CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 21 février 2025, n° 23/17781

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 décembre 2019 reçu par Me [E] [Z], notaire associé à [Localité 5] (77), M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] ont acquis, en l'état futur d'achèvement, auprès de la société civile de construction vente (SCCV) [Adresse 3], les lots 43 (appartement situé dans le bâtiment BC) et 267 (place de parking situé dans le sous-sol du bâtiment S) au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 3]', pour un prix de 248.000 € financé au moyen d'un prêt.

La date de livraison était contractuellement fixée au plus tard le 30 septembre 2020.

Se plaignant d'un retard de livraison du bien et n'obtenant pas la réparation attendue, les époux [R] ont fait assigner le vendeur, la SCCV [Adresse 3], devant le tribunal judiciaire de Meaux en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 12.220 € au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022, causé par le retard de livraison,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance causé par le retard de livraison,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette le surplus des demandes,

- Déboute la SCCV [Adresse 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance,

- Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

La SCCV [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 novembre 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 septembre 2024, par lesquelles la SCCV [Adresse 3], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et suivants, 1218, 1231-1, 1601-1, 1642-1 et 1792-6 du Code civil,

Vu l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation,

Vu les articles 4, 9, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

JUGER la société [Adresse 3] recevable et bien fondée en son appel et ses demandes,

JUGER Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] mal fondés en leurs demandes,

En conséquence,

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX en date du 5 octobre 2023 en ce qu'il

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse la somme de 12.220 € au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022, causé par le retard de livraison,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse la somme de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance causé par le retard de livraison,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette le surplus des demandes,

- Déboute la SCCV [Adresse 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne la SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX en date du 5 octobre 2023 en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formulée par Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] au titre des pénalités de retard,

Et statuant de nouveau,

JUGER la société [Adresse 3] bien fondée en ses demandes,

DEBOUTER Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] de l'intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] à verser à la société [Adresse 3] la somme de 4.000 € au titre au titre des frais irrépétibles de première instance en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] à verser à la société [Adresse 3] la somme de 4.500 € au titre au titre des frais irrépétibles d'appel en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [L] [M] épouse [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de Maître Hélène MARTIN, Avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
  
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 juillet 2024, par lesquelles M. [C] [R] et Mme [L] [R], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles L.231-2 et R.231-14 du Code de la construction et de l'habitation,

Vu l'article 1231-1 du Code civil,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

- RECEVOIR Monsieur et Madame [R] en leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

- CONFIRMER le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de Meaux, en ce qu'il a :

o Condamné la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 12.220 euros au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022, causé par le retard de livraison ;

o Condamné la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance causé par le retard de livraison ;

o Condamné la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

o Rejeté le surplus des demandes ;

o Débouté la SCCV [Adresse 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné la SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance ;

o Rappelé que le jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;

En conséquence,

- JUGER que le délai de livraison fixé au 30 septembre 2020 n'a pas été respecté par la SCCV [Adresse 3] et que le retard de livraison donne droit à indemnisation des préjudices subis par les époux [R] ;

- JUGER que le retard de livraison causé par la SCCV [Adresse 3] a empêché les époux [R] d'exercer leur droit d'user et de jouir de leur bien ;

- CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] à payer aux époux [R] la somme de 12.220 euros à titre de remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022;

- CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] à payer aux époux [R] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

- DEBOUTER la SCCV [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

- CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] à payer la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre des pénalités de retard, au motif qu'elles ne pas prévues au contrat ;

Sur les demandes des époux [R] au titre du retard de livraison

Les époux [R] forment des demandes financières au titre du retard de livraison ; ils opposent à la société [Adresse 3] qu'elle ne peut pas se prévaloir de la clause contractuelle relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, au motif qu'elle ne leur a pas adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception, un certificat établi sous la responsabilité du maître d''uvre chargé de la direction des travaux, tel que le prévoit le contrat ;

La société [Adresse 3] fait valoir que les parties n'ont pas convenu au contrat la nécessité d'envoi des certificats de retard établis par le maître d''uvre d'exécution pour se prévaloir de causes légitimes de report de livraison et qu'en tout état de cause, elle justifie avoir adressé ce courrier recommandé le 27 octobre 2023 ; elle fait valoir 9 causes qu'elle estime relever de 7 causes légitimes de suspension du délai de livraison parmi les 14 prévues dans le (i) de la clause en page 39 du contrat intitulée « Causes légitimes de suspension du délai de livraison » : intempéries (2ème), injonction (3ème), grèves (4ème), troubles dont pandémie et vandalisme (5ème), défaillances concernant deux sociétés (7ème), retards des compagnies concessionnaires (12ème), réseaux enterrés (13ème);

Aux termes de l'article 1103 code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, « La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » ;

Aux termes de l'article 1610 du code civil, « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur » ;

Aux termes de l'article 1611 du code civil, 'Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu' ;

Sur la clause contractuelle relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison

En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 13 décembre 2019 (pièce 1 [R]) stipule en page 39 :

« Causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2020, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, défini ci-après, qui entraîne effectivement un retard dans la progression des travaux.

