CA Riom, 1re ch., 25 février 2025, n° 23/00444

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [K] [B] a recueilli dans la succession de son père, décédé le 27 février 2014, une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 2] (Cantal), qu'il n'a jamais occupée. Il a confié à maître [X], notaire, un mandat de vente de ce bien.

Suivant un acte notarié dressé le 18 avril 2016 par maître [X], M. [B] a vendu cette maison à Mme [Z] [L] et M. [E] [O] au prix de 63'000 euros, étant précisé que les parties avaient préalablement conclu une promesse synallagmatique de vente le 8 janvier 2016.

Le 3 juillet 2018, M. [O] et Mme [L] ont procédé à une déclaration de sinistre « dégât des eaux » auprès de leur assureur, suite à la constatation de la présence d'humidité dans le sous-sol de la maison par une entreprise intervenue la veille pour procéder à des travaux d'isolation.

L'expert mandaté par la compagnie d'assurances a établi un rapport le 17 juillet 2018 concluant à l'absence de dégâts des eaux et à l'existence de « dommages constatés à la structure du plancher de l'habitation (') consécutifs à l'humidité de la cave », l'expert précisant encore : « Ces désordres sont anciens et antérieurs à l'achat de leur habitation en 2016. Il est constaté différent renforts des solives confirmant l'ancienneté des désordres. Dommages constatés : planchers et solives moisis et fortement endommagés par l'humidité ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 août 2018, les époux [O]-[L], par le biais de leur conseil, ont informé M. [B] qu'ils avaient découvert le 2 juillet 2018, par l'intermédiaire de leur assureur et d'une entreprise d'isolation, que la structure du plancher de la maison d'habitation était affectée d'un vice caché consécutif à l'humidité de la cave, soulignant qu'il s'agissait de désordres graves, anciens et antérieurs à la vente et sollicitant en conséquence, en vertu des articles 1604 et 1641 du code civil, le versement d'une somme de 20'000 euros au titre de la réduction du prix d'achat, montant correspondant au coût de la remise en état du bien.

Les époux [L]-[O] ont obtenu, par ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance d'Aurillac le 5 mars 2019, sur une assignation signifiée le 4 février 2019, l'organisation d'une mesure d'expertise, qui a été confiée à M. [R].

Celui-ci a déposé son rapport le 13 septembre 2019, concluant notamment d'une part à l'existence de désordres affectant le sous-sol de la maison, situés seulement au dessus du vide sanitaire, constitués par la dégradation des poutres et planchers, d'autre part au caractère parfaitement décelable de ces désordres au moment de la vente par un acheteur non professionnel.

Par acte d'huissier signifié le 9 juin 2021, Mme [L] et M. [O] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Aurillac M. [E] [B] pour obtenir sa condamnation, à titre principal sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à leur payer une indemnité de 23'400 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien, montant correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation des vices et, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil à leur payer la même somme à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire d'Aurillac a statué en ces termes :

- Déclare irrecevable comme forclose l'action en garantie des vices cachés ;

- Rejette les demandes subsidiaires aux fins de condamner M. [K] [B] à payer à M. [E] [O] et Mme [Z] [L] les sommes de 23'400 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral ;

- Rejette toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties ;

- Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

- Condamne Mme [Z] [L] épouse [O] et M. [E] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux inhérents à la procédure de référé et aux frais d'expertise judiciaire ;

- Condamne Mme [Z] [L] épouse [O] et M. [E] [O] à payer à M. [K] [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [L] et M. [E] [O] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 12 mars 2023.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2024.

Vu les conclusions de M. [E] [O] et Mme [Z] [L] en date du 13 novembre 2024 ;

Vu les conclusions de M. [K] [B] en date du 12 novembre 2024 ;

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

- Sur la responsabilité de M. [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés :

- Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés :

En application de l'article 1648 alinéa 1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L'article 2242 du même code prévoit que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

En outre, en vertu de l'article 2239 du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Contrairement à ce que soutient M. [B], le délai biennal prévu par l'article 1648 alinéa 1 du code civil pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension, notamment dans les conditions prévues par l'article 2239, c'est à dire lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction [Cass. Chambre mixte 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15. 809]

Il ressort des éléments factuels et chronologiques rappelés dans l'exposé du litige que la découverte par M. [O] et Mme [L] du vice allégué se situe au plus tard à la date du rapport établi par l'expert de l'assureur, soit le 17 juillet 2018, puisque ces derniers ont fait référence aux éléments recueillis dans le cadre de cette expertise lorsque qu'ils ont invoqué auprès de M. [B], par courrier du 16 août 2018, l'existence d'un vice caché constitué par la présence d'humidité dans la cave à l'origine de désordres « graves, anciens et antérieurs à la vente » affectant la structure du plancher de la maison d'habitation vendue et consécutifs à l'humidité de la cave, sollicitant à ce titre le versement d'une somme de 20'000 euros au titre de la réduction du prix d'achat, montant correspondant au coût de la remise en état du bien.

En application des articles 2239, 2241 et 2242 du code civil, le délai de prescription, qui a commencé à courir le 17 juillet 2018, date de révélation des vices aux acquéreurs, a été interrompu le 4 février 2019, date de l'assignation en référé-expertise, puis a immédiatement été suspendu le 5 mars 2019, par l'effet de l'ordonnance de référé ayant fait droit à la demande d'expertise, et a recommencé à courir le 13 septembre 2019, date du dépôt du rapport de l'expert, de sorte que l'action, introduite le 9 juin 2021, n'est pas prescrite.

Le jugement sera infirmé sur ce point et l'action sera déclarée recevable.

- Sur la réunion des conditions de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Suivant l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du code civil prévoit par ailleurs que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

- Sur les constatations et conclusions de l'expert judiciaire :

Les désordres dénoncés par M. [O] et Mme [L] se situent dans le sous-sol de la maison.

L'expert indique :

« La partie concernée par le désordre se situe seulement au dessus du vide sanitaire.

Poutres et planchers d'origine se dégradent sous l'effet :

- de la vétusté des bois

- de l'humidité ambiante

- de la présence de vers xylophages

- du développement d'un champignon dont le diagnostic indique qu'il ne s'agit pas de mérule

Cette humidité s'explique par le caractère contre-terrier des murs et par l'absence de drainage extérieur ainsi que par la proximité de la nappe phréatique qui affleure la terre du sous-sol.

La non ventilation du vide sanitaire est un facteur aggravant.

L'obscurité, l'humidité et le non renouvellement de l'air contribuent au développement de champignons.

Compte tenu de l'état très dégradé des bois dans le vide sanitaire, nous pouvons affirmer que ce désordre est apparu bien avant la date d'achat de la maison par les époux [O] (18 avril 2016).

Compte tenu de la présence de la nappe phréatique à fleur du sol, des murs contre-terriers non étanchés par l'extérieur et de la mauvaise ventilation du vide sanitaire, on peut penser que les bois ont commencé à se dégrader dès l'origine de la construction et que des ajouts successifs de poteaux ont permis de soutenir les poutres porteuses au fur et à mesure du pourrissement.

Le plancher s'est probablement dégradé de façon accélérée quand le propriétaire précédent (avant M. [B] [K]) a ajouté un sur-plancher qui a empêché le plancher d'origine de « respirer ».

À notre avis, les désordres étaient parfaitement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel. Il n'est pas nécessaire d'avoir des compétences en bâtiment pour considérer que les abouts de poutres sont pourries et ne reposent plus dans les murs, que des poteaux ont été ajoutés pour compenser ce défaut d'ancrage, que les poutres et planchers sont vermoulus et s'émiettent par simple effleurement de la main.

(')

Pour l'instant ces désordres ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination et n'en diminuent pas l'usage car les différents renforts de l'ossature porteuse ne sont pas encore dégradés et que le sur-plancher du séjour répartit la charge et soulage le plancher d'origine. Cependant, dans un avenir proche, d'ici deux ou trois ans, si rien n'est fait, le plancher d'origine sera totalement dégradé et ne sera plus en mesure de supporter le plancher décoratif du séjour ainsi que les cloisons de cette zone. Cette partie de l'immeuble deviendra donc impropre à sa destination.

(')

M. [K] [B] n'a jamais habité cette maison. Il en a hérité de son père et l'a vendue aussitôt. Le plancher et les poutres porteuses de la partie en vide sanitaire sont fortement dégradés.

Le pourrissement a probablement débuté dès la construction de la maison pour les raisons évoquées plus avant et s'est trouvé accéléré à cause de l'ajout d'un plancher décoratif par le propriétaire précédent (M. [B] fils n'a fait aucun travaux) ce qui a empêché le bois de respirer.

La date d'apparition des désordres est bien antérieure à la date d'achat par les époux [O].

À notre avis les désordres étaient parfaitement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel. (') »

L'expert décrit les travaux de remise en état nécessaires, dont il évalue le coût à la somme de 23'400 euros, précisant que les travaux entraîneront « l'impossibilité pour les époux [O] d'utiliser cette zone pendant près de deux mois (27 jours travaillés + week-end + délai entre les différents corps d'état). ».

- Sur l'existence de vices cachés, au sens des articles 1641 et 1642 du code civil :

Le vice caché, au sens des articles 1641 et 1642 du code civil, est celui que l'acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.

Le rapport d'expertise judiciaire permet de confirmer que les défauts affectant le bien vendu étaient antérieurs à la vente. Ces défauts sont localisés dans la partie du sous-sol située sous le séjour de la maison, dans le vide sanitaire et sont constitués par la dégradation importante des poutres et planchers d'origine.

Il ressort par ailleurs des constatations de l'expert que ces défaut étaient « parfaitement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel », ce que celui-ci avait déjà souligné dans le compte rendu de la première réunion tenue sur les lieux le 29 mars 2019, en ces termes :

« Les désordres sont bien antérieurs à la vente de la maison mais ils étaient décelables même par un non professionnel. En effet, on voit très facilement que les poutres sont étayées en de nombreux endroits, que plusieurs d'entre elles ne reposent plus sur les murs et que poutres et planchers partent en poussière par simple frottement de la main. Une simple lampe torche (en l'absence de courant électrique), permet de voir très facilement toutes ces dégradations et renforts ».

Cette affirmation de l'expert est étayée par les photographies insérées dans le rapport, pages 6 à 10, sur lesquelles il apparaît très visiblement que plusieurs poutres principales ne sont pas ancrées dans les murs et sont pourries à la jonction, que des poteaux sont ajoutés pour soutenir les poutres, que des poutres « secondaires » sont dégradées, que le plancher est « vermoulu », des traces blanches étant parfaitement apparentes sur toute la surface des lattes du plancher, que certaines poutres sont recouvertes de champignons, étant rappelé que les investigations supplémentaires menées par l'expert ont révélé que ces champignons n'étaient pas de la mérule.

Il convient de préciser que les acheteurs ont visité le bien à deux reprises et qu'ils se sont rendus dans le sous-sol, aisément accessible.

Pour soutenir que pour autant les vices affectant le vide sanitaire du sous-sol étaient cachés, les appelants soulignent qu'il n'y avait pas d'électricité dans la maison lorsqu'ils ont visité le bien et qu'en raison du faible éclairage, ils n'ont pu se faire une véritable idée de la situation.

Toutefois, cet argument ne résiste pas à l'analyse alors que l'expert a lui-même indiqué que les désordres étaient visibles même au moyen d'une simple lampe torche. Par ailleurs, il ne peut être considéré qu'en acceptant de visiter les lieux dans une semi obscurité, les appelants aient adopté le comportement de l'acheteur normalement diligent, tenu de faire preuve de prudence et de vigilance en procédant à un examen attentif du bien, celui-ci étant en outre vendu à un prix correspondant à un certain état d'usage.

Les appelants font valoir encore qu'il résulte du rapport d'expertise que la mise en place dans le séjour d'un plancher décoratif en sapin recouvrant l'ensemble des planchers anciens donnait l'illusion que le parquet était en bon état. Cependant, l'expert précise que cette apparence de bon état du parquet résulte d'un examen des lieux « depuis le séjour ». Or, les désordres affectant le bien vendu sont situés dans le vide sanitaire, et parfaitement visibles par une visite de cette partie du sous-sol.

M. [O] et Mme [L] soutiennent enfin qu'ils ne pouvaient en toute hypothèse se rendre compte de la réalité des désordres dans toute leur ampleur et leurs conséquences, qui n'auraient été révélées que par le rapport d'expertise.

Cette appréciation est cependant inexacte alors que les investigations de l'expert n'ont pas révélé d'autres désordres que ceux qui étaient très visibles, l'apport de l'expertise étant constitué par l'analyse de l'origine des désordres et la préconisation des travaux devant être mis en 'uvre pour y remédier, travaux directement corrélés aux désordres constatés et limités à la zone concernée.

Par ailleurs, il ne peut être soutenu que le fait que l'expert ait dû recourir aux services d'un sapiteur démontre que les désordres ne pouvaient être connus dans toutes leurs conséquences qu'après investigations, alors que l'intervention du sapiteur avait uniquement pour objectif de déterminer si les champignons pouvaient être de la mérule, ce qui n'est pas le cas.

Il résulte en définitive de l'ensemble de ces explications que les vices affectant le bien vendu étaient apparents pour un acheteur normalement diligent, de sorte que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

M. [O] et Mme [L] seront déboutés de leurs demandes présentées sur ce fondement et il sera ajouté au jugement sur ce point.

- Sur la responsabilité de M. [B] sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme :

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme à celle promise.

