CA Paris, Pôle 5 - ch. 10, 2 décembre 2024, n° 22/11361
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11361 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7MK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2022 - Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 21/02374
APPELANTS
Monsieur [E] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, Assisté par Me Iris FEDERICO, Avocat du barreau de paris
Madame [G] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
Assisté par Me Iris FEDERICO, Avocat du barreau de paris
INTIMES
Maître [Y] [F] Notaire
[Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
S.A. ADVENIS
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Sarah SALESSE, avocat au barreau de PARIS
Me BROSSELARD lyon
S.A.S. BREMENS
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° SIRET : 342 444 783
représentée par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente
Monsieur Xavier BLANC, Président
Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Christine SIMON- ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
En 2013, un programme immobilier a été lancé pour la rénovation de l'ancien hôpital du [10], dit '[10]', à [Localité 11] à vocation à la fois de création de logements individuels et d'un hôtel.
Cet ancien hôpital a été acquis par la société Duca.
Le programme immobilier était présenté comme permettant de réaliser une opération de défiscalisation fondée sur le dispositif appelé 'Malraux nouveau', s'agissant de la réhabilitation d'un monument historique, permettant d'accéder à une réduction d'impôt sur le revenu suivant les dépenses de rénovation du bâtiment.
La société Aupera est intervenue en qualité de contractant général pour le marché de travaux qui lui a été consenti par l'association syndicale libre Hôtel du [10] (ASL), constituée des divers investisseurs.
Les investisseurs de la partie hôtel ont conclu, en outre, un bail commercial au profit de M. [S] et M. [M], agissant pour le compte de la société en formation Ducatel, qui devait exploiter l'hôtel.
M. et Mme [Z] ont acquis auprès de la société Duca, par acte authentique dressé par Maître [Y] [F] du 4 juin 2014, un lot n° 2044 situé au 1er étage de l'ensemble immobilier.
Des difficultés sont apparues pour la commercialisation de la partie hôtel en 2016, 9 lots ne trouvant pas preneur. Par ailleurs, un conflit est né entre l'ASL Hôtel du [10] et la société Aupera sur l'état d'avancement du chantier, conduisant à la résiliation du contrat en juin 2018
Se plaignant pour l'essentiel que la livraison des lots était intervenue le 1er juin 2019 au lieu du second trimestre 2015, que la quote-part des travaux à la charge des adhérents de l'ASL ait augmentée, du retard de la prise d'effet des baux et de la perte de revenu locatifs sur trois ans, outre l'impossibilité de défiscaliser le montant de travaux non prévus, des investisseurs ont fait assigner la SA Advenis, afin de mettre en jeu sa responsabilité en qualité de commercialisateur, de conseiller en gestion et conseiller en investissement financier, ainsi que le notaire instrumentaire, notamment en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir souscrit un autre investissement répondant aux délais et engagements financiers présentés.
C'est dans ce cadre que par exploits en date des 21 et 22 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SA Advenis, la SAS Bremens, et Maître [Y] [F].
La SA Advenis a saisi le juge de la mise en état d'un incident, aux fins de voir déclarer irrecevable l'action en responsabilité engagée par M. et Mme [Z] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et, à titre subsidiaire, en raison de la prescription de leur action.
La SAS Bremens et Associés et Maître [Y] [F] ont également soulevé la prescription de l'action des demandeurs.
M. et Mme [Z] ont conclu au débouté des demandes des défenderesses.
Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
« Déclare l'action de Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] irrecevable à l'encontre de la SA Advenis ;
Déclare l'action de Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] irrecevable à l'encontre de la SAS Bremens et associés, et Me [Y] [F] ;
Condamne in solidum Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] à payer la somme de 1 500 euros à la SA Advenis ;
Condamne in solidum Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] à payer la somme de 1 500 euros à la SAS Bremens et associés, et Me [Y] [F] ;
Les condamne in solidum aux entiers dépens ;
Autorise Me Laurent [Localité 9] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante. »
M. et Mme [Z] ont relevé appel de cette ordonnance le 15 juin 2022.
Par dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour, au visa des articles 2224 du code civil et 30, 31 et 789 - 6 du code de procédure civile, de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 25 mai 2022 (RG n°21/02374), en ce qu'il a déclaré l'action introduite par M. et Mme [Z] prescrite donc irrecevable à l'encontre de la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] de la société Advenis et l'action mal dirigée donc irrecevable à l'encontre de la société Advenis et condamné M. et Mme [Z] à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (1 500 euros par défendeurs) et des entiers dépens ;
Et, statuant à nouveau :
- Dire non prescrite et bien dirigée l'action indemnitaire diligentée par M. et Mme [Z] à l'égard des intimées ;
En conséquence :
- Prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre de la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et la société Advenis ;
- Prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre de la société Advenis ;
En conséquence :
- Juger recevable l'action formée par M. et Mme [Z] à l'encontre SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et de la société Advenis SA ;
- Juger recevable l'action formée par M. et Mme [Z] à l'encontre de la société Advenis SA;
- Déclarer irrecevables l'intégralité des prétentions formulées par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et de la société Advenis SA ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F], et la société Advenis au règlement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les intimés aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions signifiées le 24 septembre 2024, la société Advenis demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile et 2224 du code civil, de :
- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance d'incident en date du 25 mai 2022 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,
- Condamner M. et Mme [Z] à verser à la société Advenis SA la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Par conclusions signifiées le 14 septembre 2022, la société Bremens Associés et Maître [Y] [F] demandent à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, de :
- Confirmer l'ordonnance rendue le 25 mai 2022 par le juge de la mise en état,
- Juger prescrite l'action engagée par M. et Mme [Z] à l'encontre de Maître [Y] [F] et de la SAS Bremens & Associés ;
- Débouter M. et Mme [Z] de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître [Y] [F] et de la SAS Bremens & Associés ;
- Condamner M. et Mme [Z] à payer, in solidum, à Maître [Y] [F] et la SAS Bremens & Associés la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Kuhn, avocat postulant au Barreau de Paris.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intérêt et la qualité à agir de M. et Mme [Z] contre la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance
Moyens des parties
M. et Mme [Z] soutiennent que la société Advenis est intervenue en nom propre dans l'investissement et qu'ils ont apporté la preuve d'une confusion entre la société Advenis SA et de sa filiale Advenis Gestion Privée qui justifie qu'elle soit tenue des agissements de sa filiale. Ils soutiennent que la société Advenis est responsable de la conception et du montage hautement risqué de l'opération d'investissement ensuite commercialisée par le biais de sa filiale Advenis Gestion Privée et réalisée par le biais de la société Aupera, autre filiale, ainsi que, de concert avec ses filiales, des actes de ces dernières ; que la société Advenis Gestion privée est responsable de concert avec la société mère d'un défaut d'information et de conseil au niveau de la commercialisation de l'opération et seule en sa qualité propre de conseiller de gestion de patrimoine, d'un défaut de conseil et d'information auprès de chaque investisseur « conseillé ».
