CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 mars 2025, n° 22/01167
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 MARS 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/01167 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKST
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2022
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 1121000996
Ordonnnance de jonction en date du 15 septembre 2022 des RG 22/1167 et 22/4601 sous le RG 22/01167
APPELANTS :
Monsieur [U] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 11] et actuellement
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/01167 (Fond)
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003722 du 13/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [K] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 11] et actuellement
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/01167 (Fond)
S.C.I. LE PAICHEROU
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Marine BUIRETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence GARCIÉ DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/04601 (Fond)
INTIMES :
Monsieur [U] [F]
né le 20 Janvier 1986 à [Localité 10] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond)
Madame [K] [F] épouse [F]
née le 11 Juin 1990 à [Localité 9] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond)
S.C.I. LE PAICHEROU
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Marine BUIRETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence GARCIÉ DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/01167 (Fond)
S.A.R.L. CITYA COGESIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond), Intimé dans 22/01167 (Fond)
S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond), Intimé dans 22/01167 (Fond)
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE COLOMBIER sise [Adresse 7] prise en la personne de son
syndic la SARL CITYA COGESIM elle même représentée par son gérant domicilié ès qualités sis
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/01167 (Fond), Intimé dans 22/04601 (Fond)
Ordonnance de clôture du 18 Décembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location en date du 25 février 2019, la SCI le Paicherou, gérée par les consorts [D] et représentée par l'agence immobilière Citya, a donné à bail à M. [U] et Mme [K] [F] un appartement de type l, non meublé, sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 515 euros, puis 519,91 euros le 25 février 2021, puis 520,95 à compter du 25 février 2021, outre 40 euros de provisions sur charges, soit un loyer mensuel de 565,95 euros.
A cette occasion un état des lieux d'entrée contradictoire était établi.
En décembre 2019, des infiltrations sont apparues au niveau de plafond de la salle de bains, puis de l'espace nuit.
Par courriel du 3 janvier 2020, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2020, les consorts [F] alertaient l'agence Citya, mandataire de la SCI le Paicherou, mais aussi syndic de la copropriété, leur demandant de faire exécuter les réparations qui s'imposaient.
Par lettre recommandée avec accusé de réception les consorts [F] ont également alerté les gérants de la SCI le Paicherou, en vain.
Le rapport établi le 3 novembre 2020 par les services de la ville de [Localité 6] a conclu que l'ensemble des critères de décence étaient bons, à l'exception de l'humidité présente dans le logement.
Par suite, le 18 décembre 2020, les services de la CAF ont suspendu le paiement de l'allocation logement au profit du bailleur, précisant que ce dernier disposait de 18 mois pour effectuer les travaux nécessaires.
Le 9 février 2021, Me [G], huissier de justice, a constaté l'existence des désordres dans le logement.
La tentative de conciliation menée le 21 février 2021 par les consorts [F] avec les propriétaires est demeurée infructueuse.
Par acte d'huissier en date du 7 mai 2021, M. [U] et Mme [K] [F] ont assigné la SCI le Paicherou à comparaître devant le tribunal afin de la voir condamner à faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent.
Le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
' Ordonne la jonction des dossiers enrôlés sous les no RG
11-21-996 et RG 11-21-1770 et dit qu'ils seront désormais suivis sous le no unique 11-21-996 ;
' Dit et juge que les demandes des consorts [F] de faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantie la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent et d'ordonner, dans l'attente des travaux, la suspension du paiement des loyers ou toute le moins la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations, n'ont pas lieu d'être, les travaux ayant déjà été effectués au jour de l'audience ;
' Condamne la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 euros correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement ;
' Condamne la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi,
' Déboute Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
' Déboute la SCI le Paicherou de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations ;
' Condamne la SCI le Paicherou à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros aux consorts [F], 500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et 750 euros (pour les deux) à la société Citya Cogesim et à la société MMA Iard ;
' Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
' Rejette les plus amples prétentions et demandes ;
' Condamne la SCI le Paicherou aux dépens.
Le premier juge indique la demande n'a plus lieu d'être en présence de travaux réalisés sur la toiture en septembre 2020 et la réalisation des travaux d'assainissement comprenant la pose d'une vmc en mai 2021.
Il retient l'existence d'un préjudice de jouissance subi par les consorts [F] en présence de désordres d'humidité et d'infiltrations qui ne sont pas contestés et évalue le préjudice subi à 5% du loyer mensuel par mois rappelant que le logement n'a pas été déclaré inhabitable.
Il alloue également la somme de 500 euros aux consorts [F] en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les tracas subis par le couple mais qu'il réduit considérant que les locataires ne justifient pas de la somme sollicitée.
Le premier juge relève que le préjudice économique allégué par Mme [K] [F], bénéficiaire d'un agrément d'assistante maternelle, n'est qu'hypothétique puisqu'il ne garantit nullement que soit confiée la garde d'un enfant pas plus que le volume horaire de garde mensuel.
Il retient enfin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la société Citya et la MMA Iard n'ont pas commis de faute justifiant l'engagement de leur responsabilité justifiant de diligences dans le traitement des difficultés dénoncées par les preneurs.
Les consorts [F] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 février 2022.
Par ordonnance du 15 septembre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a rejeté les demandes de caducité de l'appel et sur le constat que la SCI Le Paicherou a formé appel du jugement entre les mêmes parties à la date du 1er septembre 2022, il a ordonné la jonction des deux appels n° 22/4601 et n° 22/1167 sous le n° 22/1167.
Dans leurs dernières conclusions du 25 mai 2022, les consorts [F] demandent à la cour de :
' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 janvier 2022 ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 15.105 euros à titre de dommages et intérêts ayant vocation à réparer le préjudice résultant du caractère indécent du logement pris à bail ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ayant vocation à réparer leur préjudice moral ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à Mme [K] [F] la somme de 10.998 euros à titre de dommages et intérêts ayant vocation à réparer son préjudice économique ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leur appel, les preneurs soutiennent que la persistance des infiltrations et de l'humidité justifie que leur soit allouée une indemnisation alors que l'agence Cytia, alertée des désordres dès le mois de janvier 2020, a fait preuve d'une inertie conséquente puisque les travaux de réparation de la toiture ne sont intervenues qu'à compter du mois de juin 2020 pour prendre fin le 7 septembre 2020.
Cela étant, ces travaux n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres puisque la SCP Le Doulcen-Candon devait constater leur persistance dans un procès-verbal établi le 9 février 2021, à savoir les infiltrations et la présence de moisissures dans le logement. Ce n'est qu'au mois de mai 2021 que des travaux d'assainissement ont été réalisés comprenant la pose d'une vmc. Ils ajoutent qu'en dépit de la remise en peinture le 7 mars 2022, des moisissures sont réapparues soutenant sur ce dernier point que les désordres ont persisté jusqu'à leur départ du logement soit le 25 mai 2022.
Cette situation justifie que leur soit allouée une indemnisation prenant en compte le trouble subi du mois de décembre 2019 au mois de mai 2022 ainsi que les séquelles provoquées par l'importante humidité présentée par le logement sur leur état de santé. Ils réclament donc la somme de 15.105 euros.
