CA Rennes, 5e ch., 26 février 2025, n° 22/01166

Par acte notarié du 26 janvier 1994, la société Immobilière Mercier a donné à bail commercial à la société Hygena Cuisine des locaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1994 à destination de vente de mobilier de cuisines et accessoires s'y rapportant, de chambres et de rangements moyennant un loyer annuel de 320 000 francs hors taxes, hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Le bail a été renouvelé entre les parties selon acte notarié du 4 juin 2007 à effet du 1er avril 2006 avec un loyer porté à 71 500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier signifié le 18 octobre 2018, la société Sodicooc, venant aux droits de la société Hygena Cuisine, a sollicité le renouvellement du bail aux conditions antérieures à compter du 1er janvier 2019.

Suivant mémoire préalable notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 10 octobre 2019, la société Sodicooc a soutenu que le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2019 pourrait être arrondi à 78 000 euros hors taxes, en minorant la valeur locative de la taxe foncière pour 7 125,89 euros et en compensant les effets de la clause de destination restrictive par ceux de la clause d'accession différée en fin de jouissance.

Par acte d'huissier en date du 9 décembre 2019, la société Sodicooc a fait assigner la société Immobilière Mercier devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes.

Par jugement en date du 20 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes a :

- Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme de 96 364,36 euros hors taxes hors charges,

- Ordonné l'exécution provisoire,

- Rejeté toute autre prétention plus ample ou contraire

- Fait masse des dépens et les partage par moitié entre les parties.

Le 23 février 2022, la société Sodicooc a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 septembre 2022, elle demande à la cour de :

I/ Sur son appel principal:

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 20 janvier 2022 en ce qu'il a :

* Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1 janvier 2019 à la somme de 96 364,36 euros hors taxes hors charges,

* Rejeté toute autre prétention plus ample ou contraire,

* Fait masse des dépens et les a partagés par moitié entre les parties.

Statuant à nouveau,

Vu l'accord des parties pour retenir la valeur de voisinage à prendre en considération au montant de 215 euros le m² et pour pondérer à 0,2 les parties non consacrées à la vente,

À titre principal,

- Fixer à 490,60 m² la surface totale de l'immeuble occupé par elle à [Localité 6], lieudit [Localité 7], [Adresse 1] et à 406,28 m² la surface pondérée à retenir pour déterminer la valeur locative de renouvellement au 1 janvier 2019, avant correction liée à la taxe foncière,

- Fixer le montant annuel du loyer de I'immeuble occupé par elle à [Localité 6], lieudit [Localité 7], [Adresse 1], à compter du 1 janvier 2019 à la somme de 80 224,31 euros / H.T / H.C. et ce après avoir jugé que la valeur locative de renouvellement devait être diminuée de la taxe foncière mise à la charge du preneur et d'un montant de 7 125,89 euros,

- Condamner la société Immobilière Mercier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la Société immobilière Mercier en tous les frais et dépens, tant de première instance que d'appel.

À titre subsidiaire, avant-dire droit, ordonner une expertise et désigner pour y procéder un géomètre expert, expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes qui pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission :

* De se faire communiquer tout document en rapport avec sa mission, notamment les rapports et relevés de surface dressés à sa demande et à celle de la société Immobilière Mercier,

* De se rendre dans le local commercial occupé par la société Sodicooc à [Localité 6], lieudit [Localité 7], [Adresse 1],

* De déterminer la surface totale utile brute des locaux loués ainsi que la surface pondérée desdits locaux,

* D'adresser à chacune des parties un pré-rapport de ses observations et constatations et de fixer un délai aux parties pour formuler leurs dernières observations ou réclamations,

* Fixer la somme à valoir sur la rémunération de l'expert,

* Juger que l'avance des frais d'expertise sera consignée au greffe de la cour par moitié et par chacune des parties,

* Juger que l'expert disposera d'un délai de trois mois pour déposer un rapport en double exemplaire original au greffe de la cour et en communiquer un exemplaire à chacune des parties,

* Surseoir à statuer sur la demande de la société Sodicooc fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les frais et dépens tant de première instance que d'appel.

