CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 10 janvier 2025, n° 23/00284

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2016, en présence de l'agence immobilière Proactimm, représentée par M. [J] [I], la société civile immobilière de construction [Localité 6], représentée par sa gérante Mme [Z] [W], a conclu une promesse synallagmatique de vente avec Mme [F] [I] (s'ur de M. [J] [I]) portant sur un bâtiment à usage d'habitation élevé sur sous-sol et composé de 3 appartements au rez-de-chaussée, au 1er étage et au 2ème étage, actuellement loués, sis [Adresse 2] à [Localité 6] (91), moyennant le paiement d'un prix de 304.000 €.

Par acte authentique du 17 octobre 2016, les parties ont réitéré la vente devant notaire.

Le bail concernant M. [E] [U], locataire de l'appartement au 2ème étage depuis 2013, a été renouvelé.

Par courrier du 30 octobre 2017, Mme [I], par1'intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure à Mme [W] en qualité de gérante de la société [Localité 6] de lui payer la somme de 5.753 € au titre du coût des travaux de réparation de la toiture, lui reprochant de lui avoir caché un dégât des eaux. Elle exposait que fin novembre 2016, M. [E] [U], locataire, lui avait déclaré une fuite persistante des WC en précisant qu'il en avait informé la précédente propriétaire. Elle avait découvert à cette occasion des dégradations, murs de la chambre et du couloir craqués, morceau de plafond effondré, plafond du palier et mur des escaliers fissurés, M. [U] lui expliquant qu'un dégât des eaux s'était produit fin mai 2016 suite à des grandes pluies et inondations.

Par courrier du 13 décembre 2017, le conseil de la société [Localité 6] contestait tout vice caché et rappelait que Mme [I] avait visité à plusieurs reprises la maison avec l'agence immobilière, représentée par son frère.

Par exploit d'huissier du 25 avril 2018, Mme [I] a saisi le Président du tribunal de grande instance d'Evry (devenu le tribunal judiciaire) aux 'ns de désignation d'un expert judiciaire au contradictoire de la société [Localité 6].

Par ordonnance du 29 août 2018, une expertise a été ordonnée et M. [C] a été désigné comme expert.

L'expert judiciaire, constatant l'impossibilité de réaliser sa mission au vu de la réalisation de travaux réparatoires avant le démarrage des opérations d'expertise, a été autorisé à déposer son rapport en l'état le 12 avril 2019.

Par exploit d'huissier du 24 juillet 2020, Mme [F] [I] a assigné la société civile immobilière de construction [Localité 6] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux 'ns d'obtenir, sur le fondement du dol, sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

Par jugement du 11 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a statué ainsi :

- déboute Mme [F] [I] de l'intégralité de ses demandes,

- condamne Mme [F] [I] aux dépens incluant les frais d'expertise,

- condamne Mme [F] [I] à payer à la société civile immobilière de construction [Localité 6] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles engagés,

- ordonne l'exécution provisoire.

Mme [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 octobre 2024, par lesquelles Mme [F] [I], appelante, invite la cour à :

Vu l'article 1112-1 du code civil,

Vu l'article 1137 du Code civil,

Vu les articles 1240, 1231-1, 1231-2, 1231-3, 1231-4, 1231-7 du code civil,

INFIRMER la décision du 11 mars 2022 en ce qu'elle déboute Mme [I] et ce qu'elle la condamne ;

Et statuant à nouveau,

CONSTATER que la SCI [Localité 6] n'a jamais indiqué à l'acheteur ou à l'agence chargée de la vente du bien, qu'un sinistre était survenu entre la visite du 17 mai 2016 et la conclusion de la vente le 16 octobre 2016 ;

DIRE que la SCI construction [Localité 6] a retenu dolosivement une information déterminante dans le consentement donné à la vente, à savoir la survenance d'un dégât des eaux entre la visite du 17 mai 2016 et la conclusion de la vente le 16 octobre 2016 ;

En conséquence,

CONDAMNER la SCI construction [Localité 6] à verser à Madame [I] la somme de 19 963,66 € à titre de remboursement des frais engagés ;

CONDAMNER la SCI construction [Localité 6] à verser à Madame [I] la somme de 6 665 € au titre des frais futurs de réfection de la cage d'escalier ;

CONDAMNER la SCI construction [Localité 6] à verser à Madame [I] la somme de 8 305€ au titre de la perte des loyers ;

CONDAMNER La SCI construction [Localité 6] à payer à Madame [I] la somme de 6 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

CONDAMNER La SCI [Localité 6] aux entiers dépens de l'instance ;

ASSORTIR les condamnations aux taux d'intérêt légal à compter de l'introduction de la demande d'expertise ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 juin 2023, par lesquelles la société civile immobilière de construction [Localité 6], intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions de l'article 1137 du Code Civil,

Vu le rapport d 'expertise judiciaire du 12 avril 2019,

- Déclarer Madame [F] [I] mal fondée en son appel

En conséquence,

- Confirmer le jugement rendu par la Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes le 11 mars 2022 en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

- Condamner Madame [F] [I] à payer à la SCI DE CONSTRUCTION [Localité 6] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- Condamner Madame [F] [I] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le dol

Mme [I] conclut que fin novembre 2016, M. [U] l'ancien locataire lui a indiqué que le logement avait subi un sinistre avant la vente du 29 juin 2016 et qu'il en avait informé l'ancienne propriétaire Mme [W] le 31 mai 2016 ; Mme [I] reproche à Mme [W], gérante de la société [Localité 6] d'avoir retenu dolosivement cette information ;

Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur antérieure au 1er octobre 2016, soit à la date de la promesse synallagmatique de vente, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé » ;

Il est constant que le dol peut prendre la forme d'un silence lorsque le cocontractant s'est sciemment retenu de donner une information que l'autre partie ne pouvait connaître pour l'amener à contracter ;

En l'espèce, il appartient à Mme [I] de démontrer que :

- le vice qu'elle allègue, soit un dégât des eaux, s'est produit antérieurement à la date de la promesse de vente du 29 juin 2016,

- Mme [W], représentant la société venderesse, avait connaissance de ce dégât des eaux,

- Mme [W] n'en a pas sciemment informé Mme [I],

- si Mme [I] en avait eu connaissance, elle n'aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

Il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

- le 12 mars 2016, l'entreprise Artisan Forgeas a vérifié la toiture suite à l'appel de Mme [W] et précise « nous n'avons constaté aucune fuite » (pièce 6 [Localité 6]),

- le 27 mai 2016, la société [Localité 6] a confié un mandat de vente à l'agence immobilière Proactimm (pièce 1 [I]),

- le représentant de l'agence, M. [J] [I], a réalisé plusieurs visites de cette maison dont 5 avec suivi ; il l'a proposée à sa s'ur Mme [F] [I] et « la visite détaillée » a eu lieu le 27 mai 2016, le locataire du 2ème étage étant absent ; Mme [W] ne l'a pas informé d'une fuite du toit (pièce 14 [I]),

- le 31 mai 2016, la société [Localité 6] a accepté la proposition d'achat de Mme [F] [I], par l'intermédiaire de l'agence, suivie du compromis de vente le 29 juin 2016 et de la réitération le 17 octobre 2016 (pièces 2, 3 [Localité 6] et 1 [I]),

- en novembre 2016, Mme [I] a contacté un artisan pour une recherche de fuite (pièce 28),

- le 26 janvier 2017, l'entreprise Capber missionnée par Mme [I] pour « vérification de la toiture pour une détection de fuite suite à des infiltrations d'eau » précise « La fuite est détectée, nous vous établissons un devis » (pièce 12 [I]),

- le 5 mai 2017, un constat d'huissier a été établi à la demande de Mme [I] (pièce 31 [I])

- le 19 juin 2017 Mme [I] a fait refaire la couverture du toit (pièce 29 [I]),

- le 21 août 2017, Mme [I] a adressé un courriel à Mme [W], indiquant qu'elle écrit suite à « mon appel de novembre 2016, qui concernant les dégâts que je venais de découvrir chez M. [U] suite à une fuite au plafond après les intempéries de juin 2016 » pour lui demander si elle avait fait passer quelqu'un pour vérifier le toit suite à la fuite signalée par M. [U],

- le 29 août 2017, Mme [W] lui a répondu « M. [U] [E] ne m'a parlé d'une fuite que d'une fois. Mon mari étant à l'hôpital, j'ai indiqué à un couvreur d'aller voir s'il y avait quelque chose à la toiture. Je pense qu'il est allé voir, il m'a rappelé et indiqué qu'il n'avait rien vu. Je n'ai jamais eu de facture à payer et je n'ai pas eu non plus aucun autre appel de M. [E] [U] » ;

Il s'en est suivi la mise en demeure du 30 octobre 2017 puis la procédure en référé ;

Si l'huissier a constaté le 5 mai 2017 (pièce 31 [I]), soit un an après le compromis de vente, que l'appartement du 2ème étage présentait des fissures traversantes sur plusieurs murs et plafonds, une peinture en mauvais état avec des infiltrations et des stigmates d'humidité, il n'y a aucun élément probant, ni dans le constat ni au dossier, permettant de dater l'apparition de ces désordres et d'en déterminer les causes ;

La simple mention dans la facture du 26 janvier 2017 par l'entreprise Capber missionnée par Mme [I] dans le cadre de la vérification de la toiture « La fuite est détectée » ne permet pas de déterminer quelle est la nature de cette fuite et depuis quelle date cette fuite existe ;

L'expert judiciaire, qui a été missionné le 29 août 2018 pour constater les désordres, en déterminer la date d'apparition et les causes, n'a pas pu réaliser sa mission puisque, bien qu'il ait été désigné à la demande de Mme [I], celle-ci a fait refaire la couverture du toit en juin 2017, avant la première réunion d'expertise ; l'expert a ainsi déposé son rapport en l'état le 12 avril 2019, « ne pouvant matériellement pas remplir la mission puisque les travaux de couverture ont été refaits en 2017 », soit avant le démarrage des opérations d'expertise ;

Dans son attestation dactylographiée du 1er septembre 2020 (pièce 28), M. [V] [R] expose qu'il a été contacté en novembre 2016 par Mme [I] pour une recherche de fuite qui, selon Mme [I], se trouvait dans les combles et aurait endommagé fortement le plafond et les murs de l'appartement en dessous ; M. [R] expose avoir réalisé les travaux de l'appartement en juin et juillet 2019 mais il ne précise avoir en novembre 2016 constaté lui-même de dégradations ni avoir constaté de fuite ; en effet, il précise concernant ses investigations à cette date « Je suis allé dans les combles ' j'ai tenté d'inspecter les lieux mais il apparaissait évidement que l'origine de la fuite venait de la toiture. Il était impossible de démonter les tuiles de l'intérieur et il fallait obligatoirement monter sur cette dernière par l'extérieur. L'immeuble faisant 2 étages et se trouvant dans un lieu bâtiment de France, j'ai indiqué à Mme [I] de se rapprocher de couvreurs afin de faire cette recherche ' » ;

L'attestation de M. [U] dactylographiée et signée le 10 juillet 2017 (pièce 4) dans laquelle il indique « Je soussigné M. [U] [E], atteste avoir déclaré à Mme [W] [Z], le 31 mai 2016, après d'énormes pluies sur le département de l'Essonne, une grosse fuite dans l'appartement que j'occupe au [Adresse 2] [Localité 6] et dont elle était la propriétaire » n'a pas de valeur probante en ce qu'elle est isolée et n'est corroborée par aucune autre pièce du dossier ;

En effet, aucune pièce du dossier ne confirme qu'une fuite s'est produite dans l'appartement en mai 2016, ni que M. [U] a informé Mme [W] le 31 mai 2016 d'une fuite dans l'appartement ;

Mme [W] précise que M. [U] lui a parlé d'une fuite uniquement en mars 2016 et elle justifie qu'elle a fait intervenir une entreprise le 12 mars 2016 qui a vérifié la toiture et n'a constaté aucune fuite (pièce 6 [Localité 6]) ;

L'agent immobilier qui a visité la maison, un nombre de fois supérieur à 5 selon son attestation, n'a constaté aucune trace d'infiltration ;

L'arrêté de catastrophe naturelle, pour les dommages causés par des inondations et coulées de boue survenues entre le 28 mai 2016 et le 6 juin 2016 sur la commune de [Localité 6], ne suffit pas à démontrer que l'immeuble litigieux a subi un dommage à cette période ;

Au surplus, tel que l'ont à juste titre relevé les premiers juges, « l'objectivité du témoignage de M. [U] doit être relativisée dans la mesure où d'une part, celle-ci (l'attestation) a été dactylographiée alors que l'article 202 du code de procédure civile exige qu'elle soit écrite de la main du témoin doutant que celui-ci l'ait rédigé sans influence, où d'autre part, le témoin a un intérêt personnel à ce que son ancienne bailleresse soit condamnée à la prise en charge des travaux de réfection dès lors que celui-ci reconnaît s'inquiéter sur son obligation de restitution de l'appartement en conformité avec l'état des lieux d'entrée et de sa possible condamnation à prendre en charge les travaux de réparation » ;

La note de synthèse du 23 avril 2019 réalisée par M. [P] [L], expert en bâtiment indépendant (pièce 20) et le compte-rendu de visite du 21 janvier 2021 réalisé par M. [X] [N], se disant expert mais sans préciser sa profession (pièce 21), ne démontrent pas que l'appartement du 2ème étage de l'immeuble litigieux a fait l'objet de la fuite du toit alléguée par Mme [I] le 31 mai 2016 ;

M. [P] [L] (pièce 20) précise avoir constaté le 15 avril 2019, soit postérieurement à la réfection de la toiture en juin 2017, et près de trois ans après le 31 mai 2016, « des indices de la présence d'un ancien dégât des eaux causés par une infiltration en provenance des combles, y compris un mur encore humide » sans préciser la date à laquelle ce dégât des eaux serait intervenu ;

M. [X] [N] (pièce 21) précise avoir constaté le 21 janvier 2021, soit postérieurement à la réfection de l'appartement en juillet 2019 et de la toiture en juin 2017, et plus de quatre ans et demie après le 31 mai 2016, que la VMC installée dans les combles fonctionne parfaitement ;

Mme [I] ne démontrant pas que l'immeuble aurait fait l'objet d'un dégât des eaux antérieurement à la date de la promesse de vente du 29 juin 2016 ni que Mme [W], représentant la société venderesse, lui aurait dissimulé un tel dégât des eaux, elle ne démontre pas l'existence d'un dol ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] [I] de l'intégralité de ses demandes ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mme [I], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société [Localité 6] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'appelante ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [I] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société civile immobilière de construction [Localité 6] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande de Mme [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;