir l'irrégularité des travaux au regard du règlement de copropriété, étaient cachés lors de la vente pour Mme [O] puisque les vendeurs ne l'ont pas informée de la réalisation de ces travaux pourtant conséquents, déclarant à l'acte de vente « n'avoir réalisé aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l'assemblée générale ».
Ces vices, qui nécessitent la remise en l'état antérieur de l'appartement, c'est-à-dire notamment la remise en place des cloisons supprimées pour insérer les wc à leur emplacement initial et donc le remaniement total de l'agencement de la cuisine, revêtent la gravité exigée par l'article 1641 du code civil puisque l'appartement tel que l'a vu et visité Mme [O] va se trouver profondément modifié par la remise en état nécessaire et qu'il est certain que, si elle les avait connus, elle ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.
M. [R] et Mme [Y] ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l'acte de vente puisqu'ils connaissaient l'existence et l'ampleur des travaux réalisés et ne pouvaient ignorer le règlement de propriété dont les clauses rappelées ci-dessus leur interdisaient de procéder à des travaux de plomberie sans faire appel à une entreprise agréée par le syndic et de procéder à des travaux « pouvant intéresser toutes chose ou partie commune » sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Infirmant le jugement, la résolution pour vices cachés de la vente doit être ordonnée avec effet à la date du présent arrêt. La publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse sera ordonnée.
M. [R] et Mme [Y] seront condamnés à restituer le prix de vente de 161 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt, et Mme [O] à restituer l'immeuble, la date des restitutions réciproques ne pouvant être différée pour l'un et/ou pour l'autre des contractants, comme demandé par Mme [O].
Ils seront en outre condamnés à lui payer la somme de 11 172,62 € au titre des frais de notaire accessoires à l'acte d'achat et celle de 159,67 € au titre des frais de plombier.
Il résulte de l'ensemble des faits de la cause tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice moral subi par Mme [O] qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000 €, le jugement étant confirmé en ce qu'il a condamné M. [R] et Mme Mme [Y] à lui payer cette somme.
En l'état de la résolution de la vente qui vient d'être ordonnée, M. [R] et Mme [Y] sont propriétaires de l'appartement et peuvent seuls être condamnés à la remise en état de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de remise en état dirigée à l'encontre de Mme [O].
Le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10] a interjeté appel de la disposition du jugement qui l'a débouté de sa demande de condamnation à l'encontre de Mme [O] et des consorts [R]-[Y] à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux. Cependant, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, s'il demande la réformation de la disposition du jugement l'ayant débouté de cette demande contre Mme [O] et les consorts [R]-[Y], il ne demande à la cour statuant à nouveau, que de condamner Mme [O] à ce titre. Il doit être considéré en conséquence qu'il ne formule plus aucune prétention de ce chef à l'encontre des consorts [R]-[Y] de sorte que cette disposition du jugement doit être confirmée sans examen au fond.
2-la demande de résolution du contrat de crédit immobilier
Le contrat de vente du bien immobilier ayant été résolu, le contrat de prêt immobilier souscrit pour cet achat doit être résilié, ce que ne conteste pas la Bpoc.
Mme [O] doit restituer le capital emprunté de 107 000 € sous déduction des sommes qu'elle a versées à la banque, en capital et intérêts.
Il ressort du tableau d'amortissement qu'elle produit, édité le 11 décembre 2020 lors d'un remboursement anticipé de 40 000 €, qu'au 10 février 2022 elle avait versé la somme de 119 876,96 € de sorte que la banque restait lui devoir la somme de 12 876,96 €.
La Bpoc sera en conséquence condamnée à rembourser à Mme [C] [O] toutes les sommes qu'elle a versées au titre du remboursement du capital, des intérêts et des frais de dossier sous déduction de la somme de 107 000 €.
En revanche la demande de Mme [O] visant à voir condamner M. [R] et Mme [Y] à la garantir et relever du remboursement du capital prêté ne peut aboutir puisque ces derniers ont déjà été condamnés à lui restituer le prix de vente de l'immeuble à hauteur de 161 000 € incluant le montant du capital prêté.
Elle sera déboutée de ce chef de demande.
3-la demande de condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts
Cette demande présentée pour la première fois en cause d'appel n'est pas nouvelle au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile dans la mesure où elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, indemniser Mme [O] des préjudices qu'elle a subis. Elle doit être déclarée recevable.
Mme [O] demande à être indemnisée d'un « préjudice de jouissance », expliquant que celle-ci a été 'entravée' par la procédure en cours.
Cette demande recoupe celle émise à l'encontre des consorts [R]-[Y] au titre d'un préjudice moral fondée sur les mêmes motifs, durée de la procédure, relations perturbées avec la copropriété, et à laquelle il a été fait droit, de sorte que Mme [O] doit être déboutée de ce chef de demande.
Les demandes de la Bpoc
La Bpoc est fondée à demander l'indemnisation, par les consorts [R]-[Y], sur le fondement de la responsabilité délictuelle, du préjudice qu'elle subit en lien de causalité directe avec leur faute, la réalisation de travaux sans se conformer au règlement de copropriété.
La faute de M. [R] et Mme [Y] a pour conséquence directe la résolution de la vente et du prêt afférent, entraînant pour la banque la perte des intérêts au taux conventionnel dont elle doit restitution à l'emprunteuse, soit la somme de 16 271,76 € ; il en est de même pour les frais de dossier à hauteur de 250 €.
Il n'est nullement démontré par la Bpoc que cette dernière a exposé les frais de garantie du prêt à hauteur de 1 177 € étant relevé qu'ils ont été assumés par un organisme distinct, la Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'Épargne de France, et réglés directement par Mme [O] à cette société, de sorte qu'il n'est établi aucun préjudice subi personnellement par la Bpoc de ce chef.
M. [R] et Mme [Y] doivent être condamnés en conséquence à payer à la Bpoc la somme de 16 521,76 € (16 271,76+250), outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.
Les demandes annexes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.
Le coût du constat d'huissier dressé le 22 janvier 2020, dépense destinée à assurer la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires, relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et doit être pris en considération à ce titre.
Ajoutant au jugement, il sera dit que le coût de ce constat d'huissier n'entre pas dans les dépens de première instance mais doit être qualifié de frais irrépétibles soumis au régime de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, M. [R] et Mme [Y] supporteront les dépens d'appel et se trouvent redevables à l'égard de Mme [O], du syndicat des copropriétaires et de la Bpoc d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Infirme le jugement rendu le 2 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant condamné in solidum M. [R] et Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 5000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sa disposition ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en l'état antérieur dirigée à l'encontre de M. [R] et Mme [Y] et ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] est bien fondé à demander la remise en l'état antérieur du lot concerné par les travaux irréguliers ;
- Prononce la résolution de la vente en date du 31 mai 2013, reçue par maître [M] [I], Notaire, titulaire d'un office sis [Adresse 9] à [Localité 11] (Haute-Garonne), publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Toulouse le 1er juillet 2013, ayant pour objet l'acquisition des biens répondant à la désignation suivante dans l'acte authentique :
«Sur la commune de [Localité 13] (Haute-Garonne), [Adresse 2]. Dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 10] », figurant au cadastre sous les références suivantes : Pref. 833 Section AH Numéro [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 2] Contenance 0 ha 71 a 86 ca
Lot numéro 12 : Dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave consistant en un local de maçonnerie clos par une porte, portant le numéro 12 sur le plan et les deux/millièmes (2/1000èmes) des parties communes générales
Lot numéro 30 : Dans le bâtiment B, au deuxième étage à droite, un appartement de deux pièces comprenant : une entrée, cuisine avec cellier contenant un VO, WC, une chambre avec rangement, salle de bains, salle de séjour, terrasse. Et les vingt et un /millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 112 : Un parking extérieur, le long des voies de circulation, consistant en un emplacement matérialisé et numéroté sur le sol et portant le numéro 14 sur le plan. Et les un/millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales. »
- Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse ;
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de sa demande de remise en état dirigée à l'encontre de Mme [C] [O] ;
- Condamne in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 161 000 € au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 11 172, 62 € au titre des frais de notaire accessoires à l'acte de vente et la somme de 159,67 € au titre des frais de plombier, outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date du présent arrêt ;
- Condamne Mme [C] [O] à restituer l'immeuble ci-dessus désigné à M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] ;
- Prononce la résiliation du contrat de prêt immobilier souscrit le 15 mai 2013 par Mme [C] [O] auprès de la Banque Populaire Occitane ;
- Condamne la Banque Populaire Occitane à rembourser à Mme [C] [O] toutes les sommes qu'elle a versées au titre du remboursement du capital, des intérêts et des frais de dossier sous déduction de la somme de 107 000 € ;
- Déboute Mme [C] [O] de sa demande visant à voir condamner M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à la garantir et relever du remboursement du capital prêté ;
- Déclare recevable la demande de Mme [O] visant à voir condamner tout succombant au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Sur le fond, l'en déboute ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à la Banque Populaire Occitane la somme de 16 521,76 € outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt à titre de dommages et intérêts ;
- Dit que le coût du procès-verbal du constat d'huissier dressé le 22 janvier 2020 n'entre pas dans les dépens de première instance mais doit être qualifié de frais irrépétibles soumis au régime de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Nicolas Dalmayrac, avocat qui le demande, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer, à Mme [C] [O] la somme de 3000 €, au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € et à la Banque Populaire Occitane la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX .
ARRÊT N° 362 /24
N° RG 21/02161
N° Portalis DBVI-V-B7F-OE45
AMR/MP
Décision déférée du 02 Avril 2021
TJ de Toulouse 18/00886
GAUMET
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 10]
C/
[C] [O]
Société BANQUE POPULAIRE OCCITANE
[Z] [R]
[S] [Y]
SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le 20-11-24
à
Me François AXISA
Me Nicolas DALMAYRAC
Me Jean-marc CLAMENS
Me Elisabeth LAJARTHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE [Adresse 10]
représenté par son syndic en exercice la Sarl CABINET MOULLIN TRAFFORT
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [C] [O]
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) et par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [Z] [R]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Madame [S] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentés par Me Jean-marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 février 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
******
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique du 31 mai 2013 passé par devant maître [M] [I], notaire à [Localité 11] (31), avec le concours de maître [E] [N], notaire à [Localité 12] (60), Mme [C] [O] a acquis de M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] un appartement situé au 2ème étage (lot N°30), une cave (lot N°12) et un parking extérieur (lot N°112) au sein de l'ensemble immobilier « [Adresse 10] » situé [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété, moyennant le prix de 161 000 €, incluant 2 000 € pour les meubles et objets mobiliers.
Par courrier du 19 février 2015, le Cabinet Moullin-Traffort, qui exerce la fonction de syndic, a informé Mme [O] du fait que suite à des infiltrations survenues en plafond de l'appartement situé en-dessous du sien (N°29), il avait mandaté un plombier aux fins de recherches de fuite et estimait que ces infiltrations provenaient de la douche de son appartement, laquelle, ainsi que le raccordement des toilettes, avait fait l'objet de travaux par les précédents propriétaires, dont l'entreprise mandatée estimait qu'ils contrevenaient aux règles de l'art et refusait pour ce motif d'intervenir plus avant. Dans ce courrier, le syndic mettait Mme [O] en demeure de remédier au problème de fuite.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2015, une résolution était votée à l'unanimité en vue d'engager une procédure judiciaire contre Mme [O] si elle ne réalisait pas les travaux de mise en conformité.
Mme [O] a alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'expertise. Il a été fait droit à sa demande suivant ordonnance rendue le 06 août 2015. M. [F] [A], expert désigné pour procéder à la mesure, a déposé son rapport le 16 décembre 2015.
Par exploit d'huissier du 17 mars 2016, Mme [O] a fait délivrer assignation à ses vendeurs aux fins d'obtenir la résolution de la vente intervenue le 31 mai 2013.
Par exploit d'huissier du 15 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet Moullin-Traffort, a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir sa condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte.
Par exploit d'huissier du 16 mai 2019, Mme [O] a fait assigner la Sa Banque Populaire Occitane aux fins de résolution du contrat de prêt souscrit pour acquérir l'appartement litigieux.
Les trois affaires ont été jointes.
Par jugement du 2 avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort, de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux ;
- condamné in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 1.889€ au titre des travaux destinés à remédier à la fuite de la douche, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2016 ;
- condamné in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
- débouté M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] de leur demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel ;
- condamné M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl A.A.D Avocats et de Maître Nicolas Dalmayrac ;
- condamné M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort la somme de 3.000€, à Mme [C] [O] celle de 5.000€ et à la Sa Banque Populaire Occitane celle de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour statuer ainsi le tribunal a estimé que les travaux auxquels avaient procédé les consorts [R]-[Y] n'entraient pas dans ceux soumis à l'autorisation requise par l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il a considéré que ces derniers devaient être condamnés à payer à Mme [O] le coût des travaux nécessaires à remédier à la fuite de la douche à l'italienne. Il a estimé par ailleurs qu'ils avaient manqué à leurs obligations contractuelles à l'égard de Mme [O] en ne l'informant pas des importants travaux de rénovation qu'ils avaient effectués dans l'appartement vendu et que cette faute avait causé à Mme [O] de nombreux tracas outrepassant les inconvénients normalement supportables du fait d'une procédure judiciaire, préjudice dont ils devaient réparation.
Par déclaration en date du 10 mai 2021, le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 janvier 2024, le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet Moullin Traffort, appelant, demande à la cour de :
- réformer la décision entreprise uniquement en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise des lieux dans leur état antérieur,
Statuant à nouveau,
-'dire et juger' que Mme [C] [O] a engagé sa responsabilité tant au titre de l'obligation de recueillir préalablement l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires qu'au titre des travaux non conformes et nuisances qui en découlent,
- condamner Mme [C] [O] à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux en supprimant notamment :
* le raccordement des WC à la chute des eaux usées,
* le raccordement modifié et défectueux de la douche à la chute des eaux usées,
* le meuble auquel est intégré le volume de la gaine technique,
- assortir ces condamnations d'une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- déclarer irrecevable la prétention nouvelle de Mme [C] [O] visant à voir condamner à titre principal et en tout état de cause tous succombants au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouter en toute hypothèse Madame [O] de cette demande manifestement infondée en l'absence de tout justification de l'existence d'un préjudice indemnisable ;
- condamner Mme [C] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de constat d'huissiers du 22 janvier 2020.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 janvier 2024, Mme [C] [O], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :
Au principal
- juger que les travaux réalisés par les consorts [R]-[Y] ne nécessitaient pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- juger que les travaux préconisés par l'expert judiciaire sont conformes aux normes applicables ;
- juger que les consorts [R]-[Y] sont responsables des désordres constatés ;
- juger qu'ils sont responsables du préjudice qu'elle a subi ;
Par conséquent,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
Y ajoutant,
'Condamner tout succombant au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
A défaut, dans l'hypothèse où la Cour d'Appel viendrait à faire droit à la demande du Syndicat des Copropriétaires
- Prononcer la résolution judiciaire sur le fondement des vices cachés, à défaut la nullité, au motif du dol ou, à défaut, encore, de l'erreur, de la vente, en date du 31 mai 2013, reçue par Maître [M] [I], Notaire, titulaire d'un office sis [Adresse 9] à [Localité 11] (Haute-Garonne), publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Toulouse le 1 er juillet 2013, ayant pour objet l'acquisition des biens répondant à la désignation suivante dans l'acte authentique :
« Sur la commune de [Localité 13] (Haute-Garonne), [Adresse 2]. Dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 10] », figurant au cadastre sous les références suivantes : Pref. 833 Section AH Numéro [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 2] Contenance 0 ha 71 a 86 ca
Lot numéro 12 : Dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave consistant en un local de maçonnerie clos par une porte, portant le numéro 12 sur le plan et les deux/millièmes (2/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 30 : Dans le bâtiment B, au deuxième étage à droite, un appartement de deux pièces comprenant : une entrée, cuisine avec cellier contenant un VO, WC, une chambre avec rangement, salle de bains, salle de séjour, terrasse. Et les vingt et un /millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 112 : Un parking extérieur, le long des voies de circulation, consistant en un emplacement matérialisé et numéroté sur le sol et portant le numéro 14 sur le plan. Et les un/millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.
Par conséquent,
- Ordonner la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] à restituer le prix de vente, soit la somme de 161.000€, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2015 ;
- Juger que Madame [C] [O] devra transférer à Monsieur [R] et Madame [Y] la propriété de l'immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par Madame [C] [O] n'aura à intervenir qu'après le règlement des sommes dues par Monsieur [R] et Madame [Y] à Madame [C] [O] ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au remboursement des frais de notaire à hauteur de 11.172,62€ ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au remboursement des frais de plombier à hauteur de 159,67€ ;
- Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [Y] au paiement de la somme de 40.000€ à titre de dommages-intérêts ;
- Prononcer la résolution du contrat de prêt conclu le 29 mai 2013 entre Madame [C] [O] et la Banque Populaire Occitane ;
- Juger que Madame [O] devra restituer la somme de 107.000€ reçue ;
- Juger que la Banque Populaire Occitane devra rembourser à Madame [O] l'ensemble des sommes versées en en remboursement du capital, des intérêts outre les frais, soit la somme de 119.876,96€ au 10 février 2022, à parfaire au jour du remboursement, avec intérêts à compter de l'assignation délivrée à la Banque Populaire Occitane, soit le 16 mai 2019 ;
- Ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [O] et celles dues par la Banque Populaire Occitane ;
- Condamner la Banque Populaire Occitane à lui restituer la somme de 12.876,96€ arrêtée au 10 février 2022 à parfaire au jour des restitutions
- Condamner, in solidum, Monsieur [R] et Madame [Y] à la relever et garantir du remboursement du montant prêté par la Banque Populaire Occitane, à savoir la somme de 107.000€ ;
- Condamner Monsieur [R] et Madame [Y] in solidum, au paiement des entiers travaux de remise en état de l'appartement, tels que demandés par le Syndicat des Copropriétaires dans ses conclusions ;
- Juger que les toutes les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du dépôt du 1 er juin 2015 ;
- Débouter toute partie de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile à son encontre ;
- Condamner tout succombant, in solidum, au paiement de la somme de 10.000€, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens du procès ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
En tout état de cause
Condamner tous succombants au paiement de la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 juin 2022, la Sa Banque Populaire Occitane, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1218 et 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
A défaut,
- condamner Mme [O] à lui régler la différence entre le capital emprunté et les sommes remboursées en capital et intérêts,
- débouter Mme [O] de sa demande de condamnation à son encontre à lui régler les sommes au titre du capital remboursé,
- condamner in solidum M. [R] et Mme [Y] à lui régler la somme de 17 698, 76 euros au titre de son préjudice financier à actualiser au jour de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Nicolas Dalmayrac sur ses affirmations de droits conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [Z] [R] et Mme [S] [Y], intimés et sur appel incident, demandent à la cour de:
1. A titre principal
- confirmer le jugement déféré ayant débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux,
- confirmer le jugement déféré les ayant condamnés à payer à Madame [C] [O] la somme de 1.889 euros au titre des travaux de reprise destinés à remédier à la fuite de la douche,
- l'infirmer pour le surplus,
- débouter Madame [O] de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- rejeter toute demande en condamnation des consorts [R] [Y] au paiement des frais irrépétibles et des dépens,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet Moullin Traffort, à leur régler une indemnité de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
2. A titre subsidiaire
- débouter Madame [O] de sa demande de résolution et de nullité de la vente,
- débouter la Banque Populaire Occitane de toutes ses demandes, fins et conclusions,
3. En toute hypothèse
- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocats, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Les demandes du syndicat des copropriétaires
L'action du syndicat des copropriétaires tend à la condamnation de Mme [O], au visa des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, à la remise en état des lieux sous astreinte par suppression du raccordement des wc à la chute des eaux usées, du raccordement de la douche à la chute des eaux usées et du meuble auquel est intégré le volume de la gaine technique.
La nature des travaux réalisés par les consorts [R]-[Y] n'est pas contestée.
A l'origine, l'appartement, qui présente une surface d'environ 58 m2, comportait un couloir séparant la cuisine du séjour dans lequel était installé un wc fermé et dont l'évacuation était raccordée sur la colonne spécifique des eaux vannes.
Il a été procédé à des aménagements intérieurs consistant en la suppression du couloir séparant la cuisine du séjour dans lequel se trouvaient les wc raccordés sur la colonne des eaux vannes en gardant la colonne d'aération des eaux vannes masquée par du mobilier, le déplacement des wc vers la salle de bains existante avec raccordement sur la colonne existante des eaux usées et la pose d'un receveur de douche extra plat raccordé à la colonne existante des eaux usées.
Il convient d'établir si une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était requise pour réaliser ces travaux, le fait qu'ils soient atteints de désordres ou de non-conformités étant indifférent.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble
Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 «ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. ».
Les "travaux affectant les parties communes" doivent s'entendre comme des travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes qu'ils affectent dans leur consistance matérielle ou dans les modalités de leur usage.
L'article VII B2 du règlement intérieur de copropriété désigne notamment, comme parties communes spéciales à tous les copropriétaires du bâtiment B « toutes les canalisations d'alimentation, d'adduction, d'écoulement et d'évacuation ».
L'article VIII I-A dudit règlement dispose : «Toutefois, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de la construction ou pouvant intéresser toutes chose ou partie commune, il (le copropriétaire) devra, au préalable, obtenir l'assentiment de l'Assemblée des copropriétaires à la majorité indiquée Article XVIII - §I2 A et l'accord de l'architecte de la copropriété (') Il devra d'une façon générale s'adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic ou l'architecte de copropriété pour tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie.».
L'article Article XVIII - §I2 A stipule que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci doit être donnée à la majorité absolue de l'ensemble des copropriétaires.
La mise en place d'une douche à l'italienne en lieu et place du bidet existant et son raccordement à la colonne existante des eaux usées constituent des travaux de plomberie soumis à ce titre à l'article VIII I-A du règlement de copropriété qui prévoit que le copropriétaire effectuant de tels travaux doit s'adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic ou l'architecte de copropriété, ce qui n'a pas été fait.
Le déplacement du wc dans la salle de bains, qui a entraîné la nécessité de le raccorder à la colonne des eaux usées alors qu'il était raccordé à la colonne des eaux vannes, a entraîné une modification de l'usage de la colonne des eaux usées, partie commune, et aurait dû faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il en est de même pour ce qui concerne l'intégration dans un meuble de la canalisation des eaux vannes, partie commune.
Le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas à démontrer l'existence d'un préjudice, est bien fondé à demander la condamnation du propriétaire du lot concerné par les travaux irréguliers à la remise en l'état antérieur mais l'examen de la condamnation sollicitée à l'endroit à de Mme [O] sera effectué à la suite de l'examen de la demande de résolution de la vente dont la demande du syndicat des copropriétaires dépend directement.
Les demandes de Mme [O]
La cour ayant estimé le syndicat des copropriétaires bien fondé en sa demande de remise en l'état antérieur du lot concerné par les travaux, seules les demandes subsidiaires de Mme [O] doivent être tranchées, de sorte que la disposition du jugement ayant condamné M. [R] et Mme [Y] à lui payer la somme de 1 889 € au titre des travaux de reprise du raccordement de la douche doit être infirmée.
1-la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés
Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En revanche, en application de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Par ailleurs, en application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Selon les dispositions de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait le vice de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur.
L'acte authentique de vente du 31 mai 2013 signé par les vendeurs et l'acquéreuse stipule que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.
Les vices, à savoir l'irrégularité des travaux au regard du règlement de copropriété, étaient cachés lors de la vente pour Mme [O] puisque les vendeurs ne l'ont pas informée de la réalisation de ces travaux pourtant conséquents, déclarant à l'acte de vente « n'avoir réalisé aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l'assemblée générale ».
Ces vices, qui nécessitent la remise en l'état antérieur de l'appartement, c'est-à-dire notamment la remise en place des cloisons supprimées pour insérer les wc à leur emplacement initial et donc le remaniement total de l'agencement de la cuisine, revêtent la gravité exigée par l'article 1641 du code civil puisque l'appartement tel que l'a vu et visité Mme [O] va se trouver profondément modifié par la remise en état nécessaire et qu'il est certain que, si elle les avait connus, elle ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.
M. [R] et Mme [Y] ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l'acte de vente puisqu'ils connaissaient l'existence et l'ampleur des travaux réalisés et ne pouvaient ignorer le règlement de propriété dont les clauses rappelées ci-dessus leur interdisaient de procéder à des travaux de plomberie sans faire appel à une entreprise agréée par le syndic et de procéder à des travaux « pouvant intéresser toutes chose ou partie commune » sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Infirmant le jugement, la résolution pour vices cachés de la vente doit être ordonnée avec effet à la date du présent arrêt. La publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse sera ordonnée.
M. [R] et Mme [Y] seront condamnés à restituer le prix de vente de 161 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt, et Mme [O] à restituer l'immeuble, la date des restitutions réciproques ne pouvant être différée pour l'un et/ou pour l'autre des contractants, comme demandé par Mme [O].
Ils seront en outre condamnés à lui payer la somme de 11 172,62 € au titre des frais de notaire accessoires à l'acte d'achat et celle de 159,67 € au titre des frais de plombier.
Il résulte de l'ensemble des faits de la cause tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice moral subi par Mme [O] qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000 €, le jugement étant confirmé en ce qu'il a condamné M. [R] et Mme Mme [Y] à lui payer cette somme.
En l'état de la résolution de la vente qui vient d'être ordonnée, M. [R] et Mme [Y] sont propriétaires de l'appartement et peuvent seuls être condamnés à la remise en état de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de remise en état dirigée à l'encontre de Mme [O].
Le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 10] a interjeté appel de la disposition du jugement qui l'a débouté de sa demande de condamnation à l'encontre de Mme [O] et des consorts [R]-[Y] à procéder aux travaux de démolition nécessaires pour la remise en état des lieux. Cependant, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, s'il demande la réformation de la disposition du jugement l'ayant débouté de cette demande contre Mme [O] et les consorts [R]-[Y], il ne demande à la cour statuant à nouveau, que de condamner Mme [O] à ce titre. Il doit être considéré en conséquence qu'il ne formule plus aucune prétention de ce chef à l'encontre des consorts [R]-[Y] de sorte que cette disposition du jugement doit être confirmée sans examen au fond.
2-la demande de résolution du contrat de crédit immobilier
Le contrat de vente du bien immobilier ayant été résolu, le contrat de prêt immobilier souscrit pour cet achat doit être résilié, ce que ne conteste pas la Bpoc.
Mme [O] doit restituer le capital emprunté de 107 000 € sous déduction des sommes qu'elle a versées à la banque, en capital et intérêts.
Il ressort du tableau d'amortissement qu'elle produit, édité le 11 décembre 2020 lors d'un remboursement anticipé de 40 000 €, qu'au 10 février 2022 elle avait versé la somme de 119 876,96 € de sorte que la banque restait lui devoir la somme de 12 876,96 €.
La Bpoc sera en conséquence condamnée à rembourser à Mme [C] [O] toutes les sommes qu'elle a versées au titre du remboursement du capital, des intérêts et des frais de dossier sous déduction de la somme de 107 000 €.
En revanche la demande de Mme [O] visant à voir condamner M. [R] et Mme [Y] à la garantir et relever du remboursement du capital prêté ne peut aboutir puisque ces derniers ont déjà été condamnés à lui restituer le prix de vente de l'immeuble à hauteur de 161 000 € incluant le montant du capital prêté.
Elle sera déboutée de ce chef de demande.
3-la demande de condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts
Cette demande présentée pour la première fois en cause d'appel n'est pas nouvelle au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile dans la mesure où elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, indemniser Mme [O] des préjudices qu'elle a subis. Elle doit être déclarée recevable.
Mme [O] demande à être indemnisée d'un « préjudice de jouissance », expliquant que celle-ci a été 'entravée' par la procédure en cours.
Cette demande recoupe celle émise à l'encontre des consorts [R]-[Y] au titre d'un préjudice moral fondée sur les mêmes motifs, durée de la procédure, relations perturbées avec la copropriété, et à laquelle il a été fait droit, de sorte que Mme [O] doit être déboutée de ce chef de demande.
Les demandes de la Bpoc
La Bpoc est fondée à demander l'indemnisation, par les consorts [R]-[Y], sur le fondement de la responsabilité délictuelle, du préjudice qu'elle subit en lien de causalité directe avec leur faute, la réalisation de travaux sans se conformer au règlement de copropriété.
La faute de M. [R] et Mme [Y] a pour conséquence directe la résolution de la vente et du prêt afférent, entraînant pour la banque la perte des intérêts au taux conventionnel dont elle doit restitution à l'emprunteuse, soit la somme de 16 271,76 € ; il en est de même pour les frais de dossier à hauteur de 250 €.
Il n'est nullement démontré par la Bpoc que cette dernière a exposé les frais de garantie du prêt à hauteur de 1 177 € étant relevé qu'ils ont été assumés par un organisme distinct, la Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'Épargne de France, et réglés directement par Mme [O] à cette société, de sorte qu'il n'est établi aucun préjudice subi personnellement par la Bpoc de ce chef.
M. [R] et Mme [Y] doivent être condamnés en conséquence à payer à la Bpoc la somme de 16 521,76 € (16 271,76+250), outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.
Les demandes annexes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles doivent être confirmées.
Le coût du constat d'huissier dressé le 22 janvier 2020, dépense destinée à assurer la sauvegarde des droits du syndicat des copropriétaires, relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et doit être pris en considération à ce titre.
Ajoutant au jugement, il sera dit que le coût de ce constat d'huissier n'entre pas dans les dépens de première instance mais doit être qualifié de frais irrépétibles soumis au régime de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, M. [R] et Mme [Y] supporteront les dépens d'appel et se trouvent redevables à l'égard de Mme [O], du syndicat des copropriétaires et de la Bpoc d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Infirme le jugement rendu le 2 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant condamné in solidum M. [R] et Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 5000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sa disposition ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en l'état antérieur dirigée à l'encontre de M. [R] et Mme [Y] et ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] est bien fondé à demander la remise en l'état antérieur du lot concerné par les travaux irréguliers ;
- Prononce la résolution de la vente en date du 31 mai 2013, reçue par maître [M] [I], Notaire, titulaire d'un office sis [Adresse 9] à [Localité 11] (Haute-Garonne), publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de Toulouse le 1er juillet 2013, ayant pour objet l'acquisition des biens répondant à la désignation suivante dans l'acte authentique :
«Sur la commune de [Localité 13] (Haute-Garonne), [Adresse 2]. Dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 10] », figurant au cadastre sous les références suivantes : Pref. 833 Section AH Numéro [Cadastre 1] Lieu-dit [Adresse 2] Contenance 0 ha 71 a 86 ca
Lot numéro 12 : Dans le bâtiment B, au sous-sol, une cave consistant en un local de maçonnerie clos par une porte, portant le numéro 12 sur le plan et les deux/millièmes (2/1000èmes) des parties communes générales
Lot numéro 30 : Dans le bâtiment B, au deuxième étage à droite, un appartement de deux pièces comprenant : une entrée, cuisine avec cellier contenant un VO, WC, une chambre avec rangement, salle de bains, salle de séjour, terrasse. Et les vingt et un /millièmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro 112 : Un parking extérieur, le long des voies de circulation, consistant en un emplacement matérialisé et numéroté sur le sol et portant le numéro 14 sur le plan. Et les un/millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales. »
- Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Toulouse ;
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de sa demande de remise en état dirigée à l'encontre de Mme [C] [O] ;
- Condamne in solidum M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à Mme [C] [O] la somme de 161 000 € au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 11 172, 62 € au titre des frais de notaire accessoires à l'acte de vente et la somme de 159,67 € au titre des frais de plombier, outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date du présent arrêt ;
- Condamne Mme [C] [O] à restituer l'immeuble ci-dessus désigné à M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] ;
- Prononce la résiliation du contrat de prêt immobilier souscrit le 15 mai 2013 par Mme [C] [O] auprès de la Banque Populaire Occitane ;
- Condamne la Banque Populaire Occitane à rembourser à Mme [C] [O] toutes les sommes qu'elle a versées au titre du remboursement du capital, des intérêts et des frais de dossier sous déduction de la somme de 107 000 € ;
- Déboute Mme [C] [O] de sa demande visant à voir condamner M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à la garantir et relever du remboursement du capital prêté ;
- Déclare recevable la demande de Mme [O] visant à voir condamner tout succombant au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Sur le fond, l'en déboute ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer à la Banque Populaire Occitane la somme de 16 521,76 € outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt à titre de dommages et intérêts ;
- Dit que le coût du procès-verbal du constat d'huissier dressé le 22 janvier 2020 n'entre pas dans les dépens de première instance mais doit être qualifié de frais irrépétibles soumis au régime de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de maître Nicolas Dalmayrac, avocat qui le demande, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] à payer, à Mme [C] [O] la somme de 3000 €, au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € et à la Banque Populaire Occitane la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [Z] [R] et Mme [S] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX .