CA Nîmes, 4e ch. com., 6 décembre 2024, n° 22/03237

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 6 octobre 2022 par la SCI Saint Exupéry à l'encontre du jugement rendu le 14 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 19/00555 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 novembre 2024 par l'appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 novembre 2024 par la société Suez RV Méditerranée, anciennement dénommée Sita Sud, intimée et appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance de clôture de la procédure du 16 mai 2024 à effet différé au 7 novembre 2024.

***

Le 6 mai 2003, la SCI Saint Exupéry a donné à bail commercial à la SARL Cogede un terrain et des locaux sis à Marguerittes (30), bail transféré le même jour à la SASU Nouvelle Cogede par apport en société, puis repris le 4 juillet 2003 par la SAS Sita sud dans le cadre d'une transmission universelle de patrimoine après dissolution de la société Nouvelle Cogede.

Le 7 mai 2013, la société Sita sud mettait en demeure son bailleur de procéder à des travaux de remise en état du système de chauffage et de climatisation, et d'assurer l'alimentation en eau du bâtiment.

Par exploit du 28 mars 2014, la société Sita sud donnait congé à la société Saint Exupéry à effet au 30 septembre 2014.

A la demande du bailleur imputant des désordres constatés dans les locaux à son preneur, et par ordonnance de référé du 2 septembre 2015, une expertise était ordonnée.

La société Cogede était appelée en intervention forcée le 24 décembre 2015 par la société Sita sud et les opérations d'expertise lui étaient déclarées communes par ordonnance du 23 mars 2016.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2017.

Par exploit du 4 février 2019, la SCI Saint Exupéry a fait assigner la société Sita sud devenue Suez RV Méditerranée devant le tribunal de grande instance de Nîmes en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes

« condamne la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud à payer à la SCI Saint Exupéry

- 25.245 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel en application du bail commercial du 06/05/2003,

- 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

condamne la SCI Saint Exupéry à payer à la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud la somme de 43.726,40 euros TTC à titre de dommages-intérêts en raison des manquements contractuels commis par la SCI Saint Exupéry,

ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire,

condamne la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud à payer à la SCI Saint Exupéry la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. »

La société Saint Exupéry a relevé appel de ce jugement le 6 octobre 2022 pour le voir infirmer, annuler, ou tout au moins réformer en toutes ses dispositions et en ce qu'il n'a pas fait droit à toutes ses prétentions.

***

Dans ses dernières conclusions, la SCI Saint Exupéry, appelante, demande à la cour, au visa des articles 606 et 1134 du code civil, de

« recevoir (son) appel,

le dire bien fondé,

réformer le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'il a

* condamné la société Suez RV Méditerranée, anciennement dénommée Sita sud à payer à la SCI Saint Exupéry 25.245 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel en application du bail commercial du 06/05/2003,

* condamné la SCI Saint Exupéry à payer à la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud la somme de 43.726,40 euros TTC à titre de dommages-intérêts en raison des manquements contractuels commis par la SCI Saint Exupéry,

* condamné la société Suez RV Méditerranée anciennement dénommée Sita sud à payer à la SCI Saint Exupéry la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'il a condamné la société Suez RV Méditerranée, anciennement dénommée Sita sud à payer à la SCI Saint Exupéry 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formulée par la SAS Suez RV Méditerranée au titre du remboursement des charges car prescrite,

débouter la SAS Suez RV Méditerranée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

débouter la SAS Suez RV Méditerranée de son appel incident et de ses demandes reconventionnelles,

condamner la SAS Suez RV Méditerranée à porter et payer à la SCI Saint Exupéry :

- la somme de 9.152 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de la dégradation de la clôture grillagée située au nord avec intérêts capitalisés,

- la somme de 28.384,83 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du défaut d'entretien de la pompe à chaleur et du forage avec intérêts capitalisés,

- la somme de 2.161,50 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour la remise à niveau de l'installation électrique avec intérêts capitalisés,

- la somme de 3.888 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des embellissements des bureaux avec intérêts capitalisés,

- la somme de 15.306,50 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du démontage et de l'évacuation du pont bascule avec intérêts capitalisés,

- la somme de 1.650 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du démontage et de l'évacuation des pompes à carburant avec intérêts capitalisés,

- la somme de 3.657,50 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du nettoyage et dégazage des cuves à fuel avec intérêts capitalisés,

- la somme de 2.574 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait du démontage et de la reconstruction du mur du garage avec intérêts capitalisés,

