CA Versailles, ch. civ. 1-2, 10 décembre 2024, n° 22/00634

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Immomesnil, dont M. [Z] [H] est l'un des associés (5% des parts sociales), est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2].

Par contrat en date du 30 novembre 2013, la société Foncia, en qualité de mandataire de gestion, a consenti un bail à Mme [J] [V] épouse [H] sur un appartement situé bâtiment A, 2ème étage, porte droite pour un loyer de 100 euros par mois et 55 euros de provision pour charges.

M. et Mme [H] occupent l'appartement mitoyen situé porte gauche au deuxième étage du même immeuble.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2020, la société Immomesnil a assigné M. et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins :

- de déclarer nul le bail du 30 novembre 2013 relatif à l'appartement situé au deuxième étage porte droite ;

- de constater que M. et Mme [H] occupent sans droit ni titre l'appartement situé au deuxième étage porte gauche de cet immeuble ;

- d'ordonner leur expulsion ;

- de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour l'occupation de chaque appartement ;

- d'ordonner la restitution des clés portant sur les lots de copropriété litigieux.

Par jugement contradictoire du 18 janvier 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a :

- déclaré la SCI Immomesnil recevable en son action en nullité ;

- déclaré nul le bail du 30 novembre 2013 régularisé entre la société Foncia et Mme [H] ;

- constaté que M. et Mme [H] occupent sans droit ni titre l'appartement situé porte gauche de cet immeuble ;

- ordonné à M. et Mme [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

- dit qu`à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Immomesnil pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la SCI Immomesnil une indemnité d'occupation mensuelle de 578 euros pour l'occupation de l'appartement situé porte droite à compter du 17 juin 2015 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la SCI Immomesnil une indemnité d'occupation mensuelle de 459 euros pour l'occupation de l'appartement situé porte gauche à compter du 17 juin 20l5 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- condamné solidairement M. et Mme [H] à verser à la SCI Immomesnil la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

- condamné les locataires aux entiers dépens de l'instance ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2022, M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 24 avril 2024, M. et Mme [H], appelants, demandent à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine du 18 janvier 2022 ;

- prendre acte de l'accord partiel trouvé entre les parties, de sorte que l'appel est limité aux condamnations et demande d'expulsion se rapportant au logement du 2ème étage porte gauche;

A titre principal :

- constater qu'ils justifient d'un droit d'occupation à titre gratuit, confirmé par le 3ème associé, M. [I], et ce depuis l'année 1999 qui n'a jamais été contesté jusqu'en novembre 2020 ;

- débouter la SCI Immomesnil de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SCI Immomesnil au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire :

- débouter la SCI Immomesnil de ses demandes de paiement d'indemnité d'occupation rétroactive;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation en prenant en considération le caractère insalubre des logements et la superficie exacte des logements ;

En toutes hypothèses :

- condamner la SCI Immomesnil au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente procédure

- condamner la SCI Immomesnil aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions formant appel incident signifiées le 28 février 2024, la SCI Immomesnil demande à la cour de :

- la recevoir en ses conclusions d'intimée et d'appel incident ;

- débouter les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. et Mme [H] du logement situé [Adresse 2] ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 459 euros pour l'occupation de l'appartement situé 2ème étage porte gauche à compter du 17 juin 2015 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- de ce chef, statuant à nouveau et faisant droit à l'appel incident, fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 890 euros pour l'occupation de l'appartement situé bâtiment A ' 2ème étage ' porte gauche, et ce à compter du 17 juin 2015 jusqu'à la libération complète et effective desdits locaux ;

Pour le surplus :

- juger n'y avoir lieu de statuer sur le surplus,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

M. et Mme [H] ont fait signifier par RPVA le 24 septembre 2024 des conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture, afin de voir déclarer recevables leurs conclusions en réponse n°4 signifiées le même jour.

A l'audience de plaidoiries du 10 octobre 2024, la cour a joint l'incident au fond.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

M. et Mme [H] dans le cadre de leurs conclusions de demande de révocation de l'ordonnance de clôture font valoir qu'un administrateur provisoire de la SCI Immomesnil a été nommé par ordonnance du 17 octobre 2023, aux fins de réunir les associés en vue de nommer un nouveau gérant, qu'aucune assemblée n'a été organisée à ce jour, que par jugement du 4 septembre 2024, le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine, dans une procédure à l'encontre de M. [I] (également associé de la SCI Immomesnil) a déclaré la SCI Immomesnil irrecevable en ses demandes, que ce jugement correspond à une pièce nouvelle qui vient seulement d'être portée à leur connaissance, qu'il convient dès lors de révoquer l'ordonnance de clôture aux fins de statuer sur la recevabilité de leurs conclusions.

La SCI Immomesnil n'a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Aux termes de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, si les appelants invoquent un jugement du 4 septembre 2024, dans lequel ils ne sont pas partie, comme cause nouvelle, lequel a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Immomesnil à l'encontre d'un autre associé au motif que la mission de l'administrateur provisoire ne recouvrait pas la représentation en justice, il apparaît en réalité qu'ils avaient connaissance dès le 26 septembre 2023, date de l'ordonnance nommant l'administrateur provisoire et fixant sa mission, qu'ils prétendent limitée, de la possible absence de représentation de la SCI Immomesnil devant la présente cour. Les causes d'irrecevabilité qu'ils invoquent ne se sont donc pas révélées après l'ordonnance de clôture. Il sera observé au surplus que ces derniers ne justifient pas de circonstances les ayant empêchés d'agir s'ils estimaient nécessaire de conclure avant la clôture.

Aucune atteinte au principe de la contradiction n'est donc démontrée ni aucune cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de M. et Mme [H] de révoquer l'ordonnance de clôture et déclarer recevables leurs conclusions signifiées le 24 septembre 2024, soit après la clôture.

Il en découle que les conclusions en réponse n°4 de M. et Mme [H] notifiées par la voie électronique le 24 septembre 2024 sont irrecevables.

La Cour statuera au vu de leurs conclusions en réponse n°3 signifiées le 24 avril 2024 et des pièces jointes alors arrêtées à la pièce 40.

Sur les limites de la saisine

M. et Mme [H] sollicitent qu'il leur soit donné acte de ce que leur appel est limité aux condamnations et demande d'expulsion se rapportant au logement du 2ème étage porte gauche.

La SCI Immomesnil dans ses écritures conclut également que la cour n'est saisie que du seul contentieux portant sur l'occupation et l'expulsion de l'appartement du bâtiment A ' 2ème étage porte gauche, outre les demandes s'y rapportant.

Au vu des dispositifs des conclusions respectives des parties, la cour n'est donc saisie que des chefs de jugement relatifs à l'occupation et à l'expulsion de l'appartement du 2ème étage porte gauche, les chefs de jugement relatif à l'appartement du 2ème étage porte droite étant définitifs.

Sur le logement

Le tribunal a constaté que M. et Mme [H] occupaient sans droit ni titre ce logement, soulignant que l'attestation dactylographiée du 12 mars 1999 et celle manuscrite du 4 décembre 1999 prévoyant une mise à disposition à titre gracieux du logement ne pouvaient être retenues, M. [C] contestant avoir signé cette attestation et son écriture n'ayant rien à voir avec les autres lettres qu'il a pu écrire, outre qu'aucune autorisation de l'assemblée générale n'était produite ni aucun bail signé entre les parties.

M. et Mme [H], qui poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef, font valoir qu'ils disposent d'un droit d'occupation à titre gratuit lequel a été consenti en assemblée générale le 12 mars 1999 par les associés en contrepartie de la réalisation de travaux de réhabilitation, et font grief au tribunal d'avoir considéré que le courrier de M. [C] qu'ils produisent serait un faux, alors même qu'aucune plainte n'a été déposée à ce titre et qu'ils ont démontré que la signature était similaire à celles reproduites sur d'autres documents. Ils précisent que contrairement à ce que soutient la SCI Immomesnil, l'autorisation des associés signée du gérant est parfaitement valable et répond aux conditions statutaires. Ils ajoutent qu'un des autres associés de la SCI, M. [B] [I], a conforté leur droit d'occupation consenti par ce dernier et par M. [C] dans le cadre de l'assemblée générale du 12 mars 1999, par un témoignage qui n'a pas à être écarté des débats. Ils font valoir également que M. [H], gardien de l'immeuble dans lequel se situe le logement litigieux, a eu une rémunération moindre en considération de l'avantage octroyé au titre de l'occupation gratuite du logement en cause.

La SCI Immomesnil fait valoir que les époux [H] ne disposent d'aucun titre sur l'appartement en cause, soutenant que l'autorisation pour une occupation à titre gracieux et à durée indéterminée que produisent ces derniers est un faux, que le gérant de la SCI Immomesnil a saisi le procureur de la République de Nanterre à cet effet, soulignant qu'elle n'a jamais obtenu les pièces contestées en original de la part des époux [H]. Elle ajoute que le témoignage de M. [I] n'a aucune valeur probante, que ce dernier est également en procédure contre la SCI Immomesnil puisqu'il occupe également un appartement au préjudice de la société, qu'au demeurant la prétendue autorisation des associés, même à ne pas la considérer comme un faux, ne peut constituer un titre valable opposable à la société puisque les statuts prévoient pour l'octroi d'un bail au profit d'un des associés un accord des associés donné par décision extraordinaire ou ordinaire et que les époux [H] ne produisent aucun procès-verbal à ce titre.

Réponse de la cour

Pour justifier d'un titre les époux [H] produisent trois pièces, lesquelles sont contestées par la SCI Immomesnil.

Le premier document produit par M. et Mme [H] à l'appui de leurs prétentions est la pièce n°2 intitulée « PV d'assemblée générale de la SCI Immomesnil du 12 mars 1999 », laquelle précise notamment qu'avec l'accord des associés, M. [H] et M. [I], il a été convenu que la SCI Immomesnil mette à disposition à titre gracieux et pour une période indéterminée l'appartement litigieux, lequel est vétuste, M. [H] s'engageant à le réhabiliter entièrement. Il apparaît cependant que ladite pièce, contrairement à ce que son intitulé laisse entendre, n'est pas un procès-verbal d'assemblée générale puisque celui-ci n'est pas signé par l'ensemble des associés présents ou représentés. En effet, l'article 7 des statuts de la SCI Immomesnil précise notamment que « les décisions collectives sont prises en assemblées ou constatées dans un acte revêtu de la signature de tous les associés. Les procès-verbaux des décisions collectives sont établis et signés par tous les associés ». Ainsi cette pièce, établie en contradiction avec les dispositions statutaires, ne peut valablement établir un quelconque accord des associés sur la mise à disposition à titre gratuit d'un logement à M. [H] en contrepartie de la réhabilitation de l'appartement. Cette pièce s'apparente en réalité à une « attestation » du gérant de la SCI Immomesnil, M. [C], lequel conteste toutefois avoir pu signer un tel document dactylographié, étant au demeurant observé, outre qu'il n'est pas conforme à l'article 202 du code de procédure civile, ne présente pas de garanties suffisantes pour emporter la conviction de la cour, faute de pouvoir être corroboré par d'autres éléments.

En effet, le deuxième document produit par M. et Mme [H] à l'appui de leurs prétentions, intitulé « courrier de M. [C] du 14 décembre 1999 » (pièce n°3) est également contesté par la SCI Immomesnil, et ainsi que le premier juge l'a relevé, l'écriture contenue dans cette lettre n'a rien à voir avec l'écriture de M. [C] dans d'autres lettres, en sorte qu'elle ne peut servir de preuve, outre qu'elle ne mentionne pas que M. [H] occuperait l'appartement en cause à titre gracieux et pour une durée indéterminée en contrepartie de la réalisation de travaux, la lettre se contentant d'indiquer que M. [H] se charge de certains travaux dans l'immeuble.

Le troisième document, s'intitule « Déclaration sur l'honneur du 7 juillet 2020 de M. [I] » (pièce n°15), et confirme l'accord des trois associés sur la mise à disposition à titre gracieux et pour une durée indéterminée à M. [H] de l'appartement en cause. Cette déclaration, qui s'apparente également à une attestation au sens de l'article 202 du code de procédure civile, mais qui n'en présente pas toutes les caractéristiques, ne présente elle non plus pas de garanties suffisantes dans la mesure où, ainsi que le souligne à juste titre la SCI Immomesnil, M. [I] est en conflit dans le cadre d'une procédure pendante avec la SCI Immomesnil.

Au demeurant, il sera observé que la mise à disposition gratuite d'un appartement sans condition de durée paraît être contraire à l'intérêt social de la société.

En définitive aucun des trois documents produits ne permet de constater l'existence d'un titre ou d'un droit au profit de M. et Mme [H].

Dès lors, M. et Mme [H] échouant à apporter la preuve d'un titre ou d'un droit, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l'indemnité d'occupation

Le tribunal a considéré qu'il résultait de l'assignation de la SCI Immomesnil que la superficie occupée par M. et Mme [H] était de 24,44 m2 pour un montant mensuel de 459 euros, établissant le montant du prix du m2 à 18,8 euros selon les références locatives de l'OLAP versées aux débats.

La SCI Immomesnil, poursuivant l'infirmation du jugement sur ce point, fait valoir que l'appartement du deuxième étage gauche présente une surface de 75,78m2 et non de 24,40m2, M. et Mme [H] s'étant adjoint une pièce supplémentaire. Elle ajoute que les références tirées de l'observatoire des loyers permettent de retenir une valeur locative mensuelle de 25 euros par m2, soit une indemnité mensuelle à hauteur de la somme de 1 890 euros payable en application de l'article 2224 du code civil à compter du 17 juin 2015 jusqu'à la restitution des clés.

M. et Mme [H] rétorquent que le montant de 25 euros par m2 est largement surévalué et qu'il résulte de la pièce adverse n°8 (tableau d'occupation) qu'un logement similaire était loué 8 475 euros annuellement, ce qui rapporté à une valeur mensuelle, revient à la somme de 11,17 euros par m2. Ils ajoutent que le chiffrage proposé par la SCI Immomesnil est manifestement erroné, le studio étant inclus deux fois dans l'appartement litigieux. Ils ajoutent que M. [H] n'a manifestement pas les moyens de régler une indemnité mensuelle au regard de son salaire de gardien. Ils soulignent enfin que l'attestation M. et Mme [T], seuls occupants à avoir dressé une attestation est sujette à caution, celle-ci ne reprenant pas les formes de l'article 202 du code de procédure civile et devant être écartée des débats.

Réponse de la cour

Le principe de la condamnation d'un occupant sans droit ni titre à une indemnité d'occupation, n'est pas discutable. Celle-ci, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d'occupation par une personne ne disposant d'aucun droit ni d'aucun titre pour y demeurer.

Il appartient à la SCI Immomesnil de justifier, par tous éléments, du montant de l'indemnité dont elle demande le paiement, ce montant devant prendre en compte la situation et l'état du bien occupé.

Pour justifier de la surface de l'appartement occupé par M. et Mme [H], la SCI Immomesnil verse une attestation de locataires ayant occupé l'immeuble entre 1999 et 2007 qui attestent de ce que M. et Mme [H] auraient annexé une pièce complémentaire. Cette attestation, qui si elle ne répond pas strictement aux conditions de l'article 202 du code de procédure civile, peut néanmoins être prise en compte comme élément de preuve. Toutefois, cette attestation n'a aucun caractère probant puisque l'indemnité d'occupation est sollicitée à compter de 2015, une période où les locataires n'étaient plus dans les lieux, en sorte qu'ils ne peuvent attester comme ils le font de l'occupation effective de M. et Mme [H] ou même de l'octroi d'une pièce complémentaire à un moment où ils n'étaient plus occupants, étant observé au demeurant qu'ils ne mentionnent aucune surface occupée.

Par ailleurs, il ressort de l'état locatif (pièce n°8 de la SCI Immomesnil) qu'aucun des appartements décrits ne dispose d'une surface de 75,78m2 telle que prétendument occupée par M. [H]. Seule peut être prise en compte au regard de l'état locatif la mention de l'appartement au 2ème étage gauche pour une surface de 24,44 m2, surface d'ailleurs retenue par le premier juge, faute d'autres éléments probants, étant relevé que le plan d'un appartement, sans autres mentions que communique la SCI Immomesnil ne peut servir de preuve de la surface occupée par M. [H].

De la même façon, aucune évaluation d'agence immobilière (qui aurait pu d'ailleurs être établie par la société Foncia gestionnaire de l'immeuble) n'est produite aux débats alors qu'elle aurait permis de prendre en compte le quartier dans lequel est situé l'appartement litigieux, son état et la surface occupée.

Dans ces conditions, le seul élément pouvant être pris en compte sont les références locatives de l'OLAP (pièce n°7 de la SCI Immomesnil) lesquelles permettent d'établir une moyenne des loyers pour un quartier similaire à la somme de 18,80 euros telle que justement retenue par le premier juge, étant observé que les références sont produites pour une surface de 30m2, ce qui laisse à penser que la surface occupée est proche de cette fourchette, et non de 75m2 comme prétendument avancé par la SCI Immomesnil.

Au regard de la carence probatoire de la SCI Immomesnil, et des seuls éléments produits devant la cour, il sera retenu une valeur locative de 18,80 euros le m2 telle qu'arrêtée par le premier juge, pour une surface de 24,40 m2, soit une indemnité mensuelle de 459 euros.

Le jugement est dès lors également confirmé à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L'abus du droit d'agir en justice n'étant pas caractérisé en l'espèce, M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [H] succombant principalement seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions du jugement étant par ailleurs confirmées sur les dépens et l'indemnité de procédure.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Joint l'incident au fond,

Rejette les demandes de M. et Mme [H] de révoquer l'ordonnance de clôture et déclarer recevables leurs conclusions signifiées le 24 septembre 2024,

Dit les conclusions en réponse n°4 de M. et Mme [H] notifiées par la voie électronique le 24 septembre 2024 irrecevables,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. et Mme [H] in solidum aux dépens d'appel.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.