CA Rennes, 5e ch., 8 janvier 2025, n° 24/03110

Selon acte sous seing privé du 14 juin 2022, la société Novapole Immobiliers a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société Kage Services et Entretien un local n°111 à usage exclusif de bureaux et d'activités d'une surface de 58,30 m² au 1er étage d'un immeuble dénommé Galilée situé [Adresse 1] à [Localité 4] et une place de stationnement pour une durée de 36 mois maximum à compter du 17 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 5 830 euros hors taxes hors charges,

payable trimestriellement ou mensuellement d'avance.

Selon acte sous seing privé du 18 avril 2023, la société Novapole Immobiliers a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société Kage Services et Entretien un local n°15 à usage exclusif de bureaux et d'activités d'une surface de 126,83 m² au 1er étage de l'immeuble dénommé Galilée situé [Adresse 1] à [Localité 4] et une place de stationnement pour une durée de 36 mois maximum à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel de 9 131,76 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement ou mensuellement d'avance.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 janvier 2024, la société Novapole Immobilier a fait assigner en référé la société Kage Services et Entretien.

Par ordonnance de référé en date du 18 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné la société Kage Services et Entretien à payer à la société Novapole Immobilier :

* une provision de 12 079,71 euros TTC au titre des loyers et charges dûs jusqu'au 23/02/24 avec intérêts au taux légal a compter du 8 mars 2024,

* une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- autorisé la société Kage Services et Entretien à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de 17 versements mensuels de 700 euros le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision et un dix-huitième versement du solde de la dette dans le mois suivant le dix-septième versement,

- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution,

- dit qu'en cas de non paiement d'un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu'en ce cas :

* l'expulsion de la société Kage Services et Entretien et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l'aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier,

* le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises,

* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers de 23 euros par jour pour le local n° 111 et de 33,50 euros par jour pour le local n°15 sera dûe jusqu'à la libération complète des lieux,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- condamné la société Kage Services et Entretien aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 janvier 2024 et de l'assignation.

Le 27 mai 2024, la société Kage Services et Entretien a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 octobre 2024, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 18 avril 2024 par la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Nantes,

Y faisant droit,

A titre principal,

- annuler l'ordonnance sus énoncée et datée (sic),

Et statuant à nouveau,

- débouter la société Novapole Immobilier de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

- infirmer l'ordonnance sus énoncée et datée (sic) en ce qu'elle :

* l'a condamnée à payer à la société Novapole Immobilier :

* une provision de 12 079,71 euros TTC au titre des loyers et charges dûs jusqu'au 23/02/24 avec intérêts au taux légal a compter du 8 mars 2024,

* une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a autorisée à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de 17 versements mensuels de 700 euros, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision et un dix-huitième versement du solde de la dette dans le mois suivant le dix-septième versement,

- a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution,

- a dit qu'en cas de non paiement d'un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu'en ce cas :

* l'expulsion de la société Kage Services et Entretien et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l'aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier,

* le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises,

* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers de 23 euros par

jour pour le local n° 111 et de 33,50 euros par jour pour le local n° 15 sera dûe jusqu'à la libération complète des lieux,

- a rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- l'a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 janvier 2024 et de l'assignation,

Et statuant à nouveau,

- débouter la société Novapole Immobilier de l'ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

- réformer l'ordonnance sus énoncée et daté (sic) en ce qu'elle :

* l'a condamnée à payer à la société Novapole Immobilier :

* une provision de 12 079,71 euros TTC au titre des loyers et charges dûs jusqu'au 23/02/24 avec intérêts au taux légal a compter du 8 mars 2024,

* une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a autorisée à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de dix-sept versements mensuels de 700 euros le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision et un dix-huitième versement du solde de la dette dans le mois suivant le dix-septième versement,

- a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution,

- a dit qu'en cas de non paiement d'un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu'en ce cas :

* l'expulsion de la société Kage Services et Entretien et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l'aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier,

* le solde restant du redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises,

* une indemnité d'occupation égale au montant des loyers de 23 euros par

jour pour le local n° 111 et de 33,50 euros par jour pour le local n°15 sera dûe jusqu'à la libération complète des lieux,

- a rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- l'a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 23 janvier 2024 et de l'assignation,

Et statuant à nouveau,

- débouter la société Novapole Immobilier de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- lui accorder un délai de paiement de 2 ans et fixer un échéancier mensuel à hauteur de 200 euros pour les sommes qui seraient effectivement dues,

- confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes, en ce compris la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution,

En tout état de cause,

- condamner la société Novapole Immobilier aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, la société Novapole Immobilier demande à la cour de :

- juger recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la société Kage Services et Entretien, appelant principal, et la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- juger recevable et fondé son appel incident,

- réformer l'ordonnance du 18 avril 2024 RG n°24/00273 dont appel en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et les voies d'exécution,

- condamner la société Kage Services et Entretien à payer une somme de

5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Kage Services et Entretien en tous les dépens.