- la somme de 2.057 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du remplacement du tableau métallique du portail avec intérêts capitalisés,

- la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

condamner la SAS Suez RV Méditerranée à porter et payer la somme de 5.000 euros à la SCI Saint Exupéry au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée par le président du tribunal judiciaire de Nîmes suivant ordonnance de référé du 02 septembre 2015 et 23 mars 2016. »

Ce bailleur fait valoir que la SAS Suez SV Méditerranée -ci-après société Suez- a saisi le tribunal judiciaire d'une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 71.643,10 euros au titre de la restitution des charges locatives, tandis que le tribunal a prononcé condamnation à paiement pour 43.726,40 euros -correspondant au coût des travaux de reprise de remplacement de la pompe à chaleur et purge du réseau, remise à niveau de l'installation électrique, remplacement du grillage de clôture nord et remise à niveau des embellissements- à son encontre à titre de dommages et intérêts en raison de manquements contractuels, statuant ainsi en méconnaissance des termes du litige fixé par les parties.

La société Suez a quitté les locaux le 30 septembre 2014 suite au congé qu'elle avait fait signifier à son bailleur le 28 mars 2014. Elle était donc dépourvue d'intérêt à agir pour demander condamnation de son bailleur à l'indemniser pour des travaux de remise en état de locaux qu'elle n'occupait plus, ce qu'elle ne demandait donc pas. La réformation du jugement déféré s'impose donc de ce chef.

Elle soutient que c'est à tort que les premiers juges n'ont pas fait droit à ses demandes d'indemnisation au titre de la remise en état de la clôture grillagée située au nord, de la remise en état de la pompe à chaleur et du forage, de la remise à niveau de l'installation électrique et des embellissements des bureaux alors que la société Suez était responsable des dégradations constatées sur la clôture comme du défaut d'entretien pendant son occupation des locaux de la pompe et du forage mais aussi des embellissements des bureaux -la vétusté n'étant pas la cause des désordres constatés, et que la remise à niveau de l'installation électrique ne constitue pas une grosse réparation qui incomberait, en vertu de l'article 606 du code civil, au bailleur.

Elle demande en revanche confirmation, malgré l'appel incident, des condamnations prononcées à son profit, relevant que ces postes de préjudice ont été mis à la charge du preneur par l'expert judiciaire, et que son préjudice de jouissance était avéré, l'expert ayant rappelé que les locaux étaient difficilement louables en l'état, tenant les dégradations causées par le preneur.

Le démontage et l'évacuation du pont bascule incombait à la société Suez qui en était devenue propriétaire par l'apport fait en matériel à la constitution de la société Cogede aux droits de laquelle elle vient.

La dépose des cuves était encore à sa charge pour avoir été installées par elle.

La demande de la société Suez en remboursement des charges locatives et irrecevable comme prescrite pour correspondre à des factures acquittées qui portaient sur les charges de 2009 à 2012, aucune interruption de la prescription ne pouvant résulter de l'assignation en intervention forcée du 24 décembre 2015 par la société Suez de la société Cogede alors qu'aucune demande n'était formulée à l'encontre du bailleur.

Enfin, la somme réclamée est incohérente et contraire au rapport d'expertise qui approuvait les modalités de calcul des charges.

Dans ses dernières conclusions, la société Suez RV Méditerranée, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants, 1755 et suivants, et de l'article 1302 du code civil, de

« réformer le jugement entrepris en ce qu'il

- condamne la société Suez RV Méditerranée à payer à la SCI Saint Exupéry

25.245 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel en application du bail du 06 mai 2003

20.000.euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

- condamne la société Suez RV Méditerranée au paiement des entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire,

- condamne la société Suez RV Méditerranée au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

et statuant de nouveau,

à titre principal,

débouter la SCI Saint Exupéry de l'ensemble de ses demandes totalement injustifiées et infondées,

faisant droit (à son) seul appel incident,

juger la société Suez SV Méditerranée recevable en sa demande s'agissant des charges locatives,

condamner la SCI Saint Exupéry à payer à la société Suez RV Méditerranée la somme de 71.643.10 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

en tout état de cause,

condamner la SCI Saint Exupéry à verser à la société Suez RV Méditerranée la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la société SCI Saint Exupéry aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise, avec distraction au profit de la SELARL AvouePericchi. »

La société Suez Méditerranée fait valoir que

le pont à bascule avait été mis en place initialement par la société Cogede, figurant d'ailleurs au contrat de bail du 30 octobre 2002 -précédant celui du 6 mai 2003- lequel visait l'exercice exclusif d'une activité de transfert et de traitement des déchets qui nécessitait ce matériel, il est devenu la propriété du bailleur en fin de ce bail en vertu de la clause d'accession qui y figurait, et a été entretenu périodiquement par ses soins pendant toute la durée de son bail, de sorte que ne peut être mis sa charge l'enlèvement de ce matériel déjà existant lors de son entrée dans les lieux ;

les installations de pompes à carburant et inertage de la cuve à gasoil étaient elles aussi antérieures à la reprise du bail par la société Suez, l'état des lieux d'entrée dressé le 20 mai 2003 en faisant d'ailleurs état et les qualifiant d'anciennes, leur retrait ne pouvant davantage lui être imputé ;

le terrain jouxtant les bâtiments est une partie commune mise à disposition de tous les occupants du site et rien ne démontre qu'elle soit personnellement responsable des dégradations constatées sur la clôture nord ;

la pompe à chaleur est un équipement commun à l'ensemble des occupants du bâtiment, de sorte que sa réparation incombe au bailleur, lequel en a d'ailleurs toujours assumé l'entretien, et aucune clé de répartition ne figure au bail pour lui en imputer le coût, ou partie du coût. Il s'agit en tout état de cause d'une grosse réparation et son remplacement résulte de sa vétusté, de sorte que c'est au bailleur de prendre en charge cette dépense ;

elle ne conteste pas que la reprise du mur du garage en agglo lui incombe au titre des réparations locatives ;

aucun préjudice ne résulte de la dégradation du tableau électrique, la reprise étant purement esthétique et le portail automatique continuant à fonctionner ;

elle a restitué les locaux dans le même état qu'elle les avait pris et les tapisseries, peintures et revêtements de sol étaient alors déjà mentionnés comme anciens et usagés en 2003, et il ne lui appartient pas de financer des travaux de rénovation nécessités par la vétusté au profit du bailleur ;

la remise à niveau de l'installation électrique relève également de la responsabilité du bailleur, le bâtiment étant déjà fort ancien lorsqu'il a été pris à bail.

Elle conteste également l'existence d'un quelconque préjudice de jouissance dans la mesure où elle a précisément été contrainte de quitter les lieux parce que le bailleur n'était pas en mesure d'assurer l'alimentation en eau potable, le chauffage et la climatisation des locaux loués. Il n'est justifié d'aucune impossibilité de louer en l'état.

Enfin, l'intimée maintient sa contestation de la répartition des charges locatives, dont avait déjà été saisi l'expert judiciaire désigné en référé -ce qui a interrompu la prescription.

Elle n'a jamais occupé seule les locaux et n'a pas à supporter l'intégralité des charges liées à l'entretien des parties communes qui plus est en l'absence de toute clause au bail.

Elle demande donc paiement de la somme de 71.643,10 euros en restitution des charges locatives indument versées.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le fond :

1°) sur les demandes en paiement de la SCI Saint Exupéry :

au titre de son préjudice matériel

* clôture nord :

Le bailleur soutient que c'est la société Suez qui est responsable des dégradations constatées sur cette clôture -qu'il impute aux man'uvres répétées de ses véhicules poids lourds pour le stockage de ses bennes, ce que celle-ci dément.

Il invoque en ce sens un état des lieux d'entrée du 23 mai 2003 « duquel il ressort la réfection récente de la clôture située au nord », un procès-verbal de constat du 2 juin 2014 citant le mauvais état de cette clôture, et « un faisceau d'indices permettant de justifier que les véhicules du preneur stationnaient le long de (cette) clôture ».

Il ajoute que la partie de parcelle donnée à bail correspond précisément à celle clôturée par le grillage endommagé et se prévaut de l'obligation d'entretien incombant au preneur.

La société Suez soutient pour sa part que le terrain jouxtant les bâtiments loués est une partie commune, les factures des charges présentées par le bailleur le démontrant. Elle conteste être l'auteur des dégradations de la clôture et devoir prendre en charge sa réparation.

Le bail commercial porte sur « un terrain et des locaux » sis sur une parcelle totale de 12.590 m². L'entrée se fait par un accès commun aux autres locataires, avec stationnement, et le preneur a « la libre et totale disposition du terrain stabilisé et situé en zone arrière du bâtiment ». Le plan joint à l'exemplaire de bail communiqué en pièce 1 par l'appelante ne comprend qu'un plan des locaux mais pas du terrain. Les exemplaires produits en pièces 0 et 1 par l'intimée ne comportent aucun descriptif avec orientation du terrain loué.

Aucun état des lieux n'est produit aux débats par les parties, même s'il en a manifesté existé un puisque l'expert judiciaire les cite, et que les parties les mentionnent également dans leurs écritures.

Cet expert judiciaire évoque le désordre « allégué » relatif au grillage de clôture « dégradé » mais ne procède à aucune constatation. Il note seulement que « le mauvais état de la clôture peut être un acte de malveillance d'un tiers », et chiffre à 8.320 euros HT son remplacement.

Il peut en outre être noté que les opérations d'expertise sur site débutent le 8 décembre 2015 alors que le congé a été donné par la société Suez pour le 30 septembre 2014, de sorte que le sort du site pendant les 14 mois écoulés entretemps reste indéterminé.

Il ressort de ces quelques éléments qu'il ne s'agit pas d'un défaut d'entretien d'un grillage mais de dégradations accidentelles ou volontaires dont la date de survenance est elle-même inconnue. Rien ne démontre que la société Suez en soit l'auteur ni même qu'elle était la locataire et l'utilisatrice privative de cette partie de la parcelle lorsque ces dégradations sont intervenues.

La demande formulée à ce titre par la société Saint Exupéry est donc rejetée.

* pompe à chaleur et forage

Le bailleur argue d'un défaut d'entretien de ces éléments pour réclamer paiement du coût de leur remplacement, à proportion du temps d'occupation des lieux et du pourcentage de surface de cette occupation.

Le preneur soutient que s'agissant d'un équipement commun bénéficiant à l'ensemble des occupants du bâtiment, le coût de son remplacement incombe au bailleur.

Il n'est pas contesté que ces équipements sont communs, le mode de calcul présenté par le bailleur le confirmant encore.

Le contrat de bail met à la charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien, les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil restant à la charge du bailleur.

Aucune clef de répartition n'est stipulée pour le remplacement des équipements communs.

L'expert judiciaire retient que la société Sita sud (Suez) a rempli son rôle dans la gestion quotidienne du bien loué pendant toute la durée du bail.

Il préconise le remplacement de la pompe à chaleur et la purge du réseau ainsi que la rénovation du forage, mais n'apporte aucune précision sur ce qui les justifie, considérant toutefois que ces travaux incombent au bailleur dès lors qu'il s'agit de la production de chaleur et de frais du bâtiment et de son alimentation en eau.

Le procès-verbal de constat du 2 avril 2014 produit par la société Suez (pièce 5) mentionne qu'un cahier des clauses techniques particulières du 26 mars 2013 préconisait déjà le remplacement de la pompe à chaleur.

Il peut être ainsi retenu que les installations de pompe à chaleur et forage existantes à l'origine ont été correctement entretenues mais doivent être remises en état du fait de leur vétusté. Or en vertu de l'article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Les locaux loués étaient à usage de bureaux et il appartient au bailleur de délivrer un bien qui soit utilisable pour la destination qui en était convenue.

Bien plus encore, le système de pompe à chaleur et l'alimentation en eau par forage sont des installations qui affectent la structure du bâtiment lui-même, de sorte que leur remplacement et remise en état incombent nécessairement au bailleur.

* remise à niveau de l'installation électrique

Le bailleur conteste que cette remise à niveau relève des grosses réparations qui sont à sa charge en vertu de l'article 606 du code civil.

La société Suez refuse de financer la rénovation à neuf d'installations qui n'étaient déjà pas conformes à la règlementation en vigueur lorsqu'elle les a prises à bail.

Aucune stipulation spécifique ne figure à cet égard au bail. Il est toutefois précisé que « les locaux présentement loués devront servir au preneur exclusivement à l'exercice de ses activités de gestion administrative, comptable et financière (') », ce qui suppose d'évidence une installation électrique permettant tous les usages modernes notamment informatiques.

Aucune pièce aux débats n'apporte d'élément quant à la conformité de l'installation électrique des locaux loués aux normes, à quelque moment que ce soit du bail.

L'expert judiciaire désigné par ordonnance du 2 septembre 2015, dans le rapport établi le 28 février 2017, fait état d'un « rapport vérification installations électriques » qui lui aurait été communiqué mais que les parties n'ont manifestement pas estimé utile de produire en l'instance. Il cite parmi les désordres « allégués » par le bailleur l' « installation électrique » -sans aucune autre précision- et estime à 1.965 euros sa « remise à niveau », suivant un devis SARL Vallat qui n'est pas davantage communiqué en l'instance. Il relève toutefois que « l'installation électrique a fait l'objet de visites périodiques de contrôle par Véritas », ce qui laisse entendre que l'installation électrique a un temps été aux normes, mais la date de ces visites n'est pas citée.

Et il peut encore être rappelé que la première visite sur site de l'expert a lieu le 8 décembre 2015 alors que le congé a été donné à effet au 30 septembre 2014.

Au regard des pièces qui sont ainsi produites, rien ne permet de retenir de quelle « remise à niveau » il s'agit, la date des normes à atteindre n'est pas même mentionnée, de sorte que le bailleur est défaillant à démontrer qu'il s'agit de travaux qui incombent à la société Suez.

* embellissements des bureaux

La SCI Saint Exupéry soutient que les désordres ne sont pas dûs à la vétusté mais à un défaut d'entretien imputable au preneur, le coût des travaux de remise en état lui incombant donc.

A l'inverse, le preneur relève que le devis pris en compte par l'expert porte sur une surface de 270 m² alors que les seuls bureaux occupés au titre du bail se limitent à 144 m². Il ajoute que les travaux d'embellissement et d'amélioration des locaux ne peuvent être qu'à la charge du propriétaire qui souhaite y procéder. Il soutient qu'il a restitué les locaux dans le même état qu'il les avait pris, moquette et tapisserie étant anciennes et usagées.

L'expert évoque parmi les désordres allégués par le bailleur, la « dégradation des embellissements des murs des locaux occupés par les locataires », mais ne décrit pas cette « dégradation », ni même les « embellissements » dont il s'agit, et, observant que la société Suez a occupé les lieux pendant onze ans environ, applique une déduction de 40% pour vétusté à son estimation.

Son évaluation repose sur une surface de 270 m² qu'il n'explicite pas et qui ne correspond à aucune de celles mentionnées au contrat de bail.

Dès lors qu'aucun élément ne permet à la cour de savoir si la « remise en état des embellissements » correspond à une reprise de dégradations, à une rénovation de murs et sols vétustes, ou à une amélioration que le bailleur souhaite apporter à son futur nouveau locataire, et pas davantage de connaitre à quels travaux correspond précisément le chiffrage proposé, la demande du bailleur ne peut qu'être rejetée.

* pont bascule

L'appelante fait valoir que le pont bascule installé par Cogede a été apporté avec le matériel à la société Nouvelle Cogede et que c'est donc la société Suez qui en est devenue propriétaire. A son départ, elle devait donc l'évacuer et remettre la zone en état. Le coût du démontage et de l'évacuation de ce pont incombe donc au preneur.

Celui-ci observe qu'il a toujours satisfait à son obligation d'entretien de cet équipement mais qu'il avait été initialement mis en place par la société Cogede encore locataire des lieux, puisqu'il en fait état dans le premier bail du 30 octobre 2002. Or ce contrat comprenait une clause d'accession à la propriété en vertu de laquelle tous les embellissements, améliorations et installations faits par le locataire dans les lieux loués devenaient à la fin du bail propriété du bailleur.

Ce point bascule est ainsi devenu la propriété de la société Saint Exupéry à l'issue de ce bail, la société Suez n'ayant pour sa part repris que le bail ensuite conclu le 6 mai 2003.

Le contrat de bail commercial conclu le 30 octobre 2002 entre la SCI Saint Exupéry et la société Cogede mentionne effectivement dans le paragraphe relatif à la destination des lieux loués, que « les locaux présentement loués devront servir au preneur exclusivement à l'exercice de ses activités de gestion administrative, comptable et financière de l'exploitation d'une installation classée de transfert et traitement des déchets située sur la même commune de Marguerittes, à ses activités d'entreposage et d'entretien des matériels et véhicules nécessaires à son exploitation, et aux opérations de pesée au moyen du pont bascule situé dans l'enceinte des locaux loués ».

Il est ainsi établi que le pont bascule litigieux était alors déjà installé sur le site loué, rien ne permettant de retenir qu'il s'agissait d'un autre.

Et c'est donc à tort que l'expert judiciaire a pu affirmer -sans s'en justifier d'ailleurs- que « ce pont à bascule a été installé par Cogede » (page 14).

La même mention est reportée en page 3 du bail conclu le 6 mai 2003 entre le même bailleur et la société Cogede, bail repris puis transmis à la société Suez, de sorte qu'il est établi que ce pont bascule n'a pas été installé par ce preneur pendant le temps du bail mais existait d'ores et déjà sur site avant son arrivée et au jour de conclusion du bail.

Ne peut dès lors être mis à la charge de ce preneur l'enlèvement de cet équipement qui, préinstallé sur le site, est comme lui propriété du bailleur, étant observé qu'il est retenu par l'expert judiciaire et non contesté que ce pont a été entretenu et vérifié régulièrement par le preneur pendant son occupation.

* pompes à carburant et cuves à fuel

Le bailleur soutient que la société Suez a « remis en service l'ancienne station-service carburant du site et installé une nouvelle borne de distribution », mais n'a ni démonté ni évacué ces installations et pas davantage remis en état le site à son départ, le coût de ces opérations devant donc être mis à sa charge.

Le preneur affirme pour sa part qu'il s'agit d'installations antérieures à sa reprise du bail et se réfère en ce sens au constat d'entrée des lieux de la société Sita sud du 20 mai 2003 qui serait la « pièce adverse n°2 page 15 » (page 10 de ses écritures).

La pièce 2 de la société appelante est le « contrat d'apport d'une partie de fonds de commerce avec annexe 1 et 2 », tel que mentionné au bordereau de ses dernières conclusions, et il a déjà été dit qu'aucun état des lieux n'est produit en l'instance ni par l'appelante ni par l'intimée.

Le contrat de bail commercial conclu le 6 mai 2003 ne mentionne pas l'existence de ces pompes et cuves mais la SCI Saint Exupéry admet elle-même dans ses écritures qu'existait sur le site loué, avant la prise à bail par la société Suez, une ancienne station-service de carburant puisque ce preneur l'a « remise » en service.

L'expert judiciaire note parmi les désordres allégués par le bailleur l' « encombrement de la station carburant remise en état par la société Sita sud (Suez) » et « l'encombrement en sous-sol des citernes contenant du fuel remises en état par la société Sita sud ».

Il n'est ainsi pas établi ni justifié de ce que de nouvelles installations aient été ajoutées aux pompes et cuves préexistantes, par le preneur pendant le temps du bail, et notamment pas la nouvelle borne de distribution alléguée. Celui-ci s'est manifestement occupé de les remettre en état, ce qui ne peut raisonnablement lui être reproché mais n'implique pas pour autant, en l'absence de toute clause spécifique en ce sens au bail, que lesdits équipements soient devenus de ce fait sa propriété.

C'est donc au bailleur qu'il appartient d'assumer l'enlèvement des ces installations qui existaient sur son fonds indépendamment du bail conclu avec la société Suez.

* mur du garage

La SCI Saint Exupéry soutient que s'agissant de dommages et désordres imputables au preneur, il lui incombe de prendre en charge le coût du démontage et de la reconstruction du mur du garage, comme l'a à juste titre conclu l'expert.

La société Suez acquiesce et reconnait que cette réparation locative lui incombe.

Le coût de cette réparation est estimé à 2.340 euros HT par l'expert judiciaire. En l'absence de toute contestation des parties sur ce quantum, il sera mis à la charge de la société Suez.

* tableau métallique du portail

La SCI appelante se prévaut également du rapport d'expertise pour affirmer que les dommages et désordres du tableau du portail automatique sont imputables à la société Suez et que leur reprise doit se faire à sa seule charge.

Le preneur observe à cet égard que « la dégradation du tableau électrique » n'empêche pas le portail automatique de fonctionner et qu'il ne s'agit donc que d'une reprise esthétique. Elle conteste donc l'existence d'un quelconque préjudice du bailleur à ce titre.

Si aucune constatation n'est faite à ce sujet par l'expert dans son rapport, la cour ignorant donc tout de ce qu'est cette « dégradation », force est de constater que le preneur ne conteste pas qu'elle lui est imputable.

Quand bien même cette dégradation ne serait qu'« esthétique », comme il le soutient, il en doit réparation au bailleur.

Aucune protestation n'est élevée sur l'estimation faite par l'expert judiciaire de cette réparation et c'est en conséquence un montant de 1.870 euros HT qui est mis à la charge de la société Suez à ce titre.

au titre de son préjudice de jouissance :

L'appelante demande confirmation de la condamnation prononcée à ce titre à hauteur de 20.000 euros à l'encontre de la société Suez en rappelant que l'expert a retenu que les locaux étaient « difficilement louables en l'état ».

La société Suez fait valoir qu'elle a en réalité été contrainte de quitter les lieux parce que ce bailleur ne lui assurait plus ni l'alimentation en eau potable, ni le chauffage ou climatisation.

Elle conteste l'impossibilité de relouer alléguée et observe qu'il n'est pas même justifié d'une quelconque démarche aux fins de relocation.

Etant observé qu'in fine, ne sont mis à la charge de la société Suez, preneur, que la réparation du mur du garage et la reprise du tableau métallique du portail, il ne peut être raisonnablement retenu que ces défauts ont pu faire obstacle à une relocation des locaux.

Il n'est d'ailleurs effectivement nullement démontré par la société Saint Exupéry qu'elle aurait cherché mais en vain un nouveau locataire pour succéder à la société Suez.

Il n'est ainsi pas justifié de l'existence d'un quelconque préjudice de jouissance et aucune indemnisation n'est due à ce titre par la société Suez à l'appelante.

2°) sur la demande en remboursement de la société Suez :

La société Suez soutient qu'il lui a été facturé des charges sans que leur détail, leur mode de calcul ou leurs modalités de paiement soient précisées dans le bail. Or à défaut de stipulation à ce sujet, aucune charge ne peut être récupérée par le bailleur auprès du preneur. De plus, elle n'a jamais occupé seule les locaux et n'a donc pas en tout état de cause à supporter seule l'entretien des parties communes.

Elle demande donc la restitution des charges locatives indues dont elle s'est acquittée à hauteur de 71.643,10 euros.

En outre, l'intimée conteste la prescription que lui oppose le bailleur en observant qu'elle avait saisi le juge des référés de cette question, laquelle a été intégrée à la mission de l'expert. Elle ajoute que le point de départ de l'action en répétition de l'indû, s'agissant des charges locatives, n'est pas fixé au jour du paiement mais à la date de régularisation des charges prévue au bail, étant rappelé qu'aucune régularisation de charges n'est précisément prévue au bail.

Le bailleur soulève l'irrecevabilité de cette demande comme étant prescrite. La société Suez n'a jamais formulé de demande en paiement à son encontre dans le délai quinquennal, mais seulement assigné la société Cogede en intervention forcée le 24 décembre 2015.

En outre, les modalités de calcul des charges ont été validées et approuvées par l'expert judiciaire, n'ont jamais été contestées mais ont toujours été acquittées sans protestation par le preneur pendant le temps du bail, et celui-ci ne justifie pas du quantum qu'il réclame.

La loi dite « Pinel » n°2104-626 du 18 juin 2014 n'est pas applicable en l'espèce s'agissant d'un bail commercial conclu le 6 mai 2003 et n'ayant pas été renouvelé à compter du 1er septembre 2014.

La répartition entre le bailleur et le preneur du coût des charges courantes relève donc de l'entière liberté contractuelle des parties.

Le bail conclu le 6 mai 2003 stipule à cet égard que « le preneur devra acquitter exactement ses impôts, contributions et taxes professionnelles et en justifier à toute réquisition du bailleur. Il remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, notamment celles énumérées à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 » (8 ' impôts et charges divers), et que « le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de quatre mille cinq cents euros hors taxes (4.500 €), que le preneur s'engage à payer au bailleur par mois et d'avance, avec en sus le remboursement des charges locatives, et pour la première fois le 1er mai 2003 (') » (Loyer).

L'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version en vigueur au 6 mai 2003 dispose que « les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article ».

En vertu de cet article 23 dans sa version en vigueur au 6 mai 2003, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. »

C'est donc à tort que le preneur prétend que le bail est taisant à ce sujet.

En matière de répétition de l'indû, le délai de prescription ne débute pas au jour de la connaissance de l'indû, mais à la date du paiement puisque le fait générateur de la créance d'indû est précisément ce paiement (Civ 3è 19 mai 1999 n°97-16.996 ; 24 mars 2011 n°10-10.013 notamment).

Toutefois, s'agissant d'une créance en indû au titre des charges locatives, la prescription ne court pas à compter de la date de paiement des provisions indues mais de la date de régularisation des charges par le bailleur (Civ 3è 9 novembre 2017 n°16-22.445).

Des pièces produites par la société Suez, il ressort que le courrier de régularisation des charges a été établi à son égard

le 1er juin 2012 pour les années 2009, 2010 et 2011,

le 1er janvier 2013 pour 2012,

le 1er mars 2014 pour 2013,

le 14 octobre 2016 pour l'année 2014 jusqu'en septembre (congé).

Aucune des parties ne conteste ces dates et le preneur ne conteste pas avoir reçu ces courriers de régularisation -qui sont produits aux débats par ses soins.

La prescription quinquennale de droit commun a donc commencé à courir à compter du 1er juin 2012 pour les charges qui auraient été indûment payées sur 2009, 2010 et 2011,

à compter du 1er janvier 2013 pour celles de 2012, à compter du 1er mars 2014 pour celles de 2013 et à compter du 14 octobre 2016 pour celles de 2014.

La société Suez se prévaut de l'effet interruptif de l'assignation qu'elle a fait délivrer en intervention forcée le 24 décembre 2015 à la SARL Cogede, à tort.

En effet, cet acte ne fait état d'aucune demande en répétition de charges locatives payées indûment au bailleur, mais tend seulement à voir déclarer l'expertise judiciaire -ordonnée à la demande de la société Saint Exupéry et qui porte exclusivement sur les désordres constatés après le départ du preneur, commune à cette société Cogede aux fins que « l'expert (procède) à la vérification et à la détermination de la répartition des charges locatives récupérables ainsi que des éventuelles réparations locatives entre les différents occupants des locaux appartenant à la SCI Saint Exupéry ».

C'est seulement à titre reconventionnel, sur l'assignation qui lui était signifiée le 4 février 2019 par le bailleur devant le tribunal judiciaire de Nîmes, et par conclusions du 30 octobre 2019 (pièce 7 de l'appelante, conclusions visées au jugement déféré), que la société Suez a formulé pour la première fois cette demande en répétition de l'indû sur les charges locatives acquittées.

Sa demande était alors prescrite depuis le 2 juin 2017 pour ce qui concerne les charges payées sur 2009, 2010, 2011, depuis le 2 janvier 2018 pour celles de 2012, et depuis le 2 mars 2019 pour celles de 2013.

Sa demande en répétition demeure donc seulement recevable pour les charges qui portent sur l'année 2014, selon bordereau de régularisation du 14 octobre 2016.

Ce bordereau se rapporte à des factures d'électricité (EDF), de travaux de jardinage (Art et jardin), et d'eau (sur évaluation SAUR).

Or il n'est pas contesté que le compteur d'électricité comme l'alimentation en eau sont communs au site (pv du 2 avril 2014), que ce site comprend des extérieurs, et qu'il a été occupé par d'autres locataires en même temps que par la société Suez.

Une clef de répartition est d'ailleurs portée sur le bordereau pour expliquer le calcul des sommes réclamées.

Toutefois le bailleur ne justifie aucunement des pourcentages d'occupation qui sont attribués à la société Suez, soit 73,79% des bureaux, 77,44% des atelier/vestiaires, et 90,87% des extérieurs.

Et le bail qui précise la superficie des locaux loués à cette société ne mentionne pas de pourcentage ni de superficie globale de ses locaux.

De même, si la superficie totale de la parcelle est de 12.590 m² selon ce bail et le terrain loué à la société Suez -hors bâtiment- de 5.140 m², cela ne peut correspondre aux 90,87 % des extérieurs qui lui sont attribués.

L'expertise judiciaire n'est à cet égard d'aucun secours et ne valide pas le calcul des charges comme il est soutenu, puisque le rapport conclut seulement que « les charges locatives varient en fonction de la nature d'activités du locataire ».

Le bailleur ne justifiant ainsi aucunement des sommes qu'il a mises à la charge de la société Suez au titre de cette année 2014, mais ne contestant pas avoir reçu paiement de sa part du montant qu'il lui réclamait de ce chef à hauteur de 9.122,37 euros, il est condamné à la répétition de cette somme indûe.

Sur les frais de l'instance :

L'appelante, qui succombe principalement, devra supporter les dépens de la première instance et de l'instance d'appel.

L'équité commande d'allouer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Suez.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS Suez SV Méditerranée, anciennement dénommée Sita sud, à payer à la SCI Saint Exupéry, une somme de 2.340 euros HT au titre de la reprise du mur du garage, et une somme de 1.870 euros HT au titre de la reprise du tableau métallique du portail ;

Dit que la demande de la SAS Suez SV méditerranée en répétition des charges locatives indûment payées est prescrite pour les charges acquittées au titre des années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 ;

Dit sa demande en répétition des charges locatives indûment payées pour l'année 2014 recevable et bien fondée ;

Condamne en conséquence la SCI Saint Exupéry à payer à la SAS Suez SV Méditerranée la somme de 9.122,37 euros ;

Condamne la SCI Saint Exupéry à payer à la SAS Suez SV Méditerranée une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Dit que la SCI Saint Exupéry supportera les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;

Dit que la SELARL AvouePericchi, avocat, pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.