CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 5 février 2025, n° 23/00768

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2020, M. [K] [U] et Mme [L] [J] ont confié à l'Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (Eurl) Guy Mailheau Immo exerçant sous l'enseigne Guy Hoquet, un mandat exclusif de vente de la maison leur appartenant sise [Adresse 4] à [Localité 6] (31), au prix de 540 800 euros.

Les honoraires du mandataire en cas de réalisation de la vente étaient fixés à la somme de 20 800 euros. Une clause prévoyait que le vendeur s'interdisait pendant la durée du mandat et dans les 24 mois qui suivent son expiration ou sa révocation, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et qu'en cas de manquement à cette obligation, le mandant devrait verser au mandataire des dommages et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires.

Par courrier recommandé du 12 décembre 2020 dont il a été accusé réception le 15 décembre 2020, les mandants ont résilié le mandat, avec effet quinze jours suivant la réception du courrier conformément aux prévisions contractuelles.

Suivant acte authentique du 4 janvier 2021, M. [U] et Mme [J] ont conclu un compromis de vente de leur bien avec M. [B] [S] et Mme [H] [T] épouse [S].

Par courrier recommandé de son conseil du 11 janvier 2021 dont il a été accusé réception le 15 janvier 2021, l'Eurl Guy Mailheau Immo a mis Mme [J] et M. [U] en demeure de lui verser la somme de 20 800 euros en paiement de la clause pénale prévue au mandat précédemment résilié, au motif qu'elle avait antérieurement présenté le bien aux acquéreurs et que le compromis avait été passé en fraude de ses droits.

Par acte authentique du 8 mars 2021, Mme [J] et M. [U] ont réitéré la vente a avec les mêmes acquéreurs.

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Par exploit d'huissier des 29 juillet et 10 août 2021, l'Eurl Guy Mailheau Immo a fait assigner M. [K] [U] et Mme [L] [J], devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamner in solidum à leur verser 20 800 euros à titre de dommages et intérêts dus au titre de la clause pénale.

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Par un jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- condamné M. [K] [U] et Mme [L] [J] in solidum à payer à l'Eurl Guy Mailheau Immo la somme de 20 800 euros au titre de la clause pénale insérée au mandat du 15 mai 2020,

- condamné in solidum M. [K] [U] et Mme [L] [J] aux dépens de l'instance,

- condamné M. [K] [U] et Mme [L] [J] in solidum à payer à l'Eurl Guy Mailheau Immo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé qu'il ressortait des échanges entre l'agent immobilier et M. [B] [S] produits devant elle que le premier avait permis au second de réaliser une visite virtuelle du bien finalement acquis, ce qui correspondait à la réalisation d'une visite telle que visée par la clause pénale, qui devait dès lors recevoir application.

Le premier juge a par ailleurs retenu qu'il était indifférent que les vendeurs n'aient pas eu connaissance de cette visite pour l'application de ladite clause et que l'absence de compte rendu par le mandataire au mandant ne saurait pas davantage donner lieu à déchéance des droits tirés par le mandataire de la clause pénale insérée à l'acte du 15 mai 2020.

Il a finalement été estimé que les circonstances de la cause ne permettaient pas de faire application de l'article 1343-5 du code civil, ni de donner lieu à réduction de la clause pénale.

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Par déclaration du 2 mars 2023, Mme [L] [J] et M. [K] [U] ont relevé appel de ce jugement en en critiquant l'ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 mai 2023, Mme [L] [J] et M. [K] [U], appelants, demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

- débouter l'Eurl Guy Mailheau de ses demandes de condamnation à paiement au titre de la clause pénale,

- condamner l'Eurl Guy Mailheau à payer à Mme [J] et M. [U] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'Eurl Guy Mailheau à tous les dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ces prétentions, les appelants se fondent sur les stipulations de la clause pénale et font valoir que les acquéreurs ne leur ont jamais été présentés par l'agence immobilière et, surtout, que concernant la visite des locaux, l'application de la clause est conditionnée au respect par le mandataire de l'obligation d'informer son mandant des visites effectuées en application de l'article 1993 du code civil et de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Ils font valoir que les acquéreurs ne les ont jamais informés avoir procédé à une visite, ni même à une visite virtuelle. Ils soulignent qu'ils n'ont pas été destinataires d'une information suffisante de la part de leur mandataire, serait-ce à l'occasion du courrier officiel du 11 janvier 2021, qu'ils qualifient de 'peu crédible' et qui ne fournissait aucun détail quant à une éventuelle visite ayant été réalisée par l'entremise de l'agent immobilier.

Ils font valoir que l'absence d'information engage la responsabilité du mandataire, peu important que celle-ci ne se traduise pas par une déchéance du droit à la clause pénale, et avancent leur bonne foi.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 juillet 2023, l'Eurl Guy Mailheau Immo, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 3 février 2023,

- débouter M. [U] et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [U] et Mme [J] à verser à la société Guy Mailheau Immo la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'intimée met en avant les diligences accomplies par elle en exécution du mandat qui lui a été confié. Elle fait état d'un échange de courriels entre M. [S] et elle-même intervenu du 5 au 9 novembre 2020, mettant en lumière qu'un lien permettant la visite virtuelle du bien a été transmis aux futurs acquéreurs en raison des mesures sanitaires de confinement alors en vigueur, laquelle a donné lieu à un échange quant aux caractéristiques du bien qui s'est conclu par le témoignage de l'intérêt de M. [S] pour l'acquisition du bien et de sa volonté de se rapprocher de sa banque pour étudier ses capacités financières.

L'Eurl Guy Mailheau Immo souligne que la réalisation d'une visite virtuelle par l'intermédiaire de l'agence immobilière correspond bien à une visite du bien au sens de la clause pénale stipulée au contrat de mandat. Elle souligne que le caractère virtuel de la visite trouvait sa cause, d'une part, dans les mesures sanitaires imposées au niveau national à l'époque et, d'autre part, dans la reprise par M. [J] des clés du bien à cette date.

L'intimée soutient que, dans ces conditions, la révocation du mandat était fautive, en ce qu'elle avait pour unique vocation d'éviter le paiement de la commission prévue au mandat du 15 mai 2020, de sorte qu'il conviendrait de faire application de la clause pénale stipulée à l'acte.

Finalement, il est souligné qu'au moment de la réitération de la vente le 8 mars 2021, les vendeurs avaient connaissance du fait que le bien avait été présenté aux acquéreurs par l'agence immobilière en raison du courrier qui leur avait été envoyé le 11 janvier 2021, une semaine après la conclusion du compromis de vente le 4 janvier 2021.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du mardi 19 novembre 2024 à 14h00.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Aux termes de l'article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. L'article 1103 du code civil lui confère force obligatoire, les contrats légalement formés tenant lieu de loi à ceux qui les ont faits, selon les dispositions de cet article.

2. En l'espèce, le mandat du 15 mai 2020 prévoit une clause pénale (article 8) dans les termes suivants : 'De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit, pendant la durée du présent mandat et dans les 24 mois qui suivent son expiration ou sa révocation, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de non-respect de la présente clause pénale, le mandant devra verser au mandataire des dommages et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires stipulés à l'article 3 du mandat', à savoir la somme de 20 800 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

2.1. L'article 4.1. du mandat stipule que ce contrat a été conclu 'en exclusivité pour une durée initiale et irrévocable de trois mois à compter de ce jour. À l'expiration de cette période initiale, il se poursuivra ensuite par tacite prorogation en exclusivité pour une période maximale de douze mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin'. La clause 4.2. précisait pour sa part que 'le présent mandat peut être révoqué, dans sa totalité et en aucun cas partiellement, par l'une des parties au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception moyennant un préavis de quinze jours au terme de la période intiale ou à tout moment pendant la prorogation'.

2.2. Il n'est pas contesté que le mandat a été résilié par Mme [L] [J] et M. [K] [U] par une lettre recommandée du 12 décembre 2020, dont l'accusé de réception est daté du 15 décembre 2020, de sorte que le contrat a été rompu le 30 décembre 2020.

2.3. Aux termes de la clause pénale précitée, les mandants étaient donc tenus de s'abstenir 'de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui' pour une durée de deux ans, soit jusqu'au 30 décembre 2022.

3. Il convient de déterminer si cette clause pénale a été enfreinte postérieurement à la révocation du mandat.

3.1. Il est constant que les acquéreurs n'ont pas été présentés aux vendeurs par l'agent immobilier, lequel ne se prévaut pas de cette branche de l'option envisagée par la clause pénale.

3.2. La discussion se concentre sur le fait de savoir si les acquéreurs ont visité les locaux avec le mandataire et, plus exactement, si le fait pour les vendeurs de conclure la vente avec un tel acquéreur en ignorant que celui-ci a visité le bien préalablement par l'intermédiaire de l'agent immobilier est susceptible de donner lieu à application de la clause pénale.

4. Concernant la visite du bien, l'Eurl Guy Mailheau Immo produit des courriels échangés avec M. [S] entre le 5 et le 9 novembre 2020.

4.1. Le premier a été envoyé par l'agence immobilière le 5 novembre 2020. Il a pour objet 'visite virtuelle' et indique 'comme convenu ce jour, je vous fait parvenir ci-dessous le lien pour la visite virtuelle de la maison [Adresse 8]', suivi d'un lien dirigeant vers le site internet 'tour.previsite.com'.

4.2. Le deuxième courriel produit a été envoyé le 7 novembre 2020, à 9h53, par M. [B] [S], débutant ainsi : 'Merci pour la visite. On voit mieux l'agencement des pièces par rapport aux photos', suivi de deux séries de questions, l'une portant sur les équipements de chauffage du bien et de l'eau, l'autre portant sur l'extérieur de la maison qui n'était pas représenté lors de la visite virtuelle ni suffisamment par les photographies de l'annonce, M. [B] [S] commentant à l'occasion de cette seconde interrogation 'l'intérieur est très bien refait... qu'en est-il de l'extérieur ''.

4.3. Un troisième courriel envoyé le 7 novembre 2020 à 17h06 par l'agence immobilière a apporté des réponses aux interrogations quant aux équipements du bien et a permis la transmission de 'la fiche détaillée' ainsi que de photographies présentées comme donnant à voir l'extérieur du bien.

4.4. M. [B] [S] a répondu à ce courriel le 8 novembre 2020, dont le contenu est le suivant : 'Bien reçu. Nous sommes très intéressés par cette maison, même si nous ne pouvons nous engager sur une réservation sans avoir pu visiter 'en vrai'. Néanmoins, je vais contacter mon banquier dès mardi pour étudier les capacités de financement nous permettant de nous positionner sur ce bien, cela nous permettra de pouvoir rassurer les vendeurs quant à nos capacités de financement'.

4.5. Le dernier courriel produit est la réponse de l'agence immobilière, le 9 novembre 2020, indiquant : 'Très bien, c'est effectivement ce que j'allais vous suggérer. Une fois que vous aurez le retour de votre banquier, nous pourrons faire une 'pré offre' de manière à ce que je vous priorise sur cette maison. Et de ce fait être beaucoup plus réactifs dès que l'on pourra enclencher avec une visite terrain'.

4.6. Il convient de relever que la clause pénale ne pose pas de restriction quant à la nature de la visite devant avoir été réalisée par l'acquéreur avec l'agent immobilier. Il apparaît donc que la réalisation d'une visite virtuelle peut satisfaire le critère posé par ladite clause.

4.7. Il ressort des échanges rapportés que la visite virtuelle réalisée par M. [B] [S] à partir du lien fourni par l'agent immobilier le 5 novembre 2020 lui a permis de prendre connaissance de manière satisfaisante du bien et de sa disposition, celui-ci indiquant dans son courriel du 7 novembre 'Merci pour la visite. On voit mieux l'agencement des pièces par rapport aux photos', avoir pu constater l'existence de 'vieux' radiateurs, selon ses termes, et considérer que 'l'intérieur est très bien refait'.

4.8. Il apparaît dès lors que la visite virtuelle a rempli des fonctions identiques à une visite réalisée matériellement sur les lieux, étant souligné, d'une part, à la suite de la juridiction de première instance, qu'à la date du 5 novembre 2020, le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire était en vigueur et restreignait les déplacements susceptibles d'avoir lieu sur le territoire national, la visite virtuelle ayant dès lors pour objet de palier l'impossibilité pour les parties de se rendre sur les lieux, et, d'autre part, qu'il n'est pas contesté que les clés du bien avaient été récupérées par M. [K] [U], comme cela ressort de son attestation datée du 3 novembre en ce sens et signé par lui.

4.9. Il convient dès lors de retenir que les acquéreurs, en visitant virtuellement le bien vendu à partir du lien fourni par l'agent immobilier le 5 novembre 2020, ont bien 'visité les locaux avec lui' au sens de la clause pénale précitée figurant au mandat du 15 mai 2020.

5. Mme [L] [J] et M. [K] [U] font valoir que l'application de la clause est conditionnée au respect par le mandataire de ses obligations d'informer son mandant des visites effectuées. Ils se prévalent ainsi d'un manquement aux obligations imposées par les articles 1993 du code civil et 6 de la loi n° 79-9 du 2 janvier 1970 pour faire échec à l'application de la clause pénale.

5.1. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'agent immobilier n'a pas informé ses mandants avant la conclusion du compromis de vente du 4 janvier 2021 des diligences entreprises et des échanges qu'il a eu avec M. [B] [S]. Il apparaît que ce n'est que par le courrier officiel de son conseil du 11 janvier 2021 que le mandataire a porté à la connaissance des mandants le fait qu'il avait fait visiter le bien à M. [B] [S].

5.2. Il convient toutefois de relever que si le mandataire a l'obligation de rendre compte de sa gestion au mandant, ni les textes légaux précités, ni aucune stipulation du mandat conclu en l'espèce ne sanctionnent le manquement à cette obligation par une perte des droits tirés de la clause pénale, l'inexécution trouvant sa sanction dans la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle du mandataire lorsque celle-ci a été préjudiciable aux mandants, lesquels, en l'espèce, ne formulent pas de demande en ce sens ni n'allèguent d'un quelconque préjudice du fait de l'inexécution, la vente ayant au contraire été conclue avec une personne à qui l'agent immobilier avait fait visiter le bien.

5.3. Par conséquent, Mme [L] [J] et M. [K] [U] ne sauraient se prévaloir des manquements de l'Eurl Guy Mailheau Immo à son obligation de réddition des comptes pour se soustraire à leur obligation résultant de la clause pénale.

6. Par ailleurs, Mme [L] [J] et M. [K] [U] avancent, pour se soustraire à l'application de cette clause, leur ignorance du fait que le bien avait été présenté aux acquéreurs par l'agent immobilier lors de la conclusion de la vente.

6.1. Il convient de relever qu'il ressort des termes de la clause pénale précitée qu'une telle connaissance par les acquéreurs n'a pas été érigée par les parties en condition d'application de ladite clause, laquelle n'est conditionnée qu'à la réalisation matérielle de la vente avec une personne ayant visité le bien avec l'agent immobilier durant les 24 mois suivants l'extinction du mandat.

6.2. Il convient en outre de souligner, bien que surabondamment au regard de ce qui vient d'être exposé, qu'il ne saurait au demeurant être soutenu par les mandants que ceux-ci ont conclu la vente dans l'ignorance du fait que les acquéreurs s'étaient vus présenter le bien par leur mandataire dès lors que, postérieurement à la signature du compromis de vente le 4 janvier 2021, ils en ont été informés par courrier officiel du conseil de l'agent immobilier du 11 janvier 2021, étant relevé que, si ce courrier était laconique quant aux conditions de présentation du bien à M. [B] [S], aucun élément ne permettait de remettre en cause la crédibilité de ce courrier, de sorte qu'il leur incombait a minima, s'ils nourrissaient des doutes sur les informations qu'il comportait, de solliciter un complément d'information auprès de leur interlocuteur, de sorte que c'est en parfaite connaissance de cause qu'ils ont, le 8 mars 2021, réitéré la vente dans des conditions qui les exposaient à l'application de la clause pénale insérée dans le mandat du 15 janvier 2020.

7. Les appelants ayant manqué aux obligations qui leur étaient imposées par la clause pénale insérée au mandat, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 3 février 2023 sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] [J] et M. [K] [U] in solidum à verser à l'Eurl Guy Mailheau Immo la somme de 20 800 euros au titre de la clause pénale insérée au mandat du 15 mai 2020.

8. Mme [L] [J] et M. [K] [U], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.

9. L'Eurl Guy Mailheau Immo est en droit d'obtenir l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû avancer à l'occasion de la procédure d'appel. Mme [L] [J] et M. [K] [U] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ces derniers étant tenus aux dépens, ne peuvent prétendre au bénéfice de cette même disposition. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 3 février 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [L] [J] et M. [K] [U] aux entiers dépens d'appel.

Condamne in solidum Mme [L] [J] et M. [K] [U] à verser à l'Eurl Guy Mailheau Immo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [L] [J] et M. [K] [U] de leurs demande présentée au même titre.