Ils font valoir que le PV d'AG de l'ASL Hôtel du [10] du 15 avril 2016 atteste de l'investissement direct d'Advenis par le biais de son président directeur général, M. [C] qui s'est présenté afin de faire le point quant à la commercialisation des lots.
Ils ajoutent qu'Advenis n'a pas répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée et que son silence vaut acquiescement de son implication.
Ils invoquent également la théorie de l'apparence et de l'immixtion des agissements de ses filiales.
Ils font valoir que la plaquette commerciale qui leur a été présentée est estampillée « Avenir Finance » ; que les adresses utilisées par les agents du groupe Avenir Finances auprès des demandeurs sont « @avenirfinance.com » ou « @advenis.com » ; que le logo est identique pour chaque société du groupe. Ils en déduisent que l'investisseur a pu légitimement croire qu'il avait affaire à la société mère Advenis.
Ils font également valoir que le groupe Advenis se présente comme une entité unique, dont les dirigeants sont également uniques et dont les postes clés tels que le directeur juridique, le directeur financier, sont au niveau du groupe et non pas des filiales, ce qui atteste d'une unité au niveau du contrôle et de la prise de décisions. Ils ajoutent qu'à l'époque de la commercialisation, Advenis avait le même siège social que l'ensemble de ses filiales ; que si elle n'a pas de carte professionnelle et ne figure pas au fichier ORIAS, elle se présente ouvertement comme étant une société en charge de gérer le patrimoine et propose sur internet des investissements avec son propre logo (et non pas celui d'une de ses filiales).
La société Advenis indique être une société holding qui n'a aucune activité de conseil, à la différence des filiales qu'elle anime. Elle relève qu'elle n'est jamais mentionnée sur les documents versés aux débats, notamment sur l'étude personnalisée, et qu'elle n'a jamais donné aucun conseil. Elle est dépourvue du statut de courtier en assurance, de celui de conseil en investissements financiers, ou de mandataire en opération de banques et services de paiement.
Elle fait valoir l'absence de tout élément probant permettent d'engager sa responsabilité, que ce soit en raison de sa prétendue activité, d'une influence exercée sur les filiales ou encore d'une confusion au titre de la théorie de l'apparence.
Elle rappelle que la présomption d'influence ne joue, le cas échéant, qu'en droit de la concurrence, et que rien ne permet de faire jouer la théorie de l'apparence au cas présent. Quant à l'argument de déloyauté, elle estime que le faire prospérer revient à nier le principe du droit de la défense au cas présent.
Elle fait valoir que la société Advenis Gestion Privée est visée dans le PV d'AG de 2015 comme simple commercialisateur à l'exclusion de la société Advenis, contrairement à la société Duca, promoteur de l'opération mais également exploitant de l'hôtel à l'origine du montage ; que la plaquette commerciale est estampillée « Avenir Finance gestion privée » ; qu'aucune confusion n'est possible ; que sur la page internet d'Advenis, les filiales sont clairement présentées en première page ; que la société Advenis Gestion Privée possède son propre site internet ; qu'il n'existe aucune confusion de son patrimoine avec Advenis Gestion Privée
Elle souligne que M. et Mme [Z] ont engagé une action à l'encontre de la société Advenis Gestion Privée qui est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
La société Bremens et Me [F] indiquent, dans la motivation de leurs conclusions, qu'il soit statué ce que de droit sur ce point.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.
Réponse de la Cour
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration du bien-fondé de l'action.
Dans le cadre d'une action en responsabilité, l'existence de la faute et du préjudice invoqués par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Advenis SA, venant aux droits de la société Avenir Finance, et la SAS Advenis Gestion privée, anciennement Avenir Finance Gestion Privée, sa filiale, sont deux personnes morales distinctes du groupe Advenis, aux patrimoines séparés.
Or, dans le cadre de la présente action, M. et Mme [Z] recherchent, d'une part, la responsabilité délictuelle de la première pour son rôle propre dans la conception et le montage de l'opération d'investissement, commercialisée par la seconde, qui serait à l'origine du préjudice qu'ils invoquent, ainsi que pour avoir contribué aux actes de ses filiales impliquées en dictant les politiques commerciales et financières.
D'autre part, en se prévalant de l'apparence et de l'immixtion de la société Advenis dans la commercialisation et l'exécution de ladite opération, M. et Mme [Z] invoquent une confusion avec la SAS Advenis Gestion Privée qui les aurait légitimement amenés à croire qu'Advenis agissait en tant que conseiller en gestion de patrimoine pour l'opération.
