CA Rennes, 5e ch., 5 février 2025, n° 22/02582

Par acte authentique en date du 3 mai 2006, M. et Mme [N], aux droits desquels est venue la SCI DL Investissements, ont donné à bail à la société Vemey, aux droits de laquelle est venue la société Juneo, des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 7], destinés à usage de bar, restauration et vente à emporter.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 21 735 euros hors taxes, pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 3 mai 2006, pour se terminer le 2 mai 2015. Il s'est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Par acte d'huissier de justice du l6 juillet 2018, la SCI DL Investissements a fait signifier un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel de 40 000 euros hors taxes.

Par acte d'huissier de justice du 17 décembre 2018, la société Juneo a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2019, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sous réserve de l'application de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014, moyennant un loyer annuel de 16 900 euros hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 janvier 2019, la société Junéo a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux du département d'Ille-et-Vilaine. En parallèle et selon lettre de mission du 17 janvier 2019, la SCI DL Investissement a mandaté le cabinet Mercure Emeraude, expert-immobilier, aux fins d'évaluer la valeur locative de l'immeuble objet du bail commercial.

Selon rapport en date du 4 février 2019, ledit expert a estimé, pour une surface pondérée de 112 m², la valeur locative annuelle des lieux loués à 29 792 euros hors droits par la méthode de comparaison et celle de 704 euros par la méthode du loyer moyen constaté, hors droits également.

Selon avis en date du 9 avril 2019, la commission des baux commerciaux du département d'Ille-et-Vilaine a retenu une surface pondérée de 85m² et fixé la valeur locative annuelle à 22 100 euros, majorée de 20% en raison de la terrasse et de sa surface, soit un total de 26 250 euros.

Par assignation en date du 30 avril 2019, la société Juneo a fait citer la SCI DL Investissements devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement du 12 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a prononcé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer et, avant-dire droit sur le montant du loyer, a ordonné une expertise.

L'expert a déposé son rapport le 5 mai 2021.

Par jugement en date du 17 mars 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

- débouté la SCI DL Investissements de ses demandes,

- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 20 731,50 euros à compter du 1er janvier 2019,

- ordonné l'apurement des comptes entre les parties sur cette base,

- dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal depuis le jour de 1'échéance du loyer jusqu'au paiement,

- dit que, conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision, les parties procéderont à la rédaction d'un bail et que faute pour l'une ou l'autre de procéder à la signature dudit bail, le présent jugement vaudra bail,

- condamné la SCI DL Investissements à payer à la société Junéo une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI DL Investissements aux dépens,

- rappelle que 1'exécution provisoire est de droit.

Le 21 avril 2022, la SCI DL Investissements a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 décembre 2022, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 20 731,50 euros à compter du 1er janvier 2019, ordonné l'apurement des comptes entre les parties sur cette base, dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'au paiement, dit que conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du code du commerce, dans les délais d'un mois qui suivra la signification de la décision, les parties procéderont à la rédaction d'un bail et que faute pour l'une ou l'autre de procéder à la signature dudit bail, le présent jugement vaudra bail, l'a condamnée à payer à la société Juneo une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée aux dépens, rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- ordonner une contre-expertise ou un complément d'expertise sur les points suivants :

* calcul de la surface pondérée,

* vérifier l'autorisation administrative relative à l'occupation de la terrasse, et d'apprécier le facteur de majoration lié à l'existence de cette terrasse,

* évaluer les conséquences de la modification des facteurs locaux commercialité sur le calcul de la valeur locative,

* recueillir l'ensemble des renseignements attachés aux locaux de référence

Subsidiairement,

- fixer la valeur locative annuelle des locaux situés [Adresse 8] et [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 7] à la somme de 27 577 euros HT HC et à tout le moins à une somme qui ne serait être inférieure à 25 480 euros HT HC à compter du renouvellement du bail,

- débouter la société Juneo de sa demande tendant à constater qu'elle ne conteste pas que la valeur locative déterminée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage tient compte de l'avantage procuré par l'existence de la terrasse et constater l'accord des parties sur ce point,

- débouter la société Juneo de sa demande tendant à constater que les parties ont conclu en première instance à l'homologation de la surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, soit 81,30 m², ayant constaté que les parties sont liées par un contrat judiciaire pour la prise en compte de cette surface de 81,30 m²,

- débouter la société Juneo de sa demande tendant à déclarer irrecevable sa demande de fixer cette surface pondérée à 89 m²,

- condamner la société Juneo à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Juneo en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023, la société Juneo demande à la cour de :

- débouter la SCI DL Investissements de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 17 mars 2022,

- juger que la SCI DL Investissements ne conteste pas que la valeur locative déterminée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage tient compte de l'avantage procuré par l'existence de la terrasse et constater l'accord des parties sur ce point,

- juger que les parties ont conclu en première instance à l'homologation de la surface pondérée proposée par l'expert judiciaire, soit 81,30 m² ayant constaté que les parties sont liées par un contrat judiciaire pour la prise en compte de cette surface à 81,30 m²,

- déclarer en conséquence irrecevable la demande de la SCI DL Investissements de fixer cette surface pondérée à 89 m² tant au regard de l'article 565 du code de procédure civile qu'au regard du contrat judiciaire formé entre les parties,

- subsidiairement, la déclarer mal fondée et fixer la surface pondérée à 81,30 m²,

- débouter la SCI DL Investissements de sa demande de revalorisation de prix de base du m² pondéré proposé par l'expert judiciaire M. [U] soit 255 euros HT du m²,

- confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux de [Localité 4] en

date du 17 mars 2022 en toutes ses dispositions et,

- y additant, devant la cour, condamner la SCI DL Investissements à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

La SCI DL Investissements reproche au juge des loyers commerciaux d'avoir homologué les conclusions du rapport d'expertise alors que l'expert judiciaire n'a pas pris, selon elle, la pleine mesure des caractéristiques spécifiques du local en sous-estimant la surface pondérée et l'attractivité de la terrasse et n'a tiré, selon elle, aucune conséquence de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et s'est basé sur des références de loyers totalement inexploitables.

S'agissant de la surface pondérée de 81,30m2 calculée par l'expert et retenue par le premier juge, elle considère qu'elle doit être fixée à 89,12m2 en se fondant sur l'analyse de M. [R], expert judiciaire qu'elle a sollicité dans la présente procédure. Elle expose que M. [R] a appliqué une pondération de surface de la cuisine à 0,6 au lieu de 0,4 en retenant que cette pièce était en direct avec la clientèle et une surface de pondération à 0,8 au lieu de 0,7 de la seconde salle de restauration en considérant qu'elle était située en arrière-plan de la première et ce conformément au coefficient de pondération retenu par la commission de conciliation des baux commerciaux pour ces deux surfaces.

En réponse à la société Juneo, elle soutient qu'elle n'a jamais acquiescé sur la surface pondérée de 81,30m2 retenue par l'expert au vu de ses conclusions de première instance et d'appel de sorte qu'il ne peut lui être reproché de présenter une demande nouvelle en appel.

S'agissant de l'attractivité de la terrasse, elle reproche à l'expert judiciaire puis au jugement d'avoir exclu toute majoration pour l'exploitation de la terrasse alors qu'il est de jurisprudence constante qu'il s'agit d'un critère de valorisation du loyer. En l'espèce, l'appelante considère que la société Juneo améliore de manière significative son chiffre d'affaires grâce à cette grande terrasse située à quelques mètres de la plage, qui bénéficie d'une fermeture totale et d'une exposition très favorable et lui permet d'optimiser 28 couverts supplémentaires. Elle ajoute que la terrasse de la valeur de référence Le Citrus n'est pas comparable en termes de localisation, d'exposition et d'attractivité. Elle reproche à l'expert de ne pas avoir tenu compte de la superficie de la terrasse de 33m2 soit 28% de la surface pondérée du local et de ne pas avoir opéré une majoration de 28% de la valeur locative.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité, elle critique l'expert pour ne pas avoir tenu compte de ces facteurs particulièrement favorables en ce que le local est situé dans le centre ville de [Localité 7], proche des autres commerces et commodités et de la plage principale.

Elle reproche également à l'expert de s'être contenté de faire la moyenne entre les références produites par le preneur et celles produites par le bailleur et critique les valeurs de référence qu'il a retenues. Elle invoque les valeurs de la société Kook, Horus et surtout Le Cancaven.

Elle demande, à titre principal, de voir ordonner une contre-expertise ou un complément d'expertise sur le calcul de la surface pondérée, la majoration liée à la terrasse et la modification des facteurs locaux de commercialité.

A titre subsidiaire, elle demande de voir fixer la valeur locative du local donné à bail à la somme de 27 577 euros HT HC en tenant compte de la valorisation de la terrasse et du prix de base au m2 de 265 euros et à tout le moins une somme qui ne soit pas inférieure à 25 480 euros HT HC tel que retenue par M. [R].

En réponse, la société Juneo sollicite la confirmation du jugement.

S'agissant de la surface pondérée des lieux loués, elle soutient que la demande du bailleur de la voir porter à 89,12m2 est irrecevable en ce que l'accord des parties sur la surface de 81,30m2 a été constaté par l'expert judiciaire et repris dans les dernières mémoires échangés devant le juge des loyers commerciaux. Elle en déduit que cette demande doit être considérée comme nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile et donc irrecevable.

En tout état de cause, elle considère cette demande du bailleur comme mal fondée. Elle critique le rapport de M. [R] sur le coefficient de pondération de la seconde salle de restaurant qui n'a pas tenu compte du fait que cette salle était à l'entresol et non de plain-pied de sorte que le coefficient de pondération doit être inférieur à celui préconisé par la Charte de l'expertise comme l'a retenu l'expert judiciaire. Elle reproche également à M. [R] d'avoir porté le coefficient de pondération de la cuisine de manière uniforme, contrairement à l'expert judiciaire, alors qu'il s'agit d'une pièce mal commode et très petite.

S'agissant du prix du m2 pondéré, elle relève que le bailleur sollicitait devant l'expert la fixation à 265 euros/m2 alors qu'il sollicite devant la cour qu'il soit porté à 286 euros/m2. Elle considère que cette demande est nouvelle et donc irrecevable au visa de l'article 565 du code de procédure civile.

Contrairement au bailleur, elle soutient que les trois valeurs retenues par l'expert judiciaire, à savoir Le Citrus, La Fonda et Ma Pomme sont pertinentes en ce qu'il s'agit de locaux situés à proximité immédiate du local en cause et qu'elles présentent des conditions de commercialité identiques. Elle critique les références invoquées par l'appelante (Kook, Horus et Cancaven) qu'elle considère, tout comme l'expert judiciaire, comme non pertinentes.

S'agissant de la prise en compte de la terrasse dans l'évolution de la valeur locative, elle demande la confirmation du jugement qui a suivi les préconisations de l'expert selon lesquelles les valeurs de référence présentaient les mêmes avantages que ceux des biens loués de sorte que le prix proposé par l'expert inclut l'avantage de la terrasse. Elle ajoute que la majoration de 28% sollicitée par le bailleur est excessive.

Les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce écarte le plafonnement des loyers lorsque le bail s'est poursuivi au-delà de 12 ans. En l'espèce, le bail du 3 mai 2006 conclu entre la SCI DL Investissements et la société Juneo s'étant poursuivi après le 2 mai 2015 par tacite reconduction, il convient de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail.

L'article L.145-33 du code de commerce prévoit pour sa part que : ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.'

Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R.145-3 à R.145-11 du code de commerce.

- Sur les caractéristiques du local considéré

S'agissant des caractéristiques du local considéré, l'article R.145-3 du code de commerce dispose que ces caractéristiques s'apprécient en considération:

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Le bail en cause porte sur des locaux comprenant un rez-de-chaussée et un rez-de-chaussée surélevé, avec caves et réserves en sous-sol dont l'accès s'effectue à partir d'un cagibi et d'un escalier exigu et un espace de cuisine en étage. Les locaux sont composés d'une terrasse extérieure et non louée par le bailleur, faisant l'objet d'une redevance à la ville.

Au rez-de-chaussée, se trouve une salle de restaurant avec bar d'une surface d'environ 40m2, de wc pour une surface d'environ 5m2 et au rez-de-chaussé surélevé (entresol), se trouve une salle de restauration d'environ 24,50m, trois salles de préparation et un cagibi.

Les locaux sont situés au coeur du centre ville de la ville de [Localité 7] et bénéficient, d'après l'expert, d'un bon emplacement même s'ils sont concurrencés par des locaux et activités similaires dans le même alignement avec une terrasse attractive.

S'agissant de la surface pondérée, il ne peut être affirmé que les parties se sont accordées sur la surface de 81,30m2 retenue par l'expert. L'expert judiciaire n'a pas constaté l'accord des parties sur ce point puisqu'il rappelle que le bailleur se fondait sur le rapport du cabinet Emeraude Mercure qui retenait une surface pondérée arrondie à 112m2 alors que le preneur sollicitait qu'elle soit fixée à 78,50m2 au vu du rapport de M. [M].

De plus, il résulte de l'exposé des moyens et prétentions du bailleur repris par le jugement entrepris que la SCI DL Investissements a contesté le rapport d'expertise en reprochant notamment à l'expert de ne pas avoir pris la mesure des caractéristiques des locaux. Le bailleur n'a jamais sollicité l'homologation du rapport d'expertise sur ce point.

Par ailleurs, le fait que la SCI DL Investissements sollicite de voir fixer, au titre de sa demande subsidiaire, la surface pondérée à 89,12m2 au vu du rapport de M. [R] qu'elle a sollicité, ne peut constituer une demande nouvelle au visa de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'il s'agit d'un complément à sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé parfaitement recevable au visa de l'article 566 du code de procédure civile.

S'agissant de la surface de la cuisine, l'expert judiciaire a justement pondéré la surface de la cuisine à 0,4. En effet, il n'y a pas lieu de la pondérer à 0,6 comme le sollicite le bailleur en se fondant sur le rapport de M. [R] qui retient qu'elle est en direct de la clientèle alors qu'elle se trouve en étage et n'est donc pas située au niveau des deux salles de restauration dont l'une se situe au rez-de-chaussée et l'autre à l'entresol, qu'elle est accessible par un escalier et qu'elle est insuffisante à elle seule puisqu'il existe trois salles de préparation au niveau de l'entresol.

S'agissant de la seconde salle de restauration, l'expert a retenu une pondération de 0,7 qu'il n'y a pas lieu de porter à 0,8 comme le sollicite le bailleur dans la mesure où cette salle ne se situe pas en arrière plan de la première salle de restauration mais en haut de l'entresol, en haut d'un escalier.

La surface pondérée proposée par l'expert de 81,30m2 sera retenue.

- Sur la destination des lieux

Le local est loué exclusivement à l'usage de bar, restaurant et vente à emporter.

- Sur les obligations respectives des parties

Il n'est pas sollicité d'abattement à ce titre.

- Sur les facteurs locaux de commercialité

L'expert indique que la principale modification des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré est le développement de l'activité touristique de la ville de [Localité 7] en précisant que cette modification peut présenter un intérêt pour le commerce considéré.

- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La cour relève que le fait pour le bailleur de solliciter la fixation du prix du m2 pondéré à 286 euros au lieu de 265 euros/m2 ne constitue pas une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile mais un complément des demandes initiales au regard de moyen nouveau suite au rapport de M. [R] qui est parfaitement recevable.

S'agissant des valeurs de référence Kook et Horus citées par le bailleur, elles n'apparaissent pas pertinentes en ce que la première porte sur un magasin de prêt à porter situé dans un autre quartier et avec une surface bien moindre et la seconde porte sur un bail commençant à courir le 1er avril 2021 alors que la valeur locative du local en cause doit être fixée au 1er janvier 2019. Ces valeurs concernent des locaux qui ne sont pas proches du local en cause et seront écartées.

S'agissant de la valeur Le Cancaven, elle est citée par l'expert judiciaire et par le bailleur. Il s'agit d'un bar restaurant se situant à proximité du local en cause avec un prix actualisé au 1er janvier 2019 de 265 euros/m2. Cette valeur est relative à un local qui dispose, d'après l'expert, d'une vaste terrasse valorisante. Cette valeur apparaît pertinente tout comme L'abris des flots, brasserie située à côté du Cancaven et dont le prix est fixé à 257 euros/m2 au 1er janvier 2019 pour laquelle l'expert précise qu'elle dispose d'un emplacement de très bonne commercialité avec une terrasse sur le domaine public..

L'expert a également cité deux valeurs de référence invoquées par le preneur à savoir les établissements Le Citrus et Le Fonda, qui ont des activités similaires et se trouvent proximité du local en cause et ont pour valeur 215 euros/m2 pour le premier et 230m2/m2 au 15 novembre 2018 pour le second et disposent tous deux des terrasses sur le domaine public.

Au vu de ces différentes valeurs de référence, la valeur retenue par l'expert de 255euros/m2 pondéré apparaît parfaitement adaptée. Le jugement qui a retenu cette valeur sera confirmé.

S'agissant de la prise en compte de la valeur de la terrasse dans l'évaluation de la valeur locative, il convient de relever que la valeur locative retenue par l'expert a été faite en comparaison de valeurs de référence bénéficiant toutes d'une terrasse disposant de la même caractéristique à savoir se trouver sur le domaine public de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration présentée par le bailleur au titre de la terrasse. Le jugement sera confirmé.

La cour étant parfaitement informée au vu des éléments produits par les parties, la demande de contre-expertise ou de complément d'expertise formulée par l'appelante n'apparaît utile en l'espèce. La SCI DL Investissements sera déboutée de sa demande principale. Elle sera également déboutée de sa demande subsidiaire tendant à voir réduire la valeur locative fixée par le premier juge.

Le jugement, qui a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 20731,50 euros à compter du 1er janvier 2019, sera confirmé.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la SCI DL Investissements sera condamnée à verser à la société Juneo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société Juneo de ses demandes d'irrecevabilité ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI DL Investissements de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la SCI DL Investissements à payer à la société Juneo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

Condamne la SCI DL Investissements aux entiers dépens d'appel.