L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 24 octobre 2024.

Par dernières conclusions de procédure notifiées le 7 novembre 2024, la société Novapole Immobilier demande à la cour de :

- à titre principal, de révoquer l'ordonnance de clôture,

- à titre subsidiaire, de juger irrecevables les conclusions n°3 de la société Kage Services et Entretien.

Par conclusions de procédure notifiées le 4 novembre 2024, la société Kage Services et Entretien demande à la cour de :

- déclarer recevables ses conclusions n°3 du 24 octobre 2024,

- débouter la société Novapole Immobilier de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

- déclarer irrecevables les conclusions n°2 et pièces du 24 octobre 2024 versées aux débats par la société Novapole Immobilier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur l'incident de procédure

La société Novapole Immobilier sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture suite à la signification des conclusions n°3 de la société Kage Services et Entretien le 24 octobre 2024 à 20H51 postérieurement à ladite ordonnance et ce pour lui permettre d'y répondre.

A titre subsidiaire, elle demande de déclarer irrecevables les conclusions n°3. Elle fait valoir que contrairement à ce qu'indique la société Kage Services et Entretien, lesdites conclusions ne sont pas relatives au décompte des loyers et dettes mais répondent à ses conclusions n°2 concernant également la sous-location contestée.

La société Kage Services et Entretien demande, à titre principal, de débouter la société Novapole Immobilier de ses demandes. Elle fait valoir que la société Novapole Immobilier a conclu le 24 octobre 2024 moins de deux heures avant l'ordonnance de clôture et a communiqué des pièces à 12H51. Elle explique y avoir répondu notamment pour préciser le décompte des loyers et dettes payées de sorte que ses conclusions signifiées après l'ordonnance de clôture sont recevables.

A titre subsidiaire, si ses conclusions n°3 étaient écartées des débats, elle demande de déclarer irrecevables les conclusions n°2 et pièces du 24 octobre 2024 versées par la société Novapole Immobilier.

Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l'ordonnance de clôture, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, sauf révocation de cette ordonnance s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue, d'office ou à la demande des parties.

En l'espèce, par avis de fixation à bref délai en date du 20 juin 2024, la présidente a prononcé la clôture au 24 octobre 2024 à 14H30 pour une audience de plaidoirie du 13 novembre 2024 à 14H.

La société Kage Services et Entretien a signifié ses conclusions n°3 le 24 octobre 2024 à 20H51 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture. Il n'est pas justifié d'une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.

Les conclusions n°3 de la société Kage Services et Entretien ne sont pas relatives uniquement aux seuls loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats contrairement à ce qu'elle soutient mais évoque notamment la sous-location contestée. De plus, les montants invoqués au titre des décomptes font l'objet d'une contestation sérieuse. Au vu de l'ensemble de ces éléments, les conclusions n°3 de la société Kage Services et Entretien ne peuvent être déclarées recevables au visa de l'article 802 du code de procédure civile. Les conclusions n°3 de la société Kage Services et Entretien seront déclarées irrecevables.

S'agissant de la demande de rejet des conclusions n°2 de la société Novapole Immobilier, la société Kage Services et Entretien se contente d'invoquer le principe du contradictoire sans autre précision pour solliciter leur rejet ainsi que celui des pièces communiquées sans même lister les pièces de sorte qu'il ne peut être fait droit à ses demandes qui ne sont pas justifiées.

- Sur la demande d'annulation de la décision entreprise

La société Kage Services et Entretien sollicite l'annulation de l'ordonnance entreprise pour non respect du principe du contradictoire en ce que les pièces sur lesquelles la société Novapole Immobilier a fondé ses demandes ne lui ont pas été remises à l'audience.

Elle soutient que la société Novapole Immobilier a mentionné 8 pièces qui ne lui ont pas été communiquées malgré la présence de son gérant non représenté à l'audience du 28 mars 2024. Elle précise que le commissaire de justice a remis l'assignation par dépôt à l'étude et lui a adressé copie de l'assignation par voie postale sans y avoir joint les pièces adverses et notamment la pièce relative au commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle en déduit que le juge des référés s'est fondé sur des pièces non versées contradictoirement aux débats pour notamment faire droit aux demandes de la société Novapole Immobilier.

En réponse, la société Novapole Immobilier lui objecte qu'il est de jurisprudence constante que la carence d'une partie ne peut être invoquée pour prétendre à une irrégularité au regard du principe du contradictoire. Elle soutient que la société Kage Services et Entretien a été mise à même de débattre contradictoirement des pièces dont elle s'est prévalue dans la mesure où les pièces ont été signifiées avec l'assignation par le commissaire de justice, ce que l'appelante ne conteste pas. Elle relève que la société Kage Services et Entretien reconnaît avoir reçu notification par le commissaire de justice de l'assignation et de la mise à disposition en l'étude et qu'elle fait d'ailleurs état des pièces et de leur contenu dans ses conclusions, ce qui démontre qu'elle a pu obtenir les pièces. Enfin, elle expose que la société Kage Services et Entretien n'avait pas constitué avocat, qu'il ne pouvait être tenu compte des observations du gérant à l'audience et qu'il n'a pas sollicité de demande de renvoi de sorte que le contradictoire a été parfaitement respecté.

Il résulte de la combinaison des articles 15 et 16 du code de procédure civile que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Il entre dans la mission du juge de veiller à l'accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d'un procès équitable.

En l'espèce, il est acquis que le commissaire de justice a remis l'assignation à la société Kage Services et Entretien par dépôt à l'étude après avoir vérifié la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et sur la porte. L'assignation produite par l'intimée mentionne les pièces visées et notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce n°6) et sont communiquées avec l'assignation de sorte que l'absence de prise de connaissance des pièces est uniquement liée à la carence de la société Kage Services et Entretien. Il en résulte que celle-ci a été mise en mesure de débattre contradictoirement des moyens invoqués et des preuves produites. Par ailleurs, il ne peut être invoqué le fait que la société Kage Services et Entretien n'a pas constitué avocat devant le juge des référés s'agissant d'une procédure avec représentation obligatoire.

Le principe du contradictoire a été respecté. La société Kage Services et Entretien sera déboutée de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise.

- Sur la mauvaise foi du bailleur et la nullité du commandement

La société Kage Services et Entretien sollicite l'infirmation de la décision entreprise qui a considéré qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse sur le principe et le montant de la provision sollicitée par le bailleur et sur le principe de l'acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que le bailleur a invoqué la clause résolutoire de mauvaise foi et que le commandement de payer délivré est nul.

S'agissant de la mauvaise foi du bailleur, elle soutient que la société Novapole Immobilier a perçu directement les loyers versés par la sous-locataire la société Instead depuis le 17 mai 2024 par le biais d'un versement SEPA.

S'agissant de la nullité du commandement de payer les loyers, elle argue que le commandement du 23 janvier 2024 est simplement intitulé 'commandement de payer les loyers' et vise les deux baux du 14 juin 2022 et 18 avril 2022 alors que le bailleur aurait dû formuler un commandement pour chacun de ces baux. Elle ajoute que le commandement ne vise pas l'article du bail dont il se prévaut et qu'il ne mentionne pas expressément et clairement le délai d'un mois.

En réponse, la société Novapole Immobilier rappelle que la mauvaise foi du bailleur s'apprécie au jour de la délivrance du commandement et relève que l'appelante ne se fonde que sur des pièces qui y sont postérieures. Elle ajoute que la promesse de paiements futurs n'est pas susceptible de faire échec à la clause résolutoire.

S'agissant de la nullité du commandement de payer, elle objecte que ce moyen n'a pas été soulevé avant toute défense au fond et qu'à supposer que la nullité ne soit pas couverte, aucun grief n'est démontré. Elle ajoute que le moyen est inopérant en ce que l'appelante se fonde sur les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce relatif aux baux commerciaux alors que les deux baux conclus sont intitulés 'baux dérogatoires' et font expressément référence à l'article L.145-5 du code de commerce. Enfin, elle objecte que le commandement de payer vise et identifie les deux baux en cause, rappelle la clause résolutoire et fait référence au décompte joint.

L'article 114 dudit code dispose que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, la société Kage Services et Entretien n'était pas assistée devant le premier juge de sorte que la société Novapole ne peut soutenir que la nullité n'a pas été invoquée avant toute défense au fond en se fondant sur les déclarations du gérant de la société non assisté dans cette procédure où la représentation est obligatoire.

En revanche, la cour ne peut que constater que la société Kage Services et Entretien n'invoque aucun grief à l'appui de sa demande de nullité du commandement de payer de sorte qu'il n'y a pas lieu d'infirmer la décision entreprise de ce chef. Par ailleurs, le commandement mentionne les baux en cause qui sont parfaitement identifiés, reproduit la clause résolutoire insérée au bail et comporte un décompte précis des sommes réclamées.

- Sur les délais de paiement

La société Kage Services et Entretien demande à bénéficier de délais supplémentaires en fixant un échéancier de 200 euros par mois sur 2 ans. Elle rappelle qu'elle a été confrontée à des impayés de loyers au mois d'octobre 2023 suite à un sinistre causé en juin 2023 par des émeutiers en réaction à la mort de '[G]'.

Elle indique qu'elle a procédé à un versement de 3 800 euros au bailleur le 17 mai 2024 et a ensuite procédé à plusieurs versements successifs. Elle ajoute qu'elle a libéré le local n°111 le 30 septembre 2024 pour réduire les échéances de loyer. Elle explique ne pas avoir libéré le second local pour maintenir son activité et pouvoir désintéresser le bailleur dans les meilleurs délais.

S'agissant de l'appel incident de la société Novapole Immobilier, elle soutient qu'il ne peut pas être référé sur l'acquisition de la clause résolutoire en présence d'une contestation sérieuse.

La société Novapole s'oppose à l'octroi de délais supplémentaires.

Elle fait valoir que s'agissant de baux dérogatoires, des délais de paiement ne peuvent être octroyés qu'au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil qui n'ont pas pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Elle considère qu'il serait particulièrement inéquitable d'étendre les délais de paiement. A cet égard, elle rappelle que le premier impayé date de juillet 2023, qu'elle a procédé à une mise en demeure préalable en novembre 2023 informant le preneur que sa dette s'élevait à 8 300,04 euros et qu'elle a attendu janvier 2024 pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui laissant ainsi près de 6 mois pour régulariser la situation. Elle ajoute que la dette locative s'élève à 20 394,11 euros en juillet 2024 et que si le preneur a libéré le local n°111, il n'a pas pour autant apuré sa dette locative qui s'élevait à 12 079,71 euros en février 2024. Elle ajoute que si le preneur a effectué quelques versements, ils n'ont pas apuré la dette locative et ne constituent pas une garantie sur un éventuel apurement de la dette.

S'agissant de son appel incident, elle demande d'infirmer la décision qui a suspendu les effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution en ce que les baux en cause sont des baux dérogatoires et que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce sont inapplicables en l'espèce. Elle indique que la qualification du bail en bail dérogatoire ou précaire ne souffre d'aucune contestation sérieuse, étant admis par les deux parties.

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, la société Novapole a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8 300,04 euros TTC et qui rappelait les dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce. Il est constant que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par le commandement de sorte qu'il n'y a aucune contestation sérieuse sur le principe de l'acquisition de la clause résolutoire contrairement à ce que soutient l'appelante.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'ordonnance entreprise a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution au visa de l'article 1343-5 du code civil et non au visa de l'article L.145-41 du code de commerce. Il est constant que les délais de paiement ont pour conséquence de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire aussi longtemps que la résiliation du bail commercial n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce de sorte qu'il n'y a pas lieu d'infirmer la décision de ce chef. La société Novapole Immobilier sera déboutée de sa demande à ce titre.

En revanche, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement supplémentaire au preneur. En effet, le bailleur justifie que la dette locative du preneur s'élève à la somme de 20 394,11 euros en juillet 2024 et qu'elle s'est donc accrue depuis la décision entreprise. Le preneur n'a procédé qu'à quelques versements ponctuels et incomplets. Si le preneur indique avoir libéré un des locaux, il n'a pas pour autant apuré la dette locative y afférent.

De plus, le preneur ne produit strictement aucune pièce sur sa situation financière actuelle qui auraient permis d'apprécier ses éventuelles garanties d'apurement de la dette. En outre, sa proposition de versements échelonnés ne permet pas d'apurer sa dette locative.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la société Kage Services et Entretien sera déboutée de sa demande de délais de paiement supplémentaires.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société Kage Services et Entretien sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros à la société Novapole Immobilier au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Rejette des débats les conclusions n°3 du 24 octobre 2024 de la société Kage Services et Entretien ;

Déboute la société Kage Services et Entretien de sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions n°2 et pièces du 24 octobre 2024 de la société Novapole Immobilier ;

Déboute la Kage Services et Entretien de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise pour non-respect du contradictoire ;

Confirme l'ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Déboute la société Kage Services et Entretien de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société Kage Services et Entretien à verser à la société Novapole Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Condamne la société Kage Services et Entretien aux entiers dépens d'appel ;

Déboute la société Novapole du surplus de ses demandes, fins et conclusions.