CA Toulouse, 2e ch., 17 décembre 2024, n° 22/01808

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [O] était propriétaire d'un immeuble situé à [Adresse 3] (angle [Adresse 7]) composé d'un rez-de-chaussée exploité à titre commercial, de deux étages et de combles.

Par acte sous-seing privé du 1er juin 1991 venant en renouvellement d'un bail précédent (du 3 septembre 1963), Monsieur et Madame [G] [O] ont donné à bail à Monsieur [E] [Y] tout le premier étage et tout le deuxième étage de l'immeuble à usage garni pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 1er janvier 1991 moyennant un loyer de 16 000 fr. par an (2439,18 euros) payable par trimestre.

Suivant attestation notariée du 23 décembre 1996, Monsieur [E] [Y] a fait donation à son fils [P] [Y] d'un fonds de commerce de « logeur en meublé » pour lequel il est immatriculé au registre du commerce incluant le droit au bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] .Les propriétaires ont agréé cette cession le 21 décembre 1996.

Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2000, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail à Monsieur [P] [Y] pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 1er avril 2000 tout le premier étage et tout le second étage de l'immeuble à usage de garni moyennant un prix de 20 000 fr. payable par trimestre et d'avance.

Par acte d'huissier du 21 juin 2012, le bailleur a donné congé pour l'échéance triennale du 31 décembre 2012 puis a assigné le locataire devant le tribunal d'instance afin de voir ordonner son expulsion en contestant la qualification de bail commercial .

Monsieur [O] étant décédé le 30 octobre 2013, le tribunal a par ordonnance du 10 juillet 2018 constaté le désistement d'instance des héritiers.

Madame [I] [J] veuve [O] et Madame [D] [O] viennent aux droits de Monsieur [G] [O] suivant attestation notariée du 21 décembre 2013 .

Par ordonnance du 12 avril 2019, le président du tribunal a désigné la SCP CARSALADE-[M]-DESCAZAUX, huissiers de justice pour faire constater la configuration actuelle des locaux, le nombre de logements, de sous-locataires ou d'occupants, le montant des sommes versées à Monsieur [Y] et obtenir la production des titres locatifs et des assurances y afférentes.

Le constat a été réalisé le 10 juillet 2019 par Me [M] huissier de justice.

Par acte d'huissier du 16 décembre 2019, les bailleresses ont mis en demeure le locataire de se conformer aux termes du bail puis par acte d'huissier du 30 juin 2020 ont donné congé pour le 31 décembre 2020 avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes en application de l'article L 145-17 du code de commerce.

Mesdames [O] ont été autorisées à assigner à jour fixe Monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse suivant assignation délivrée le 13 juillet 2021.

Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 844 du code de procédure civile, le défendeur ayant disposé d'un temps suffisant pour préparer sa défense

- dit que le régime des baux commerciaux s'applique au bail du 1er juillet 2000

- validé le congé délivré le 30 juin 2020 sans renouvellement ni paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime

- condamné Monsieur [P] [Y] à payer à Mesdames [J] et [O] une indemnité d'occupation de 900 € par mois à compter du 1er janvier 2021, sous déduction de celle provisoirement versée jusqu'au jugement et ce jusqu'au complet déménagement des lieux libres de tous biens et occupation, matérialisé par un constat d'huissier d'état des lieux de sortie pour chaque occupant et la remise des clés de chaque logement

- constaté qu'à compter du 1er janvier 2021, Monsieur [P] [Y] est occupant sans droit ni titre

- constaté qu'il doit donner congé et mettre fin aux baux et conventions conclus avec ses locataires ou occupants dans les formes et délais qu'ils prévoient et ceux autorisés par la loi

- dit qu'il devra entreprendre toute démarche en vue du déménagement des lieux de ses locataires ou occupants et de ceux de leur chef et, au besoin, obtenir toute décision d'expulsion définitive afin de les y contraindre et le cas échéant de les reloger

- accordé à Monsieur [P] [Y] un délai de trois mois à compter duquel il devra justifier de l'exécution de ses obligations de faire au fur et à mesure de leur accomplissement

- assorti cette obligation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 1 an à compter de la signification du jugement s'il n'y était entièrement déféré à cette date pour chaque locataire ou occupant et chaque logement au moyen d'un constat d'état des lieux de sortie et de la remise des clés aux propriétaires