Il est constant que celui à qui est ouverte l'action en garantie des vices cachés ne peut agir que sur ce fondement et ne peut exercer l'action en non-conformité.

En l'espèce, M. [O] et Mme [L] soutiennent que le bien qui leur a été vendu n'est pas conforme à ce qui était convenu entre les parties alors que la maison était destinée à l'habitation, qu'il était mentionné dans l'acte qu'aucune opération de construction n'avait été entreprise dans l'immeuble depuis dix ans et que le bien n'était pas affecté d'humidité.

Il sera rappelé toutefois que les anomalies dénoncées par M. [O] et Mme [L] au soutien de leurs prétentions correspondent à des désordres se manifestant par la dégradation importante des poutres et planchers de la pièce située au dessus du vide sanitaire au sous-sol, s'expliquant par la vétusté des bois, l'humidité ambiante, la présence de vers xylophages et le développement d'un champignon. Ces anomalies, s'analysent comme des vices et non comme des non-conformités contractuelles.

La seule action qui leur est ouverte est en conséquence celle relevant de la garantie des vices cachés, quand bien même celle-ci ne peut aboutir dès lors qu'il apparaît qu'en l'occurrence les vices allégués étaient apparents.

Il sera observé à titre surabondant que l'acte de vente contient une clause de non garantie, prévoyant que l'acquéreur « prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit 'notamment'en raison des vices apparents et des vices cachés », cette clause étant en conséquence applicable également aux éventuelles non-conformités contractuelles. Les appelants ne peuvent dès lors se prévaloir, alors qu'ils ont accepté l'immeuble « en l'état », de non-conformités qui étaient apparentes au jour de l'entrée en jouissance.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] et Mme [L] de leurs demandes sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du bien vendu.

- Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [O] et Mme [L] :

Considérant avoir été induits en erreur par le vendeur qui aurait volontairement gardé le silence sur l'existence de travaux, sur l'état du plancher de la maison, sur l'absence d'un système de ventilation suffisant au sous-sol et leur aurait volontairement fait visiter les lieux sans électricité, M. [O] et Mme [L] réclament la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 23'400 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1137 du code civil. Cette demande n'avait pas été présentée devant le premier juge.

Il sera rappelé que le dol ne se présume pas. Il appartient donc à M. [O] et Mme [L] de démontrer l'existence des éléments matériel et moral constitutifs du dol.

S'agissant de l'élément matériel, s'il est indiqué aux termes de l'acte notarié « qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les 10 dernières années », il n'est pas établi que cette information soit mensongère alors qu'aucun élément de l'expertise ne permet de dater les « réparations » de fortune mises en 'uvre dans le sous-sol par le précédent propriétaire. Par ailleurs, les mentions concernant « l'absence de moisissures ou de nombreuses taches d'humidité » dans le bien figurent dans le document spécifique relatif au constat de risque d'exposition au plomb au titre de l'appréciation des facteurs de dégradation du bâti et sont étrangères au litige, de sorte que ce document ne peut être considéré comme un élément matériel constitutif du dol reproché au vendeur. Quant aux conditions de la visite du bien, rien n'empêchait les acheteurs de prendre leurs dispositions pour bénéficier d'un éclairage suffisant.

Surtout, s'agissant de l'élément moral du dol, aucun élément du dossier ne permet de considérer que M. [B], qui n'a jamais lui-même occupé la maison, ait d'une façon ou d'une autre agi à l'égard de M. [O] et Mme [L] dans l'intention de les tromper pour les déterminer à conclure le contrat.

Il convient en conséquence de débouter les appelants de leur demande indemnitaire. Il sera ajouté au jugement sur ce point.

Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts au titre de la réparation d'un préjudice moral en l'absence de démonstration d'une faute commise par M. [B] à leur égard.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [O] et Mme [L] supporteront les dépens d'appel et seront condamnés à payer à M. [B] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable comme forclose l'action en garantie des vices cachés,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit que l'action en garantie des vices cachés est soumise à un délai de prescription,

Déclare recevable l'action engagée par M.[E] [O] et Mme [Z] [L] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Ajoutant au jugement,

- Déboute M.[E] [O] et Mme [Z] [L] de leurs demandes présentées à l'encontre de M. [K] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

- Déboute M. [E] [O] et Mme [Z] [L] de leur demande tendant à la condamnation de M. [K] [B] au paiement de la somme de 23'500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement du dol ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

- Condamne M. [E] [O] et Mme [Z] [L] aux dépens d'appel ;

- Condamne M. [E] [O] et Mme [Z] [L] à payer à M. [K] [B] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.