Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-16.930

Joint les pourvois N 15-16. 930 et X 15-18. 158 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 février 2015), que M. X... et Mme Y... ont signé avec la société Atlanti concept un contrat intitulé « délégation de mission » en vue de la construction d'une maison sur un terrain à acquérir ; que M. X... a souscrit un prêt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres (la caisse de Crédit agricole) ; que M. Z..., notaire, membre de la société A...-C...- Z...- D..., assurée par la société Mutuelles du Mans assurances IARD (la société MMA), a rédigé l'acte authentique de vente du terrain ; que M. B..., notaire, également assuré par la société MMA, a rédigé l'acte authentique de prêt ; qu'après avoir procédé à divers appels de fonds, la société Atlanti concept a été déclarée en redressement, puis en liquidation judiciaire ; que, soutenant que le terrain était resté nu, sans réalisation des travaux malgré paiement des factures, M. X... a assigné en responsabilité et en indemnisation la société A...-C...- Z...- D..., M. B..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole ;

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi de M. B..., de la société A...-C...- Z...- D... et de la société MMA et sur le premier moyen du pourvoi de la caisse de Crédit agricole, réunis :

Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...- D..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole font grief à l'arrêt de dire que le contrat présenté par la société Atlanti concept est un contrat de construction de maison individuelle, de dire que M. B..., la société A...-C...- Z...- D..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole ont commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour M. X..., de les condamner in solidum à payer à M. X... une certaine somme en réparation de son préjudice matériel, de dire que dans leurs rapports entre eux ils sont responsables à hauteur de 50 % et de les condamner à se garantir dans ces limites, et de rejeter la demande en garantie formée par la caisse de Crédit agricole contre M. B..., alors, selon le moyen :

1°/ que seule la personne qui s'engage contractuellement à exécuter tout ou partie des travaux de construction d'une maison individuelle est tenue de conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat conforme aux prévisions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargée de la construction de l'immeuble », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que, si, en vertu des dispositions de l'article L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation, l'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, faite à celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, de conclure un contrat ayant la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil et qui est conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur, l'obligation souscrite par une personne de procurer directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain n'a pas pour effet que le contrat qui la stipule revêt la qualification de contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; qu'en se fondant, par conséquent, pour retenir que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, sur la circonstance que la société Atlanti concept avait apporté le terrain objet de l'opération litigieuse, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation ;

3°/ qu'un contrat ne constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan que s'il stipule qu'une personne se charge de la construction de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, qu'il résultait des propres termes de ce contrat que la société Atlanti concept était chargée de la construction de l'immeuble en cause, quand le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, désignant M. X... et Mme Y... comme « le délégataire » et la société Atlanti concept comme le « chargé de mission », stipulait expressément que « les missions confiées au chargé de mission devront permettre au délégataire de devenir propriétaire d'un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location » et ne comportait aucune stipulation mettant à la charge de la société Atlanti concept l'obligation de construire l'immeuble en cause, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises du contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'un contrat ne constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan que s'il stipule qu'une personne se charge de la construction de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargé de la construction de l'immeuble », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait du contrat litigieux que la société Atlanti concept, qui avait apporté indirectement le terrain, devait obtenir le permis de construire, établir la notice descriptive du bien immobilier, les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieurs et intérieurs, la fourniture d'eau et d'électricité, transmettre aux organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de l'investissement, sélectionner les entreprises, percevoir les honoraires de l'architecte, et encaisser le prix des travaux et que la clause, selon laquelle « Atlanti concept n'était pas chargée de la maîtrise d'oeuvre complète stricto sensu », nécessitait une interprétation, et était contredite par les autres stipulations, la cour d'appel, qui, sans dénaturation et procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la convention de délégation devait être requalifiée en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches, du pourvoi de M. B..., de la société A...-C...- Z...- D... et de la société MMA :

Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...- D... et la société MMA font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire n'est tenu de conseiller ses clients que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en jugeant que les notaires auraient dû mettre en garde « M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée [avec la société Atlanti Concept] et l'absence de garantie de livraison », quand il résultait de ses propres constatations que « les notaires n'ont pas participé à la signature de la convention de délégation », leur mission étant limitée à l'établissement de l'acte de prêt et de l'acte d'acquisition du terrain objet de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que « faute d'être conseillé », le maître de l'ouvrage « n'a pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison », sans préciser comment, même informé par le notaire, M. X..., qui s'était définitivement engagé envers la société Atlanti Concept par le contrat du 16 janvier 2010, aurait pu, soit « refuser » d'exécuter les obligations qu'il avait souscrites, soit imposer à sa cocontractante un changement de régime juridique de l'opération de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. B..., qui ne contestait pas avoir dressé, pour le compte de la société Atlanti concept, deux cents actes de vente selon le même procédé, avait demandé le déblocage de fonds, alors que le terrain n'était pas acquis et que l'opération de construction n'avait pas débuté, que MM. B... et Z..., qui avaient pris connaissance de la convention de délégation, ne pouvaient ignorer qu'un contrat de construction de maison individuelle aurait dû être conclu, et qu'ils avaient authentifié l'acte de prêt puis établi l'acte de vente du terrain sans mettre en garde M. X... sur l'absence de garantie de livraison, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les notaires avaient engagé leur responsabilité, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième, troisième et cinquième branches, du pourvoi de la caisse de Crédit agricole :

Attendu que la caisse de Crédit agricole fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que si le prêteur est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt, le prêteur n'a pas l'obligation, en vertu des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, de requalifier le contrat qui lui est soumis et ne peut s'immiscer dans la convention conclue entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ; qu'il en résulte que, lorsque la convention soumise au prêteur a reçu de la part des parties qui l'ont conclue une qualification juridique autre que celle de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la responsabilité du prêteur pour ne pas avoir attiré l'attention du maître de l'ouvrage sur le fait que la convention qui lui est soumise ne respecte pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour le maître de l'ouvrage ne peut être retenue que s'il est évident, pour une personne, telle que le prêteur, qui n'est pas un professionnel du droit, que la convention soumise au prêteur constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et, donc, que si cette convention stipule, de manière expresse et sans qu'il soit besoin d'en interpréter les stipulations, les obligations dont la stipulation est nécessaire, en vertu des dispositions de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, pour qu'un contrat constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute ayant entraîné un préjudice pour M. X... consistant à ne pas avoir attiré l'attention de ce dernier sur le fait que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, ne respectait pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour M. X... et pour condamner la caisse de Crédit agricole, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z..., D... et la société MMA, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que la simple lecture du contrat du 16 janvier 2010 suffisait à analyser l'opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, sans constater que le contrat du 16 janvier 2010, que les parties avaient qualifié de contrat de « délégation de mission », stipulait, de manière expresse et sans qu'il soit besoin d'en interpréter les stipulations, à la charge de la société Atlanti concept, l'obligation de construire tout ou partie de l'immeuble en cause, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que si le prêteur est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt, le prêteur n'a pas l'obligation, en vertu des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, de requalifier le contrat qui lui est soumis et ne peut s'immiscer dans la convention conclue entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ; qu'il en résulte que, lorsque la convention soumise au prêteur a reçu de la part des parties qui l'ont conclue une qualification juridique autre que celle de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la responsabilité du prêteur pour ne pas avoir attiré l'attention du maître de l'ouvrage sur le fait que la convention qui lui est soumise ne respecte pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour le maître de l'ouvrage ne peut être retenue que s'il est évident, pour une personne, telle que le prêteur, qui n'est pas un professionnel du droit, que la convention soumise au prêteur constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute ayant entraîné un préjudice pour M. Philippe X... consistant à ne pas avoir attiré l'attention de ce dernier sur le fait que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, ne respectait pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour M. X... et pour condamner la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z..., D... et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que la simple lecture du contrat du 16 janvier 2010 suffisait à analyser l'opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, si la qualification du contrat du 16 janvier 2010, que les parties avaient qualifié de contrat de « délégation de mission », en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans n'était pas tellement peu évidente, a fortiori pour la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, qui n'est pas un professionnel du droit, que le tribunal de grande instance de Saintes avait, par un jugement du 21 novembre 2014, jugé qu'une convention identique au contrat du 16 janvier 2010, conclue par la société Atlanti concept avec d'autres personnes, ne constituait pas un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;

3°/ que le prêteur, qui finance une opération de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, ne commet une faute pour avoir débloqué la partie du prêt destinée à financer les travaux de construction à un moment où ces travaux n'avait pas encore été engagés ou réalisés que s'il est caractérisé soit que les conditions d'application de l'article L. 231-10, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation étaient réunies au moment où le prêteur a débloqué les fonds litigieux, soit que les stipulations du contrat de prêt interdisaient au prêteur de procéder à un tel déblocage de la partie du prêt destiné à financer les travaux de construction ; qu'en retenant, dès lors, que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute en débloquant une partie du prêt qu'elle avait consenti à M. X... destinée à financer les travaux de construction à un moment où ces travaux n'avait pas encore été engagés ou réalisés et en condamnant, en conséquence, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z..., D... et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, sans caractériser soit que les conditions d'application de l'article L. 231-10, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation étaient réunies au moment où la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a débloqué les fonds litigieux, soit que les stipulations du contrat de prêt que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait consenti à M. X... interdisaient à la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres de débloquer les fonds en cause, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;

4°/ que la responsabilité contractuelle d'une partie ne peut être retenue que s'il existe un lien de causalité certain entre le manquement de cette partie à ses obligations et le préjudice subi par la victime ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z..., D... et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que, faute d'être conseillé, M. X... n'avait pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié et, donc, de bénéficier d'une garantie de livraison, sans caractériser, après avoir constaté que M. X... était définitivement engagé envers la société Atlanti concept par le contrat du 16 janvier 2010, comment, même conseillé par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, M. X... aurait pu soit refuser d'exécuter les obligations qu'il avait souscrites en vertu du contrat du 16 janvier 2010, soit imposer à la société Atlanti concept un changement de régime juridique de l'opération de construction, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que la caisse de Crédit agricole, qui détenait le contrat de délégation, savait que la société Atlanti concept avait apporté le terrain, réalisé les plans, et était réglée de ses honoraires, que la notice descriptive était établie sur le modèle propre aux contrats de construction de maison individuelle, sélectionnait les intervenants et se chargeait de la maîtrise d'oeuvre, d'autre part, que la caisse de Crédit agricole, qui savait que l'emprunteur n'avait aucune garantie contractuelle, compte tenu du seul contrat de délégation qu'il avait signé, avait accepté de débloquer la presque totalité des fonds sur production de factures rédigées au nom du groupe Atlanti concept ou au profit de la société Atlanti concept et alors que l'opération avait à peine démarré, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la caisse de Crédit agricole avait commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil envers M. X..., a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi de la caisse de Crédit agricole :

Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...- D..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que la disparition d'une éventualité favorable s'analyse en une perte de chance ; la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; en condamnant, dès lors, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z..., D... et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, correspondant au préjudice intégral subi par M. X... du fait de l'absence de bénéfice d'une garantie de livraison, quand elle retenait que le préjudice subi par M. X... résidait dans le fait que, faute d'être conseillé, il n'avait pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié et, donc, de bénéficier d'une garantie de livraison et, partant, que le préjudice subi par M. X... s'analysait en une perte de chance, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, s'il avait reçu les conseils appropriés, M. X... aurait pu, soit refuser l'opération envisagée soit régulariser un contrat de construction de maison individuelle avec garantie de livraison, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que son préjudice matériel, dont elle a souverainement évalué le montant, avait un caractère certain ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois.