CA Rennes, 5e ch., 5 février 2025, n° 22/00796

Selon acte en date du 19 février l99l, M. [L] [J] a donné à bail à M. et Mme [M] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour les activités suivantes : Restaurant-salon de thé-boutique de mode.

M. et Mme [M] y ont exploité un restaurant de cuisine grecque.

Le bail commercial a fait l'objet d'un renouvellement le 20 octobre 2009 avant que M. et Mme [M] ne cèdent leur fonds de commerce à la société Yannisk par acte du 31 juillet 2015.

S'estimant créancière du remboursement de travaux et réparations incombant au bailleur, la société Yannisk a fait assigner M. [L] [J] devant le tribunal de grande instance de Rennes par acte d'huissier du 28 décembre 2018.

Par jugement en date du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- déclaré recevable l'action introduite par la société Yannisk à l'encontre de M. [L] [J],

- débouté la société Yannisk de l'intégralité de ses demandes,

- débouté M. [L] [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Yannisk au paiement des dépens de l'instance,

- dit que la demande tendant à l'exécution de la présente décision à titre provisoire est sans objet.

Le 8 février 2022, la société Yannisk a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 novembre 2024, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

* l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes,

* l'a condamnée au paiement des dépens de l'instance,

Statuant à nouveau :

- dire et juger que la charge des travaux de réparation des dommages causés aux cloisons en brique et plâtre, et au plafond en plâtre appartenant à M. [L] [J] par suite du dégât des eaux, lui incombe,

- dire et juger que M. [L] [J] a été indemnisé au titre de ces travaux par son assureur, et se trouve donc dans l'obligation de lui restituer ces sommes faute de quoi elle (sic) se sera enrichie sans cause et au détriment de celle-ci,

- condamner M. [L] [J] à lui verser la somme de 3 945 euros correspondant au montant de ces réparations,

- dire et juger que la charge du remplacement de la porte d'entrée incombe à M. [L] [J] en ce qu'elle relève des grosses réparations et au titre de son obligation de garantir une jouissance paisible,

- condamner M. [L] [J] à lui payer la somme de 4 016,64 euros à ce titre,

- dire et juger que les travaux d'installation de la gaine d'évacuation de fumée incombaient à M. [L] [J],

- condamner M. [L] [J] à lui régler la somme de 2 883 euros TTC à ce titre,

- condamner M. [L] [J] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens,

- débouter M. [L] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce compris celles tendant à la voir condamner à payer une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel outre ses dépens,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2024, M. [L] [J] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2021 sauf en ce qu'il a :

- dit que la réparation d'une porte d'entrée répond à la définition d'une grosse réparation de l'article 606 du code civil,

- débouté M. [L] [J] de sa demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles,

En conséquence, l'infirmant partiellement :

- débouter la société Yannisk de ses entières demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées dirigées contre M. [L] [J],

- condamner la société Yannisk à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, outre les entiers dépens de première instance,

Y additant :

- condamner la société Yannisk à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur le dégât des eaux

La société Yannisk indique qu'un dégât des eaux est survenu le 31 août 2017 dans son restaurant à la suite d'une fissure d'un tuyau d'évacuation situé dans un coffrage en bois non accessible, qu'elle a averti son bailleur, qu'après déclaration de sinistre et intervention de l'expert, elle a pris en charge les réparations correspondant aux réparations d'entretien mais il était convenu que M. [J] prenne en charge le coût des grosses réparations.

Elle expose avoir demandé un devis pour 7 429,80 euros et réglé l'intégralité de cette dépense sans que le bailleur ne lui rembourse la somme de 3 945 euros, correspondant précisément au coût des travaux lui incombant.

Elle affirme que M. [J] a pourtant été indemnisé par son assureur. Elle estime qu'il s'est enrichi sans cause et que l'article 1303 du code civil trouve ici à s'appliquer.

Elle soutient que le sinistre était dû, non à un mauvais état d'un joint, tel que prétendu par M. [J], mais au mauvais état d'un raccord non accessible faisant partie intégrante d'une canalisation, ce qui ne peut relever de réparations locatives.

Elle rappelle que par mail du 17 mai 2018, M. [J] lui a indiqué qu'il n'était pas opposé au règlement de la somme de 7 429,80 euros, et que s'agissant des opérations d'expertise, ce dernier a été régulièrement convoqué à celles-ci et qu'ainsi le contradictoire a été respecté.

Elle affirme qu'elle justifie le paiement de la somme dont s'agit, qu'existait un accord de principe entre les parties sur la prise en charge des travaux et que l'urgence de l'intervention était caractérisée. Sur ce point, il fait valoir qu'il a fallu attendre le séchage de l'ensemble des supports affectés par les infiltrations avant de réaliser les travaux de reprise desdits supports, après traitement rapide de la cause de désordre.

Elle demande donc en application de l'article 1755 du code civil, et s'agissant de réparations liées à la vétusté de condamner M. [J] à lui payer la somme de 3 945 euros.

M. [J] s'oppose à cette demande.

Il rappelle que, sauf situation d'urgence, conformément à l'article 1144 du code civil, dans sa version applicable au litige, le locataire ne peut procéder lui-même à la réalisation de travaux et en demander le remboursement au bailleur qu'aux conditions suivantes :

- le bailleur doit être dans l'impossibilité d'exécuter lui-même les travaux,

- lorsque le bailleur ne les exécute pas spontanément, le preneur doit le mettre en demeure de les réaliser et à défaut d'accord, obtenir l'autorisation de se substituer à lui.

Il conteste avoir donné son accord pour que le locataire effectue des travaux en ses lieu et place et s'être engagé à les lui rembourser, indiquant qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée.

Il conteste également l'urgence alléguée ici en cause d'appel pour la première fois, une telle situation n'étant pas démontrée, alors que la chronologie des événements traduit le contraire. Il note que l'expert TEXA ne relève aucune urgence à faire réaliser des travaux de reprise.

Il fait valoir qu'il ne s'est jamais agi de grosses réparations et soutient que les travaux litigieux relèvent de la responsabilité du locataire, s'agissant d'une fuite survenue au droit d'un raccord de la canalisation d'évacuation de la plonge du restaurant. Contractuellement et en application de l'article 1732 du code civil, M. [J] objecte donc que la société Yannisk doit répondre des conséquences de cette fuite.

Il souligne que le seul fait que la canalisation soit située dans un coffre en bois ne la rend pas inaccessible, et que d'ailleurs la fuite a pu être réparée.

Il note qu'il n'est pas établi que le dégât des eaux a pour origine la vétusté et non un raccord de canalisation, qui a rompu au niveau du joint, de sorte que selon elle, il s'agit d'un défaut d'entretien et que la circonstance que les précédents locataires n'aient pas assuré cet entretien n'exonère pas la société Yannisk de ses propres obligations.

Selon lui la réclamation de l'appelante est mal dirigée contre le bailleur, d'autant qu'elle estime que le seul support d'information technique produit, le rapport d'expertise TEXA, lui est inopposable, car non contradictoire, indiquant n'avoir pas été convoqué à la réunion d'expertise mentionnée.

Il ajoute que la Sarl Yannisk ne prouve pas le paiement de la somme dont elle demande le remboursement ni le fait que lui-même aurait reçu des sommes de son assureur, ce qu'il conteste, de sorte que l'enrichissement sans cause invoqué est inexistant.

Il indique qu'en violation de l'article 22 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 la facture produite de la société GT Bâtiment ne mentionne pas les références de sa police d'assurance obligatoire Responsabilité civile décennale, que l'attestation d'assurance produite pour une période de garantie du 20 octobre 2017 au 19 janvier 2018 ne peut servir de preuve de couverture par une assurance des travaux réalisés le 20 mars 2018, de sorte qu'il ne saurait payer de tels travaux.

Enfin, notant que la société Yannik est une société commerciale soumise à la TVA, cette dernière ne peut, selon lui, solliciter paiement d'une somme de TTC puisqu'elle récupère la TVA.

L'article 1755 du code civil dispose :

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L'article 1303 du code civil énonce :

En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

L'ancien article 1144 du code civil, applicable au litige, dispose :

Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Le remboursement demandé à M. [J], bailleur, porte sur une somme de 3 945 euros correspondant à une facture de la société GT Bâtiment du 20 mars 2018 pour des travaux de reprise de plâtrerie et d'enduits en plafond et sur les murs, correspondant à des dommages aux biens immobiliers du bailleur, causés à la suite d'une fuite sur une canalisation.

Le dégât des eaux dont s'agit est survenu le 31 août 2017 et la fuite a été réparée par le société Fischet Compagnon le même jour.

Les dommages causés par cette fuite sont décrits dans un rapport du cabinet TEXA, intervenu à la demande de l'assureur de la société Yannisk, la société MMA, rapport versé aux débats, comme étant :

- des embellissements sur les murs, plafonds et sols, pris en charge par l'assureur du preneur,

- des dommages aux ouvrages propriété de M. [J] (cloisons en brique et plâtre et plafond en plâtre).

Ce rapport d'expertise mentionne deux rendez-vous les 21 novembre 2017 et 13 décembre 2017 et la présence aux opérations d'expertise du cabinet Mahe de la société Le Finistère assurances, assureur de M. [J], avec un 'recours à exercer auprès de M. [J]' pour 2 959 euros. Ce rapport indique qu'un procès-verbal a été signé.

La société Yannisk produit :

- un courrier de la société Le Finistère à la société MMA, faisant référence au sinistre au 31 août 2017 'dont la responsabilité incombe à la société Yanniska (sic)' lui réclamant une somme de 3 008,30 euros soit :

* 2 811,05 euros pour le Finistère assurances

* 147,95 euros pour M. [J]

* 49,30 euros pour M. [J],

et indiquant 'exercer son recours pour cette somme selon les pièces jointes',

- un procès verbal signé, suite à une réunion d'expertise le 13 décembre 2017, par M. [Z] du cabinet Mahe expert désigné par Le Finistère et M. [B] expert désigné par MMA, en l'absence de M [J] et de la société Yannisk, concluant que 'les dommages ont pour origine la rupture de la canalisation d'évacuation PVC de la plonge de la cuisine exploitée par la Sarl Yanniska (sic). La Canalisation fuyarde non accessible est localisée dans un coffrage bois.' et évaluant les dommages de M. [J] à 3 945 euros valeur à neuf, et à 2 959 euros, valeur vétusté déduite.

La cour constate que, si un expert d'assurance de M. [J] était présent à ces opérations d'expertise, tel n'était pas le cas de l'assuré, et il n'est pas démontré qu'il a été convoqué à ces opérations.

Si la société Le Finistère Assurances évoque dans le courrier précité des sommes réglées par elle et son assuré, les pièces produites ne permettent pas de connaître les causes précises de ces paiements. La preuve d'une indemnisation de M. [J] par son assureur pour les dommages immobiliers du bailleur évoqués dans le procès-verbal, n'est nullement établie et la société Yannisk ne peut arguer d'un enrichissement sans cause de M. [J] au soutien de sa demande en paiement.

La cour relève que l'assureur du bailleur a conclu à une responsabilité du preneur dans le sinistre, et a entendu exercer un recours contre l'assureur de la société Yannisk sur le fondement de l'article 1732 du code civil. L'affirmation de la société Yannisk selon laquelle le dégât des eaux est imputable au bailleur en raison de la vétusté de la canalisation, est donc sérieusement discutée et n'est pas utilement confortée par la seule constatation par le cabinet TEXA de ce que 'la fuite fait suite à la rupture au niveau d'un raccord entre deux tronçons', ce qui est imprécis.

En tout état de cause, la jurisprudence considère qu'en application de l'article 1144 du code civil, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. (3e Civ., 23 mai 2013, pourvoi n° 11-29.011).

L'urgence de ces travaux de reprise n'est pas caractérisée au vu de la date de réalisation de ceux-ci.

L'accord de M. [J], bailleur, pour la réalisation par le preneur de ces travaux ne peut résulter de la seule évaluation du montant des dommages immobiliers faite par les deux experts d'assurance. Un tel accord n'est pas non plus établi au moyen d'un mail prétendument adressé le 17 mai 2018 par M. [J] alors qu'il émane d'une messagerie ne comportant pas son nom. La société Yannisk ne justifie d'aucune mise en demeure faite au bailleur d'effectuer les travaux qu'elle considérait être à sa charge. Il est constant qu'aucune autorisation judiciaire de procéder à de tels travaux en lieu et place du bailleur n'a été donnée.

La décision du premier juge qui rejette cette prétention mérite donc entière approbation. Le jugement est confirmé sur ce point.

- sur le vol avec effraction

La société Yannisk expose avoir été victime d'un vol avec effraction entraînant la destruction totale d'une porte palière.

Elle se prévaut d'un rapport d'expertise du cabinet TEXA du 21 novembre 2017 (mentionnant la présence de M. [J]), concluant à la nécessité de remplacer la porte palière par le bailleur. En application de l'article 606 du code civil ,elle demande la condamnation de M. [J] à lui payer la somme de 4 016,64 euros TTC, correspondant aux réparations à ce titre, effectuées par la société [O] et dont elle a réglé le montant. Elle rappelle que M. [J] avait lui-même entrepris d'effectuer des devis pour le remplacement de cette porte.

Selon elle, la clause contractuelle du bail invoquée par M. [J] excluant la responsabilité du bailleur en cas de vol, n'exclut pas sa responsabilité en cas de d'effraction et est donc indifférente.

Elle demande à la cour de faire application de l'article 1720 du code civil et de la jurisprudence applicable, selon laquelle le fait du tiers ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et de l'article R 145-35 du code de commerce excluant la charge par le preneur des grosses réparations, ce qui est le cas de la réparation d'une porte blindée.

Elle ajoute avoir mis en demeure son bailleur de procéder à ce remplacement de la porte à deux reprises et qu'ainsi, le bailleur ne peut lui opposer l'application de l'article 1144 du code civil. Elle ajoute que l'urgence était caractérisée pour des raisons évidentes de sécurité.

M. [J] s'oppose à cette demande et entend voir confirmer le rejet de celle-ci. Il rappelle la clause du bail selon laquelle 'le bailleur décline toute responsabilité à raison des vols qui pourraient être commis chez le preneur, celui-ci acceptant cette dérogation à toute jurisprudence contraire qui pourrait prévaloir.'

Il observe également que le remplacement de la porte, en l'espèce, ne trouve pas son origine dans la défaillance de la structure de l'immeuble et estime que ces travaux ne répondent pas à la définition d'une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil.

M. [J] considère que la société Yannisk ne peut se prévaloir des dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce, entrées en vigueur le 6 novembre 2014 soit postérieurement au renouvellement du bail par acte notarié le 20 octobre 2009. Il indique que les propos des salariés de la société Yannisk sont flous et imprécis et écrits par des personnes sous sa subordination et qu'étant assujettie à la TVA, l'appelante ne peut réclamer paiement de sommes TTC.

Conformément à l'article 1134 ancien devenu l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1720 du code civil dispose :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 606 du code civil énonce :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Le gérant de la société Yannisk a en effet porté plainte pour un vol avec effraction dans les locaux loués commis dans la nuit du 28 au 29 septembre 2017.

Le rapport d'expertise TEXA en date du 21 novembre 2017, dressé au contradictoire de M. [J], présent lors des opérations d'expertise, indique que 'les dommages sur la porte d'entrée devront être pris en charge par M. [J]', et évalue le montant des dommages causés au préjudice de ce dernier à 3 347,20 euros.

Les dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce, sont issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, et sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret. La société Yannisk qui justifie d'un renouvellement du bail à la date du 20 octobre 2009 (cf mention dans l'acte de cession de fonds de commerce produit aux débats) ne peut donc se prévaloir de ses dispositions.

L'article 606 du code civil ne distingue pas les réparations selon qu'elles répondent à un état de vétusté ou une autre cause. Dès lors, quand bien même le remplacement de la porte palière n'a pas été rendu nécessaire en raison d'un manque d'entretien, mais en raison de la dégradation par un tiers, ces travaux qui permettent d'assurer le clos du local, s'analysent, à raison comme indiqué par le premier juge, en des grosses réparations, au sens de ces dispositions.

Il n'est pas contesté que le bail met à la charge du bailleur les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Le bailleur est tenu par ailleurs d'une obligation de délivrance des locaux en bon état de réparation.

Si M. [J] oppose au preneur une clause du bail qui l'exonère de toute responsabilité 'en cas de vol commis chez le preneur', la cour estime que cette clause d'interprétation stricte n'est pas applicable en l'espèce, ne visant nullement la dégradation de biens, et qu'une effraction est à l'origine de la dépense invoquée.

La société Yannisk produit, pour justifier sa demande de remboursement, un document ne mentionnant ni le terme 'devis' ni le terme 'facture', à son nom, dressé par la société [O] le 13 octobre 2017 pour le remplacement de la porte d'entrée suite à effraction mentionnant un montant de 4 016,64 euros (3 347,20 euros HT).

De son côté, M. [J] verse aux débats :

- un document identique en date du 20 novembre 2019 mentionnant le terme 'devis' avec la mention manuscrite suivante suivie d'une signature : 'Je soussigné, [F] [O], confirme que ce devis n'a pas fait l'objet de travaux, et n'a pas été facturé',

- un autre devis de la société Guiton au nom de M. [L] [J] en date du 13 février 2018 pour des travaux suite à effraction [Adresse 1] à [Localité 2] pour un montant de 1 012,40 euros.

Si la société Yannisk prétend avoir fait réaliser de tels travaux de manière urgente, elle ne justifie par aucun constat la réalisation de ceux-ci ni la preuve du paiement de la somme de 4 016,64 euros, ce dont la cour peut donc douter au regard des pièces produites par M. [J]. Il n'est donc pas établi que la société Yannisk a fait réaliser de tels travaux dans l'urgence.

L'appelante ne justifie d'aucune mise en demeure préalable adressée à M. [J] pour effectuer les travaux sur la porte, les courriers en ce sens étant postérieurs à la date à laquelle elle soutient avoir fait réaliser ceux-ci, supposés être en octobre 2017 selon le seul document produit.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il rejette cette demande, les conditions pour l'application de l'article 1144 ancien du code civil n'étant pas réunies.

- sur les travaux liés à l'installation d'une gaine d'évacuation de fumée.

La société Yannisk soutient qu'il s'agit de travaux de mise en conformité des locaux dont la charge incombe au bailleur en application de l'article R 145-35 du code de commerce, le bailleur devant mettre à disposition du preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle.

Elle demande en conséquence la condamnation de M [J] à lui payer la somme de 2 883 euros pour ces travaux effectués en 2016.

Elle précise que l'installation d'une gaine d'évacuation des fumées ne relève pas d'un aménagement mais de l'obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur et souligne qu'aucune clause du bail ne prévoit expressément que l'installation et/ou la réparation et/ou l'entretien d'une gaine d'évacuation des fumées est à la charge du preneur et que son local est dédié à la restauration, comme indiqué dans le bail.

M. [J] note qu'aucune urgence n'est démontrée, et souligne n'avoir reçu aucune mise en demeure sur ce point, de sorte qu'en application de l'article 1144 ancien du code civil, la demande est mal fondée.

En tout état de cause, il estime que ces travaux incombaient au preneur, dans la mesure où ce dispositif a été omis par le preneur lors de l'installation d'une hotte de cuisine semble-t-il en 2015. Il estime ne pas être concerné par ces travaux.

Il ajoute que le bail prévoit que le preneur aura à sa charge les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, et rappelle que l'article R 145-35 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce.

Comme souligné précédemment, la société Yannisk ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce.

Les travaux dont il est demandé le remboursement ont été facturés le 23 septembre 2016 pour 1 014 euros TTC et le 25 janvier 2016 pour 1 869 euros.

La cession de bail est intervenue le 31 juillet 2015. La réalisation de ces travaux six mois après la prise de possession des lieux ne peut traduire l'urgence de ceux-ci.

La société Yannisk admet ne pas avoir adressé une mise en demeure préalable au bailleur de faire ces travaux. Elle ne justifie d'aucun accord de M. [J] donné pour la réalisation de cette installation. En conséquence, faisant application des dispositions de l'article 1144 ancien du code civil, le premier juge a très justement souligné que, dans l'hypothèse où ces travaux incomberaient au bailleur, la demande de remboursement n'était pas fondée.

La cour confirme le rejet de cette demande.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour condamne la société Yannisk à payer à M. [J] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelante est condamnée aux dépens et la cour confirme le jugement s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Le pourvoi n'étant pas suspensif, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Yannisk à payer à M. [L] [J] une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Yannisk de ses demandes ;

Condamne la société Yannisk aux dépens d'appel.