Les appelants réclament également l'augmentation de l'indemnité allouée au titre de leur préjudice moral à la somme de 2.000 euros compte-tenu du stress ressenti, des problèmes de santé subis par M. [F], de la résistance du bailleur et de son mandataire dans le traitement des désordres.
Ils maintiennent la demande d'indemnisation du préjudice économique subi, Mme [F] n'ayant pu exercer son emploi d'assistante maternelle au regard de l'indécence du logement comme le confirme le courrier adressé par le président du conseil départemental le 13 avril 2022, et ce jusqu'au 24 septembre 2021, date d'arrivée du second enfant du couple.
Dans ses dernières conclusions du 9 décembre 2024, la SCI le Paicherou, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
' Rejeter les conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées ;
' Ordonner la jonction de l'appel interjeté par les consorts [F] le 28 février 2022 enregistré sous le numéro 22/01167 et l'appel interjeté par la SCI le Paicherou le 1er septembre 2022 enregistré sous le numéro 22/04601, sous le numéro unique 22/01167 ;
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les
n° RG 11-21-996 et RG 11-21-1770 et dit qu'ils seront désormais suivis sous le n° unique 11-21-996,
' Dit et jugé que les demandes des consorts [F] de faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent et d'ordonner, dans l'attente des travaux, la suspension du paiement des loyers ou tout le moins la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations, n'ont pas lieu d'être, les travaux ayant déjà été effectués au jour de l'audience ;
A titre principal,
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 € correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement,
' Condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi ;
' Débouter les consorts [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 € correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement ;
' Débouter les consorts [F] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi ;
' Débouter les consorts [F] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
A titre infiniment subsidiaire,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI le Paicherou de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations ;
' Condamner le syndicat résidence Le Colombier, représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI le Paicherou de toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Condamné la SCI le Paicherou à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros aux consorts [F], 500 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et 750 euros (pour les deux) à la société Citya Cogesim et à la société MMA Iard,
' Condamné la SCI le Paicherou aux dépens ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant à payer à la SCI le Paicherou la somme de 3.650 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant aux entiers dépens de première instance ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant à payer à la SCI le Paicherou la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses écritures, le bailleur soutient avoir respecté son obligation de délivrance comme en témoigne l'état d'entrée dans les lieux. Sur la survenance des désordres, il indique en avoir été informé par courrier recommandé adressé le 21 février 2020 et soutient avoir engagé toutes les diligences utiles à la cessation des désordres. Il ajoute que la réalisation des travaux s'est heurtée aux obstacles liés au confinement mais que les travaux tant sur les parties communes qu'en partie privative ont été réalisés dans les meilleurs délais.
Sur la survenance postérieure de nouveaux désordres, le bailleur se prévaut encore des diligences engagées par le syndic dans la recherche de l'origine de ces nouvelles fuites afin de remédier aux désordres. Il prétend encore qu'il ne peut être tenu responsable des désordres occasionnés sur les parties communes.
De manière subsidiaire, il conteste les demandes indemnitaires présentées par les preneurs alors que l'incidence sur leur état de santé n'est nullement démontrée. Il soutient encore que la durée réelle des désordres n'est pas de 3 ans et 3 mois comme le soutiennent les locataires et qu'ils ont cessé de mai 2021 à mars 2022.
Le bailleur conteste également le montant de l'indemnisation réclamée en présence d'un logement habitable ainsi que le principe d'un préjudice économique et moral non établis au cas d'espèce. Il précise en outre que Mme [F] n'était nullement autorisée par le contrat de bail à exercer une activité au sein du logement.
A titre infiniment subsidiaire, il demande à être garanti par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où le dommage provient des parties communes en présence d'une étanchéité défaillante de la toiture.
Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :
' Débouter la SCI Le Paicherou de toutes ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ;
' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 janvier 2022 ;
' Condamner in solidum, M. [U] et Mme [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner la SCI le Paicherou à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner in solidum M. [U] et Mme [K] [F] et la SCI le Paicherou aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour les dépens d'appel droit pour l'avocat soussigné, conformément à l'article 699 du code de procédure civile de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Au soutien de ses écritures, le syndicat des copropriétaires soutient avoir fait preuve des diligences nécessaires dès que les désordres ont été portés à sa connaissance en sollicitant immédiatement une société chargée de trouver l'origine des fuites et en faisant, conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, adopter lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 une résolution en vue de missionner un maître d''uvre chargé de la réparation de la toiture, puis lors de l'assemblée du 27 février 2020 par l'adoption d'une résolution autorisant la réfection de toute la toiture en sorte que les travaux ont débuté en avril 2020. Il ajoute que le retard pris dans la réalisation des travaux résulte de la période de confinement que la France a connu à compter du 16 mars 2020.
Enfin, l'intimé relève que les préjudices revendiqués par les locataires ne lui sont pas imputables et incombent au bailleur.
A titre subsidiaire, il souligne que la réparation du préjudice de jouissance ne peut être équivalente au montant du loyer alors même que l'appartement restait habitable et qu'une partie de ce loyer était couverte par l'allocation logement. Il s'interroge enfin sur la pertinence du préjudice économique considérant que la superficie du logement rendait improbable l'accueil de jeunes enfants.
Dans leurs dernières conclusions du 12 décembre 2024, Citya Cogesim et MMA Iard, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, demandent à la cour de :
' Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI le Paicherou de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société Citya Cogesim et MMA Iard ;
' Rejeter toutes fins et moyens contraires ;
' Condamner solidairement M. [U] et Mme [K] [F] et la SCI le Paicherou à payer à la société Citya Cogesim et MMA Iard la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les intimées relèvent qu'aucune demande n'est adressée à leur encontre par les appelants et qu'aucune prétention financière n'est présentée à leur égard. Elles demandent donc l'application de l'article 954 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, et sur le fond, les intimées considèrent qu'elles n'ont pas à répondre sur l'indécence du logement qui est de la responsabilité du bailleur. Elles ajoutent qu'aucune faute n'est justifiée dans l'exécution du contrat de mandat de gestion de l'appartement dès lors que l'ensemble des réclamations adressées par les locataires a fait l'objet d'un traitement immédiat.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera souligné que par ordonnance du 15 septembre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a ordonné la jonction des deux appels n° 22/4601 et n° 22/1167 sous le n°22/1167 rendant ainsi cette demande sans objet.
1/ Sur l'application de l'article 954 du code de procédure civile :
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La société Citya Cogesim et son assureur, MMA Iard, relèvent qu'aucune demande n'est adressée à leur encontre par les appelants et qu'aucune prétention financière n'est présentée à leur égard justifiant ainsi leur mise hors de cause.
Aux termes des dernières conclusions déposées par la SCI Le Paicherou, il est sollicité par la SCI bailleresse à titre infiniment subsidiaire l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations, et il est demandé à la cour, statuant à nouveau, la condamnation du syndicat résidence Le Colombier, représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI le Paicherou de toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre. Il est encore sollicité la condamnation de tout succombant à lui régler diverses sommes au titre des frais irrépétibles.
La difficulté tient au fait que la société Citya Cogesim est à la fois mandataire de la SCI Le Paicherou et syndic de la copropriété dans laquelle se situe le logement litigieux.
Cela étant, la cour n'est effectivement saisie d'aucune prétention à l'égard de la société Citya Cogesim tant en sa qualité de syndic que dans le cadre du mandat de gestion la liant à la SCI Paicherou ainsi qu'à l'encontre de son assureur qui seront donc mis hors de cause en appel.
2/ Sur les demandes présentées par les époux [F] à l'encontre de la SCI Le Paicherou :
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.
Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.
Enfin, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, et plus particulièrement de ses articles 2 et 3, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositions d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
Au cas présent, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 25 février 2019 par l'intermédiaire de la société Cytia Cogesim, agissant en qualité de mandataire du bailleur, avec prise d'effet immédiat.
Il n'est nullement contesté qu'à l'occasion de l'entrée dans le logement des époux [F], un état des lieux a été établi de manière contradictoire et n'a révélé aucun désordre, ni malfaçon, le logement étant décrit globalement comme étant en bon état.
Il s'en déduit que la SCI Le Paicherou a respecté son obligation de délivrance.
Cela étant, les époux [F] dénoncent l'apparition d'infiltrations au niveau de plafond de la salle de bains, puis de l'espace nuit à compter du mois de décembre 2019.
Ils justifient en avoir informé la société Citya Cogesim, en sa qualité de mandataire du bailleur, par mail adressé le 2 janvier 2020 auquel a été apporté une réponse le 3 janvier 2020, l'agence indiquant que le syndic missionne une société de couverture pour une recherche de fuite, puis ensuite avoir adressé à l'agence la déclaration d'assurance à la même date. (pièce 4).
Ce courriel du 3 janvier 2020 a été suivi de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2020 (AR signé le 14 janvier 2020) dans laquelle les époux [F] informaient de nouveau l'agence Citya, mandataire de la SCI le Paicherou, de la survenance du sinistre tout en sollicitant l'exécution rapide des réparations qui s'imposaient. (pièce 5)
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 février 2020 (AR signé le 25 février 2020), les appelants ont également alerté les gérants de la SCI le Paicherou des problèmes d'infiltrations et d'humidité affectant leur bien ainsi que des désagréments occasionnés notamment pour leur état de santé. (pièce 6)
Il est encore justifié que les preneurs ont sollicité l'intervention des services de la mairie de [Localité 6] en vue de voir établir un diagnostic de décence du logement. Ainsi, dans un rapport daté du 3 novembre 2020, il était relevé que lors de la visite des lieux en juin 2020, les désordres n'avaient pas été réglés rendant nécessaire une procédure de déclaration d'indécence justifiée par la présence d'humidité au sein de l'appartement. Il est ainsi relevé que « le plafond de l'appartement présente, sur une surface importante, des dégradations dues à des infiltrations. Les revêtements s'écaillent et des moisissures se développent ».(pièce 7)
Ce diagnostic ayant mis en évidence une non-conformité du logement aux critères de décence, la CAF a informé les locataires de la suspension du versement au bailleur de l'aide au logement d'un montant de 208 euros et ce par un courrier adressé le 18 décembre 2020.(pièce 8)
Il est enfin produit un procès-verbal de constat en date du 9 février 2021 qui met en évidence une dégradation très importante du plafond du logement litigieux par la présence de traces nombreuses de moisissures visibles dans le couloir de l'entrée (partie placard), ainsi que dans la salle d'eau avec une dégradation importante de l'ensemble des murs et du plafond par l'humidité entraînant un effritement du revêtement ainsi qu'un décollement de la faïence.
Dans la cuisine, est noté un effritement et craquellement du mur opposé à la porte de communication, outre des traces de moisissures dans l'angle gauche ainsi que la présence de points de moisissures en plafond. Il est relevé sur ce point un phénomène généralisé au plafond et sur tous les murs de cette pièce.
Enfin, dans la pièce principale, il est décrit un plafond recouvert d'un revêtement qui se décroute et qui est complètement moisi avec la présence de taches noires sur une grosse surface. Il en est de même sur les deux murs périphériques qui sont complètement moisis avec un début de moisissure sur le mur situé à main droite. Le commissaire de justice relève la présence de gouttes qui pendent au plafond. Il est enfin noté la présence de points noirs de moisissure naissants dans l'angle en entrant à main gauche ainsi qu'à gauche de la fenêtre.
Les photos annexées dans le procès-verbal de constat sont particulièrement éloquentes quant à l'ampleur du phénomène ne serait ce que dans la salle de bains où le plafond est dégradé et noirci au-dessus de la douche et sur une grande partie du plafond mais également dans la pièce à vivre et la cuisine.
Les désordres liés à l'humidité et aux infiltrations sont en conséquence incontestables tout comme le fait que les époux [F] ont subi des désagréments importants imputables à cette humidité excessive qui leur a imposé de fortes odeurs de moisissure et un inconfort général permanent.
La reconnaissance d'un préjudice de jouissance est incontestable à compter du 2 janvier 2020, date à laquelle les locataires ont signalé les désordres au mandataire.
Sur ce point, le bailleur ne peut valablement indiquer ne pas être au courant des désordres apparus après le mois de septembre 2020, à savoir ceux repris dans le rapport d'indécence établi par la mairie de [Localité 6], pour ne pas lui avoir été signalés par les locataires dans la mesure où il s'agit des mêmes désordres dont la persistance est simplement relevée par le service d'hygiène de la ville.
Pour le surplus, les parties s'opposent sur la fin des désordres étant relevé que le premier juge a relevé dans sa décision que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture ont débuté en juin 2020 pour se terminer en septembre 2020, les travaux d'assainissement du logement, le problème d'humidité persistant, ont eu lieu en mars 2021 avec la pose de la vmc réalisée le 25 mai 2021. Il a ainsi retenu une période ouvrant droit à indemnisation de janvier 2020 à mai 2021.
Ces constatations sont toutefois contredites par les mails adressés par les locataires fin août 2021 au mandataire, Cytia Cogesim, l'informant que les travaux n'étaient toujours pas terminés. En réponse, le mandataire ne conteste pas cette réalité et il apparaît aux termes d'un mail daté du 23 février 2022 que les travaux de peinture restaient à finaliser avec une date proposée pour le 7 mars 2022. (pièce 18)
En outre, les époux [F] dénoncent la persistance des désordres et produisent pour en témoigner un procès-verbal de constat d'huissier daté du 17 mai 2022 relevant les désordres suivants :
- salle de bains : joints entre les carreaux de faïence noircis, moisissure sur le retour côté toilette et coin douche, revêtement décrouté côté toilette ;
- cuisine moisissure au-dessus de la fenêtre ;
- pièce principale : présence moisissures sur le mur situé face à l'entrée, traces d'humidité jaunâtre sur les murs, présence de moisissures à droite et à gauche de la fenêtre.