II / Sur l'appel incident de la société Immobilière Mercier

- Déclarer mal fondée la société Immobilière Mercier en son appel incident du jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 20 Janvier 2022,

- Confirmer ledit jugement en ce qu'il a jugé qu'il convenait de minorer la valeur locative de renouvellement pour transfert de la taxe foncière d'un montant de 7 125,89 euros,

- Juger la société Immobilière Mercier mal fondée en son appel incident tendant à :

* Fixer le prix annuel du loyer du local commercial occupé par elle à [Localité 6], lieudit [Localité 7], [Adresse 1], à compter du 1 janvier 2019 à la somme de 104 920 euros HT/HC,

* Condamner la société Sodicooc à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société Sodicooc aux entiers dépens d'instance conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

* Débouter la société Sodicooc de sa demande au titre des frais irrépétibles,

* Donner acte à la société Immobilière Mercier de ses plus vives protestations et réserves concernant la demande d'expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 11 avril 2023, la société Immobilière Mercier demande à la cour de :

- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le loyer renouvelé à la somme de 96 364,36 euros hors taxes et hors charges,

Statuant à nouveau,

- Fixer le prix annuel du loyer du local commercial occupé par la société Sodicooc à [Localité 6], lieudit [Localité 7], [Adresse 1], à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 104 920 euros hors taxes et hors charges,

- Condamner la société Sodicooc à lui verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la même aux entiers dépens d'instance conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

- Débouter la société Sodicooc de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- Lui donner acte de ses plus vives protestations et réserves concernant la demande d'expertise

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Sodicooc rappelle que les parties s'accordent sur le fait de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément aux dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce et sur la valeur de voisinage à prendre en considération au montant de 215 euros le m2 et qu'elles ne s'opposent que sur la surface pondérée à retenir ainsi que les éléments correctifs de cette valeur locative.

Elle demande de ne pas retenir, contrairement au jugement entrepris, les surfaces mentionnées au contrat de bail du 26 janvier 1994 et au bail renouvelé du 4 juin 2007 qui évoquent une superficie 'd'environ 550m2 (dont 473m2 affectés à la vente)' et qui comportent une annexe 2 avec un plan du local loué qui ne mentionne aucune surface, aucune longueur ni largeur de la surface louée. Elle ajoute que le bail ne comporte pas de clause indiquant que les surfaces qui y sont inscrites sont impératives et en déduit que la mention des surfaces n'est pas de nature à exclure son droit, dans le cadre d'un nouveau renouvellement du bail, de retenir une surface différente.

Elle critique le premier juge pour avoir retenu comme impérative la surface affectée à la vente de 473 m2 en relevant simplement que l'article 3.1 du bail prévoit que 'le locataire fera son affaire personnelle des branchements électriques, gaz, eau, téléphone à ses frais, l'immeuble étant considéré loué nu de toutes installations ainsi que de tout matériel de chauffage'. Elle soutient que si les aménagements du preneur ne peuvent réduire la surface de vente louée, cette surface évoquée dans le bail initial et renouvelé, n'a pas de caractère impératif dès lors que les branchements électriques, gaz et autres sont des aménagements qui ne diminuent pas la surface affectée à la vente et que le bailleur ne justifie pas de travaux que le preneur aurait réalisés et qui auraient réduit, après la prise à bail, la surface affectée à la vente.

Elle conteste le calcul effectué par le premier juge pour retenir une surface totale des locaux brute locative de 514,75 m2 et donc une surface pondérée de 481,35 m2 en retenant que les parties non consacrées à la vente ne représentent qu'une surface de 41,75m2 soit une surface pondérée de 8,35 m2.

Elle demande de retenir le plan établi le 24 septembre 2020 par le cabinet Prisme, géomètre expert qui mentionne une surface totale de 490,6 m2 et une surface de vente de 385,2 m2 et qui correspond, selon elle, à la situation des lieux dans le cadre du bail renouvelé en cours.

Elle s'oppose au bailleur lorsqu'il soutient qu'elle a loué une cellule brute de béton et que les aménagements intérieurs comme extérieurs réalisés par le preneur ne peuvent entraîner une réduction de la surface totale et de la surface de vente.

Elle ajoute que le fait d'avoir réalisé des travaux pour reculer sa vitrine en façade, créant ainsi un porche devant l'entrée d'un peu plus de 10 m2 en accord avec le bailleur, doivent être pris en compte pour réduire la surface de vente voire la surface utile brute.