(i)Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme causes légitimes de report du délai de livraison, notamment les événements suivants, dès lors qu'ils interviennent après le démarrage effectif du chantier :

- les incidents techniques ; et les incidents graves de chantier dont les causes ne pourraient être imputables au vendeur ;

- les intempéries au sens de l'article L.5424-8 du code du travail dûment constatées par une attestation du Maître d''uvre ou un récapitulatif des intempéries fourni par le Centre météo le plus proche du lieu de situation. Seront considérés notamment comme jours d'intempérie :

* les jours où la pluviométrie est supérieure à 3 mm et excédant 3 heures,

* les jours de gel : - 2°C à 7 h du matin

* les jours de vent supérieur à 16 m/s

* les jours de neige

- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux ; y compris celles pour découvertes ou prescriptions archéologiques, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur ou à ses entreprises et maître d''uvre travaillant sur le chantier ;

- les grèves : qu'elles soient générales, particulières au bâtiment et ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier ;

- les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysme, incendies, actes de terrorisme, inondations, dégâts des eaux, sabotages, manifestations et squats de type zadistes, explosions, accidents de chantiers ou catastrophes naturelles, la foudre, la chute d'aéronefs, leseffets directs ou indirects d'explosions, de dégagements de chaleur, d'irradiations provenant de la transmission de noyaux d'atome ou de radioactivité, les cas de pandémie déclarée (OMS, Ministère de la Santé) susceptible d'entraîner une restriction de circulation des biens et des personnes ou ayant conduit à la destruction ou la détérioration d'ouvrages déjà exécutés, et à l'impossibilité de poursuivre les travaux ;

- la découverte d'ouvrage enterrés, carrières ou cavité quelconque,

- la faillite, la liquidation des biens, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture d'une ou plusieurs des entreprises (gros 'uvre et corps d'état principaux) intervenant sur le chantier,

- les retards imputables aux injonctions ou prescriptions de l'inspection du travail ;

- les décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d'accessibilité au chantier ;

- tous travaux modificatifs ou supplémentaires demandés ou acceptés par l'acquéreur ou devenus nécessaires par toute disposition législative, règlementaire ou conventionnelle prévoyant notamment la mise en application de toute nouvelle norme technique ou toute mesure concernant notamment des questions d'hygiène et de sécurité ;

- les retards de paiement de l'acquéreur supérieurs à deux mois tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser ;

- les retards imputables aux compagnies concessionnaires de service public ou mission de service public (EDF, GRF, Poste, Compagnie Générale des Eaux, etc') ; à moins que ce retard ne soit fondé par les fautes ou négligences du vendeur ; dans la limite de trois mois ;

- la découverte de zones de pollution ou de contamination du terrain d'assiette ou d'anomalie du sous-sol non encore révélées à la signature de la vente en l'état futur d'achèvement, de reprise en sous-sol des immeubles voisins et plus généralement tous éléments tels que des réseaux enterrés actifs ou inactifs dans les sous-sols susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

- la réquisition ou préavis de réquisition du bien dans sa phase finale d'achèvement, sous réserve de délégation par le vendeur à l'acquéreur de toute indemnité qui serait versée au vendeur par l'autorité qui aurait affecté la réquisition ;

(ii)Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison des biens d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait ralenti ou mis obstacle à la poursuite des travaux.

(iii) Dans un tel cas, un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d''uvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués adressé à l'acquéreur en la forme recommandée avec accusé de réception » ;

Il convient de considérer qu'aux termes de cette clause, les parties ont contractuellement convenu que, pour pouvoir faire valoir une ou plusieurs des 14 causes légitimes de report du délai de livraison prévues au (i), le vendeur devait adresser à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d''uvre chargé de la direction des travaux ;

Il est constant que la société [Adresse 3], venderesse, n'a pas adressé aux époux [R], acquéreurs, une telle lettre recommandée avec accusé de réception, contenant ledit certificat, antérieurement au jugement dont appel rendu le 5 octobre 2023 ;

La société [Adresse 3] justifie avoir envoyé une telle lettre le 27 octobre 2023, soit postérieurement au jugement dont appel du 5 octobre 2023 ; elle n'a donc pas mis en mesure l'acquéreur d'apprécier la légitimité de la cause invoquée à l'appui du retard ;

Toutefois, s'il appartient à la cour d'appel de se placer au moment où elle statue pour apprécier les faits litigieux, il convient de considérer que nonobstant l'absence de date limite fixée au contrat pour l'envoi de la lettre recommandée contenant le certificat du maître d''uvre, il s'agissait d'une obligation contractuelle que la société [Adresse 3] était tenue de réaliser dans un délai raisonnable après la lettre de mise en demeure des époux [R] du 22 avril 2021 « de fournir l'état détaillé exhaustif connu à ce jour des retards par causes légitimes » et en tout cas au plus tard avant la date de clôture de l'instruction de l'affaire en première instance fixée au 30 mai 2023 ;

Or non seulement la société [Adresse 3] ne justifie pas avoir adressé une telle lettre recommandée avant le 30 mai 2023 mais elle ne justifie même pas avoir remis aux époux [R], par un autre mode qu'une lettre recommandée, le certificat du maître d''uvre avant cette date ;

Il en résulte que l'envoi du certificat du maître d''uvre par une lettre recommandée adressée postérieurement au jugement ne saurait entraîner sa réformation, en ce que le tribunal a considéré, que la société [Adresse 3] ne pouvait pas se prévaloir des causes légitimes de report du délai de livraison ;

Sur l'indemnisation du préjudice de retard

Les époux [R] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu, au titre de leur préjudice en conséquence du retard de livraison, la somme de 12.220 € au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022 et la somme de 3.000 € au titre de leur préjudice de jouissance ; ils précisent avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l'impossibilité d'emménager dans le bien acquis à la date prévue au contrat qui a été retardée de 16 mois et demie ;

La société [Adresse 3] ne s'oppose pas au remboursement des loyers, hors prise en charge du prêt et des provisions sur charges tel que retenu par le tribunal ; concernant le préjudice de jouissance, ils reprochent au tribunal d'avoir accordé une somme supérieure à celle sollicitée et que cette demande fait double emploi avec les pénalités de retard sollicitées ;

Aux termes de l'article 1611 du code civil, 'Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu' ;

En l'espèce, concernant la demande au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022, les époux [R] justifient avoir adressé à la société [Adresse 3] une lettre de mise en demeure le 23 février 2021, que le bien a été livré le 11 février 2022 et qu'entre-temps, soit pendant 13 mois, ils ont concomitamment continué de régler les échéances de prêt pour l'acquisition du bien et les échéances mensuelles de loyers de 940 € hors charges ;

Il convient de considérer que les époux [R] justifient du préjudice constitué par la nécessité de continuer à payer un loyer mensuel de 940 € hors charges pendant 13 mois alors qu'ils n'auraient pas eu à le faire s'ils avaient pu emménager dans leur appartement, à hauteur de 12.220 € (940 € x 13 mois) ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 12.220 € au titre du remboursement des loyers pour la période de février 2021 à février 2022, causé par le retard de livraison ;

Concernant le préjudice de jouissance, il convient de considérer que les époux [R] ont subi un préjudice de jouissance en ce qu'ils n'ont pas pu emménager dans le bien acquis à la date prévue au contrat, soit au plus tard le 30 septembre 2020, mais seulement le 11 février 2022, soit avec un retard de 16 mois et 11 jours ;

Il y a lieu d'évaluer ce préjudice à 200 € par mois (200 x 16,5 = 3.300), au vu de la situation de l'immeuble à [Localité 4] alors que les époux [R] demeuraient à [Localité 8] et de son prix, de limiter l'indemnisation à la somme sollicitée en appel par M. et Mme [R] à hauteur de 3.000 € et de considérer que ce préjudice ne fait pas double emploi avec la demande au titre des pénalités de retard non prévues au contrat ainsi que le jugement qui a débouté les époux [R] de ce chef le retient ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV [Adresse 3] à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance causé par le retard de livraison ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société [Adresse 3], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [R] la somme supplémentaire unique de 2.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'appelante ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCCV [Adresse 3] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [C] [R] et Mme [L] [M] épouse [R] la somme supplémentaire unique de 2.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande de la société [Adresse 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;