CA Versailles, ch. com. 3-1, 5 décembre 2024, n° 23/01606
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 31A
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 DECEMBRE 2024
N° RG 23/01606 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXHQ
AFFAIRE :
S.A.R.L. BROTHERS & FRIENDS
C/
[T] [R] [L] épouse [V]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2023 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
N° chambre : 5
N° RG : 2022F00721
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT
Me Fanny COUTURIER
TC NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. BROTHERS & FRIENDS
RCS Nanterre n° 753 577 055
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l'AARPI ABC ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578 et Me Baptiste ROBELIN, Plaidant, avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
Madame [T] [R] [L] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 191 et Me Kamel YAHMI du cabinet KAMEL YAHMI AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2024, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé du 13 juillet 2021, la SARL Brothers & friends a signé avec Mme [T] [R] [L] épouse [V] une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce de café bar, restaurant, brasserie, pizzeria, traiteur, situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un prix de 440.000 euros.
Mme [R] [L] a versé un acompte de 44.000 euros et la signature définitive de la vente a été fixée au 30 septembre 2021.
Cette promesse de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 15 septembre 2021 dont, principalement, la fourniture par la société Brothers & friends d'un nouveau bail aux mêmes charges et conditions que le bail dont elle était titulaire, et l'obtention par Mme [R] [L] d'un prêt bancaire de 180.000 euros.
La signature de la vente définitive a été prorogée par les parties au 30 novembre 2021, selon un avenant du 11 octobre 2021.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 novembre 2021, Mme [R] [L], constatant que les conditions suspensives n'étaient pas remplies, a informé la société Brothers & friends de sa volonté de « renoncer » à l'acquisition du fonds de commerce et a demandé le remboursement de la somme de 44.000 euros.
Par courriel du 14 décembre 2021, le conseil de la société Brothers & friends lui a fait part du refus de sa cliente de faire droit à cette demande, au motif qu'en signant l'avenant du 11 octobre 2021, les parties avaient renoncé aux conditions suspensives initialement prévues.
Mme [R] [L] a contesté la position de la société Brothers & friends et demandé la restitution de son acompte, en vain.
Par acte du 5 avril 2022, Mme [R] [L] a assigné la société Brothers & friends devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de caducité de la promesse de vente et de paiement de la somme de 44.000 euros.
Par jugement du 14 février 2023, le tribunal :
- a condamné la société Brothers & friends à restituer à Mme [R] [L] la somme de 44.000 euros séquestrée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 10 jours à compter de la signification du jugement ;
- s'est réservé le droit de liquider l'astreinte ;
- a débouté les parties de leurs autres demandes autres ;
- a condamné la société Brothers & friends à payer à Mme [R] [L] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 8 mars 2023, la société Brothers & friends a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 juin 2023, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 44.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 août 2023, Mme [R] [L] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Brothers & friends de l'intégralité de ses demandes ;
- la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 juin 2024.
SUR CE,
La société Brothers & friends soutient que la promesse synallagmatique de vente n'est pas caduque et qu'ainsi, elle est fondée à demander le versement de l'indemnité d'immobilisation de 44.000 euros. Elle fait valoir que, contrairement à ce qui a été avancé par Mme [R] [L], celle-ci a obtenu le 9 novembre 2021 un accord de principe de la Caisse d'Epargne pour un prêt d'un montant de 265.000 euros, soit avant le 30 novembre 2021, date prorogée de réalisation de la promesse aux termes d'un avenant signé le 11 octobre 2021. Elle souligne que ce délai a été accordé à la seule condition que Mme [R] [L] ne se prévale plus des conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique. Elle considère que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse ont été réalisées et que l'absence de réalisation de la cession du fonds de commerce n'est imputable qu'à Mme [R] [L] qui a manqué de loyauté et n'a pas respecté les stipulations contractuelles de la promesse qu'elle a signée.
Mme [R] [L] réplique, sur le fondement de l'article 1304 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est caduque, que s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, elle n'a pas eu de comportement fautif justifiant la retenue de l'indemnité d'immobilisation par la société Brothers & friends, qu'elle a déposé des demandes de prêt dans le délai requis et justifié à la société Brothers & friends de deux refus de la part de deux établissements bancaires, qu'ainsi, elle est fondée à récupérer l'acompte versé conformément à la promesse. Elle précise que l'accord de principe de la Caisse d'Epargne du 9 novembre 2021 dont se prévaut la société Brothers & friends a été adressé à son courtier, M. [S], qu'en outre il ne valait pas accord dé'nitif de prêt, étant soumis à l'accomplissement d'un certain nombre de conditions, dont la communication d'un nouveau contrat de bail qui ne lui a jamais été remis, et que, par courrier du 25 novembre 2021, la Caisse d'Epargne a informé M. [S] de son refus définitif d'accorder un prêt à Mme [R] [L].
Tout en relevant que l'appelante a abandonné son argumentation de première instance concernant la novation de l'avenant, Mme [R] [L] ajoute, au visa des articles 1329 et 1330 du code civil, que l'avenant du 11 octobre 2021, qui n'a été signé que pour reporter la date de signature de la vente du fonds de commerce, ne vaut pas novation car il ne stipule pas de nouvelles conditions à la promesse, ni l'abandon de stipulations contractuelles, qu'en conséquence, les parties n'ont pas renoncé à la condition suspensive relative à la délivrance d'un nouveau bail commercial. Aucun bail ne lui ayant été présenté par le promettant, elle en conclut qu'elle est en droit de récupérer son acompte de 44.000 euros.
L'article 1304 du code civil dispose :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »
En l'espèce, la société Brothers & friends et Mme [R] [L] ont conclu le 13 juillet 2021 une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle la première s'est engagée à vendre à la seconde, qui s'est engagée elle-même à l'acquérir, le fonds de commerce de café, bar, restaurant, brasserie, pizzeria, traiteur, exploité au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un prix de 440.000 euros.
Un acompte de 44.000 euros, tel que prévu à la clause « Acompte » de la promesse, a été versé par Mme [R] [L], la somme étant reçue entre les mains de l'Ordre des avocats, service CARPA.
La signature de l'acte de vente définitif a été fixée au 30 septembre 2021 au plus tard, sauf prorogation par avenant écrit.
Conformément à la promesse synallagmatique, la vente a été consentie et acceptée sous réserve de la réalisation d'un certain nombre de conditions suspensives, dont les suivantes, objets du litige :
- « 4°- Qu'un nouveau bail commercial soit consenti, aux mêmes charges et conditions que le bail commercial en cours » ;
- « 6°- Que le Bénéficiaire obtienne, au plus tard le 15 septembre 2021, d'un ou plusieurs établissements bancaires de son choix, un ou plusieurs prêts pour un montant total maximum de 180.000 euros représentant le financement du prix de vente du fonds de commerce, les travaux et les frais consécutifs à la vente. L'apport est de 300.000 euros.
Il est entendu que la non-obtention des prêts n'entraînera aucune pénalité au titre des présentes à la charge du Bénéficiaire.
Le bénéficiaire s'oblige à entreprendre les démarches nécessaires à l'obtention de ces concours financiers auprès d'au moins 2 établissements bancaires et de produire un justificatif de ses demandes au plus tard le 31 juillet 2021. (')
En cas de refus des établissements bancaires d'accorder le prêt, le bénéficiaire s'engage à justifier de toutes les diligences accomplies.
Le bénéficiaire s'engage à justifier au Promettant de l'obtention ou du refus dudit prêt au plus tard le 2021 (sic) au moyen d'une lettre en cas d'acceptation ou de deux lettres en cas de refus de l'organisme prêteur, ou par courrier électronique envoyé au conseil.
À défaut de justification de deux refus de prêt dans ce délai, la condition suspensive stipulée ci-dessus sera considérée comme réalisée. »
Les parties ont convenu aux termes de la clause « Non-réalisation des conditions suspensives » qu'« A défaut de réalisation de ces conditions suspensives dans les délais et les conditions prévues, sous réserve des dispositions prévues à la clause INDEMNITE ci-après, sauf renonciation de la partie à qui elles profitent, la présente promesse de vente deviendra de plein droit caduque et sans effet, sans indemnité de part et d'autre, les parties étant alors déliées de tout engagement réciproque, l'acompte versé par le Promettant devant lui être immédiatement restitué à sa demande par simple lettre recommandée, le Bénéficiaire donnant mandat irrévocable à cet effet au Séquestre ».
La clause « Indemnité ' Renonciation à vente forcée en justice » est ainsi rédigée :
« Si la signature de l'acte constatant le caractère définitif de la vente du fonds de commerce ne pouvait avoir lieu à la date ci-après convenue en raison du refus de l'une des parties à cette signature, de son fait fautif, de son abstention ou de sa négligence , notamment dans l'accomplissement des obligations prévues au chapitre CONDITIONS SUSPENSIVES, alors que rien ne s'opposerait à ce que cette signature ait lieu de la part de l'autre partie, elle devra de plein droit à cette dernière une indemnité pénale forfaitaire d'ores et déjà fixée d'un commun accord de la somme irréductible de 44.000 euros. »
Sur l'avenant du 11 octobre 2021
Le 11 octobre 2021, les parties ont signé un avenant aux termes duquel elles ont convenu de « proroger la date de réalisation de la cession au 30 novembre 2021 ».
Comme le fait observer Mme [R] [L], la société Brothers & friends ne se prévaut plus en cause d'appel de l'argumentation qu'elle a développée devant les premiers juges, sur le fondement des articles 1329 et 1330 du code civil, relativement à la novation de l'avenant.
La société Brothers & friends continue de prétendre qu'en signant l'avenant le 11 octobre 2021, Mme [R] [L] a renoncé à se prévaloir des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente.
Or, cet avenant n'a pas apporté d'autre modification à la promesse synallagmatique de vente signée le 13 juillet 2021 que le report de la date de réalisation de la cession et, en particulier, il n'a pas remis en cause l'accord des parties sur le fait que la vente était consentie et acceptée sous réserve de la réalisation des conditions suspensives visées dans la promesse, parmi lesquelles l'obtention par la bénéficiaire d'un prêt bancaire et la signature d'un nouveau bail.
En acceptant cet avenant, Mme [R] [L] n'a donc pas renoncé aux conditions suspensives stipulées à son profit.
Il convient dès lors de vérifier si ces conditions suspensives ont été ou non satisfaites.
Sur l'obtention d'un prêt bancaire
Mme [R] [L] a justifié à la société Brothers & friends de deux refus de prêt opposés par deux établissements bancaires au cours de l'année 2021, ce qui n'est pas contesté par l'appelante qui critique la date des lettres de refus. Ces lettres sont versées aux débats par Mme [R] [L], l'une émane de la Caisse d'Epargne Ile-de-France et est datée du 25 novembre 2021, la seconde émane de La Banque Postale et est datée du 30 novembre 2021.
Il résulte de la promesse de vente que Mme [R] [L] s'est engagée à justifier au promettant de l'obtention ou du refus de prêt « au plus tard le 2021 », sans autre précision sur la date.
Les lettres de refus étant datées des 25 et 30 novembre 2021 et la société Brothers & friends ne soutenant pas qu'elle en a été informée après le 31 décembre 2021, ultime date-limite de justification de l'obtention ou du refus de prêt susceptible d'avoir été prévue par les parties en l'absence de précision de date dans la promesse de vente, il convient de retenir que Mme [R] [L] n'a pas manqué à ses obligations contractuelles.
La société Brothers & friends se prévaut également d'une lettre du 9 novembre 2021 par laquelle la Caisse d'Epargne Ile-de-France a donné son accord de principe à la demande de la société Little Rio ' dont les parties expliquent qu'elle a été constituée par Mme [R] [L] dans le cadre notamment de la cession du fonds de commerce - de se voir consentir un prêt d'un montant de 265.000 euros pour l'achat du fonds de commerce situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Mme [R] [L] objecte avec raison que, comme mentionné dans la lettre du 9 novembre 2021, cet accord de principe n'était pas définitif et était donné sous un certain nombre de réserves et que, par le courrier précité du 25 novembre 2021, la Caisse d'Epargne Ile-de-France n'a finalement pas donné de suite favorable à la demande de prêt.
Elle produit une attestation de M. [Z] [S], courtier auquel elle a fait appel pour rechercher un financement en vue de l'acquisition par la société Little Rio du fonds de commerce appartenant à la société Brothers & friends. M. [S] atteste le 14 juin 2023 qu'il a effectué des démarches auprès de plusieurs établissements bancaires, qu'il a en effet obtenu dans un premier temps un accord de principe de la Caisse d'Epargne Ile-de-France pour un prêt mais que le dossier n'étant pas complet et, en particulier, le bail commercial afférent au fonds de commerce n'ayant pas été communiqué, en dépit de plusieurs relances de la société Brothers & friends par Mme [R] [L], la Caisse d'Epargne Ile-de-France n'a pas souhaité donner suite à la demande de prêt et elle a définitivement refusé le prêt par le courrier précité du 25 novembre 2021.