- débouté les demandeurs pour le surplus

- condamné Monsieur [P] [Y] à verser aux bailleresses la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Flavie de MEERLEER et à rembourser aux demanderesses les frais du constat du 10 juillet 2019, de la mise en demeure du 16 décembre 2020, du congé du 30 juin 2020 et tout acte d'exécution à venir

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a dit que dans les rapports entre le preneur et le bailleur les parties ont choisi de faire référence au statut des baux commerciaux puisque le bail vise le décret du 30 septembre 1953 et que Monsieur [Y] n'occupe pas les locaux à titre de résidence principale tandis que dans les rapports entre le preneur et ses locataires et il est fait référence à la loi du 6 juillet 1989, les locaux donnés à bail constituant la résidence principale des locataires.

En ce qui concerne les infractions au bail reprochés au preneur, le tribunal a retenu que Monsieur [Y] avait modifié en profondeur l'occupation des locaux donnés à bail ainsi que la destination de certaines pièces en les transformant en studios et appartements sans l'accord du bailleur, que le preneur n'était pas assuré en qualité de loueur professionnel et que certains locaux étaient impropres à l'habitation ainsi que l'a relevé le service communal d'hygiène et de santé pour l'appartement numéro 10 du deuxième étage. En conséquence il a fait droit à la demande de résiliation du bail en application de l'article L 145-17 du code de commerce qui exclut toute indemnité d'éviction.

Par déclaration enregistrée au greffe le 10 mai 2022, Monsieur [P] [Y] a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 28 mars 2022 qu'il critique en toutes les dispositions ci-dessus rappelées.

Par ordonnance du 9 mars 2023, le magistrat chargé de la mise en état a :

- rejeté la demande d'annulation de la déclaration d'appel,

- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mesdames [I] [J] veuve [O] et Madame [D] [O]

- condamné les consorts [O] aux dépens de l'incident

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 1er août 2024, Monsieur [P] [Y] demande à la cour, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que la législation des baux commerciaux est applicable en l'espèce

- de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que Monsieur [Y] n'a pas commis de fautes relatives aux problèmes d'eau, de défaut de pente, d'occupation illicite des remises, d'absence de location en garni et d'honorabilité des locataires

- de réformer partiellement le jugement sur les autres chefs

Et statuant à nouveau :

- de déclarer nul et non avenu le congé délivré le 30 juin 2020

- d'écarter toute responsabilité de Monsieur [Y] qui n'a point contrevenu à ses obligations découlant des termes du bail, de la loi ou des règlements en la matière, plus précisément sur les trois griefs retenus par le tribunal à savoir la modification des lieux loués, l'absence d'assurance du preneur, la location d'un local en état d'insalubrité

- de réformer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] à payer à Mesdames [J] et [O] une indemnité d'occupation de 900 € par mois à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au complet déménagement des lieux libres de tout bien et occupation, matérialisé par un constat d'huissier d'état des lieux de sortie pour chaque occupant et la remise des clés de chaque logement

- de réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'il devra entreprendre toutes démarches nécessaires en vue du déménagement des lieux de ses locataires ( congés, constats d'état des lieux de sortie, remise des clés et le cas échéant expulsion des locataires) dans un délai de trois mois à compter duquel il devra justifier de l'exécution de ses obligations de faire

- de réformer le jugement en ce qu'il a prononcé une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 1 an à compter de la signification du jugement

- de réformer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [P] [Y] à verser aux demanderesses la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens

- de débouter les consorts [J] et [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire, en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit :

- de condamner les consorts [J] et [O] au paiement d'une indemnité d'éviction

- avant dire droit sur son montant, d'ordonner une expertise afin d'en déterminer le montant

- de fixer la mission de l'expert et la consignation afférente

En tout état de cause

- de condamner les consorts [J] et [O] à verser à Monsieur [P] [Y] une indemnité de 7000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- de les condamner aux entiers dépens de l'instance y compris les deux constats d'huissier réalisés en 2021 et 2022 par Monsieur [Y] pour la défense de ses intérêts.

Il explique en synthèse qu'aucun des griefs qui lui sont reprochés , ni ceux retenus par le tribunal ni les autres invoqués par les bailleresses ne sont de nature à justifier le congé sans renouvellement du bail ou en tout état de cause ne sont pas prouvés et qu'il est en droit de prétendre à une indemnité d'éviction dont il demande l'évaluation par voie d'expertise.

Madame [I] [J] veuve [O] et Madame [D] [O] ont notifié leurs dernières conclusions le 4 août 2024.

Elles demandent, sur le fondement des articles 6, 9,146 à 564 du code de procédure,1732 et 1735, 1240 à 1242 du code civil, L 145-1, L 145-14 et L 145-17 et suivants du code de commerce :

Sur la procédure :

- de déclarer Monsieur [Y] irrecevable en sa demande nouvelle de voir déclarer nul et non avenu le congé délivré le 30 juillet 2020

- de l'en débouter

Sur le fond :

- de confirmer le jugement du 28 mars 2022 et y ajoutant, de condamner Monsieur [Y] à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts

Subsidiairement en cas de réformation du chef de la validation du congé :

- de prononcer la résiliation judiciaire sans indemnité du bail du 1er juillet 2000 avec effet au 1er janvier 2021 et subsidiairement, à compter de l'assignation du 13 juillet 2021 et plus subsidiairement encore, de l'arrêt à intervenir

En toutes hypothèses :

- de déclarer Monsieur [Y] sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2021 et subsidiairement à compter de l'arrêt à intervenir

- de le déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé en sa demande d'expertise judiciaire, à prétendre à la propriété commerciale sur le fonds de commerce et au paiement d'une indemnité d'éviction dans les conditions de l'article L 145-14 du code de commerce

En conséquence :

- de débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes,y compris d'expertise judiciaire, de paiement d'indemnité d'éviction , de frais irrépétibles et de dépens

En cas de résiliation du bail :

- de le condamner et d'enjoindre à Monsieur [P] [Y] à ses frais exclusifs :

*à donner congé des lieux et mettre fin aux baux et conventions conclus avec ses locataires ou occupants dans les formes et délais qu'ils prévoient et ceux autorisés par la loi

* d'entreprendre toute démarche en vue du déménagement des lieux de ses locataires ou occupants et de ceux de leur chef

* au besoin d'obtenir toute décision d'expulsion définitive afin de les y contraindre et le cas échéant de les reloger

* de justifier auprès des requérantes l'exécution de ses obligations de faire au fur et à mesure de leur accomplissement qui seront assorties d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir s'il n'y était entièrement déféré à cette date, pour chaque locataire ou occupant et chaque logement au moyen d'un constat d'état des lieux de sortie et de la remise des clés aux propriétaires

* de restituer les biens dans leur état primitif, libres de tous biens et occupants de son chef

- de condamner Monsieur [Y] de les relever et garantir de toutes les sommes qu'elles seraient contraintes de régler à leurs frais avancés

- de régler à Mesdames [J] et [O] une indemnité d'occupation de 900 € par mois à compter du 1er janvier 2021, sous déduction de celles provisoirement versée, jusqu'à complet déménagement des lieux libres de tout bien et occupation matérialisé par un constat d'état des lieux de sortie pour chaque occupant et la remise des clés de chaque logement

- de prononcer l'expulsion de Monsieur [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, aux frais exclusifs du défendeur

- de dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles

L433-1 et suivants et R 433-2 du code des procédures civiles d'exécution

- de condamner Monsieur [Y] à payer en cause d'appel à Mesdames [J] et [O] la somme de 8000 € en application de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil et à leur rembourser les frais du constat d'huissier du 10 juillet 2019, de la mise en demeure du 16 décembre 2020,du congé du 30 juin 2020 et tous ceux d'exécution à venir.

Elles demandent pour l'essentiel de valider le congé délivré et de mettre fin au bail commercial pour des motifs graves et légitimes qui sont de nature à priver le preneur du paiement d'une indemnité d'éviction. À titre subsidiaire, si le motif grave n'était pas retenu en application de l'article L 145-17 du code de commerce et si la résiliation judiciaire n'était pas prononcée sur le fondement du droit commun pour les mêmes motifs, elles contestent le droit pour Monsieur [Y] de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction faute de disposer d'une propriété commerciale portant sur un fonds de commerce.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est en date du 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire il sera constaté que les bailleresses ne remettent pas en cause la qualification de bail commercial telle que retenue par le Premier juge (du fait du choix des parties de soumettre le contrat au régime des statuts des baux commerciaux qui ont visé expressément le décret du 30 septembre 1953) en sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef.

Par ailleurs il n'est formé aucune prétention au soutien de la demande de l'appelant visant à déclarer nul et non avenu le congé délivré le 30 juin 2020, en sorte que ce chef de demande ne peut qu'être rejeté en application de l'article 954 du code de procédure civile sans qu'il soit nécessaire d'examiner s'il s'agit ou non d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile.

Sur les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur :

Conformément à l'article L 145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois s'il s'agit , soit de l'inexécution d'une obligation soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Les bailleresses ont délivré congé par acte d'huissier du 30 juin 2020 en invoquant les motifs qui avaient été énoncés dans la lettre de mise du 16 décembre 2019 qui peuvent être résumés comme suit:

- la modification des lieux loués sans l'autorisation du bailleur du fait:

* de la création de logements par la transformation des quatre chambres initiales en trois studios et une chambre (2ième étage) puis en deux studios et un T2 (1er étage) avec l'installation de salles d'eaux avec leurs équipements (WC, lavabo, douche et évier) qui ont été raccordés au réseau existant d'évacuation des eaux usées

* de la création d'un nouveau réseau d'évacuation de son « cru » non conforme et inadapté aux équipements ajoutés qui entraîne des dégâts des eaux récurrents entre le premier étage et le local du rez-de-chaussée

* de l'occupation non autorisée des remises situées dans la cour commune qui est exclue de la location

- l'absence de location « en garni » (le locataire a consenti des contrats de location meublées mais aucun équipement n'est listé ce qui ne correspond pas non plus à une location meublée)

- la location d'un logement insalubre et impropre à la location (appartement numéro 10 ) qui malgré l'état délabré du local constaté par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] le 18 décembre 2015 a été reloué le 1er mai 2019 à Monsieur [Z] en alléguant faussement une surface de 12 m² alors qu'il n'en compte que 8 m²

- l'absence de fourniture des attestations d'assurance conformes pour le preneur et ses locataires qui seraient insuffisantes ou inefficaces en cas de sinistre.

Les fautes reprochées au preneur peuvent être de nature contractuelle ou délictuelle et doivent avoir persisté à l'issue du délai de mise en demeure.

La charge de la preuve incombe au bailleur qui ne peut se prévaloir que des infractions visées dans le congé sauf s'il prouve qu'il n'en avait pas connaissance à cette date. Le bailleur peut compléter les motifs invoqués dans le congé en se prévalant de faits postérieurs mais dans ce cas il doit notifier une nouvelle mise en demeure .

Dès lors l'éventuel manquement du preneur à son obligation d'entretien et de réparation non expressément visé dans le congé de même que les troubles de jouissance occasionnés par les différents occupants tels que décrit par le gestionnaire de l'immeuble (à qui sont imputés les dégradations répétées de la porte d'entrée de l'immeuble) n'ont pas à être examinés dans le cadre du présent litige.

Enfin c'est à la date du congé que le juge doit se placer pour apprécier les manquements du preneur.

En l'espèce, le tribunal a retenu trois infractions principales, la modification des locaux, le défaut d'assurance et l'insalubrité de certains logements.

- Sur la modification de la consistance des locaux donnés à bail :

Selon le bail sous-seing-privés conclu entre les parties le 1er juillet 2020 venant en renouvellement d'un bail précédent du 1er juin 1991, le preneur est autorisé à louer les lieux tout le premier étage et tout le second étage de l'immeuble à usage de garni à des personnes d'une honnêteté et d'une moralité irréprochables sous peine de résiliation immédiate.

Il doit entretenir les locaux en bon état et les rendre dans le même état , à l'exception des grosses réparation de toiture et autres qui incombent au bailleur.

Il ne peut, sans le consentement du bailleur ni sous-louer ni céder son droit au bail et il en est de même pour toutes les réparations et modifications apportées dans l'aménagement ou la disposition des locaux loués.

Le bail est à usage de garni, terme désuet qui n'est pas défini par la loi et relève des usages locaux.

Le règlement sanitaire du département de Paris (arrêté du 20 novembre 2019),le définit comme une location en meublé dans laquelle le bailleur ou le logeur fournit des prestations secondaires telles que la location de linge, l'entretien des locaux ou des préparations culinaires.

En l'espèce le locataire exerce à titre professionnel l'activité de loueur en meublé et loue 10 chambres/logements répartis sur deux étages dans le cadre de contrats de location meublée d'une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.

Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit remplir des critères d'ameublement et satisfaire aux règles concernant la délivrance de logements décents c'est-à-dire des logements d'une surface minimum de 9 m², qui ne constituent pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lesquels il n'y a pas d'animaux nuisibles, qui respectent un critère de performance énergétique minimale et qui comportent certains équipements d'équipement et de confort.

Il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée mais, selon les plans de 1965 fournis par le bailleur en pièce 26 et 26-1 qui ne sont pas contestés par le preneur, il existe :

- au premier étage, 4 chambres disposant pour les chambres 2 et 4 d'un point d'eau ( lavabo, bidet) et d'un évier pour la chambre 1

- au deuxième étage, 6 chambres dont 4 avec un lavabo et une autre avec un évier ( chambre 7) .

À l'origine, les chambres ne comportaient aucun WC qui était à usage commun sur le palier de chaque étage et les chambres n° 3 du premier étage et 10 du deuxième étage qui ne disposaient d'aucun point d'eau, n'étaient desservies par aucun réseau d'évacuation des eaux usées.

Des travaux ont été entrepris par le précédent locataire pour aménager les locaux et les mettre aux normes (attestation de Monsieur [Y] père) dans les années 1980/ 1990 soit avant la cession opérée au profit de Monsieur [P] [Y].

Selon le constat établi le 10 juillet 2019 par Me [M], huissier de justice conformément à l'ordonnance présidentielle, il existe désormais au premier étage deux petits studios (chambres n°1 et 2) équipés d'un évier et d'une salle d'eau complète avec WC, douche et lavabo et un T2 occupé par Madame [V] qui a agrandi le logement n°3 en ouvrant une communication avec la chambre voisine (n°4) . Ce logement occupe désormais une superficie d'environ 40 m² et comprend une pièce principale avec cuisine « américaine »selon le bail, une chambre et une salle d'eau avec WC.

Selon les déclarations recueillies par l'huissier de justice ,la locataire a procédé elle même à l'agrandissement du logement avec l'autorisation du preneur, il y a environ cinq ans et à ses frais.

Au deuxième étage, la chambre n° 5 n'est équipée que d'un simple évier très vétuste et le locataire utilise les WC communs se trouvant sur le palier. L'appartement n° 6 est équipé d'une douche et dans la pièce principale d'un évier en métal avec plaques chauffantes et cumulus. Il n'y a pas de toilettes dans le logement . L'appartement n° 7 est équipé d'un évier, sans douche ni WC. L'appartement n° 8 comprend un vieux lavabo/évier mais pas de douche ni de cuvette WC. L'appartement n° 9 est muni d'une salle d'eau avec WC et lavabo. Le plafond est dégradé ainsi que le conduit de la fenêtre de toit.

L'appartement n° 10 qui est éclairé par une petite fenêtre est équipé d'un bloc évier et d'un plan de travail ainsi que d'une douche derrière un rideau. Il a une longueur de 3,80 m sur une largeur de 2,46 m soit 9,34 m².

Ce logement a été déclaré insalubre par le service communal d'hygiène et de sécurité qui a informé la bailleresse le 23 décembre 2015 qu'il ne pouvait être mis à disposition à des fins d'habitation du fait d'une pièce principale (hors plan de travail de la cuisine et débattement de la porte) d'une surface de 8 m², d'une luminosité insuffisante imposant le recours à une lumière artificielle car la fenêtre donne sur la cour intérieure de l'immeuble,d'un revêtement de sol dégradé (dalle de sol désolidarisée), d'une ventilation non conforme, de l'installation d'un cabinet d'aisance disposé derrière un rideau comportant un dispositif de type sanibroyeur qui est interdit et occasionne un reflux au niveau du lavabo situé à proximité.

L'huissier de justice a constaté l'extrême vétusté de l'escalier, des menuiseries et des parties communes et de la plupart des logements qui sont succinctement meublés selon les photographies fournies.

En ce qui concerne le logement n° 10 déclaré impropre à la location en 2015, il est soutenu par Monsieur [Y] qu'il a réalisé des travaux nécessaires (réfection du sol, suppression du cabinet d'aisance, réfection de l'éclairage ) et qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris par les services concernés qui en ont été informés.

Cependant il ne fournit aucun élément permettant de vérifier ses allégations alors même qu'il est constant que le logement a été reloué à Monsieur [Z] depuis le 1er mai 2019.

En ce qui concerne le défaut d'éclairage naturel, ce défaut ne peut être régularisé et il n'est justifié d'aucune demande auprès des bailleurs pour agrandir la fenêtre lors des travaux réalisés dans l'immeuble pour le ravalement de façade .

Le locataire prétend que la surface du logement ne contrevient pas à la surface minimum requise pour un logement décent en l'état des mesures effectuées par les différents huissiers de justice qui ont fait des constatations dans les lieux. Cependant la surface mesurée par Me [M] à 9,34 m² au sol et par Me [T] à 10,54m² ne sont pas en contradiction avec les mesures effectuées par les services compétents qui ont pris soin de préciser leur mode de calcul (hors plan de travail de la cuisine et débattement de la porte).

Il est à noter que dans les plans d'origine, ledit appartement ne comprenait aucun point d'eau en sorte que ce sont les aménagements réalisés par le locataire qui en ont modifié la surface habitable.

Il est indifférent en l'espèce que l'insuffisance de surface habitable ait été constatée en 2015 et que les bailleurs aient attendu plus de cinq ans pour l'invoquer dès lors qu'il s'agit d'un défaut qui n'est pas susceptible de régularision/ et qu'il n'est pas justifié que des services de la mairie aient levées leurs réserves.

Le propriétaire/bailleur qui donne à bail un local qui est occupé à titre d'habitation principale doit délivrer un logement décent . La qualification de bail commercial ne fait pas obstacle à la mise en 'uvre des règles d'ordre public concernant la décence locative et le propriétaire de l'immeuble peut être contraint à remettre le local en état même si l'absence de conformité est directement causée par un manquement de son locataire à ses obligations d'entretien et de réparation.

Dès lors le fait pour Monsieur [Y] de donner à bail un logement ne présentant pas les caractéristiques d'un logement décent constitue un motif grave et légitime de s'opposer au renouvellement du bail.

En vertu du bail le preneur ne peut entreprendre aucune modification dans l'aménagement ou la disposition des locaux loués sans l'autorisation du bailleur.

L'autorisation dont se prévaut le preneur remonte au 13 février 1989 date à laquelle il a demandé à être autorisé à réaliser des travaux de remise en état des chambres du deuxième étage qu'il ne parvenait pas à louer, du haut de l'escalier et du couloir.

L'autorisation qui lui a été donnée le 13 février 1989 par Monsieur [O] ne concerne que la remise en état de deux chambres au deuxième étage comprenant l'installation dans chacune d'elles d'une douche, WC, cabinet de toilette, coin cuisine et de remise en état des peintures et des tapisseries en haut de l'escalier.

Or au final il apparaît que c'est pas moins de 7 douches et 4 cuvettes de WC qui ont été rajoutées dans l'ensemble des logements qui en étaient dépourvus, sans compter l'installation d'une cuisine complète dans le logement occupé par Madame [V] alors qu'il ne comportait à l'origine aucun point d'eau dans la pièce principale (ancienne chambre n°3) et le sanibroyeur du logement numéro 10 qui a été enlevé après l'intervention des services communaux en 2015.

Ces aménagements ont nécessité la création de nouveaux branchements et de réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes pour les desservir .

Il n'est justifié par le preneur d'aucune autorisation pour l'ensemble des aménagements et transformations ainsi réalisés alors qu'il existe désormais plusieurs studios et un T2 comportant des équipements sanitaires complets avec WC et coin cuisine en lieu et place de simples chambres avec toilettes communes sur le palier.

Il ne s'agit pas comme le prétend Monsieur [Y] de travaux d'entretien et d'aménagement destinés à permettre une utilisation décente des locaux ni de pallier les manquements du bailleur à son obligation de délivrance puisqu'il s'agit d'une véritable transformation des locaux par la création de nouveaux équipements en modifiant l'usage initial.

En tout état de cause depuis son entrée dans les lieux, le preneur s'est abstenu de solliciter l'autorisation de son bailleur pour quelque travaux que ce soit alors que le propriétaire de l'immeuble est en droit de faire contrôler les travaux et leur conformité aux règles de l'art.

Il n'est pas sérieux de prétendre que la réunion de deux chambres n°3 et 4 au premier étage pour former un appartement de type T2 est temporaire et qu'il suffit de repositionner une porte dans la cloison séparative pour les remettre en l'état antérieur ainsi que constaté par les procès-verbaux des 24 août 2021 et 27 juin 2022 (pièces 15 et 27) puisqu'il a été créé, à partir de deux chambres distinctes, un logement unique loué en cet état de Madame [V] toujours occupante des lieux, sans l'autorisation du bailleur qui a été mis devant le fait accompli.

Il n'est fourni aucun facture d'entreprise de second 'uvre (à l'exception de quelques factures échelonnées dans le temps concernant l'installation de cumulus, de travaux de peinture ou le débouchage des canalisations) permettant de vérifier que Monsieur [Y] a réalisé des travaux concernant la création de nouveaux points d'eau et d'évacuation des eaux vannes dans les règles de l'art , la production d'un lot de factures de fourniture de matériaux divers ne pouvant y suppléer.

Or le fait de rajouter dans un immeuble ancien du XVIe siècle comportant des colombages en façade, des points de déversement d'eaux usées et d'eaux vannes supplémentaires crée incontestablement des risques d'engorgement des canalisations existantes qui ne sont pas dimensionnées pour cet usage et des dégâts des eaux susceptibles d'endommager la structure de l'immeuble.

À cet égard, les bailleurs rapportent la preuve que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée subissent des dégâts des eaux récurrents depuis les étages supérieurs et tout particulièrement depuis l'appartement occupé par Madame [V] ( pièces 35 et 53) ayant pour origine le sous dimensionnement de la tuyauterie ( de 0,40), l'absence de pente et de trappe de visite selon le gestionnaire de l'immeuble (pièce 31).

Le plombier du locataire qui indique qu'il faudrait créer deux évacuations distinctes à l'étage, une pour chaque logement en apparent afin de créer une pente dans les règles de l'art, confirme de façon implicite que les travaux réalisés ne sont pas conformes ou sont en tout cas insuffisants pour éviter des débordements.

Faute pour le preneur de justifier de l'autorisation du bailleur pour opérer les modifications aux locaux et agencements intérieurs susvisés, il y a lieu de confirmer le jugement qui a retenu ce grief comme un motif grave et légitime de nature à s'opposer au renouvellement du bail .

Sur l'absence d'assurance :

C'est à la date du congé que le preneur doit justifier être assuré pour son activité étant précisé que l'obligation d'assurance est continue et doit être satisfaite au jour où la juridiction statue.

Monsieur [Y] qui exerce une activité de loueur en meublé à titre professionnel doit être assuré au titre de la responsabilité civile professionnelle qu'il encourt pour les dommages causés aux biens loués et aux tiers.

Il doit de même veiller à ce que chacun des sous-locataires souscrive une assurance pour couvrir les risques locatifs.

L'absence d'assurance a des conséquences graves pour le bailleur puisqu'en cas de sinistre, il supporte seul le risque de devoir réparer les dommages sans disposer d'aucun recours contre le locataire et les occupants.

L'attestation des assurances du Crédit Mutuel du 6 février 1997 couvrant un immeuble de rapport en qualité de locataire dont on ignore si elle a été renouvelée à l'échéance ainsi que l'assurance « multirisques habitation » de la Caisse d'Epargne qu'il produit pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2020 n'est pas suffisante car il n'est pas occupant à titre personnel de l'immeuble.

Il ne produit aucune attestation conforme à son activité professionnelle pour la période couverte par le congé du 30 juin 2020.

Par contre selon l'attestation de la compagnie ALLIANZ produite en cours de procédure (pièces 8',25, 26 et 30) il est désormais assuré depuis le 1er septembre 2020 jusqu'au 1er septembre 2025 pour son activité de loueur en meublé professionnel en qualité de locataire des locaux dans le cadre d'un contrat « Profilpro » au titre de sa responsabilité civile incendie ... dégât des eaux vol /vandalisme ... responsabilité civile du chef d'entreprise qui satisfait à l'obligation d'assurance.

En ce qui concerne chacun des sous-locataires , lors du constat de Me [M] en date du 10 juillet 2019 , le locataire a remis les contrats de location souscrits avec ces derniers.

Selon les baux, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Or à hauteur d'appel, il n'a toujours pas produit l'ensemble des attestations d'assurance couvrant la période de location des différents locataires qui occupent les lieux pour certains depuis de nombreuses années.

À titre d'exemple pour Monsieur [F] qui est locataire du studio n° 2 depuis le 15 février 2014, il n'est produit qu'une attestation d'assurance multirisques habitation pour la période du 8 septembre 2021 au 8 septembre 2022 , pour Monsieur [U] [V] locataire depuis le 1er octobre 2020 , il n'est produit qu'une attestation pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2022 et pour Monsieur [N] qui est locataire de l'appartement n° 5 depuis le 1er mars 2018 , il est produit une attestation pour l'appartement n°9 à partir du 13 septembre 2021.

Pour l'ensemble des locataires, il n'est produit qu'une seule attestation d'assurance pour une période postérieure à la date du congé alors qu'ils sont occupants depuis plusieurs années.

Il en résulte que le grief reproché à Monsieur [Y] est établi puisqu'il n'était pas assuré pour sa responsabilité civile professionnelle à la date du congé et qu'il ne peut justifier que l'ensemble des locataires était assuré à cette même date.

Dès lors c'est à bon droit que le tribunal a validé le congé refusant le renouvellement du bail et le paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime délivré par les bailleresses en application de l'article L 145-17 du code de commerce, sans qu'il soit nécessaire d'évoquer les autres griefs qui n'ont pas été retenus par le premier juge

Sur les conséquences du non-renouvellement du bail :

Le congé sans renouvellement étant validé, Monsieur [Y] est désormais sans droit ni titre et doit quitter les lieux dans les délais impartis par le premier juge.

Ses demandes subsidiaires visant à obtenir une indemnité d'éviction seront purement et simplement rejetées sans qu'il soit nécessaire d'examiner s'il exploite dans les lieux un fonds de commerce et remplit les conditions de l'article L 145-1 du code de commerce.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser aux bailleresses une indemnité d'occupation de 900 € par mois à compter du 1er janvier 2021 et lui a fait injonction de mettre fin aux baux et conventions conclues avec ses locataires dans les formes et délais prévus par la loi ainsi que d'entreprendre toute démarche pour obtenir la libération des lieux.

Mesdames [O] demandent à la cour de constater que Mr [Y] a résisté à l'exécution du jugement, a reloué les locaux vacants au mépris de la décision, et a introduit de nouveaux occupants dont certains sont peu recommandables qui dégradent la porte d'entrée ce qui les oblige à procéder à des réparations coûteuses. Elles demandent à ce titre la somme de 10 000 € à titre de réparation du préjudice tant matériel que moral subi et d'ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle des occupants de son chef avec le concours de tous huissiers, de serruriers et des forces de l'ordre à ses frais exclusifs.

Les mesures ordonnées par le Premier juge en ce compris l'astreinte assortissant l'obligation pour Monsieur [Y] de justifier des démarches entreprises pour obtenir la libération des lieux sont suffisantes pour obtenir l'exécution du jugement sans qu'il soit nécessaire d'ordonner son expulsion avec l'aide de la force publique.

Par ailleurs il n'est pas justifié que de nouveaux occupants aient été introduits dans les lieux ni que ces derniers seraient responsables des dégradations occasionnées à la porte d'entrée commune de l'immeuble dès lors que les occupants du rez-de-chaussée y ont également accès.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes formées par Mesdames [O] de ce chef.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mesdames [O] partie des frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice. Il leur sera alloué à titre complémentaire pour les frais exposés en cause d'appel, la somme de 2500 €.

La partie qui succombe doit supporter les frais de l'instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré ,

Confirme le jugement du 28 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ,

Déboute Monsieur [P] [Y] de toutes ses demandes contraires ou plus amples,

Rejette les demandes de dommages et intérêts et les demandes complémentaires formées par Mesdames [J] et [O] ,

Condamne Monsieur [P] [Y] à payer à Mesdames [I] [J] veuve [O] et à Madame [D] [O] la somme de 2500 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

Condamne Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Flavie de MEERLEER et à rembourser en sus aux bailleresses les frais du constat du 10 juillet 2019, de mise en demeure du 16 décembre 2020 et de congé du 30 juin 2020 .