Les photos annexées témoignent effectivement de la persistance du problème lié à l'humidité au sein du logement.
Cette nouvelle dégradation repérée par les locataires a été signalée dès le 10 mars 2022 à l'agence Cytia Cogesim, mandataire de la SCI Le Paicherou, qui a indiqué en réponse le 11 mars 2022 faire intervenir à nouveau le syndic pour une nouvelle recherche de fuite.
Il s'ensuit que les époux [F] peuvent valablement se prévaloir d'un préjudice de jouissance du mois de janvier 2020 au 25 mai 2022, date de départ du logement, la SCI Le Paicherou ne démontrant pas pour sa part avoir mis fin aux désordres de manière pérenne.
Pour le surplus, le bailleur ne peut échapper à sa responsabilité en se prévalant des diligences engagées en vue de mettre fin au sinistre ou encore en exposant avoir été contraint dans la réalisation des travaux de la nécessité d'obtenir une résolution de l'assemblée générale ou enfin de s'être heurté à la période de confinement qui a ralenti l'exécution des travaux.
Ces éléments, qui ne caractérisent aucune force majeure, ne peuvent justifier l'exonération de responsabilité du bailleur.
Il en résulte que la SCI Le Paicherou doit indemniser les époux [F] de leur entier préjudice.
Sur ce dernier point, les époux [F] ne peuvent valablement revendiquer l'exonération totale de loyer dans la mesure où seule l'indécence du logement a été retenue et non son inhabitabilité.
Ainsi, eu égard à l'importance des dommages subis, il est justifié qu'il leur soit alloué une indemnité mensuelle de 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance du 2 janvier 2020 au 25 mai 2022, soit la somme de 2.874,18 euros. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
S'agissant du préjudice moral évoqué, il est certain que les désordres ont impacté la vie des époux [F] compte-tenu des tracas générés par le traitement de ce litige et encore de la situation de Mme [F] alors enceinte au moment du sinistre. C'est donc à bon droit que le premier juge leur a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, indemnisation qui n'est pas manifestement sous-évaluée.
Sur la prise en compte des incidences de cette insalubrité sur l'état de santé des occupants, il doit être constaté que les appelants n'en justifient pas.
S'ils produisent deux certificats médicaux, le premier établi le 31 mars 2021 par le docteur [S], pneumologue, confirmant la nécessité pour le locataire de vivre dans un logement dépourvu de moisissures, et le second émanant de docteur [Z] en date du 1er avril 2021 indiquant que les problèmes d'humidité peuvent avoir un retentissement négatif sur leur état de santé, aucun n'indique cependant que l'humidité présente dans le logement a eu des conséquences néfastes sur la santé des occupants du logement.
Cette argumentation sera donc écartée et le jugement entrepris confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de cette demande.
Enfin, sur le préjudice économique, Mme [F] revendique la reconnaissance d'un préjudice économique à compter du mois de mars 2020 jusqu'au mois d'août 2021 date de son congé maternité, et produit une attestation d'agrément d'assistante maternelle depuis le 16 octobre 2019 pour la garde d'un seul enfant ainsi qu'un courrier en date du 13 avril 2022 émanant du chef de service « Agréments et modes d'accueil enfance » dont il ressort que le logement est impropre à l'habitation pour cause d'humidité mais encore qu'au vu de la surface de l'appartement et de l'agrandissement de sa famille, celui-ci ne dispose pas des dimensions suffisantes pour permettre l'accueil d'un enfant.
Cela étant, pour obtenir d'un tel préjudice, il faut que celui-ci soit certain, né et actuel. Il n'existe aucun élément de preuve démontrant qu'il a été fait interdiction à Mme [F] d'exercer son emploi d'assistante maternelle sur la période considérée, le courrier produit datant du 13 avril 2022.
En l'absence de preuve d'un quelconque préjudice, elle sera déboutée de sa demande comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point en appel.
3/ Sur l'appel en garantie :
La demande d'appel en garantie est dirigée uniquement à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11].
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il s'agit d'une responsabilité de plein droit retenue indépendamment de toute faute rendant ainsi inopérant l'argument selon lequel le syndicat des copropriétaires a fait preuve de diligences dans le traitement du sinistre. Il convient de préciser que le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers.
Il n'est nullement contesté que des problèmes d'étanchéité affectant la toiture de l'immeuble, partie commune, a justifié le vote en assemblée générale de travaux ayant pour objet la réfection totale de l'étanchéité de la toiture le 27 février 2020. Il est encore démontré la réalisation de ces travaux à compter du mois d'avril 2020 pour se terminer le 7 septembre 2020 comme en atteste le procès-verbal de réception.
S'il convient d'observer qu'aucune mission d'expertise n'a été diligentée par les parties, il est difficilement contestable que les désordres subis par les locataires sont en lien avec les problèmes d'étanchéité de la toiture.
Cela étant, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être retenue de plein droit faute pour lui de faire la démonstration d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers, celle-ci cesse à compter de la justification de la réalisation de travaux d'étanchéité, la SCI Le Paicherou ne justifiant pas que sur la période postérieure, la persistance des désordres soit en lien avec un problème affectant les parties communes.
Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la SCI Le Paicherou du 2 janvier 2020 au 7 septembre 2020 sur une période totale de sinistre d'un peu plus de 28 mois.
La cour estime qu'il sera donc condamné à relever et garantir le bailleur à hauteur de 30% de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
4/ Sur les frais accessoires :
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné les appelants au paiement des dépens et des frais irrépétibles.
Il convient en conséquence de condamner la SCI Le Paicherou à régler aux époux [F] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles pour l'ensemble de l'instance, ainsi que la somme totale de 750 euros pour les deux sociétés à savoir Citya Cogesim et MMA Iard.
Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim à relever et garantir la SCI Le Paciherou à hauteur de 30% de ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim et la SCI Le Paicherou seront condamnés aux dépens qui seront pris en charge à hauteur de 30% par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Prononce la mise hors de cause de la société Citya Cogesim et MMA Iard,
Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé le préjudice moral à la somme de 500 euros et a débouté les époux [F] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice économique,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de de 2.874,18 euros au titre de leur préjudice de jouissance du 2 janvier 2020 au 25 mai 2022,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à la société Citya Cogesim et la société MMA Iard la somme totale de 750 euros au titre des frais irrépétibles,
Reçoit l'appel en garantie de la SCI Le Paicherou,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI Le Paicherou à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre y compris celles concernant les frais irrépétibles,
Condamne la SCI Le Paicherou et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim aux dépens qui seront pris en charge à hauteur de 30% par le syndicat des copropriétaires.
Le Greffier La Présidente
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 04 MARS 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/01167 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKST
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2022
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 1121000996
Ordonnnance de jonction en date du 15 septembre 2022 des RG 22/1167 et 22/4601 sous le RG 22/01167
APPELANTS :
Monsieur [U] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 11] et actuellement
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/01167 (Fond)
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003722 du 13/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [K] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 11] et actuellement
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/01167 (Fond)
S.C.I. LE PAICHEROU
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Marine BUIRETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence GARCIÉ DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/04601 (Fond)
INTIMES :
Monsieur [U] [F]
né le 20 Janvier 1986 à [Localité 10] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond)
Madame [K] [F] épouse [F]
née le 11 Juin 1990 à [Localité 9] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Juliette CABIOCH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Guilhem DEPLAIX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond)
S.C.I. LE PAICHEROU
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Marine BUIRETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Florence GARCIÉ DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/01167 (Fond)
S.A.R.L. CITYA COGESIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond), Intimé dans 22/01167 (Fond)
S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/04601 (Fond), Intimé dans 22/01167 (Fond)
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE COLOMBIER sise [Adresse 7] prise en la personne de son
syndic la SARL CITYA COGESIM elle même représentée par son gérant domicilié ès qualités sis
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/01167 (Fond), Intimé dans 22/04601 (Fond)
Ordonnance de clôture du 18 Décembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location en date du 25 février 2019, la SCI le Paicherou, gérée par les consorts [D] et représentée par l'agence immobilière Citya, a donné à bail à M. [U] et Mme [K] [F] un appartement de type l, non meublé, sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 515 euros, puis 519,91 euros le 25 février 2021, puis 520,95 à compter du 25 février 2021, outre 40 euros de provisions sur charges, soit un loyer mensuel de 565,95 euros.
A cette occasion un état des lieux d'entrée contradictoire était établi.
En décembre 2019, des infiltrations sont apparues au niveau de plafond de la salle de bains, puis de l'espace nuit.
Par courriel du 3 janvier 2020, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2020, les consorts [F] alertaient l'agence Citya, mandataire de la SCI le Paicherou, mais aussi syndic de la copropriété, leur demandant de faire exécuter les réparations qui s'imposaient.
Par lettre recommandée avec accusé de réception les consorts [F] ont également alerté les gérants de la SCI le Paicherou, en vain.
Le rapport établi le 3 novembre 2020 par les services de la ville de [Localité 6] a conclu que l'ensemble des critères de décence étaient bons, à l'exception de l'humidité présente dans le logement.
Par suite, le 18 décembre 2020, les services de la CAF ont suspendu le paiement de l'allocation logement au profit du bailleur, précisant que ce dernier disposait de 18 mois pour effectuer les travaux nécessaires.
Le 9 février 2021, Me [G], huissier de justice, a constaté l'existence des désordres dans le logement.
La tentative de conciliation menée le 21 février 2021 par les consorts [F] avec les propriétaires est demeurée infructueuse.
Par acte d'huissier en date du 7 mai 2021, M. [U] et Mme [K] [F] ont assigné la SCI le Paicherou à comparaître devant le tribunal afin de la voir condamner à faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent.
Le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :
' Ordonne la jonction des dossiers enrôlés sous les no RG
11-21-996 et RG 11-21-1770 et dit qu'ils seront désormais suivis sous le no unique 11-21-996 ;
' Dit et juge que les demandes des consorts [F] de faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantie la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent et d'ordonner, dans l'attente des travaux, la suspension du paiement des loyers ou toute le moins la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations, n'ont pas lieu d'être, les travaux ayant déjà été effectués au jour de l'audience ;
' Condamne la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 euros correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement ;
' Condamne la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi,
' Déboute Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
' Déboute la SCI le Paicherou de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations ;
' Condamne la SCI le Paicherou à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros aux consorts [F], 500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et 750 euros (pour les deux) à la société Citya Cogesim et à la société MMA Iard ;
' Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
' Rejette les plus amples prétentions et demandes ;
' Condamne la SCI le Paicherou aux dépens.
Le premier juge indique la demande n'a plus lieu d'être en présence de travaux réalisés sur la toiture en septembre 2020 et la réalisation des travaux d'assainissement comprenant la pose d'une vmc en mai 2021.
Il retient l'existence d'un préjudice de jouissance subi par les consorts [F] en présence de désordres d'humidité et d'infiltrations qui ne sont pas contestés et évalue le préjudice subi à 5% du loyer mensuel par mois rappelant que le logement n'a pas été déclaré inhabitable.
Il alloue également la somme de 500 euros aux consorts [F] en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les tracas subis par le couple mais qu'il réduit considérant que les locataires ne justifient pas de la somme sollicitée.
Le premier juge relève que le préjudice économique allégué par Mme [K] [F], bénéficiaire d'un agrément d'assistante maternelle, n'est qu'hypothétique puisqu'il ne garantit nullement que soit confiée la garde d'un enfant pas plus que le volume horaire de garde mensuel.
Il retient enfin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], la société Citya et la MMA Iard n'ont pas commis de faute justifiant l'engagement de leur responsabilité justifiant de diligences dans le traitement des difficultés dénoncées par les preneurs.
Les consorts [F] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 février 2022.
Par ordonnance du 15 septembre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a rejeté les demandes de caducité de l'appel et sur le constat que la SCI Le Paicherou a formé appel du jugement entre les mêmes parties à la date du 1er septembre 2022, il a ordonné la jonction des deux appels n° 22/4601 et n° 22/1167 sous le n° 22/1167.
Dans leurs dernières conclusions du 25 mai 2022, les consorts [F] demandent à la cour de :
' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 janvier 2022 ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 15.105 euros à titre de dommages et intérêts ayant vocation à réparer le préjudice résultant du caractère indécent du logement pris à bail ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ayant vocation à réparer leur préjudice moral ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer à Mme [K] [F] la somme de 10.998 euros à titre de dommages et intérêts ayant vocation à réparer son préjudice économique ;
' Condamner la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leur appel, les preneurs soutiennent que la persistance des infiltrations et de l'humidité justifie que leur soit allouée une indemnisation alors que l'agence Cytia, alertée des désordres dès le mois de janvier 2020, a fait preuve d'une inertie conséquente puisque les travaux de réparation de la toiture ne sont intervenues qu'à compter du mois de juin 2020 pour prendre fin le 7 septembre 2020.
Cela étant, ces travaux n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres puisque la SCP Le Doulcen-Candon devait constater leur persistance dans un procès-verbal établi le 9 février 2021, à savoir les infiltrations et la présence de moisissures dans le logement. Ce n'est qu'au mois de mai 2021 que des travaux d'assainissement ont été réalisés comprenant la pose d'une vmc. Ils ajoutent qu'en dépit de la remise en peinture le 7 mars 2022, des moisissures sont réapparues soutenant sur ce dernier point que les désordres ont persisté jusqu'à leur départ du logement soit le 25 mai 2022.
Cette situation justifie que leur soit allouée une indemnisation prenant en compte le trouble subi du mois de décembre 2019 au mois de mai 2022 ainsi que les séquelles provoquées par l'importante humidité présentée par le logement sur leur état de santé. Ils réclament donc la somme de 15.105 euros.
Les appelants réclament également l'augmentation de l'indemnité allouée au titre de leur préjudice moral à la somme de 2.000 euros compte-tenu du stress ressenti, des problèmes de santé subis par M. [F], de la résistance du bailleur et de son mandataire dans le traitement des désordres.
Ils maintiennent la demande d'indemnisation du préjudice économique subi, Mme [F] n'ayant pu exercer son emploi d'assistante maternelle au regard de l'indécence du logement comme le confirme le courrier adressé par le président du conseil départemental le 13 avril 2022, et ce jusqu'au 24 septembre 2021, date d'arrivée du second enfant du couple.
Dans ses dernières conclusions du 9 décembre 2024, la SCI le Paicherou, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
' Rejeter les conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées ;
' Ordonner la jonction de l'appel interjeté par les consorts [F] le 28 février 2022 enregistré sous le numéro 22/01167 et l'appel interjeté par la SCI le Paicherou le 1er septembre 2022 enregistré sous le numéro 22/04601, sous le numéro unique 22/01167 ;
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Ordonné la jonction des dossiers enrôlés sous les
n° RG 11-21-996 et RG 11-21-1770 et dit qu'ils seront désormais suivis sous le n° unique 11-21-996,
' Dit et jugé que les demandes des consorts [F] de faire procéder aux réparations qui s'avèrent nécessaires aux fins de garantir la jouissance paisible du bien pris à bail ainsi que son caractère décent et d'ordonner, dans l'attente des travaux, la suspension du paiement des loyers ou tout le moins la consignation auprès de la caisse des dépôts et consignations, n'ont pas lieu d'être, les travaux ayant déjà été effectués au jour de l'audience ;
A titre principal,
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 € correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement,
' Condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi ;
' Débouter les consorts [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 393,75 euros (15 x 26,25 € correspondant à 5% du loyer) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible lié à l'humidité et aux infiltrations présentes dans le logement ;
' Débouter les consorts [F] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI le Paicherou, en sa qualité de bailleur, à payer aux consorts [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi ;
' Débouter les consorts [F] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [K] [F] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique ;
A titre infiniment subsidiaire,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI le Paicherou de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations ;
' Condamner le syndicat résidence Le Colombier, représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI le Paicherou de toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,
' Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' Condamné la SCI le Paicherou à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros aux consorts [F], 500 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et 750 euros (pour les deux) à la société Citya Cogesim et à la société MMA Iard,
' Condamné la SCI le Paicherou aux dépens ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant à payer à la SCI le Paicherou la somme de 3.650 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant aux entiers dépens de première instance ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant à payer à la SCI le Paicherou la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner solidairement les consorts [F] et tout succombant aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses écritures, le bailleur soutient avoir respecté son obligation de délivrance comme en témoigne l'état d'entrée dans les lieux. Sur la survenance des désordres, il indique en avoir été informé par courrier recommandé adressé le 21 février 2020 et soutient avoir engagé toutes les diligences utiles à la cessation des désordres. Il ajoute que la réalisation des travaux s'est heurtée aux obstacles liés au confinement mais que les travaux tant sur les parties communes qu'en partie privative ont été réalisés dans les meilleurs délais.
Sur la survenance postérieure de nouveaux désordres, le bailleur se prévaut encore des diligences engagées par le syndic dans la recherche de l'origine de ces nouvelles fuites afin de remédier aux désordres. Il prétend encore qu'il ne peut être tenu responsable des désordres occasionnés sur les parties communes.
De manière subsidiaire, il conteste les demandes indemnitaires présentées par les preneurs alors que l'incidence sur leur état de santé n'est nullement démontrée. Il soutient encore que la durée réelle des désordres n'est pas de 3 ans et 3 mois comme le soutiennent les locataires et qu'ils ont cessé de mai 2021 à mars 2022.
Le bailleur conteste également le montant de l'indemnisation réclamée en présence d'un logement habitable ainsi que le principe d'un préjudice économique et moral non établis au cas d'espèce. Il précise en outre que Mme [F] n'était nullement autorisée par le contrat de bail à exercer une activité au sein du logement.
A titre infiniment subsidiaire, il demande à être garanti par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où le dommage provient des parties communes en présence d'une étanchéité défaillante de la toiture.
Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :
' Débouter la SCI Le Paicherou de toutes ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] ;
' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 janvier 2022 ;
' Condamner in solidum, M. [U] et Mme [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner la SCI le Paicherou à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner in solidum M. [U] et Mme [K] [F] et la SCI le Paicherou aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour les dépens d'appel droit pour l'avocat soussigné, conformément à l'article 699 du code de procédure civile de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Au soutien de ses écritures, le syndicat des copropriétaires soutient avoir fait preuve des diligences nécessaires dès que les désordres ont été portés à sa connaissance en sollicitant immédiatement une société chargée de trouver l'origine des fuites et en faisant, conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, adopter lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 une résolution en vue de missionner un maître d''uvre chargé de la réparation de la toiture, puis lors de l'assemblée du 27 février 2020 par l'adoption d'une résolution autorisant la réfection de toute la toiture en sorte que les travaux ont débuté en avril 2020. Il ajoute que le retard pris dans la réalisation des travaux résulte de la période de confinement que la France a connu à compter du 16 mars 2020.
Enfin, l'intimé relève que les préjudices revendiqués par les locataires ne lui sont pas imputables et incombent au bailleur.
A titre subsidiaire, il souligne que la réparation du préjudice de jouissance ne peut être équivalente au montant du loyer alors même que l'appartement restait habitable et qu'une partie de ce loyer était couverte par l'allocation logement. Il s'interroge enfin sur la pertinence du préjudice économique considérant que la superficie du logement rendait improbable l'accueil de jeunes enfants.
Dans leurs dernières conclusions du 12 décembre 2024, Citya Cogesim et MMA Iard, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, demandent à la cour de :
' Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI le Paicherou de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société Citya Cogesim et MMA Iard ;
' Rejeter toutes fins et moyens contraires ;
' Condamner solidairement M. [U] et Mme [K] [F] et la SCI le Paicherou à payer à la société Citya Cogesim et MMA Iard la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les intimées relèvent qu'aucune demande n'est adressée à leur encontre par les appelants et qu'aucune prétention financière n'est présentée à leur égard. Elles demandent donc l'application de l'article 954 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, et sur le fond, les intimées considèrent qu'elles n'ont pas à répondre sur l'indécence du logement qui est de la responsabilité du bailleur. Elles ajoutent qu'aucune faute n'est justifiée dans l'exécution du contrat de mandat de gestion de l'appartement dès lors que l'ensemble des réclamations adressées par les locataires a fait l'objet d'un traitement immédiat.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera souligné que par ordonnance du 15 septembre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a ordonné la jonction des deux appels n° 22/4601 et n° 22/1167 sous le n°22/1167 rendant ainsi cette demande sans objet.
1/ Sur l'application de l'article 954 du code de procédure civile :
En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La société Citya Cogesim et son assureur, MMA Iard, relèvent qu'aucune demande n'est adressée à leur encontre par les appelants et qu'aucune prétention financière n'est présentée à leur égard justifiant ainsi leur mise hors de cause.
Aux termes des dernières conclusions déposées par la SCI Le Paicherou, il est sollicité par la SCI bailleresse à titre infiniment subsidiaire l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'appel en garantie de ses condamnations, et il est demandé à la cour, statuant à nouveau, la condamnation du syndicat résidence Le Colombier, représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI le Paicherou de toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre. Il est encore sollicité la condamnation de tout succombant à lui régler diverses sommes au titre des frais irrépétibles.
La difficulté tient au fait que la société Citya Cogesim est à la fois mandataire de la SCI Le Paicherou et syndic de la copropriété dans laquelle se situe le logement litigieux.
Cela étant, la cour n'est effectivement saisie d'aucune prétention à l'égard de la société Citya Cogesim tant en sa qualité de syndic que dans le cadre du mandat de gestion la liant à la SCI Paicherou ainsi qu'à l'encontre de son assureur qui seront donc mis hors de cause en appel.
2/ Sur les demandes présentées par les époux [F] à l'encontre de la SCI Le Paicherou :
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.
Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.
Enfin, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, et plus particulièrement de ses articles 2 et 3, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositions d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
Au cas présent, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 25 février 2019 par l'intermédiaire de la société Cytia Cogesim, agissant en qualité de mandataire du bailleur, avec prise d'effet immédiat.
Il n'est nullement contesté qu'à l'occasion de l'entrée dans le logement des époux [F], un état des lieux a été établi de manière contradictoire et n'a révélé aucun désordre, ni malfaçon, le logement étant décrit globalement comme étant en bon état.
Il s'en déduit que la SCI Le Paicherou a respecté son obligation de délivrance.
Cela étant, les époux [F] dénoncent l'apparition d'infiltrations au niveau de plafond de la salle de bains, puis de l'espace nuit à compter du mois de décembre 2019.
Ils justifient en avoir informé la société Citya Cogesim, en sa qualité de mandataire du bailleur, par mail adressé le 2 janvier 2020 auquel a été apporté une réponse le 3 janvier 2020, l'agence indiquant que le syndic missionne une société de couverture pour une recherche de fuite, puis ensuite avoir adressé à l'agence la déclaration d'assurance à la même date. (pièce 4).
Ce courriel du 3 janvier 2020 a été suivi de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2020 (AR signé le 14 janvier 2020) dans laquelle les époux [F] informaient de nouveau l'agence Citya, mandataire de la SCI le Paicherou, de la survenance du sinistre tout en sollicitant l'exécution rapide des réparations qui s'imposaient. (pièce 5)
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 février 2020 (AR signé le 25 février 2020), les appelants ont également alerté les gérants de la SCI le Paicherou des problèmes d'infiltrations et d'humidité affectant leur bien ainsi que des désagréments occasionnés notamment pour leur état de santé. (pièce 6)
Il est encore justifié que les preneurs ont sollicité l'intervention des services de la mairie de [Localité 6] en vue de voir établir un diagnostic de décence du logement. Ainsi, dans un rapport daté du 3 novembre 2020, il était relevé que lors de la visite des lieux en juin 2020, les désordres n'avaient pas été réglés rendant nécessaire une procédure de déclaration d'indécence justifiée par la présence d'humidité au sein de l'appartement. Il est ainsi relevé que « le plafond de l'appartement présente, sur une surface importante, des dégradations dues à des infiltrations. Les revêtements s'écaillent et des moisissures se développent ».(pièce 7)
Ce diagnostic ayant mis en évidence une non-conformité du logement aux critères de décence, la CAF a informé les locataires de la suspension du versement au bailleur de l'aide au logement d'un montant de 208 euros et ce par un courrier adressé le 18 décembre 2020.(pièce 8)
Il est enfin produit un procès-verbal de constat en date du 9 février 2021 qui met en évidence une dégradation très importante du plafond du logement litigieux par la présence de traces nombreuses de moisissures visibles dans le couloir de l'entrée (partie placard), ainsi que dans la salle d'eau avec une dégradation importante de l'ensemble des murs et du plafond par l'humidité entraînant un effritement du revêtement ainsi qu'un décollement de la faïence.
Dans la cuisine, est noté un effritement et craquellement du mur opposé à la porte de communication, outre des traces de moisissures dans l'angle gauche ainsi que la présence de points de moisissures en plafond. Il est relevé sur ce point un phénomène généralisé au plafond et sur tous les murs de cette pièce.
Enfin, dans la pièce principale, il est décrit un plafond recouvert d'un revêtement qui se décroute et qui est complètement moisi avec la présence de taches noires sur une grosse surface. Il en est de même sur les deux murs périphériques qui sont complètement moisis avec un début de moisissure sur le mur situé à main droite. Le commissaire de justice relève la présence de gouttes qui pendent au plafond. Il est enfin noté la présence de points noirs de moisissure naissants dans l'angle en entrant à main gauche ainsi qu'à gauche de la fenêtre.
Les photos annexées dans le procès-verbal de constat sont particulièrement éloquentes quant à l'ampleur du phénomène ne serait ce que dans la salle de bains où le plafond est dégradé et noirci au-dessus de la douche et sur une grande partie du plafond mais également dans la pièce à vivre et la cuisine.
Les désordres liés à l'humidité et aux infiltrations sont en conséquence incontestables tout comme le fait que les époux [F] ont subi des désagréments importants imputables à cette humidité excessive qui leur a imposé de fortes odeurs de moisissure et un inconfort général permanent.
La reconnaissance d'un préjudice de jouissance est incontestable à compter du 2 janvier 2020, date à laquelle les locataires ont signalé les désordres au mandataire.
Sur ce point, le bailleur ne peut valablement indiquer ne pas être au courant des désordres apparus après le mois de septembre 2020, à savoir ceux repris dans le rapport d'indécence établi par la mairie de [Localité 6], pour ne pas lui avoir été signalés par les locataires dans la mesure où il s'agit des mêmes désordres dont la persistance est simplement relevée par le service d'hygiène de la ville.
Pour le surplus, les parties s'opposent sur la fin des désordres étant relevé que le premier juge a relevé dans sa décision que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture ont débuté en juin 2020 pour se terminer en septembre 2020, les travaux d'assainissement du logement, le problème d'humidité persistant, ont eu lieu en mars 2021 avec la pose de la vmc réalisée le 25 mai 2021. Il a ainsi retenu une période ouvrant droit à indemnisation de janvier 2020 à mai 2021.
Ces constatations sont toutefois contredites par les mails adressés par les locataires fin août 2021 au mandataire, Cytia Cogesim, l'informant que les travaux n'étaient toujours pas terminés. En réponse, le mandataire ne conteste pas cette réalité et il apparaît aux termes d'un mail daté du 23 février 2022 que les travaux de peinture restaient à finaliser avec une date proposée pour le 7 mars 2022. (pièce 18)
En outre, les époux [F] dénoncent la persistance des désordres et produisent pour en témoigner un procès-verbal de constat d'huissier daté du 17 mai 2022 relevant les désordres suivants :
- salle de bains : joints entre les carreaux de faïence noircis, moisissure sur le retour côté toilette et coin douche, revêtement décrouté côté toilette ;
- cuisine moisissure au-dessus de la fenêtre ;
- pièce principale : présence moisissures sur le mur situé face à l'entrée, traces d'humidité jaunâtre sur les murs, présence de moisissures à droite et à gauche de la fenêtre.
Les photos annexées témoignent effectivement de la persistance du problème lié à l'humidité au sein du logement.
Cette nouvelle dégradation repérée par les locataires a été signalée dès le 10 mars 2022 à l'agence Cytia Cogesim, mandataire de la SCI Le Paicherou, qui a indiqué en réponse le 11 mars 2022 faire intervenir à nouveau le syndic pour une nouvelle recherche de fuite.
Il s'ensuit que les époux [F] peuvent valablement se prévaloir d'un préjudice de jouissance du mois de janvier 2020 au 25 mai 2022, date de départ du logement, la SCI Le Paicherou ne démontrant pas pour sa part avoir mis fin aux désordres de manière pérenne.
Pour le surplus, le bailleur ne peut échapper à sa responsabilité en se prévalant des diligences engagées en vue de mettre fin au sinistre ou encore en exposant avoir été contraint dans la réalisation des travaux de la nécessité d'obtenir une résolution de l'assemblée générale ou enfin de s'être heurté à la période de confinement qui a ralenti l'exécution des travaux.
Ces éléments, qui ne caractérisent aucune force majeure, ne peuvent justifier l'exonération de responsabilité du bailleur.
Il en résulte que la SCI Le Paicherou doit indemniser les époux [F] de leur entier préjudice.
Sur ce dernier point, les époux [F] ne peuvent valablement revendiquer l'exonération totale de loyer dans la mesure où seule l'indécence du logement a été retenue et non son inhabitabilité.
Ainsi, eu égard à l'importance des dommages subis, il est justifié qu'il leur soit alloué une indemnité mensuelle de 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance du 2 janvier 2020 au 25 mai 2022, soit la somme de 2.874,18 euros. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
S'agissant du préjudice moral évoqué, il est certain que les désordres ont impacté la vie des époux [F] compte-tenu des tracas générés par le traitement de ce litige et encore de la situation de Mme [F] alors enceinte au moment du sinistre. C'est donc à bon droit que le premier juge leur a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, indemnisation qui n'est pas manifestement sous-évaluée.
Sur la prise en compte des incidences de cette insalubrité sur l'état de santé des occupants, il doit être constaté que les appelants n'en justifient pas.
S'ils produisent deux certificats médicaux, le premier établi le 31 mars 2021 par le docteur [S], pneumologue, confirmant la nécessité pour le locataire de vivre dans un logement dépourvu de moisissures, et le second émanant de docteur [Z] en date du 1er avril 2021 indiquant que les problèmes d'humidité peuvent avoir un retentissement négatif sur leur état de santé, aucun n'indique cependant que l'humidité présente dans le logement a eu des conséquences néfastes sur la santé des occupants du logement.
Cette argumentation sera donc écartée et le jugement entrepris confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de cette demande.
Enfin, sur le préjudice économique, Mme [F] revendique la reconnaissance d'un préjudice économique à compter du mois de mars 2020 jusqu'au mois d'août 2021 date de son congé maternité, et produit une attestation d'agrément d'assistante maternelle depuis le 16 octobre 2019 pour la garde d'un seul enfant ainsi qu'un courrier en date du 13 avril 2022 émanant du chef de service « Agréments et modes d'accueil enfance » dont il ressort que le logement est impropre à l'habitation pour cause d'humidité mais encore qu'au vu de la surface de l'appartement et de l'agrandissement de sa famille, celui-ci ne dispose pas des dimensions suffisantes pour permettre l'accueil d'un enfant.
Cela étant, pour obtenir d'un tel préjudice, il faut que celui-ci soit certain, né et actuel. Il n'existe aucun élément de preuve démontrant qu'il a été fait interdiction à Mme [F] d'exercer son emploi d'assistante maternelle sur la période considérée, le courrier produit datant du 13 avril 2022.
En l'absence de preuve d'un quelconque préjudice, elle sera déboutée de sa demande comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point en appel.
3/ Sur l'appel en garantie :
La demande d'appel en garantie est dirigée uniquement à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11].
Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il s'agit d'une responsabilité de plein droit retenue indépendamment de toute faute rendant ainsi inopérant l'argument selon lequel le syndicat des copropriétaires a fait preuve de diligences dans le traitement du sinistre. Il convient de préciser que le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers.
Il n'est nullement contesté que des problèmes d'étanchéité affectant la toiture de l'immeuble, partie commune, a justifié le vote en assemblée générale de travaux ayant pour objet la réfection totale de l'étanchéité de la toiture le 27 février 2020. Il est encore démontré la réalisation de ces travaux à compter du mois d'avril 2020 pour se terminer le 7 septembre 2020 comme en atteste le procès-verbal de réception.
S'il convient d'observer qu'aucune mission d'expertise n'a été diligentée par les parties, il est difficilement contestable que les désordres subis par les locataires sont en lien avec les problèmes d'étanchéité de la toiture.
Cela étant, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être retenue de plein droit faute pour lui de faire la démonstration d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers, celle-ci cesse à compter de la justification de la réalisation de travaux d'étanchéité, la SCI Le Paicherou ne justifiant pas que sur la période postérieure, la persistance des désordres soit en lien avec un problème affectant les parties communes.
Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la SCI Le Paicherou du 2 janvier 2020 au 7 septembre 2020 sur une période totale de sinistre d'un peu plus de 28 mois.
La cour estime qu'il sera donc condamné à relever et garantir le bailleur à hauteur de 30% de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
4/ Sur les frais accessoires :
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné les appelants au paiement des dépens et des frais irrépétibles.
Il convient en conséquence de condamner la SCI Le Paicherou à régler aux époux [F] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles pour l'ensemble de l'instance, ainsi que la somme totale de 750 euros pour les deux sociétés à savoir Citya Cogesim et MMA Iard.
Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim à relever et garantir la SCI Le Paciherou à hauteur de 30% de ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim et la SCI Le Paicherou seront condamnés aux dépens qui seront pris en charge à hauteur de 30% par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Prononce la mise hors de cause de la société Citya Cogesim et MMA Iard,
Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé le préjudice moral à la somme de 500 euros et a débouté les époux [F] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice économique,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de de 2.874,18 euros au titre de leur préjudice de jouissance du 2 janvier 2020 au 25 mai 2022,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à M. [U] et Mme [K] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Le Paicherou à payer à la société Citya Cogesim et la société MMA Iard la somme totale de 750 euros au titre des frais irrépétibles,
Reçoit l'appel en garantie de la SCI Le Paicherou,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim, à relever et garantir la SCI Le Paicherou à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre y compris celles concernant les frais irrépétibles,
Condamne la SCI Le Paicherou et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Citya Cogesim aux dépens qui seront pris en charge à hauteur de 30% par le syndicat des copropriétaires.
Le Greffier La Présidente