Elle demande ainsi de retenir une surface totale de 490,6 m2 soit une surface pondérée de 406,28 m2 après application d'une pondération de 0,2 des surfaces non consacrées à la vente selon l'accord des parties.

Elle sollicite de voir retenir une valeur locative de renouvellement de :

406,28 m2 x 215 euros = 87 350,20 euros.

Elle demande de confirmer la décision qui a fait droit à sa demande de retenir la minoration de la valeur locative liée au transfert sur le preneur de la charge foncière soit une somme de 7 125,89 euros.

Au vu de ces éléments, la société Sodicooc demande de retenir que le loyer du bail renouvelé sera fixé à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 80 224,31 euros HT HC.

À titre subsidiaire, elle sollicite, avant-dire droit, de voir ordonner une expertise notamment sur la surface brute à retenir et la surface pondérée.

En réponse, la société Immobilière Mercier objecte que la seule cause de discordance entre les parties sur la surface utile totale et sur la surface de vente est due aux aménagements que le locataire a effectués. Elle soutient avoir donné à bail une cellule brute de béton et avance que le preneur a effectué des aménagements intérieurs et extérieurs ne pouvant remettre en cause l'accord contractuel initial sur la surface louée. Elle considère que le mesurage fait par l'expert du preneur est faussé par les linéaires de présentation en place correspondant aux placards des cuisines présentées. Elle fait valoir que concernant la surface extérieure, le fait que le preneur ait fait le choix de créer un auvent en reculant ses vitrines ne peut pas être imputé au bailleur et que cette surface doit être prise en compte dans le calcul de la surface totale.

Elle ajoute que la surface donnée en location avec une désignation contractuelle de 550 m2 n'a pas été remise en cause lors de la signature du renouvellement du bail et en déduit que la surface à retenir est de 550 m2.

S'agissant de la surface pondérée, elle rappelle que le bail commercial lie les parties et que l'avenant est parfaitement clair sur la surface donnée à bail soit 550 m2 dont 473 m2 affectés à la vente. Elle indique que le local donné à bail est constitué d'espaces de présentations avec au fond des espaces de réunion, des bureaux et des locaux sociaux et qu'il s'agit d'une surface facile à exploiter du fait de sa structure sans poteau et dans un excellent état d'entretien. Elle expose que la surface se décompose en deux espaces : la vente pour 473 m2 et la réserve pour 77 m2.

Elle demande de retenir une surface pondérée de 488 m2 après application du coefficient de pondération de 0,20.

Elle en déduit que la valeur locative de renouvellement est de : 104 920 euros (488 m2 x 215 euros/m2).

Elle s'oppose à toute minoration et notamment au titre du transfert de la taxe foncière et sollicite l'infirmation du jugement à ce titre. Elle se réfère aux clauses contractuelles du bail et considère qu'il s'agit d'un accord conclu dès l'origine du bail. Elle ajoute que l'expert a retenu des valeurs de comparaison pour lesquelles la taxe foncière 2018 avait été appelée pour tous les locataires.

S'agissant de la demande subsidiaire d'expertise formulée par l'appelante, elle émet les plus vives protestations et réserves.

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Les parties s'accordent pour voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article L.145-34 alinéa 2 précité, puisqu'un délai de plus de 12 ans s'est écoulé depuis le précédent renouvellement et avec une date de prise d'effet du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019.

L'article L.145-33 du code de commerce prévoit pour sa part que : 'le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.'

Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R.145-3 à R.145-11 du code de commerce.

* sur la surface

Aux termes des dispositions de l'article R 145-3 du code de commerce,

Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Le bail signé le 26 janvier 1994 évoque 'un local commercial d'une superficie d'environ 550 m2 (dont 473 m2 affectés à la vente)' et mentionne que le local 'figure sous teinte jaune au plan annexé après mention : annexe 2'.

Si le bail mentionne une superficie globale imprécise et que le plan ne comporte pas de mesure de la superficie totale, en revanche la cour relève que :

- le plan comporte des mesures précises sur la surface affectée à la vente,

- l'annexe 2 incluant ledit plan a été signée par le bailleur et le preneur,

- le bail évoque un métrage précis de la surface de vente.

De plus, lors de la signature du renouvellement du bail, la surface donnée en location, soit un local commercial d'une superficie d'environ 550 m2 (dont 473 m2 affectés à la vente), n'a pas été remise en cause par les parties.

En outre, il résulte de l'article 3.1 du bail 'état des lieux' que 'le locataire fera son affaire personnelle des branchements électrique, gaz, eau, téléphone à ses frais, l'immeuble étant considéré loué nu de toutes installations ainsi que de tout matériel de chauffage' de sorte que les aménagements réalisés par le preneur ne peuvent modifier la stipulation contractuelle de la superficie affectée à la vente.

Au vu de ces éléments, le preneur est donc mal venu de demander de retenir une surface de vente différente de celle mentionnée dans le bail initial et dans le bail renouvelé.

S'agissant de la surface réelle, l'appelante a produit le rapport de M. [L] du 14 juin 2019 qui évalue la surface utile brute du local à 495 m2 dont 385,4 m4 en se fondant sur le rapport du cabinet géomètre Prigent soit une surface pondérée de 407,3 m2.

Or, il apparaît à l'étude du plan du cabinet Prigent, que le mesurage effectué a pris en compte :

- les aménagements réalisés à l'intérieur s'agissant du bureau représenté en bleu sur le plan qu'il évalue à 21,6 m2, de la zone arrière représentée en vert sur le plan qu'il évalue à 62,6 m2, du dégagement représenté en rose sur le plan qu'il évalue à 3,6 m2.

- les aménagements réalisés à l'extérieur s'agissant du recul de la vitrine pour la création d'un porche.

Cette création d'un porche est évaluée par le bailleur à 28 m2 qui produit le plan de surface réalisé par la société Agebim mais elle est contestée par le preneur qui l'évalue à un peu plus de 10 m2 sans produire de pièces en ce sens.

Dans ces conditions, le rapport du cabinet Prigent ne peut être retenu pour déterminer la surface réelle du local.

Le premier juge a retenu une surface totale des locaux brute locative de 514,75 m2 en se fondant sur le plan établi à l'occasion des travaux d'aménagement réalisés par la société Hygena Cuisines. Or le plan produit devant la cour en pièce n° 2 ne mentionne pas de surface précise de sorte que la cour ne peut entériner ce calcul, qui est, par ailleurs, contesté par l'appelante.

Par conséquent, il sera retenu une surface brute de 550 m2 comme mentionné au bail initial et renouvelé et retenu dans le rapport de M. [W] produit par le bailleur auquel la cour ne trouve pas matière à critique. La cour s'estimant suffisamment informée, il n'y a, dès lors, pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise notamment pour déterminer les surfaces utiles.

Les parties ne contestant pas le coefficient de pondération applicable à la surface de vente GLA s'agissant d'un retail park de 1 pour la surface de vente et de 0,20 pour les annexes et réserves, la surface pondérée retenue par la cour est de 488 m2 se décomposant comme suit : 473 m2 pour la surface de vente pondérée à 1 soit 473 m2 et 77 m2 pour les annexes et réserves pondérés à 0,20 soit 15,40 m2.

Il est constant que les parties s'accordent pour retenir une valeur locative unitaire de 215 euros/m2.

La valeur locative ressort à 104 920 euros.

S'agissant de la taxe foncière, l'article 5 du bail renouvelé met à la charge du preneur la taxe foncière. Au regard du transfert de charges sur le preneur, la cour confirmera le jugement qui a opéré déduction de celle-ci à hauteur de 7 125,89 euros, montant non contesté par les parties.

Le montant de la valeur locative corrigée s'élève ainsi à la somme de : 97 794,11 euros.

Le loyer du bail renouvelé sera fixé à cette somme de 97 794,11 euros à compter du 1er janvier 2019 hors taxes hors charges. Le jugement sera infirmé.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société Sodicooc sera condamnée à verser à la société Immobilière Mercier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

L'infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Fixe le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 à la somme de 97 794,11 euros hors taxes hors charges ;

Y ajoutant,

Déboute la société Sodicooc de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société Sodicooc à payer à la société Immobilière Mercier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

Condamne la société Sodicooc aux entiers dépens d'appel ;

Déboute la société Immobilière Mercier du surplus de ses demandes.