Au vu de ces éléments et abstraction faite du bien-fondé de l'action de M. et Mme [Z] indifférent à ce stade, l'intérêt personnel et direct ainsi que la qualité de ces derniers à agir contre la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, sont caractérisés.
Dès lors, l'ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable son action pour absence d'intérêt à agir.
La fin de non-recevoir de cette société, tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. et Mme [Z], sera rejetée.
Sur la prescription de l'action de M. et Mme [Z]
Moyens des parties
M. et Mme [Z] soutiennent que le point de départ de la prescription est à compter du jour où le préjudice se révèle à la victime et qu'en matière de responsabilité du notaire la jurisprudence fait courir la prescription à compter de la connaissance du dommage pour la victime et non à la date de la commission de la faute. Ils font valoir que s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
Ils soutiennent qu'au cas particulier, ils ont agi sur le fondement de l'obligation d'information et de conseil en ce qu'ils n'avaient pas été informés que l'opération avait été conçue de sorte que l'achèvement du chantier dépendait de la commercialisation de l'intégralité des lots et qu'à défaut de commercialisation de tous les lots, l'opération ainsi qu'elle était conçue échouait et le chantier ne pouvait pas être achevé.
Ils font valoir que les intervenants à l'opération n'ont jamais alerté les appelants quant au fait que l'opération serait mise en échec en cas de défaillance de la commercialisation et du contractant général et qu'aucune garantie d'achèvement n'était prévue afin d'y remédier. Ce n'est qu'en 2017 que les risques se sont réalisés et que les demandeurs ont pu prendre conscience de leur préjudice de perte de chance.
Ils soutiennent que le PV d'AG de 2015 n'indique à aucun moment que les travaux étaient en retard et n'impute pas ce retard au défaut d'adhésion de certains propriétaires mais se limite à dire que le contractant général a augmenté le montant de son marché de travaux dans la mesure où certains n'ont pas adhéré à l'ASL. Ils soulignent que les travaux supplémentaires ne sont pas dus au défaut d'adhésion à l'ASL. Le retard d'achèvement et le renchérissement des travaux ne peuvent pas à eux seuls révéler l'échec de l'opération pour le défaut de commercialisation de l'ensemble des lots.
Ce n'est que lors de l'AG d'avril 2016 que l'on commence à faire état des difficultés nées de la conception de cette opération. Mais il est également expliqué que le chantier poursuit et que le président de l'ASL procède à des avances de fonds pour ce faire et pour pallier le fait qu'ils restent encore 15 lots à commercialiser Ce n'est que lors du constat de l'échec définitif de la commercialisation en 2017 (9 lots ne trouveront pas d'acquéreurs) que les investisseurs ont découvert que l'opération telle qu'elle avait été conçue était également vouée à l'échec avec l'arrêt du chantier.
Ils soutiennent que ce sont uniquement les informations communiquées à l'ensemble des copropriétaires à partir de l'AG de 2017 qui ont permis de révéler l'impossibilité définitive de leur livrer un projet immobilier terminé aux conditions convenues. La défaillance irrémédiable du projet n'a pu être constatée que, au mieux, lors de l'AG de 2017 ou lors de la résiliation du marché Aupera avec la refonte financière du projet et le définitif constat de l'échec du projet tel qu'il avait été vendu aux investisseurs.
Ils font valoir que la Cour de cassation fixe le départ du délai de 5 ans au moment du constat de l'échec de l'opération de défiscalisation dans sa globalité.
La société Advenis soutient que l'action de M. et Mme [Z] est prescrite.
Elle fait valoir que le juge de la mise en état a, à bon droit, retenu que le procès-verbal de l'assemblée du 17 février 2015 contenait toutes les informations permettant aux requérants d'engager la présente action avant décembre 2020, date de leur assignation, car :
- ils avaient l'information du retard des travaux, lesquels devaient s'achever mi-2016,
- il a été voté un appel de fonds supplémentaire en raison du défaut d'adhésion des propriétaires de l'ensemble de lots dont la société Duca,
- la nécessité de travaux supplémentaires était exposée par la maîtrise d''uvre.
Elle rappelle que l'action en responsabilité pour manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde, est soumise au délai de prescription quinquennale prévu à l'article 2224 du code civil ; qu'il est de principe, par ailleurs, que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
Elle fait valoir que M. et Mme [Z] avaient déjà connaissance des difficultés sur le chantier engendrant un retard de livraison, le 17 février 2015 que cette connaissance résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale d'ASL du 17 février 2015, assemblée à laquelle les requérants ont été convoqués ; qu'à cette occasion, ils ont eu accès à l'ensemble des informations leur permettant d'introduire une action en justice aux fins d'indemnisation de leur prétendu préjudice ; qu'ils ont eu connaissance du dommage qu'ils prétendent avoir subi, lors de cette assemblée, lorsque la maîtrise d''uvre a présenté les différentes causes du financement des travaux supplémentaires et du retard dans l'exécution des travaux et que l'interprétation du principe du point de départ « glissant » des requérants ou du « décalage » de ce point de départ, sera rejetée.
La SAS Bremens Notaire et Me [Y] [F] soutiennent que l'action engagée le 21 décembre 2020 par M. et Mme [Z] est prescrite.
Ils font valoir qu'il résulte de l'exposé fait par les appelants qu'ils étaient parfaitement informés de l'ensemble des circonstances de l'opération projetée qui n'était pas plus risquée que n'importe quelle opération de promotion immobilière comportant une construction et une mise en location permettant une défiscalisation. Ils soulignent que dès l'assemblée générale de l'ASL du 17 février 2015, à laquelle ils ont assisté, les difficultés inhérentes à la vente des lots et à l'avance des travaux ont été évoqués.
Réponse de la Cour
L'article 2224 du code dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en n'avait pas eu précédemment connaissance.
La charge de la preuve du point de départ de ce délai incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.
En l'espèce, le compromis de vente du 23 octobre 2013 entre la société Duca, d'une part, et M. et Mme [Z], d'autre part, signé par ces derniers le 3 février 2014, mentionne que le vendeur s'est engagé à mettre à disposition les murs de l'hôtel, travaux terminés, au second semestre 2015, pour une mise en activité de l'exploitation en hôtel, à ce que l'ensemble des travaux sur les parties communes générales pour les lots de l'hôtel, notamment la toiture, les façades et la cour intérieure, soit réalisé au plus tard le 31 décembre 2015 et à ce que l'ensemble des travaux soit achevé au plus tard le 8 février 2017. En outre, le 28 février 2014, l'ASL Hôtel du [10], à laquelle M. et Mme [Z] ont adhéré dès l'acquisition de leur lot, a conclu une convention de contractant général avec la société Aupera, incluant les 43 premiers lots vendus sur 109, fixant le délai pour l'exécution des travaux à trente mois à compter de cette date, soit jusqu'au 28 août 2016.
Le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL Hôtel du [10] du 17 février 2015 mentionne que, selon le contractant général, les travaux doivent s'achever mi-2016 et que les sociétaires exposent leur satisfaction quant aux travaux en cours. Si le budget prévu est rehaussé au cours de cette assemblée générale, en raison de travaux supplémentaires demandés par l'équipe de maîtrise d''uvre, cette équipe précise, s'agissant de la date de livraison, que l'objectif est le deuxième trimestre 2016 qui permettrait l'ouverture de l'hôtel pour la coupe d'Europe de football, même si cette date ne peut être confirmée.
Par ailleurs, ce procès-verbal indique que tous les propriétaires des lots n'ont pas adhéré à l'ASL et que le contractant général a augmenté le montant de son marché de travaux mais ne fait pas état de difficultés de commercialisation de ces lots ni ne fait ressortir de lien entre ces éventuelles difficultés et la nécessité de travaux supplémentaires ou d'un rehaussement du budget pour la poursuite du chantier.
En revanche, le procès-verbal de l'assemblée générale suivante, en date du 15 avril 2016, fait état, d'une part, de ce que l'ASL a été alertée par courrier du 10 mars 2016 d'un probable report de plusieurs mois de la date de réception, confirmé par l'architecte et la société Aupera, et de ce que, du fait du retard pris par le chantier, les intervenants s'autorisent à envisager une réception pour le second trimestre de l'année 2017.
D'autre part, ce procès-verbal mentionne que, pour tenir compte des difficultés de trésorerie rencontrées en raison de la non-commercialisation d'une quinzaine de lots, l'assemblée propose de donner pouvoir au président de l'ASL de régler des avances directement à la société Aupera, à concurrence des fonds disponibles, afin que le chantier ne s'arrête pas. II en ressort également qu'il reste 18 lots à commercialiser et que le fait que les fonds liés à ces lots ne seront probablement versés que vers la fin de l'année fait courir un risque important de manque de financement de l'avancement du chantier, devant se manifester vers la fin juin.
Il ressort de ces éléments qu'à la date du 17 février 2015, retenue par l'ordonnance du juge de la mise en état comme point de départ de la prescription quinquennale, le dommage invoqué par M. et Mme [Z], tenant à la perte d'une chance de souscrire un autre investissement répondant aux délais et aux engagements financiers présentés et, en conséquence, de subir les pertes qu'ils invoquent, ne s'était pas réalisé. En effet, ce n'est que lors de l'assemblée générale du 15 avril 2016 qu'un retard certain dans l'exécution des travaux et la date de réception a été constaté par l'assemblée générale de l'ASL Hôtel du [10]. Par ailleurs, il n'avait pas été fait état auparavant de difficultés de commercialisation des lots et des conséquences susceptibles d'en découler, en termes de trésorerie et de risque de non-achèvement du chantier, difficultés ayant conduit à des demandes de financement complémentaire de la société Aupera suivies de la résiliation de la convention de contractant général de cette société décidée par l'ASL le 5 février 2018 après mise en demeure de poursuivre le chantier, puis à la répartition entre les propriétaires de lots membres de l'ASL et la société Duca, en l'absence de commercialisation des neufs derniers lots, des travaux estimés nécessaires à l'achèvement de ce chantier, suivant protocole d'accord approuvé par consultation écrite de l'ASL du 18 avril 2018.
L'action de M. et Mme [Z] ayant été engagée les 21 et 22 décembre, celle-ci ne saurait donc être déclarée prescrite.
L'ordonnance du juge de la mise en l'état sera par conséquent infirmée de ce chef.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] ainsi que, subsidiairement, la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, sera rejetée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance du juge de la mise en état sera également infirmée en ce qu'elle condamne M. et Mme [Z] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] ainsi que la société Advenis, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 700 du même code, ces parties seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [Z] la somme de 2000 euros.