Ainsi, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire ne s'est pas réalisée.
Sur la signature d'un nouveau bail
La société Brothers & friends ne s'explique pas sur cette condition suspensive et se limite à soutenir qu'avec la signature d'un avenant le 11 octobre 2021, les conditions suspensives ont été considérées comme levées.
Il a été précédemment dit que l'avenant du 11 octobre 2021 n'avait pas modifié la promesse de vente s'agissant des conditions suspensives.
Aucun projet de bail n'est communiqué, ni la preuve qu'un tel projet aurait été transmis à Mme [R] [L], et M. [S] indique dans l'attestation évoquée supra que sa cliente a réclamé en vain la communication du bail commercial afférent au fonds de commerce afin de compléter son dossier de demande de prêt.
La preuve de la réalisation de cette condition suspensive n'est donc pas non plus rapportée.
Sur la caducité de la promesse de vente et la restitution de l'acompte
Les conditions suspensives ne s'étant pas réalisées et la société Brothers & friends ne rapportant pas la preuve d'un « fait fautif », d'une « abstention » ou d'une « négligence » de Mme [R] [L] qui aurait empêché leur réalisation, la promesse de vente est caduque conformément aux termes de la clause « Non-réalisation des conditions suspensives » et Mme [R] [L] était bien fondée à demander, par courrier du 30 novembre 2021, la restitution de l'acompte de 44.000 euros qu'elle a versé lors de la signature de cette promesse.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Brothers & friends à restituer à Mme [R] [L] la somme de 44.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et infirmé sur l'astreinte, la cour prononçant une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt et ce, pour une durée de trois mois.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
La société Brothers & friends, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à Mme [R] [L] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement sauf s'agissant de l'astreinte prononcée ;
Statuant à nouveau,
Dit que la somme de 44.000 euros devra être restituée à Mme [T] [R] [L] épouse [V] sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt pour une durée de trois mois ;
Y ajoutant,
Condamne la société Brothers & friends aux dépens d'appel ;
Condamne la société Brothers & friends à verser à Mme [T] [R] [L] épouse [V] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile ;
Déboute la société Brothers & friends de sa demande de ce chef.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 31A
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 DECEMBRE 2024
N° RG 23/01606 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXHQ
AFFAIRE :
S.A.R.L. BROTHERS & FRIENDS
C/
[T] [R] [L] épouse [V]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2023 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
N° chambre : 5
N° RG : 2022F00721
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT
Me Fanny COUTURIER
TC NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. BROTHERS & FRIENDS
RCS Nanterre n° 753 577 055
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l'AARPI ABC ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578 et Me Baptiste ROBELIN, Plaidant, avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
Madame [T] [R] [L] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 191 et Me Kamel YAHMI du cabinet KAMEL YAHMI AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2024, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé du 13 juillet 2021, la SARL Brothers & friends a signé avec Mme [T] [R] [L] épouse [V] une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce de café bar, restaurant, brasserie, pizzeria, traiteur, situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un prix de 440.000 euros.
Mme [R] [L] a versé un acompte de 44.000 euros et la signature définitive de la vente a été fixée au 30 septembre 2021.
Cette promesse de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 15 septembre 2021 dont, principalement, la fourniture par la société Brothers & friends d'un nouveau bail aux mêmes charges et conditions que le bail dont elle était titulaire, et l'obtention par Mme [R] [L] d'un prêt bancaire de 180.000 euros.
La signature de la vente définitive a été prorogée par les parties au 30 novembre 2021, selon un avenant du 11 octobre 2021.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 novembre 2021, Mme [R] [L], constatant que les conditions suspensives n'étaient pas remplies, a informé la société Brothers & friends de sa volonté de « renoncer » à l'acquisition du fonds de commerce et a demandé le remboursement de la somme de 44.000 euros.
Par courriel du 14 décembre 2021, le conseil de la société Brothers & friends lui a fait part du refus de sa cliente de faire droit à cette demande, au motif qu'en signant l'avenant du 11 octobre 2021, les parties avaient renoncé aux conditions suspensives initialement prévues.
Mme [R] [L] a contesté la position de la société Brothers & friends et demandé la restitution de son acompte, en vain.
Par acte du 5 avril 2022, Mme [R] [L] a assigné la société Brothers & friends devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de caducité de la promesse de vente et de paiement de la somme de 44.000 euros.
Par jugement du 14 février 2023, le tribunal :
- a condamné la société Brothers & friends à restituer à Mme [R] [L] la somme de 44.000 euros séquestrée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 10 jours à compter de la signification du jugement ;
- s'est réservé le droit de liquider l'astreinte ;
- a débouté les parties de leurs autres demandes autres ;
- a condamné la société Brothers & friends à payer à Mme [R] [L] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 8 mars 2023, la société Brothers & friends a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 juin 2023, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 44.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 août 2023, Mme [R] [L] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Brothers & friends de l'intégralité de ses demandes ;
- la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 juin 2024.
SUR CE,
La société Brothers & friends soutient que la promesse synallagmatique de vente n'est pas caduque et qu'ainsi, elle est fondée à demander le versement de l'indemnité d'immobilisation de 44.000 euros. Elle fait valoir que, contrairement à ce qui a été avancé par Mme [R] [L], celle-ci a obtenu le 9 novembre 2021 un accord de principe de la Caisse d'Epargne pour un prêt d'un montant de 265.000 euros, soit avant le 30 novembre 2021, date prorogée de réalisation de la promesse aux termes d'un avenant signé le 11 octobre 2021. Elle souligne que ce délai a été accordé à la seule condition que Mme [R] [L] ne se prévale plus des conditions suspensives prévues à la promesse synallagmatique. Elle considère que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse ont été réalisées et que l'absence de réalisation de la cession du fonds de commerce n'est imputable qu'à Mme [R] [L] qui a manqué de loyauté et n'a pas respecté les stipulations contractuelles de la promesse qu'elle a signée.
Mme [R] [L] réplique, sur le fondement de l'article 1304 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est caduque, que s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, elle n'a pas eu de comportement fautif justifiant la retenue de l'indemnité d'immobilisation par la société Brothers & friends, qu'elle a déposé des demandes de prêt dans le délai requis et justifié à la société Brothers & friends de deux refus de la part de deux établissements bancaires, qu'ainsi, elle est fondée à récupérer l'acompte versé conformément à la promesse. Elle précise que l'accord de principe de la Caisse d'Epargne du 9 novembre 2021 dont se prévaut la société Brothers & friends a été adressé à son courtier, M. [S], qu'en outre il ne valait pas accord dé'nitif de prêt, étant soumis à l'accomplissement d'un certain nombre de conditions, dont la communication d'un nouveau contrat de bail qui ne lui a jamais été remis, et que, par courrier du 25 novembre 2021, la Caisse d'Epargne a informé M. [S] de son refus définitif d'accorder un prêt à Mme [R] [L].
Tout en relevant que l'appelante a abandonné son argumentation de première instance concernant la novation de l'avenant, Mme [R] [L] ajoute, au visa des articles 1329 et 1330 du code civil, que l'avenant du 11 octobre 2021, qui n'a été signé que pour reporter la date de signature de la vente du fonds de commerce, ne vaut pas novation car il ne stipule pas de nouvelles conditions à la promesse, ni l'abandon de stipulations contractuelles, qu'en conséquence, les parties n'ont pas renoncé à la condition suspensive relative à la délivrance d'un nouveau bail commercial. Aucun bail ne lui ayant été présenté par le promettant, elle en conclut qu'elle est en droit de récupérer son acompte de 44.000 euros.
L'article 1304 du code civil dispose :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »
En l'espèce, la société Brothers & friends et Mme [R] [L] ont conclu le 13 juillet 2021 une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle la première s'est engagée à vendre à la seconde, qui s'est engagée elle-même à l'acquérir, le fonds de commerce de café, bar, restaurant, brasserie, pizzeria, traiteur, exploité au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un prix de 440.000 euros.
Un acompte de 44.000 euros, tel que prévu à la clause « Acompte » de la promesse, a été versé par Mme [R] [L], la somme étant reçue entre les mains de l'Ordre des avocats, service CARPA.
La signature de l'acte de vente définitif a été fixée au 30 septembre 2021 au plus tard, sauf prorogation par avenant écrit.
Conformément à la promesse synallagmatique, la vente a été consentie et acceptée sous réserve de la réalisation d'un certain nombre de conditions suspensives, dont les suivantes, objets du litige :
- « 4°- Qu'un nouveau bail commercial soit consenti, aux mêmes charges et conditions que le bail commercial en cours » ;
- « 6°- Que le Bénéficiaire obtienne, au plus tard le 15 septembre 2021, d'un ou plusieurs établissements bancaires de son choix, un ou plusieurs prêts pour un montant total maximum de 180.000 euros représentant le financement du prix de vente du fonds de commerce, les travaux et les frais consécutifs à la vente. L'apport est de 300.000 euros.
Il est entendu que la non-obtention des prêts n'entraînera aucune pénalité au titre des présentes à la charge du Bénéficiaire.
Le bénéficiaire s'oblige à entreprendre les démarches nécessaires à l'obtention de ces concours financiers auprès d'au moins 2 établissements bancaires et de produire un justificatif de ses demandes au plus tard le 31 juillet 2021. (')
En cas de refus des établissements bancaires d'accorder le prêt, le bénéficiaire s'engage à justifier de toutes les diligences accomplies.
Le bénéficiaire s'engage à justifier au Promettant de l'obtention ou du refus dudit prêt au plus tard le 2021 (sic) au moyen d'une lettre en cas d'acceptation ou de deux lettres en cas de refus de l'organisme prêteur, ou par courrier électronique envoyé au conseil.
À défaut de justification de deux refus de prêt dans ce délai, la condition suspensive stipulée ci-dessus sera considérée comme réalisée. »
Les parties ont convenu aux termes de la clause « Non-réalisation des conditions suspensives » qu'« A défaut de réalisation de ces conditions suspensives dans les délais et les conditions prévues, sous réserve des dispositions prévues à la clause INDEMNITE ci-après, sauf renonciation de la partie à qui elles profitent, la présente promesse de vente deviendra de plein droit caduque et sans effet, sans indemnité de part et d'autre, les parties étant alors déliées de tout engagement réciproque, l'acompte versé par le Promettant devant lui être immédiatement restitué à sa demande par simple lettre recommandée, le Bénéficiaire donnant mandat irrévocable à cet effet au Séquestre ».
La clause « Indemnité ' Renonciation à vente forcée en justice » est ainsi rédigée :
« Si la signature de l'acte constatant le caractère définitif de la vente du fonds de commerce ne pouvait avoir lieu à la date ci-après convenue en raison du refus de l'une des parties à cette signature, de son fait fautif, de son abstention ou de sa négligence , notamment dans l'accomplissement des obligations prévues au chapitre CONDITIONS SUSPENSIVES, alors que rien ne s'opposerait à ce que cette signature ait lieu de la part de l'autre partie, elle devra de plein droit à cette dernière une indemnité pénale forfaitaire d'ores et déjà fixée d'un commun accord de la somme irréductible de 44.000 euros. »
Sur l'avenant du 11 octobre 2021
Le 11 octobre 2021, les parties ont signé un avenant aux termes duquel elles ont convenu de « proroger la date de réalisation de la cession au 30 novembre 2021 ».
Comme le fait observer Mme [R] [L], la société Brothers & friends ne se prévaut plus en cause d'appel de l'argumentation qu'elle a développée devant les premiers juges, sur le fondement des articles 1329 et 1330 du code civil, relativement à la novation de l'avenant.
La société Brothers & friends continue de prétendre qu'en signant l'avenant le 11 octobre 2021, Mme [R] [L] a renoncé à se prévaloir des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente.
Or, cet avenant n'a pas apporté d'autre modification à la promesse synallagmatique de vente signée le 13 juillet 2021 que le report de la date de réalisation de la cession et, en particulier, il n'a pas remis en cause l'accord des parties sur le fait que la vente était consentie et acceptée sous réserve de la réalisation des conditions suspensives visées dans la promesse, parmi lesquelles l'obtention par la bénéficiaire d'un prêt bancaire et la signature d'un nouveau bail.
En acceptant cet avenant, Mme [R] [L] n'a donc pas renoncé aux conditions suspensives stipulées à son profit.
Il convient dès lors de vérifier si ces conditions suspensives ont été ou non satisfaites.
Sur l'obtention d'un prêt bancaire
Mme [R] [L] a justifié à la société Brothers & friends de deux refus de prêt opposés par deux établissements bancaires au cours de l'année 2021, ce qui n'est pas contesté par l'appelante qui critique la date des lettres de refus. Ces lettres sont versées aux débats par Mme [R] [L], l'une émane de la Caisse d'Epargne Ile-de-France et est datée du 25 novembre 2021, la seconde émane de La Banque Postale et est datée du 30 novembre 2021.
Il résulte de la promesse de vente que Mme [R] [L] s'est engagée à justifier au promettant de l'obtention ou du refus de prêt « au plus tard le 2021 », sans autre précision sur la date.
Les lettres de refus étant datées des 25 et 30 novembre 2021 et la société Brothers & friends ne soutenant pas qu'elle en a été informée après le 31 décembre 2021, ultime date-limite de justification de l'obtention ou du refus de prêt susceptible d'avoir été prévue par les parties en l'absence de précision de date dans la promesse de vente, il convient de retenir que Mme [R] [L] n'a pas manqué à ses obligations contractuelles.
La société Brothers & friends se prévaut également d'une lettre du 9 novembre 2021 par laquelle la Caisse d'Epargne Ile-de-France a donné son accord de principe à la demande de la société Little Rio ' dont les parties expliquent qu'elle a été constituée par Mme [R] [L] dans le cadre notamment de la cession du fonds de commerce - de se voir consentir un prêt d'un montant de 265.000 euros pour l'achat du fonds de commerce situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Mme [R] [L] objecte avec raison que, comme mentionné dans la lettre du 9 novembre 2021, cet accord de principe n'était pas définitif et était donné sous un certain nombre de réserves et que, par le courrier précité du 25 novembre 2021, la Caisse d'Epargne Ile-de-France n'a finalement pas donné de suite favorable à la demande de prêt.
Elle produit une attestation de M. [Z] [S], courtier auquel elle a fait appel pour rechercher un financement en vue de l'acquisition par la société Little Rio du fonds de commerce appartenant à la société Brothers & friends. M. [S] atteste le 14 juin 2023 qu'il a effectué des démarches auprès de plusieurs établissements bancaires, qu'il a en effet obtenu dans un premier temps un accord de principe de la Caisse d'Epargne Ile-de-France pour un prêt mais que le dossier n'étant pas complet et, en particulier, le bail commercial afférent au fonds de commerce n'ayant pas été communiqué, en dépit de plusieurs relances de la société Brothers & friends par Mme [R] [L], la Caisse d'Epargne Ile-de-France n'a pas souhaité donner suite à la demande de prêt et elle a définitivement refusé le prêt par le courrier précité du 25 novembre 2021.
Ainsi, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire ne s'est pas réalisée.
Sur la signature d'un nouveau bail
La société Brothers & friends ne s'explique pas sur cette condition suspensive et se limite à soutenir qu'avec la signature d'un avenant le 11 octobre 2021, les conditions suspensives ont été considérées comme levées.
Il a été précédemment dit que l'avenant du 11 octobre 2021 n'avait pas modifié la promesse de vente s'agissant des conditions suspensives.
Aucun projet de bail n'est communiqué, ni la preuve qu'un tel projet aurait été transmis à Mme [R] [L], et M. [S] indique dans l'attestation évoquée supra que sa cliente a réclamé en vain la communication du bail commercial afférent au fonds de commerce afin de compléter son dossier de demande de prêt.
La preuve de la réalisation de cette condition suspensive n'est donc pas non plus rapportée.
Sur la caducité de la promesse de vente et la restitution de l'acompte
Les conditions suspensives ne s'étant pas réalisées et la société Brothers & friends ne rapportant pas la preuve d'un « fait fautif », d'une « abstention » ou d'une « négligence » de Mme [R] [L] qui aurait empêché leur réalisation, la promesse de vente est caduque conformément aux termes de la clause « Non-réalisation des conditions suspensives » et Mme [R] [L] était bien fondée à demander, par courrier du 30 novembre 2021, la restitution de l'acompte de 44.000 euros qu'elle a versé lors de la signature de cette promesse.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Brothers & friends à restituer à Mme [R] [L] la somme de 44.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et infirmé sur l'astreinte, la cour prononçant une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt et ce, pour une durée de trois mois.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
La société Brothers & friends, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à Mme [R] [L] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement sauf s'agissant de l'astreinte prononcée ;
Statuant à nouveau,
Dit que la somme de 44.000 euros devra être restituée à Mme [T] [R] [L] épouse [V] sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt pour une durée de trois mois ;
Y ajoutant,
Condamne la société Brothers & friends aux dépens d'appel ;
Condamne la société Brothers & friends à verser à Mme [T] [R] [L] épouse [V] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile ;
Déboute la société Brothers & friends de sa demande de ce chef.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente