Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-14.800

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 janvier 2023), Mmes [J] et [K] [N] (les bailleresses), propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail commercial à la société EK-Duroc (la locataire), lui ont signifié un congé avec offre de renouvellement et l'ont assignée en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, se prévalant des travaux réalisés par la locataire au cours du bail à renouveler.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La locataire fait grief à l'arrêt de dire y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués, de fixer le prix du bail à une certaine somme et d'ordonner la capitalisation des intérêts, alors :

« 1°/ que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que lorsque les travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier de sorte que le déplafonnement du prix du bail ne peut intervenir lors du renouvellement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que les importants travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler, qui ont consisté en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen faisant l'objet du lot 31, ces travaux n'ayant que faiblement modifié l'assiette des lieux loués, ont profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, ce qui dépasse le cadre d'un simple aménagement ; qu'en énonçant que dans la mesure où ces travaux ont eu pour effet une modification notable de la structure, ils ne peuvent être cumulativement considérés comme une « amélioration » intrinsèque du local au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, quand l'ouverture du mur porteur sur plusieurs mètres de long pour relier les locaux pris à bail avec les locaux mitoyens caractérisait tout à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration des lieux loués en ce qu'ils avaient pour but essentiel d'améliorer l'exploitation en raison de l'adjonction de nouvelles surfaces et de la création d'un accès supplémentaire pour la clientèle, d'où il résultait que les bailleresses ne pouvaient se prévaloir de ces travaux pour obtenir le déplafonnement du prix du bail lors du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce ;

2°/ que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que lorsque les travaux réalisés par le preneur caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier de sorte que le déplafonnement du prix du bail ne peut intervenir lors du premier renouvellement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que les travaux réalisés par le preneur ont consisté en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen faisant l'objet du lot 31, ces travaux n'ayant que faiblement modifié l'assiette des lieux loués ; qu'en ne recherchant pas si les travaux réalisés à ses frais par la société EK-Duroc au cours du bail à renouveler, en ce qu'ils avaient eu pour but essentiel de créer un accès supplémentaire pour la clientèle par une large ouverture en communication sur les locaux mitoyens appartenant à la SCI Sarah, qui bénéficient d'une vitrine sur rue, permettant ainsi de doubler le linéaire d'accès à la boutique, ne devaient pas recevoir la qualification de travaux d'améliorations relevant des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce en raison de l'adjonction de nouvelles surfaces sans modification significative de l'assiette du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, ensemble les articles L. 145-33, L. 145-34 du même code. »

Réponse de la Cour

3. Ayant relevé que la locataire avait effectué d'importants travaux consistant en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen dans le but d'une mise en communication des locaux, que ces travaux avaient profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, que cela dépassait le cadre d'un simple aménagement et avait eu pour effet une modification notable de la structure, la cour d'appel a pu, procédant à la recherche prétendument omise en déduire que ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l'article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d'améliorations intrinsèques du local au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce.

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société EK-Duroc aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;