Sur l'exécution provisoire
Le pourvoi en cassation n'ayant pas d'effet suspensif en vertu de l'article 579 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande d'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] à son encontre,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, tirée de la prescription,
Condamne in solidum la SAS Bremens et associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum la SAS Bremens et associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, à payer la somme de 2 000 euros à M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'exécution provisoire de M. [E] [Z] et Mme [G] [Z],
Rejette le surplus des demandes.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE
S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11361 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7MK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2022 - Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 21/02374
APPELANTS
Monsieur [E] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, Assisté par Me Iris FEDERICO, Avocat du barreau de paris
Madame [G] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
Assisté par Me Iris FEDERICO, Avocat du barreau de paris
INTIMES
Maître [Y] [F] Notaire
[Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
S.A. ADVENIS
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Sarah SALESSE, avocat au barreau de PARIS
Me BROSSELARD lyon
S.A.S. BREMENS
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° SIRET : 342 444 783
représentée par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente
Monsieur Xavier BLANC, Président
Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Christine SIMON- ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
En 2013, un programme immobilier a été lancé pour la rénovation de l'ancien hôpital du [10], dit '[10]', à [Localité 11] à vocation à la fois de création de logements individuels et d'un hôtel.
Cet ancien hôpital a été acquis par la société Duca.
Le programme immobilier était présenté comme permettant de réaliser une opération de défiscalisation fondée sur le dispositif appelé 'Malraux nouveau', s'agissant de la réhabilitation d'un monument historique, permettant d'accéder à une réduction d'impôt sur le revenu suivant les dépenses de rénovation du bâtiment.
La société Aupera est intervenue en qualité de contractant général pour le marché de travaux qui lui a été consenti par l'association syndicale libre Hôtel du [10] (ASL), constituée des divers investisseurs.
Les investisseurs de la partie hôtel ont conclu, en outre, un bail commercial au profit de M. [S] et M. [M], agissant pour le compte de la société en formation Ducatel, qui devait exploiter l'hôtel.
M. et Mme [Z] ont acquis auprès de la société Duca, par acte authentique dressé par Maître [Y] [F] du 4 juin 2014, un lot n° 2044 situé au 1er étage de l'ensemble immobilier.
Des difficultés sont apparues pour la commercialisation de la partie hôtel en 2016, 9 lots ne trouvant pas preneur. Par ailleurs, un conflit est né entre l'ASL Hôtel du [10] et la société Aupera sur l'état d'avancement du chantier, conduisant à la résiliation du contrat en juin 2018
Se plaignant pour l'essentiel que la livraison des lots était intervenue le 1er juin 2019 au lieu du second trimestre 2015, que la quote-part des travaux à la charge des adhérents de l'ASL ait augmentée, du retard de la prise d'effet des baux et de la perte de revenu locatifs sur trois ans, outre l'impossibilité de défiscaliser le montant de travaux non prévus, des investisseurs ont fait assigner la SA Advenis, afin de mettre en jeu sa responsabilité en qualité de commercialisateur, de conseiller en gestion et conseiller en investissement financier, ainsi que le notaire instrumentaire, notamment en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir souscrit un autre investissement répondant aux délais et engagements financiers présentés.
C'est dans ce cadre que par exploits en date des 21 et 22 décembre 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SA Advenis, la SAS Bremens, et Maître [Y] [F].
La SA Advenis a saisi le juge de la mise en état d'un incident, aux fins de voir déclarer irrecevable l'action en responsabilité engagée par M. et Mme [Z] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et, à titre subsidiaire, en raison de la prescription de leur action.
La SAS Bremens et Associés et Maître [Y] [F] ont également soulevé la prescription de l'action des demandeurs.
M. et Mme [Z] ont conclu au débouté des demandes des défenderesses.
Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
« Déclare l'action de Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] irrecevable à l'encontre de la SA Advenis ;
Déclare l'action de Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] irrecevable à l'encontre de la SAS Bremens et associés, et Me [Y] [F] ;
Condamne in solidum Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] à payer la somme de 1 500 euros à la SA Advenis ;
Condamne in solidum Mme [G] [Z] et M. [E] [Z] à payer la somme de 1 500 euros à la SAS Bremens et associés, et Me [Y] [F] ;
Les condamne in solidum aux entiers dépens ;
Autorise Me Laurent [Localité 9] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante. »
M. et Mme [Z] ont relevé appel de cette ordonnance le 15 juin 2022.
Par dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour, au visa des articles 2224 du code civil et 30, 31 et 789 - 6 du code de procédure civile, de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 25 mai 2022 (RG n°21/02374), en ce qu'il a déclaré l'action introduite par M. et Mme [Z] prescrite donc irrecevable à l'encontre de la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] de la société Advenis et l'action mal dirigée donc irrecevable à l'encontre de la société Advenis et condamné M. et Mme [Z] à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (1 500 euros par défendeurs) et des entiers dépens ;
Et, statuant à nouveau :
- Dire non prescrite et bien dirigée l'action indemnitaire diligentée par M. et Mme [Z] à l'égard des intimées ;
En conséquence :
- Prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre de la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et la société Advenis ;
- Prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre de la société Advenis ;
En conséquence :
- Juger recevable l'action formée par M. et Mme [Z] à l'encontre SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et de la société Advenis SA ;
- Juger recevable l'action formée par M. et Mme [Z] à l'encontre de la société Advenis SA;
- Déclarer irrecevables l'intégralité des prétentions formulées par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et de la société Advenis SA ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F], et la société Advenis au règlement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les intimés aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions signifiées le 24 septembre 2024, la société Advenis demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile et 2224 du code civil, de :
- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance d'incident en date du 25 mai 2022 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris,
- Condamner M. et Mme [Z] à verser à la société Advenis SA la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Par conclusions signifiées le 14 septembre 2022, la société Bremens Associés et Maître [Y] [F] demandent à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, de :
- Confirmer l'ordonnance rendue le 25 mai 2022 par le juge de la mise en état,
- Juger prescrite l'action engagée par M. et Mme [Z] à l'encontre de Maître [Y] [F] et de la SAS Bremens & Associés ;
- Débouter M. et Mme [Z] de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître [Y] [F] et de la SAS Bremens & Associés ;
- Condamner M. et Mme [Z] à payer, in solidum, à Maître [Y] [F] et la SAS Bremens & Associés la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Kuhn, avocat postulant au Barreau de Paris.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intérêt et la qualité à agir de M. et Mme [Z] contre la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance
Moyens des parties
M. et Mme [Z] soutiennent que la société Advenis est intervenue en nom propre dans l'investissement et qu'ils ont apporté la preuve d'une confusion entre la société Advenis SA et de sa filiale Advenis Gestion Privée qui justifie qu'elle soit tenue des agissements de sa filiale. Ils soutiennent que la société Advenis est responsable de la conception et du montage hautement risqué de l'opération d'investissement ensuite commercialisée par le biais de sa filiale Advenis Gestion Privée et réalisée par le biais de la société Aupera, autre filiale, ainsi que, de concert avec ses filiales, des actes de ces dernières ; que la société Advenis Gestion privée est responsable de concert avec la société mère d'un défaut d'information et de conseil au niveau de la commercialisation de l'opération et seule en sa qualité propre de conseiller de gestion de patrimoine, d'un défaut de conseil et d'information auprès de chaque investisseur « conseillé ».
Ils font valoir que le PV d'AG de l'ASL Hôtel du [10] du 15 avril 2016 atteste de l'investissement direct d'Advenis par le biais de son président directeur général, M. [C] qui s'est présenté afin de faire le point quant à la commercialisation des lots.
Ils ajoutent qu'Advenis n'a pas répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée et que son silence vaut acquiescement de son implication.
Ils invoquent également la théorie de l'apparence et de l'immixtion des agissements de ses filiales.
Ils font valoir que la plaquette commerciale qui leur a été présentée est estampillée « Avenir Finance » ; que les adresses utilisées par les agents du groupe Avenir Finances auprès des demandeurs sont « @avenirfinance.com » ou « @advenis.com » ; que le logo est identique pour chaque société du groupe. Ils en déduisent que l'investisseur a pu légitimement croire qu'il avait affaire à la société mère Advenis.
Ils font également valoir que le groupe Advenis se présente comme une entité unique, dont les dirigeants sont également uniques et dont les postes clés tels que le directeur juridique, le directeur financier, sont au niveau du groupe et non pas des filiales, ce qui atteste d'une unité au niveau du contrôle et de la prise de décisions. Ils ajoutent qu'à l'époque de la commercialisation, Advenis avait le même siège social que l'ensemble de ses filiales ; que si elle n'a pas de carte professionnelle et ne figure pas au fichier ORIAS, elle se présente ouvertement comme étant une société en charge de gérer le patrimoine et propose sur internet des investissements avec son propre logo (et non pas celui d'une de ses filiales).
La société Advenis indique être une société holding qui n'a aucune activité de conseil, à la différence des filiales qu'elle anime. Elle relève qu'elle n'est jamais mentionnée sur les documents versés aux débats, notamment sur l'étude personnalisée, et qu'elle n'a jamais donné aucun conseil. Elle est dépourvue du statut de courtier en assurance, de celui de conseil en investissements financiers, ou de mandataire en opération de banques et services de paiement.
Elle fait valoir l'absence de tout élément probant permettent d'engager sa responsabilité, que ce soit en raison de sa prétendue activité, d'une influence exercée sur les filiales ou encore d'une confusion au titre de la théorie de l'apparence.
Elle rappelle que la présomption d'influence ne joue, le cas échéant, qu'en droit de la concurrence, et que rien ne permet de faire jouer la théorie de l'apparence au cas présent. Quant à l'argument de déloyauté, elle estime que le faire prospérer revient à nier le principe du droit de la défense au cas présent.
Elle fait valoir que la société Advenis Gestion Privée est visée dans le PV d'AG de 2015 comme simple commercialisateur à l'exclusion de la société Advenis, contrairement à la société Duca, promoteur de l'opération mais également exploitant de l'hôtel à l'origine du montage ; que la plaquette commerciale est estampillée « Avenir Finance gestion privée » ; qu'aucune confusion n'est possible ; que sur la page internet d'Advenis, les filiales sont clairement présentées en première page ; que la société Advenis Gestion Privée possède son propre site internet ; qu'il n'existe aucune confusion de son patrimoine avec Advenis Gestion Privée
Elle souligne que M. et Mme [Z] ont engagé une action à l'encontre de la société Advenis Gestion Privée qui est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
La société Bremens et Me [F] indiquent, dans la motivation de leurs conclusions, qu'il soit statué ce que de droit sur ce point.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.
Réponse de la Cour
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration du bien-fondé de l'action.
Dans le cadre d'une action en responsabilité, l'existence de la faute et du préjudice invoqués par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Advenis SA, venant aux droits de la société Avenir Finance, et la SAS Advenis Gestion privée, anciennement Avenir Finance Gestion Privée, sa filiale, sont deux personnes morales distinctes du groupe Advenis, aux patrimoines séparés.
Or, dans le cadre de la présente action, M. et Mme [Z] recherchent, d'une part, la responsabilité délictuelle de la première pour son rôle propre dans la conception et le montage de l'opération d'investissement, commercialisée par la seconde, qui serait à l'origine du préjudice qu'ils invoquent, ainsi que pour avoir contribué aux actes de ses filiales impliquées en dictant les politiques commerciales et financières.
D'autre part, en se prévalant de l'apparence et de l'immixtion de la société Advenis dans la commercialisation et l'exécution de ladite opération, M. et Mme [Z] invoquent une confusion avec la SAS Advenis Gestion Privée qui les aurait légitimement amenés à croire qu'Advenis agissait en tant que conseiller en gestion de patrimoine pour l'opération.
Au vu de ces éléments et abstraction faite du bien-fondé de l'action de M. et Mme [Z] indifférent à ce stade, l'intérêt personnel et direct ainsi que la qualité de ces derniers à agir contre la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, sont caractérisés.
Dès lors, l'ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable son action pour absence d'intérêt à agir.
La fin de non-recevoir de cette société, tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. et Mme [Z], sera rejetée.
Sur la prescription de l'action de M. et Mme [Z]
Moyens des parties
M. et Mme [Z] soutiennent que le point de départ de la prescription est à compter du jour où le préjudice se révèle à la victime et qu'en matière de responsabilité du notaire la jurisprudence fait courir la prescription à compter de la connaissance du dommage pour la victime et non à la date de la commission de la faute. Ils font valoir que s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
Ils soutiennent qu'au cas particulier, ils ont agi sur le fondement de l'obligation d'information et de conseil en ce qu'ils n'avaient pas été informés que l'opération avait été conçue de sorte que l'achèvement du chantier dépendait de la commercialisation de l'intégralité des lots et qu'à défaut de commercialisation de tous les lots, l'opération ainsi qu'elle était conçue échouait et le chantier ne pouvait pas être achevé.
Ils font valoir que les intervenants à l'opération n'ont jamais alerté les appelants quant au fait que l'opération serait mise en échec en cas de défaillance de la commercialisation et du contractant général et qu'aucune garantie d'achèvement n'était prévue afin d'y remédier. Ce n'est qu'en 2017 que les risques se sont réalisés et que les demandeurs ont pu prendre conscience de leur préjudice de perte de chance.
Ils soutiennent que le PV d'AG de 2015 n'indique à aucun moment que les travaux étaient en retard et n'impute pas ce retard au défaut d'adhésion de certains propriétaires mais se limite à dire que le contractant général a augmenté le montant de son marché de travaux dans la mesure où certains n'ont pas adhéré à l'ASL. Ils soulignent que les travaux supplémentaires ne sont pas dus au défaut d'adhésion à l'ASL. Le retard d'achèvement et le renchérissement des travaux ne peuvent pas à eux seuls révéler l'échec de l'opération pour le défaut de commercialisation de l'ensemble des lots.
Ce n'est que lors de l'AG d'avril 2016 que l'on commence à faire état des difficultés nées de la conception de cette opération. Mais il est également expliqué que le chantier poursuit et que le président de l'ASL procède à des avances de fonds pour ce faire et pour pallier le fait qu'ils restent encore 15 lots à commercialiser Ce n'est que lors du constat de l'échec définitif de la commercialisation en 2017 (9 lots ne trouveront pas d'acquéreurs) que les investisseurs ont découvert que l'opération telle qu'elle avait été conçue était également vouée à l'échec avec l'arrêt du chantier.
Ils soutiennent que ce sont uniquement les informations communiquées à l'ensemble des copropriétaires à partir de l'AG de 2017 qui ont permis de révéler l'impossibilité définitive de leur livrer un projet immobilier terminé aux conditions convenues. La défaillance irrémédiable du projet n'a pu être constatée que, au mieux, lors de l'AG de 2017 ou lors de la résiliation du marché Aupera avec la refonte financière du projet et le définitif constat de l'échec du projet tel qu'il avait été vendu aux investisseurs.
Ils font valoir que la Cour de cassation fixe le départ du délai de 5 ans au moment du constat de l'échec de l'opération de défiscalisation dans sa globalité.
La société Advenis soutient que l'action de M. et Mme [Z] est prescrite.
Elle fait valoir que le juge de la mise en état a, à bon droit, retenu que le procès-verbal de l'assemblée du 17 février 2015 contenait toutes les informations permettant aux requérants d'engager la présente action avant décembre 2020, date de leur assignation, car :
- ils avaient l'information du retard des travaux, lesquels devaient s'achever mi-2016,
- il a été voté un appel de fonds supplémentaire en raison du défaut d'adhésion des propriétaires de l'ensemble de lots dont la société Duca,
- la nécessité de travaux supplémentaires était exposée par la maîtrise d''uvre.
Elle rappelle que l'action en responsabilité pour manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde, est soumise au délai de prescription quinquennale prévu à l'article 2224 du code civil ; qu'il est de principe, par ailleurs, que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
Elle fait valoir que M. et Mme [Z] avaient déjà connaissance des difficultés sur le chantier engendrant un retard de livraison, le 17 février 2015 que cette connaissance résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale d'ASL du 17 février 2015, assemblée à laquelle les requérants ont été convoqués ; qu'à cette occasion, ils ont eu accès à l'ensemble des informations leur permettant d'introduire une action en justice aux fins d'indemnisation de leur prétendu préjudice ; qu'ils ont eu connaissance du dommage qu'ils prétendent avoir subi, lors de cette assemblée, lorsque la maîtrise d''uvre a présenté les différentes causes du financement des travaux supplémentaires et du retard dans l'exécution des travaux et que l'interprétation du principe du point de départ « glissant » des requérants ou du « décalage » de ce point de départ, sera rejetée.
La SAS Bremens Notaire et Me [Y] [F] soutiennent que l'action engagée le 21 décembre 2020 par M. et Mme [Z] est prescrite.
Ils font valoir qu'il résulte de l'exposé fait par les appelants qu'ils étaient parfaitement informés de l'ensemble des circonstances de l'opération projetée qui n'était pas plus risquée que n'importe quelle opération de promotion immobilière comportant une construction et une mise en location permettant une défiscalisation. Ils soulignent que dès l'assemblée générale de l'ASL du 17 février 2015, à laquelle ils ont assisté, les difficultés inhérentes à la vente des lots et à l'avance des travaux ont été évoqués.
Réponse de la Cour
L'article 2224 du code dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en n'avait pas eu précédemment connaissance.
La charge de la preuve du point de départ de ce délai incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.
En l'espèce, le compromis de vente du 23 octobre 2013 entre la société Duca, d'une part, et M. et Mme [Z], d'autre part, signé par ces derniers le 3 février 2014, mentionne que le vendeur s'est engagé à mettre à disposition les murs de l'hôtel, travaux terminés, au second semestre 2015, pour une mise en activité de l'exploitation en hôtel, à ce que l'ensemble des travaux sur les parties communes générales pour les lots de l'hôtel, notamment la toiture, les façades et la cour intérieure, soit réalisé au plus tard le 31 décembre 2015 et à ce que l'ensemble des travaux soit achevé au plus tard le 8 février 2017. En outre, le 28 février 2014, l'ASL Hôtel du [10], à laquelle M. et Mme [Z] ont adhéré dès l'acquisition de leur lot, a conclu une convention de contractant général avec la société Aupera, incluant les 43 premiers lots vendus sur 109, fixant le délai pour l'exécution des travaux à trente mois à compter de cette date, soit jusqu'au 28 août 2016.
Le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL Hôtel du [10] du 17 février 2015 mentionne que, selon le contractant général, les travaux doivent s'achever mi-2016 et que les sociétaires exposent leur satisfaction quant aux travaux en cours. Si le budget prévu est rehaussé au cours de cette assemblée générale, en raison de travaux supplémentaires demandés par l'équipe de maîtrise d''uvre, cette équipe précise, s'agissant de la date de livraison, que l'objectif est le deuxième trimestre 2016 qui permettrait l'ouverture de l'hôtel pour la coupe d'Europe de football, même si cette date ne peut être confirmée.
Par ailleurs, ce procès-verbal indique que tous les propriétaires des lots n'ont pas adhéré à l'ASL et que le contractant général a augmenté le montant de son marché de travaux mais ne fait pas état de difficultés de commercialisation de ces lots ni ne fait ressortir de lien entre ces éventuelles difficultés et la nécessité de travaux supplémentaires ou d'un rehaussement du budget pour la poursuite du chantier.
En revanche, le procès-verbal de l'assemblée générale suivante, en date du 15 avril 2016, fait état, d'une part, de ce que l'ASL a été alertée par courrier du 10 mars 2016 d'un probable report de plusieurs mois de la date de réception, confirmé par l'architecte et la société Aupera, et de ce que, du fait du retard pris par le chantier, les intervenants s'autorisent à envisager une réception pour le second trimestre de l'année 2017.
D'autre part, ce procès-verbal mentionne que, pour tenir compte des difficultés de trésorerie rencontrées en raison de la non-commercialisation d'une quinzaine de lots, l'assemblée propose de donner pouvoir au président de l'ASL de régler des avances directement à la société Aupera, à concurrence des fonds disponibles, afin que le chantier ne s'arrête pas. II en ressort également qu'il reste 18 lots à commercialiser et que le fait que les fonds liés à ces lots ne seront probablement versés que vers la fin de l'année fait courir un risque important de manque de financement de l'avancement du chantier, devant se manifester vers la fin juin.
Il ressort de ces éléments qu'à la date du 17 février 2015, retenue par l'ordonnance du juge de la mise en état comme point de départ de la prescription quinquennale, le dommage invoqué par M. et Mme [Z], tenant à la perte d'une chance de souscrire un autre investissement répondant aux délais et aux engagements financiers présentés et, en conséquence, de subir les pertes qu'ils invoquent, ne s'était pas réalisé. En effet, ce n'est que lors de l'assemblée générale du 15 avril 2016 qu'un retard certain dans l'exécution des travaux et la date de réception a été constaté par l'assemblée générale de l'ASL Hôtel du [10]. Par ailleurs, il n'avait pas été fait état auparavant de difficultés de commercialisation des lots et des conséquences susceptibles d'en découler, en termes de trésorerie et de risque de non-achèvement du chantier, difficultés ayant conduit à des demandes de financement complémentaire de la société Aupera suivies de la résiliation de la convention de contractant général de cette société décidée par l'ASL le 5 février 2018 après mise en demeure de poursuivre le chantier, puis à la répartition entre les propriétaires de lots membres de l'ASL et la société Duca, en l'absence de commercialisation des neufs derniers lots, des travaux estimés nécessaires à l'achèvement de ce chantier, suivant protocole d'accord approuvé par consultation écrite de l'ASL du 18 avril 2018.
L'action de M. et Mme [Z] ayant été engagée les 21 et 22 décembre, celle-ci ne saurait donc être déclarée prescrite.
L'ordonnance du juge de la mise en l'état sera par conséquent infirmée de ce chef.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] ainsi que, subsidiairement, la société Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, sera rejetée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance du juge de la mise en état sera également infirmée en ce qu'elle condamne M. et Mme [Z] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] ainsi que la société Advenis, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 700 du même code, ces parties seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [Z] la somme de 2000 euros.
Sur l'exécution provisoire
Le pourvoi en cassation n'ayant pas d'effet suspensif en vertu de l'article 579 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande d'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] à son encontre,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Bremens et Associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, tirée de la prescription,
Condamne in solidum la SAS Bremens et associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum la SAS Bremens et associés, Maître [Y] [F] et la SA Advenis, venant aux droits de la société Avenir Finance, à payer la somme de 2 000 euros à M. [E] [Z] et Mme [G] [Z] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'exécution provisoire de M. [E] [Z] et Mme [G] [Z],
Rejette le surplus des demandes.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE
S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL